КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
 
П О С Т А Н О В А 
І М Е Н Е М     У К Р А Ї Н И
24 квітня 2024 року
 
справа № 760/8015/20
                                         
провадження № 22-ц/824/2855/2024
                        
Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
            судді-доповідача: Музичко С.Г.,
            суддів: Болотова Є.В., Кулікової С.В.
при секретарі: Савіцькій Д.А.
  
учасники справи:
позивач -  ОСОБА_1 
відповідачі: Товариство з обмеженою відповідальністю «Мегаінвест Сервіс», ОСОБА_2 , приватний нотаріус  Київського міського нотаріального округу Василенко Олег  Анатолійович
 
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві цивільну справу за апеляційною скаргою представника Товариства з обмеженою відповідальністю «Мегаінвест Сервіс» - Мацкевича Дениса Анатолійовича на рішення Солом`янського районного суду м. Києва від 15 березня 2023 року, ухвалене під головуванням судді Усатової І.А., у справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю  «Мегаінвест Сервіс», ОСОБА_2 до приватного нотаріуса  Київського міського нотаріального округу Василенка Олега Анатолійовича про визнання договору купівлі-продажу квартири недійсним та скасування рішення про державну реєстрацію прав на нерухоме майно
В С Т А Н О В И В :
 
У березні 2020 року ОСОБА_1 звернувся з зазначеним позовом до Солом`янського районного суду м. Києва.
Позов мотивовано тим, що 18.12.2007 позивачем було укладено з Відкритим акціонерним банком «СЕБ Банк» (який надалі був перейменований у Публічне акціонерне товариство «ФІДОБАНК»), кредитний договір № 803, за яким ОСОБА_1 отримав кредит з остаточною датою його повернення 20 грудня 2027 року. Одержані у кредит грошові кошти позивачем використані для часткової оплати ціни однокімнатної квартири АДРЕСА_1 , яку позивач придбав у власність за договором купівлі-продажу від 18.12.2007. Того ж дня в забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором були укладені з банком договори іпотеки та поруки.
Позивач вказував, що протягом строку дії зазначеного кредитного договору ним своєчасно та у повному обсязі вносились грошові кошти на погашення строкової заборгованості, включаючи час його перебування в зоні АТО в період призову до лав Збройних Сил України.
Позивач зазначив, що випадково, з інформації, розміщеної на сайті «Прозорро» в мережі інтернет, дізнався про те, що 21.02.2021 за результатами відкритих торгів (аукціону), оформлених протоколом електронного аукціону № UA-EA-2019-12-20-000072-b від 10.02.2020, між ПАТ «ФІДОБАНК» та новим кредитором - Товариством з обмеженою відповідальністю «Мегаінвест Сервіс», код ЄДРПОУ 42237969, укладений договір № GL3N015231 про відступлення (купівлю-продаж) прав вимоги, за яким до ТОВ «Мегаінвест Сервіс» перейшло право вимоги до позивача в розмірі заборгованості за кредитом в сумі                 167 096,14 гривень, що дорівнює заборгованості за тілом кредиту на дату купівлі-продажу прав вимоги (не прострочена), заборгованість за нарахованими відсотками відсутня (на дату купівлі-продажу прав вимоги складає 0 грн).
Позивачем зауважено, що не маючи жодного документу на підтвердження наявності будь-яких правових відносин з ТОВ «Мегаінвест Сервіс», не отримавши жодних повідомлень ні від первісного, ані від нового кредитора, позивач 10.03.2020 з сайту Державного реєстру прав власності на нерухоме майно дізнався про існування договору № 51 від 21.02.2020 про відступлення права вимоги за договором іпотеки, на підставі якого в той самий день, 21.02.2020, змінено в реєстрі іпотекодержателя на відповідача 1.
Позивач заявив, що вже 26 лютого 2020 року ТОВ «Мегаінвест Сервіс», також без повідомлення іпотекодавця, продало його квартиру за ціною 184 189,00 грн, безпідставно звернувши стягнення на предмет іпотеки, ОСОБА_3 (відповідач 2), шляхом укладання спірного договору купівлі-продажу квартири, посвідченого 26 лютого 2020 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу (надалі - «КМНО») Василенко Олегом Анатолійовичем (Відповідач 3) у реєстровій книзі за № 1505.
З урахуванням доповнення до позовної заяви, оскільки відчуження належної ОСОБА_1 на праві власності квартири відбулося з порушенням умов іпотечного договору, вимог статей 203, 215, 514, 525, 526 ЦК України, статей 12, 33, 35, 38 Закону України «Про іпотеку», підпункту 1.18 пункту 1 глави 2 розділу II Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого Наказом Міністерства юстиції України № 296/5 від 22 лютого 2012 року, зокрема тому що у ТОВ «Мегаінвест Сервіс» не виникло право стягнення на предмет іпотеки за відсутності порушень позивачем виконання зобов`язань за кредитним та іпотечним договорами, позивачу не надсилалось жодного письмового повідомлення ні про заміну кредитора й іпотекодержателя, ані про звернення стягнення на передану в іпотеку квартиру, продаж здійснено без його згоди як іпотекодавця за ціною, яка значно нижча за звичайну ринкову ціну на цей вид майна всупереч вимогам закону, позивач просив суд:
- визнати договір купівлі-продажу квартири від 26 лютого 2020 року, № 1505 у реєстрі, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Василенко Олегом Анатолійовичем між Товариством з обмеженою відповідальністю «Мегаінвест-Сервіс» (код ЄДРПОУ 42237969) та ОСОБА_2 (ІНН НОМЕР_1 ), недійсним;
- скасувати рішення про державну реєстрацію прав, які були набуті на підставі Договору купівлі-продажу квартири від 26.02.2020 р. № у реєстрі 1505, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Василенко Олегом Анатолійовичем у Державному реєстрі прав на нерухоме майно та Державному реєстрі прав власності на нерухоме майно та інших реєстрах.
Рішенням Солом`янського районного суду м. Києва від 15 березня 2023 року позов   ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «МЕГАІНВЕСТ СЕРВІС», ОСОБА_2 , приватного нотаріуса Василенка Олега Анатолійовича про визнання недійсним договору купівлі-продажу, скасування рішення державного реєстратора, задоволено.
Визнано договір купівлі-продажу квартири від 26 лютого 2020 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Мегаінвест-Сервіс» та громадянкою російської федерації, ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_1 , адреса проживання: АДРЕСА_2 ), посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Василенко Олегом Анатолійовичем та зареєстрований у реєстрі за № 1505 - недійсним.
Скасовано рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Василенка О.А. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер: 51347304 від 26 лютого 2020 року, прийняте о 18:38:24 про проведення державної реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_1 за власником: ОСОБА_2 ; номер запису в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про право власності: 35686289.
В задоволенні позовних вимог до приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Василенка Олега Анатолійовича - відмовлено.
Здійснено розподіл судових витрат.
В поданій апеляційній скарзі представник ТОВ «Мегаінвестсервіс» просить рішення суду скасувати, ухвалити нове рішення яким відмовити у задоволенні позовних вимог.
Вимоги обґрунтовані тим, що судом справу розглянуто в порядку спрощеного провадження. Водночас, предметом розгляду даної справи є визнання договору купівлі-продажу недійсним та скасування державної реєстрації, та в матеріалах справи наявні заяви відповідачів  про розгляд справи за правилами загального позовного провадження.  Даний спір не є малозначним, а тому підлягав розгляду в прядку позовного провадження із повідомленням сторін.  
Крім того, апелянт посилається на порушення судом першої інстанції норм  матеріального права. 
Вказує, що позивачем не доведено належне виконання умов іпотечного договору. Посилання суду на постанову Київського апеляційного суду від 30.09.2020 року є недоречним, оскільки вказане рішення стосувалось виключно штрафу за кредитним договором, а не іпотечним. 
Вказує про відсутність рішення суду, яким доведено, що відповідачі обвинувачені в кримінальному правопорушенні та позивачем не спростовано направлене Банком повідомлення про усунення порушень основного зобов`язання. 
Судом першої інстанції не враховано, що новий кредитор користувався повідомленням, яке було направлено первісним кредитором.
У відзиві на апеляційну скаргу представник позивача просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, рішення суду першої інстанції залишити без змін. Вважає рішення суду законним та обґрунтованим. Зазначає, що ціна позову має розраховуватись із суми продажу квартири за договором купівлі-продажу у розмірі 184 189,00 грн. А тому справа підлягає розгляду в порядку спрощеного позовного провадження. Стверджує, що позивач не порушував умови кредитного та іпотечного договорів. 
В судовому засіданні представник позивача проти задоволення апеляційної скарги заперечував, просив рішення суду першої інстанції залишити без змін.
Інші учасники справи в судове засідання не з`явились, про місце, дату та час розгляду справи повідомлялись належним чином. 
Перевіривши законність та обґрунтованість оскаржуваного рішення в межах доводів апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.
Задовольняючи позов в частині визнання недійсним договору купівлі продажу та скасуванні рішення приватного нотаріуса  про державну реєстрацію прав та їх обтяжень  про проведення державної реєстрації права власності на квартиру  від 26.02.2020 року суд першої інстанції виходив із порушення відповідачем ТОВ «Мегаінвест» вимог ст. ст. 12, 35,  ч. 1 ст. 38 Закону України «Про іпотеку».
Відмовляючи у задоволенні вимог до приватного нотаріуса суд першої інстанції виходив із того, що приватаний нотаріус Київського міського нотаріального округу Василенко О.А. не є належним відповідачем у справі. 
Колегія суддів частково погоджується з висновком суду першої інстанції, з огляду на наступне.
Судом встановлено, що 18 грудня 2007 року між ВАТ «СЕБ Банк» та ОСОБА_1 було укладено кредитний договір № 803, згідно з яким Позивач отримав кредит в сумі 93 495,75 доларів США зі сплатою плаваючої відсоткової ставки строком до 18 грудня 2027 року шляхом видачі готівки через касу банку з метою часткової оплати за його рахунок придбання нерухомого майна - квартири АДРЕСА_1 .
З метою забезпечення грошових зобов`язань за вказаним кредитним договором, на виконання вимог пункту 2 розділу №1 даного договору, поручителем виступила ОСОБА_4 .. Також, з цією ж метою, 18 грудня 2007 року між ВАТ «СЕБ Банк» та ОСОБА_1 , який діяв за згодою ОСОБА_4 , було укладено нотаріально посвідчений договір іпотеки, за умовами якого останній передав в іпотеку банку однокімнатну квартиру АДРЕСА_3 , право власності на яку в той же день, 18 грудня 2007 року було зареєстровано за іпотекодавцем на підставі договору купівлі-продажу квартири, укладеного між ОСОБА_5 та ОСОБА_6 , посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шевельовим Я. Д. за реєстраційним № 3427.
Відповідно до п. 1.3 Договору іпотеки загальна вартість предмета іпотеки за оцінкою експерта Управління заставного майна та за згодою Сторін становить 555 475,00 грн, що за офіційним обмінним курсом НБУ станом на дату укладання договору становить 109 995,05 доларів США.
Частиною 5 пункту 3.10 іпотечного договору визначено, що Іпотекодержатель може відступити права за цим договором третій особі без отримання згоди Іпотекодавця, але при цьому Іпотекодержатель зобов`язаний письмово у п`ятиденний строк повідомити Іпотекодавця про відступлення права вимоги за цим Договором і права вимоги за основним зобов`язанням.
Встановлено, що 12 вересня 2012 року між ПУАТ «ФІДОБАНК», як правонаступником ВАТ «СЕБ Банк», та ОСОБА_6 був укладений додатковий Договір № 1 до Кредитного договору № 803 від 18 грудня 2007 року, яким внесено зміни в низку істотних умов кредитування, зокрема, щодо валюти кредиту й порядку погашення кредитної заборгованості. В той же день, 12.09.2012 між цими ж сторонами укладено додатковий Договір № 1 до Договору іпотеки, посвідчений нотаріусом КМНО Шевельовим Я.Л. за реєстровим № 1670, за умовами якого встановлено заставну ціну предмету іпотеки в розмірі 879 190,03 грн.
Пунктом 3.5. підтверджено обов`язок іпотекодержателя, у випадку звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом його продажу від свого імені будь-якій особі, за 30 днів до укладання договору купівлі-продажу повідомити іпотекодавця та Боржника, а також осіб, які мають зареєстровані у встановленому порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти договір з іншою особою. Якщо особи, які мають зареєстровані у встановленому порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, не висловили наміру його придбати, або ухиляються від придбання або з інших причин не вчиняють дій на укладання договору купівлі-продажу предмета іпотеки, іпотекодержатель вправі продати Предмет іпотеки будь-якій іншій особі на власний розсуд. У такому разі, як передбачено пунктом 3.3., остаточна оцінка предмета іпотеки визначається на підставі оцінки нерухомого майна на рівні не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна, що підтверджується відповідним документом суб`єкта оціночної діяльності.
Відповідно до ч. 4 ст. 82 ЦПК України обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.
Постановою Київського апеляційного суду від 3 березня 2021 року, за результатами розгляду апеляційної скарги ТОВ «Мегаінвест Сервіс» на рішення Голосіївського районного суду міста Києва від 30 вересня 2020 року у справі №752/5691/20 (за позовом ТОВ «Мегаінвест Сервіс» до ОСОБА_1 , ОСОБА_4 про стягнення штрафу за порушення кредитного договору в частині підтвердження укладання договорів страхування предмету іпотеки та здійснення страхових платежів), було відмовлено апелянту ТОВ «Мегаінвест Сервіс» в задоволенні скарги та залишено в силі рішення першої інстанції про відмову у задоволенні позову.
Судом, у згаданій справі, при розгляді спору між тими ж сторонами стосовно виконання того ж самого Кредитного договору № 803 та Договору іпотеки, за той самий період, було встановлено, що 28 листопада 2019 договір ОСОБА_1 уклав з ТДВ «Страхове товариство «Мегаполіс» договір № 05347/07/391 добровільного страхування майна-квартири АДРЕСА_1 строком до 27 листопада 2020 року, вигодонабувачем за яким є ПАТ «ФІДОБАНК». Відповідно до копії квитанції від 28 листопада 2019 року, Позивачем у справі на виконання зазначеного договору страхування було сплачено грошову суму в розмірі 2000,00 грн.
З урахуванням наведеного, у Постанові Київського апеляційного суду, що набрала законної сили, визнані встановленими обставини належного виконання іпотекодавцем ОСОБА_1 умов кредитного та іпотечного договорів в частині страхування, а також відсутність доказів наявності у попереднього кредитора будь-яких претензій та вимог усунути порушення до боржника й поручителя щодо виконання ними своїх обов`язків за основним зобов`язанням згідно з умовами кредитного договору. В силу дії ч. 4 ст. 82 ЦПК України, такі обставини мають преюдиційне значення для даної справи і не потребують доказування.
З матеріалів справи вбачається, що 21 лютого 2020 року між ПАТ «ФІДОБАНК» та ТОВ «Мегаінвест Сервіс» укладено договір № GL3N015231 про відступлення (купівлі-продажу) прав вимоги, за умовами якого позивач набув право вимоги Банку до позичальника ОСОБА_1 та поручителя ОСОБА_4 . Обсяг прав вимоги, які переходять до нового кредитора, визначений у Додатку № 1 до нього. Права кредитора за основними договорами переходять до нового кредитора відповідно до цього договору в обсязі та на умовах, які існують на момент відступлення Права вимоги.
Як вбачається з Додатку № 1 до Договору № GL3N015231 про відступлення (купівлю-продаж) права вимоги від 21 лютого 2020 року до ТОВ «Мегаінвест Сервіс» перейшло право вимоги ПУАТ «ФІДОБАНК» за кредитним договором № 803 від 18.12.2007 року в розмірі заборгованості за тілом кредиту на дату купівлі-продажу прав вимоги у сумі 167 096,14 грн та заборгованості по нарахованих процентах за кредитом на дату купівлі-продажу прав вимоги у сумі 0,00 грн, а також право вимоги за іпотечним договором на підставі Договору про відступлення права вимоги за договором іпотеки від 21.02.2020, посвідченого нотаріусом КМНО Макаровою О.П. та зареєстрованого в реєстрі за № 51. До нового кредитора не переходить право на нарахування процентів на користування боржником кредитними коштами та права на здійснення договірного списання коштів з рахунку (п. 2.2 Договору).
Встановлено, що через п`ять днів з часу набуття права вимоги за Кредитним договором, а саме 26 лютого 2020 року ТОВ «Мегаінвест Сервіс», в особі директора Мацкевича Д.А., задовольнило свої грошові вимоги до ОСОБА_1 шляхом відчуження предмету іпотеки (квартири, право власності на яку належить ОСОБА_1 ) громадянці російської федерації ОСОБА_2 за договором купівлі-продажу квартири, посвідченим приватним нотаріусом КМНО Василенком О.А., та зареєстрованим в реєстрі за № 1505.
Цього ж дня, на підставі зазначеного договору купівлі-продажу квартири від 26 лютого 2020 року, приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Василенком О.А. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер: 51347304 від 26 лютого 2020 року о 18:38:24 про проведення державної реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_1 за власником: ОСОБА_2 ; номер запису в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про право власності: 35686289.
Згідно з п. 3 зазначеного договору купівлі-продажу квартири, право на її продаж будь-якій особі належить ТОВ «Мегаінвест Сервіс» як іпотекодержателю на підставі договору іпотеки, посвідченого 18.12.2007 приватним нотаріусом КМНО Шевельовим Я.Д. за реєстровим № 342; а також, вказаного вище договору про відступлення права вимоги за договором іпотеки від 21 лютого 2020 року.
У п. 4 Договору купівлі-продажу квартири вказано, що продавець не менше ніж за 30 днів до укладення цього договору письмово повідомив іпотекодавця, що підтверджується трекінгом № 0160208054217. Як передбачено п. 7 та п. 9 того ж договору, за домовленістю сторін та відповідно до балансової довідки від 26.02.2020, відчуження квартири за цим договором здійснюється за ціною 184 189,00 грн, яка оплачується шляхом безготівкового перерахування покупцем грошових коштів на поточний рахунок продавця у строк до 01 січня 2024 року включно.
Відповідно до ст. 514 Цивільного кодексу України, до нового кредитора переходять права первісного кредитора у зобов`язанні в обсязі й на умовах, що існували на момент переходу цих прав, якщо інше не встановлено договором або законом. Дана умова відповідає змісту п. 2.2. Договору про відступлення права вимоги.
Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна умов договору не допускається в силу дії ст. 525 ЦК України.
Згідно з частиною 1 ст. 12 Закону України «Про іпотеку» передбачено право іпотекодержателя, у разі порушення іпотекодавцем обов`язків, встановлених іпотечним договором, вимагати дострокового виконання основного зобов`язання і лише в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки. Матеріали справи не містять даних про направлення іпотекодержателем такої вимоги іпотекодавцю перед зверненням стягнення на предмет іпотеки.
Частиною 2 ст. 12 Закону «Про іпотеку» передбачений чіткий алгоритм дій іпотекодержателя в ситуації порушення іпотекодавцем умов договору іпотеки щодо страхування. У разі порушення іпотекодавцем обов`язків щодо збереження чи страхування предмета іпотеки іпотекодержатель може скористатися правами, визначеними згідно з частиною першою цієї статті, або вжити заходів для збереження чи страхування предмета іпотеки у власних інтересах та за власний кошт. Іпотекодавець зобов`язаний негайно на вимогу іпотекодержателя відшкодувати останньому всі витрати, понесені у зв`язку з вжиттям заходів щодо збереження та страхування предмета іпотеки.
Відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Визначена у частині 1 статті 35 Закону України «Про іпотеку» процедура подання іпотекодержателем вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та (або) умов іпотечного договору передує прийняттю іпотекодержателем рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовий спосіб на підставі договору (така позиція викладена у Постанові Великої Палати Верховного Суду від 02 червня 2019 року у справі № 205/578/14-ц, провадження № 14-48цс19).
Велика Палата Верховного Суду у Постанові від 29.09.2020 року у справі № 757/13243/17 висловила правову позицію, згідно з якою недотримання вимог ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя.
При цьому, метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання.
В іншому випадку іпотекодержатель не набуває права звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, зокрема не вправі відчужувати предмет іпотеки іншій особі. За таких умов, предмет іпотеки, придбаний іншою особою за договором з іпотекодержателем, є майном, придбаним в особи, яка не мала права його відчужувати. При цьому добросовісна особа, яка придбаває майно в особи, яка не є його власником, має пересвідчитися у наявності в останньої права розпоряджатися чужим майном.
Відповідачами не було дотримано положень ст. 12 та ст. 35 Закону «Про іпотеку».
Іпотекодержатель, на підтвердження факту направлення й отримання іпотекодавцем вимоги про порушення основного зобов`язання та звернення стягнення на предмет іпотеки, в силу зазначених норм матеріального права, зобов`язаний надати державному реєстратору докази отримання іпотекодавцем такої вимоги разом із заявою про державну реєстрацію (постанова Великої Палати Верховного Суду від 24 квітня 2019 року у справі № 638/20000/16-ц, провадження № 14-2цс19).
Підтвердженням надіслання банком іпотекодавцю письмової вимоги щодо усунення виконання договору позики, а, отже, й завершення 30-денного строку з моменту її отримання, є повідомлення про вручення поштового відправлення, вручене та оформлене відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року  № 270, та Порядку пересилання поштових відправлень, затвердженого наказом Українського державного підприємства поштового зв`язку «Укрпошта» від 12 травня 2006 року № 211. У пункті 3 частини першої статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо подані документи не відповідають вимогам Закону.
Відповідно до листа-відповіді ПУАТ «ФІДОБАНК» (надалі - «Банк») № 03-178 від 26.02.2021 на адвокатський запит адвоката Гжимайла Б. В. від 29.01.2021, за результатами проведеної роботи зі встановлення об`єктивної, наявної у Банку, інформації щодо факту направлення Банком на ім`я ОСОБА_1 повідомлення від 05.03.2019., було встановлено, що у розпорядженні Банку відсутні копії Повідомлення та документів, що підтверджували б його вручення/направлення ОСОБА_1 .
Згідно з даними системи здійснення документообігу банку за період з 05.03.2019 по 21.02.2020 (дата відступлення банком прав вимоги за кредитним договором № 803 від 18.12.2007, укладеним з ОСОБА_1 та забезпеченим іпотекою), відсутня інформація про направлення від імені ПУАТ «ФІДОБАНК» повідомлень чи вимог боржнику.
Суд першої інстанції вірно не брав до уваги суд  доводи  директора ТОВ «Мегаінвест Сервіс» та одночасно - представника покупця предмету іпотеки - ОСОБА_2 про те, що письмове повідомлення іпотекодавцю надсилалося ще ПУАТ «ФІДОБАНК» у 2019 році.
Частиною 1 ст. 215 ЦК України встановлено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч.ч. 1-3, 5 та 6 ст. 203 цього Кодексу.
У відповідності до вимог ч. 1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
Колегія суддів погоджується із висновком суду, що всупереч вимогам ст. 525 та ст. 526 ЦК України та умовам договору іпотеки, при належному виконанні позивачем умов кредитного та іпотечного договорів, без попереднього направлення вимоги про дострокове виконання основного зобов`язання (згідно з ч. 1 ст. 12 Закону України «Про іпотеку», без попереднього направлення вимоги про усунення порушень, (передбаченої ст. 35 Закону України «Про іпотеку») а також письмового повідомлення про намір здійснити продаж предмету іпотеки, (передбаченого ст. 38 цього ж Закону), ТОВ «Мегаінвест Сервіс» відчужило предмет іпотеки за договором купівлі-продажу квартири від 26.02.2020 ОСОБА_2 .
Враховуючи наведенедоговір має бути визнаний недійсним з підстав, передбачених ч.1 ст. 203, а також ч. 3 ст. 215 ЦК України.
Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17, від 02 липня 2019 року у справі № 48/340, від 22 жовтня 2019 року у справі № 923/876/16  та багатьох інших.
Застосування судом того чи іншого способу захисту має приводити до відновлення порушеного права позивача без необхідності повторного звернення до суду. Судовий захист повинен бути повним та відповідати принципу процесуальної економії, тобто забезпечити відсутність необхідності звернення до суду для вжиття додаткових засобів захисту. 
Відтак, колегія суддів вважає, що вимога про скасування рішення приватного нотаріуса про державну реєстрацію прав та їх обтяжень про проведення державної реєстрації права власності на  спірну квартиру не є необхідним для ефективного відновлення права, а тому у її задоволення слід відмовити.
Крім того, позовні вимоги до приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Василенка Олега Анатолійовича про визнання недійсним договору купівлі-продажу також не можуть бути задоволені, оскільки приватний нотаріус не є належним відповідачем.
Доводи апеляційної скарги про направлення первісним кредитором повідомлення не заслуговують на увагу, оскільки як було встановлено вище,  у розпорядженні Банку відсутні копії Повідомлення та документів, що підтверджували б його вручення/направлення ОСОБА_1 . Крім того, згідно з даними системи здійснення документообігу банку за період з 05.03.2019 по 21.02.2020 (дата відступлення банком прав вимоги за кредитним договором № 803 від 18.12.2007, укладеним з ОСОБА_1 та забезпеченим іпотекою), відсутня інформація про направлення від імені ПУАТ «ФІДОБАНК» повідомлень чи вимог боржнику.
Посилання апелянта на практику Верховного Суду, з якої слідує, що неотримання іпотекодавцем повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки у порядку, передбаченому ст. 38 Закону України «Про іпотеку» не є підставою визнавати укладений правочин недійним, а є підставою для відшкодування збитків  апеляційний суд відхиляє. Як було встановлено, відповідачем порушено  ст. ст. 12, 35 Закону України «Про іпотеку  та  ч.1 ст. 38 цього Закону.
Судом вірно взято до уваги що, спірна квартира фактично не вибувала з володіння позивача, який  в ній проживає, а тому витребування майна з чужого незаконного володіння або витребування майна від добросовісного набувача не є належними способами судового захисту для даного спору. Відтак, доводи про те, що судом проігноровано практику Верховного Суду щодо застосування ст. 388 ЦК України  на увагу не заслуговують. 
Водночас, колегія суддів приймає до уваги доводи апеляційної скарги щодо розгляду судом справи в порядку спрощеного провадження без виклику осіб.
Так, з матеріалів справи слідує, що судом здійснено розгляд справи в порядку спрощеного позовного провадження. 
Відповідно до положень ст. 274 ЦПК України у порядку спрощеного позовного провадження розглядаються справи:
1) малозначні справи;
2) що виникають з трудових відносин;
3) про надання судом дозволу на тимчасовий виїзд дитини за межі України тому з батьків, хто проживає окремо від дитини, у якого відсутня заборгованість зі сплати аліментів та якому відмовлено другим із батьків у наданні нотаріально посвідченої згоди на такий виїзд.
 При вирішенні питання про розгляд справи в порядку спрощеного або загального позовного провадження суд враховує: 1) ціну позову; 2) значення справи для сторін; 3) обраний позивачем спосіб захисту; 4) категорію та складність справи; 5) обсяг та характер доказів у справі, в тому числі чи потрібно у справі призначити експертизу, викликати свідків тощо; 6) кількість сторін та інших учасників справи; 7) чи становить розгляд справи значний суспільний інтерес; 8) думку сторін щодо необхідності розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження.
Пунктом 5 ч. 4 ст. 274 ЦПК України визначено, що в порядку спрощеного позовного провадження не можуть бути розглянуті справи у спорах,  в яких ціна позову перевищує двісті п`ятдесят розмірів прожиткового мінімуму для працездатних осіб.
Предметом даного позову є визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири, який був укладений в рахунок погашення зобов`язань за  кредитним договором. 
 Враховуючи, що спір виник щодо права власності на нерухоме майно, вартість якого була погоджена при укладенні кредитного та іпотечного договорів в розмірі 555 475,00 грн, що перевищує двісті п`ятдесят розмірів прожиткового мінімуму для працездатних осіб,  дана справа відповідно до ч. 4 ст. 274 ЦПК України не підлягає розгляду в порядку спрощеного провадження.
Суд першої інстанції на вказане належної уваги не дійшов помилкового висновку про те, що зазначена справа може бути розглянута без повідомлення учасників справи в порядку спрощеного провадження за наявними у справі матеріалами. 
Враховуючи, що суд першої інстанції обґрунтовано дійшов висновку про задоволення позовних вимог про визнання договору купівлі-продажу квартири від 26 лютого 2020 року недійним, однак помилково розглянув справу в порядку спрощеного провадження без виклику осіб, колегія суддів приходить до висновку про скасування рішення суду з постановлення нового про задоволення вищевказаної позовної вимоги.
Відповідно до п. 7 ч. 3 ст. 376 ЦПК України порушення норм процесуального права є обов`язковою підставою для скасування судового рішення суду першої інстанції та ухвалення нового судового рішення, якщо суд розглянув в порядку спрощеного позовного провадження справу, що підлягала розгляду за правилами загального позовного провадження.
Керуючись ст.ст. 367, 374, 376, 381, 382 ЦПК України, суд,   
 
               П О С Т А Н О В И В :
 
Апеляційну скаргу представника Товариства з обмеженою відповідальністю «Мегаінвест Сервіс» - Мацкевича Дениса Анатолійовича задовольнити частково.
Рішення Солом`янського районного суду м. Києва від 15 березня 2023 року скасувати, постановити нове рішення наступного змісту.
Позов   ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Мегаінвест Сервіс», ОСОБА_2 , приватного нотаріуса Василенка Олега Анатолійовича про визнання недійсним договору купівлі-продажу, скасування рішення державного реєстратора, задовольнити частково.
Визнати договір купівлі-продажу квартири від 26 лютого 2020 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Мегаінвест-Сервіс» (код ЄДРПОУ 42237969, адреса знаходження: 01001, м. Київ, вул. Велика Житомирська, 4) та громадянкою російської федерації, ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_1 , адреса проживання: АДРЕСА_2 ), посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Василенко Олегом Анатолійовичем та зареєстрований у реєстрі за № 1505 - недійсним.
В задоволенні вимог про скасування рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Василенка О.А. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер: 51347304 від 26 лютого 2020 року, прийняте о 18:38:24 про проведення державної реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_1 за власником: ОСОБА_2 ; номер запису в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про право власності: 35686289 відмовити.
В задоволенні позовних вимог до приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Василенка Олега Анатолійовича - відмовити.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Мегаінвест Сервіс» на користь ОСОБА_1 судовий збір у розмірі 420,40 грн.
Стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 судовий збір у розмірі 420,40 грн.
Постанова набирає законної сили з моменту прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів.

Суддя-доповідач

Судді