Номер провадження: 22-ц/813/3074/23 
Справа № 522/10782/17
Головуючий у першій інстанції Шенцева О.П.
Доповідач Громік Р. Д.

ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

29.11.2023 року                                                                 м. Одеса
Одеський апеляційний суд у складі:
головуючого – Громіка Р.Д.,
суддів – Драгомерецького М.М., Дришлюка А.І.,
за участю секретаря – Триколіч І.І.
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Приморського районного суду м. Одеси від 28 січня 2020 року у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект», ОСОБА_2 , за участю третьої особи: приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Кобелєвої Алли Михайлівни про визнання договору купівлі-продажу недійним, 

ВСТАНОВИВ:
1. ОПИСОВА ЧАСТИНА
Короткий зміст позовних вимог.
У червні 2017 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект» (далі – ТОВ «Кей-Колект»), ОСОБА_2 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, – приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Кобелєва А. М., про визнання недійсним договору купівлі-продажу та скасування записів про державну реєстрацію права власності на квартиру за ОСОБА_2 .
На обґрунтування позову посилалася на те, що вона є майновим поручителем та іпотекодавцем за кредитним договором, укладеним між ОСОБА_3 та Акціонерним комерційним інноваційним банком «УкрСиббанк» (далі – АКІБ «УкрСиббанк»). На забезпечення виконання ОСОБА_3 зобов`язань за кредитним договором вона передала в іпотеку банку квартиру АДРЕСА_1 , що належить їй на праві власності. У березні 2017 року вона дізналася, що її квартира на праві власності належить ОСОБА_2 на підставі договору купівлі-продажу від 08 грудня 2016 року, укладеного з ТОВ «Кей-Колект». Державну реєстрацію права власності проводила приватний нотаріус ОСОБА_4 . Вважала, що дії нотаріуса є незаконними, оскільки на спірні правовідносини поширюється дія Закону України від 03 червня 2014 року № 1304-VII «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» (далі – Закон № 1304-VII). Вона не була повідомлена про заміну кредитора та не отримувала від нього досудової вимоги про виконання зобов`язання, що є підставою для визнання недійсним договору купівлі-продажу та скасування записів про реєстрацію права власності на спірну квартиру за відповідачем.
З урахуванням наведеного просила визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири від 08 грудня 2016 року, укладений між ТОВ «Кей-Колект» та ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Кобелєвою А. М.; скасувати всі записи про реєстрацію права власності на спірну квартиру за ОСОБА_2 .

Процесуальний рух справи:
у суді першої інстанції:
Рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 28 січня 2020 року у задоволенні позову відмовлено.
Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що укладення договору купівлі-продажу та подальша реєстрація права власності на іпотечне майно за ОСОБА_2 відбулось з додержанням вимог законодавства. Звернення стягнення на спірне майно здійснено на підставі застереження, яке прирівнюється до договору про задоволення вимог іпотекодержателя, тому відчуження майна вважається таким, що здійснене за згодою власника, отже, положення Закону № 1304-VII до спірних правовідносин не застосовуються.

у суді апеляційної інстанції:
Постановою Одеського апеляційного суду від 19 січня 2021 року рішення Приморського районного суду м. Одеси від 28 січня 2020 рок змінено в частині підстав обґрунтування відмови у задоволенні позову. В іншій частині рішення суду першої інстанції залишено без змін.
Постанова суду апеляційної інстанції мотивована тим, що висновок суду першої інстанції про те, що до спірних правовідносин не застосовується Закон № 1304-VII є помилковим, оскільки підписавши іпотечне застереження, сторони визначили лише можливі шляхи звернення стягнення, які має право використати іпотекодержатель. Стягнення є примусовою дією іпотекодержателя, направленою до іпотекодавця з метою задоволення своїх вимог.
Закон № 1304-VІІ ввів тимчасовий мораторій на право іпотекодержателя відчужувати майно іпотекодателя без згоди останнього на таке відчуження. Водночас суд апеляційної інстанції, маючи доступ до Єдиного державного реєстру права власності на нерухоме майно, витребував інформацію про наявність нерухомого майна, право власності на яке зареєстровано за ОСОБА_1 за її ідентифікаційним кодом. Відповідно до витребуваної інформації з Єдиного державного реєстру права власності на нерухоме майно ОСОБА_1 , крім спірної квартири, належить також 52/100 частини будинку АДРЕСА_2 . Тому, враховуючи наявність у позивачки зареєстрованого на праві власності іншого нерухомого житлового майна, апеляційний суд дійшов висновку, що положення Закону № 1304-VII на спірні правовідносини не поширюються.

       у суді касаційної інстанції:
Постановою Верховного Суду від 16 лютого 2022 року касаційну скаргу ОСОБА_1 , від імені якої діє адвокат Колесніченко Б.В., задоволено частково. Постанову Одеського апеляційного суду від 19 січня 2021 року скасовано. Справу направлено на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
Постанова суду касаційної інстанції мотивована тим, що маючи доступ до Єдиного державного реєстру права власності на нерухоме майно, самостійно витребував інформацію про наявність нерухомого майна, право власності на яке зареєстроване за ОСОБА_1 , за її ідентифікаційним кодом. Відповідно до цієї інформації ОСОБА_1 , крім квартири АДРЕСА_1 , належить також 52/100 частини будинку АДРЕСА_2 . З урахування наведеного суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що до спірних правовідносин не підлягають застосуванню норми Закону 1304-VII, оскільки позивачці на праві власності, крім спірної квартири належить ще одне житлове майно.
Витребовуючи з власної ініціативи довідку з Єдиного державного реєстру права власності на нерухоме майно щодо нерухомого майна ОСОБА_1 , не врахував думки учасників справи щодо залучення зазначеного доказу до матеріалів справи та не надав можливості позивачці спростувати зазначену інформацію.

Короткий зміст та доводи апеляційної скарги. 
В апеляційній скарзі ОСОБА_1 просить скасувати оскаржуване судове рішення та постановити нове, яким задовольнити позовні вимоги, посилаючись при цьому на порушення норм матеріального та процесуального права.
Апеляційна скарга мотивована тим, що судом першої інстанції не в повному обсязі досліджені матеріали справи та зроблені помилкові висновки про відсутність безспірності заборгованості.

2. МОТИВУВАЛЬНА ЧАСТИНА
Позиція апеляційного суду
Заслухавши доповідача, доводи апеляційної скарги, перевіривши матеріали справи, законність і обґрунтованість рішення суду в межах позовних вимог та доводів апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню, рішення суду першої інстанції скасуванню з ухваленням нового рішення про часткове задоволення позовних вимог.

Фактичні обставини справи.
На підставі матеріалів справи встановлено, що 02 жовтня 2006 року між АКІБ «УкрСиббанк» та ОСОБА_3 укладений договір про надання споживчого кредиту № 11047555000, відповідно до умов якого позичальнику видано кредит у розмірі 10 000,00 дол. США на строк з 02 жовтня 2006 року до 02 жовтня 2016 року. Згідно з пунктом 2.1 зазначеного договору на забезпечення виконання зобов`язання приймається застава нерухомості – однокімнатної квартири за адресою: АДРЕСА_3 , та порука фізичної особи ОСОБА_1 (т. 1, а. с. 121–125);
Додатковою угодою від 27 лютого 2009 року № 1 до договору про надання споживчого кредиту від 02 жовтня 2006 року № 11047555000 внесені зміни в частині схеми погашення кредиту (т. 1, а. с. 126).
02 жовтня 2006 року між ПАТ «УкрСиббанк» та ОСОБА_1 укладений договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Главацьким В. А., реєстровий № 2507, відповідно до пункту 1.4 якого в іпотеку передано квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 35,8 кв. м, житловою площею 15,1 кв. м. Квартира передана в іпотеку на забезпечення виконання зобов`язання за договором про надання споживчого кредиту від 02 жовтня 2006 року № 11047555000, укладеного між ПАТ «УкрСиббанк» та ОСОБА_3 . Право власності позивачки на предмет іпотеки, відповідно до пункту 1.5 договору іпотеки, підтверджувався договором купівлі-продажу від 24 листопада 2003 року, посвідченим приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Левченко Н. А. за реєстровим № 8777. Відповідно до пункту 4.1–5.2 договору іпотеки сторони дійшли згоди, що задоволення вимог іпотекодержателя може здійснюватися на підставі застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, яке міститься у тексті самого договору іпотеки. Таке задоволення вимог іпотекодержателя за домовленістю сторін повинно відбуватися відповідно до статті 36 Закону України «Про іпотеку», якою передбачено право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку», та спрямувати виручену суму на погашення заборгованості за основним зобов`язанням (т. 1, а. с. 117–119).
03 квітня 2009 року між ПАТ «УкрСиббанк» та ОСОБА_1 укладений договір про зміну іпотечного договору від 02 жовтня 2006 року з урахуванням зміни умов основного зобов`язання – договору про надання споживчого кредиту № 11047555000 відповідно до додаткового договору від 27 лютого 2009 року (т. 1, а. с. 120).
03 серпня 2007 року між ПАТ «УкрСиббанк» та ОСОБА_3 укладений договір про надання споживчого кредиту № 11193893000, відповідно до умов якого позичальнику виданий кредит у розмірі 50 000,00 дол. США на строк до 03 серпня 2012 року. Згідно з розділом 2 зазначеного договору на забезпечення виконання зобов`язання приймається застава нерухомості – однокімнатна квартира за адресою: АДРЕСА_3 , та порука фізичної особи – ОСОБА_1 (т. 1, а. с. 131–133).
Додатковою угодою від 27 лютого 2009 року № 1 до договору про надання споживчого кредиту від 03 серпня 2007 року № 11193893000 внесені зміни в частині схеми погашення кредиту та строку виконання зобов`язання, який встановлений до 03 серпня 2022 року (т. 1, а. с. 134).
11 червня 2012 року відбулася заміна первісного кредитора ПАТ «УкрСиббанк» на ТОВ «Кей-Колект» шляхом укладення договору про відступлення права вимоги за договорами про надання споживчого кредиту від 02 жовтня 2006 року № 11047555000 та від 03 серпня 2007 року № 11193893000, а також укладенням договору факторингу від 11 червня 2012 року № 4 за договорами іпотеки від 02 жовтня 2006 року та від 03 серпня 2007 року.
01 листопада 2016 року ОСОБА_1 отримала повідомлення від ТОВ «Кей-Колект» про існування заборгованості станом на 01 серпня 2016 року за договором про надання споживчого кредиту від 02 жовтня 2006 року № 11047555000 у загальному розмірі 8 500,31 дол. США та за кредитним договором від 03 серпня 2007 року № 11193893000, яка станом на 01 серпня 2016 року становила 43 903,25 дол. США.
Зокрема, ТОВ «Кей-Колект» повідомило про свій намір звернути стягнення на предмет іпотеки самостійно, обравши один із способів звернення стягнення передбачених іпотечним договором: або шляхом набуття права власності на предмет іпотеки у рахунок виконання основного зобов`язання у порядку статті 37 Закону України «Про іпотеку», або шляхом продажу від свого імені предмета іпотеки на підставі статті 38 Закону України «Про іпотеку» (т. 1, а. с. 136–137).
08 грудня 2017 року приватний нотаріус Кобелєва А. М. посвідчила договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , яка належить на праві власності ОСОБА_1 , між ТОВ «Кей-Колект» (продавець та правонаступник іпотекодержателя) та ОСОБА_2 (покупець), зареєструвавши право власності на квартиру за ОСОБА_2 (т. 1, а. с. 113–114, 166).
Рішенням Одеського окружного адміністративного суду від 21 травня 2018 року у справі за адміністративним позовом ОСОБА_1 до Головного територіального управління юстиції в Одеській області, приватного нотаріуса Кобелєвої А. М., треті особи: ОСОБА_2 , ТОВ «Кей-Колект», про визнання протиправним рішення про реєстрацію права власності у задоволенні позову відмовлено.
Зазначеним судовим рішенням, встановлено, що на підтвердження спливу 30-денного строку від моменту отримання повідомлення ТОВ «Кей-Колект» надало приватному нотаріусу Кобелєвій А. М. два рекомендовані повідомлення про вручення вимоги: ОСОБА_3 – 02 листопада 2016 року та ОСОБА_1 – 01 листопада 2016 року. У поштовому повідомленні позначка у графі «за довіреністю» відсутня, зазначене прізвище « ОСОБА_5 ». Тому твердження представника ОСОБА_1 про отримання повідомлення іпотекодержателя не позивачем, а іншою особою адміністративний суд вважав таким, що не підтверджене доказами. Також адміністративний суд зазначив, що оскільки договір купівлі-продажу з ОСОБА_2 посвідчений приватним нотаріусом Кобелєвою А. М. 08 грудня 2016 року, то є очевидним, що з часу отримання іпотекодавцем ( ОСОБА_1 ) та боржником ( ОСОБА_3 ) повідомлень про намір звернути стягнення на предмет іпотеки сплинув 30-денний строк. Останнім днем цього строку є 02 грудня 2016 року (т. 2, а. с. 33–47).
Постановою П`ятого апеляційного адміністративного суду від 18 грудня 2018 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишено без задоволення, а рішення Одеського окружного адміністративного суду від 21 травня 2018 року – без змін.(т. 2, а. с. 25–31).

Мотиви, з яких виходить апеляційний суд, та застосовані норми права.
У частині третій статті 3 ЦПК України передбачено, що провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Відповідно до ч. 1 п. 2 ст. 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.
Відповідно до ч. 1 п. 2 ст. 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.
Згідно до ч. 1 п. 1 ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
Так, відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції послався на те, що рішення про укладення договору купівлі-продажу та подальша реєстрація права власності на іпотечне майно за ОСОБА_2 було здійснене з урахуванням вимог закону, у зв`язку з чим заявлені позовні вимоги ОСОБА_1 не підлягають задоволенню.
Однак з такими висновками суду першої інстанції погодитись не можна з огляду на таке.
Відповідно до статті 1 Закону України від 05 червня 2003 року № 898-ІV «Про іпотеку» (далі - Закон № 898-ІV) іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом (стаття 3 Закону № 898-ІV).
За приписами частини першої статті 35 Закону № 898-ІV у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Положеннями статті 37 Закону № 898-ІV визначено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.
Із внесенням змін до цієї норми згідно із Законом України від 25 грудня 2008 року № 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» (далі - Закон № 800-VІ) норми статті 37 Закону № 898-ІV передбачають, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.
Приписами статті 36 Закону № 898-ІV (в редакції, яка діяла на час укладення договору іпотеки) передбачено, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.
Після внесення Законом № 800-VІ змін до статті 36 Закону № 898-ІV її нормами передбачено, зокрема, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
07 червня 2014 року набрав чинності Закон № 1304-VII, підпунктом 1 пункту 1 якого передбачено, що не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно зі статтею 4 Закону України «Про заставу» та/або предметом іпотеки згідно зі статтею 5 Закону України «Про іпотеку», якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що:
- таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно;
- загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. м для квартири та 250 кв. м для житлового будинку.
Пунктом 4 Закону № 13 04-VII передбачено, що протягом дії цього Закону інші закони України з питань майнового забезпечення кредитів діють з урахуванням його норм.
Відповідно до частини третьої статті 33 Закону № 898-ІV звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки (частина друга статті 36 Закону № 898-ІV).
Отже, Закон № 898-ІV прямо вказує, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, є одним із шляхів звернення стягнення на предмет іпотеки.
В іпотечному договорі від 02 жовтня 2006 року, укладеному між ПАТ «УкрСиббанк» (іпотекодержатель) та ОСОБА_1 , сторони обумовили, що іпотекодержатель за своїм вибором звертає стягнення на предмет іпотеки в один із наступних способів: на підставі рішення суду; або на підставі виконавчого напису нотаріуса; або застереження про задоволення вимог іпотекодержателя одним із способів, що передбачені ч. 3 ст. 36 Закону України «Про іпотеку».
Відповідно до ч. 3 ст. 36 Закону України «Про іпотеку» в редакції, діючий на час укладення іпотечного договору Договір про задоволення вимог іпотекодержателя може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.
В іпотечному договорі від 03 серпня 2007 року, укладеному між ПАТ «УкрСиббанк» (іпотекодержатель) та ОСОБА_1 , сторони обумовили, що іпотекодержатель за своїм вибором звертає стягнення на предмет іпотеки в один із наступних способів: на підставі рішення суду; або на підставі виконавчого напису нотаріуса; або застереженням задоволення вимог Іпотекодерджателя; або за договором між Іпотекодавцем та Іпотекодержателем про задоволення вимог Іпотекодержателя шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку»; або шляхом продажу предмета іпотеки іпотекодержателем від свого імені будь-якій особі покупцеві на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку».
Підписавши іпотечне застереження, сторони визначили лише можливі шляхи звернення стягнення, які має право використати іпотекодержатель. Стягнення є примусовою дією іпотекодержателя, направленою до іпотекодавця з метою задоволення своїх вимог. При цьому до прийняття Закону № 1304- VІІ право іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки (як у судовому, так і в позасудовому способі) не залежало від наявності згоди іпотекодавця, а залежало від наявності факту невиконання боржником умов кредитного договору.
Водночас Закон № 1304-VІІ ввів тимчасовий мораторій на право іпотекодержателя відчужувати майно іпотекодателя без згоди останнього на таке відчуження.
Мораторій на стягнення майна, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті, не передбачає втрати кредитором права на звернення стягнення на предмет іпотеки (застави) у випадку невиконання боржником зобов`язань за договором, а лише тимчасово забороняє його примусово стягувати (відчужувати без згоди власника).
Аналогічний правовий висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2019 року у справі № 802/1340/18-а (провадження № 11-474апп19).
Судова колегія враховує, що у постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 09 грудня 2019 року у справі № 464/8589/15-ц (провадження № 61- 10874сво18), викладено правовий висновок про те, що положення Закону України від 03 червня 2014 року № 1304-VII «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» не поширюються на випадки звернення стягнення на предмет іпотеки в порядку статті 38 Закону України «Про іпотеку» на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідного застереження в іпотечному договорі).
Разом з тим за змістом статей 13, 27 Закону України «Про судоустрій і статус суддів», можна зробити висновок, що законом визначені процесуальні механізми забезпечення єдності судової практики, що полягають у застосуванні спеціальної процедури відступу від висновків щодо застосування норм права, викладених у раніше постановлених рішеннях Верховного Суду. Логіка побудови й мета існування цих процесуальних механізмів указує на те, що в цілях застосування норм права в подібних правовідносинах за наявності протилежних правових висновків суду касаційної інстанції необхідно виходити з того, що висновки, які містяться в судових рішеннях Великої Палати Верховного Суду мають перевагу над висновками Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду.
Таким чином, у такому випадку підлягає застосуванню не висновок, що міститься в постанові Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду у справі № 464/8589/15-ц, а висновок, викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду у справі № 802/1340/18-а.
Також самий висновок викладений у постанові Верховного Суду від 15.01.2020 року у справі 127/16726/17.
Крім того правовий висновок Великої Палати Верховного Суду у постанові від 20 листопада 2019 року підтверджений і висновком Великої Палати Верховного Суду у постанові від 19 травня 2019 року у справі №644/3116/18, в якому Велика Палата не знайшла підстав для відступу від зазначеного вище висновку.
При таких обставинах наведені в постанові районного суду обґрунтування про те, що до спірних правовідносин не застосовується Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» від 03 червня 2014 року» не відповідає законодавству.
Під час повторного розгляду справи у суді апеляційної інстанції було заслухано думку учасників справи щодо необхідності витребування інформації з Єдиного державного реєстру права власності на нерухоме майно, тому така інформація була витребована.
Відповідно до цієї інформації ОСОБА_1 , крім квартири АДРЕСА_1 , належить також 52/100 частини будинку АДРЕСА_2 .
Однак, рішенням Суворовського районного суду м. Одеси від 20 червня 2016 року у справі №523/13827/13-ц скасовано свідоцтво про право власності ОСОБА_1 на 52/100 частини будинку, що розташований на АДРЕСА_2 .
Вказане судове рішення було предметом перегляду у суді апеляційної та касаційної інстанції і в цій час залишено без змін.
Таким чином, фактично у позивача ОСОБА_1 немає іншого житлового приміщення, оскільки свідоцтво на право власності на 52/100 частини будинку, що розташований на АДРЕСА_2 , скасовано на підставі рішення суду.
Запис щодо права власності на 52/100 частин цього будинку виключений до реєстру (докази надані до суду апеляційної інстанції).
Отже, Закон № 1304-VІІ підлягає застосуванню до спірних правовідносин, а тому ТОВ «Кей-Колект» не мав право реалізовувати квартиру АДРЕСА_1 , а тому підлягає визнанню недійсним договір купівлі-продажу від 08 грудня 2016 року, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект» та ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кобелєвої А.М.

Щодо позовних вимог про скасування запису про право власності.
Оцінюючи належність обраного позивачем способу захисту та обґрунтовуючи відповідний висновок, суду необхідно виходити із його ефективності, а це означає, що вимога на захист цивільного права має відповідати змісту порушеного права та характеру правопорушення, забезпечувати поновлення порушеного права, а у разі неможливості такого поновлення - гарантувати особі можливість отримання нею відповідного відшкодування.
Колегія суддів враховує, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.
Подібні висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 5 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (пункт 57), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (пункт 40), від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц, від 11 вересня 2019 року у справі № 487/10132/14-ц (пункт 89), від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц (пункт 7.23).
Відтак, застосування судом того чи іншого способу захисту має приводити до відновлення порушеного права позивача без необхідності повторного звернення до суду (принцип процесуальної економії).
Апеляційний суд враховує, що дійсно з 16 січня 2020 року і на час вирішення спору матеріально-правове регулювання реєстраційних відносин істотно змінилося. Зокрема, необхідно звернути увагу на те, що належним способом захисту порушеного права у цьому аспекті є не скасування записів, а скасування рішення про державну реєстрацію права власності на спірне майно.
Однак при цьому колегія суддів зауважує, що позовна заява подана позивачем у 2017 році, коли ефективним і належним захистом права були саме скасування запису про право власності. 
Задовольняючи позовні вимоги про скасування запису про право власності, апеляційний суд перш за все виходить з принципу верховенства права та принципу процесуальної економії.
Елементами верховенства права є принципи рівності і справедливості, правової визначеності, ясності і недвозначності правової норми, оскільки інше не може забезпечити її однакове застосування, не виключає необмеженості трактування у правозастосовній практиці і неминуче призводить до сваволі (абзац другий підпункту 5.4 пункту 5 мотивувальної частини Рішення Конституційного Суду України від 22 вересня 2005 року № 5-рп/2005). Принцип правової визначеності означає, що „обмеження основних прав людини та громадянина і втілення цих обмежень на практиці допустиме лише за умови забезпечення передбачуваності застосування правових норм, встановлюваних такими обмеженнями. Тобто обмеження будь-якого права повинне базуватися на критеріях, які дадуть змогу особі відокремлювати правомірну поведінку від протиправної, передбачати юридичні наслідки своєї поведінки“ (абзац третій підпункту 3.1 пункту 3 мотивувальної частини Рішення Конституційного Суду України від 29 червня 2010 року № 17-рп/2010).
Складовими принципу верховенства права є, зокрема, правова передбачуваність та правова визначеність, які необхідні для того, щоб учасники відповідних правовідносин мали можливість завбачати наслідки своїх дій і бути впевненими у своїх законних очікуваннях, що набуте ними на підставі чинного законодавства право, його зміст та обсяг буде ними реалізовано (абзац третій пункту 4 мотивувальної частини Рішення Конституційного Суду України від 11 жовтня 2005 року № 8-рп/2005).
Справа перебуває у провадженні судів з червня 2017 року, що є доволі великим часовим проміжком, що погіршує правове становище заявника, який під час подання позовної заяви не знав і не міг знати про зміну матеріально-правового регулювання у сфері реєстраційних правовідносин. 
Крім того, апеляційний суд вважає за необхідне зазначити, що позивач позбавлений на як на момент винесення оскаржуваного судового рішення (20 січня 2020 року), так і на подальших стадіях апеляційного та касаційного перегляду, подати уточнення, зміну підстав і предмету позову, оскільки такі обмеження встановлені процесуальним законом і мають бути дотримані сторонами судового процесу.
Враховуючи вищевикладене, апеляційний суд дійшов висновку, що для захисту прав і свобод ОСОБА_1 , яка на момент подання позовної заяви діяла в межах та на підставі закону, обираючи належний спосіб захисту, застосовуючи принцип верховенства права та процесуальної економії (тобто пришвидшення розгляду справи (вирішення спору)), з метою недопущення тривалого порушення прав ОСОБА_1 , позовна вимога про скасування запису про право власності підлягає задоволенню.

Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги.
Таким чином, судова колегія дійшла висновку, що суд першої інстанції неповно з`ясував обставини, що мають значення для справи, не довів обставини, що мають значення для справи, які суд вважав встановленими, висновки районного суду не відповідають обставинам справи, у зв`язку з чим є підстави для скасування рішення суду першої інстанції та постановлення нового судового рішення про задоволення позовних вимог.
Керуючись ст. ст. 367, 368, 374, 376, 381-384, 389-391 ЦПК України, апеляційний суд, 

ПОСТАНОВИВ:
Апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити частково.
Рішення Приморського районного суду м. Одеси від 28 січня 2020 року скасувати.
Постановити у справі нове судове рішення, яким позовні вимоги ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект», ОСОБА_2 , за участю третьої особи: приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Кобелєвої Алли Михайлівни про визнання договору купівлі-продажу недійним задовольнити.
Визнати недійсним договір купівлі-продажу від 08 грудня 2016 року, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект» та ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кобелєвої Алли Михайлівни.
Скасувати записи про реєстрацію права власності за ОСОБА_2 квартири АДРЕСА_1 .
Постанова суду набирає законної сили з моменту її прийняття, проте може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Повний текст судового рішення складено 11 грудня 2023 року.

Головуючий                                                        Р.Д. Громік

Судді:                                                        М.М. Драгомерецький

                                                                       А.І. Дришлюк