ПІВНІЧНО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
33001 , м. Рівне,  вул. Яворницького, 59

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
19 березня 2024 року                                                               Справа №906/1316/21 

Північно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії: 
Головуючий суддя                          Мельник О.В.
суддя                                                  Олексюк Г.Є. 
суддя                                                  Гудак А.В. 
секретар судового засідання Стафійчук К.В.
          розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Актів Проперті Менеджмент" на рішення Господарського суду Житомирської області від 21.07.2023 (суддя Кудряшова Ю.В., повний текст рішення складено 28.07.2023)
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Аграрний дім "Константа"
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Актів Проперті Менеджмент"
про визнання недійсними договорів оренди
за участю представників: 
позивача - Кулібаби О.О.,
відповідача - не з`явився,

ВСТАНОВИВ:

Рішенням Господарського суду Житомирської області від 14.07.2022, залишеним без змін постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 11.10.2022, позов задоволено частково. Визнано недійними договір оренди землі від 11.06.2021 №11/06 та договір оренди нерухомого майна від 11.06.2021 № 11/06, укладені між ТОВ "Аграрний дім "Константа" та ТОВ "Актів Проперті Менеджмент". У частині скасування державної реєстрації вказаних договорів в задоволенні позову відмовлено.
Постановою Касаційного господарського суду в складі Верховного Суду від 20.12.2022 постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 11.10.2022 і рішення Господарського суду Житомирської області від 14.07.2022 скасовано, справу направлено на новий розгляд до Господарського суду Житомирської області.
Рішенням Господарського суду Житомирської області від 21.07.2023 позов задоволено частково. Визнано недійними договір оренди землі від 11.06.2021 №11/06 та договір оренди нерухомого майна від 11.06.2021 № 11/06, укладені між ТОВ "Аграрний дім "Константа" та ТОВ "Актів Проперті Менеджмент". У задоволенні позовних вимог про скасування державної реєстрації зазначених договорів відмовлено. 
В обґрунтування свого рішення суд першої інстанції, враховуючи ст.2 Закону України "Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні" та Порядок подання фінансової звітності, затв. Постановою КМУ від 28.02.2000 №419, дійшов висновку, що ТОВ "Аграрний дім "Константа" підпадає під визначення – мікропідприємство, а тому довідки позивача про розмір чистих активів товариства станом на 31.12.2020 є належним доказом такого розміру. Отже, вартість майна, яке є предметом спірних правочинів, значно більша ніж 50% вартості чистих активів.
Крім того, приймаючи до уваги висновок експерта №001-ФОП/23 від 05.02.2023 за результатами проведення судової економічної експертизи, суд вказав, що укладення оспорюваних договорів оренди є порушенням вимог ч.3 ст. 92 ЦК України, адже останні укладені на очевидно невигідних для позивача умовах.
Враховуючи викладене, суд дійшов висновку, що позовні вимоги в частині визнання недійсним договору оренди землі №11/06 від 11.06.2021 та визнання недійсним договору оренди нерухомого майна №11/06 від 11.06.2021 на підставі ст.202, 203, 215 ЦК України, обґрунтовані, заявлені у відповідності до вимог чинного законодавства, підтверджуються належними доказами, які є в матеріалах справи, та підлягають задоволенню. 
Щодо позовної вимоги про скасування державної реєстрації договорів суд зазначив, що ч.3 ст.26 Закону України " Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" містить виключний перелік способів захисту прав у спірних правовідносинах, а оскільки скасування державної реєстрації договорів  не входить до цього  переліку, тому такий спосіб захисту є неефективний, що виключає задоволення позову у вказаній частині. 
Не погоджуючись з прийнятим рішенням, відповідач звернувся з апеляційною скаргою, в якій просить оскаржуване рішення скасувати та ухвалити нове, яким у задоволенні позову відмовити повністю.
Апелянт, зокрема, вказує, що предметом спірних договорів оренди є послуги з оренди майна, вартість яких не перевищує, визначених ч.2 ст.44 Закону України "Про товариства з обмеженою та додатковою відповідальністю" відсотків, а тому суд першої інстанції безпідставно та необґрунтовано взяв за основу вартість майна та посилався в рішенні на вказану норму закону. 
Звертає увагу, що згідно оскаржуваних договорів ціна договору складає 10 000,00 грн./місяць за нерухомість та 5 000,00 грн./місяць за земельну ділянку, а враховуючи строк договору оренди (5 років) сума договорів складає 15 000,00*60=900 000,00 грн.
Таким чином, у зв`язку із викладеним, скаржник враховуючи, що відповідно до п.10.4.7 та пп. "в" п.10.8.3 статуту позивача директор без погодження загальних зборів учасників може укладати договори оренди на суму, що не перевищує 1 000    000,00 грн, вважає, що висновки суду про перевищення повноважень директора не підтверджуються матеріалами справи.  
Скаржник також зазначає, що суд першої інстанції безпідставно взяв до уваги довідки позивача про розмір чистих активів, повністю ігноруючи приписи ст. 44 Закону України "Про товариства з обмеженою та додатковою відповідальністю", де законодавець чітко визначив, що розмір чистих активів визначається останньою затвердженою фінансовою звітністю товариства, що передувала укладенню оспорюваного правочину (на застосуванні якого наполягав і Верховний Суд, повертаючи справу на перегляд), а не довідками товариства. Однак, такі докази в матеріалах справи відсутні. 
У відповідності до ст.263 ГПК України позивач подав відзив на апеляційну скаргу, у якому вказав, що предметом оспорюваних договорів є майно, яке передалося від позивача до відповідача, тобто на час дії таких договорів відбулася зміна володільця майна, а тому вважає доводи апелянта про те, що предметом спірних договорів є послуги з оренди майна,безпідставними та такими, що не заслуговують на увагу.  
Позивач вважає, що директором ТОВ "Аграрний дім "Константа" Поляковою О.Г. в порушення приписів ч.2 ст.44 Закону України "Про товариства з обмеженою та додатковою відповідальністю" та ч.3 ст.93 ЦК України було укладено оспорювані договори, а тому суд першої інстанції дійшов законного та обґрунтованого висновку про задоволення позовних вимог. З огляду на викладене просить залишити апеляційну скаргу відповідача без задоволення, а рішення Господарського суду Житомирської області від 21.07.2023 – без змін.
Ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду від 07.11.2023 у даній справі з метою встановлення розміру чистих активів ТОВ "Аграрний дім "Константа" станом на дату останньої фінансової звітності поданої товариством до моменту укладення спірних договорів призначено судову експертизу, проведення якої доручено Житомирському відділенню Київського науково-дослідного інституту судових експертиз. Провадження у справі зупинено до отримання висновку судової експертизи.
19.02.2024 на адресу суду від Житомирського відділення Київського науково-дослідного інституту судових експертиз надійшов висновок експерта №2224/23-25 від 30.01.2024 за результатами проведення судової експертизи, у зв`язку із чим ухвалою від 20.02.2024 поновлено апеляційне провадження та призначено розгляд справи на 19.03.2024 року.
У судове засідання, що відбулося 19.03.2024 року, відповідач не забезпечив явку повноважного представника, хоча належним чином повідомлявся про дату, час та місце розгляду справи (т.4, а.с.166-168). Натомість, апелянт подав клопотання про відкладення розгляду справи. 
В обґрунтування свого клопотання відповідач вказує про неможливість участі в судовому засіданні у даній справі, у зв`язку з його зайнятістю в іншому судовому засідання у Північному апеляційному господарському суді у справі №910/2116/21 (т.4, а.с.187-190). 
Розглядаючи подане клопотання, колегія суддів зазначає, що за змістом ч.1 ст.202 ГПК України неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час та місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею.
Відповідно до п.2 ч.2 ст.202 ГПК України суд відкладає розгляд справи в судовому засіданні в межах встановленого цим Кодексом строку, зокрема, з підстав першої неявки в судове засідання учасника справи, якого повідомлено про дату час і місце судового засідання, якщо він повідомив про причини неявки, які судом визнано поважними.
Відкладення розгляду справи є правом та прерогативою суду, основною умовою для якого є не відсутність у судовому засіданні представників сторін, а неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні.
Колегія суддів зауважує, що відповідач заздалегідь був повідомлений та обізнаний про розгляд даної справи саме 19.03.2024 року, що підтверджується карткою про вручення процесуального документа (т.4, а.с.166) та довідкою про доставку електронного листа (т.4, а.с.168). 
Крім того, засідання у справі №910/2116/21 призначено на 12:30 год., при цьому судове засідання у справі №906/1316/21 призначено на 14:30 год. 
З огляду на викладене, відповідач у відповідності до ст.197 ГПК України не був позбавлений права та можливості звернутися з клопотанням про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції поза межами приміщення, в тому числі з використанням власних технічних засобів.
Апеляційний суд також звертає увагу, що норми чинного законодавства не обмежують представництво сторін конкретними особами, відтак, у відповідача була можливість забезпечити участь іншого представника, для захисту своїх прав, при розгляді даної справи.
Статтею 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" визначено, що суди при розгляді справ застосовують Конвенцію про захист прав людини та основоположних свобод та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.
У п.35 рішення Європейського суду з прав людини у справі "Юніон Еліментарія Сандерс проти Іспанії" ("Alimentaria Sanders S.A. v. Spain") від 07.07.1989 вказано, що право особи на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку кореспондується обов`язок добросовісно користуватися наданими законом процесуальними правами, утримуватись від дій, що зумовлюють затягування судового процесу, та вживати надані процесуальним законом заходи для скорочення періоду судового провадження.
З огляду на викладене, зважаючи, що судом вжито необхідних заходів для завчасного повідомлення сторін про час і місце розгляду справи, враховуючи, що явка учасників справи в судове засідання обов`язковою не визнавалася, приймаючи до уваги, що правову позицію відповідача було заслухано в судових засіданнях 10.10.2023, 07.11.2023 року, а також вона викладена в апеляційній скарзі і про її зміну апелянт будь-яких заяв або клопотань не подавав, колегія суддів дійшла висновку про відсутність підстав для задоволення клопотання відповідача  про відкладення розгляду справи та відповідно можливість розгляду апеляційної скарги за відсутності представника відповідача за наявними у справі матеріалами.
Відповідно до ч. 1, 4 ст.269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції у межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.
Розглянувши апеляційну скаргу в межах вимог та доводів наведених в них, відзив на апеляційну скаргу, вивчивши матеріали справи, наявні в ній докази, перевіривши юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення місцевим господарським судом, дослідивши правильність застосування судом першої інстанції при винесенні оскаржуваного рішення норм матеріального та процесуального права, колегія суддів Північно-західного апеляційного господарського суду дійшла наступного висновку.
Як вірно встановлено судом першої інстанції та вбачається з матеріалів справи, ТОВ "Аграрний дім "Константа" є власником комплексу будівель та споруд загальною площею 14523,0 кв.м., що знаходиться за адресою: Житомирська область, Житомирський район, с.Піски, вул. Польова, буд.3, реєстраційний номер об`єкта 827559518220, оформлений договором купівлі продажу від 26.04.2016, продаж вчинено за ціною 5758566,76 грн (т.1, а.с. 24-25), а також власником земельної ділянки площею 6,2864 га, кадастровий номер 1822085900:01:000:0002, реєстраційний номер об`єкта 1516273818220, оформлений договором купівлі продажу від 18.01.2019, продаж вчинено за ціною 1792252,64 грн (т.1, а.с.26-28).
Учасник ТОВ "Аграрний дім "Константа" (Гришакіна К.С.), який володіє 90% статутного капіталу, 21.04.2021 направив директору цього товариства ОСОБА_1 вимогу про скликання загальних зборів товариства з порядком денним – звільнення директора  та призначення нового директора товариства (т.1, а.с.31-32).
Згідно повідомлення про скликання загальних зборів від 14.05.2021 року, позачергові загальні збори товариства було призначено на 14.06.2021 року (т.1, а.с.29). 
11.06.2021 між ТОВ "Аграрний дім "Константа" (орендодавець) та ТОВ "Актів Проперті Менеджмент" (орендар) укладено договір оренди землі №11/06 (т.1, а.с.11-14), згідно п.1.1 якого орендодавець надає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку, визначену цим договором, для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості. 
За умовами п.2.1 договору об`єктом оренди відповідно до відомостей Державного земельного кадастру та цього договору є земельна ділянка з наступними характеристиками, а саме: кадастровий номер 1822085900:01:000:0002; розмір (площа) площа: 6,2864 га.; місце розташування: Житомирська область, Житомирський район, с/рада Станишівська; категорія земель: землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення.  
Відповідно до п.2.3 договору, на ділянці знаходиться комплекс будівель та споруд загальною площею 14523,0 кв.м., що знаходиться за адресою: Житомирська область, Житомирський район, село Піски, вулиця Польова, 3.
Орендна плата складає 5000,00 гривень за повний календарний місяць (п. 4.1 договору оренди землі). Обчислення розміру орендної плати здійснюється без урахування індексації (п. 4.3 договору).
Згідно з п.4.5 договору, розмір орендної плати не переглядається протягом дії договору. Орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати в разі, якщо стан орендованої земельної ділянки погіршився не з його вини.
Пунктом 3.1 договору визначено, що договір укладено на 5 років до 11.06.2026 включно.
Крім того, 11.06.2021 між ТОВ "Аграрний дім "Константа" (орендодавець) та ТОВ "Актів Проперті Менеджмент" (орендар) укладено договір оренди нерухомого майна (комплексу будівель та споруд) №11/06 (т.1, а.с.15-18), відповідно до п.1.1 орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування комплекс будівель та споруд загальною площею 14523,0 кв.м., що знаходиться за адресою: Житомирська область, Житомирський район, село Піски, вулиця Польова, будинок 3. 
Умовами договору оренди нерухомого майна передбачено, що вартість майна визначена за балансовою вартістю станом на день укладення цього договору та складає 6262940,76 грн (п. 1.5 договору).
У відповідності до п.3.1 договору, розмір щомісячної орендної плати становить 10000,00 грн. 
Строк дії договору до 11.06.2026 включно (п.10.1 договору). 
Вказані договори оренди нерухомого майна та земельної ділянки від імені орендодавця підписано директором ОСОБА_1 .
Рішенням загальних зборів ТОВ "Аграрний дім "Константа" від 14.06.2021 звільнено з посади директора ОСОБА_1 та призначено директором ОСОБА_2 . Відповідно внесені зміни про керівника підприємства, про що свідчить наданий Витяг з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань станом на 22.06.2021 (т.1, а.с.34-41).
Позивач, вважаючи, що договори оренди нерухомого майна та земельної ділянки укладені з перевищенням директором товариства ОСОБА_1 повноважень щодо укладення договорів без погодження загальними зборами товариства та здійснення директором умисних дій з метою завдання збитків товариству, звернувся з даним позовом до суду про визнання недійсними вказаних договорів на підставі ст.92, 203, 215 ЦК України, ст.44 Закону України "Про товариства з обмеженою відповідальністю та додатковою відповідальністю". 
Аналізуючи встановлені обставини справи та надаючи їм оцінку в процесі апеляційного перегляду справи по суті заявлених позовних вимог, колегія суддів вважає за необхідне зазначити наступне.
Відповідно до ст.202 Цивільного кодексу України (далі – ЦК України) правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.
Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним (ч.5 ст.203 ЦК України).
Згідно зі ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
У відповідності до ст.92 ЦК України юридична особа     набуває цивільних прав та обов`язків і здійснює їх через свої органи, які діють відповідно до     установчих документів     та закону. Порядок створення органів юридичної особи встановлюється установчими документами та законом. У випадках, встановлених законом, юридична особа може набувати цивільних прав та обов`язків і здійснювати їх через своїх учасників.
Орган або особа, яка відповідно до     установчих документів юридичної особи     чи закону виступає від її імені, зобов`язана діяти в інтересах юридичної особи, добросовісно і розумно та не перевищувати своїх повноважень. У відносинах із третіми особами обмеження повноважень щодо     представництва     юридичної особи не має юридичної сили, крім випадків, коли юридична особа доведе, що третя особа знала чи за всіма обставинами не могла не знати про такі обмеження. Якщо члени органу     юридичної особи     та інші особи, які відповідно до закону чи     установчих документів     виступають від імені юридичної особи, порушують свої обов`язки щодо представництва, вони несуть солідарну відповідальність за     збитки, завдані ними юридичній особі.
Правовий статус товариств з обмеженою відповідальністю та товариств з додатковою відповідальністю (товариство), порядок їх створення, діяльності та припинення, права та обов`язки їх учасників визначається Законом України "Про товариства з обмеженою та додатковою відповідальністю" (далі в редакції чинній на час виникнення спірних правовідносин). 
Згідно з ч.1, 5 ст.11 Закону України "Про товариства з обмеженою відповідальністю та додатковою відповідальністю" установчим документом товариства є статут. У статуті товариства зазначаються, зокрема, відомості про органи управління товариством, їх компетенцію, порядок прийняття ними рішень.
Відповідно до ст.29 Закону України "Про товариства з обмеженою відповідальністю та додатковою відповідальністю" загальні збори учасників є вищим органом товариства.
У силу вимог ч.2 ст. 44 Закону України "Про товариства з обмеженою відповідальністю та додатковою відповідальністю",    рішення про надання згоди на вчинення правочину, якщо вартість майна, робіт або послуг, що є предметом такого правочину, перевищує 50 відсотків вартості чистих активів товариства відповідно до останньої затвердженої фінансової звітності, приймаються виключно загальними зборами учасників, якщо інше не передбачено статутом товариства.
Згідно з ч.1 ст.44 Закону України "Про товариства з обмеженою відповідальністю та додатковою відповідальністю", статут товариства може встановлювати особливий порядок надання згоди уповноваженими на те органами товариства на вчинення певних правочинів залежно від вартості предмета правочину чи інших критеріїв (значні правочини).
Аналізуючи вказані правові норми, колегія суддів зауважує, що ч.2 ст.44 Закону визначає загальний порядок надання згоди уповноваженими на те органами товариства на вчинення певних правочинів, тобто у випадку відсутності окремого врегулювання такого питання статутом товариства.
При цьому, як вбачається зі змісту п.10.1, 10.2, 10.8 статуту ТОВ "Аграрний дім "Константа" (т.1, а.с.42-51), органами управління та контролю товариства є загальні збори учасників товариства як вищий орган управління та директор товариства як виконавчий орган. 
У відповідності до п.10.8.1 статуту, директор вирішує усі питання діяльності товариства, крім тих, які віднесені до компетенції загальних зборів.
Директор у межах своїх повноважень та обмежень укладає господарські договори без довіреності на суму, що не перевищує 1 000 000,00 грн і забезпечує їх виконання (п.10.8.3 статуту).
Водночас, п.10.4.7 статуту передбачено, що до виключної компетенції загальних зборів учасників товариства належить надання директору згоди на укладення договорів на суму, що перевищують 1    000    000,00 грн.
Таким чином, із врахуванням ч.1, 2 ст.44 Закону України "Про товариства з обмеженою відповідальністю та додатковою відповідальністю", вбачається, що статутом ТОВ "Аграрний дім "Константа" встановлено особливий порядок надання згоди загальними зборами учасників товариства на вчинення значних правочинів, тобто правочинів, сума яких перевищує 1 000 000,00 грн. Відтак, саме вказаний порядок, визначений статутом товариства, підлягає застосуванню у спірних правовідносинах. 
Апеляційним судом встановлено, що відповідно до договору купівлі-продажу нерухомого майна від 26.04.2016 (т.1, а.с.24-25) та договору земельної ділянки від 18.01.2019 (т.1, а.с.26-28), вартість майна, яке є предметом оренди становить: 5758566,76 грн та 1792252,64 грн відповідно.
Враховуючи положення ч.1, 2 ст.44 Закону України "Про товариства з обмеженою відповідальністю та додатковою відповідальністю" щодо прийняття рішення про надання згоди на укладення значних правочинів загальними зборами учасників, приймаючи до уваги обмеження щодо укладення директором товариства господарських договорів, передбачені положенням п.10.4.7, 10.8.3 статуту ТОВ "Аграрний дім "Константа", колегія суддів дійшла висновку про перевищення повноважень директором під час укладення спірних договорів, що є порушенням вимог ч.3 ст.92 ЦК України.  
Оцінюючи доводи апеляційної скарги про те, що предметом спірних договорів оренди є послуги з оренди майна, вартість яких не перевищувала (загальний розмір орендної плати згідно договорів), визначених ч.2 ст.44 Закону України "Про товариства з обмеженою та додатковою відповідальністю" відсотків, апеляційний суд враховує таке. 
У відповідності до ч.1 ст.760 ЦК України, предметом договору найму (оренди) може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ).
Згідно зі ст.286 ГК України, орендна плата – це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності.
Відповідно до правової позиції, викладеної в постанові Верховного Суду від 12.12.2019 у справі №916/40/19, виходячи зі змісту ч. 2 ст.44 Закону, необхідним є встановлення, який конкретно розмір вартості майна, робіт або послуг був саме на момент вчинення правочину, оскільки згода має надаватися саме на вчинення правочину і відповідність договору вказаній правовій нормі оцінюється саме станом на момент його вчинення.
Відтак, апеляційний суд вважає, що для застосування ст.44 Закону за основу повинна братись вартість майна, що є предметом договору, а тому саме предмет правочину має вирішальне значення при реалізації виконавчим органом своїх повноважень при укладенні договорів. Під предметом правочинів   у даному випадку слід розуміти не тільки розмір орендної плати, а в першу чергу вартість майна, яке є предметом оренди, і передається в користування та від якого орендар матиме певну вигоду. 
Умовами п.1.1 спірних договорів оренди визначено, що предметом (об`єктом) оренди є земельна ділянка (вартістю 1792252,64 грн) та комплекс будівель та споруд (вартістю 5758566,76 грн). 
При цьому, орендна плата - це зобов`язання орендаря перед орендодавцем, яке пов`язане з фактом отримання ним вказаного майна оренди, що передбачено п.4.1 договору оренди землі (5000,00 грн) та п.3.1 договору оренди нерухомого майна (10000,00 грн). 
Враховуючи викладене, колегія суддів вважає безпідставними та необґрунтованими відповідні доводи апеляційної скарги щодо визначення предмета спірних договорів оренди та їх співвідношення із ст.44 Закону, з огляду на що вони не приймають судом до уваги. 
Крім того, апеляційний суд враховує, що суд касаційної інстанції, скасовуючи постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 11.10.2022  року у даній справі та направляючи її на новий розгляд, вказав на необхідності встановлення обставин справи щодо розміру чистих активів ТОВ "Аграрний дім "Константа" саме станом на кінець попереднього кварталу до моменту вчинення правочину (11.06.2021), а отже і доведення позивачем перевищення директором товариства повноважень при укладенні правочину.
Відповідно до ч.1 ст.316 ГПК України, вказівки, що містяться у постанові суду касаційної інстанції, є обов`язковими для суду першої та апеляційної інстанцій під час нового розгляду справи.
Відтак, з`ясовуючи розмір чистих активів ТОВ "Аграрний дім "Константа" саме станом на кінець попереднього кварталу до моменту вчинення правочину, враховуючи обов`язкові вказівки Верховного Суду, викладені в постанові 20.12.2022 у даній справі, у відповідності до ст.316 ГПК України, колегія суддів вважає за необхідне зазначити наступне.
Відповідно до ст.1 Закону України "Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні" активи – ресурси, контрольовані підприємством у результаті минулих подій, використання яких, як очікується, приведе до отримання економічних вигод у майбутньому. Чисті активи – сума активів за вирахуванням зобов`язань. 
Положенням Міністерства фінансів України "Про затвердження Національного положення (стандарту) бухгалтерського обліку" від 07.07.1999 №163, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 23.07.1995 за № 499/3792 визначено, що "Чисті активи - це активи підприємства за вирахуванням його зобов`язань", тобто чисті активи розраховуються за формулою: "Чисті активи = Активи - Зобов`язання".
Із метою встановлення розміру чистих активів ТОВ "Аграрний дім "Константа" станом на дату останньої фінансової звітності поданої товариством до моменту укладення спірних договорів призначено судову експертизу апеляційним судом ухвалою від 07.11.2023 було призначено судову експертизу. 
Відповідно до висновку експерта за результатами проведення судової економічної експертизи №2224/23-25 від 30.01.2024 (т.4, а.с.124-129), вартість чистих активів ТОВ "Аграрний дім "Константа" станом на 31.12.2020, що згідно наданих матеріалів є датою останньої фінансової звітності поданої товариством до моменту укладання договору оренди землі №11/06 від 11.06.2021 та договору оренди нерухомого майна №11/06 від 11.06.2021 становить 1    919    400,00 грн. 
Враховуючи межі експертного завдання, передбачені змістом поставленого питання, дослідження експертом проводилось на підставі останньої фінансової звітності мікропідприємства ТОВ "Аграрний дім "Константа", поданої товариством до моменту укладання спірних договорів, а саме станом на 31.12.2020 року, оскільки  мікропідприємства ведуть спрощений бухгалтерський облік доходів та витрат відповідно до податкового законодавства, подають відповідним органам скорочену за показниками річну фінансову звітність у складі балансу і звіту про фінансові результати (згідно Порядку подання фінансової звітності, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 28.02.2000 №419).
Колегія суддів, враховуючи дотримання експертами при проведенні експертного дослідження усіх умов та вимог, зважаючи на обізнаність експертів про передбачену ст.384 та ст.385 КК України кримінальну відповідальність за завідомо неправдивий висновок, вважає, що висновок експертів відповідає вимогам ст.98, 101 ГПК України та є належним та допустимим доказом у розумінні ст.76,77 ГПК України в підтвердження чистих активів товариства (мікропідприємства) станом на останню подану фінансову звітність перед укладенням спірних договорів оренди, а саме річну фінансову звітність.  
Отже, оцінивши вказаний висновок експерта в сукупності з іншими доказами, зокрема, довідку ТОВ "Аграрний дім "Константа" про розмір чистих активів (т.1, а.с.52), за правилами встановленими ст.86 ГПК України, апеляційний суд вважає, що судом першої інстанції вірно встановлено, що вартість майна, яке є предметом спірних правочинів, значно більша ніж 50% вартості чистих активів, як це передбачено ч.2 ст.44 Закону України "Про товариства з обмеженою відповідальністю та додатковою відповідальністю", що відповідно свідчить про перевищення повноважень директора товариства при укладенні спірних договорів оренди та є порушенням вимог ч.3 ст.92 ЦК України. 
З огляду на положення ст.ст.92,241 ЦК України вчинення правочину органом (посадовою особою) юридичної особи з перевищенням наданих йому повноважень може бути підставою для недійсності такого правочину лише за умови обізнаності контрагента про наявність відповідного обмеження повноважень (коли він знав чи за всіма обставинами не міг не знати про такі обмеження), а також відсутності подальшого схвалення правочину. 
Отже, обмеження повноважень щодо представництва юридичної особи набуває юридичної сили для третьої особи в тому випадку, якщо саме вона, ця третя особа, вступаючи у відносини з юридичною особою та укладаючи договір, діяла недобросовісно або нерозумно, зокрема, достеменно знала про відсутність у виконавчого органу товариства необхідного обсягу повноважень або повинна була, проявивши принаймні розумну обачність, знати про це. 
Таким чином, позов про визнання недійсним відповідного правочину може бути задоволений у разі доведеності юридичною особою (позивачем) у господарському суді тієї обставини, що її контрагент знав або повинен був знати про наявні обмеження повноважень представника цієї юридичної особи, але, незважаючи на це, вчинив з ним оспорюваний правочин (що не отримав наступного схвалення особи, яку представляють).
Колегія суддів звертає увагу, що якщо договір містить умову (пункт) про підписання його особою, яка діє на підставі статуту підприємства чи іншого документа, що встановлює повноваження зазначеної особи, то наведене свідчить про обізнаність іншої сторони даного договору з таким статусом (іншим документом) у частині, яка стосується відповідних повноважень, і в такому разі суд не може брати до уваги посилання цієї сторони на те, що їй було невідомо про наявні обмеження повноважень представника її контрагента (постанова Верховного Суду у справі №910/14081/17 від 17.10.2018 та постанова Великої Палати Верховного Суду від 08.10.2019 у справі № 916/2084/17).
Зважаючи на вказівку, яка міститься в преамбулі спірних договорів, зокрема, що позивач діє в особі директора відповідно до статуту, апеляційний суд дійшов висновку про обізнаність іншої сторони договору про повноваження директора, в тому числі відносно обмежень договірної суми, зазначеної у статуті позивача.
Крім того, з огляду на наявність посилання в спірних договорах оренди на здійснення повноважень представником однієї зі сторін на підставі статуту, ознайомлення її контрагентів з обсягом повноважень такої особи відповідно до змісту статуту входить у межі звичайної (розумної) обачності при укладенні договору, що є ще однією підставою для визнання спірних договорів недійсними.
Враховуючи, що договори оренди землі та нерухомого майна були укладені директором ТОВ "Аграрний дім "Константа" з перевищенням своїх статутних повноважень, приймаючи до уваги встановлений судом факт обізнаності орендаря про таке перевищення, колегія суддів дійшла висновку про наявність правових підстав для задоволення позовних вимог в частині визнання недійсним договору оренди землі №11/06 від 11.06.2021 та визнання недійсним договору оренди нерухомого майна №11/06 від 11.06.2021 на підставі ст.202, 203, 215 ЦК України. 
Щодо  позовної вимоги про скасування державної реєстрації договорів суд першої інстанції із врахуванням правових позицій Верховного Суду вірно зазначив, що ч.3 ст.26 Закону України " Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" містить виключний перелік способів захисту прав у спірних правовідносинах. Скасування державної реєстрації договорів не входить до цього  переліку, тому такий спосіб захисту є неефективний. 
За змістом ч.1 ст.14 ГПК України, суд розглядає справу не інакше як, зокрема, на підставі доказів поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
Відповідно до ст.74, 76 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування.
У силу приписів ч.1 ст.276 ГПК України, суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Отже, зазначені в апеляційній скарзі доводи не знайшли свого підтвердження під час перегляду оскаржуваного рішення судом апеляційної інстанції, апелянт не подав жодних належних та допустимих доказів на підтвердження власних доводів, які могли б бути прийняті та досліджені судом апеляційної інстанції в розумінні ст.73, 76-79, 86 ГПК України.
Судова колегія вважає, що суд першої інстанції на підставі сукупності досліджених доказів повно з`ясував обставини справи і дав їм правильну юридичну оцінку. Порушень чи неправильного застосування норм матеріального чи процесуального права при розгляді спору судом першої інстанції, судовою колегією не встановлено, тому мотиви, з яких подана апеляційна скарга не можуть бути підставою для скасування прийнятого у справі рішення, а наведені в ній доводи ґрунтуються на помилковому тлумаченні скаржником норм матеріального та процесуального права та зводяться до переоцінки встановлених судом першої інстанції обставин справи.
Оскільки відсутні підстави для скасування рішення суду першої інстанції, судовий збір за подачу апеляційної скарги покладається на скаржника згідно ст.129 ГПК України. 
Керуючись ст.269, 270, 273, 275, 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, Північно-західний апеляційний господарський суд 
                         
ПОСТАНОВИВ:

Рішення Господарського суду Житомирської області від 21.07.2023 у справі №906/1316/21 залишити без змін, апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Актів Проперті Менеджмент" - без задоволення.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена безпосередньо до Верховного Суду у порядку та строк, передбачений ст.286-291 Господарського процесуального кодексу України.

                                                                              Повний текст постанови складений "27" березня 2024 р.

Головуючий  суддя                                                                      Мельник О.В. 

Суддя                                                                                              Олексюк Г.Є.  

Суддя                                                                                              Гудак А.В.