ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

20 березня 2024 року 
м. Київ
cправа №  916/1261/16 (916/2158/21) 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду: 
Огородніка К.М.- головуючого, Картере В.І., Погребняка В.Я.,

за участю секретаря судового засідання Ксензової Г.Є.,

за участю представників: 
ПАТ АБ «Укргазбанк» - Лисого М.С.
ОСББ «Іспанський 1» - Стойкової М.Д.,
ліквідатора ТОВ «Прогресбуд-Інвест» - Різника О.Ю.,

розглянув у відкритому судовому засіданні  в режимі відеоконференції касаційну скаргу Публічного акціонерного товариства Акціонерного банку «Укргазбанк»     
на рішення Господарського суду Одеської області від 24.05.2023
та постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 19.12.2023 
у справі № 916/1261/16 (916/2158/21)
за позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Іспанський1»
до відповідачів:
1)          Товариства з обмеженою відповідальністю «Прогресбуд-Інвест»;
2 )Товариства з обмеженою відповідальністю «Чорномор 2020»;
3) Товариства з обмеженою відповідальністю «Публічні процедури»;
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні відповідачів: Публічного акціонерного товариства Акціонерного банку «Укргазбанк»,
про   визнання недійсними результатів аукціону, визнання недійсним правочину та витребування майна.

ВСТАНОВИВ:

Ухвалою Господарського суду Одеської області від     31.05.2016  за заявою Публічного акціонерного товариства "Акціонерний банк Укргазбанк" (далі - ПАТ «АБ «Укргазбанк») порушено провадження у справі № 916/1261/16 про банкрутство Товариства з обмеженою відповідальністю «Прогресбуд-Інвест» (далі - ТОВ  «Прогресбуд-Інвест», Боржник) введено мораторій на задоволення вимог кредиторів та призначено розпорядника майна Боржника.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від     затверджено  реєстр вимог кредиторів, визнано кредиторські вимоги ПАТ АБ «Укргазбанк» в сумі 7         874    000,00 грн, як такі, що забезпечені заставою майна Боржника, а саме: заставою земельної ділянки загальною площею 0, 4993 га, що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Пестеля, 31.

Постановою Господарського суду Одеської області від 20.10.2016  визнати Боржника банкрутом, відкрито ліквідаційну процедуру тощо. 

18.11.2019 Господарський суд Одеської області ухвалив призначити ліквідатором банкрута арбітражного керуючого Петровську Н.А.

Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Іспанський 1» (далі - ОСББ «Іспанський 1», позивач) подало позов про визнання недійсними результатів аукціону №         UA-PS-2021-04-05-000063-1 від 15.04.2021 (авторизований оператор ТОВ "Публічні процедури" (відповдіач-3) (далі - аукціон) з продажу майна ТОВ «Прогресбуд-Інвест» (відповідач-1), а саме земельної ділянки, площею 0,4993 га, розташованої за адресою: м. Одеса, вул. Пестеля, 31, кадастровий номер 5110137300:08:006:0007 (далі - земельна ділянка), переможцем якого стало Товариство з обмеженою відповідальністю «Чорномор 2020» (далі - ТОВ «Чорномор 2020», відповідач-2); та про визнання недійсним правочину, укладеного між відповідачем-1 та відповідачем-2 за результатами аукціону.

Позовні вимоги обґрунтовані порушенням прав позивача на земельну ділянку при здійсненні її продажу на оспорюваному аукціоні та згідно з оспорюваним правочином, оскільки такий продаж не відповідає вимогам статті 42 Земельного кодексу України, Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», статті 62 КУзПБ, а порушення прав позивача полягає в тому, що порушуються права співвласників багатоквартирного будинку, розташованого на проданій земельній ділянці, тоді як вона вибула із користування Боржника і була передана ТОВ «Трансбуд-Інвест» за актом приймання-передачі від 29.11.2012, а в подальшому передана на баланс Позивача за актом від 09.06.2016 та перебуває у фактичному користуванні позивача.

Рішенням Господарського суду Одеської області від 22.11.2021, залишеним без змін постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 19.07.2022, відмовлено в задоволенні позову.

Постановою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 18.10.2022 постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 19.07.2022 та рішення Господарського суду Одеської області від 22.11.2021 у справі №916/1261/16(916/2158/21) скасовано, справу направлено на новий розгляд до Господарського суду Одеської області.

Постанова мотивована тим, що через помилкові висновки судів про відсутність у позивача права на захист в судовому порядку права на земельну ділянку у спірних правовідносинах та про неналежний спосіб захисту позивачем порушеного права у спірних правовідносинах, суди не досліджували обставини справи, не надали правову оцінку, зокрема, обставинам формування ліквідаційної маси боржника з включенням до її складу земельної ділянки в контексті наведених висновків щодо права на земельну ділянку, на якій побудований багатоквартирний будинок, порядку та правил реалізації цього права відповідним суб`єктом, а тому не дослідили обставини, не надали правову оцінку та не здійснили розгляд справи щодо оспорюваного аукціону по суті - порядку його підготовки, організації, проведення та відповідному вчиненому правочину з відчуження земельної ділянки, щодо порушення прав позивача внаслідок проведення цього аукціону з продажу земельної ділянки на користь відповідача-2. 

21.12.2022 ОСББ «Іспанський 1» подало до суду заяву про уточнення позовних вимог, в якій  зазначає, що станом на дату проведення аукціону спірна земельна ділянка вибула із власності ТОВ «Прогресбуд-Інвест», а тому та не могла бути включена до ліквідаційної маси Боржника та відчуженою на користь ТОВ «Чорномор 2020». Тому, Позивач, посилаючись на положення статей 387, 388 ЦК України вважає за належне уточнити позовні вимоги та просить суд: 
-       визнати недійсними результати аукціону № UA-PS-2021-04-05-000063-1 від 15.04.2021 (авторизований оператор - ТОВ "Публічні процедури") з продажу майна ТОВ - земельної ділянки, площею 0,4993 га, розташованої за адресою: м. Одеса, вул. Пестеля, 31, кадастровий номер: 5110137300:08:006:0007, переможцем якого став ТОВ «Чорномор 2020»;
-    визнати недійсним правочин, укладений між ТОВ «Прогресбуд-Інвест» та ТОВ «Чорномор 2020»  на підставі аукціону №UA-PS-2021-04-05-000063-1 від 15.04.2021 (авторизований оператор - ТОВ «Публічні процедури») з продажу майна ТОВ «Прогресбуд-Інвест» - земельної ділянки, площею 0,4993 га, розташованої за адресою: м. Одеса, вул. Пестеля, 31, кадастровий номер: 5110137300:08:006:0007;
-   витребувати у ТОВ "Чорномор 2020"  на користь ОСББ «Іспанський 1» земельну ділянку, площею 0,4993 га, розташованої за адресою: м. Одеса, вул. Пестеля, 31, кадастровий номер: 5110137300:08:006:0007.

Також, у вказаній вище заяві позивач звертає увагу суду на порушення ліквідатором ТОВ «Прогресбуд-Інвест» положень статей 76, 77 Кодексу України з процедур банкрутства (далі - КУзПБ) у частині оформлення оголошення про проведення аукціону в електронній формі та нерозміщення такого оголення на спірному нерухомому майні.

Короткий зміст рішень судів першої і апеляційної інстанцій

За результатом нового розгляду рішенням Господарського суду Одеської області від 24.05.2023, залишеним без змін постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 19.12.2023, позовні вимоги ОСББ "Іспанський 1" задоволено. 
Визнано недійсними результати аукціону від 15.04.2021 з продажу майна ТОВ «Прогресбуд-Інвест» - земельної ділянки, площею 0,4993 га, розташованої за адресою: м.Одеса, вул. Пестеля, 31, кадастровий номер: 5110137300:08:006:0007. 
Визнано недійсним правочин, укладений між ТОВ «Прогресбуд-Інвест» та ТОВ «Чорномор 2020» на підставі аукціону від 15.04.2021 з продажу земельної ділянки, площею 0,4993 га, розташованої за адресою: м. Одеса, вул. Пестеля, 31, кадастровий номер: 5110137300:08:006:0007.
Витребувано у ТОВ «Чорномор 2020» на користь ОСББ «Іспанський 1» земельну ділянку, площею 0,4993 га, що розташована за адресою: м. Одеса, вул. Пестеля, 31, кадастровий номер: 5110137300:08:006:0007.

Задовольняючи позов суди виходили з того, що співвласники багатоквартирного будинку, які створили ОСББ «Іспанський 1», набули права власності на оспорювану земельну ділянку, тоді як нездійснення позивачем державної реєстрації права на цю земельну ділянку не позбавляє його відповідних прав щодо неї.

Також зазначили, що ліквідатором відповідача- 1 як при формуванні ліквідаційної маси ТОВ «Прогресбуд-Інвест», так і при підготовці майна банкрута для продажу не було надано належної правової оцінки правам третіх осіб щодо об`єкту нерухомого майна, зареєстрованого за банкрутом, зокрема, прав ОСББ «Іспанський 1» на земельну ділянку. Помилкове включення вказаного об`єкту до складу ліквідаційної маси банкрута призвело до безпідставного надання відповідачу-3 - ТОВ «Публічні процедури» - права на реалізацію вказаного об`єкту на публічних торгах, та в подальшому, до набуття відповідачем-2 - ТОВ «Чорномор 2020» права на неї зі здійсненням відповідної державної реєстрації права власності на земельну ділянку. 

Дослідивши обставини набуття ТОВ «Чорномор 2020» оспорюваної земельної ділянки, зокрема встановивши, що відповідачу-2 було відомо про наявність на придбаній земельній ділянці житлового 3-секційного будинку на 9-16 поверхів, заселеного мешканцями, що вказувало на особливі умови її використання, суди дійшли висновку про витребування у ТОВ «Чорномор 2020», як у недобросовісного набувача, на користь ОСББ «Іспанський 1» земельної ділянки на підставі частини першої статті 387 ЦК України. 

Фактичні обставини справи

13.04.2006 між територіальною громадою міста Одеси, як продавцем, та ТОВ «Прогресбуд-Інвест», як покупцем, укладено договір купівлі продажу земельної ділянки під забудову на аукціоні, відповідно до умов якого:
-продавець продав, а покупець купив на аукціоні майно комунальної власності у вигляді земельної ділянки, під забудову (пункт 1.1.); 
- відчуження об`єкта купівлі-продажу здійснюється згідно із Земельним кодексом України, рішеннями Одеської міської ради від 26.09.2003 №1679-XXIV «Про затвердження Положення про порядок проведення земельних торгів у м. Одесі», від 29.09.2005 №4422-IV «Про визначення та затвердження переліку земельних ділянок, що підлягають продажу суб`єктам підприємницької діяльності під забудову на земельних торгах у 2005-2006 роках», від 09.11.2005 №4842-IV «Про продаж земельних ділянок, розташованих у м.Одеса, на земельному аукціоні» (пункт 1.2.); 
- державна реєстрація: встановлених обмежень (обтяжень) на використання земельної ділянки, заборона на зміну цільового призначення земельної ділянки та будівництво об`єктів без узгодженої за встановленим порядком проектної документації та розробки проекту відведення (діють на всю земельну ділянку); земельних сервітутів право прокладення та експлуатації інженерних мереж (діє на всю земельну ділянку) (пункт 1.3.);
- зазначений у цьому договорі об`єкт купівлі-продажу продано за 2663985 грн (пункт 2.1.);
- згідно з актом про проведення земельного аукціону від 31.03.2006, затвердженого 31.03.2006 начальником Одеського міського управління земельних ресурсів Одеської міської ради, оплата за придбану земельну ділянку здійснена покупцем до підписання цього договору у повному обсязі та складає 2663985 грн. Сторони не мають взаємних претензій відносно розрахунку за придбану земельну ділянку (пункт 2.2.); 
- передача об`єкта купівлі-продажу від продавця до покупця здійснюється у 3-денний термін після нотаріального посвідчення цього договору та оформляється актом приймання-передачі, що підписується сторонами за цим договором (пункт 3.1.); 
- право власності на земельну ділянку виникає після одержання Державного акту на право власності на земельну ділянку в порядку, встановленому відповідно до чинного законодавства України (пункт 3.2.); 
- обов`язком продавця є передача покупцю об`єкта купівлі-продажу та підписання акту приймання-передачі у встановлений у цьому договорі термін (пункт 5.3.); 
- покупець зобов`язаний прийняти у продавця об`єкт купівлі-продажу та підписати акт приймання-передачі у встановлений у цьому договорі термін. Покупець зобов`язаний протягом 10 робочих днів після підписання цього договору звернутися до Одеського міського управління земельних ресурсів для оформлення документів, які посвідчують право власності на земельну ділянку. Покупець не має права приступати до використання земельної ділянки до одержання Державного акту на право власності на земельну ділянку (пункт 5.4.); 
- цей договір підлягає нотаріальному посвідченню; невід`ємною частиною цього договору є акт визначення в натурі (на місцевості) меж земельної ділянки з додатком (кадастровий план земельної ділянки) (пункти 7.7., 7.8).

Згідно із державним актом на право власності на земельну ділянку серії ЯГ №815002 від 18.07.2006 ТОВ «Прогресбуд-Інвест» на підставі договору купівлі-продажу земельної ділянки від 13.04.2006 є власником земельної ділянки, цільове призначення і використання земельної ділянки: для будівництва жилого 3-секційного будинку 9-16 поверхів. Акт зареєстровано в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю на праві постійного користування землею за №020650500028.

29.10.2009 між ПАТ «АКБ «Київ» (правонаступником якого є ПАТ АБ «Укргазбанк»), як іпотекодержателем, та ТОВ «Прогресбуд-Інвест», як іпотекодавцем, укладено договір іпотеки, за умовами якого:
- іпотекодавець передає в іпотеку іпотекодержателю у якості забезпечення виконання ТОВ «Паляниця» (позичальником) за договором про надання кредиту №001/09 від 29.10.2009 земельну ділянку (кадастровий номер 5110137300:08:006:0007), площею 0,4993 га, цільове призначення: для будівництва жилого 3-секційного будинку, 9-16 поверхів, вартістю згідно звіту про експертну грошову оцінку «Центру економіко-правового забезпечення» від 26.10.2009 7874000 грн. 00 коп., що належить іпотекодавцю на праві власності на підставі Державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯГ №915002, зареєстрований в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю за № 020650500028 від 18.07.2006 (пункт 1.1.);
- предмет іпотеки залишається в користуванні і володінні іпотекодавця відповідно до його функціонального призначення та технічних можливостей (пункт 1.10.); 
- іпотекодавець зобов`язаний: без письмової згоди іпотекодержателя не відчужувати предмет іпотеки, а також не передавати його у спільну діяльність, лізинг, оренду, користування; передати іпотекодержателю на зберігання за актом приймання-передачі оригінали правовстановлюючих документів на предмет іпотеки (пункти 2.1.4., 2.1.11.); 
- іпотекодавець має право володіти та користуватися предметом іпотеки відповідно до його функціонального призначення та технічних можливостей (пункт 2.2.2).

Відповідно до витягу з Державного реєстру правочинів №7893269 від 29.10.2009 в Державному реєстрі правочинів міститься: номер правочину: 3685452; найменування правочину: договір іпотеки; тип документу: основний документ правочину; відомості про документ дата нотаріального посвідчення: 29.10.2009, документ посвідчено: приватний нотаріус Фольгіна А.В.; предмет правочину: земельна ділянка, площа 0,4993 га, розташована за адресою: м. Одеса, вул. Пестеля, 31, кадастровий номер: 5110137300:08:006:0007, адреса: Одеська обл., м. Одеса, вул. Пестеля, земельна ділянка, 31; іпотекодержатель: ПАТ «АКБ «Київ»; іпотекодавець: ТОВ «Прогресбуд-Інвест».
Як вбачається із акту готовності об`єкта до експлуатації №ОД16411018258 від 11.07.2011 3-секційного багатоповерхового житлового будинку (нове будівництво IV категорії), розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Пестеля, 31, будівництво здійснено генеральним підрядником ТОВ «Промстрой-Прогрес'», м.Одеса, вул. Приморська, 49, код ЄДРПОУ 32146027, який виконав загальнобудівельні роботи; проектна документація на будівництво розроблена генеральним проектувальником ТОВ «БудНДІпроект», м. Одеса, вул. Приморська, 49, код ЄДРПОУ 32288638; проектна документація затверджена ТОВ «Прогресбуд-Інвест», № 1106/1 від 06.10.2007; дозвіл на виконання будівельних робіт виданий Інспекцією Державного архітектурно-будівельного контролю в Одеській області №1170 від 28.10.2009. Вказаний акт засвідчив, що закінчений будівництвом об`єкт (3-секційний багатоповерховий житловий будинок за адресою: м. Одеса, вул. Пестеля, 31) вважається готовим до експлуатації.

Згідно розпорядження №648/01-06 від 11.08.2011 Малиновської районної адміністрації Одеської міської ради 3-секційному багатоповерховому житловому будинку за адресою: м.Одеса, вул. Пестеля, 31, присвоєно адресу: м.Одеса, провулок Іспанський, 1.

01.10.2012 між ТОВ «Прогресбуд-Інвест» та ТОВ «Трансбуд-проект» укладено договір №12/10 про пайову участь в тимчасовому утриманні об`єкта нерухомого майна, а саме: житлового будинку, розташованого за адресою: м. Одеса, провулок Іспанський, 1, корпус № 1, № 2, № 3. 
В подальшому, відповідно до акту приймання-передачі від 29.11.2012 житловий будинок за адресою: м. Одеса, пров. Іспанський, 1, корпус 1, корпус 2, корпус 3, було прийнято на баланс ТОВ «Трансбуд-проект» від ТОВ «Прогресбуд-Інвест», що складався із загального та неподільного майна згідно з додатком до акту.

У розділі 4 «Благоустрій прибудинкової території» акту приймання-передачі від 29.11.2012 вказано: загальна площа земельної ділянки (площа забудови та прибудинкова територія 0,4993 га; площа прибудинкової території: пішохідні доріжки замощені тротуарною плиткою/заасфальтовані, проїзди замощені тротуарною плиткою/заасфальтовані ділянки навколо будинку (безпосередньо прилеглі до будинку) та клумби підлягають озелененню відповідно.

У додатку до акту від 29.11.2012 приймання-передачі від ТОВ  «Прогресбуд-Інвест» до ТОВ «Трансбуд-Проект» житлового будинку, розташованого за адресою: м.Одеса, пров. Іспанський, 1, корпус 1, корпус 2, корпус 3, вказано перелік загального та неподільного майна житлового будинку розділ 1 приміщення, розділ 2 обладнання та мережі, розділ 3 ліфти). У розділі 4 - «благоустрій» вказано: пішохідні доріжки замощені тротуарною плиткою/заасфальтовані, проїзди замощені дорожньою пліткою, заасфальтовані, площа огороджена (огорожа, ж/б). 

Власниками квартир та нежитлових приміщень (далі співвласниками) багатоквартирного будинку, що розташований за місцезнаходженням: 65031, Україна, Одеська область, м. Одеса, провулок Іспанський, 1, було створено ОСББ «Іспанський 1». Статут вказаного об`єднання затверджено протоколом № 2 від 06.03.2016.

За положеннями пункту 2.3. Статуту завданням та предметом діяльності є належне утримання будинку та прибудинкової території; забезпечення реалізації прав співвласників на володіння та користування спільним майном; забезпечення сприяння членам об`єднання в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх обов`язків, пов`язаних з діяльністю об`єднання; здійснення господарської діяльності для забезпечення власних потреб.

Згідно із актом приймання-передачі житлового будинку, розташованого за адресою м.Одеса, пров. Іспанський, 1, корпус 1, корпус 2, корпус 3, в управління (на баланс) ОСББ «Іспанський 1» (позивача) комісія в складі голови правління позивача, членів правління позивача 09.06.2016 провела обстеження активів житлового комплексу за адресою: м. Одеса, пров. Іспанський, буд. 1, корпус 1, корпус 2, корпус 3, що передається з балансу ТОВ «Трансбуд-Проект» в управління (на баланс) позивача і встановила: активи житлового будинку (загальне і неподільне майно) мають такі показники: загальні відомості; відомості про площу житлового будинку; облаштування житлового будинку; благоустрій прибудинкової території, у т.ч. загальна площа земельної ділянки (площа забудови та прибудинкова територія) 0,4993 га в іпотеці ПАТ «АКБ «Київ». Разом із житловим комплексом передається копія державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯГ №915002.

23.10.2020 позивачем було вручено ліквідатору ТОВ «Прогресбуд-Інвест» Петровській Н.А. запит на отримання наступної інформації: чи включено до ліквідаційної маси банкрута ТОВ «Прогресбуд-Інвест» земельну ділянку, яка згідно з інформацією, що міститься у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно та у Державному земельному кадастрі, належить на праві власності ТОВ «Прогресбуд-Інвест» та знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Пестеля, б. 31, та на якій розташований багатоквартирний будинок «Іспанський 1».

Також 23.10.2020 позивачем було вручено ліквідатору ТОВ «Прогресбуд-Інвест» Петровській Н.А. відповідь на її електронний лист від 11.06.2020 про надання інформації та відповідних документів стосовно того, на якій підставі співвласники багатоквартирного будинку, розташованого за адресою: м.Одеса, пров.Іспанський, 1/1, користуються земельною ділянкою, що знаходиться за адресою: м.Одеса, вул. Пестеля, 31. 

Відповідно до протоколу проведення електронного аукціону ТОВ «Публічні процедури» за замовленням ліквідатора ТОВ «Прогресбуд-Інвест» проведено аукціон, який відбувся з визначенням переможця. 

Переможцем електронного аукціону визначено ТОВ «Чорномор 2020»; ціна, сплачена переможцем, - 152 352 грн. 

Згідно із випискою ПАТ «МТБ БАНК», сформованої 21.04.2021, платником - ТОВ «Публічні процедури» сплачено ТОВ «Прогресбуд-Інвест» 152352,00 за придбаний лот №33812782-1-1 від 15.04.2021. 

23.04.2021 між ТОВ «Прогресбуд-Інвест» та ТОВ «Чорномор 2020» підписано акт про придбання майна на аукціоні, згідно з пунктом 1 якого продавець передав, а покупець прийняв у власність майно ТОВ «Прогресбуд-Інвест», що є предметом продажу на аукціоні №UA-PS-2021-04-05-000063-1, який відбувся 15.04.2021, а саме: земельну ділянку.

Відповідно до свідоцтва від 10.06.2021 приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу, відповідно до статей 87, 88 Кодексу України з процедур банкрутства, на підставі акту про придбання майна на аукціоні від 23.04.2021, протоколу проведення електронного аукціону №UA-PS-2021-04-05-000063-1, електронний майданчик електронного аукціону ТОВ «Публічні процедури», статус електронного аукціону: аукціон відбувся, посвідчив, що ТОВ «Чорномор 2020» належить на праві власності майно, що складається із: земельної ділянки, цільове призначення земельної ділянки: В02.03 для будівництва жилого 3-секційного будинку, 9-16 поверхів, право власності на житловий будинок до покупця не переходить, ціна реалізації 152352 грн, що належало ТОВ «Прогресбуд-Інвест» на підставі договору купівлі-продажу земельної ділянки під забудову на аукціоні, посвідченого 13.04.2006 приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу, державного акту на право власності на земельну ділянку ЯГ №915002, зареєстрованого в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю №020650500028 від 18.07.2006, майно реалізовано/торги відбулися, ТОВ «Чорномор 2020» - переможець торгів; майно, що раніше належало ТОВ «Прогресбуд-Інвест», продане. 

Згідно із витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №260900692 від 10.06.2021 земельна ділянка, з цільовим призначенням: для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку, розташована за адресою: м. Одеса, вул. Пестеля, 31, належить на праві власності ТОВ «Чорномор 2020» на підставі свідоцтва про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів, серія та номер 7285, виданий 10.06.2021 приватним нотаріусом Одеського нотаріального округу. 

Платіжним дорученням № 1 від 17.06.2021 ТОВ «Прогресбуд-Інвест» було перераховано ПАТ АКБ «Укргазбанк» 147914,57 грн в рахунок часткового погашення вимог заставного кредитора у справі № 916/1261/16. 

Таким чином, спір виник у зв`язку із продажом ліквідатором ТОВ «Прогресбуд-Інвест» у процедурі банкрутства земельної ділянки ТОВ «Чорномор 2020», на якій ТОВ «Прогресбуд-Інвест» побудувало багатоквартирний будинок, в якому створено ОСББ позивача.

Короткий зміст вимог та доводів касаційної скарги

ПАТ АК «Укргазбанк» (Банк, скаржник) подав до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду касаційну скаргу, у якій просить  рішення Господарського суду Одеської області від 24.05.2023 та  постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 19.12.2023 у справі №916/1261/16 (916/2158/21) скасувати, ухвалити нове рішення, яким відмовити повністю в задоволенні позовних вимог ОСББ «Іспанський 1».

Касаційна скарга подана на підставі частини  2 статті 287 ГПК України, а саме:
- неврахування судами висновків, викладених у постановах Верховного Суду від 23.10.2019 у справі № 922/3537/17, від 21.09.2022 у справі № 908/976/19, що при формальному порушенні порядку проведення публічних торгів і недоведеності факту недобросовісної поведінки їх переможця - таке порушення саме по собі не може спричинити негативних наслідків для переможця, добросовісність якого презюмується;
- неврахування судами попередніх інстанцій висновків, викладених у постановах Верховного Суду від 26.11.2019 у справі № 922/643/19, від 10.12.2019 у справі №910/6356/19, від 31.05.2022 у справі № 910/18584/20, від 02.08.2022 у справі №904/5665/21 при застосуванні частини 4 статті 75 ГПК України;
- неврахування висновку, викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 26.01.2021 у справі № 522/1528/15 щодо дотримання принципу юридичної визначеності, 
- неврахування висновку, викладеного у постанові Верховного Суду від 23.10.2019 у справі № 922/3537/17, що добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження, що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. 
- неврахування висновку, викладеного у постанові Верховного Суду від 28.99.2021 у справі № 992/743/18 при застосуванні статті 46 ГПК України щодо зміни предмету або підстав позову при новому розгляді справи;
- неврахування висновків, викладених у постановах Верховного Суду від 02.10.2018 у справі № 910/18036/17, від 23.10.2019 у справі № 917/1307/18, від 18.11.2019 у справі №902/761/18, від 04.12.2019 у справі № 917/2101/17, від 18.03.2020 у справі №129/1033/13-ц щодо принципу змагальності, забезпечення повноти дослідження обставин справи. 

Банк вважає, що висновки судів попередніх інстанції про ненадання належної правової оцінки правам третіх осіб щодо об`єкту нерухомого майна, зареєстрованого за банкрутом, та про помилкове включення земельної ділянки до складу ліквідаційної маси, суперечать нормам матеріального права, а саме статей  61, 62 КУзПБ; судами не враховано обставин про правильність дій ліквідатора, що встановлено судовим рішенням та висновками контролюючого органу що призвело до прийняття необґрунтованого рішення про недійсність аукціону.

В контексті доводів щодо неправомірного витребування земельної ділянки у ТОВ «Чорномор 2020»  як у недобросовісного набувача стверджує, що висновки про те, що ОСББ «Іспанський-1» набуло права власності на оспорювану земельну ділянку, викладені у оскаржуваному рішенні, не відповідають встановленим обставинам справи; суди зробили необґрунтовані висновки про порушення порядку формування ліквідаційної маси та підготовки майна до продажу; суди зробили необґрунтовані висновки про порушення прав ОСББ «Іспанський 1» внаслідок проведення оспорюваного аукціону, адже результати проведеного аукціону ніяким чином не впливають на фактичне користування ОСББ «Іспанський 1» земельною ділянкою; суди не спростували доводів про те, що аукціон проведено без дотримання вимог чинного законодавства, а тому ні результати аукціону, ні правочин щодо продажу земельної ділянки на аукціоні не підлягають визнанню недійсними; суди неправильно застосували положення статті 387 ЦК України, а позивач - ОСББ «Іспанський 1» обрав неправильний спосіб захисту.

Узагальнений виклад позиції інших учасників у справі

Ліквідатор ТОВ «Прогресбуд-Інвест» подав відзив, в якому  підтримує касаційну скаргу АБ «Укргазбанк» на рішення Господарського суду Одеської області від 24.05.2023 та постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 19.12.2023 у справі №916/1261/16 (916/2158/21) у повному обсязі.

Вважає висновки судів про допущені ліквідатором порушення при формуванні ліквідаційної маси здійснені за неправильного застосування норм матеріального права, а саме статей 61, 62 КУзПБ, а також з порушенням статті 75 ГПК України, а висновки про витребування земельної ділянки у ТОВ «Чорномор 2020» як у недобросовісного набувача здійснені  за неправильного застосування статті 387 ЦК України, з неврахуванням висновків Верховного Суду від 21.09.2022 у справі №908/976/19, від 12.04.2023 у справі № 638/5304/21.

ОСББ «Іспанський 1» у відзиві не погоджується з доводами скаржника, вважає їх необґрунтованими та безпідставними, просить  закрити касаційне провадження за касаційною скаргою ПАТ АБ «Укргазбанк» на рішення господарського суду Одеської області від 24.05.2023 та постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 19.12.2023 або відмовити у її задоволення, оскаржувані судові рішення залишити без змін; стягнути з ПАТ АБ «Укргазбанк» на його користь витрати на професійну допомоги, додавши до відзиву попередній (орієнтований) розрахунок сум судових витрат.

Позиція Верховного Суду 

Суди встановили, що спір виник у зв`язку з продажом на аукціоні відповідачу-2 відповідачем-1 у власній процедурі банкрутства земельної ділянки, на якій відповідач-1 побудував багатоквартирний будинок, в якому, у свою чергу, власники квартир створили об`єднання співвласників багатоквартирного будинку - ОСББ (позивач). 

Отже спір стосується, зокрема, права на земельну ділянку, на якій побудований багатоквартирний будинок.

Верховний Суд враховує, що ця справа розглядалася господарськими неодноразово, в тому числі й у Верховному Суді, який постановою від 18.10.2022 скасував рішення  судів попередніх інстанцій з направленням справи на новий розгляд до суду першої інстанції.

У постанові від 18.10.2022 у цій справі Верховний Суд зазначив, що будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, як на окремі об`єкти нерухомого або рухомого майна, перебувають у спільній власності всіх співвласників багатоквартирного будинку в силу закону, у зв`язку з чим, у разі створення ОСББ, від нього не вимагається визнання та доведення права на наведені об`єкти. При цьому багатоквартирні будинки та належні до них господарські будівлі, споруди і приміщення є нерозривно пов`язаними із земельними ділянками, на яких вони розміщені. У цих висновках Суд звертався до правової позиції Верховного Суду, викладеної в постанові від 21.07.2020 у справі №922/3461/17. 

Суд також зазначив, що Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на важливість принципу superficies solo cedit (збудоване на поверхні слідує за нею). Принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, хоча безпосередньо і не закріплений у такому вигляді в законі, знаходить вияв у правилах статті 120 Земельного кодексу України, статті 377 Цивільного кодексу України, інших положеннях законодавства (див. постанови від 04.12.2018 у справі №910/18560/16 (пункт 8.5), від 03.04.2019 у справі № 921/158/18 (пункт 51), від 22.06.2021 у справі №200/606/18 (пункти 37-38), від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 (пункт 54), від 20.07.2022 у справі № 923/196/20 (пункт 34)).

Згідно із вказаним принципом особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 18.12.2019 у справі № 263/6022/16-ц (пункт 42), від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 (пункт 54), від 20.07.2022 у справі №923/196/20 (пункт 34), від 21.12.2021 у справі №910/3499/19).

Верховний Суд, вказав, що враховує наведений висновок у спірних правовідносинах, оскільки принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди також закріплений в наведених положеннях статті 42 Земельного кодексу України та статей 1, 4, 5 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку», а тому зберігається у відповідних правовідносинах.

Правильність такого підходу, за висновком Верховний Суд у вказаній постанові, підтверджується тим, що реалізація права на об`єкт нерухомого майна - житловий багатоквартирний будинок, об`єкт нерухомого майна цього будинку (квартиру) неможлива без одночасного використання відповідним суб`єктом права власності земельної ділянки, на якій побудований багатоквартирний будинок, а тому вирішення та оцінка правомірності відчуження земельної ділянки без урахування факту розташування на ній нерухомого майна - багатоквартирного будинку, та відповідних прав на цей об`єкт нерухомого майна суперечить наведеному принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди.

За результатами нового розгляду справи судами попередніх інстанцій встановлено, що ТОВ «Прогресбуд-Інвест» під забудову набуло у власність земельну ділянку площею 0,4993га, розташовану за адресою: м. Одеса, вул. Пестеля, 31, на підставі укладеного з територіальною громадою міста Одеси договору купівлі продажу земельної ділянки під забудову на аукціоні від 13.04.2006.

Після введення в експлуатацію збудованого ТОВ «Прогресбуд-Інвест» 3-секційного багатоповерхового житлового будинку за адресою: м. Одеса, вул. Пестеля, 31, будинку присвоєно нову адресу: м. Одеса, провулок Іспанський, 1.

29.11.2012 за актом приймання-передачі ТОВ «Прогресбуд-Інвест» передало на баланс ТОВ «Трансбуд-Проект» житловий будинок (загальне та неподільне майно), розташований за адресою: м. Одеса, провулок Іспанський, 1, корпус №1, № 2, № 3. 

У розділах 4 акту приймання-передачі від 29.11.2012 та додатку до нього - «Благоустрій прибудинкової території» та «Благоустрій» вказано, що загальна площа земельної ділянки (площа забудови та прибудинкова територія) складає 0,4993 га; площа прибудинкової території включає пішохідні доріжки замощені тротуарною плиткою/заасфальтовані, проїзди замощені тротуарною плиткою/заасфальтовані ділянки навколо будинку (безпосередньо прилеглі до будинку), клумби, площа огороджена (огорожа, ж/б). 

У подальшому, після створення ОСББ «Іспанський 1» на підставі акту приймання-передачі житлового будинку від 09.06.2016 житловий комплекс за адресою: м. Одеса, пров. Іспанський, буд. 1, корпус 1, корпус 2, корпус 3, було передано від ТОВ «Трансбуд-Проект» на баланс ОСББ. У розділі 5 акту «Благоустрій прибудинкової території» зазначено, що загальна площа земельної ділянки включає площу забудови та прибудинкової території та складає 0,4993 га, яка перебуває у іпотеці ПАТ АБ «Київ». Разом із житловим комплексом передається копія державного акту на право власності на земельну ділянку серія ЯГ №915002.

Враховуючи обставини створення ОСББ у багатоквартирному будинку, що побудований на земельній ділянці відповідача-1, та передачі на баланс ОСББ відповідного житлового комплексу в червні 2016 року за тими правилами, що існували на момент створення ОСББ позивача та передачі йому цього будинку разом із іншими активами, співвласники багатоквартирного будинку, розташованого за адресою: м.Одеса, пров. Іспанський, 1, в особі створеного ними ОСББ набули у спільну власність цей багатоквартирний будинок в силу закону, у зв`язку з чим від ОСББ не вимагається визнання та доведення права на цей об`єкт.

Одночасно співвласники набули право на отримання земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний будинок, в силу приписів статті 42 Земельного кодексу України, за якою земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

При цьому Порядок передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс, затверджений постановою Кабінету Міністрів України 11.10.2002 № 1521, втратив чинність у 2018 році, іншого Порядку наразі не визначено.

Разом з тим, оскільки держава не виконала свій обов`язок (передбачений частиною другою статті 42 Земельного кодексу України) запровадити внутрішню процедуру передачі земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, співвласникам цього будинку, що сприяло б юридичній визначеності у цивільних правовідносинах, які зачіпають майнові інтереси особи, то негативні наслідки вказаної бездіяльності мають покладатися саме на державу, а не на відповідних суб`єктів, зокрема позивача, в провину якому не може ставитися відсутність затвердження Кабінетом Міністрів України порядку безоплатної передачі земельної ділянки у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку, про що зазначив Верховний Суд у постанові від 18.10.2022 у цій справі.

Обставини того, що ТОВ «Трансбуд-Проект» було балансоутримувачем багатоквартирного житлового будинку за адресою: м.Одеса, пров. Іспанський, буд. 1, який в подальшому був переданий на баланс ОСББ, але при цьому не було власником або балансоутримувачем земельної ділянки, розташованої під цим будинком, і не передавав цю земельну ділянку на баланс ОСББ, не нівелюють право співвласників багатоквартирного будинку, розташованого за адресою: м.Одеса, пров.Іспанський, 1, на безоплатне отримання земельної ділянки під цим багатоквартирним житловим будинком у сумісну власність.

Відтак, враховувавши принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, закріплений у положеннях статті 42 Земельного кодексу України, статтях 1, 4, 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», та перебування спірної земельної ділянки у власності ТОВ «Прогресбуд-Інвест», суди дійшли висновку про те, що у зв`язку зі створенням ОСББ таке право безоплатно перейшло до позивача.

При цьому виснували, що у даному конкретному випадку відсутні підстави вважати, що у співвласників багатоквартирного будинку, розташованого за адресою: м. Одеса, пров. Іспанський, буд. 1, виникло право постійного користування спірною земельною ділянкою, оскільки отримання такого права в силу статті 92 Земельного кодексу України можливе лише щодо земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, тоді як земельна ділянка, на якій розташований багатоквартирний будинок, вибула із власності територіальної громади міста Одеси на підставі договору купівлі продажу земельної ділянки під забудову на аукціоні від 13.04.2006.

Не оформлення (відсутність державної реєстрації) за позивачем права власності на оспорювану земельну ділянку не позбавляє його права на захист свого права на неї, виходячи з того, що за змістом статей 1, 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»:
- державна реєстрація прав не є підставою набуття права власності, а є лише засвідченням державою вже набутого особою права власності, що унеможливлює ототожнення факту набуття права власності з фактом його державної реєстрації; тому при дослідженні судом обставин існування в особи права власності, необхідним є перш за все встановлення підстави, на якій особа набула таке право, оскільки сама по собі державна реєстрація прав не є підставою виникнення права власності, такої підстави закон не передбачає;
- у зв`язку з чим державна реєстрація речових прав на нерухоме майно є юридичним фактом, який полягає в офіційному визнанні та підтвердженні державою набутого особою речового права на нерухомість, та є елементом в юридичному складі (сукупності юридичних фактів), який призводить до виникнення речових прав;
- при цьому реєстрація права власності хоча і є необхідною умовою, з якою закон пов`язує виникнення речових прав на нерухоме майно, однак реєстраційні дії є похідними від юридичних фактів, на підставі яких виникають, припиняються чи переходять речові права, тобто державна реєстрація сама по собі не є способом набуття права власності.

Наведена вище правова позиція Верховного Суду в питанні правил та підстав для набуття права власності на нерухоме майно сформульована, зокрема в постанові Великої Палати Верховного Суду від 12.03.2019 у справі №911/3594/17, а також у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 27.02.2018 у справі №925/1121/17, від 17.04.2019 у справі № 916/675/15, від 24.01.2020 у справі №910/10987/18 та від 05.07.2022 у справі № 911/966/20 тощо. 

Отже, нездійснення, позивачем державної реєстрації права на оспорювану земельну ділянку не позбавляє його відповідних прав щодо цієї ділянки, що виникли у зв`язку із набуттям власниками квартир багатоквартирного будинку, в якому створено ОСББ позивача, відповідних прав щодо земельної ділянки.
Разом з тим, як встановили суди:
- ухвалою Господарського суду Одеської області від 04.08.2016 у справі №916/1261/16 було затверджено реєстр вимог кредиторів ТОВ «Прогресбуд-Інвест», зокрема, вимоги ПАТ АБ «Укргазбанк» визнано забезпеченими майном боржника;
- 20.10.2016 ТОВ «Прогресбуд-Інвест» визнано банкрутом, введено ліквідаційну процедуру та призначено ліквідатора банкрута;
- ухвалою Господарського суду Одеської області від 14.04.2021, зокрема, знято заборону на нерухоме майно за реєстраційним номером обтяження 9198576, підстава обтяження: іпотечний договір, 29, 29.10.2009р., приватний нотаріус ОМНО Фольгіна А.В., об`єкт обтяження: земельна ділянка, площа 0,4993 га, розташована за адресою: м. Одеса, вул. Пестеля, 31, адреса: Одеська обл., м. Одеса, вулиця Пестеля, земельна ділянка 31 , кадастровий номер: 5110137300:08:006:0007, зареєстровано: 29.10.2009 за №9198576 реєстратором: приватний нотаріус Фольгіна А.В., власник: ТОВ «Прогресбуд-Інвест», 65026, м. Одеса, вул. Приморська, буд. 49; код ЄДРПОУ 33812782.

В ухвалі, зокрема, було зазначено, що з протоколу №1 засідання інвентаризаційної комісії ТОВ «Прогресбуд-Інвест» від 21.08.2020 вбачається, що інвентаризація майна банкрута проводилась з 20.08.2020 по 21.08.2020 комісією у складі: голова ліквідаційної комісії - ліквідатор банкрута Петровська Н.А., за результатами якої встановлено наступне: згідно з інвентаризаційними описами за підприємством значиться у наявності земельна ділянка загальною площею 0,4993га, що розташована по вул. Пестеля, 31, м. Одеса, кадастровий номер 5110137300:08:006:0007.

Порядок формування ліквідаційної маси боржника у справі про банкрутство, правовідносини та правила реалізації майна боржника, включеного у ліквідаційну масу боржника, регламентовані, зокрема нормами Розділів IV «Ліквідаційна процедура», V «Продаж майна в провадженні у справі про банкрутство» Кодексу України з процедур банкрутства, а також загальними нормами цивільного законодавства, якими врегульовані правовідносини з купівлі-продажу - глава 54 «Купівлі-продаж», підрозділ 1, розділ ІІІ книги п`ятої Цивільного кодексу України, зокрема статтею 650 цього Кодексу (щодо укладення договорів на біржах, аукціонах, конкурсах). 

За змістом цих норм правова природа процедури реалізації майна в межах провадження у справі про банкрутство (на торгах, у формі аукціону) полягає в продажу майна боржника у процедурі банкрутства, тобто у забезпеченні переходу права власності на майно боржника до покупця - переможця торгів (аукціону), невід`ємною і завершальною стадією якої є оформлення результатів такого продажу, зокрема протоколом про проведення аукціону та актом про придбання майна на аукціоні, які є підставою для видачі нотаріусом свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів) та державної реєстрації права власності або іншого майнового права на нерухоме майно в порядку, передбаченому законодавством.

Стаття 73 КУзПБ передбачає, що правочин щодо продажу майна, вчинений на аукціоні, проведеному з порушенням встановленого порядку його підготовки або проведення, що перешкодило або могло перешкодити продажу майна за найвищою ціною, може бути визнаний недійсним господарським судом у межах провадження у справі про банкрутство за заявою боржника, арбітражного керуючого, кредитора або особи, інтереси якої були при цьому порушені. 

Поряд з цим, порушення правил формування ліквідаційної маси боржника у справі про банкрутство також є підставою для визнання недійсним правочину з відчуження майна боржника, вчиненого у цій судовій процедурі.  Подібний висновок сформульований Верховним Судом, зокрема, в постанові від 19.10.2021 у справі № 2/264.

Дотримуючись вказівок Верховного Суду у постанові від 18.10.2022 у цій справі щодо дослідження обставин формування ліквідаційної маси Боржника з включенням до її складу спірної земельної ділянки в контексті наведених висновків щодо права на земельну ділянку, на якій побудований багатоквартирний будинок, порядку та правил реалізації цього права відповідним суб`єктом, судами достеменно перевірено обставини справи та встановлено,  що ліквідатором ТОВ «Прогресбуд-Інвест» як при формуванні ліквідаційної маси банкрута, так і при підготовці майна банкрута для продажу, не було надано належної правової оцінки правам третіх осіб щодо об`єкту нерухомого майна, зареєстрованого за банкрутом, зокрема, правам ОСББ «Іспанський 1» на земельну ділянку (кадастровий номер 5110137300:08:006:0007, площею 0,4993 га). 

Помилкове включення вказаного об`єкту до складу ліквідаційної маси банкрута призвело до безпідставного надання відповідачу-3 - ТОВ «Публічні процедури» права на реалізацію вказаного об`єкту на публічних торгах, визначення переможця аукціону, підписання з відповідачем-2 - ТОВ «Чорномор 2020» акту про придбання майна на аукціоні від 23.04.2021 та видачі свідоцтва на право власності від 10.06.2021 відповідачу-2, як підстави для реєстрації за ним відповідного права у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності.         

Відтак, надаючи оцінку належності обраного позивачем способу захисту суди вірно вказали, що продаж земельної ділянки на аукціоні 15.04.2021 є підставою для набуття ТОВ «Чорномор 2020» права на неї зі здійсненням відповідної державної реєстрації права власності на земельну ділянку. За відсутності у позивача після реєстрації вказаного права власності за ТОВ «Чорномор 2020» заперечень, скасування/визнання недійсною тієї матеріально-правової підстави, яка стала підставою для переходу/набуття відповідачем-2 права на земельну ділянку, позивач втрачав би можливість реалізувати своє право на земельну ділянку у встановленому законом порядку відповідно до статті 42 Земельного кодексу України та статей 1, 4, 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку». А тому обраний позивачем спосіб захисту порушеного права у спірних правовідносинах в частині оскарження результатів аукціону від 15.03.2021 є належним.

Щодо доводів касаційної скарги про неврахування судами висновків Верховного Суду, викладених у постанові від 28.09.2021 у справі № 902/473/18 при застосуванні статті 46 ГПК України щодо зміни предмету або підстав позову при новому розгляді справи, та висновків, викладених у постанови Великої Палати Верховного Суду від 26.01.2021 у справі № 922/1528/15 щодо дотримання принципу юридичної визначеності, як одного з істотних елементів принципу верховенства права.

Частинами третьою та четвертою статті 46 ГПК України (в редакції, чинній на момент нового розгляду цієї справи) передбачено, що до закінчення підготовчого засідання позивач має право змінити предмет або підстави позову шляхом подання письмової заяви. У справі, що розглядається за правилами спрощеного позовного провадження, зміна предмета або підстав позову допускається не пізніше ніж за п`ять днів до початку першого судового засідання у справі.

У разі направлення справи на новий розгляд до суду першої інстанції зміна предмета, підстав позову не допускаються, крім випадків, визначених цією статтею.

Зміна предмета або підстав позову при новому розгляді справи допускається в строки, встановлені частиною третьою цієї статті, лише у випадку, якщо це необхідно для захисту прав позивача у зв`язку із зміною фактичних обставин справи, що сталася після закінчення підготовчого засідання, або якщо справа розглядалася за правилами спрощеного позовного провадження - після початку першого судового засідання при первісному розгляді справи.

Із системного аналізу наведених норм убачається, що позивач відповідно до норм ГПК України наділений правом змінити предмет або підставу позову при новому розгляді справи тільки у тому разі, якщо суд установить, що це необхідно для захисту прав позивача у зв`язку зі зміною фактичних обставин справи, а предмет чи підстава позову при первісному розгляді були недостатніми для такого належного захисту (вказаний правовий висновок викладений у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 28.09.2021 у справі № 902/743/18).

Під час підготовчого провадження у засіданні суду першої інстанції від 06.03.2023 було прийнято до розгляду заяву позивача про зміну предмету позову, викладену як заяву про уточнення позовних вимог,  а саме, щодо додаткової позовної вимоги про витребування спірної земельної ділянки від нового власника, вказавши, що під час розгляду справи йому стало відомо про реєстрацію покупцем права власності на земельну ділянку, що призвело б до нового позову до ТОВ «Чорномор 2020» для захисту своїх прав на земельну ділянку. 

Як слідує зі змісту судових рішень, суди зауважили  про прийняття такої заяву відповідно до норм статей 14, 42, 46, 177, 182 ГПК України, та з огляду на позицію Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду, викладену у постанові від 18.10.2022 у даній справі, враховуючи, що:
- будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, як на окремі об`єкти нерухомого або рухомого майна, перебувають у спільній власності всіх співвласників багатоквартирного будинку в силу закону, у зв`язку з чим, у разі створення ОСББ, від нього не вимагається визнання та доведення права на наведені об`єкти;
- нездійснення позивачем державної реєстрації права на земельну ділянку після отримання її на баланс у червні 2016 року, між тим не позбавляє його відповідних прав щодо цієї ділянки, що виникли у зв`язку із набуттям власниками квартир багатоквартирного будинку, в якому створено ОСББ позивача, відповідних прав щодо земельної ділянки;
- Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» не визначає правил та необхідності проведення реєстраційних дій щодо переходу речових прав на земельну ділянку (частку у праві спільної власності на неї) у разі набуття права власності на об`єкт нерухомого майна - житловий багатоквартирний будинок та/або квартиру в такому будинку;
- в провину позивача не може ставитися відсутність затвердження Кабінетом Міністрів України порядку безоплатної передачі земельної ділянки у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку.

Згідно з усталеною практикою, засіб юридичного захисту має бути ефективним, як на практиці, так і за законом. У рішенні від 31.07.2003 у справі «Дорани проти Ірландії» Європейський суд з прав людини зазначив, що поняття «ефективний засіб» передбачає не лише запобігання порушенню або припиненню порушення, а так само встановлення механізму відновлення, поновлення порушеного права. Таким чином, обов`язковим є практичне застосування ефективного механізму захисту. Інший підхід суперечитиме принципу верховенства права.

Як правило, суб`єкт порушеного права може скористатися не будь-яким, а цілком конкретним способом захисту свого права (пункт 5.6 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.08.2018 у справі № 925/1265/16).

Крім того, Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулась особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 у справі № 338/180/17, від 11.09.2018 у справі №905/1926/16 та від 30.01.2019 у справі № 569/17272/15-ц.

При цьому з метою ефективного захисту порушених прав законодавець уточнив, що ухвалення зазначених судових рішень обов`язково має супроводжуватися одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав). 

Таким чином, обов`язковим є практичне застосування ефективного механізму захисту. Протилежний підхід суперечитиме принципу верховенства права.

Враховуючи висновки Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду, викладені у постанові від 18.11.2022 у цій справі під час її попереднього розгляду, витребування у ТОВ «Чорномор 2020» земельної ділянки, право власності на яку було набуто за результатами оспорюваного аукціону, у даному конкретному випадку є, по суті, ефективним способом захисту позивачем свого порушеного права, оскільки дозволить відновити порушене право без пред`явлення у подальшому цих же позовних вимог, але в іншому позовному провадженні. 

За встановлених обставин, колегія суддів вважає, що при прийнятті, при новому розгляді справи, заяви позивача про зміну предмету позову, викладеної як заяву про уточнення позовних вимог, судами  враховано як висновки суду касаційної інстанції у постанові від 18.11.2022 у цій справі, так і приписи статті 46 ГПК України, а доводи скаржника щодо неврахування судами висновків, викладених у наведених вище постановах Верховного Суду є необґрунтованими та не підтверджуються самими обставинами справи. 

Щодо доводів касаційної скарги про неврахування судами висновків, викладених у постановах Верховного Суду від 23.10.2019 у справі №922/3537/17, від 21.09.2022 у справі № 908/976/19 зазначає, що зазначені постанови прийняті у справах з іншим складом сторін та учасників, а також з іншого предмета спору.

Так, у справі № 922/3537/17 хоча й розглядались позовні вимоги про визнання  недійсними торгів, скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, проте підставами позовних вимог були  порушення при проведенні електронних торгів приписів Порядку реалізації арештованого майна, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 29.09.2016 №2831/5, та всупереч ухвалі Московського районного суду м. Харкова від 24.07.2017 у справі №643/9474/17 про накладення заборони відчуження нежитлового приміщення.

Не є ревалентним даній справі правовий висновок, наведений у постанові від  21.09.2022 у справі № 908/976/19, оскільки судами було встановлено добросовісність дій остаточного набувача майна. Натомість у справі, що розглядається,  судами встановлено недобросовісність набувача, адже відповідач-2, подаючи заявку на участь в аукціоні, був обізнаний щодо режиму використання оспорюваної земельної ділянки, а саме, що на даній земельній ділянці розташований жилий 3-секційний будинок на 9-16 поверхів, заселений мешканцями, і щодо особливостей здійснення права власності на оспорюваній земельній ділянці відповідач-2 мав можливість отримати інформацію від продавця. З огляду на що, суди правильно зазначили, що  наявність на придбаній земельній ділянці житлового 3-секційного будинку на 9-16 поверхів, заселеного мешканцями, вже вказувала на особливі умови її використання, які передбачені законодавством і потенційному покупцю мали б бути відомі.

Колегія суддів зауважує, що правила частини першої статті 388 ЦК України стосуються випадків, коли набувач за відплатним договором придбав майно в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач). У такому випадку власник має право витребувати це майно від набувача лише в разі, якщо майно: 1)було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом. У частині третій цієї ж статті передбачено самостійне правило: якщо майно було набуте безвідплатно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребувати його від добросовісного набувача в усіх випадках. За змістом частини п`ятої статті 12 ЦК України добросовісність набувача презюмується, тобто незаконний набувач вважається добросовісним, поки не буде доведено протилежне. Якщо судом буде встановлено, що набувач знав чи міг знати про наявність перешкод до вчинення правочину, в тому числі про те, що продавець не мав права відчужувати майно, це може свідчити про недобросовісність набувача й є підставою для задоволення позову про витребування у нього майна (див. пункти 28, 29 постанови Великої Палати Верховного Суду від 20.11.2018 у справі № 907/50/16 (провадження № 12-122гс18).

Суди встановили, що відповідач -2, подаючи заявку на участь в аукціоні, був обізнаний щодо режиму використання оспорюваної земельної ділянки, а саме, що на даній земельній ділянці розташований жилий 3-секційний будинок на 9-16 поверхів, заселений мешканцями, і щодо особливостей здійснення права власності на оспорюваній земельній ділянці відповідач-2 мав можливість отримати інформацію від продавця, з огляду на що місцевий господарський суд правильно зазначив, що наявність на придбаній земельній ділянці житлового 3-секційного будинку на 9-16 поверхів, заселеного мешканцями, вже вказувала на особливі умови її використання, які передбачені законодавством і потенційному покупцю мали б бути відомі.

За висновками судів щодо особливостей здійснення права власності на оспорюваній земельній ділянці, відповідач-2 мав можливість отримати інформацію від продавця, будь-яких відомостей щодо перешкоджання продавцем в отриманні додаткової інформації ТОВ «Чорномор 2020» або введення покупця в оману суду не надавалось, відомості щодо створення співвласниками квартир у вказаних будинках ОСББ у відповідача-1 були наявні. 

Відтак, колегія суддів погоджується, що обставини набуття ТОВ «Чорномор 2020» оспорюваної земельної ділянки більш вірогідно свідчать про те, що останнє могло бути проінформоване про відсутність у ТОВ «Прогресбуд-Інвест» права на відчуження даної земельної ділянки, а тому оспорювану земельну ділянку було придбано недобросовісним набувачем. З огляду на вказані обставини, обґрунтованим видається висновок попередніх судів про задоволення позовної вимоги про витребування земельної ділянки у відповідача-2.

Підсумовуючи вищенаведене, колегія суддів зазначає, що суди попередніх інстанцій на виконання вказівок суду касаційної інстанції, викладених у постанові від 18.10.2022 у цій справі, ретельно дослідили обставини справи, пов`язані з формуванням ліквідаційної маси боржника, порядком та правилами реалізації права на продаж земельної ділянки, на якій знаходиться багатоквартирний житловий будинок, надали належну правову оцінку оспорюваному аукціону та відповідному вчиненому правочину з відчуження земельної ділянки, та встановивши порушення прав позивача внаслідок проведення цього аукціону з продажу земельної ділянки на користь відповідача та діям ТОВ «Чорномор 2020», задовольнили позовні вимоги.

За сукупності наведених обставин, зазначені скаржником доводи про неправильне застосування та порушення судами першої та  апеляційної інстанції норм матеріального та процесуального права при прийнятті оскаржуваних судових рішень не знайшли свого підтвердження за під час касаційного перегляду справи.

Колегія суддів відхиляє доводи про не врахування судами обставин про правильність дій ліквідатора, що встановлено судовим рішенням та висновками контролюючого органу, зазначаючи, що оскаржувані рішення та постанова прийняті судами з урахування сукупності всіх встановлених обставин справи на виконання вказівок Верховного Суду у постанові від 18.10.2022, за результатом нового розгляду справи, зокрема, щодо суб`єктів права на земельну ділянку, на якій побудований багатоквартирний будинок та порядку виникнення цього права, реалізації та захисту; щодо підстав для вирішення спору про визнання недійсним правочинів, вчинених за результатами проведення торгів; щодо підстав для недійсності результатів аукціону з продажу майна у процедурі банкрутства боржника, щодо вимог, яких має дотримуватись ліквідатор при передачі майна боржника на продаж у процедурі банкрутства, а також про наявність підстав для скасування оскаржуваних рішень.

Відтак, доводи касаційної скарги стосуються з`ясування обставин, уже встановлених господарськими судами попередніх інстанцій, та переоцінки вже оцінених ними доказів у справі,  що відповідно до положень статті 300 ГПК України перебуває поза межами повноважень суду касаційної інстанції.

Звертаючись з касаційною скаргою, скаржником не спростовано висновків судів попередніх інстанцій та не доведено неправильного застосування ними норм матеріального і процесуального права як необхідної передумови для скасування прийнятих ними судових рішень, а доводи касаційної скарги не знайшли свого підтвердження, відтак, підстави для скасування оскаржуваних судових рішень відсутні.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

Переглянувши у касаційному порядку в межах доводів та вимог касаційної скарги оскаржувані судові рішення, Верховний Суд не встановив порушення та невірного застосування норм права, на які посилався скаржник.

Згідно зі статтею 309 ГПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.

На підставі викладеного та беручи до уваги межі перегляду справи судом касаційної інстанції в порядку статті 300 цього Кодексу, колегія суддів дійшла висновку про відсутність підстав для задоволення касаційної скарги та необхідність залишення оскаржуваних судових рішень у цій справі без змін.

Розподіл судових витрат

У зв`язку з відмовою у задоволенні касаційної скарги, витрати зі сплати судового збору за її подання і розгляд залишаються за скаржником.
Керуючись статтями 240, 300, 301, 304, 308, 309, 314, 315, 317 ГПК України, Верховний Суд
ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу  Публічного акціонерного товариства Акціонерного банку «Укргазбанк»     залишити без задоволення.

2. Рішення Господарського суду Одеської області від 24.05.2023 та постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 19.12.2023 у справі №916/1261/16(916/2158/21) залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та не підлягає оскарженню.

Головуючий суддя                                                       К.М. Огороднік 

Судді                                                                                В.І. Картере 

                                                                                В.Я. Погребняк