КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

 
справа №369/15932/21                                                     Головуючий у І інстанції - Фінагеєва І.О.
апеляційне провадження №22-ц/824/1100/2024                     Доповідач у ІІ інстанції - Гуль В.В.
                                                                
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
 
25 січня 2024 року Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
 
Головуючого    Гуля В.В.,
суддів                Матвієнко Ю.О., Мельника Я.С.
за участю секретаря судового засідання    Ольшевського П.М.   
 
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві цивільну справу за апеляційною скаргою представника відповідача ОСОБА_1 - ОСОБА_2 на заочне рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 10 березня 2023 рокуу цивільній справі за позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_1 про розірвання договору та стягнення коштів,-
 
ВСТАНОВИВ:
 
У листопаді 2021 року ОСОБА_3 звернулася до суду з позовом, в якому просила розірвати попередній договір про укладення договору купівлі-продажу квартири від 17 червня 2020 року, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_3 ; стягнути з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_3 суму коштів у розмірі 229 099 гривень; стягнути з відповідача на користь позивача витрати, пов`язані зі зверненням до суду, зокрема витрати на професійну правничу допомогу та суму сплаченого судового збору.
В обґрунтування позову зазначала, що між нею та відповідачем 17 червня 2020 року укладено попередній договір про укладення договору купівлі-продажу квартири, на виконання умов якого нею передано продавцю грошові кошти у розмірі 229 099 грн, про що вказано в самому договорі.
Згідно вказаного договору у строк до 30 червня 2021 року відповідач зобов`язався передати у власність позивача з укладенням договору купівлі-продажу (далі - «Основний договір»), а позивач зобов`язався прийняти і оплатити квартиру АДРЕСА_1 -Святошинського району Київської області по вул. Райдужна, №62 та підключеному до центральних комунікацій (водопостачання, водовідведення та електроенергії) у порядку та на умовах, передбачених відповідно цим та Основним договором.
Позивач та відповідач, відповідно до пункту 3 попереднього договору домовилися про такі умови Основного договору:
- продавець зобов`язався збудувати на земельній ділянці площею 0,0322 га, кадастровий номер якої - 3222486200:03:007:5588, що знаходиться в АДРЕСА_2 житловий будинок до 30 червня 2021 року, в якому буде розташовуватись вищезазначена квартира.
- квартира АДРЕСА_3 в житловому будинку згідно плану забудови земельної ділянки має знаходитися на четвертому поверсі і має бути передана покупцю по Основному договору в наступному вигляді:
- у квартиру будуть заведені електропровода, будуть встановлені лічильники холодної води та електрики. Буде встановлено запорну арматуру на вводах води, буде встановлено електричний агрегат на опалення та бойлер для обігріву води. Вхідні двері в квартиру сталеві.
- договір купівлі-продажу квартири має бути нотаріально посвідчений не пізніше                     30 червня 2021 року.
- ціна продажу Квартири становить 229 199 гривень 00 копійок, що на день укладення договору еквівалентно 8 565 доларів США, ціна за 1 кв.м квартири становить 12 257 гривень.
При укладенні цього договору на підтвердження намірів сторін позивач передав, а відповідач прийняв передоплату у вигляді авансу в розмірі 229 099 гривень, що на день укладення договору еквівалентно 8 561 доларів США. Залишок суми у розмірі 100 гривень позивач зобов`язався оплатити під час підписання основного договору.
Сторони також домовилися, що у випадку відмови (ухилення) відповідача від продажу квартири у строк, передбачений цим договором, або наявної заборони на продаж майна продавцем, або визнання об`єкту будівництва незаконною забудовою, або наявність підстав для визнання забудови як об`єкту будівництва, побудованого з порушенням чинних норм, що не дає можливості ввести його в експлуатацію, відповідач повинен повернути позивачу одержану від нього всю суму авансового платежу протягом одного місяця.
Зауважувала, що відповідач, отримавши грошові кошти, будинок не збудував, кошти не повернув, чим порушив свої зобов`язання. 
На підставі викладеного просила позовні вимоги задовольнити у повному обсязі.
Заочним рішенням Києво-Святошинського районного суду Київської області від                     10 березня 2023 року позов задоволено.
Розірвано попередній договір про укладення договору купівлі-продажу квартири від                17 червня 2020 року, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_3 .
Стягнуто з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_3 сплачений аванс у розмірі 229 099 грн.
Стягнуто з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_3 судовий збір у розмірі 2 290,99 грн.
Не погоджуючись з указаним рішенням представник відповідача ОСОБА_1 - ОСОБА_2 звернувся до суду з апеляційною скаргою, в якій, посилаючись на порушення судом першої інстанції норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права, просить скасувати оскаржуване рішення та направити справу для розгляду до Дніпровського районного суду м. Києва за встановленою підсудністю.
У мотивування скарги зазначає, що відповідач не був обізнаний про розгляд даної справи, не отримував жодних повісток про виклик у судові засідання, а також не отримував ухвалу про відкриття провадження.
Уважає, що судом першої інстанції порушено правила територіальної підсудності, оскільки відповідач зареєстрований за адресою: АДРЕСА_4 , що територіально відноситься до Дніпровського району м. Києва, а отже спір підсудний Дніпровському районному суду м. Києва. 
Вказує, що оскільки станом на день подання позову квартира АДРЕСА_5 , не існує, а сам будинок не побудований, тобто відсутній об`єкт нерухомості, що виключає наявність виключної підсудності для розгляду цієї цивільної справи.
Посилається на те, що позивачем не доведено належними та допустимими доказами факт ухилення (відмови) відповідача від укладення основного договору у строк до 30 червня 2021 року, як і не доведено наявність істотного порушення умов договору.
29 грудня 2023 року на електронну адресу суду надійшов відзив на апеляційну скаргу від представника позивача адвоката Андрєєва М.А., в якому останній просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, рішення суду першої інстанції - без змін.
Перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, суд уважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню частково з наступних підстав.
Задовольняючи позовні вимоги суд першої інстанції виходив з того, що жодних пропозицій з боку відповідача не надходило щодо переукладення договору на інший термін, повернення коштів за невиконання зобов`язань, а тому дійшов висновку, що договір необхідно розірвати.
Сума, яка названа в попередньому договорі, є авансом, оскільки сторонами не дотримано умов, визначених статтею 570 ЦК України, а саме не укладено договору купівлі-продажу, на виконання якого передано кошти, а тому порушене право позивача на повернення коштів (авансу) за будь-яких умов підлягає захисту шляхом стягнення з відповідача на його користь переданих/отриманих грошових коштів у тому розмірі та сумі, в яких вони передавалися, а саме у розмірі 229 099 гривень.
Проте, колегія не в повній мірі погоджується з висновками суду першої інстанції з огляду на наступне.
Згідно зі статтею 263 ЦПК України рішення суду повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Частиною 1 статті 367 ЦПК України визначено, що суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Судом установлено, що 17 червня 2020 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_3 укладено попередній договір про укладення договору купівлі-продажу квартири.
За умовами зазначеного вище договору у строк до 30 червня 2021 року відповідач зобов`язався передати у власність позивача з укладенням договору купівлі-продажу, а позивач зобов`язався прийняти і оплатити квартиру АДРЕСА_6 , Києво-Святошинського району Київської області, по АДРЕСА_2 та підключеному до центральних комунікацій (водопостачання, водовідведения та електроенергії) у порядку та на умовах, передбачених відповідно цим та Основним договором.
Позивач та відповідач, відповідно до пункту 3 Попереднього договору, домовилися про такі умови Основного договору:
- продавець зобов`язався збудувати на земельній ділянці площею 0,0322 га, кадастровий номер якої - 3222486200:03:007:5588, що знаходиться в АДРЕСА_2 житловий будинок до 30 червня 2021 року, в якому буде розташовуватись вищезазначена квартира.
- квартира АДРЕСА_3 в житловому будинку згідно плану забудови земельної ділянки має знаходитися на четвертому поверсі і має бути передана покупцю по Основному договору в наступному вигляді:
- у квартиру будуть заведені електропровода, будуть встановлені лічильники холодної води та електрики. Буде встановлено запорну арматуру на вводах води, буде встановлено електричний агрегат на опалення та бойлер для обігріву води. Вхідні двері в квартиру сталеві.
- договір купівлі-продажу квартири має бути нотаріально посвідчений не пізніше                      30 червня 2021 року.
- ціна продажу квартири становить 229 199 грн, що на день укладення договору еквівалентно 8 565 (вісім тисяч п`ятсот шістдесят п`ять) доларів США, ціна за 1 кв.м квартири становить 12 257 (дванадцять тисяч двісті п`ятдесят сім) гривень 00 копійок.
При укладенні цього договору на підтвердження намірів сторін позивач передав, а відповідач прийняв передоплату у вигляді авансу у розмірі 229 099 гривень, що на день укладення договору еквівалентно 8 561 доларів США. Залишок суми у розмірі 100 гривень позивач зобов`язався оплатити під час підписання основного договору.
Сторони також домовилися, що у випадку відмови (ухилення) відповідача від продажу квартири у строк, передбачений цим договором, або наявної заборони на продаж майна продавцем, або визнання об`єкту будівництва незаконною забудовою, або наявність підстав для визнання забудови як об`єкту будівництва, побудованого з порушенням чинних норм, що не дає можливості ввести ного в експлуатацію, відповідач повинен повернути позивачу одержану від нього всю суму авансового платежу протягом одного місяця.
Звертаючись до суду з указаним позовом ОСОБА_3 посилалася на те, що відповідач, отримавши грошові кошти, будинок не збудував, кошти не повернув, чим порушив свої зобов`язання, у зв`язку з чим просила розірвати попередній договір купівлі-продажу та стягнути сплачені кошти за квартиру в якості авансу.
За вимогами статті 13 Цивільного процесуального кодексу України суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи.
Особа, яка бере участь у справі, розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд. 
Відповідно до частини третьої статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Згідно з частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Відповідно до статті 6 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (стаття 627 ЦК України).
Частиною другою статті 6 ЦК України передбачено, що сторони мають право врегулювати у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами.
Згідно зі статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.
Метою договору є забезпечення фіксування тих умов, на які сторони погоджуються для врегулювання своїх взаємних прав і обов`язків щодо обраного ними кола відносин. Умови договору та спосіб його вчинення можуть бути визначені сторонами з урахуванням вимог законодавства та із дозволеним відступом від нього, або на таких саме принципах запропоновані однією із сторін.
Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.
За змістом статті 526 цього Кодексу зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог ЦК України, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Згідно зі статтею 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Відповідно до частин першої-третьої статті 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі. Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства. Припинення зобов`язання за попереднім договором не звільняє сторін від відповідальності, передбаченої умовами попереднього договору, за порушення, вчинене під час його дії.
Зобов`язання, встановлене попереднім договором припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановлений попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення (частина третя статті 635 ЦК України).
Відповідно до частин першої-третьої статті 651 ЦК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Подібні висновки викладені у постанові Верховного Суду від 27 січня 2022 року у справі №361/2838/18.
Порушення є істотним, якщо тягне за собою для іншої сторони неможливість досягнення мети договору, тобто, вирішуючи питання про оцінку істотності порушення стороною договору, слід встановити: наявність істотного порушення договору та шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може полягати у реальних збитках і (або) упущеній вигоді; її розмір, а також чи є істотною різниця між тим, на що мала право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що вона змогла отримати.
Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору.
У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення повинне вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена як у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору; а також установити, чи є дійсно істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати.
Подібні за змістом висновки викладені у постанові Верховного Суду України від                         18 вересня 2013 року у справі №6-75цс13 та у постанові Верховного Суду від 09 грудня 2020 року у справі №199/3846/19.
Згідно статті 509 ЦК України, зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.
Відповідно до статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається.
Зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог ЦК України, інших актів цивільного законодавства (стаття 526 ЦК України).
Якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін) (частина перша статті 530 ЦК України).
Порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання) (стаття 610 ЦК України).
З матеріалів справи вбачається та судом першої інстанції встановлено, що пунктом 4 попереднього договору передбачено, що при укладенні цього договору на підтвердження намірів сторін покупець передав, а продавець прийняв передоплату у вигляді авансу у розмірі 229 099 грн, що на день укладення договору еквівалентно 8 561 доларів США. Залишок суми у розмірі 100 грн покупець зобов`язався сплатити під час підписання основного договору.
Аванс - це лише спосіб платежу. Він не виконує забезпечувальної функції, а виконує функцію попередньої оплати, яка підлягає поверненню у випадку не виконання зобов`язання.
Враховуючи викладене, суд першої інстанції правильно встановив, що між сторонами була досягнута домовленість щодо купівлі-продажу квартири, позивач у рахунок попередньої оплати вартості зазначеного нерухомого майна передала відповідачу грошову суму у розмірі 229 099 грн, що на день укладення договору еквівалентно 8 561 доларів США, як авансовий платіж в рахунок сплати вартості об`єкту нерухомого майна, однак основний договір купівлі-продажу укладений не був, а чинним законодавством не передбачено залишення авансу або його частини у сторони попереднього договору у випадку неукладення основного договору, у зв`язку з чим дійшов обґрунтованого висновку про те, що передана позивачем відповідачу грошова сума у розмірі 229 099 грн відповідно до статті 570 ЦК України є авансом та підлягає поверненню позивачу.
Установивши, що позивач виконала умови попереднього договору, зокрема сплатила суму забезпечувального внеску, а відповідач допустив істотне порушення умов попереднього договору і не передав у власність ОСОБА_3 , шляхом підписання основного договору купівлі-продажу квартири за попередньо узгодженою сторонами ціною, колегія погоджується з висновками суду першої інстанції, що невиконання ОСОБА_1 умов попереднього договору значною мірою позбавили позивача того, на що вона розраховувала при його укладенні (квартири), а тому позовні вимоги ОСОБА_3 про стягнення з ОСОБА_1 забезпечувального внеску у розмірі 229 099 грн підлягають задоволенню.
При цьому, позовна вимога про розірвання попереднього договору задоволенню не підлягає з огляду на положення частини третьої статті 635 ЦК України, якою передбачено, що зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення. 
Згідно пункту 1 попереднього договору від 17 червня 2020 року за цим договором у строк до 30 червня 2021 року відповідач зобов`язався передати у власність позивача з укладенням договору купівлі-продажу, а позивач зобов`язався прийняти і оплатити квартиру АДРЕСА_6 , Києво-Святошинського району Київської області, по АДРЕСА_2 та підключеному до центральних комунікацій (водопостачання, водовідведения та електроенергії) у порядку та на умовах, передбачених відповідно цим та Основним договором.
За змістом пункту 12 вказаного договору цей договір діє до моменту укладення основного договору.
Таким чином, зважаючи на те, що за умовами попереднього договору сторони погодили, що попередній договір про укладення договору купівлі-продажу діє до моменту укладення основного договору, який, у свою чергу, має бути укладений до 30 червня 2021 року, проте до 30 червня 2021 року такий договір укладений не був, квартиру позивачу не передано, зобов`язання, встановлене попереднім договором, є припиненим на підставі закону, а отже спір між сторонами щодо розірвання попереднього договору та порушення прав позивача у зв`язку з цим відсутні, з огляду на що позов в цій частині задоволенню не підлягає.
В апеляційній скарзі відповідач як на обов`язкову підставу для скасування оскаржуваного рішення посилається на неналежність повідомлення ОСОБА_1 про розгляд даної справи.
Відповідно до частини третьої статті 376 ЦПК України підставами до скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині є порушення норм процесуального права, а саме, якщо справу (питання) розглянуто судом за відсутності будь-якого учасника справи, не повідомленого належним чином про дату, час і місце засідання суду (у разі якщо таке повідомлення є обов`язковим), якщо такий учасник справи обґрунтовує свою апеляційну скаргу такою підставою.
Обов`язок суду повідомити учасників справи про місце, дату і час судового засідання є реалізацією однієї з основних засад (принципів) цивільного судочинства - відкритості судового процесу. Невиконання (неналежне виконання) судом цього обов`язку призводить до порушення не лише права учасника справи бути повідомленим про місце, дату і час судового засідання, але й основних засад (принципів) цивільного судочинства. 
Розгляд справи в суді першої інстанції за відсутності учасника справи, якого не було повідомлено про місце, дату і час судового засідання, є обов`язковою та безумовною підставою для скасування судового рішення суду першої інстанції та ухвалення нового судового рішення судом апеляційної інстанції, якщо такий учасник справи обґрунтовує свою апеляційну скаргу такою підставою.
Постанова Верховного Суду від 18 квітня 2022 року у справі №522/18010/18 (провадження №61-13667сво21).
У матеріалах справи відсутні будь-які докази повідомлення ОСОБА_1 про призначене на 10 березня 2023 року судове засідання, хоча таке повідомлення є обов`язковим і апелянт обґрунтовує свою апеляційну скаргу такою підставою.
Щодо доводів позивача про порушення правил територіальної підсудності.
В апеляційній скарзі сторона відповідача зазначає, що судом першої інстанції порушено правила територіальної підсудності, оскільки відповідач зареєстрований за адресою: АДРЕСА_4 , що територіально відноситься до Дніпровського району м. Києва, а отже спір підсудний Дніпровському районному суду м. Києва. Вказує, що оскільки станом на день подання позову квартира АДРЕСА_5 , не існує, а сам будинок не побудований, тобто відсутній об`єкт нерухомості, що виключає наявність виключної підсудності для розгляду цієї цивільної справи.
Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором (частина перша статті 5 ЦПК України).
Відповідно до частини першої статті 30 ЦПК України позови, що виникають із приводу нерухомого майна, пред`являються за місцезнаходженням майна або основної його частини. Якщо пов`язані між собою позовні вимоги пред`явлені одночасно щодо декількох об`єктів нерухомого майна, спір розглядається за місцезнаходженням об`єкта, вартість якого є найвищою.
Згідно з роз`ясненнями, які викладені у пунктах 41, 42 постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 01 березня 2013 року №3 «Про деякі питання юрисдикції загальних судів та визначення підсудності цивільних справ» перелік позовів, для яких визначено виключну підсудність, є вичерпним і розширеному тлумаченню не підлягає. У разі конкуренції правил підсудності мають застосовуватися правила виключної підсудності.
Відповідно до частини першої статті 181 ЦК України до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.
Виключну підсудність встановлено для позовів, які виникають щодо нерухомого майна (частина перша статі 30 ЦПК України).
Згідно з положеннями статті 181 ЦК України до нерухомого майна належать: земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на них, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Наприклад, це позови про право власності на таке майно; про право володіння і користування ним (стаття 358 ЦК України); про поділ нерухомого майна, що є у спільній частковій власності та виділ частки із цього майна (статті 364, 367 ЦК України); про поділ нерухомого майна, що є у спільній сумісній власності та виділ частки із цього майна (статті 370, 372 ЦК України); про право користування нерухомим майном (визначення порядку користування ним); про право, яке виникло із договору найму жилого приміщення, оренди тощо; про визнання правочину з нерухомістю недійсним; про звернення стягнення на нерухоме майно - предмет іпотеки чи застави; розірвання договору оренди землі; стягнення орендної плати, якщо спір виник з приводу нерухомого майна; про усунення від права на спадкування та визначення додаткового строку для прийняття спадщини. Місцезнаходження нерухомого майна має бути підтверджено документально.
З аналізу логічної послідовності змін до формулювання положень процесуального законодавства щодо правил розгляду позовів за виключною підсудністю вбачається її спрямованість на визначення виключної підсудності в цілому для всіх спорів, які виникають у межах відповідних правовідносин у зв`язку з нерухомим майном, безвідносно до предмета конкретного спору.
Виключна підсудність застосовується до тих спорів, вимоги за якими стосуються нерухомого майна як безпосередньо, так і опосередковано, а спір може стосуватися як правового режиму нерухомого майна, так і інших прав та обов`язків, що пов`язані з нерухомим майном.
Словосполучення «з приводу нерухомого майна» необхідно розуміти таким чином, що правила виключної підсудності поширюються на будь-які спори, які стосуються прав та обов`язків, що пов`язані з нерухомим майном. У таких спорах нерухоме майно не обов`язково виступає як безпосередньо об`єкт спірного матеріального правовідношення.
Подібні правові висновки щодо застосування правил виключної підсудності спорів з приводу нерухомого майна викладено у постановах Верховного Суду від 09 вересня 2020 року у справі №910/6644/18, від 16 лютого 2021 року у справі № 911/2390/18, від 26 травня 2021 року у справі №506/33/19, від 02 лютого 2022 року у справі №185/8191/16-ц.
Велика Палата Верховного Суду в постанові від 07 липня 2020 року у справі №910/10647/18 дійшла таких висновків:
нерухоме майно є особливим об`єктом права власності, оскільки наділене специфічними рисами - сталий зв`язок із землею, особлива цінність, неможливість переміщення без знецінення та зміни її призначення;
майнове право на об`єкт нерухомості є складовою частиною такого майна, як об`єкта цивільних прав;
виключна підсудність застосовується до тих позовів, вимоги за якими стосуються нерухомого майна як безпосередньо, так і опосередковано, а спір може стосуватися як правового режиму нерухомого майна, так і інших прав та обов`язків, що пов`язані з нерухомим майном;
оскільки спір у справі виник з приводу об`єкта нерухомого майна, то спір щодо майнових прав на вказане майно мав би розглядатись судом за місцезнаходженням майна.
Матеріалами справи встановлено, що ОСОБА_3 звернулася до суду з позовом про розірвання попереднього договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 -Святошинського району Київської області по вул. Райдужна, №62, а також стягнення коштів, сплачених за придбання цієї квартири.
А отже, спір у даній справі опосередковано стосується нерухомого майна, а саме квартири АДРЕСА_7 .
Окрім того, згідно частини восьмої статті 28 ЦПК України позови, що виникають із договорів, у яких зазначено місце виконання або виконувати які через їх особливість можна тільки в певному місці, можуть пред`являтися також за місцем виконання цих договорів.
Тобто нормами процесуального права позивачу надано право за певних умов вибирати між судами, яким підсудна справа.
Аналіз зазначеного положення процесуального закону свідчить про те, що останнім передбачено дві окремі підстави для застосування правил альтернативної територіальної підсудності, а саме: якщо спір виник з договору, в якому визначено місце виконання, або якщо спір виник з договору, в якому не визначено місце його виконання, проте, з огляду на специфіку регламентованих ним договірних правовідносин, виконувати такий договір можливо лише в певному місці.
Водночас відповідно до частини першої статті 532 ЦК України місце виконання зобов`язання встановлюється у договорі.
Якщо місце виконання зобов`язання не встановлено у договорі, виконання провадиться:
1)                 за зобов`язанням про передання нерухомого майна - за місцезнаходженням цього майна;
2)                 за зобов`язанням про передання товару (майна), що виникає на підставі договору перевезення, - за місцем здавання товару (майна) перевізникові;
 
3)                 за зобов`язанням про передання товару (майна), що виникає на підставі інших правочинів, - за місцем виготовлення або зберігання товару (майна), якщо це місце було відоме кредиторові на момент виникнення зобов`язання;
4)                 за грошовим зобов`язанням - за місцем проживання кредитора, а якщо кредитором є юридична особа, - за її місцезнаходженням на момент виникнення зобов`язання. Якщо кредитор на момент виконання зобов`язання змінив місце проживання (місцезнаходження) і сповістив про це боржника, зобов`язання виконується за новим місцем проживання (місцезнаходженням) кредитора з віднесенням на кредитора всіх витрат, пов`язаних із зміною місця виконання;
5)                 за іншим зобов`язанням - за місцем проживання (місцезнаходженням) боржника.
Отже, правила статті 532 ЦК України застосовуються до зобов`язань, виконання яких з урахуванням їх особливостей можливе лише у певному місці. У разі якщо така особливість не визначена і не вбачається зі специфіки спірних відносин, то підсудність справи визначається за загальними правилами підсудності.
У попередньому договорі про укладення договору купівлі-продажу від 17 червня 2020 року сторонами окремо не встановлювалось місце виконання договору, а тому в силу вимог частини першої статті 532 ЦК України місцем виконання зобов`язання про передання нерухомого майна за вказаним договором є місцезнаходження цього майна, а саме: квартира АДРЕСА_3 , загальною площею 18,7 кв.м, у багатоквартирному житловому будинку, збудованому на земельній ділянці, площею 0,032 га, кадастровий номер 3222486200:03:007:5588, що знаходиться в АДРЕСА_2 , що територіально відноситься до Києво-Святошинського району Київської області, а отже справа підсудна Києво-Святошинському районному суду Київської області.
Таким чином, доводи апеляційної скарги в цій частині є необґрунтованими та такими, що не заслуговують на увагу суду.
Відповідно до статті 374 ЦК України суд апеляційної інстанції має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.
Наведені вище порушення норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права, є підставою для задоволення апеляційної скарги частково, скасування оскаржуваного рішення суду згідно з частиною третьою статті 376 ЦПК України та ухвалення нового рішення про задоволення позову частково. 
Відповідно до частини тринадцятої статті 141 ЦПК України якщо суд апеляційної або касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
Судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог (частина перша статті 141 ЦПК України).
Отже, з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_3 підлягає стягненню судовий збір за подання позовної заяви про стягнення коштів у розмірі 2 290,99 грн.
Керуючись статтями 367, 368, 374, 376, 381-384 ЦПК України, Київський апеляційний суд у складі колегії суддів, -
 
ПОСТАНОВИВ:
 
Апеляційну скаргу представника відповідача ОСОБА_1 - ОСОБА_2 - задовольнити частково.
Заочне рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від                        10 березня 2023 року - скасувати та ухвалити нове рішення.
Позов ОСОБА_3 до ОСОБА_1 про розірвання договору та стягнення коштів - задовольнити частково.
Стягнути з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_3 сплачений аванс у розмірі 229 099 (двісті двадцять дев`ять тисяч дев`яносто дев`ять) гривень 00 копійок.
В іншій частині позову - відмовити.
Стягнути з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_3 судовий збір за подання позовної заяви у розмірі 2 290,99 грн.
Позивач: ОСОБА_3 , РНОКПП: НОМЕР_1 , адреса: АДРЕСА_8 .
Відповідач: ОСОБА_1 , РНОКПП: НОМЕР_2 , адреса: АДРЕСА_9 . 
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з моменту її проголошення та може бути оскаржена протягом тридцяти днів до Верховного Суду шляхом подачі касаційної скарги до цього суду.

 
Головуючий                                                                                          В.В. Гуль

Судді                                                                                                       Ю.О. Матвієнко 

                                                                                                                 Я.С. Мельник