ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22 травня 2024 року 
м. Київ
cправа №  916/3342/23 
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Міщенка І.С. - головуючого, Берднік І.С., Зуєва В.А., 
за участю секретаря судового засідання - Кравченко О.В.,
розглянув у відкритому судовому засіданні касаційні скарги (1) Одеської міської ради і (2) Департаменту  земельних ресурсів Одеської міської ради
на постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 27.02.2024 (Діброва Г.І. - головуюча, судді: Богацька Н.С., Разюк Г.П.) і рішення Господарського суду Одеської області від 21.11.2023 (суддя Цісельський О.В.) у справі
за позовом Одеської міської ради
до Підприємства з іноземними інвестиціями у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю "Аверс",
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради
про стягнення 3 172 798, 06 грн.
ІСТОРІЯ СПРАВИ
Узагальнений зміст позовних вимог і підстав позову
1.          У серпні 2023 року Одеська міська рада (далі також "Позивач") звернулася до Господарського суду Одеської області з позовом до Підприємства з іноземними інвестиціями у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю "Аверс" (далі - "Відповідач", Товариство "Аверс"), в якому просила стягнути з Відповідача 3172798,06 грн безпідставно збережених коштів (у розмірі орендної плати) за позадоговірне користування земельними ділянками комунальної власності.
2.          За твердженням Позивача Товариство "Аверс" до 01.11.2022 було фактичним користувачем двох земельних ділянок комунальної власності (кадастрові номери - 5110137600:03:001:0011, 5110137600:03:001:0012), які розташовані в місті Одеса, проте договорів оренди цих ділянок з Одеською міською радою не уклало, тобто користувалося комунальною землею без правових підстав, орендної плати за користування не сплачувало.
Фактичні обставини справи, встановлені судами попередніх інстанцій
3.          Розглядаючи заявлений позов, суди попередніх інстанцій встановили, що 29.11.2004 між Комінтернівською районною державною адміністрацією (далі - Комінтернівська РДА) та Товариством "Аверс" було укладено договір оренди земельної ділянки (далі - Договір оренди 2004 року), згідно з п. 1 якого Комінтернівська РДА, як орендодавець передала, а Товариство "Аверс", як орендар прийняло у короткострокове платне користування земельну ділянку для експлуатації складських приміщень, яка знаходиться за адресою: Комінтернівський район, Красносільська сільська рада.
         3.1.          Відповідно до п. 2 Договору оренди 2004 року в оренду було передано земельну ділянку площею 1,89 га, у тому числі 1,89 га забудованих земель.
         3.2.          В п. 3 Договору оренди 2004 року визначено, що на земельній ділянці наявні об`єкти нерухомого майна, які є власністю орендодавця.
         3.3.          Згідно із п. 8 Договору оренди 2004 року його укладено на 5 (п`ять) років. Після строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк.
         3.4.          Пунктом 9 Договору оренди 2004 року сторони погодили, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі, розміром 9 450 грн в рік, з розрахунку 0,50 грн за один м2 в рік.
         3.5.          Земельна ділянка передається в оренду для розміщення виробничої бази. Цільове призначення земельної ділянки:   землі іншого сільськогосподарського призначення (п. 15, 16 Договору оренди 2004 року). 
         3.6.          Підставою для заключення договору оренди є розпорядження Комінтернівської РДА № 971 від 21.10.2004 року (п.18 Договору оренди 2004 року). 
4.          Договір оренди 2004 року підписано сторонами без застережень та зауважень. Зареєстровано в Книзі записів договорів оренди на право тимчасового користування землею від 29.11.2004 за № 59 райдержадміністрацією, а також Одеською регіональною філією Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі за №  0404522400002 від 24.12.2004.
5.          Додатком до Договору оренди 2004 року є акт встановлення в натурі меж земельної ділянки від 22.10.2004, підписаний представниками Одеської регіональної філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України", начальником Комінтернівського районного відділу земельних ресурсів, головою Красносільської сільської ради, керівником Товариства "Аверс" і суміжного власника землі.
6.          З ситуаційної схеми земельної ділянки, як додатка до Договору оренди 2004 року слідує, що у короткострокову оренду терміном на 5 років Товариству "Аверс" було передано земельну ділянку площею 1.890 га для експлуатації складських приміщень з кадастровим номером 5122782600:00:001:0025.
7.          В подальшому, 16.08.2007 Комінтернівська РДА (як орендодавець) і Товариство "Аверс" (як орендар) уклали ще один договір оренди цієї ж земельної ділянки (далі - Договір оренди 2007 року), за умовами п. 1 якого орендодавець на підставі розпорядження Комінтернівської РДА від 11.07.2007 № 893/А-2007 надав, а орендар прийняв у довгострокове платне користування земельну ділянку для експлуатації складських приміщень, на території Красносільської сільської ради Комінтернівського району (за межами населених пунктів).
         7.1.          Відповідно до вимог п. п. 2, 3 цього договору в оренду передано земельні ділянки, загальною площею 1, 89 га, в тому числі 1,89 га забудованих земель промисловості. Цільове використання земельної ділянки - для експлуатації складських приміщень. 
         7.2.          Згідно із п. 5 Договору оренди 2007 року його укладено на 49 (сорок дев`ять) років. Після строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк.
        7.3.          Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 9  450 грн в рік та підлягає індексації (п. п. 6, 7 Договору оренди 2007 року).
        7.4.          У п. 31 Договору оренди 2007 року сторони домовились, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, зміна назви, організаційно-правової форми, реорганізація чи ліквідація однієї із сторін договору не є підставою для зміни умов або розірвання договору. В такому випадку права та обов`язки переходять до їх правонаступників.
8.          Договір оренди 2007 року підписано сторонами без застережень та зауважень. Зареєстровано у Книзі записів договорів оренди на право тимчасового користування землею від 16.08.2007 за № 127 райдержадміністрації.
9.          На виконання Договору оренди 2007 року орендодавець і орендар склали та підписали акт приймання-передачі земельної ділянки, який є невід`ємною частиною договору. 
10.          Договір оренди 2007 року сторонами виконувався. Товариство "Аверс" сплачувало орендну плату за користування орендованою земельною ділянкою.
11.          Суди попередніх інстанцій установили також, що після описаних подій реєстраційною службою Одеського міського управління юстиції Одеської області 25.12.2013 Товариству "Аверс" було видано Свідоцтво про право власності серії САК № 198847 на нерухоме майно: виробничо-складський комплекс по виробництву мінеральної вати та сухих будівельних сумішей, площею 6799,6 м2, розташований за адресою: Одеська обл., м. Одеса, 19-й км Старокиївської дороги, будинок 4-С.
12.          Відповідно до Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно за Товариством "Аверс" 25.12.2013 було зареєстровано право власності на об`єкт нерухомого майна: виробничо-складський комплекс по виробництву мінеральної вати та сухих будівельних сумішей, площею 6799,6 м2, розташований за адресою: Одеська обл., м. Одеса, 19-й км Старокиївської дороги, будинок 4-С.
13.          Реєстраційною службою Одеського міського управління юстиції Одеської області 06.03.2014 Товариству "Аверс" було видано Свідоцтво про право власності серії САК № 200423 на нерухоме майно: виробничо-складський комплекс по виробництву мінеральної вати та сухих будівельних сумішей, площею 3018 м2, розташований за адресою: Одеська обл., м. Одеса, 19-й км Старокиївської дороги, будинок 4/1.
14.          Відповідно до Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно за Підприємством з іноземними інвестиціями у вигляді Товариства "Аверс" 11.03.2014 було зареєстровано право власності на об`єкт нерухомого майна: виробничо-складський комплекс по виробництву мінеральної вати та сухих будівельних сумішей, площею 3018 м2, розташований за адресою: Одеська обл., м. Одеса, 19-й км Старокиївської дороги, будинок 4/1.
15.          Реєстраційною службою Одеського міського управління юстиції Одеської області 11.03.2014 Товариству "Аверс" було видано Свідоцтво про право власності серії САК № 200429 на нерухоме майно: торгово-оптову базу, площею 2869,4 м2, розташований за адресою: Одеська обл., м. Одеса, 19-й км Старокиївської дороги, будинок 4/2.
16.          Відповідно до Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно за Підприємством з іноземними інвестиціями у вигляді Товариства з обмеженою відповідальністю "Аверс" 11.03.2014 року було зареєстровано право власності на об`єкт нерухомого майна: торгово-оптову базу, площею 2869,4 м2, розташований за адресою: Одеська обл., м. Одеса, 19-й км Старокиївської дороги, будинок 4/2.
17.          Звідси у період з 2013 по 2014 роки Відповідач зареєстрував (перереєстрував) за собою право власності на належні йому об`єкти нерухомого майна, з урахуванням, зокрема, того, що ці об`єкти розміщено на землях, які відповідно до постанови Верховної Ради України від 07.02.2002 № 3064-ІІІ "Про зміну меж м. Одеси Одеської області" були віднесені до земель міста Одеси. 
18.          12.05.2014 Товариство "Аверс" звернулось до Одеської міської ради з листом №  617, в якому просило надати дозвіл на розробку проєкту землеустрою для відведення земельної ділянки в оренду орієнтовною площею 4,2232 га за адресою: м. Одеса, 19 км Старокиївської дороги, 4-С, 4/1, 4/2 для експлуатації та обслуговування виробничо-складського комплексу по виробництву мінеральної вати та сухих будівельних сумішей.
19.          Рішенням Одеської міської ради від 25.06.2014 № 5204-VI Товариству "Аверс" було надано дозвіл на розробку проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду, орієнтовною площею 4,2 га за адресою: м. Одеса, 19 км Старокиївської дороги, 4-С, 4/1, 4/2 для експлуатації та обслуговування виробничо-складського комплексу по виробництву мінеральної вати та сухих будівельних сумішей.
20.          Після цього жодної взаємодії між Одеською міською радою і Товариством "Аверс" не було. 
21.          Лише у серпні 2022 року Департамент земельних ресурсів Одеської міської ради (далі також "Третя особа") звернувся до Товариства "Аверс" з вимогою, в якій вимагав у місячний термін сплатити кошти за користування двома земельними ділянками з кадастровими номерами 5110137600:03:001:0011, 5110137600:03:001:0012 у загальній сумі 2269031,35 грн та попередив, що у випадку несплати цих коштів буде ініційовано питання щодо стягнення безпідставно збережених коштів у судовому порядку.
22.          Із Витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку № НВ-5100233802023 від 23.02.2023 вбачається, що земельна ділянка з кадастровим номером 5110137600:03:001:0011, загальною площею 3,2904 га, розташована за адресою: м. Одеса, 19-й км Старокиївської дороги, 4-С, 4/1, 4/2; категорія земель - землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення; вид цільового призначення земельної ділянки - 11.02 для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості; нормативна грошова оцінка - 24462820,30 грн; форма власності - інформація про зареєстроване право власності в Державному земельному кадастрі відсутня; Управлінням Держземагенства у м. Одесі на підставі розробленого ПП "Одесгеосервіс" проєкту землеустрою щодо відведення земельних ділянок 28.11.2014 проведена державна реєстрація земельної ділянки 26.03.2015.
23.          Відповідно ж до Витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку НВ-5100233592023 від 23.02.2023 вбачається, що земельна ділянка з кадастровим номером 5110137600:03:001:0012, загальною площею 0,6358 га, розташована за адресою: м. Одеса, 19-й км Старокиївської дороги, 4-С, 4/1, 4/2; категорія земель - землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення; вид цільового призначення земельної ділянки - 11.02 для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості; нормативна грошова оцінка - 4726921,09 грн; форма власності - інформація про зареєстроване право власності в Державному земельному кадастрі відсутня; Управлінням Держземагенства у м. Одесі на підставі розробленого ПП "Одесгеосервіс" проєкту землеустрою щодо відведення земельних ділянок 28.11.2014 проведена державна реєстрація земельної ділянки 26.03.2015.
24.          В свою чергу згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно від 28.06.2023, 01.11.2022 на підставі договорів купівлі-продажу, посвідчених приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Задорожнюк В К. (реєстр. №№ 672, 675, 678) Товариство "Аверс" продало, а Товариство з обмеженою відповідальністю "Інвестиційно-промислова група "Майстер" придбало у власність виробничо-складський комплекс по виробництву мінеральної вати та сухих будівельних сумішей, площею 6799,6 м2, розташований за адресою: Одеська обл., м. Одеса, 19-й км Старокиївської дороги, 4-С; виробничо-складський комплекс по виробництву мінеральної вати та сухих будівельних сумішей, площею 3018 м2, розташований за адресою: Одеська обл., м. Одеса, 19-й км Старокиївської дороги, будинок 4/1 та торгово-оптову базу, площею 2869,4 м2, розташовану за адресою: Одеська обл., м. Одеса, 19-й км Старокиївської дороги, будинок 4/2.
25.          На підставі довідки про присвоєння поштової адреси AR01:4143-2953-6741-4785, виданої 12.01.2023 ЄДЕССБ, висновку щодо технічної можливості об`єднання виробничих комплексів, які розташовані за адресами м. Одеса, 19-й км Старокиївської дороги, 4-С, 4/1, 4/2 в один самостійний об`єкт нерухомості №  474.7.251122 від 25.11.2022, виданого ФОП Мірза О.В., договорів купівлі-продажу № № 672,675,678 від 01.11.2022, посвідчених приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Задорожнюк В К. 18.01.2023 за Товариством з обмеженою відповідальністю "Інвестиційно-промислова група "Майстер" було зареєстровано право власності на виробничий комплекс, загальною площею 12     687 м2, за адресою: Одеська обл., м. Одеса, Цілісний майновий комплекс, 19-й км Старокиївської дороги, 4-С.
26.          16.05.2023 Департаментом земельних ресурсів Одеської міської ради було складено інформацію № 01-13/652 відповідно до якої Управлінням державного контролю за використанням та охороною земель Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради було проведено візуальне обстеження земельних ділянок з кадастровими номерами 5110137600:03:001:0011 та 5110137600:03:001:0012 за адресою: м. Одеса, 19-й км Старокиївської дороги, 4-с, за наслідками якого встановлено, що станом на 20.04.2023 зазначені земельні ділянки площами 32904 кв.м. і 6358 кв.м. використовуються для експлуатації та обслуговування виробничо-складських будівель Товариством з обмеженою відповідальністю "Інвестиційно-промислова група "Майстер"; земельні ділянки огороджені, доступ до них обмежений.
27.          За вказаних обставин і виник цей судовий спір, в якому Одеська міська рада просила стягнути з Товариства "Аверс" безпідставно збережені кошти за користування комунальними земельними ділянками за орієнтовно три останні роки, які передували продажу Відповідачем своєї нерухомості Товариству з обмеженою відповідальністю "Інвестиційно-промислова група "Майстер". Наполягала, що такі ділянки сформовані ще з 2015 року, проте договорів оренди щодо них Товариством "Аверс" укладено не було.  
Узагальнений зміст і обґрунтування рішень судів попередніх інстанцій
28.          Господарський суд Одеської області рішенням від 21.11.2023, яке Південно-західний апеляційний господарський суд постановою від 27.02.2024 залишив без змін, у задоволенні позову відмовив. 
29.          Рішення судів головним чином мотивовані тим, що підстави для стягнення з Відповідача грошових коштів орендної плати як безпідставно збережених в порядку статті 1212 Цивільного кодексу України у спірних правовідносинах відсутні, адже починаючи з 2004 року Товариство "Аверс" користувалося комунальною землею під своєю нерухомістю на підставі Договорів оренди 2004 і 2007 років, укладених із Комінтернівською РДА, які зареєстровані у передбаченому, чинним на час їх укладення порядку, недійсними судом не визнані, сторонами не розірвані.    
30.          За обставинами справи новосформовані земельні ділянки накладаються на ділянку, яку Відповідач орендував у Комінтернівської РДА, а тому Позивачем не доведено й обґрунтованість розрахунку розміру безпідставно збережених коштів Відповідачем, враховуючи гіпотетичну можливість розташування на них об`єктів нерухомості останнього станом на жовтень 2022 року.
Касаційні скарги
31.          Не погодившись із судовими рішеннями, Одеська міська рада та її Департамент земельних ресурсів звернулися до Верховного Суду з касаційними скаргами, в яких просять їх скасувати та прийняти нове рішення про задоволення позовних вимог. 
АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ 
Узагальнені доводи касаційної скарги Позивача
32.          У касаційній скарзі скаржник стверджує, що:
    -          суди попередніх інстанцій неправильно застосовували приписи частини третьої статті 640 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) та не врахували висновків Верховного Суду щодо правильного застосування вказаної норми, які викладено у постановах від 15.01.2020 у справі №  322/1178/17, від 29.01.2019 у справі № 917/108/18, від 29.05.2020 у справі № 922/2843/19 (наполягає, що Договір оренди 2007 року не зареєстровано належним чином, а тому чинності він не набрав і Відповідач користувався комунальною землею без правових підстав);
    -          суди попередніх інстанцій неправильно застосовували приписи статті 1212 ЦК України, статті 79-1 Земельного кодексу України та не врахували висновків Верховного Суду щодо правильного застосовування вказаних норм, які викладено у постановах від 16.06.2021 у справі № 922/1646/20, від 04.03.2021 у справі № 922/3463/19, від 09.02.2022 у справі № 910/8770/19, від 09.11.2021 у справі № 905/1680/20, від 23.05.2018 у справі №  629/4628/16-ц, від 13.02.2019 у справі № 320/5877/17, від 29.05.2020 у справі № 922/2843/19 (пояснює, що саме після звернення Відповідача було належним чином сформовано та зареєстровано дві земельні ділянки комунальної власності для обслуговування його нерухомості, а тому вимоги Одеської міської ради щодо сплати безпідставно збережених коштів за користування цими ділянками є цілком правомірними; для розрахунку розміру безпідставно збережених коштів у справу надано усі необхідні докази); 
    -          суди попередніх інстанцій порушили приписи статей 73, 77 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), адже обставини сформованості земельної ділянки, яка була предметом Договору оренди 2007 року встановили на підставі недопустимих доказів, в той час як дані щодо земельної ділянки з кадастровим номером 5122782600:00:001:0025 у Державному земельному кадастрі відсутні; 
    -          суди попередніх інстанцій порушили приписи статей 86, 236 ГПК України щодо повноти оцінки наявних у справі доказів та вмотивованості судових рішень.
Узагальнені доводи касаційної скарги Третьої особи
33.          У касаційній скарзі скаржник стверджує, що:
    -          суди попередніх інстанцій неправильно застосовували приписи Тимчасового порядку ведення державного реєстру земель, затвердженого Наказом Держкомзему від 02.07.2003 № 174, статті 202 Земельного кодексу України, пункту 4 розділу VII "Прикінцеві та перехідні положення" Закону України "Про державний земельний кадастр" та не врахували висновків Верховного Суду щодо правильного застосування вказаних норм, які викладено у постановах від 11.08.2020 у справі № 826/8599/16, від 02.07.2020 у справі № 420/323/19 (пояснює, що підставою для перенесення відомостей про земельні ділянки до державного земельного кадастру в автоматизованому порядку є факт реєстрації такої земельної ділянки до набрання чинності Законом України "Про державний земельний кадастр" у Державному реєстрі земель; водночас суди проігнорували, що в матеріалах цієї справи відсутні докази того, що земельна ділянка, яка орендувалась Відповідачем за Договором оренди 2007 року реєструвалась у Державному реєстрі земель; суди не врахували, що згідно із листом Головного управління Держгеокадастру в Одеській області від 06.02.2024 № 288/340-24 Поземельна книга на земельну ділянку з відповідним кадастровим номером не відкривалася; обставин накладення земельних ділянок у спірних правовідносинах також немає, адже відповідно до згаданого листа відомості про земельну ділянку з кадастровим номером 5122782600:00:001:0025 набули статусу архівних);   
    -          суди попередніх інстанцій неправильно застосовували приписи статей 1212 - 1214 ЦК України, статті 79-1 Земельного кодексу України, 289 Податкового кодексу України та не врахували висновків Верховного Суду щодо правильного застосування вказаних норм, які викладено у постановах від 05.08.2022 у справі № 922/2060/20, від 16.06.2021 у справі № 922/1646/20, від 04.03.2021 у справі № 922/3463/19, від 04.02.2022 у справі №  646/4738/19, від 18.06.2019 у справі №  815/4818/15 (як і Позивач, Третя особа у цій частині зазначає, що саме після звернення Відповідача було належним чином сформовано та зареєстровано дві земельні ділянки комунальної власності для обслуговування його нерухомості, а тому вимоги Одеської міської ради щодо сплати безпідставно збережених коштів за користування цими ділянками є цілком правомірними; для розрахунку розміру безпідставно збережених коштів у справу надано усі необхідні докази; користування ж Відповідачем комунальною землею на підставі умов саме Договору оренди 2007 року є недоведеним, адже згідно з листом Головного управління ДПС в Одеській області від 31.01.2024 № 2850/5/15-32-04-06-05 не вбачається можливим встановити, за яку саме ділянку Товариством "Аверс" сплачувалася орендна плата);
     -          суди попередніх інстанцій порушили приписи статей 86, 236 ГПК України щодо повноти оцінки наявних у справі доказів та вмотивованості судових рішень.
Узагальнені доводи відзиву на касаційні скарги 
34.          Товариство "Аверс" подало відзив на касаційні скарги, в якому заперечило викладені скаржниками доводи. Зазначило, що суди попередніх інстанцій у своїх рішеннях правильно застосовували правові норми і жодних порушень не допустили. У зв`язку з цим у задоволенні касаційних скарг просить відмовити, а рішення судів попередніх інстанцій залишити без змін.
ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ
Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів попередніх інстанцій 
35.          Відповідно до частини першої статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
36.          Верховний Суд заслухав суддю-доповідача, пояснення представників Позивача (Голуб А.С.), Відповідача (Губаненко Ю.П.) і Третьої особи (Самокиш І.В.) дослідив наведені у касаційних скаргах доводи, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевірив на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судами попередніх інстанції норм матеріального і процесуального права та вважає, що касаційні скарги задоволенню не підлягають з огляду на таке.
37.          Відповідно до приписів частин першої, другої статті 1212 ЦК України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. Положення цього Кодексу застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.
38.          Кондикційні зобов`язання виникають за наявності одночасно таких умов: набуття чи збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); набуття чи збереження майна відбулося за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала.
39.          Так, правові підстави користування земельною ділянкою комунальної власності за змістом глави 15 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) реалізуються через право постійного користування або право оренди.
40.          Частиною першою статті 93 і статтею 125 ЗК України передбачено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права.
41.          Землекористувачі також зобов`язані своєчасно сплачувати орендну плату (пункт "в" частини першої статті 96 ЗК України).
42.          Принцип платного використання землі передбачено й статтею 206 ЗК  України, за змістом якої використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.
43.          Водночас згідно зі статтями 122 - 124 ЗК України міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб. Надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється на підставі рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею   122 цього Кодексу, шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.
44.          Особи, які отримують земельну ділянку комунальної власності в користування за договором оренди (договором купівлі-продажу права оренди), зобов`язані сплачувати за неї орендну плату. Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди, як це передбачено частиною першою статті 21 Закону України "Про оренду землі".
45.          Верховний Суд, розглядаючи спори у подібних правовідносинах, у своїх постановах неодноразово звертав увагу на те, що виникнення права власності на будинок, будівлю, споруду не є підставою для виникнення права оренди земельної ділянки, на якій вони розміщені та яка не була відведена в оренду попередньому власнику. Право оренди земельної ділянки виникає на підставі відповідного договору з моменту державної реєстрації цього права.
46.          Водночас Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22.06.2021 у справі №  200/606/18 зазначила, що принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди відомий ще за часів Давного Риму (лат. superficies solo cedit - збудоване приростає до землі). Цей принцип має фундаментальне значення та глибокий зміст, він продиктований як потребами обороту, так і загалом самою природою речей, невіддільністю об`єкта нерухомості від земельної ділянки, на якій він розташований. Нормальне господарське використання земельної ділянки без використання розташованих на ній об`єктів нерухомості неможливе, як і зворотна ситуація - будь-яке використання об`єктів нерухомості є одночасно і використанням земельної ділянки, на якій ці об`єкти розташовані. Отже, об`єкт нерухомості та земельна ділянка, на якій цей об`єкт розташований, за загальним правилом мають розглядатися як єдиний об`єкт права власності.
47.          Звідси власник нерухомого майна має право на користування земельною ділянкою, на якій воно розташоване. Ніхто інший, окрім власника об`єкта нерухомості, не може претендувати на земельну ділянку, оскільки вона зайнята об`єктом нерухомого майна.
48.          Таким чином, положення глави 15, статей 120, 125 ЗК України, статті 1212 ЦК  України дають підстави вважати, що до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об`єкт, ураховуючи принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, особа яка придбала такий об`єкт стає фактичним користувачем тієї земельної ділянки, на якій такий об`єкт нерухомого майна розташований, а відносини з фактичного користування земельною ділянкою без оформлення прав на цю ділянку (без укладення договору оренди тощо) та недоотримання її власником доходів у виді орендної плати є за своїм змістом кондикційними. 
49.          Подібний правовий висновок викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі №   629/4628/16-ц, від 20.11.2018 у справі №   922/3412/17, від 13.02.2019 у справі №   320/5877/17, у постановах Верховного Суду від 14.01.2019 у справі №     912/1188/17, від 21.01.2019 у справі №   902/794/17, від   04.02.2019 у справі №   922/3409/17, від   12.03.2019 у   справі №   916/2948/17, від  09.04.2019 у   справі № 922/652/18, від   21.05.2019 у     справі №   924/552/18, а також у постановах Верховного Суду України від   30.11.2016 у справі №  922/1008/15, від   07.12.2016 у   справі № 922/1009/15, від   12.04.2017 у справах №  922/207/15 і №   922/5468/14 та у постанові Верховного Суду від   17.03.2020 у   справі №   922/2413/19. 
50.          Отже, фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг (заощадив) у себе кошти, які мав заплатити за користування нею, зобов`язаний повернути такі кошти власникові земельної ділянки на підставі положень частини   першої статті   1212 ЦК   України. 
51.          Такий самий правовий висновок викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від   23.05.2018 у справі № 629/4628/16-ц та від   20.09.2018 у справі №   925/230/17 .
52.          Узагальнюючи наведене, Верховний Суд у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у постанові від 05.08.2022 у справі № 922/2060/20 вказав, що із дня набуття права власності на об`єкт нерухомого майна власник цього майна стає фактичним користувачем земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт, а тому саме із цієї дати у власника об`єкта нерухомого майна виникає обов`язок сплати за користування земельною ділянкою, на якій таке майно розташовано. При цьому до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об`єкт, такі кошти є безпідставно збереженими.
53.          Верховний Суд наголосив також, що для вирішення спору щодо стягнення з власника об`єкта нерухомого майна безпідставно збережених коштів на підставі положень статей 1212 - 1214 ЦК   України за фактичне користування без належних на те правових підстав земельною ділянкою комунальної власності, на якій цей об`єкт розташований, необхідно, насамперед, з`ясувати:
1) фактичного користувача земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цих ділянок зберіг у себе кошти, які мав заплатити за користування ділянками у відповідний період, або наявність правової підстави для використання земельної ділянки у такого фактичного користувача; 
2) площу земельної ділянки; 
3) суму, яку мав би отримати власник земельної ділянки за звичайних умов, яка безпосередньо залежить від вартості цієї ділянки (її нормативно-грошової оцінки); 
4) період користування земельною ділянкою комунальної власності без належної правової підстави. 
54.          З`ясовуючи вказані обставини, суди попередніх інстанцій констатували, що у спірних правовідносинах підстав для стягнення з Товариства "Аверс" заявлених Одеської міською радою коштів як безпідставно збережених немає, оскільки Відповідач користувався комунальною землею, на якій розміщено його нерухомість на відповідних правових підставах. 
55.          Так, суди попередніх інстанцій установили, що Відповідачем та Комінтернівською РДА 29.11.2004 був укладений Договір оренди 2004 року земельної ділянки площею 1,89 га, у тому числі забудованих земель 1,89 га, яка знаходиться за адресою: Комінтернівський район, Красносільська сільська рада строком на 5 років. Підставою для його укладення було розпорядження Комінтернівської РДА № 971 від 21.10.2004. У договорі сторони визначили розмір орендної плати у сумі 9450 грн на рік. Договір оренди 2004 року зареєстровано в Книзі записів договорів оренди на право тимчасового користування землею від 29.11.2004 за № 59 райдержадміністрацією, а також Одеською регіональною філією Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі за №  0404522400002 від 24.12.2004.
56.          В подальшому, 16.08.2007 Відповідачем та Комінтернівською РДА був укладений Договір оренди 2007 року тієї ж самої земельної ділянки площею 1,89 га забудованих земель промисловості, яка знаходиться за адресою: Комінтернівський район, Красносільська сільська рада (за межами населених пунктів). Підставою для укладення цього договору було розпорядження Комінтернівської РДА № 893/А-2007 від 21.10.2004. Цим договором сторони змінили строк оренди земельної ділянки на 49 років. Інші істотні умови Договору оренди 2004 року залишилися без змін. Договір оренди 2007 року зареєстровано у Книзі записів договорів оренди на право тимчасового користування землею від 16.08.2007 за № 127 райдержадміністрації.
57.          Земельній ділянці, площею 1,89 га, наданій в оренду Товариству "Аверс", присвоєно кадастровий номер 5122782600:00:001:0025, що підтверджується Кадастровим планом земельної ділянки, складеним Одеською регіональною філією Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах", в якому також визначені її місце розташування та експлікація земель.
58.          Таким чином, як правильно виснували суди попередніх інстанцій, після укладення Договорів оренди 2004 та 2007 років між Товариством "Аверс" та Комінтернівською РДА склалися сталі правовідносини щодо оренди земельної ділянки площею 1,89 га з кадастровим номером 5122782600:00:001:0025, що підтверджується, зокрема, і наявними у матеріалах справи платіжними дорученнями, які свідчать про сплату Відповідачем платежів в рахунок оренди земельної ділянки та земельного податку.
59.          Статтею 204 ЦК України закріплено презумпцію правомірності правочину.
60.          Ця презумпція означає, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто, таким, що породжує, змінює або припиняє цивільні права і обов`язки, доки ця презумпція не буде спростована, зокрема, на підставі рішення суду, яке набрало законної сили.
61.          Таким чином, у разі неспростування презумпції правомірності договору всі права, набуті сторонами правочину за ним, повинні безперешкодно здійснюватися, а створені обов`язки підлягають виконанню. 
62.          Аналогічна правова позиція викладена в постановах Верховного Суду від 19.06.2018 у справі № 5023/3905/12, від 23.01.2018 у справі №  203/2612/13-ц
63.          Звідси, оскільки судами попередніх інстанцій встановлено, що вказані Договори оренди 2004 та 2007 років сторонами не розірвано, недійсними у судовому порядку не визнано, орендована Відповідачем земельна ділянка накладається на земельні ділянки, які були сформовані та зареєстровані пізніше, колегія суддів Верховного Суду погоджується з їх висновком про те, що у спірних правовідносинах відсутні підстави для стягнення з Відповідача заявлених Одеською міською радою коштів як безпідставно збережених.
64.          Доводи касаційних скарг наведених висновків судів попередніх інстанцій не спростовують, адже:
          64.1.          у постановах від 15.01.2020 у справі №  322/1178/17, від 29.01.2019 у справі № 917/108/18, від 29.05.2020 у справі № 922/2843/19 Верховний Суд висновував щодо набрання чинності договорами оренди, укладеними до 2013 року лише після їхньої державної реєстрації, тоді як висновків щодо процедури реєстрації таких правочинів суд касаційної інстанції не надавав; оскільки судами попередніх інстанцій встановлено, що укладені між Комінтернівською РДА і Товариством "Аверс" правочини були зареєстровані, жодної неузгодженості між здійсненим судами попередніх інстанцій правозастосуванням із тим, що має місце у вказаних справах немає; 
         64.2.          у постановах від 16.06.2021 у справі № 922/1646/20, від 04.03.2021 у справі № 922/3463/19, від 09.02.2022 у справі № 910/8770/19, від 09.11.2021 у справі № 905/1680/20, від 23.05.2018 у справі №  629/4628/16-ц, від 13.02.2019 у справі № 320/5877/17, від 29.05.2020 у справі № 922/2843/19, від 05.08.2022 у справі № 922/2060/20, від 04.02.2022 у справі №  646/4738/19, від 18.06.2019 у справі №  815/4818/15 Верховний Суд надавав загальні висновки щодо застосування статті 1212 ЦК України, статті 79-1 ЗК України, статті 289 ПК України, які стосувалися правової природи кондиційних зобов`язань у земельних правовідносинах, моменту сформованості земельних ділянок, процедури доведення розміру безпідставно збережених коштів у подібних правовідносинах, принципу оплатності землекористування і такі висновки судом апеляційної інстанції у цій справі враховано; водночас самі скаржники не враховують, що мотиви апеляційного суду щодо відмови у задоволенні позову у цій справі головним чином звелися саме до наявності правових підстав, на яких Відповідач здійснював землекористування, а не до недоведеності Позивачем розміру безпідставно збережених коштів, відсутності обов`язку власника нерухомості сплачувати орендну плату за користування землею чи несформованості земельних ділянок, за користування якими Одеська міська рада просила стягнути кошти;  
         64.3.          у постановах від 11.08.2020 у справі № 826/8599/16, від 02.07.2020 у справі № 420/323/19 Верховний Суд дійсно надавав висновок про те, що підставою перенесення відомостей про земельні ділянки до Державного земельного кадастру в автоматизованому порядку є факт реєстрації такої земельної ділянки до набрання чинності Законом України "Про Державний земельний кадастр", тобто до 01 січня 2013 року, у Державному реєстрі земель; водночас обставини відсутності відповідної реєстрації, орендованої Відповідачем земельної ділянки Третя особа намагається підтвердити листом Головного управління Держгеокадастру в Одеській області від 06.02.2024 № 288/340-24, який судом апеляційної інстанції не було прийнято в якості доказу з підстав відсутності його існування станом на момент розгляду справи місцевим господарським судом, а тому розгляд доводів касаційної скарги у цій частині виходить за межі розгляду справи судом касаційної інстанції (частина друга статті 300 ГПК України); 
         64.4.          з цих же підстав не розглядає Верховний Суд й аргументи касаційної скарги Третьої особи, в основу яких скаржником покладено відомості із листа Головного управління ДПС в Одеській області від 31.01.2024 №  2850/5/15-32-04-06-05, адже цей доказ судом апеляційної інстанції до розгляду також не прийнято.
65.          Щодо ж аргументів Одеської міської ради про те, що обставини сформованості земельної ділянки площею 1,89 га з кадастровим номером 5122782600:00:001:0025 суди установили на підставі недопустимих доказів, суд касаційної інстанції зазначає таке.
66.          Згідно із частиною першою статті 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
67.          Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків (частина друга статті 73 ГПК України).
68.          Відповідно до статті 77 ГПК України ("допустимість доказів") обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Докази, одержані з порушенням закону, судом не приймаються.
69.          Допустимість доказів означає, що в окремих випадках, передбачених нормами права, певні обставини повинні підтверджуватися певними засобами доказування.
70.          Натомість за змістом статті 76 ГПК України належність доказів полягає в тому, що господарський суд приймає до розгляду лише ті докази, які мають значення для справи. Тобто з усіх наявних у справі доказів суд повинен відібрати для подальшого дослідження та обґрунтування мотивів рішення лише ті з них, які мають зв`язок із фактами, що підлягають установленню при вирішенні спору. Отже, належність доказів нерозривно пов`язана з предметом доказування у справі, який, в свою чергу, визначається предметом позову.
71.          Належність, як змістовна характеристика та допустимість, як характеристика форми, є властивостями доказів, оскільки вони притаманні кожному доказу окремо і без їх одночасної наявності жодний доказ не може бути прийнятий судом.
72.          Однак відповідно до положень пункту 4 частини другої статті 287 ГПК України до повноважень суду касаційної інстанції належить вирішення питання тільки щодо допустимості доказу. Установлення цього дефекту доказу є питанням права в тому значенні, що висновок про недопустимість доказу можна зробити виключно із застосуванням норми права, що містить пряму заборону використання відповідного засобу доказування на підтвердження певної фактичної обставини справи.
73.          У той же час Одеською міською радою у касаційній скарзі взагалі не зазначено наявності передбачених чинним законодавством правових підстав, які б зумовлювали визнання оціненої судом копії Кадастрового плану, виготовленого та посвідченого   Одеською регіональною філією ДП ЦДЗК при Державному комітеті України по земельних ресурсах недопустимим доказом, тобто таким, що не може підтверджувати відповідні обставини. 
74.          Звідси доводи скаржника у цій частині Верховний Суд знаходить формальними та декларативними. 
75.          За наведеного, заявлені у касаційних скаргах підстави касаційного оскарження, передбачені пунктами 1, 4 частини другої статті 287 ГПК України в межах касаційного провадження у цій справі свого підтвердження не знайшли. Неправильного застосування чи порушення судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права скаржниками суду касаційної інстанції не доведено.   
Висновки за результатами розгляду касаційних скарг
76.          Суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої та апеляційної інстанції без змін, а скаргу без задоволення (пункт 1 частини першої статті 308 ГПК України). Суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань (стаття 309 ГПК України).
77.          Враховуючи наведені положення Закону та висновки, зроблені касаційним судом під час касаційного провадження у даній справі, колегія суддів суду касаційної інстанції вирішила, що прийняті у справі рішення і постанова відповідають правовим нормам, а тому не можуть бути змінені чи скасовані. Водночас подані Позивачем і Третьою особою касаційні скарги є необґрунтованими і задоволенню не підлягають. 
Судові витрати
78.          В порядку приписів статті 129 ГПК України судові витрати за подання касаційних скарг залишаються за скаржниками. 
Керуючись статтями 300, 301, 306, 308, 309, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд
ПОСТАНОВИВ:
1. Касаційні скарги Одеської міської ради і Департаменту  земельних ресурсів Одеської міської ради залишити без задоволення.
2. Постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 27.02.2024 і рішення Господарського суду Одеської області від 21.11.2023 у справі № 916/3342/23 залишити без змін.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Головуючий                                                                                      Міщенко І.С.

Судді                                                                                                      Берднік І.С.

                                                                                                            Зуєв В.А.