ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
 
17 січня 2024 року
м. Київ
 
справа № 754/10081/21
провадження № 61-11991св23
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Червинської М. Є.,
суддів:Зайцева А. Ю., Коротенка Є. В. (суддя-доповідач), Коротуна В. М.,                 Тітова М. Ю.,
 
учасники справи:
позивач -    ОСОБА_1 ,
відповідачі:  ОСОБА_2 , Приватне акціонерне товариство «Холдингова компанія «Київміськбуд»,
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи касаційну скаргу ОСОБА_3 , в інтересах якої діє представник - адвокат Гарницький Павло Петрович, на рішення Дніпровського районного суду м. Києва від 23 березня 2023 року у складі судді                       Катющенко В. П. та постанову Київського апеляційного суду від 12 липня 2023 року у складі колегії суддів: Невідомої Т. О., Нежури В. А., Соколової В. В.,
ВСТАНОВИВ:
Описова частина 
Короткий зміст позовних вимог
У липні 2021 року ОСОБА_3  звернулась до суду з позовом до ОСОБА_2 , Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» (далі - ПрАТ «ХК «Київміськбуд») про переведення прав інвестора, зобов`язання вчинити дії та відшкодування моральної шкоди.
В обґрунтування позову посилалась на те, що у період з 07 вересня 2013 року по 29 жовтня 2020 року вона перебувала у зареєстрованому шлюбі з відповідачем ОСОБА_2 .
Під час шлюбу ними за спільні кошти було придбано нерухоме майно, а саме -  п`ятикімнатну квартиру, загальною площею по проекту 158,38 кв.м, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 , шляхом укладення Попереднього договору купівлі-продажу квартири з ПрАТ «ХК  «Київміськбуд» від 18 квітня 2018 року, який посвідчено приватним нотаріусом КМНО Незнайко Є. В. (реєстровий № 754). 
За умовами указаного Попереднього договору, сторони зобов`язалися в майбутньому укласти Договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_2 (друга) черга будівництва в об`єкті: «Реконструкція існуючого комплексу будівель під житлово-офісний комплекс з приміщеннями громадського призначення на АДРЕСА_3 » (пункт 1.1 Попереднього договору). 
Відповідно до пункту 1.2 Попереднього договору від від 18 квітня 2018 року, основний Договір сторони зобов`язуються укласти протягом 90 календарних днів із дня державної реєстрації майбутнім продавцем права власності на майно. 
Вартість майна складала 2 627 152,01 грн, на день підписання вказаного Договору, які були сплачені позивачкою та відповідачем ОСОБА_2 у повному обсязі (пункт 2.2 Попереднього договору). 
Позивачка вказувала, що сторонами досягнуто згоди відносно того, що ПрАТ «ХК «Київміськбуд»зобов`язується здати в експлуатацію багатоквартирний будинок протягом одного року, однак в обумовлені сторонами терміни будинок зданий не був.
У зв`язку із цим, вона звернулась до ПрАТ «ХК  «Київміськбуд» через свого представника із запитом про надання інформації щодо стадії будівництва, термінів здачі в експлуатацію житлового будинку, орієнтовну вартість квартири та наявної заборгованості у подружжя по оплаті її повної вартості. 
У відповідь на запит відповідачем було надіслано лист від 29 грудня 2020 року з повідомленням про те, що багатоквартирний будинок зданий в експлуатацію 06 жовтня 2020 року, вартість придбаної колишнім подружжям ОСОБА_4 нерухомості збільшилась та становить 2 640 753,88 грн, у результаті проведення остаточних замірів площі квартири. 
Жодних повідомлень від ПрАТ «ХК «Київміськбуд» щодо проведення доплат (розрахунку заборгованості) за результатами остаточних обмірів площі квартири на її адресу не надходило. 
Разом із тим, позивачка не заперечує щодо доплати грошових коштів за фактичну площу квартири, однак працівники ПрАТ «ХК  «Київміськбуд» відмовляють у прийнятті коштів та наданні реквізитів для оплати, обґрунтовуючи свою відповідь тим, що оплата заборгованості по квартирі повинна здійснюватися разом з другим інвестором - ОСОБА_2 . 
У подальшому, ОСОБА_3  отримала лист ПрАТ «ХК «Київміськбуд» від 21 травня 2021 року, у якому товариство повідомило про розірвання Попереднього договору купівлі продажу квартири від 18 квітня 2018 року в односторонньому порядку, на підставі пункту 4.2 цього договору, у зв`язку з тим, що між сторонами не проведено остаточних розрахунків по оплаті вартості квартири після кінцевих обмірів житлового приміщення - 13 601,87 грн, без ПДВ, за 0,82 кв.м. 
Позивачка вважає, що відповідачі, увійшовши у змову, намагаються привласнити собі квартиру, за яку вона розрахувалась в повному обсязі відповідно до умов Попереднього договору та у подальшому вживала всіх необхідних заходів для здійснення остаточного розрахунку заборгованості за квартиру. 
На її думку, ПрАТ «ХК «Київміськбуд» уникає виконання взятих на себе зобов`язань, змушуючи її у примусовому порядку відмовитись від своєї частки у побудованій квартирі.  
08 червня 2021 року та 14 червня 2021 року вона зверталась до ПрАТ «ХК «Київміськбуд» із заявою про вжиття негайних заходів щодо врегулювання спору та надання їй реквізитів для оплати остаточної вартості квартири, однак звернення залишились без відповідного реагування. 
У зв`язку з відмовою ОСОБА_2 у подальшому оплачувати повну вартість квартири та оформлювати право власності на квартиру, позивачка вважає, що вона набула право сплатити ПрАТ «ХК «Київміськбуд» всю суму вартості спірної квартири, включаючи частину відповідача та заборгованість, яка утворилась після здійснення остаточного заміру площі квартири, що надасть їй право оформити одноособово право власності на вказане житлове приміщення. 
Зазначає, що діями відповідачів їй завдано моральну шкоду, розмір якої нею оцінено у 100 000 грн.
Посилаючись на викладені обставини,  ОСОБА_3  просила суд:
- перевести право інвестора ОСОБА_2 на ОСОБА_3 , у зв`язку з його відмовою від своїх зобов`язань, що передбачені Попереднім договором купівлі-продажу квартири від 18 квітня 2018 року, який посвідчено приватним нотаріусом КМНО Незнайко Є. В. (реєстровий № 754);
- зобов`язати ПрАТ «ХК «Київміськбуд» укласти з ОСОБА_3 . Договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_4 , видати свідоцтво по право власності на вказану квартиру на її ім`я;
- стягнути з відповідачів на її користь 100 000 грн моральної шкоди та судові витрати.
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Дніпровського районного суду м. Києва від 23 березня 2023 року у задоволенні позову  ОСОБА_3 відмовлено.
Стягнуто з ОСОБА_3 на користь держави судовий збір в сумі 2 724 грн.
Стягнуто з ОСОБА_3 и на користь ОСОБА_2 витрати з оплати правової допомоги в сумі 31 320 грн.
Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що встановлені у справі обставини не свідчать про порушення прав ОСОБА_3 , як інвестора та сторони Попереднього договору купівлі-продажу квартири від 18 квітня                  2018 року, а правовідносини сторін ґрунтуються на умовах, погоджених при укладенні даного договору. Оскільки вимога про відшкодування моральної шкоди є похідною до основних вимог позову, суд дійшов висновку про відмову у задоволенні вимог позову у цій частині.
Не погодившись із вказаним судовим рішенням, ОСОБА_3 через представника - адвоката Гарницького П. П. звернулась до суду з апеляційною скаргою. 
Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції
Постановою Київського апеляційного суду від 12 липня 2023 року апеляційну скаргу адвоката Гарницького П. П. в інтересах ОСОБА_3 залишено без задоволення, а рішення Дніпровського районного суду м. Києва від 23 березня 2023 року - без змін.
Стягнуто з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_2 судові витрати на професійну правничу допомогу в розмірі 10 000 грн.
Апеляційний суд погодився з висновками суду першої інстанції, зазначивши, що вони відповідають встановленим обставинам справи та нормам матеріального і процесуального права, а передбачених законом підстав для скасування рішення місцевого суду при апеляційному розгляді не встановлено.
Узагальнені доводи касаційної скарги
11 серпня 2023 року ОСОБА_3 через представника - адвоката                 Гарницького П. П. в системі «Електронний суд» звернулась до Верховного Суду з касаційною скаргою на рішення Дніпровського районного суду м. Києва від 23 березня 2023 року та постанову Київського апеляційного суду від 12 липня 2023 року. 
В касаційній скарзі  ОСОБА_3 просить оскаржувані судові рішення скасувати та ухвалити нове рішення у справі, яким задовольнити позов.
Касаційна скарга мотивована тим, що судами попередніх інстанцій судові рішення ухвалені з порушенням норм матеріального та процесуального права, без повного дослідження усіх доказів та обставин, що мають значення для справи, та без урахування правових висновків Верховного Суду щодо застосування норми права у подібних правовідносинах.
 
Доводи інших учасників справи
 
11 вересня 2023 року від ПрАТ «ХК «Київміськбуд» до Верховного Суду надійшов відзив, у якому відповідач просить касаційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін, посилаючись на їх законність та обґрунтованість.
 
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції
Згідно зі статтею 388 ЦПК України судом касаційної інстанції у цивільних справах є Верховний Суд. 
Ухвалою Верховного Суду від 29 серпня 2023 року відкрито касаційне провадження за поданою касаційною скаргою та витребувано матеріали цивільної справи.
 
14 вересня 2023 року матеріали цивільної справи надійшли до Верховного Суду.
 
Ухвалою Верховного Суду від 04 грудня 2023 року справу призначено до судового розгляду.
 
Фактичні обставини справи, встановлені судами
Судами встановлено, що ОСОБА_2 та ОСОБА_3 перебували у зареєстрованому шлюбі з 07 вересня 2013 року, який було розірвано рішенням Броварського міськрайонного суду Київської області від 29 жовтня 2020 року.
18 квітня 2018 року між ПрАТ «ХК «Київміськбуд» та ОСОБА_3 ,                          ОСОБА_2 був укладений Попередній договір купівлі-продажу квартири, посвідчений приватним нотаріусом КМНО Незнайком Є. В. та зареєстрований в реєстрі за № 754.
Відповідно до пункту 1.1. Попереднього договору, за цим Договором Сторони зобов`язуються в майбутньому в строк та на умовах, визначених ним Договором, укласти договір купівлі-продажу квартири № АДРЕСА_2 (одна тисяча шістсот двадцять) у 8 (восьми) - секційному житловому будинку АДРЕСА_5 (друга) черга будівництва в об`єкті: «Реконструкція існуючого комплексу будівель під житлово-офісний комплекс з приміщеннями громадського призначення на АДРЕСА_3 ». Зазначений в пункті 1.1 цього Договору об`єкт нерухомості, щодо якого Сторони зобов`язуються укласти Основний Договір, має загальну проектну площу 158,38 (сто п`ятдесят вісім цілих тридцять вісім сотих) кв.м, кількість кімнат - 5 (п`ять), розташований на 25-26 (двадцять п`ятому тире двадцять шостому) поверхах.
Відповідно до пунктів 1.2., 1.3. Попереднього договору, Основний Договір Сторони зобов`язуються укласти протягом 90 (дев`яноста) календарних днів із дня державної реєстрації Майбутнім Продавцем права власності на Майно та за умови виконання Майбутніми Покупцями вимог п. 1.4 та п. 1.5 цього Договору. Вартість Майна, що є предметом цього Договору, формується виходячи з вартості за 1 кв.м.
Відповідно до пункту 1.5. Попереднього договору, кінцеві розрахунки між сторонами здійснюються після обмірів суб`єктом господарювання, що проводить технічну інвентаризацію, та отримання майбутнім продавцем технічного паспорту на майно, відповідно до фактичної площі майна, виходячи з вартості 1 кв.м, визначеної в п. 2.2 цього договору.
Якщо фактична площа майна менша ніж площа, вказана в пункті 1.1 цього договору, то майбутній продавець повергає майбутнім покупцям різницю суми, виходячи з вартості 1 кв.м майна, визначеної в п. 2.2 цього договору, до дати укладення сторонами основного договору. Повернення коштів здійснюється за письмовою заявою майбутніх покупців в безготівковій формі на їх банківські рахунки, про які майбутні покупці зобов`язуються повідомити майбутнього продавця в заяві.
Якщо фактична площа майна перевищує площу, вказану в п. 1.1 цього договору, різниця суми сплачується майбутніми покупцями майбутньому продавцю виходячи з вартості 1 кв.м майна, визначеної в п. 2.2 цього договору. Оплата має бути здійснена майбутніми покупцями після отримання від майбутнього продавця відповідного повідомлення (усно, письмово, телефоном, факсом, повідомленням мобільного зв`язку тощо), але у будь-якому разі не пізніше ніж за 10 банківських днів до дати укладення основного договору, вказаної в п. 1.2 цього договору.
У пункті 1.2 Попереднього договору сторонами узгоджено, що основний договір сторони зобов`язуються укласти протягом 90 (дев`яноста) календарних днів із дня державної реєстрації майбутнім продавцем права власності на майно та за умови виконання майбутніми покупцями вимог п. 1.4 та п. 1.5 цього Договору. 
Відповідно до пунктів 3.2.1., 3.2.3. Попереднього договору, майбутні покупці зобов`язуються: здійснити оплату вартості майна, відповідно до п. 1.4 та п. 1.5. цього договору, до підписання та нотаріального посвідчення основного договору. Не змінювати в односторонньому порядку строк (термін) підписання та нотаріального посвідчення основного договору та умови продажу майна (зокрема, вартість, обов`язки щодо строку передачі майна майбутнім покупцям тощо).
Згідно з пунктами 4.2., 4.3., 4.4. Попереднього договору, сторони домовилися, що у разі порушення майбутніми покупцями терміну та/або обсягу сплати вартості майна, зазначеної в п. 2.2. цього договору, та не здійснення належної оплати майбутніми покупцями в терміни, згідно п. 1.4. та/або п. 1.5. цього договору, майбутній продавець має право в односторонньому порядку розірвати цей договір шляхом направлення повідомлення рекомендованим листом на адресу майбутніх покупців, вказану в цьому договорі, або вручення під розписку повідомлення про розірвання цього договору (надалі - повідомлення про розірвання). Після закінчення 5-денного терміну з дати направлення повідомлення про розірвання, цей договір вважається розірваним в повному обсязі, а майбутній продавець має право реалізувати вказане в п. 1.1. цього договору майно іншим особам, а зобов`язання сторін за цим договором будуть вважатися припиненими, окрім обов`язку повернення коштів. У випадку, передбаченому п. 4.2. та п. 4.3. цього договору, майбутній продавець повертає майбутнім покупцям на банківські рахунки кошти за вирахуванням штрафу в розмірі 5% від суми, внесеної за цим договором. Майбутній продавець не несе відповідальності за порушення строків повернення коштів у разі не повідомлення майбутніми покупцями своїх банківських реквізитів. У випадку, якщо майбутні покупці не надали реквізити майбутньому продавцю, майбутній продавець залишає кошти в своєму розпорядженні до моменту надання майбутніми покупцями таких реквізитів та витребування коштів. Ризик неотримання коштів несуть майбутні покупці.
Відповідно до положень пунктів 4.5., 4.6. Попереднього договору, сторони домовилися, що у разі не укладення майбутніми покупцями основного договору, у зв`язку з тим, що майбутні покупці ухиляються від укладення основного договору у визначений в п. 1.2. цього договору термін, цей договір вважається припиненим. В такому випадку, після закінчення 30-денного терміну з дати, визначеної у п.1.2. цього договору, майбутній продавець повертає майбутнім покупцям на банківські рахунки кошти за вирахуванням штрафу в розмірі 5% від суми, внесеної за цим договором. Майбутній продавець не несе відповідальності за порушення строків повернення коштів у разі не повідомлення майбутніми покупцями своїх банківських реквізитів. У випадку, якщо майбутні покупці не надали реквізити майбутньому продавцю, майбутній продавець залишає, кошти в своєму розпорядженні до моменту надання майбутніми покупцями таких реквізитів та витребування коштів. Ризик неотримання коштів несуть майбутні покупці. 
Після закінчення 30-денного терміну з дати припинення договору відповідно до п. 4.5. договору, майбутній продавець має право реалізувати вказане в п. 1.1. цього договору майно іншим особам, а зобов`язання сторін за цим Договором будуть вважатися припиненими, окрім обов`язку повернення коштів.
Згідно з Розпорядженням Дніпровської районної в м. Києві державної адміністрації від 24 жовтня 2020 року було присвоєно об`єктам нерухомого майна - житловому будинку АДРЕСА_6 (п`ятий пусковий комплекс) у складі проекту реконструкції існуючого комплексу будівель під житлово-офісний комплекс з приміщеннями громадського призначення на АДРЕСА_3 , поштові адреси: житловому будинку АДРЕСА_7 ; житловому будинку АДРЕСА_8 .
Сертифікатом № ІУ123201006537, виданого Державною архітектурно-будівельною інспекцією України від 06 жовтня 2020 року, засвідчено відповідність закінченого будівництвом об`єкта (черги, окремого пускового комплексу) проектній документації та підтверджено його готовність до експлуатації за адресою: АДРЕСА_3 .
01 червня 2020 року ТОВ «КИЇВСЬКИЙ ЦЕНТР ІНВЕНТАРИЗАЦІЇ» було видано технічний паспорт на квартиру АДРЕСА_9 , згідно якого загальна площа (м2) вказаного об`єкту нерухомості - 159,2 м2.
23 грудня 2020 року адвокат Гарницький П. П. в інтересах ОСОБА_3 звернувся до ПрАТ «ХК «Київміськбуд» із адвокатським запитом про надання інформації щодо стадії будівництва будинку, у якому подружжя ОСОБА_4 придбало вищевказану квартиру, орієнтовної її вартості та наявності/відсутності заборгованості.  
У відповідь на вказаний адвокатський запит ПрАТ «ХК «Київміськбуд» 29 грудня 2020 року повідомило, що об`єкт реконструкції існуючого комплексу будівель під житлово-офісний комплекс з приміщеннями громадського призначення на АДРЕСА_3 першої, другої та третьої черги введений в експлуатацію згідно сертифікату № ІУ123201006537, виданого Державною архітектурно-будівельною інспекцією України від 06 жовтня 2020 року. Зазначеному об`єкту присвоєно поштову адресу: АДРЕСА_10 .
На виконання пункту 1.5. попереднього договору, укладеного між сторонами, ПрАТ «ХК «Київміськбуд» 20 квітня 2021 року направив інвесторам                 ОСОБА_3 та ОСОБА_2 за відповідними поштовими адресами лист                       № 01695/0/2-21 з повідомленням про необхідність додаткової оплати решти вартості квартири в сумі 13 601,87 грн, без ПДВ, що відповідає 0,82 кв.м, виходячи із вартості 1 кв. м - 16 587,65 грн. При цьому зазначено, що згідно отриманих ПрАТ «ХК «Київміськбуд» даних від ТОВ «Київський центр інвентаризаці» фактична загальна площа квартири становить 159,20 кв. м, що відповідає вартості квартири в сумі 2 640 753,88 грн. Зазначені кошти підлягають оплаті протягом 10 (десяти) банківських днів з дати відправлення вказаного листа.
28 квітня 2021 року ОСОБА_2 звернувся до голови правління ПрАТ «ХК «Київміськбуд» Кушніра І. М. із заявою, у якій вказав, що отримав повідомлення 25 квітня 2021 року про необхідність виконання договору купівлі-продажу квартири від 18 квітня 2018 року за реєстровим номером 2451, у зв`язку із чим повідомив про те, що відмовляється від умов договору, а саме виконання умов у повному обсязі та просив повернути кошти на його рахунок, який надав у окремій заяві від 28 квітня 2021 року.
21 травня 2021 року ПрАТ «ХК «Київміськбуд» звернулось із листами до інвесторів: ОСОБА_3 та ОСОБА_2 , які було направлено останнім на відповідні поштові адреси, у яких повідомлялось про те, що ПрАТ «ХК «Київміськбуд» письмовим повідомленням (вихідний лист № 01695/0/2-21 від 20 квітня 2021 року) на виконання умов п. 1.5 попереднього договору купівлі-продажу квартири від 18 квітня 2018 року за реєстровим № 2451, повідомило інвесторів про необхідність додаткової сплати вартості майна за фактичними даними від ТОВ «Київський центр інвентаризації» протягом 10 (десяти) банківських днів з дати відправлення повідомлення. На день направлення зазначеного листа кінцевих розрахунків не було проведено. Відповідно до умов п. 4.2. договору та враховуючи неналежну оплату вартості майна майбутніми покупцями, ПрАТ «ХК «Київміськбуд» в односторонньому порядку розриває Договір. Договір вважатиметься розірваним в повному обсязі після закінчення 5-денного терміну з дати направлення цього повідомлення. Просили, на виконання умов п. 4.4 договору, надати банківські реквізити майбутнього покупця 1 та майбутнього покупця 2, з відміткою фінансової установи, для перерахування коштів, сплачених за Договором.
01 червня 2021 року інвестору ОСОБА_2 було перераховано кошти у розмірі 1 247 897,20 грн (1/2 частка вартості майна) згідно умов попереднього договору від 18 квітня 2018 року № 2451.
Відповідно до довідки ПрАТ «ХК «Київміськбуд»  № 2451 від 24 травня 2021 року до попереднього договору купівлі-продажу квартири № 2451 від 18 квітня 2018 року, майбутніми інвесторами ОСОБА_2 та ОСОБА_3 було внесено                 2 627 152,01 грн суми внесених коштів, що відповідає 158,38 кв.м, характеристика житлового будинку (адреса забудови): АДРЕСА_11 , п.к. 60 (ІІ черга) (секція 8), Дніпровський район м. Києва; характеристика квартири: № АДРЕСА_2, поверх: 25-26; загальна площа: 159,20 кв.м; кількість кімнат:5.
Мотивувальна частина 
Позиція Верховного Суду
Згідно із положенням частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу. Підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 2, 3 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
Касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з наступних підстав.
Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Відповідно до вимог частин першої і другої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. 
Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
Згідно з частинами першою, другою та п`ятою статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Зазначеним вимогам закону оскаржувана постанова апеляційного суду не відповідає.
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
Відповідно до частини першої статті 4 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором (частина перша статті 5 ЦПК України).
Стаття 15 ЦК України передбачає право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа також має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Відповідно до частин першої, другої статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: 1) визнання права; 2) визнання правочину недійсним; 3) припинення дії, яка порушує право; 4) відновлення становища, яке існувало до порушення; 5) примусове виконання обов`язку в натурі; 6) зміна правовідношення; 7) припинення правовідношення; 8) відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; 9) відшкодування моральної (немайнової) шкоди; 10) визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом.
З урахуванням цих норм правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, уповноважених захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси. Суд повинен встановити, чи були порушені, не визнані або оспорені права, свободи чи інтереси особи, і залежно від встановленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або про відмову в їх задоволенні.
У статті 3 ЦК України зазначені загальні засади цивільного законодавства, якими є: 1) неприпустимість свавільного втручання у сферу особистого життя людини; 2) неприпустимість позбавлення права власності, крім випадків, встановлених Конституцією України та законом; 3) свобода договору; 4) свобода підприємницької діяльності, яка не заборонена законом; 5) судовий захист цивільного права та інтересу; 6) справедливість, добросовісність та розумність.
Також у вказаному нормативному акті передбачено підстави виникнення цивільних прав та обов`язків. Зокрема, у статті 11 вказано, що цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є: 1) договори та інші правочини; 2) створення літературних, художніх творів, винаходів та інших результатів інтелектуальної, творчої діяльності; 3) завдання майнової (матеріальної) та моральної шкоди іншій особі; 4) інші юридичні факти. Цивільні права та обов`язки можуть виникати безпосередньо з актів цивільного законодавства. У випадках, встановлених актами цивільного законодавства, цивільні права та обов`язки виникають безпосередньо з актів органів державної влади, органів влади Автономної Республіки Крим або органів місцевого самоврядування. У випадках, встановлених актами цивільного законодавства, цивільні права та обов`язки можуть виникати з рішення суду. У випадках, встановлених актами цивільного законодавства або договором, підставою виникнення цивільних прав та обов`язків може бути настання або ненастання певної події.
У загальних положеннях про зобов`язання передбачено, що зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу. Зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості (стаття 509 ЦК України).
Відповідно до статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Також наголошено про необхідність виконання зобов`язання належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (стаття 526 ЦК України).
У частині першій статті 527 ЦК України передбачено, що боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.
Згідно зі статтею 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
За положеннями статті 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).
Відповідно до частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Частина перша статті 628 ЦК України передбачає, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.
Відповідно до статті 635 ЦК України встановлено, що попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір у майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.
Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору.
Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства.
Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.
Попередній договір щодо купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва або майбутнього об`єкта нерухомості підлягає нотаріальному посвідченню.
Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.
У справі, яка переглядається, встановлено, що 18 квітня 2018 року між ПрАТ «ХК «Київміськбуд» та ОСОБА_3 , ОСОБА_2 був укладений Попередній договір купівлі-продажу квартири, за умовами якого сторони зобов`язалися в майбутньому в строк та на умовах, визначених ним Договором, укласти договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_2 , II черги будівництва в об`єкті: «Реконструкція існуючого комплексу будівель під житлово-офісний комплекс з приміщеннями громадського призначення на АДРЕСА_3 ». 
 
Основний Договір Сторони зобов`язалися укласти протягом 90 календарних днів із дня державної реєстрації Майбутнім Продавцем права власності на Майно та за умови виконання Майбутніми Покупцями вимог п. 1.4 та п. 1.5 цього Договору (пункт 1.2. Попереднього договору).
 
Вартість Майна, що є предметом цього Договору, формується виходячи з вартості за 1 кв.м (пункт 1.3. Попереднього договору).
 
Судами встановлено, що майбутніми інвесторами ОСОБА_2 та                  ОСОБА_3 було внесено 2 627 152,01 грн суми внесених коштів, що відповідає 158,38 кв.м.
Відповідно до абзацу першого пункту 1.5. Попереднього договору, кінцеві розрахунки між сторонами здійснюються після обмірів суб`єктом господарювання, що проводить технічну інвентаризацію, та отримання майбутнім продавцем технічного паспорту на майно, відповідно до фактичної площі майна, виходячи з вартості 1 кв.м, визначеної в п. 2.2 цього договору.
Згідно з пунктами 4.2., 4.3. Попереднього договору, сторони домовилися, що у разі порушення майбутніми покупцями терміну та/або обсягу сплати вартості майна, зазначеної в п. 2.2. цього договору, та не здійснення належної оплати майбутніми покупцями в терміни, згідно п. 1.4. та/або п. 1.5. цього договору, майбутній продавець має право в односторонньому порядку розірвати цей договір шляхом направлення повідомлення рекомендованим листом на адресу майбутніх покупців, вказану в цьому договорі, або вручення під розписку повідомлення про розірвання цього договору (надалі - повідомлення про розірвання). Після закінчення 5-денного терміну з дати направлення повідомлення про розірвання, цей договір вважається розірваним в повному обсязі, а майбутній продавець має право реалізувати вказане в п. 1.1. цього договору майно іншим особам, а зобов`язання сторін за цим договором будуть вважатися припиненими, окрім обов`язку повернення коштів.
Як вбачається з листа № 01695/0/2-21 від 20 квітня 2021 року, ПрАТ «ХК «Київміськбуд», на виконання пункту 1.5 Попереднього договору від 18 квітня 2018 року, повідомив інвесторів ОСОБА_3 та ОСОБА_2 про необхідність додаткової оплати решти вартості квартири в сумі 13 601,87 грн, оскільки фактична площа майна перевищує площу, вказану в п. 1.1 Попереднього договору, на 0,82 кв.м, тобто становить 159,20 кв.м.
Указаний лист був направлений, зокрема й позивачці ОСОБА_3 , за адресою, зазначеною у Попередньому договорі від 18 квітня 2018 року.
Отримання такого листа позивачка заперечує, доказів вручення вказаного поштового відправлення ОСОБА_3 матеріали справи не містять.
 
У подальшому, листом № 02196/0/2/1 від 21 травня 2021 року ПрАТ «ХК «Київміськбуд» повідомило ОСОБА_3 та ОСОБА_2 про розірвання Попереднього договору від 18 квітня 2018 року в односторонньому порядку з посиланням на пункт 4.2 цього договору, а саме у зв`язку із не проведенням кінцевих розрахунків по договору.
Разом із цим, згідно з абзацом третім пункту 1.5. Попереднього договору, якщо фактична площа майна перевищує площу, вказану в п. 1.1 цього договору, різниця суми сплачується майбутніми покупцями майбутньому продавцю виходячи з вартості 1 кв.м майна, визначеної в п. 2.2 цього договору. Оплата має бути здійснена майбутніми покупцями після отримання від майбутнього продавця відповідного повідомлення (усно, письмово, телефоном, факсом, повідомленням мобільного зв`язку тощо), але у будь-якому разі не пізніше ніж за 10 банківських днів до дати укладення основного договору, вказаної в п. 1.2 цього договору.
Переглядаючи справу в апеляційному порядку, суд апеляційної уваги на зазначене уваги не звернув та належним чином не перевірив, чи отримано ОСОБА_3 від ПрАТ «ХК «Київміськбуд» лист № 01695/0/2-21 від 20 квітня 2021 року або інше відповідне повідомлення щодо необхідності здійснення додаткової оплати решти вартості квартири в сумі 13 601,87 грн, та чи було у зв`язку із цим ПрАТ «ХК «Київміськбуд» дотримано процедуру та строки, визначені Попереднім договором від 18 квітня 2018 року щодо можливого його розірвання в односторонньому порядку.  
Без встановлення зазначених обставин висновки судів попередніх інстанцій про відсутність порушення прав ОСОБА_3 , як інвестора та сторони Попереднього договору купівлі-продажу квартири від 18 квітня 2018 року, є передчасними.
При цьому слід надати оцінку тому факту, що узв`язку з відмовою                        ОСОБА_2 у подальшому оплачувати повну вартість квартири та з огляду на повернення йому 01 червня 2021 року забудовником коштів у розмірі                     1 247 897,20 грн (1/2 частка сумісно сплаченої вартості квартири) позивачка як сторона договору неодноразово висловлювала намір самостійно сплатити ПрАТ «ХК «Київміськбуд» всю суму вартості спірної квартири, включаючи частину відповідача та заборгованість, яка утворилась після здійснення остаточного заміру площі квартири. 
У відповідності до частин третьої, четвертої статті 411 ЦПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права. Справа направляється на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, якщо порушення норм процесуального права допущені тільки цим судом. У всіх інших випадках справа направляється до суду першої інстанції.
 
З урахуванням наведеного, оскільки фактичні обставини, від яких залежить правильне вирішення справи, не встановлено, а суд касаційної інстанції у силу своїх процесуальних повноважень (стаття 400 ЦПК України) позбавлений такої можливості, тому справу необхідно передати для нового розгляду до суду апеляційної інстанції.
 
При новому розгляді справи апеляційному суду належить врахувати вищевикладене, належним чином дослідити всі зібрані у справі докази, дати їм та аргументам сторін відповідну правову оцінку та ухвалити законне та справедливе судове рішення відповідно до встановлених обставин і вимог закону.
 
Розподіл судових витрат не здійснюється, оскільки Верховний Суд направляє справу на новий розгляд, не ухвалюючи судового рішення по суті спору.
Керуючись статтями 400,  411, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду
ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргуОСОБА_3 , в інтересах якої діє представник - адвокат Гарницький Павло Петрович, задовольнити частково.
 
Рішення Дніпровського районного суду м. Києва від 23 березня 2023 року та постанову Київського апеляційного суду від 12 липня 2023 року скасувати.
 
Справу за позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_2 , Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» про перевід прав інвестора, зобов`язання вчинити дії та відшкодування моральної шкоди направити на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
 
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.
 
Головуючий                                                                   М. Є. Червинська
 
Судді:                                                                             А. Ю. Зайцев 
 
Є. В. Коротенко 
 
В. М. Коротун
 
М. Ю. Тітов