КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Апеляційне провадження № 22-ц/824/7156/2024
Справа № 372/3773/20

 
П О С Т А Н О В А

 
Іменем     України
 
28 лютого 2024 року                                                                                        
м. Київ
Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого судді                 Кашперської Т.Ц.,
суддів                                       Фінагеєва В.О., Яворського М.А.,
за участю секретаря                Діденка А.С.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Київського апеляційного суду справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 , поданою представником ОСОБА_2 , на рішення Обухівського районного суду Київської області, ухвалене у складі судді Висоцької Г.В. в м. Обухів 08 листопада 2021 року у справі за позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_1 про стягнення суми авансу та штрафних санкцій,
заслухавши доповідь судді, перевіривши доводи апеляційної скарги, дослідивши матеріали справи,
 
в с т а н о в и в :
 
В листопаді 2020 року позивач ОСОБА_3 звернувся до суду із даним позовом, просив стягнути з ОСОБА_1 на свою користь суму авансу в розмірі 5 274 800 грн. та штрафні санкції в розмірі 10 927 800 грн., покласти на відповідача судові витрати.
Позов мотивував тим, що 16 травня 2019 року ОСОБА_1 , від імені якої діяла ОСОБА_4 , та громадянином КНР ОСОБА_3 , від імені якого діяв ОСОБА_5 , укладено попередній договір купівлі-продажу, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу  Майоровою А.В., зареєстрований в реєстрі за № 1085. За умовами п. 1.1 ОСОБА_1 зобов`язалась у майбутньому до 20 жовтня 2019 року укласти на умовах, встановлених цим договором, договори купівлі-продажу (основні договори) нерухомого майна, а саме житлового будинку АДРЕСА_1 , земельну ділянку пл. 0,0979 га., на якій він розташований (об`єкт 1), а також 4 земельні ділянки в смт. Козин (об`єкти 2 - 5). У ст. 2 попереднього договору сторони визначили істотні умови договору, зокрема що основні договори щодо всіх об`єктів нерухомого майна підлягають укладенню та нотаріальному посвідченню до 20 жовтня 2019 року, продаж земельних ділянок та житлового будинку вчинятиметься за домовленістю сторін в національній валюті України в сумі, що буде еквівалентна 2 000 000 доларів США по курсу, встановленому НБУ на день укладення основних договорів. На день підписання попереднього договору вищезазначена сума відповідно до курсу НБУ становить 52 748 000 грн. і може бути змінена в гривневому еквіваленті на день проведення розрахунків до укладення основних договорів (п. 2.1.3 попереднього договору). ОСОБА_1 свідчила у п. 2.1.5 попереднього договору, що об`єкти перебувають в належному технічному стані, прихованих дефектів, недоліків, самовільних перепланувань немає. Також відповідач заявляла та гарантувала, що у об`єктах, які є предметом даного договору, відсутні будь-які самовільні перепланування, переобладнання, перебудови, добудови, у зазначених об`єктах не проводились реконструкції, зобов`язувалась надати повну та достовірну інформацію про об`єкти, зазначені в п. 1.1 договору. До 24 травня 2019 року відповідач зобов`язалась надати позивачу або його представнику копії документів, які  посвідчують її право власності на об`єкти нерухомого майна та копію технічного паспорту на житловий будинок, а також надати доступ з метою огляду до об`єктів. Також у п. 2.1.9 попереднього договору сторони домовились, що їх зобов`язання за цим попереднім договором є зустрічними зобов`язаннями.
Вказував, що до підписання попереднього договору, на підтвердження зобов`язання і на забезпечення його виконання з метою забезпечення реалізації своїх намірів щодо купівлі вищевказаного нерухомого майна ОСОБА_3 сплатив, а ОСОБА_1 прийняла грошову суму в розмірі 5 274 800 грн., що еквівалентно 200 000 доларів США по курсу НБУ станом на день проведення розрахунків, які зараховуються в якості авансового платежу (п.п. 3.1.1 попереднього договору). Відповідно до п.п. 3.1.2 попереднього договору, додатково грошові кошти в національній валюті України в розмірі, що буде еквівалентна 100 000 доларів США, повинні бути сплачені ОСОБА_3 у строк до 24 травня 2019 року у спосіб, не заборонений чинним законодавством України, факт отримання грошових коштів підтверджується випискою з банківського рахунку. Положеннями п.п. 3.1.3 попереднього договору погоджено, що додатково грошові кошти в національній валюті України в розмірі, що буде еквівалентна 100 000 доларів США, повинні бути сплачені ОСОБА_3 у строк до 31 травня 2019 року. Решта суми в національній валюті України, що буде еквівалентна 1 600 000 доларів США по курсу НБУ станом на день укладення основних договорів, буде сплачена ОСОБА_3 або його представником в день або до дня укладення та підписання основних договорів купівлі-продажу нерухомого майна, проте не пізніше, ніж 20 жовтня 2019 року шляхом перерахування безготівкових коштів на банківський рахунок ОСОБА_1 .  
Вказував, що у строк, передбачений у п.п. 1.1 попереднього договору, а саме до 20 жовтня 2019 року, основні договори купівлі-продажу щодо вищевказаних об`єктів не були укладені сторонами. Укладення основних договорів не відбулось в зв`язку з порушенням відповідачем істотних умов попереднього договору, а саме п. 2.1.5, оскільки на момент укладення попереднього договору відповідач не надала повну та достовірну інформацію про об`єкти, зазначені в п. 1.1, приховавши факт наявності самовільної перебудови (добудови/реконструкції) житлового будинку, наслідком чого є те, що житловий будинок разом із його складовими частинами не відповідає умовам попереднього договору та має загальну площу іншу, ніж вказана у п. 1.1 попереднього договору. Враховуючи, що зобов`язання з цим попереднім договором є зустрічними, порушення відповідачем істотних умов попереднього договору стали підставою для призупинення виконання позивачем своїх зобов`язань за цим договором. В подальшому порушення істотних умов попереднього договору не були усунуті відповідачем, що призвело до того, що з вини відповідача основні договори купівлі-продажу не були укладені сторонами до 20 жовтня 2019 року.
Положеннями п. 4.2.3 попереднього договору передбачено, що у разі порушення істотних умов цього договору, або невиконання сторонами зобов`язань по укладенню основних договорів до 20 жовтня 2019 року, зокрема ухилення, відмова від їх укладення взагалі, розмір грошової суми, визначеної сумарно у п. 3.1.1, 3.1.2 та 3.1.3, цього договору, складає штрафну санкцію, що складає 20 % від загальної суми зобов`язання, яку сторона,винна у порушенні зобов`язання за цим договором, повинна сплатити іншій стороні. Оскільки саме з вини відповідача між сторонами не був укладений основний договір купівлі-продажу нерухомого майна, то саме на відповідача покладається обов`язок повернути позивачу сплачений ним аванс у розмірі 5 274 800 грн. та сплатити штрафні санкції, передбачені п. 4.2.3 попереднього договору, в розмірі 10 927 800 грн. 
Заявою позивача від 17 березня 2021 року змінено (доповнено) підстави позову, згідно якої, укладення основних договорів купівлі-продажу нерухомого майна не відбулося в зв`язку з порушенням відповідачем істотних умов попереднього договору, а саме п.п. 2.1.5, 2.1.7, 2.1.8, у строк до 24 травня 2019 року відповідач не надала позивачу копій документів, які засвідчують її право власності на об`єкти, а також копію технічного паспорту на житловий будинок. Крім того, відповідач не надала позивачу доступу до таких об`єктів, позивач ознайомився з технічним паспортом на житловий будинок лише під час розгляду справи.
 
Рішенням Обухівського районного суду м. Києва від 08 листопада 2021 року позов ОСОБА_3 задоволено частково. Стягнуто з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_3 суму авансу у розмірі 5 274 800,00 грн. У задоволенні решти позовних вимог відмовлено. Стягнуто з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_3 суму судового збору у розмірі 3 422,06 грн. Додатковим рішенням від 21 листопада 2021 року заяву ОСОБА_1 , в інтересах якої діє адвокат Кенц Р.І., про розподіл судових витрат задоволено частково. Стягнуто з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_1 витрати на правничу допомогу у розмірі 68 000,00 грн. В іншій частині в задоволенні заяви відмовлено. Заяву ОСОБА_3 , в інтересах якого діє адвокат Мягков М.О., про стягнення судових витрат, пов`язаних із розглядом справи, залишено без розгляду.
Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що сплачена позивачем сума у розмірі 200000 доларів США, є авансом, який підлягає поверненню незалежно від підстав, із яких не був укладений основний договір купівлі-продажу нерухомого майна. 
 
Київський апеляційний суд постановою від 01 серпня 2022 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 , в інтересах якої діє адвокат Кенц Р. І., залишив без задоволення, рішення Обухівського районного суду Київської області від 08 листопада 2021 року залишив без змін. 
 
Постановою Верховного Суду від 12 грудня 2023 року постанову Київського апеляційного суду від 01 серпня 2022 року скасовано з направленням справи на новий розгляд до суду в апеляційній інстанції.
Постанова Верховного Суду мотивована тим, що апеляційний суд, дійшовши висновку про допущення відповідачем порушення умов попереднього договору, які призвели до неукладення сторонами основних договорів, залишив поза увагою те, що підставою позову зазначено порушення відповідачем істотних умов попереднього договору, передбачених підпунктом 2.1.5, яке полягало у тому, що на момент укладення цього попереднього договору відповідач не надала повну та достовірну інформацію про об`єкти, зазначені у пункті 1.1 цього договору. Позивач вказував, що відповідач приховала той факт, що житловий будинок разом із складовими частинами не відповідає умовам цього попереднього договору та має загальну площу іншу, ніж вказана у пункті 1.1 попереднього договору, а саме 810,4 кв. м, частина якої навіть не зареєстрована в установленому законом порядку.
Позивач також зазначив підставою позову порушення відповідачем істотних умов попереднього договору, передбачених підпунктами 2.1.7, 2.1.8, зокрема, що до 24 травня 2019 року відповідач не виконала взяті на себе зобов`язання, не надала позивачеві копії документів, які засвідчують її право власності на об`єкти, зазначені у пункті 1.1 попереднього договору, а також копію технічного паспорта на житловий будинок, зазначений у пункті 1.1 цього договору. Крім того, відповідач не надала позивачеві доступу до об`єктів, у тому числі до житлового будинку та до усіх його складових частин, з метою їхнього огляду.
Верховний Суд вказав, що погоджуючись з висновками суду першої інстанції та залишаючи без змін рішення цього суду, апеляційний суд не звернув уваги на те, що суд першої інстанції, перевіряючи підстави позову, надав оцінку кожному доводу, не встановивши порушень відповідачем істотних умов попереднього договору, передбачених вказаними підпунктами. Натомість апеляційний суд, вдавшись до переоцінки доказів, дійшов протилежного висновку щодо наявності порушень відповідачем істотних умов договору, зокрема пунктів 2.1.5, 2.1.7, 2.1.8, що, за твердженням позивача, стало підставою для неукладення основного договору та, як наслідок, для повернення відповідачем позивачеві авансу. Таких висновків апеляційний суд жодним чином не мотивував.
Зазначаючи про порушення відповідачем істотних умов договору, що стали підставою для часткового задоволення позову, апеляційний суд фактично виходив з умов підпункту 4.2.3 попереднього договору, не звернувши належної уваги на те, що у задоволенні позовних вимог у частині стягнення штрафних санкцій, яку сторона, винна у порушенні зобов`язання за цим договором, повинна сплатити іншій стороні через порушення істотних умов попереднього договору, суд першої інстанції відмовив, і судове рішення у вказаній частині позивач не оскаржував.
Залишаючи без змін рішення суду першої інстанції, апеляційний суд допустив протиріччя в оцінці доказів, не навів мотивованих обґрунтувань на спростування доводів апеляційної скарги.
Водночас апеляційний суд не перевірив належним чином аргументи відповідача, наведені нею в апеляційній скарзі, щодо правової природи грошових коштів у розмірі 5 274 800,00 грн., з урахуванням умов попереднього договору, передбачених підпунктом 4.2.2, наявністю в умовах зустрічних зобов`язань, та наявності/відсутності порушення у зв`язку з цим сторонами умов договору, та у яких його частинах.
Верховний Суд вказав, що апеляційному суду під час нового розгляду справи необхідно врахувати наведене та надати належну оцінку поданим сторонами доказам у їх сукупності із встановленими обставинами справи, що мають суттєве значення для її вирішення, та аргументами, наведеними відповідачем у апеляційній скарзі.
 
Отже, не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції, відповідач ОСОБА_1 в особі представника ОСОБА_2 подала апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на необґрунтованість рішення, неправильне застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просила скасувати рішення Обухівського районного суду м. Києва від 08 листопада 2021 року та ухвалити нове рішення, яким відмовити в позові, покласти на відповідача судові витрати в розмірі судового збору 15765 грн.
Обґрунтовуючи апеляційну скаргу, наводила зміст п. 3.1.1, 3.1.2, 4.2.2 попереднього договору, вказувала, що в рішення суд першої інстанції встановив факт того, що позивач підтвердив невиконання ним свого обов`язку щодо оплати грошових коштів, передбачених п. 3.1.2 попереднього договору. 
Наводила зміст ст. 610, 611, 549, 550, 551, 624, 635 ЦК України. Вказувала, що суд першої інстанції, встановивши, що позивач порушив своє зобов`язання, не застосував до нього правові наслідки у вигляді неустойки, які встановлені договором та законом.
Вказувала також, що повернення авансового платежу за попереднім договором можливе лише за відсутності вини сторони в неукладенні основного договору, і така позиція підтверджується висновком, викладеним в постанові Верховного Суду від 02 вересня 2019 року в справі № 911/1274/18.
Наголошувала, що з матеріалів справи, показань свідків та пояснень позивача вбачається, що останнім не вчинено жодних дій на укладення основного договору, не здійснено платежу, передбаченого п. 3.1.2 договору, до 24 травня 2019 року, чим порушено свої зобов`язання. 
Вважала, що мала повне право на застосування штрафної санкції, передбаченої п. 3.1.2 попереднього договору, і у позивача відсутні правові підстави для повернення авансового платежу. 
Незважаючи на вищевикладене, судом першої інстанції застосовано правові висновки Верховного Суду, які не повністю містять аналогічні обставини. Як вбачається з обставин справи, зафіксованих у правових позиціях, викладених у постановах Верховного Суду України від 25 вересня 2013 року в справі № 6-82цс13 та від 13 лютого 2016 року в справі № 6-176цс12, Верховного Суду від 03 липня 2018 року в справі № 461/5297/16-ц, у цих рішеннях за встановленими обставинами справи сторони під час укладення попередніх договорів не встановлювали відповідальність за неукладення основного договору з вини сторони шляхом застосування до неї штрафу в розмірі сплаченої нею суми коштів. У цих судових рішеннях гроші в якості авансу передавались у вигляді розписки, яка не відповідала формі основного договору, що є нікчемним правочином, і суди застосували відповідні правові наслідки. В такому випадку сторона, яка сплатила кошти, має право на їх повернення, а сторона, яка не порушувала умов договору, має право на відшкодування збитків. У даній справі чітко встановлено відповідальність сторін за порушення строків оплати шляхом залишення у відповідача суми коштів, яка була сплачена позивачем як авансовий платіж. Попередній договір на момент виникнення права відповідача на застосування такої санкції був чинним, не визнавався недійсним повністю чи частково, нікчемність такого договору не встановлена. Тому позивач втратив право на повернення суми авансового платежу в розмірі 200000 доларів США через те, що ці кошти були стягнуті з нього через порушення умов попереднього договору, що призвело до неукладення основного договору з вини ОСОБА_3 . 
Судовим рішенням правильно встановлено, що ОСОБА_1 не порушувала умов договору, а навпаки, вчиняла усі необхідні дії на укладення основного договору в майбутньому. Проте, суд першої інстанції, ігноруючи дійсність та обов`язковість правочину для його сторін, залишаючи поза увагою принцип свободи договору, використовує норми права, які не стосуються обставин конкретної справи.
                                      
Відзивів на апеляційну скаргу не надійшло. 
 
Перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, апеляційний суд вважає, що апеляційна скарга підлягає до часткового задоволення з таких підстав.
 
Відповідно до ч. 1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
 
Відповідно до вимог ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
 
Рішення суду першої інстанції вказаним вимогам закону в повній мірі не відповідає.
 
З матеріалів справи вбачається, що згідно витягів з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію прав власності, ОСОБА_1 є власником земельних ділянок за адресою АДРЕСА_1 , з кадастровими номерами 3223155400:04:004:0154 на підставі договору дарування від 12 червня 2015 року, 3223155400:04:004:0260 на підставі рішення органу місцевого самоврядування про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки у власність від 15 травня 2018 року, 3223155400:04:004:0237 на підставі договору дарування від 12 червня 2015 року, 3223155400:04:004:0216 на підставі договору дарування від 12 червня 2015 року (а. с. 70 т. 2). 
22 серпня 2018 року зареєстровано право власності ОСОБА_1 на житловий будинок АДРЕСА_1 , загальною площею 448,4 кв.м., житловою площею 247,7 кв.м., складові частини: житловий будинок «А», басейн «Б», господарський блок «В», будинок охорони «Г», розташований на земельній ділянці пл. 0,0979 га. для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), кадастровий номер 3223155400:04:004:0216 (а. с. 63 т. 2).
14 серпня 2018 року виготовлено технічний паспорт на житловий будинок АДРЕСА_1 (а. с. 64 - 69 т. 1).
 
16 травня 2019 року між відповідачем, від імені якої діяла ОСОБА_4 , та громадянином Китайської Народної Республіки ОСОБА_3 , від імені якого діяв ОСОБА_5 , укладений попередній договір купівлі?продажу житлового будинку та земельних ділянок, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Майоровою А. В., зареєстрований у реєстрі за № 1085 (а. с. 12 - 15 т. 1).
 
Відповідно до пункту 1.1 цього договору ОСОБА_1 (в особі представника) та ОСОБА_3 (в особі представника) зобов`язалися у майбутньому до 20 жовтня 2019 року укласти на умовах, встановлених цим договором, договори купівлі-продажу (основні договори) такого нерухомого майна (об`єктів):
житлового будинку, загальною площею 448,4 кв. м, житловою площею 247,7 кв. м, з відповідними надвірними побудовами, до складової частини якого входять: житловий будинок, А; басейн, Б; господарський блок, В; будинок охорони, Г, місцезнаходження якого: АДРЕСА_1 , та земельної ділянки, площею 0,0979 га, цільове призначення - для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), кадастровий номер 3223155400:04:004:0216, на якій розташований вказаний житловий будинок (Об`єкт 1);
земельної ділянки, площею 0,2634 га, що знаходиться за адресою: Київська область, Обухівський район, селище міського типу Козин, житловий масив « ІНФОРМАЦІЯ_1 », цільове призначення - для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), кадастровий номер 3223155400:04:004:0237 (Об`єкт 2);
земельної ділянки, площею 0,1117 га, що знаходиться за адресою: Київська область, Обухівський район, селище міського типу Козин, житловий масив « ІНФОРМАЦІЯ_1 », цільове призначення - для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), кадастровий номер 3223155400:04:004:0270 (Об`єкт 3);
земельної ділянки, площею 0,0712 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , цільове призначення - для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), кадастровий номер 3223155400:04:004:0260 (Об`єкт 4);
земельної ділянки, площею 0,1021 га, що знаходиться за адресою: Київська область, Обухівський район, селище міського типу Козин, житловий масив « ІНФОРМАЦІЯ_1 », цільове призначення - для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), кадастровий номер 3223155400:04:004:0154 (Об`єкт 5).
 
У статті 2 попереднього договору сторони визначили його істотні умови, зокрема, що основні договори (щодо усіх об`єктів нерухомого майна, описаних у пункті 1.1 цього договору) підлягають укладенню та нотаріальному посвідченню до 20 жовтня 2019 року (підпункт 2.1.1 попереднього договору).
Продаж зазначених земельних ділянок та житлового будинку вчинятиметься за домовленістю сторін у національній валюті України в сумі, що буде еквівалентна 2 000 000,00 доларів США за курсом, встановленим НБУ на день укладення основних договорів. На день підписання попереднього договору зазначена сума відповідно до курсу НБУ становить 52 748 000,00 грн. і може бути змінена в гривневому еквіваленті на день проведення розрахунків та укладення основних договорів відповідно до змін курсу долара США, що буде встановлений НБУ на день проведення розрахунків та підписання основних договорів (підпункт 2.1.3 попереднього договору).
 
Відповідач свідчила, що об`єкти перебувають у належному технічному стані, прихованих дефектів, недоліків, самовільних перепланувань немає, об`єкти є придатними для використання за призначенням. Також ОСОБА_1 заявляла та гарантувала, що в об`єктах, які є предметом цього договору, відсутні будь-які самовільні перепланування, переобладнання, перебудови, добудови, у зазначених об`єктах не проводилась реконструкція. Відповідач зобов`язувалась надавати повну та достовірну інформацію про об`єкти, зазначені у пункті 1.1 цього договору (підпункт 2.1.5 попереднього договору).
 
До 24 травня 2019 року ОСОБА_1 зобов`язалась надати ОСОБА_3 (або його представникові) копії документів, які засвідчують право власності її на об`єкти нерухомого майна, які зазначені у пункті 1.1 цього договору, а також копію технічного паспорта на житловий будинок, зазначений у пункті 1.1 цього договору (підпункт 2.1.7 попереднього договору).
До 24 травня 2019 року відповідач зобов`язалась надати позивачеві (або його представникові) доступ з метою їх огляду до об`єктів, зазначених у пункті 1.1 цього договору, у тому числі до житлового будинку та до усіх його складових частин (підпункт 2.1.8 попереднього договору).
Також сторони домовились, що їхні зобов`язання за цим попереднім договором є зустрічними зобов`язаннями (підпункт 2.1.9 попереднього договору).
 
До підписання попереднього договору, на підтвердження зобов`язання і на забезпечення його виконання, з метою забезпечення реалізації своїх намірів щодо купівлі вказаного нерухомого майна ОСОБА_3 сплатив, а ОСОБА_1 прийняла грошову суму в розмірі 5 274 800,00 грн., що еквівалентна 200 000,00 дол. США за курсом НБУ станом на день проведення розрахунків, які зараховуються як авансовий платіж (підпункт 3.1.1 попереднього договору).
 
Відповідно до підпункту 3.1.2 попереднього договору додатково грошові кошти в національній валюті України в розмірі, що буде еквівалентна 100 000,00 доларів США за курсом, встановленим НБУ на день проведення розрахунку, повинні бути сплачені позивачем (або його представником) відповідачеві (або її представнику) у строк до 24 травня 2019 року у спосіб, не заборонений чинним законодавством України. Факт отримання відповідачем грошових коштів у сумі, вказаній у цьому пункті, підтверджуватиметься випискою з банківського рахунку відповідача.
 
Згідно з підпунктом 3.1.3 попереднього договору додатково грошові кошти в національній валюті України у розмірі, що буде еквівалентно 100 000,00 доларів США за курсом, встановленим НБУ на день проведення розрахунку, повинні бути сплачені позивачем (або його представником) відповідачеві (або її представникові) у строк до 31 травня 2019 року у спосіб, не заборонений чинним законодавством України. Факт отримання відповідачем грошових коштів у сумі, вказаній у цьому пункті, підтверджуватиметься випискою з банківського рахунку позивача.
 
Решта суми в національній валюті України, що буде еквівалентна 1 600 000,00 доларів США за курсом НБУ станом на день укладення основних договорів, буде сплачена ОСОБА_3 (або його представником) в день (або до дня) укладення та підписання основних договорів купівлі-продажу вказаного нерухомого майна, проте не пізніше ніж 20 жовтня 2019 року шляхом перерахування безготівкових коштів на банківський рахунок відповідача.
 
У строк, передбачений у пункті 1.1 попереднього договору, а саме до 20 жовтня 2019 року основні договори купівлі-продажу щодо вказаних об`єктів не були укладені сторонами.
 
На а. с. 132 - 162 т. 1 знаходиться копія висновку експерта за результатами проведення будівельно-технічної експертизи, проведеної судовим експертом Свистуновим І.С. 27 січня 2021 року № 1083/01-2021 за заявою ОСОБА_1 , згідно якого об`ємно-планувальне рішення та габаритні розміри приміщень житлового будинку, належних будівель та споруд, яке відображено в технічному паспорті від 14 серпня 2018 року, відповідає фактичному плануванню та площі приміщень будинку та належних будівель і споруд, що розташовані за адресою АДРЕСА_1 . В період з 14 серпня 2018 року до теперішнього часу перебудова будинку, що розташований за адресою АДРЕСА_1 , не здійснювалась.
 
Відповідач просила застосувати строк позовної давності до заявлених вимог, оскільки позивач довідався про можливе порушення відповідних умов попереднього договору ще 24 травня 2019 року (а. с. 187 т. 2).
 
Вказані обставини підтверджуються наявними у справі доказами.
                                                                                                          
Згідно ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
Згідно із ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
Згідно ст. 12 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
 
За загальним правилом статей 15, 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу має право звернутися до суду, який може захистити цивільне право або інтерес в один із способів, визначених частиною першою статті 16 ЦК України, або й іншим способом, що встановлений договором або законом.
 
Підставою даного позову є стягнення з відповідача на користь позивача суми авансу та штрафних санкцій на підставі укладеного сторонами попереднього договору купівлі-продажу житлового будинку та земельних ділянок від 16 травня 2019 року.
 
Відповідно до ч. 1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
 
Відмовляючи у задоволенні позовних вимог про стягнення штрафних санкцій з відповідача на користь позивача у розмірі 10 927 800,00 грн., суд першої інстанції виходив з того, що станом на час розгляду справи реєстрація права власності не оскаржена з підстав невідповідності інформації, зазначеної в реєстрі, документам, які подаються для державної реєстрації. Немає рішення суду чи іншого компетентного органу про незаконність рішення про реєстрацію права власності об`єктів нерухомого майна, які є предметом попереднього договору. Суд першої інстанції вважав, що відповідач надала повну та достовірну інформацію про об`єкти нерухомого майна, які визначені в пункті 1.1 попереднього договору, і така інформація зазначена в офіційних документах, які видані державою Україна, отже, відповідач не порушила вимоги підпункту 2.1.5 попереднього договору.
 
Крім того, суд першої інстанції, перевіряючи підстави позову, зокрема, що відповідач не виконала вимоги підпунктів 2.1.7, 2.1.8 попереднього договору, які полягають у ненаданні копії технічного паспорта на житловий будинок, зазначений у пункті 1.1 цього договору, та ненаданні доступу позивачеві з метою їх огляду до об`єктів нерухомого майна, у тому числі до житлового будинку та до усіх його складових частин, зауважив, що в матеріалах справи не міститься жодного доказу, що позивачеві не надавалися усі документи на об`єкти нерухомого майна та доступ до них. Суд першої інстанції в цій частині зазначив, що не вбачається порушень відповідачем підпунктів 2.1.7 та 2.1.8 попереднього договору, адже усі документи та доступ до об`єктів нерухомості надавався позивачеві, проте позивач не вчинив жодних дій на прийняття виконання цих пунктів, хоча прийняття виконання повністю залежало від його волі.
Також суд першої інстанції відхилив доводи позивача про те, що зобов`язання, визначені у попередньому договорі, є зобов`язаннями зустрічними, і відповідно, порушення підпунктів 2.1.7 та 2.1.8 попереднього договору звільнили його від обов`язку виконувати свої зобов`язання за попереднім договором, а саме не виконувати вимоги підпункту 3.1.2 в частині нездійснення оплати 100 000,00 доларів США до 24 травня 2019 року та застосувати правові наслідки, які передбачені підпунктом 4.2.3 попереднього договору щодо застосування штрафу в розмірі 20 % суми договору та припинення зобов`язань за попереднім договором.
 
Водночас суд першої інстанції не застосував позовну давність до вимог про стягнення штрафу через недоведеність позовних вимог у цій частині. 
 
В контексті ч. 1 ст. 367 ЦПК України апеляційний суд враховує, що позивач ОСОБА_3 не оскаржував рішення суду першої інстанції в частині відмови в позові, а відповідач ОСОБА_1 , хоча і просила скасувати судове рішення в цілому, проте заперечень проти висновків суду першої інстанції в частині відмови в позові її апеляційна скарга не містить. 
В суді апеляційної інстанції представник відповідача, підтримуючи апеляційну скаргу, просив скасувати рішення суду першої інстанції лише в частині задоволених позовних вимог, в частині відмови в позові залишити рішення суду першої інстанції без змін. 
 
Натомість, відповідач вважала правильними висновки суду першої інстанції, що ОСОБА_1 не порушувала умов договору, а навпаки вчиняла всі необхідні дії на укладення основного договору в майбутньому, в той час як позивач не вчинив жодних дій на укладення основного договору, не здійснив платіж, передбачений п. 3.1.2 договору, до 24 травня 2019 року, чим порушив свої зобов`язання. 
 
Задовольняючи позов ОСОБА_3 в частині стягнення на його користь з відповідача аванс в розмірі 5 274 800 грн., суд першої інстанції виходив із того, що сплачена позивачем сума у розмірі 200 000 доларів США є авансом, який підлягає поверненню незалежно від підстав, з яких не був укладений основний договір купівлі-продажу нерухомого майна. 
 
Апеляційний суд не може погодитися з даними висновками суду першої інстанції, враховуючи таке.
 
Відповідно до частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Частина перша статті 628 ЦК України передбачає, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).
Відповідно до частин першої - третьої статті 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі. Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства. Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.
Попередній договір є одним із різновидів цивільних договорів, а тому йому властиві всі родові ознаки договорів. Так, попередній договір вважається укладеним з моменту, коли сторони досягли угоди з усіх істотних умов договору. При цьому для попереднього договору, поряд з іншими його умовами, повинні бути визначені ті, які є суттєвими для основного договору.
Тобто у попередньому договорі, крім основного зобов`язання, може бути передбачена відповідальність сторін з того чи іншого питання, зокрема за неналежне виконання зобов`язання у виді штрафних санкцій.
 
Згідно зі статтею 570 ЦК України завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов`язання і на забезпечення його виконання. Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом.
 
Отже, ознакою завдатку є те, що він слугує доказом укладення договору, на забезпечення якого його видано, одночасно є способом платежу та способом забезпечення виконання зобов`язання.
 
Аванс не має забезпечувальної функції. Якщо основний договір не укладено з ініціативи будь-якої зі сторін, то аванс повертається його власникові.
 
Такі висновки викладені у постанові Верховного Суду від 13 січня 2021 року у справі № 686/6823/14 (провадження № 61-6475св20), на яку посилалася заявник ОСОБА_1 .
 
Відповідно до статті 545 ЦК України, прийнявши виконання зобов`язання, кредитор повинен на вимогу боржника видати йому розписку про одержання виконання частково або в повному обсязі. Якщо боржник видав кредиторові борговий документ, кредитор, приймаючи виконання зобов`язання, повинен повернути його боржникові. У разі неможливості повернення боргового документа кредитор повинен вказати про це у розписці, яку він видає. Наявність боргового документа у боржника підтверджує виконання ним свого обов`язку. У разі відмови кредитора повернути борговий документ або видати розписку боржник має право затримати виконання зобов`язання. У цьому разі настає прострочення кредитора.
 
Згідно з частиною першою статті 546 ЦК України виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком, правом довірчої власності.
 
На відміну від завдатку, аванс - це лише спосіб платежу. Він не виконує забезпечувальної функції, а виконує функцію попередньої оплати, яка підлягає поверненню у випадку невиконання зобов`язання.
Правила статті 570 ЦК України поширюються на випадки, коли договір було укладено, але одна із сторін ухиляється від його виконання.
 
Правові наслідки порушення або припинення зобов`язання, забезпеченого завдатком передбачені вимогами статті 571 ЦК України, зокрема: якщо порушення зобов`язання сталося з вини боржника, завдаток залишається у кредитора; якщо порушення зобов`язання сталося з вини кредитора, він зобов`язаний повернути боржникові завдаток та додатково сплатити суму у розмірі завдатку або його вартості; сторона, винна у порушенні зобов`язання, має відшкодувати другій стороні збитки в сумі, на яку вони перевищують розмір (вартість) завдатку, якщо інше не встановлено договором; у разі припинення зобов`язання до початку його виконання або внаслідок неможливості його виконання завдаток підлягає поверненню.
 
За змістом наведених норм ЦК України завдаток є доказом існування зобов`язання, виконує платіжну функцію та є способом забезпечення виконання зобов`язання.
 
Згідно зі статтями 546, 548 ЦК України завдатком може бути забезпечене лише дійсне зобов`язання, яке випливає із договору, укладеного сторонами.
 
Відповідно до частини першої статті 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.
 
Зазначене узгоджується з правовим висновком Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду, викладеним у постанові від 05 вересня 2022 року у справі № 1519/2-5034/11 (провадження № 61?175сво21).
 
У підпункті 2.1.9 попереднього договору сторони погодили, що їхні зобов`язання за цим попереднім договором є зустрічними зобов`язаннями.
 
Виконання свого обов`язку однією із сторін, яке відповідно до договору обумовлене виконанням другою стороною свого обов`язку, є зустрічним виконанням зобов`язання (частина перша статті 538 ЦК України).
 
Правилами зустрічного виконання зобов`язання, встановленими статтею 538 ЦК України, передбачено одночасне виконання кожною із сторін свого обов`язку.
 
У разі невиконання однією із сторін у зобов`язанні свого обов`язку або за наявності очевидних підстав вважати, що вона не виконає свого обов`язку у встановлений строк (термін) або виконає його не в повному обсязі, друга сторона має право зупинити виконання свого обов`язку, відмовитися від його виконання частково або в повному обсязі (частина третя статті 538 ЦК України).
 
Якщо зустрічне виконання обов`язку здійснено однією із сторін, незважаючи на невиконання другою стороною свого обов`язку, друга сторона повинна виконати свій обов`язок (частина четверта статті 538 ЦК України).
У постанові від 18 серпня 2023 року у справі № 927/211/22 Верховний Суд зазначив, що норма частини третьої статті 538 ЦК України спрямована на захист інтересів насамперед постраждалої від невиконання договору сторони, яка має право (а не зобов`язана) зупинити виконання свого обов`язку або відмовитися від його виконання у разі порушення або очікуваного порушення свого зобов`язання з боку іншої сторони.
 
Вказівка «має право» означає, що сторона може скористатися таким додатковим захистом, але ця норма не може тлумачитися як така, що звільняє іншу сторону від виконання зобов`язання.
 
Верховний Суд у справі № 927/211/22 вважав, що таке тлумачення приписів статті 538 ЦК України по суті прирівнює невнесення передоплати до розірвання договору покупцем в односторонньому порядку (відмови від договору), що є неприпустимим, адже договір є дійсним. І право на його розірвання внаслідок неотримання попередньої оплати виникає саме у продавця, а не покупця. Відповідно до наведених вище приписів чинного законодавства продавець, який не отримав попередню оплату за товар, який ще не перейшов у власність покупця, має право скористатися одним із таких способів захисту: 1) стягнути суму попередньої оплати відповідно до умов договору і продовжувати виконувати договір; 2) розірвати договір та вимагати компенсації збитків. Покупець, який не здійснив попередню оплату відповідно до умов договору, є стороною, яка порушила зобов`язання. Втім, керуючись вказаним висновком Верховного Суду, суд має відмовити продавцю у стягненні попередньої оплати за товар, мотивуючи це тим, що до покупця ще не перейшло право власності на товар (не виконано поставку). Надання покупцю, який порушив умови договору, такого додаткового захисту порушує розумний баланс між захистом інтересів сторін договору, адже суд має захистити права та інтереси саме тієї сторони, щодо якої відбулося порушення договору (постраждалої сторони), а не тієї, яка порушила договір (порушника).
 
Водночас згідно з підпунктом 3.1.2 попереднього договору додатково грошові кошти в національній валюті України в розмірі, що буде еквівалентно 100 000,00 доларів США, за курсом, встановленим НБУ на день проведення розрахунку, повинні бути сплачені позивачем (або його представником) відповідачеві (або її представнику) у строк до 24 травня 2019 року у спосіб, не заборонений чинним законодавством України. А також зазначено, що факт отримання відповідачем грошових коштів у сумі, вказаній у цьому пункті підтверджуватиметься випискою з банківського рахунку відповідача.
 
Відповідно до змісту підпункту 4.2.2 попереднього договору, сторони домовились, що в разі невиконання, на умовах цього договору, позивачем зобов`язань зі сплати грошових коштів у сумі, вказаній у підпункті 3.1.2 цього договору, у строк до 24 травня 2019 року авансовий платіж у розмірі, вказаному в підпункті 3.1.1 цього договору, залишається у відповідача як штрафна санкція, що складає 10 % від загальної суми зобов`язання. У випадку настання обставин, встановлених у цьому пункті, зобов`язання сторін за цим договором припиняються.
 
Підпунктом 4.2.3 попереднього договору встановлено, що у разі порушення істотних умов цього договору, або невиконання відповідачем або позивачем зобов`язань з укладення основних договорів, до 20 жовтня 2019 року, зокрема, ухилення, відмова від їх укладення взагалі, розмір грошової суми, визначений сумарно у підпунктах 3.1.1, 3.1.2 та 3.1.3 цього договору, складає штрафну санкцію, що складає 20 % від загальної суми зобов`язання, яку сторона, винна у порушенні зобов`язання за цим договором, повинна сплатити іншій стороні. У випадку настання обставин, встановлених у цьому пункті, зобов`язання сторін за цим договором припиняються (а. с. 12 - 15, т. 1). 
 
Відтак апеляційний суд не може погодитися з оцінкою суду першої інстанції правової природи стягнутих грошових коштів у розмірі 5 274 800 грн. як авансу, з урахуванням умов попереднього договору, передбачених п. 4.2.2, та наявністю в умовах попереднього договору зустрічних зобов`язань.
 
Аналізуючи умови попереднього договору у їх сукупності, слід дійти висновку, що грошова сума в розмірі 5 274 800 грн., сплачена позивачем відповідачу до підписання попереднього договору на підтвердження зобов`язання і на забезпечення його виконання, про що зазначено в п. 3.1 договору, слугує доказом укладення договору, на забезпечення якого його видано, одночасно є способом платежу та способом забезпечення виконання зобов`язання.
 
Таким чином, суд першої інстанції, встановивши порушення позивачем підпункту 3.1.2 попереднього договору, яке виразилось у невиконанні позивачем обов`язку з перерахування платежу в розмірі 100 000,00 доларів США до 24 травня 2019 року, всупереч встановленим ним обставинам не застосував до договору правові наслідки, які передбачені підпунктом 4.2.2 попереднього договору. 
 
Встановивши відсутність порушень з боку відповідача пунктів 2.1.5, 2.1.7, 2.1.8 попереднього договору, та допущення позивачем порушень пункту 3.1.2 договору, суд першої інстанції одночасно дійшов передчасного, помилкового та суперечливого висновку про обов`язок відповідача повернути отриману суму авансу, залишивши поза увагою право відповідача на застосування до позивача відповідальності у виді штрафу в повному розмірі авансового платежу, що передбачено п. 4.2.2 попереднього договору.
 
Таким чином, рішення суду першої інстанції в частині стягнення з відповідача на користь позивача суми авансу в розмірі 5 274 800 грн. не може вважатися законним і обґрунтованим, не може залишатися в силі та підлягає скасуванню.
 
Вирішуючи вимоги ОСОБА_3 про стягнення суми авансу по суті, апеляційний суд виходить із того, що під час апеляційного перегляду позов не знайшов свого підтвердження, підстави для повернення забезпечувального платежу відсутні, з огляду на допущення порушення позивачем своїх зобов`язань за попереднім договором та відсутності порушень, на які вказував позивач, з боку відповідача, відтак апеляційний суд відмовляє в позові в цій частині в зв`язку із його недоведеністю і необґрунтованістю.
 
З огляду на викладене апеляційний суд приходить до висновку, що рішення суду першої інстанції в частині стягнення з відповідача на користь позивача суми авансу в розмірі 5 274 800 грн. ухвалене за неповного з`ясування обставин, що мають значення для справи, недоведеності обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими, невідповідності висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи, неправильного застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права, що відповідно до вимог ст. 376 ЦПК України є підставами для його скасування в цій частині та в частині стягнення судового збору з прийняттям нової постанови про відмову в позові.
В іншій частині рішення суду першої інстанції є законним, обґрунтованим та не підлягає зміні або скасуванню з підстав, зазначених в апеляційній скарзі.
 
Заява ОСОБА_1 про застосування строку позовної давності не розглядається апеляційним судом з огляду на відмову в позові в зв`язку з його недоведеністю та необґрунтованістю, що є самостійною підставою для відмови в позові, та оскільки позовна давність застосовується тільки до обґрунтованих позовних вимог.
 
Під час звернення до суду з апеляційною та касаційною скаргою відповідачем понесено судові витрати в розмірі судового збору в розмірі 15765 грн. та 14923,60 грн. відповідно (а. с. 237 т. 2, 50 т. 3).
Оскільки за наслідками апеляційного перегляду апеляційну скаргу задоволено на 33 % (рішення скасовано в частині стягнення грошової суми 5 274 800 грн. з заявлених вимог 16 202 600 грн.), з позивача на користь відповідача в порядку ст. 141 ЦПК України підлягає стягненню судовий збір в розмірі 33 % від суми судового збору за подання апеляційної скарги в розмірі 5202,45 грн., та за подання касаційної скарги, оскільки постанова апеляційного суду була скасована повністю, в повному розмірі 14923,60 грн., всього 20126,05 грн.
 
Керуючись ст. 367, 374, 376, 381, 382 ЦПК України, суд, 
 
п о с т а н о в и в :
 
Апеляційну скаргу ОСОБА_1 , подану представником ОСОБА_2 , задовольнити частково.
Рішення Обухівського районного суду Київської області  від 08 листопада 2021 року в частині стягнення з   ОСОБА_1 на користь ОСОБА_3 суми авансу в розмірі 5 274 800 грн., а також в частині стягнення судового збору 3422,06 грн. скасувати та прийняти в цій частині нову постанову.
Відмовити ОСОБА_3 в позові до ОСОБА_1 про стягнення суми авансу в розмірі 5 274 800 грн.
В іншій частині рішення Обухівського районного суду Київської області від 08 листопада 2021 року залишити без змін.
Стягнути з ОСОБА_3 ( АДРЕСА_2 РНОКПП НОМЕР_1 ) на користь ОСОБА_1 ( АДРЕСА_3 . РНОКПП НОМЕР_2 ) судовий збір в розмірі 20126,05 грн.
Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів.
 
Повний текст постанови складено 01 березня 2024 року.
 
Головуючий:                                                                                                 Кашперська Т.Ц.
 
Судді:                                                                                                             Фінагеєв В.О.
 
                                                                                                                        Яворський М.А.