ПІВНІЧНО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
33001 , м. Рівне,  вул. Яворницького, 59
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

15 січня 2024 року                                                                                      Справа № 906/688/23 

Північно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: 
головуючий суддя Петухов М.Г., суддя Мельник О.В. ,  суддя Олексюк Г.Є. 

секретар судового засідання Приступлюк Т.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Півічно-західного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Фінгарант" 
на рішення Господарського суду Житомирської області від 27.10.2023 
(ухвалене о  11:15 год. у м. Житомирі, повний текст складено  02.11.2023)
у справі № 906/688/23 (суддя Лозинська І.В.) 
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Фінгарант"
до Оліївської сільської ради Житомирського району Житомирської області
про визнання незаконними та скасування рішень, поновлення договору оренди
за участю представників сторін:
від позивача - Бутко Д.Г.;
від відповідача - Давиденко В.В.

ВСТАНОВИВ:

Товариство з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Фінгарант" звернулось до Господарського суду Житомирської області з позовними вимогами до Оліївської сільської ради про:
- визнання незаконним та скасування рішення Оліївської сільської ради №824 від 08.03.2023 "Про припинення дії договору оренди землі" з дати прийняття цього рішення, відновивши становище, яке існувало до порушення права;
- поновлення договору оренди землі від 31.01.2022, укладеного між сторонами;
- скасування рішень державного реєстратора Центру надання адміністративних послуг Оліївської сільської ради Гур`євої Т. В. з індексними номерами: 67070655, 67069980, 67069297, 67068751, 67068032 від 30.03.2023, якими припинено право оренди позивача на земельні ділянки загальною площею 3,4606 га.
Позовні вимоги обґрунтовано, тим, що відповідач оспорюваним рішенням від 08.03.2023 припинив дію договору оренди землі від 31.01.2022 у зв`язку із несплатою орендної плати, однак, як зазначає позивач, станом на дату винесення такого рішення у позивача була відсутня заборгованість по орендній платі.

Рішенням Господарського суду Житомирської області від 27.10.2023 у справі №906/688/23 в позові відмовлено.
При ухваленні вказаного рішення суд першої інстанції виходив з того, що позивач не належним чином виконував свої зобов`язання за договором оренди в частині сплати орендної плати, а тому відповідачем у відповідності до вимог чинного законодавства та умов укладеного між сторонами спору договору прийнято рішення №824 від 08.03.2023. Тому суд відмовив в позові в цій частині.
Відмовляючи в задоволенні інших вимог, суд виходив з того, що вони є похідними від основної вимоги, у задоволенні якої відмовлено.
Розглядаючи спірні правовідносини місцевий господарський суд застосував відповідні положення ст. ст. 11, 21, 525, 526, 530, 610, 626, 627, 638, 651, 792 Цивільного кодексу України, ст. ст. 3, 42, 218 Господарського кодексу України, ст. ст. 1, 13, 21 Закону України "Про оренду землі", ст. 14-1 Закону України "Про торгово-промислові палати в Україні".

Не погоджуючись з вказаним судовим рішенням до Північно-західного апеляційного господарського суду із апеляційною скаргою звернулося Товариство з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Фінгарант", у якій просить рішення Господарського суду Житомирської області від 27.10.2023 у справі № 906/688/23 скасувати та ухвалити нове, яким позов задовольнити.
Апеляційна скарга обґрунтована таким.
За змістом наведених норм статей 31, 32 Закону України "Про оренду землі" вбачається, що припинення договору має місце за закінченням строку, на який його було укладено, або у зв`язку з настанням певних об`єктивних обставин, що унеможливлюють подальше виконання сторонами (або однією із сторін) своїх зобов`язань за договором.
В той час як розірвання договору є формою його дострокового припинення, яка може відбуватись за взаємною згодою сторін або на вимогу однієї із сторін з визначених законом підстав за рішенням суду, або в односторонньому порядку, якщо це передбачено законом або договором.
Укладаючи Договір, сторони погодили зміну умов Договору і припинення його дії (п.п. 29-33 Договору). 
В рішенні про припинення дії договору оренди землі, прийнятому відповідачем 08.03.2023 зазначено, що дія договору припиняється у зв`язку з невиконанням умов договору, а саме несплата орендної плати.
У той час станом на 08.03.2023, а саме 03.03.2023, позивачем сплачено на користь відповідача 501 441 грн 36 коп. орендної плати за землю за 2022 рік та 06.03.2023 позивачем сплачено на користь відповідача 59 494 грн орендної плати за землю за січень 2023 року. 
Таким чином, оспорюваним рішенням відповідач констатує факт несплати орендної плати позивачем, що не відповідає фактичним обставинам справи.
Відповідач, приймаючи оспорюване рішення, не врахував принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, обставини, які утруднили виконання позивачем своїх зобов`язань за Договором.
Позивач є власником, майнового комплексу, розташованого на орендованих земельних ділянках та має всі законні підстави використовувати такі земельні ділянки.
Припинення договору оренди та не укладення нового договору не відповідає суспільному інтересу громади, оскільки створює ситуацію, за якої земельні ділянки використовуються без сплати коштів у відповідний бюджет.
Ініціювання процедури укладення нового договору оренди земельних ділянок спричинятиме додаткове навантаження на трудові ресурси відповідача та матиме результатом неефективне та нераціональне використання таких ресурсів.
Несвоєчасна сплата орендної плати відбулась не з вини позивача (докази приєднувались до матеріалів справи, а опис подій міститься в клопотанні від 20.06.2023), а зумовлена неспровокованою військовою агресією зі сторони російської федерації , що спричинила введення на території України воєнного стану і ускладнення в господарській діяльності товариства.
Таким чином, прийняте Оліївською сільською радою Житомирського району Житомирської області рішення №824 від 08.03.2023 "Про припинення дії договору оренди землі" є таким, що не відповідає вимогам закону, інтересам громади та порушує право Позивача користуватись орендованими земельними ділянками протягом установленого договором строку оренди, що становить його правомірні очікування.

Відповідач не скористався правом подати відзив на апеляційну скаргу позивача, що відповідно до ч. 3 ст. 263 ГПК України не перешкоджає перегляду рішення суду першої інстанції. 

В судовому засіданні Північно-західного апеляційного господарського суду 15.01.2024 представник скаржника підтримав доводи, наведені в апеляційній скарзі, стверджує, що судом першої інстанції при ухваленні оскарженого рішення було порушено норми матеріального права, не надано належну всім обставинам справи. З огляду на вказане, вважає, що рішення Господарського суду Житомирської області від 27.10.2023 у справі № 906/688/23 слід скасувати та ухвалити нове, яким позов задовольнити.
Представник відповідача в судовому засіданні заявив, що з доводами скаржника не погоджується, вважає їх безпідставними, а оскаржене рішення таким, що відповідає встановленим обставинам справи та нормам закону. Просив суд відмовити в задоволенні апеляційної скарги, а рішення суду першої інстанції залишити без змін.

Дослідивши матеріали справи, апеляційну скаргу, заслухавши пояснення представників сторін, перевіривши юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення, дослідивши правильність застосування місцевим господарським судом при ухвалені рішень норм матеріального та процесуального права, колегія суддів вважає, що в задоволенні апеляційної скарги слід відмовити, а оскаржене рішення суду першої інстанції залишити без змін, виходячи з такого.

Судом апеляційної інстанції встановлено та як убачається з матеріалів справи, що відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №196134682 від 13.01.2020 за ТОВ "Фінансова компанія "Фінгарант" (позивач) 05.03.2019 зареєстровано майновий комплекс загальною площею 5366,8 кв. м., що знаходиться за адресою: Житомирська область, Житомирський район, с. Оліївка, вулиця Звягельська, буд. 19 (т. 1, а. с. 27).
Зазначене майно зареєстровано за позивачем на підставі свідоцтва від 05.03.2019, зареєстрованого приватним нотаріусом Житомирського районного нотаріального округу Демецькою С. Л. в реєстрі за №2473 (т. 1 а. с. 28-29).
Рішенням Оліївської сільської ради Житомирського району Житомирської області від 10.09.2021 №349 "Про передачу земельних ділянок в оренду" затверджено витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земель згідно з додатком, вирішено укласти договори оренди земельних ділянок комунальної власності з юридичними особами, згідно з додатком, в тому числі, з ТОВ "Фінансова компанія "Фінгарант" (т. 1, а. с. 32-35).
На виконання вказаного рішення, 31.01.2022 між Оліївською сільською радою Житомирського району Житомирської області (орендодавець/відповідач) та ТОВ "Фінансова компанія "Фінгарант" (орендар/позивач) укладено договір оренди землі (далі – Договір; т. 1, а. с. 36-40), за п. 1 якого орендодавець надає, а орендар приймає у строкове платне користування земельну ділянку для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості з кадастровими номерами: 1822085600:08:001:2442, площею 1,9253 га; 1822085600:08:001:2443, площею 0,6166га; 1822085600:08:001:2444, площею 0,5 га; 1822085600:08:001:2445, площею 0,2687 га; 1822085600:08:001:2446, площею 0,15 га, які розташовані за адресою: Житомирська область, Житомирський район, с. Оліївка, вул. Звягельська, 19.
Згідно з п. 2 Договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 3,4606 га.
На земельних ділянках знаходяться майновий комплекс площею 5 366,8 кв. м., будівлі та споруди, які належать орендарю на праві власності, згідно свідоцтва про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів, серія та номер: 2473, виданий 05.03.2019, видавник: приватний нотаріус Житомирського районного нотаріального округу Демецька С. Л. (витяг з ДРРП на нерухоме майно та реєстрацію прав власності від 13.01.2020 №196134682) (п. 3 Договору).
У п. 5 Договору сторонами затверджено нормативну грошову оцінку земельних ділянок, що станом на дату укладення договору становила:
- 1822085600:08:001:2442 – 3 102 004 грн 85 коп.; 
- 1822085600:08:001:2443 – 993 453 грн 59 коп.;
- 1822085600:08:001:2444 – 805 590 грн; 
- 1822085600:08:001:2445 – 455 885 грн 32 коп.; 
- 1822085600:08:001:2446 – 254 494 грн 97 коп.
Договір укладено на 3 роки. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за місяць до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (п. 8 Договору).
За змістом п. 9 Договору орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 10% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки та становить:
- 1822085600:08:001:2442 – 310 200 грн 48 коп. в рік;
- 1822085600:08:001:2443 – 99 345 грн 36 коп. в рік;
- 1822085600:08:001:2444 – 80 559 грн в рік;
- 1822085600:08:001:2445 – 45 588 грн 53 коп. в рік;
- 1822085600:08:001:2446 – 25 449 грн 50 коп. в рік.
Загальна сума орендної плати – 561 142 грн 87 коп. в рік за загальну площу 3,4606 га.
За п. 11 Договору орендна плата нараховується з моменту державної реєстрації права оренди та вноситься у такі строки: за земельні ділянки промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення державної та/або комунальної власності, набуті в оренду за результатами земельних торгів - рівними частками землекористувачем земельної ділянки за її місцезнаходженням за податковий період, який дорівнює календарному місяцю, щомісячно протягом 30 календарних днів, що настають за останнім календарним днем податкового місяця.
Пунктом 30 Договору сторони погодили, що його дія припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; придбання орендарем земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом. Договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом.
Відповідно до п. 31 Договору його дія припиняється шляхом його розірвання за взаємною згодою сторін або рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки (орендованих земельних ділянок), яке істотно перешкоджає її (їх) використанню, а також з інших підстав, визначених законом.
Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку допускається з ініціативи орендодавця у випадку несплати (несвоєчасної сплати) розміру орендної плати (протягом шести місяців і більше), використання земельної ділянки не за цільовим призначенням та в інших випадках порушень договірних зобов`язань орендаря (п. 32 Договору).
Як вбачається з акту прийому-передачі об`єкта оренди від 31.01.2022 (т. 1, а. с. 41), орендодавцем передано, а орендарем прийнято в строкове платне користування земельні ділянки для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд (майновий комплекс площею 5 366,8 кв. м.) підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості з кадастровими номерами з вищезазначеного переліку.
Згідно з витягами з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності з індексними номерами 298956974, 299065921, 298870187, 299004522, 299074826, 07.02.2022 державний реєстратор виконкому  Житомирської міськради Гриценко Н. М. здійснив державну реєстрацію права оренди позивача на земельні ділянки з кадастровими номерами: 1822085600:08:001:2442, 1822085600:08:001:2443, 1822085600:08:001:2444, 1822085600:08:001:2445, 1822085600:08:001:2446 (т. 1, а. с. 42-43, 44-45, 46-47, 48-49, 50-51).
У матеріали справи містять копії платіжних доручень №28 від 03.03.2023 та №33 від 06.03.2023 на підтвердження сплати позивачем орендної плати за 2022 рік в сумі 501 441 грн             36 коп. та січень 2023 року в сумі 59 494 грн (т. 1, а. с. 52-53).
08.03.2023 Оліївська сільська рада Житомирського району Житомирської області прийняла рішення №824 "Про припинення дії договору оренди землі", яким вирішила припинити дію договору оренди землі від 31.01.2022 на земельні ділянки загальною площею 3,4606 га, цільове призначення для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості, в тому числі, земельна ділянка площею 0,1500 га, кадастровий номер 1822085600:08:001:2446, номер запису про інше речове право 46645209 від 07.02.2022; земельна ділянка площею 0,2687 га, кадастровий номер 1822085600:08:001:2445, номер запису про інше речове право 46637494 від 07.02.2022; земельна ділянка площею 0,5000 га, кадастровий номер 1822085600:08:001:2444, номер запису про інше речове право 46623119 від 07.02.2022; земельна ділянка площею 0,6166 га, кадастровий номер 1822085600:08:001:2443, номер запису про інше речове право 46637221 від 07.02.2022; земельна ділянка площею 1,9253 га, кадастровий номер 1822085600:08:001:2442, номер запису про інше речове право 46632242 від 07.02.2022, укладеного між Оліївською сільською радою та ТОВ "Фінансова компанія "Фінгарант", у зв`язку з невиконанням умов договору, а саме несплатою орендної плати (т. 1, а. с. 54).
30.03.2023 рішеннями з індексними номерами: 67070655, 67069980, 67069297, 67068751, 67068032 державного реєстратора Центру надання адміністративних послуг Оліївської сільської ради Житомирського району Житомирської області Гур`євої Т. В. зареєстровано припинення права оренди ТОВ "Фінансова компанія "Фінгарант" на земельні ділянки з кадастровими номерами: 1822085600:08:001:2442, 1822085600:08:001:2443, 1822085600:08:001:2444, 1822085600:08:001:2445, 1822085600:08:001:2446 (т. 1, а. с. 62-64, 65-67, 68-70, 71-73, 74-76 у т. 1).
Господарський суд Житомирської області ухвалою від 09.05.2023 в справі №906/185/23 закрив провадження за позовом Оліївської сільської ради в частині стягнення з ТОВ "Фінансова компанія "Фінгарант" 504 360 грн 49 коп. боргу на підставі п. 2 ч. 1 ст. 231 ГПК України (т. 1, а. с. 59-61).

Аналізуючи встановлені обставини справи та переглядаючи спірні правовідносини на предмет наявності правових підстав для задоволення позовних вимог, суд апеляційної інстанції приймає до уваги такі положення діючого законодавства з урахуванням фактичних обставин справи.

Стаття 15 ЦК України передбачає право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа також має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
За змістом частини 2 статті 16 ЦК України визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб є одним із способів захисту цивільних прав та інтересів.
Згідно ст. 11 ЦК України, цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки, й серед підстав виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, передбачає договори та інші правочини.
Відповідно до частини 1 статті 21 ЦК України суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.
Отже, підставами для визнання недійсним акта (рішення) є невідповідність його вимогам законодавства та/або визначеній законом компетенції органу, який видав цей акт, порушення у зв`язку з прийняттям відповідного акта прав та охоронюваних законом інтересів позивача у справі.
Статтею 19 Конституції України передбачено, що органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
Органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов`язковими до виконання на відповідній території (частина 1 статті 144 Конституції України).
Вище встановлено, що 08.03.2023 Оліївська сільська рада Житомирського району Житомирської області прийняла рішення №824 "Про припинення дії договору оренди землі", яким вирішила припинити дію договору оренди землі від 31.01.2022 на земельні ділянки загальною площею 3,4606 га, цільове призначення для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості, в тому числі, земельна ділянка площею 0,1500 га, кадастровий номер 1822085600:08:001:2446, номер запису про інше речове право 46645209 від 07.02.2022; земельна ділянка площею 0,2687 га, кадастровий номер 1822085600:08:001:2445, номер запису про інше речове право 46637494 від 07.02.2022; земельна ділянка площею 0,5000 га, кадастровий номер 1822085600:08:001:2444, номер запису про інше речове право 46623119 від 07.02.2022; земельна ділянка площею 0,6166 га, кадастровий номер 1822085600:08:001:2443, номер запису про інше речове право 46637221 від 07.02.2022; земельна ділянка площею 1,9253 га, кадастровий номер 1822085600:08:001:2442, номер запису про інше речове право 46632242 від 07.02.2022, укладеного між Оліївською сільською радою та ТОВ "Фінансова компанія "Фінгарант", у зв`язку з невиконанням умов договору, а саме несплатою орендної плати.
Підставою для розірвання рішенням органом місцевого самоврядування договору оренди землі від 31.01.2022 стало невиконання умов договору, а саме, несплата орендної плати.
У відповідності до ст. 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Статтею 1 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Аналогічні положення викладено у частині 1 статті 93 Земельного кодексу України.
Частиною 1 статті 2 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Відповідно до ст. 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Частиною 1 статті 15 Закону України "Про оренду землі" визначено істотні умови договору оренди, якими, зокрема, є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
Згідно з частинами 1, 2 статті 21 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).
Положеннями статей 24, 25 Закону України "Про оренду землі" визначено права та обов`язки орендодавця і орендаря, зокрема, орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку. Орендар, у свою чергу, зобов`язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку.
Відповідно до частин 3, 4 статті 31 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.
Частиною 1 статті 32 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
Пунктом "д" частини 1 статті 141 Земельного кодексу України визначено таку підставу припинення права користування земельною ділянкою, як систематична несплата земельного податку або орендної плати.
В п. 32 Договору сторони погодили, що розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку допускається з ініціативи орендодавця у випадку несплати (несвоєчасної сплати) розміру орендної плати (протягом шести місяців і більше), використання земельної ділянки не за цільовим призначенням та в інших випадках порушень договірних зобов`язань орендаря.
Таким чином, суд зазначає, що аналіз наведених положень законодавства, з урахуванням погоджених сторонами умов Договору, дає можливість зробити висновок, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати (протягом шести місяців і більше).
При цьому, суд враховує, що згідно з усталеною практикою систематична (два і більше разів) несплата орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами правочину, в тому числі сплата орендної плати не у повному обсязі (часткове виконання зобов`язання), є підставою для розірвання такого договору. При цьому сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена заборгованість в подальшому, оскільки згідно зі статтею 526 Цивільного кодексу України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Такі правові висновки викладені у постанові Верховного Суду у складі об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06.03.2019 у справі № 183/262/17, постановах Верховного Суду від 24.11.2021 у справі № 922/367/21, від 23.03.2021 у справі № 922/2754/19, від 07.10.2020 у справі № 313/780/19, від 14.06.2022 у справі № 923/614/21, від 31.07.2020 у справі № 479/1073/18.
За змістом статті 651 ЦК України та ч. 1 ст. 188 Господарського кодексу України, розірвання договору допускається лише за згодою сторін. Виключенням з цього загального правила є випадки, якщо право на односторонню відмову від договору передбачене договором або законом.
Відповідно до частин 2, 3 статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним.
За умовами п. 11 Договору орендна плата нараховується з моменту державної реєстрації права оренди та вноситься у такі строки: за земельні ділянки промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення державної та/або комунальної власності, набуті в оренду за результатами земельних торгів - рівними частками землекористувачем земельної ділянки за її місцезнаходженням за податковий період, який дорівнює календарному місяцю, щомісячно протягом 30 календарних днів, що настають за останнім календарним днем податкового місяця.
В той же час, наявні в матеріалах справи копії платіжних доручень №28 від 03.03.2023 та №33 від 06.03.2023, які позивач надав на підтвердження сплати орендної плати не підтверджують належне виконання позивачем своїх зобов`язань за Договором.
Навпаки вказані докази свідчать про систематичність несплати орендної плати, оскільки всупереч взятих на себе зобов`язань про сплату орендної плати протягом 30 календарних днів, після місяця за який сплачується орендна плата, позивач за користування земельними ділянками з лютого 2022 року до січня 2023 року включно не сплачував орендну плату у погоджений сторонами строк. Більше того, за весь 2022 рік орендна плата була внесена лише у 2023 році.
Таким чином, в цьому випадку мала місце систематична несплата позивачем орендної плати.
Щодо доводів позивача, що підставою несплати стала збройна агресія російської федерації проти України та посилання на лист Торгово-промислової палати України №2024/02.0-7.1 від 28.02.2022, суд вказує таке.
Відповідно до ч. 1 ст. 14-1 Закону України "Про торгово-промислові палати в Україні" Торгово-промислова палата України та уповноважені нею регіональні торгово-промислові палати засвідчують форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили) та видають сертифікат про такі обставини протягом семи днів з дня звернення суб`єкта господарської діяльності за собівартістю.
З аналізу наведеної норми слідує, що на особу, яка порушила зобов`язання, покладається обов`язок доведення того, що відповідне порушення є наслідком дії певної непереборної сили, тобто, що непереборна сила не просто існує, а безпосередньо призводить до порушення стороною свого зобов`язання (необхідність існування причинно-наслідкового зв`язку між виникненням форс-мажорних обставин та неможливістю виконання стороною своїх зобов`язань).
Торгово-промислова палата України, листом від 28.02.2022 №2024/02.0-7.1, засвідчила, що військова агресія російської федерації проти України стала підставою для введення воєнного стану та є форс-мажорними обставинами (обставинами непереборної сили).
Вказаний лист Торгово-промислової палати України адресований "Всім, кого це стосується", тобто необмеженому колу суб`єктів, його зміст носить загальний інформаційний характер та констатує абстрактний факт наявності форс-мажорних обставин без доведення причинно-наслідкового зв`язку у конкретному зобов`язанні.
У постанові Верховного Суду від 07.06.2023 у справі №912/750/22 викладено висновок про те, що лист Торгово-промислової палати України від 28.02.2022 №2024/02.0-7.1 не можна вважати сертифікатом у розумінні статті 14-1 Закону "Про торгово-промислові палати в Україні", а також такий лист не є документом, який був виданий за зверненням відповідного суб`єкта (відповідача), для якого могли настати певні форс-мажорні обставини.
У постанові Верховного Суду від 07.06.2023 у справі № 906/540/22 зазначено, що лист Торгово-промислової палати України від 28.02.2022 №2024/02.0-7.1 не є безумовною підставою вважати, що форс-мажорні обставини настали для всіх без виключення суб`єктів. Кожен суб`єкт, який в силу певних обставин не може виконати свої зобов`язання за окремо визначеним договором, має доводити наявність в нього форс-мажорних обставин.
У постанові Верховного Суду від 15.06.2023 у справі №910/8580/22 зазначено, що лист Торгово-промислової палати України від 28.02.2022 є загальним офіційним документом та не містить ідентифікуючих ознак конкретного договору, виконання якого стало неможливим через наявність зазначених обставин.
У постанові Верховного Суду від 29.06.2023 у справі № 922/999/22 зазначено, що лист Торгово-промислової палати України від 28.02.2022, яким визнано форс-мажорною обставиною військову агресію російської федерації проти України, є загальним офіційним документом та не містить ідентифікуючих ознак конкретного договору, зобов`язання, виконання якого стало неможливим через наявність зазначених обставин. Отже лист Торгово-промислової палати України не можна вважати сертифікатом у розумінні статті 14-1 Закону України "Про торгово-промислові палати в Україні".
У постанові від 28.08.2023 у справі № 910/6234/22 Верховний Суд визнав помилковим висновок суду апеляційної інстанції про те, що факт настання форс-мажору підтверджений листом Торгово-промислової палати України від 28.02.2022 №2024/02.0-7.1.
З огляду на викладене, лист Торгово-промислової палати України №2024/02.0-7.1 від 28.02.2022. не підтверджує тієї обставини, що саме внаслідок військової агресії російської федерації проти України, в зв`язку із чим було введено воєнний стан, позивач не мав можливості виконати свої зобов`язання за договором. 
Також, відповідно до ст. 42 Господарського кодексу України підприємництво - це самостійна, ініціативна, систематична, на власний ризик господарська діяльність, що здійснюється суб`єктами господарювання (підприємцями) з метою досягнення економічних і соціальних результатів та одержання прибутку.
За ст. 3 Господарського кодексу України під господарською діяльністю у цьому Кодексі розуміється діяльність суб`єктів господарювання у сфері суспільного виробництва, спрямована на виготовлення та реалізацію продукції, виконання робіт чи надання послуг вартісного характеру, що мають цінову визначеність. Господарська діяльність, що здійснюється для досягнення економічних і соціальних результатів та з метою одержання прибутку, є підприємництвом. Важливим елементом підприємницької діяльності є ризик збитків.
Підприємницький ризик - це імовірність виникнення збитків або неодержання доходів порівняно з варіантом, що прогнозується; невизначеність очікуваних доходів.
Укладаючи договір оренди сторони спору погодили усі його істотні умови, в тому числі, розмір орендної плати, строк виконання, підстави його припинення та розірвання.
За ч. 2 ст. 218 Господарського кодексу України учасник господарських відносин відповідає за невиконання або неналежне виконання господарського зобов`язання чи порушення правил здійснення господарської діяльності, якщо не доведе, що ним вжито усіх залежних від нього заходів для недопущення господарського правопорушення. У разі якщо інше не передбачено законом або договором, суб`єкт господарювання за порушення господарського зобов`язання несе господарсько-правову відповідальність, якщо не доведе, що належне виконання зобов`язання виявилося неможливим внаслідок дії непереборної сили, тобто надзвичайних і невідворотних обставин за даних умов здійснення господарської діяльності. Не вважаються такими обставинами, зокрема, порушення зобов`язань контрагентами правопорушника, відсутність на ринку потрібних для виконання зобов`язання товарів, відсутність у боржника необхідних коштів.
Тому, судом критично оцінюються твердження скаржника про неможливість виконання зобов`язання перед відповідачем, у зв`язку із неможливістю передання в оренду нерухомого майна, розміщеного на орендованих земельних ділянках.
З огляду на викладене, апеляційний господарський суд погоджується із висновком суду першої інстанції про те, що позивач не довів вплив обставин непереборної сили на реальну можливість виконання зобов`язань за договором оренди, оскільки несплата його орендарем коштів за договором оренди нерухомого майна не є підставою для звільнення ТОВ "Фінансова компанія "Фінгарант" від виконання зобов`язань перед Оліївською сільською радою за договором оренди.
Щодо неврахування судом принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі чи споруди, суд вказує таке.
Велика Палата Верховного Суду вже звертала увагу на важливість принципу superficies solo cedit (збудоване на поверхні слідує за нею). Принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, хоча безпосередньо і не закріплений у такому вигляді в законі, знаходить вияв у правилах статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України, інших положеннях законодавства (див. постанови від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16 (пункт 8.5), від 03.04.2019 у справі № 921/158/18 (пункт 51), від 22.06.2021 у справі № 200/606/18 (пункти 37-38), від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 (пункт 54), від 20.07.2022 у справі № 923/196/20 (пункт 34)).
Згідно з вказаним принципом особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 18.12.2019 у справі №263/6022/16-ц (пункт 42), від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 (пункт 54), від 20.07.2022 у справі №923/196/20 (пункт 34)).
Між тим, наявність в позивача об`єктів не може надавати йому права порушувати зобов`язання із сплати орендної плати за земельні ділянки на яких вони розміщенні та бути підставою для недотримання позивачем принципів добросовісності та справедливості по відношенню до відповідача.
Крім того, позивач вправі, у порядку встановленому законом, звернутися до відповідача щодо укладання нового договору оренди.
При цьому, суд враховує, що представник відповідача в судовому засіданні вказав, що відповідач визнає право позивача на користування земельними ділянками, на яких розташовані об`єкти нерухомості останнього та буде узгоджувати питання щодо можливого укладання нового договору оренди.
Також, посилання позивача на порушення "правомірних очікувань" критично оцінюються судом, оскільки відповідач при укладенні Договору теж мав "правомірні очікування" щодо належного виконання позивачем всіх своїх зобов`язань за Договором.
Підсумовуючи усе викладене в сукупності, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що відповідачем правомірно, за наявності підстав та у відповідності до норм законодавства, умов Договору прийнято рішення №824 від 08.03.2023, а відтак підстави для його скасування відсутні, у зв`язку із чим позовна вимога про визнання незаконним та скасування рішення Оліївської сільської ради Житомирського району №824 від 08.03.2023 не підлягає до задоволення.
За таких обставин не підлягають до задоволення і похідні вимоги про поновлення договору оренди землі від 31.01.2022 та скасування рішень державного реєстратора, якими припинено право оренди позивача на земельні ділянки.
Відповідно до ст. 86 ГПК України, господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних в справі доказів.
В силу приписів ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.
Зважаючи на вказане, судова колегія зазначає, що доводи скаржника, викладені в апеляційній скарзі, не спростовують встановлених обставин справи, а тому не приймаються судом апеляційної інстанції до уваги.
Відповідно до ст. 276 ГПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Враховуючи вищевикладене, рішення Господарського суду Житомирської області від 27.10.2023 у справі № 906/688/23 слід залишити без змін, а апеляційну Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Фінгарант" - без задоволення.
Керуючись статтями 269, 270, 273, 275-279, 282 ГПК України, Північно-західний апеляційний господарський суд

УХВАЛИВ:

1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Фінгарант" залишити без задоволення, а рішення Господарського суду Житомирської області від 27.10.2023 у справі № 906/688/23 - без змін.
2. Справу № 906/688/23 надіслати Господарському суду Житомирської області.
3. Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду у випадках, строках та порядку встановлених статтями 286-291 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складений "17" січня 2024 р.

Головуючий  суддя                                                                      Петухов М.Г. 

Суддя                                                                                              Мельник О.В.  

Суддя                                                                                              Олексюк Г.Є.