11.03.24
22-ц/812/336/24

Єдиний унікальний номер судової справи: 489/7662/21 
Провадження № 22-ц/812/336/24 Доповідач в апеляційній інстанції Самчишина Н.В.

Постанова
Іменем України

11 березня 2024 року м. Миколаїв справа № 489/7662/21
Миколаївський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого – Самчишиної Н.В.,
суддів: Коломієць В.В., Серебрякової Т.В.,
із секретарем судового засідання – Голощаповою А.О.
за участі представника позивача ОСОБА_1 - ОСОБА_2 ,
представника відповідача ОСОБА_3 – ОСОБА_4 ,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку спрощеного позовного провадження апеляційну скаргу ОСОБА_1 , яка подана її представником – адвокатом Балабан Наталією Іванівною, на рішення Ленінського районного суду м. Миколаєва від 26 грудня 2023 року, ухвалене головуючим суддею Коваленко І.В., у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект» (далі – ТОВ «Кей-Колект»), ОСОБА_3 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору - приватний нотаріус Миколаївського міського нотаріального округу Ягужинська Катерина Тарасівна (далі – приватний нотаріус), про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири, витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння, скасування державної реєстрації та припинення права власності,
встановив:

У листопаді 2021 року позивач ОСОБА_1 , діючи через представника - адвоката Балабан Н.І., звернулася до суду з позовом в якому просила:
- визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири, укладений між відповідачами та посвідчений приватним нотаріусом 01 листопада 2021 року за реєстровим №1734;
- витребувати у ОСОБА_3 на її користь квартиру АДРЕСА_1 ;
- скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень 61286362 від 01 листопада 2021 року та запис про право власності 44776135 відповідно до якого внесений запис про право власності на спірну квартиру за ОСОБА_3 ;
- припинити право власності ОСОБА_3 на спірну квартиру.
Як на підставу позовних вимог позивач вказала, що на підставі нотаріального договору купівлі-продажу від 27 лютого 2007 року її мати ОСОБА_5 набула право власності на квартиру АДРЕСА_1 .
Напередодні купівлі між ОСОБА_5 та Акціонерним комерційним інноваційним банком «УкрСиббанк» (далі – АКІБ «УкрСиббанк») був укладений кредитний договір №1127895800 на суму 30000 доларів США строком до 26 грудня 2014 року, за яким ОСОБА_5 надано споживчий кредит.
Зобов`язання ОСОБА_5 за кредитним договором були забезпечені нотаріальним договором іпотеки від 26 грудня 2007 року, відповідно до умов якого іпотекодавець передала в іпотеку банку квартиру АДРЕСА_1 .
Рішенням Ленінського районного суду міста Миколаєва від 07 травня 2009 року по справі № 2-1921/2009, яке набрало законної сили 18 травня 2009 року, з ОСОБА_5 та ОСОБА_1 в солідарному порядку стягнуто на користь банку заборгованість за кредитним договором в сумі 169 150 грн 95 коп.
У межах виконавчого провадження, 11 червня 2009 року Ленінським відділом державної виконавчої служби міста Миколаєва був накладений арешт на іпотечну квартиру. 
Відповідно до рішення суду та згідно чинного законодавства України банк обрав процедуру задоволення своїх вимог як іпотекодержателя шляхом стягнення заборгованості, а тому державний виконавець зобов`язаний був виконати рішення, яке ніким не змінено, не скасовано та підлягало обов`язковому виконанню, зверненням стягнення на квартиру у межах виконавчого провадження та її продажу з прилюдних торгів.
12 грудня 2011 року між АКІБ «УкрСиббанк» та ТОВ «Кей-Колект» укладено посвідчений в нотаріальному порядку договір про відступлення права вимоги за договорами іпотеки № 5207-5208, а 26 травня 2012 року зареєстровано право іпотеки за ТОВ «Кей-Колект» в Державному реєстрі іпотек. Жодних повідомлень про зміну іпотекодержателя боржник та його поручитель не отримували. Водночас новий іпотекодержатель на момент укладення договору про відступлення права вимоги за іпотечним договором набував право вимоги на конкретну суму боргу, яку не міг змінити. Більш того, ця сума боргу була на цей час вже визначена в судовому порядку, так як АІКБ «УкрСиббанк» обрав шлях задоволення своїх вимог в судовому порядку. Таким чином, до нового іпотекодержателя перейшли усі права та обов`язки кредитора і іпотекодержателя, а саме сума боргу та право отримати цю суму боргу при реалізації майна з торгів, а в боржника і фінансового поручителя до продажу на публічних торгах існує можливість погасити суму боргу.
ІНФОРМАЦІЯ_1 іпотекодавець ОСОБА_5 померла.
Після смерті ОСОБА_5 спадкоємцем першої черги за законом є позивачка.
Пам`ятаючи про непогашений борг матері та продовжуючи проживати в спірній квартирі позивач мала намір погасити боргові зобов`язання матері в повному обсязі. Під час збору документів, влітку 2021 року, вона дізналася про договір відступлення права вимоги за іпотечними договорами на користь ТОВ «Кей-Колект» та отримала від нового кредитора пропозицію щодо вирішення питання про погашення боргу, з чим погодилася. 
Восени позивач направила відповідачу пропозицію про погашення боргу, яку той отримав 18 жовтня 2021 року. Проте, ТОВ «Кей-Колект» в порушення чинного законодавства безпідставно змінило порядок задоволення своїх вимог та незаконно набуло право власності на спірну квартиру, а 01 листопада 2021 продало іншій особі ОСОБА_3 , чим грубо порушило право права та інтереси позивача, незважаючи на отримане ним повідомлення. Посилаючись на вказане позивач просила про задоволення позову.
У відзиві на позов відповідач ОСОБА_3 , проти задоволення позову заперечував, посилаючись на безпідставність заявлених вимог. Відповідач наголошував на тому, що реалізація предмету іпотеки відбулася з дотриманням порядку, передбаченого Законом України «Про іпотеку», а тому підстави для задоволення позову ОСОБА_1 відсутні.
У письмових поясненнях ТОВ «Кей-Колект» посилалося, як на добросовісність покупця квартири, так і обрання позивачем неналежного способу захисту порушеного права. 
Ухвалою Ленінського районного суду м. Миколаєва від 22 листопада 2021 року накладено арешт на квартиру АДРЕСА_1 .
Рішенням Ленінського районного суду м. Миколаєва від 26 грудня 2023 року відмовлено у задоволенні позову та скасовані заходи забезпечення позову.
Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що під час продажу спірної квартири було дотримано законодавчо встановлених вимог, що підтверджено належними та допустимими доказами, наданими відповідачами. ТОВ «Кей-Колект» були дотримані вимоги статті 38 Закону України «Про іпотеку» щодо письмового повідомлення іпотекодавця за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу про свій намір укласти такий договір з іншою особою. Також судом, на підставі досліджених доказів, не встановлено наявності підстав для відмови у державній реєстрації права власності ОСОБА_3 на спірне нерухоме майно.
Не погоджуючись з таким рішенням суду першої інстанції ОСОБА_1 , діючи через свого представника - адвоката Балабан Н.І. подала на нього апеляційну скаргу.
Мотивуючи доводи апеляційної скарги вказувала, що при ухваленні оскаржуваного рішення судом першої інстанції неповно з`ясовані обставини, що мають значення для справи, тому просила рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким позовні вимоги задовольнити в повному обсязі.
Доводи апеляційної скарги щодо порушення процедури відступлення права вимог, звернення стягнення на предмет іпотеки та щодо спірності суми заборгованості за кредитом є ідентичними з підставами заявленими у позові.
У відзивах на апеляційну скаргу ТОВ «Кей-Колект, представник відповідача ОСОБА_3 – адвокат Семененко В.Б., посилалися на законність та обґрунтованість рішення суду, просили апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення.
У суді апеляційної інстанції представник позивача апеляційну скаргу підтримала, просила про її задоволення та скасування оскаржуваного рішення з ухваленням нового про задоволення позову.
Представник відповідача ОСОБА_3 у суді апеляційної інстанції апеляційну скаргу не визнав, просив залишити її без задоволення, а рішення суду без змін.
Представник відповідача ТОВ «Кей-Колект» у судове засідання не з`явився, про дату, час та місце розгляду справи товариство повідомлено належним чином, що в силу ч.1 ст.372 ЦПК України не перешкоджає розгляду справи без участі його представника.
Заслухавши доповідь судді, осіб, які з`явилися у судове засідання, перевіривши законність та обґрунтованість судового рішення у встановлених ст. 367 ЦПК України межах, суд приходить до висновку, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає.
З матеріалів справи вбачається та встановлено судом, що 26 грудня 2007 року ОСОБА_5 уклала з АКІБ «УкрСиббанк» кредитний договір №11278958000, за умовами якого отримала у кредит 30000 доларів США строком до 26 грудня 2014 року, зі сплатою 13,4% річних.
Цього ж дня з метою забезпечення виконання умов кредитного договору та повернення банку 30 000 доларів США у строк до 26 грудня 2014 року та сплати процентів за користування коштами ОСОБА_5 передала в іпотеку банку належну їй квартиру АДРЕСА_1 .
Іпотечна квартира належала позичальнику на праві власності відповідно до договору купівлі-продажу від 27 лютого 2007 року, посвідченого приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Пехлак О.В. за реєстраційним № 269.
Зобов`язання позичальника за кредитним договором також були забезпечені договором поруки, укладеним між банком та ОСОБА_1 , позивачем у даній справі.
Заочним рішенням Ленінського районного суду міста Миколаєва від 07 травня 2009 року у справі № 2-1921/2009 стягнуто з ОСОБА_5 та ОСОБА_1 в солідарному порядку на користь АКІБ «Укрсоцбанк» заборгованість за кредитним договором в розмірі 169 150,95 грн та понесені судові витрати.
Право вимоги до боржників за кредитним договором та іпотечним договором ТОВ «Кей-Колект» набуло на підставі договору факторингу № 1 та договору про відступлення права вимоги за договорами іпотеки, посвідченого приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу Київської області Саєнко Е.В. 12 грудня 2011 року за реєстровими номерами №№ 5207-5208. 
26 травня 2012 року тим же приватним нотаріусом зареєстровано право іпотеки за ТОВ «Кей-Колект» в Державному реєстрі іпотек. 
Матеріали справи містять повідомлення АТ «Укрсиббанк» від 15 грудня 2011 року позичальника ОСОБА_5 та поручителя ОСОБА_1 про відступлення прав вимоги ТОВ «Кей-Колект».
ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_5 померла.
Після її смерті приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Миколаївської області Сіряковою О.В. заведено спадкову справу 46/2021.
Із дослідженої судом спадкової справи №46/2021, заведеної до майна померлої ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_5 , встановлено, що спадщина прийнята ОСОБА_1 , дочкою померлої.
17 листопада 2021 року постановою приватного нотаріуса відмовлено у видачі ОСОБА_1 свідоцтва про право на спадщину до складу якої входить спірна квартира у зв`язку з тим, що майно не належить ОСОБА_5 , яка померла ІНФОРМАЦІЯ_1 .
Із інформації отриманої з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна нотаріусом встановлено, що власником спірної квартири на підставі договору купівлі-продажу від 01 листопада 2021 року є ОСОБА_3 .
Постановою Миколаївського окружного адміністративного суду від 26 жовтня 2017 року у справі № 814/1604/17, яка набрала законної сили, за позовом ТОВ «Кей-Колект» зобов`язано Інгульський відділ ДВС м. Миколаєва Миколаївського територіального управління юстиції у Миколаївській області зняти заборону на відчуження квартири АДРЕСА_1 , накладений на підставі постанови Ленінського відділу державної виконавчої служби Миколаївського міського управління юстиції Миколаївської області від 11 червня 2009 року.
Окружним адміністративним судом встановлено, що виконавче провадження, з примусового виконання виконавчого листа №2-1921 від 26 травня 2008 року по якому був накладений арешт на предмет іпотеки завершено 15 жовтня 2013 року з поверненням виконавчого документа стягувачу, без фактичного виконання, а арешт з квартири не був знятий, що перешкоджало ТОВ «Кей-Колект» реалізувати своє право на звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку.
01 листопада 2021 між ТОВ «Кей-Колект» та ОСОБА_3 укладено договір купівлі-продажу, який посвідчено приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Ягужинською К.Т. та зареєстрованого в реєстрі за № 1734, відповідно до якого ОСОБА_3 набув право власності на квартиру АДРЕСА_1 .
У відповідності до копії нотаріальної справи, наданої на виконання ухвали суду приватним нотаріусом Ягужинською К.Т., заведеної у зв`язку з укладанням зазначеного вище договору купівлі-продажу, сторонами було надано приватному нотаріусу договір про надання кредиту та договір іпотеки від 26 грудня 2007 року, договори факторингу 12 грудня 2011 року, вимоги ТОВ «Кей-Колект» про усунення порушень основного зобов`язання від 14 січня 2021 року з наміром звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом продажу від власного імені квартири, рекомендоване повідомлення про отримання ОСОБА_5 особисто вказаних вимог 25 січня 2021 року.
Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що під час продажу спірної квартири було дотримано законодавчо встановлених вимог, що підтверджено належними та допустимими доказами, наданими відповідачами. ТОВ «Кей-Колект» були дотримані вимоги статті 38 Закону України «Про іпотеку» щодо письмового повідомлення іпотекодавця за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу про свій намір укласти такий договір з іншою особою. Також судом, на підставі досліджених доказів, не встановлено наявності підстав для відмови у державній реєстрації права власності ОСОБА_3 на спірне нерухоме майно.
Апеляційний суд погоджується з такими висновками суду першої інстанції з огляду на таке.
Відповідно до частин першої-другої, п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Пунктом 1 частини першої статті 512 ЦК України передбачено, що кредитор у зобов`язанні може бути замінений іншою особою внаслідок передання ним своїх прав іншій особі за правочином (відступлення права вимоги).
Згідно зі статтею 514 ЦК України до нового кредитора переходять права первісного кредитора у зобов`язанні в обсязі і на умовах, що існували на момент переходу цих прав, якщо інше не встановлено договором або законом.
За приписами статті 1077 ЦК України, за договором факторингу (фінансування під відступлення права грошової вимоги) одна сторона (фактор) передає або зобов`язується передати грошові кошти в розпорядження другої сторони (клієнта) за плату (у будь-який передбачений договором спосіб), а клієнт відступає або зобов`язується відступити факторові своє право грошової вимоги до третьої особи (боржника). Клієнт може відступити факторові свою грошову вимогу до боржника з метою забезпечення виконання зобов`язання клієнта перед фактором.
Відповідно до частини першої статті 516 ЦК України, заміна кредитора у зобов`язали здійснюється без згоди боржника, якщо інше не встановлено договором або законом.
За приписами статті 24 Закону України «Про іпотеку», відступлення прав за іпотечним договором здійснюється без необхідності отримання згоди іпотекодавця, якщо інше не встановлено іпотечним договором, і за умови, що одночасно здійснюється відступлення права вимоги за основним зобов`язанням. Якщо не буде доведено інше, відступлення прав за іпотечним договором свідчить про відступлення права вимоги за основним зобов`язанням.
Іпотекодержатель зобов`язаний письмово у п`ятиденний строк повідомити боржника про відступлення прав за іпотечним договором і права вимоги за основним зобов`язанням.
Правочин про відступлення прав за іпотечним договором підлягає нотаріальному посвідченню. Відомості про таке відступлення підлягають державній реєстрації у встановленому законодавством порядку.
Зважаючи на те, що ні кредитним договором, ні іпотечним договором, ні договорами факторингу про відступлення права вимоги за кредитним договором та договором іпотеки не передбачена згода боржника на заміну кредитора у зобов`язанні, доводи позову та апеляційної скарги щодо недійсності договору купівлі - продажу належної іпотекодавцю квартири, у зв`язку з неповідомлення її про зміну кредитора у зобов`язанні, є безпідставними.
Відповідно до змісту статті 526 Цивільного кодексу України зобов`язання повинно виконуватися належним чином згідно з умовами договору й вимогами ЦК України. За статтею 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).
Згідно з частиною першою статті 625 ЦК України боржник не звільняється від відповідальності за неможливість виконання ним грошового зобов`язання. Відповідно до статті 629 цього Кодексу договір є обов`язковим для виконання сторонами.
Відповідно до статті 1054 ЦК України за кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов`язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірі та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти.
Відповідно до частини першої статті 202 ЦК України правочином є дія, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Така дія повинна бути правомірною, а її неправомірність є підставою для визнання правочину недійсним.
Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним (стаття 204 ЦК України).
Згідно зі статтею 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. 
Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Частиною першою статті 215 ЦК України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою, третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
При вирішенні спору про визнання правочинів недійсними суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов`язує визнання таких правочинів недійсними на момент їх вчинення і настання відповідних наслідків, та в разі задоволення позовних вимог має зазначити в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин.
При вирішенні позову про визнання недійсним оспорюваного правочину підлягають застосуванню загальні приписи статей 3, 15, 16 ЦК України, якими передбачено право кожної особи на судовий захист саме порушеного цивільного права. За результатами розгляду такого спору вирішується питання про спростування презумпції правомірності правочину й має бути встановлено наявність підстав недійсності правочину й порушення прав.
Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
У статті 33 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель має право задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, установлених статтею 12 цього Закону. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону.
Згідно зі статтею 36 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, чинній на час укладення договору іпотеки) сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем та іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя може передбачати передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.
Відповідно до статті 38 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, яка діяла на час звернення стягнення на предмет іпотеки) якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.
Протягом тридцятиденного строку з дня отримання такого повідомлення особа, яка має зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, вправі письмово повідомити іпотекодержателя про свій намір купити предмет іпотеки. З дня отримання іпотекодержателем цього повідомлення вказана особа набуває переважне право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя. Якщо таких повідомлень надійшло декілька, право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя належить особі, яка має вищий пріоритет своїх зареєстрованих прав чи вимог.
Якщо особа, яка висловила намір придбати предмет іпотеки, ухиляється або з інших причин не вчиняє дій до укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки з іпотекодержателем протягом 5 днів після закінчення вказаного вище тридцятиденного строку, вона втрачає право на придбання предмета іпотеки. Це право переходить до інших осіб, які висловили намір придбати предмет іпотеки, відповідно до пріоритету їх прав і вимог.
Якщо особи, які мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, не висловили наміру його придбати, іпотекодержатель вправі продати предмет іпотеки будь-якій іншій особі на власний розсуд.
Дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця. При нотаріальному посвідченні такого договору купівлі-продажу правовстановлюючий документ на предмет іпотеки не подається.
Ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.
Розподіл коштів від продажу предмета іпотеки між іпотекодержателем та іншими особами, що мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, здійснюється відповідно до встановленого пріоритету та розміру цих прав чи вимог. Решта коштів повертається іпотекодавцю.
Іпотекодержатель, який реалізував предмет іпотеки, надсилає іпотекодавцю, боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, та іншим іпотекодержателям звіт про розподіл коштів від продажу предмета іпотеки.
Іпотекодавець і боржник, якщо він є відмінним від іпотекодавця, мають право виконати основне зобов`язання протягом тридцятиденного строку, вказаного в частині першій цієї статті, згідно з умовами та з наслідками, встановленими статтею 42 цього Закону.
Договір купівлі-продажу предмета іпотеки, укладений відповідно до цієї статті, є правовою підставою для реєстрації права власності покупця на нерухоме майно, що було предметом іпотеки.
На момент виникнення спірних правовідносин, а саме укладення договору купівлі-продажу квартири, Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» не був чинним, тому суд першої інстанції дійшов правильного висновку про його не застосування до спірних правовідносин. Зазначений Закон втратив чинність 21 вересня 2021 року, а спірний договір укладено 01 листопада 2021 року.
Відповідно до статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів) (стаття 89 ЦПК України).
Ухвалюючи рішення про відмову у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції враховуючи підстави позову й вказані норми матеріального права, правильно встановивши фактичні обставини справи, які мають суттєве значення для її вирішення, перевіривши доводи сторін спору та подані ними докази, дійшов обґрунтованого висновку, що позовні вимоги не підлягають до задоволення, оскільки позивачка не надала належних доказів на підтвердження своїх доводів щодо наявності підстав для визнання оспорюваного договору недійсним. 
Судом правильно встановлено, що ТОВ «Кей-Колект» правомірно відповідно до підпункту 5.5.2 пункту 5.2 договору іпотеки уклало з ОСОБА_3 договір купівлі-продажу предмету іпотеки.
Матеріалами справи підтверджено, що ОСОБА_5 мала непогашену заборгованість за кредитним договором від 26 грудня 2007 року, яка встановлена судовим рішенням.
Відповідно до пунктів 4.1, 4.1.1 договору іпотеки іпотекодержатель має право звернути стягнення на предмет іпотеки, зокрема у разі порушення іпотекодавцем будь-якого зобов`язання за цим договором або будь-якого зобов`язання, що забезпечено іпотекою за цим договором.
Пунктами 4.2 договору іпотеки сторони визначили, що звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі: рішення суду; виконавчого напису нотаріуса; позасудового врегулювання у відповідності до умов цього договору та Закону України «Про іпотеку», з інших, передбачених законодавством України підстав.
Право визначення підстави та способу звернення стягнення належить іпотекодержателю (п.4.3 іпотечного договору).
Звернення стягнення на предмет іпотеки з застосуванням позасудового врегулювання здійснюється відповідно до розділу 5 цього договору та відповідно до Закону України «Про іпотеку», зокрема отримання іпотекодержателем права продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу від імені іпотекодавця на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотокодержателя у порядку встановленому Законом України «Про іпотеку».
Позасудове врегулювання може бути застосовано сторонами в будь-який момент звернення стягнення на предмет іпотеки, але в будь – якому разі лише до моменту набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Відповідне застереження в іпотечному договорі є позасудовим способом урегулювання спору, який сторони встановлюють самостійно.
Зазначене відповідає висновку, викладеному у постанові Верховного Суду від 08 травня 2019 року у справі № 369/7277/15-ц, провадження № 61-4847св18.
Судового рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки матеріали справи не містять та судом не встановлено, тому іпотекодержатель міг застосувати вказане позасудове врегулювання. 
Суд першої інстанції вірно зазначив, що відчуження іпотекодержателем за договором купівлі-продажу предмету іпотеки за умови наявності невиконаного рішення суду про стягнення заборгованості по кредитному договору не припиняє дію договору іпотеки та відповідає законному способу захисту кредитором свого порушеного права.
Як встановлено за матеріалами справи з нотаріального посвідчення спірного договору купівлі-продажу, на виконання вимог статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель ТОВ «Кей-Колект» 14 січня 2021 року рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення направило ОСОБА_5 , як позичальнику і іпотекодавцю, вимогу про порушення основного зобов`язання та іпотечного договору з пропозицією сплатити заборгованість, а також попередженням про наслідки несплати заборгованості з урахуванням положень статті 33 Закону України «Про іпотеку», зокрема шляхом продажу предмету іпотеки іншій особі.
Вказане повідомлення іпотекодавець ОСОБА_5 отримала 25 січня 2021 року (т. 1, а. с. 193-195), проте вимоги іпотекодержателя не задовольнила, боргові зобов`язання за кредитним договором перед кредитором залишились невиконаними.
При цьому апеляційний суд зауважує, що матеріали справи не містять належних та достатніх доказів повідомлення позивачкою ОСОБА_1 кредитора спадкодавця про відкриття спадщини та/або задоволення вимог кредитора спадкоємцем, з огляду на те, що остання була обізнана про борги спадкодавця, як солідарний боржник. У заяві про прийняття спадщини та заяві – пропозиції відсутня вказана інформація.
Разом із цим, суд правильно вважав, що неповідомлення іпотекодавця про звернення стягнення на предмет іпотеки не є підставою для визнання договору купівлі-продажу недійсним, оскільки наслідком невиконання обов`язку іпотекодержателя повідомити, зокрема, про намір відчуження предмета іпотеки, законодавець визначає саме відшкодування іпотекодержателем збитків.
Такий висновок відповідає висновку, викладеному у постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17.
Крім того, невиконання вимог частини шостої статті 38 Закону України «Про іпотеку» щодо встановлення ціни продажу предмета іпотеки не є підставою для визнання договору купівлі-продажу недійсним, оскільки у разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.
Встановлені у справі обставини свідчать, що іпотекодержатель дотримався норм законодавства при зверненні стягнення на предмет іпотеки та умов договору іпотеки. Іпотекодержатель повідомив іпотекодавця про наявність боргу і необхідність його погашення, про наслідки невиконання заявлених вимог, серед іншого, про можливий продаж предмета іпотеки на підставі статті 38 Закону України «Про іпотеку».
Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі - Порядок № 1127), визначено процедуру проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов`язки суб`єктів у сфері державної реєстрації прав, а також процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна.
Згідно з пунктом 61 Порядку № 1127 (у редакції, чинній на час проведення реєстрації права власності) для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; документ, що підтверджує наявність факту завершення тридцятиденного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
На момент укладення оспорюваного договору, іпотекодержатель надав приватному нотаріусу, який вчиняв реєстраційну дію щодо спірного майна, всі необхідні документи, передбачені пунктом 61 Порядку № 1127, а тому приватний нотаріус не мав правових підстав для відмови у державній реєстрації прав за новим власником, визначених у частині першій статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Твердження позивача про наявність обтяжень накладених державною виконавчою службою на іпотечне майно, що на думку позивача, унеможливлювало укладання оспорюваного договору купівлі-продажу квартири від 01 листопада 2021 року, суд першої інстанції обґрунтовано вважав помилковим, оскільки такі обтяження були скасовані постановою Миколаївського окружного адміністративного суду від 26 жовтня 2017 року.
За вказаних обставин та встановивши, що позивач не була власником спірної квартири суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку, що посилання позивача на статтю 388 ЦК України, як на правову підставу для поновлення порушеного права є помилковим, що вірно констатував суд першої інстанції.
За таких обставин, ухвалюючи рішення про відмову у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції надав належну оцінку як кожному доказу окремо, так і доказам у їх сукупності та дійшов обґрунтованого висновку про відсутність передбачених законом підстав для задоволення заявлених позовних вимог.
При цьому апеляційний суд враховує, що, як неодноразово вказував Європейський суд з прав людини, право на вмотивованість судового рішення сягає своїм корінням більш загального принципу, втіленого в Конвенції, який захищає особу від сваволі; рішення національного суду повинно містити мотиви, які достатні для того, щоб відповісти на істотні аспекти доводів сторони (§§ 29-30 рішення ЄСПЛ у справі «Руїз Торія проти Іспанії», заява №18390/91). Це право не вимагає детальної відповіді на кожен аргумент, використаний стороною; більше того, воно дозволяє судам вищих інстанцій просто підтримати мотиви, наведені судами нижчих інстанцій, без того, щоб повторювати їх (§ 2 рішення ЄСПЛ від 27 вересня 2001 року у справі «Хірвісаарі проти Фінляндії», заява № 49684/99).
Отже, доводи апеляційної скарги та зміст оскаржуваного судового рішення не дають підстав для висновку про неправильне застосування судом першої інстанції норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а тому рішення підлягає залишенню без зміни відповідно до положень статті 375 ЦПК України.
Частиною 13 статті 141 ЦПК України передбачено, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
В силу частини 1 статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Враховуючи, що оскаржуване рішення суду залишається без змін, то відсутні підстави для розподілу судових витрат, які покладаються на позивачку.
Керуючись статтями 367, 368, 375, 381, 382 ЦПК України, апеляційний суд

постановив:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 , яка подана її представником – адвокатом Балабан Наталією Іванівною, залишити без задоволення, а рішення Ленінського районного суду м. Миколаєва від 26 грудня 2023 року залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду за наявності передбачених статтею 389 ЦПК України підстав протягом тридцяти днів з дня складення її повного тексту.

Головуючий                                                        Н.В. Самчишина

Судді:                                                        В.В. Коломієць

Т.В. Серебрякова 

Повний текст постанови складений 11 березня 2024 року.