ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
 
20 березня 2024 року
м. Київ
 
справа № 303/5688/21
 
провадження № 61-16305св23
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Луспеника Д. Д.,
суддів: Гулейкова І. Ю., Гулька Б. І. (суддя-доповідач), Коломієць Г. В.,       Лідовця Р. А.,
 
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 ,
відповідачі: товариство з обмеженою відповідальністю «Діджи Фінанс», товариство з обмеженою відповідальністю «Міромір Груп», публічне акціонерне товариства «Дельта Банк», 
треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Шевченко Інна Леонтіївна, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Незнайко Євген Вікторович,
 
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційні скарги: 
 -  ОСОБА_1 на рішення Мукачівського міськрайонного суду Закарпатської області від 14 грудня 2021 року у складі судді Костя В. В. та постанову Закарпатського апеляційного суду від 13 вересня 2023 року у складі колегії суддів: Кондора Р. Ю.,Кожух О. А., Бисаги Т. Ю., 
 - товариства з обмеженою відповідальністю «Діджи Фінанс» на постанову Закарпатського апеляційного суду від 13 вересня 2023 року,
ВСТАНОВИВ:
1.            Описова частина 
Короткий зміст позовних вимог 
У липні 2021 року  ОСОБА_1  звернувся до суду з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю «Діджи Фінанс» (далі - ТОВ «Діджи Фінанс»), товариства з обмеженою відповідальністю «Міромір Груп» (далі - ТОВ «Міромір Груп»), публічного акціонерного товариства «Дельта Банк» (далі - ПАТ «Дельта Банк»), треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Шевченко І. Л., приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Незнайко Є. В., про визнання відсутності прав іпотекодержателя, визнання частково недійсним договору відступлення прав вимоги, скасування рішення про державну реєстрацію прав та обтяжень, визнання недійсним договору купівлі-продажу, витребування майна.
Позовна заява мотивована тим, що 27 вересня 2006 року між ним та акціонерним комерційним банком «ТАС-Комерцбанк» (далі - АКБ «ТАС-Комерцбанк»), правонаступником якого з 15 жовтня 2007 року є акціонерне товариство «Сведбанк» (далі - АТ «Сведбанк»), було укладено кредитний договір, згідно з умовами якого він отримав кредит у розмірі 133 тис. доларів США зі сплатою 14 % річних та кінцевим терміном повернення до 25 вересня 2016 року. 
Цього самого дня на забезпечення виконання вищевказаних кредитних зобов`язань між ним та банком було укладено договір іпотеки, відповідно до умов якого банку було передано в іпотеку належне йому нерухоме майно - нежиле приміщення № 1, площею 234 кв. м, що розташоване по АДРЕСА_1 . Вартість предмета іпотеки була визначена між ними у розмір 190 тис. доларів США, що на день укладення договору іпотеки еквівалентно 959 500 грн. Зазначений договір іпотеки було посвідчено 27 вересня 2006 року приватним нотаріусом Мукачівського міського нотаріального округу Ришкович О. В. за реєстровим № 3109.
25 травня 2012 року між АТ «Сведбанк» та ПАТ «Дельта Банк» було укладено договір купівлі-продажу прав вимоги за кредитами, відповідно до умов якого у порядку, обсязі та на умовах, визначених цим договором, АТ «Сведбанк» передало (відступило) ПАТ «Дельта Банк» права вимоги за кредитними та забезпечувальними договорами, у тому числі й за вищевказаними кредитним та іпотечним договорами від 27 вересня 2006 року, укладеними із ним.
Внаслідок невиконання ним умов кредитного договору станом на 09 липня 2015 року утворилася кредитна заборгованість у розмірі 3 059 186,62 грн. 
У серпні 2015 року ПАТ «Дельта Банк» пред`явило до нього позов про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом передачі його у власність банку, а він у січні 2016 року звернувся до суду із зустрічним позовом до ПАТ «Дельта Банк» про визнання кредитного договору недійсним.
Рішенням Мукачівського міськрайонного суду від 02 березня 2018 року у справі № 303/5143/15, залишеним без змін постановою Закарпатського апеляційного суду від 28 лютого 2019 року і постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 06 листопада 2020 року (провадження № 61-6645св19), у задоволенні позову ПАТ «Дельта Банк» та його зустрічного позову відмовлено.
02 вересня 2020 року ПАТ «Дельта Банк» уклало з ТОВ «Діджи Фінанс» договір № 2303/К1 про відступлення прав вимоги, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шевченко І. Л. за реєстровим № 1609, відповідно до умов якого банк відступив товариству право вимоги за кредитним та іпотечним договорами від 27 вересня 2006 року, укладеними із ним.
Позивач зазначав, що на момент посвідчення нотаріусом вищевказаного договору про відступлення прав вимоги від 02 вересня 2020 року запис про іпотеку нерухомого майна позичальника та іпотекодавця був відсутній. Посвідчивши цей договір, приватний нотаріус Шевченко І. Л. внесла 25 листопада 2020 року запис про іпотеку № 39368080 на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 55337471. Проте, підставою для реєстрації іпотеки вказала договір купівлі-продажу прав вимоги від 25 травня 2012 року, укладений між АТ «Сведбанк» та ПАТ «Дельта Банк».
Позивач вважав, що оскільки подані документи не давали можливості встановити набуття, зміну або припинення речових прав та їх обтяжень і мали місце суперечності між заявленими та зареєстрованими правами на нерухоме майно та обтяженнями, то нотаріусу належало відмовити у вчиненні реєстраційної дії. Здійснивши первинну реєстрацію іпотеки на користь ТОВ «Діджи Фінанс» на підставі договору від 25 травня 2012 року, укладеного між АТ «Сведбанк» та ПАТ «Дельта Банк», приватний нотаріус Шевченко І. Л. порушила вимоги статей 4, 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», статей. 4, 24 Закону України «Про іпотеку», статті 34 Закону України «Про нотаріат».
Крім того, 08 липня 2021 року згідно з інформації з Державного реєстру речових прав та їх обтяжень йому стало відомо про те, що 07 липня 2021 року ТОВ «Діджи Фінанс» звернуло стягнення на предмет іпотеки та у позасудовому порядку продало предмет іпотеки ТОВ «Міромір Груп» за 451 542 грн. Вказаний договір від 07 липня 2021 року було посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Незнайком Є. В. за реєстровим № 966.
Посвідчивши вищевказаний договір від 07 липня 2021 року, приватний нотаріус Незнайко Є. В. переніс запис про іпотеку № 42881924 на підставі договору купівлі-продажу прав вимоги від 25 травня 2012 року, що укладений між АТ «Сведбанк» та ПАТ «Дельта Банк». Одночасно з цим приватний нотаріус Незнайко Є. В. здійснив реєстрацію заборони на нерухоме майно, номер запису про обтяження: 42881975, дата: 27 вересня 2006 року, підстава для державної реєстрації: договір іпотеки, серія та номер: 3108, видавник: Ришкович О. В., підстава для внесення запису: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 59169620 від 08 липня 2021 року, іпотекодержатель: ТАС-Комерцбанк».
Позивач вважав, що приватний нотаріус Незнайко Є. В. порушив вимоги статей 34, 73 Закону України «Про нотаріат», оскільки зареєстрував заборону на нерухоме майно на підставі іпотечного договору, посвідченого 27 вересня 2006 року приватним нотаріусом Мукачівського міського нотаріального округу Ришкович О. В. за реєстровим № 3109.
Крім того, продаж предмета іпотеки був здійснений з порушенням вимог частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку» та умов договору іпотеки, оскільки його, як іпотекодавця, не було повідомлено за тридцять днів про намір продати предмет іпотеки, а тому продаж не був із ним погоджений, чим було порушено його право на першочергове придбання майна та на виконання зобов`язання у тридцятиденний строк.
Відповідно до звіту про незалежну оцінку нерухомого майна від 23 квітня 2021 року, складеного суб`єктом оціночної діяльності товариством з обмеженою відповідальністю «Експертні рішення» (далі - ТОВ «Експертні рішення»), вартість предмета іпотеки становила 451 542 грн. Позивач вважав, що зазначена вартість предмета іпотеки є явно заниженою. 
Позивач зазначав, що виникнення, перехід і припинення речових прав, до яких належить і право іпотеки, пов`язується законом із державною реєстрацією цих прав. Відомості про відступлення прав за іпотечним договором підлягають державній реєстрації (статті 182, 575, 640 ЦК України, статті 3, 4, 24 Закону України «Про іпотеку», статті 1, 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).
Виходячи з цього, іпотекодержателем може бути лише особа, яка є кредитором за основним зобов`язанням, тоді як на момент посвідчення договору від 02 вересня 2020 року про відступлення ПАТ «Дельта Банк» прав вимоги ТОВ «Діджи Фінанс» останнє не мало жодного судового рішення, яким би був установлений розмір боргового зобов`язання за кредитним договором, а наведені вище судові рішення у справі № 303/5143/15 припинили зобов`язання за кредитом.
Крім того, для відступлення прав за іпотечним договором необхідним є вчинення правочину в письмовій формі з нотаріальним посвідченням і державною реєстрацією. Чинність правочину залежить від факту реєстрації іпотеки як зобов`язання.
Таким вимогам закону договір від 02 вересня 2020 року про відступлення ПАТ «Дельта Банк» прав вимоги ТОВ «Діджи Фінанс» не відповідає. 
Порушення його прав полягає у тому, що його майном намагаються заволодіти особи, які не мають на це законних прав.
Позивач вважав, що ТОВ «Діджи Фінанс» не набуло прав іпотекодержателя, а визнання відсутності у нього права іпотекодержателя є належним і ефективним способом захисту його порушеного права.
Визнання недійсним правочину, на підставі якого проведено державну реєстрацію речового права, оскільки недійсний правочин не створює жодних юридичних наслідків, тягне скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію речового права та внесення до Державного реєстру речових прав запису про скасування рішення (стаття 216 ЦК України, статті 26, 31-1 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).
Тому належним і ефективним способом захисту його прав є скасування рішень приватних нотаріусів ОСОБА_2 і ОСОБА_3 про державну реєстрацію за ТОВ «Діджи Фінанс» прав та їх обтяжень.
Договір від 02 вересня 2020 року між ПАТ «Дельта Банк» і ТОВ «Діджи Фінанс» не встановлює обтяження речових прав на нерухоме майно, а договір між АТ «Сведбанк» і ПАТ «Дельта Банк» від 25 травня 2012 року купівлі-продажу прав вимоги за кредитами та забезпечувальними договорами не передбачав умови про внесення або поновлення запису про іпотеку чи заборону. Тому на підставі цих договорів не могли реєструватися іпотека та обтяження нерухомого майна.
Відповідно до статей 34, 73 Закону України «Про нотаріат» заборона на нерухоме майно може бути накладена нотаріусом за місцезнаходженням цього майна і лише на підставах, передбачених законом і конкретним переліком документів, до яких договір купівлі-продажу не належить. Тому приватний нотаріус Незнайко Є. В. не мав підстав для встановлення заборони на його нерухоме майно. Крім того, на момент вчинення приватним нотаріусом нотаріальних і реєстраційних дій АКБ «ТАС-Комерцбанк» був ліквідований, тому прийняте цим нотаріусом рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень незаконне.
Зазначав, що положення статті 38 Закону України «Про іпотеку» не містить обмежень щодо захисту порушеного права на придбання предмета іпотеки шляхом визнання договору купівлі-продажу недійсним.
Недодержання ТОВ «Діджи Фінанс» при відчуженні предмета іпотеки на користь ТОВ «Міромір Груп» правил щодо попередження іпотекодавця про наступне звернення стягнення на предмет іпотеки та продаж нерухомого майна за заниженою ціною у розмірі 451 542 грн є істотним порушенням його майнових прав як іпотекодавця.
Позивач вважав, що відсутність у продавця майна прав іпотекодержателя та дійсного грошового зобов`язання за кредитним договором, неповідомлення його, як іпотекодавця, про продаж майна, заниження вартості заставного майна, застосування позасудового способу звернення стягнення на предмет іпотеки, що не передбачений договором іпотеки (іпотечним застереженням), є підставами для визнання правочинів недійсними.
Крім того, право власності є непорушним, а власник управі витребувати своє майно із чужого незаконного володіння (стаття 41 Конституції України, статті 387, 388 ЦК України). Зважаючи на обставини, за яких ТОВ «Міромір Груп» набуло у власність предмет іпотеки, такий вибув із його власності поза його волею і підлягає витребуванню на його користь.
Посилаючись на викладене,  ОСОБА_1 просив суд:
 - визнати відсутність у ТОВ «Діджи Фінанс» прав іпотекодержателя за іпотечним договором від 27 вересня 2006 року, укладеним між ним та АКБ     «ТАС-Комерцбанк», посвідченим приватним нотаріусом Мукачівського міського нотаріального округу Ришкович О. В. за реєстровим № 3109, з наступними змінами та доповненнями, щодо вбудованих нежитлових приміщень, площею 268,2 кв. м, що розташовані по АДРЕСА_1 , приміщення 1;
 - визнати частково недійсним договір від 02 вересня 2020 року про відступлення прав вимоги, укладений між ПАТ «Дельта Банк» та ТОВ «Діджи Фінанс», посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шевченко І. Л. за реєстровим № 1609, у частині відступлення прав за договором іпотеки від 27 вересня 2006 року, укладеним між ним та АКБ  «ТАС-Комерцбанк», з наступними змінами та доповненнями;
 - скасувати рішення про державну реєстрацію прав та обтяжень, індексний номер 55337471, приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Шевченко І. Л. від 25 листопада 2020 року, 13:21:34, про державну реєстрацію іпотеки у Державному реєстрі іпотек за реєстраційним номером 39368080 (перенесений номер 4281924 на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 59169620 від 08 липня 2021 року, 12:33:18, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Незнайко Є. В.) щодо прав іпотекодержателя ТОВ «Діджи Фінанс» відносно вбудованих нежитлових приміщень, площею 268,2 кв. м, що розташовані по АДРЕСА_1 , приміщення 1, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2403615721000;
 - скасувати рішення про державну реєстрацію прав та обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 59169620 від 08 липня 2021 року, 12:33:18, приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Незнайка Є. В. про держану реєстрацію заборони на нерухоме майно у Єдиному реєстрі заборон відчуження об`єктів нерухомого майна за реєстраційним номером 42881975 щодо прав іпотекодержателя АКБ «ТАС-Комерцбанк» відносно вбудованих нежитлових приміщень, площею 268,2 кв. м, що розташовані по АДРЕСА_1 , приміщення 1, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2403615721000;
 - визнати недійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна від 07 липня 2021 року, укладений між ТОВ «Діджи Фінанс» та ТОВ «Міромір Груп», посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Незнайком Є. В. за реєстровим № 966;
 - витребувати від ТОВ «Міромір Груп» на його користь нерухоме майно: вбудовані нежитлові приміщення, площею 268,2 кв. м, що розташовані по АДРЕСА_1 , приміщення 1, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2403615721000.
Короткий зміст рішення суду першої інстанції 
Рішенням Мукачівського міськрайонного суду Закарпатської області від 14 грудня 2021 року у задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено. 
Відмовляючи у задоволені позову, суд першої інстанції виходив із того, що обтяження нерухомого майна позивача іпотекою було встановлене та зареєстроване належним чином, відповідний первинний запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно існував з 27 вересня 2006 року, тому підстав для визнання відсутності у ТОВ «Діджи Фінанс» прав іпотекодержателя відсутні. 
Укладений 02 вересня 2020 року договір між ПАТ «Дельта Банк» та ТОВ «Діджи Фінанс» про відступлення прав вимоги за кредитним і забезпечувальним договорами не порушує майнові права позивача. Крім того, позивач не ставив під сумнів наявність у ПАТ «Дельта Банк» прав іпотекодержателя на спірне нерухоме майно. 
Під час продажу ТОВ «Діджи Фінанс» предмета іпотеки ТОВ «Міромір Груп» права позивача, як іпотекодавця, не були порушені, оскільки вимоги закону про повідомлення його про звернення стягнення на предмет іпотеки були додержані. Крім того, у разі невиконання відповідної умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іпотекодавцем за відшкодування завданих збитків, а тому така обставина не є підставою для визнання правочину недійсним. Нерухоме майно було відчужене ТОВ «Діджи Фінанс» на підставі іпотечного застереження та відповідно до встановлених законом правил, а підстава позову щодо продажу предмета іпотеки без укладення із ним, як іпотекодавцем, окремого договору про такий продаж є безпідставним. 
Продаж майна за вартістю, яка не відповідає реальній, не є підставою для визнання правочину недійсним, а в разі наявності такої обставини іпотекодержатель несе перед іпотекодавцем майнову відповідальність у вигляді відшкодування різниці у вартості майна.
Відмова у визнанні недійсними оспорених договорів тягне і відмову у вимогах позову про скасування рішень про державну реєстрацію прав і обтяжень та про витребування майна на користь позивача.
Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції
Постановою Закарпатського апеляційного суду від 13 вересня 2023 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 задоволено частково. Рішення Мукачівського міськрайонного суду Закарпатської області від 14 грудня 2021 року у частині відмови у задоволенні позову ОСОБА_1 про визнання правочину недійсним та витребування майна з чужого незаконного володінняскасовано. Позов ОСОБА_1 у цій частині задоволено. 
Визнано договір купівлі-продажу нерухомого майна, укладений 07 липня 2021 року між ТОВ «Діджи Фінанс» та ТОВ «Міромір Груп», посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Незнайком Є. В. за реєстровим № 966, недійсним.
Витребувано на користь ОСОБА_1 із незаконного володіння ТОВ «Міромір Груп» вбудовані нежитлові приміщення № 1, площею 268,2 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2403615721000. 
У іншій частині рішення суду першої інстанції залишено без змін. Вирішено питання розподілу судових витрат. 
Постанова апеляційного суду мотивована тим, що у серпні 2015 року ПАТ «Дельта Банк», як кредитор та іпотекодержатель, пред`явило до ОСОБА_1 позов про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання права власності на нього у рахунок погашення боргу у сумі 3 059 186,62 грн за кредитним договором від 27 вересня 2006 року, в якому просило звернути стягнення на предмет іпотеки - нежиле приміщення під номером 1, яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (справа № 303/5143/15-ц). У січні 2016 року  ОСОБА_1 звернувся до суду із зустрічним позовом до ПАТ «Дельта Банк» про визнання кредитного договору від 27 вересня 2006 року недійсним.
Рішенням Мукачівського міськрайонного суду від 02 березня 2018 року у справі № 303/5143/15, залишеним без змін постановою Закарпатського апеляційного суду від 28 лютого 2019 року і постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 06 листопада 2020 року (провадження № 61-6645св19), у задоволенні позову ПАТ «Дельта Банк» та зустрічного позову  ОСОБА_1 відмовлено.
Водночас зазначеними судовим рішеннями встановлено, зокрема, що ПАТ «Дельта Банк» набув на підставі укладеного 25 травня 2012 року з АТ «Сведбанк» договору купівлі-продажу прав вимоги, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шевченко Д. Г. за реєстровим № 1306, право вимоги до ОСОБА_1 (прав нового кредитора та нового іпотекодержателя) за кредитним договором від 27 вересня 2006 року і забезпечувальним договором. Ця обставина, окрім того, що встановлена вказаними судовими рішеннями, визнавалася сторонами та не заперечувалася у справі № 303/5143/15, а тому не підлягає повторному доказуванню.
Таким чином, ПАТ «Дельта Банк» установленим порядком набуло прав нового кредитора та нового іпотекодержателя щодо ОСОБА_1 за відповідними договорами (було належним кредитором та іпотекодержателем) і будь-яких передбачених законом підстав для ревізії поза належним процесуальним порядком цих обставин, установлених чинними судовими рішеннями, немає. Відтак, немає й передбачених законом підстав ставити під сумнів наявність у ПАТ «Дельта Банк» вищевказаних прав нового кредитора та нового іпотекодержателя аж до моменту подальшого розпорядження цими правами.
За результатами проведеного 28 липня 2020 року електронного аукціону ПАТ «Дельта Банк» уклало 02 вересня 2020 року з ТОВ «Діджи Фінанс» договір № 2303/К1/1 про відступлення прав вимоги, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шевченко І. Л. за реєстровим № 1609.
Отже, ТОВ «Діджи Фінанс» набуло прав вимоги до ОСОБА_1 (прав нового кредитора та нового іпотекодержателя) за кредитним договором від 27 вересня 2006 року і за іпотечним договором від 27 вересня 2006 року. Фактичний розмір заборгованості за кредитним договором, право вимоги якої отримало ТОВ «Діджи Фінанс», становив 118 750,59 доларів США (сума кредиту, еквівалент 3 278 098,25 грн), 91 907,05 доларів США (проценти, еквівалент 2 537 085,04 грн), а разом - 210 657,64 доларів США (еквівалент 5 815 183,29 грн).
Такий розмір боргового зобов`язання ОСОБА_1 , яке існувало та продовжує існувати, був установлений договором від 02 вересня 2020 року № 2303/К1/1 про відступлення прав вимоги, тому ТОВ «Діджи Фінанс» не потребувалося судового рішення, яке б установлювало розмір боргового зобов`язання.
25 листопада 2020 року державний реєстратор - приватний нотаріус Шевченко І. Л. у зв`язку з укладенням договору від 02 вересня 2020 року № 2303/К1/1 про відступлення прав вимоги ТОВ «Діджи Фінанс» зареєстрував зміни в реєстраційному записі Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про іпотеку 3795631, первісна реєстрація якої існувала з 27 вересня 2006 року, щодо зміни іпотекодержателя з ПАТ «Дельта Банк» на ТОВ «Діджи Фінанс» на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 55337471, номер запису про іпотеку 39368080 (спеціальний розділ), що підтверджується наявними у матеріалах справи інформаційними довідками з державних реєстрів.
Ані договором купівлі-продажу прав вимоги, укладеним 25 травня 2012 року між АТ «Сведбанк» та ПАТ «Дельта Банк», ані договором про відступлення прав вимоги, укладеним 02 вересня 2020 року між ПАТ «Дельта Банк» та ТОВ «Діджи Фінанс», не вирішувалися питання щодо обтяження належного ОСОБА_1 нерухомого майна іпотекою та забороною відчуження, не встановлювалися такі обтяження, оскільки обтяження предмета іпотеки, що були встановлені іпотечним договором від 27 вересня 2006 року, існували та не припинялися з моменту їх первісної реєстрації і весь цей час іпотечний договір залишався чинним.
Обтяження предмета іпотеки не регулювалися договорами щодо переходу прав за кредитним та іпотечним договорами, натомість договори щодо переходу цих майнових прав слугували підставами для державної реєстрації переходу прав і змін щодо кожного наступного іпотекодержателя, який на підставі нотаріально посвідченого договору набував відповідних прав, що і здійснювалося послідовно приватними нотаріусами як державними реєстраторами відповідно до положень статті 182, статей 208, 209, 639 ЦК України, статей 4, 24 Закону України «Про іпотеку», статей 4, 5, 10, 12, 18, 26, 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Тому ТОВ «Діджи Фінанс» набуло прав іпотекодержателя за іпотечним договором від 27 вересня 2006 року, а доводи ОСОБА_1 про протилежне суперечать обставинам справи, спростовуються вищенаведеним. 
Зазначені вище правочини щодо відступлення прав вимоги за кредитним та іпотечним договорами не порушували прав боржника, іпотекодавця - ОСОБА_1 .
За загальним правилом застава нерухомого майна (іпотека) пов`язується із реальною наявністю забезпеченого нею зобов`язання, на виконання якого може бути звернено стягнення на предмет іпотеки, і лише у цьому розумінні має правове та практичне (економічне) значення.
Повідомленням-вимогою від 07 вересня 2020 року вих. № 4/з/лід ТОВ «Діджи Фінанс» повідомило ОСОБА_1 про набуття прав вимоги за кредитним та іпотечним договорами, зажадало від нього у 30-денний строк з моменту направлення повідомлення-вимоги усунути порушення умов кредитного договору шляхом сплати заборгованості у сумі 5 815 183,29 грн, визначеної станом на 02 вересня 2020 року. Попередило, що у разі невиконання вимоги ТОВ «Діджи Фінанс» зверне стягнення на предмет іпотеки: нежиле приміщення під номером            АДРЕСА_2 , шляхом продажу предмета іпотеки від свого імені або шляхом набуття права власності на предмет іпотеки.
Адресою ОСОБА_1 у цій вимозі була вказана: АДРЕСА_3 . Вимога фактично була відправлена 30 листопада 2020 року рекомендованим поштовим відправленням № 0500341268853 з повідомленням про вручення і була доставлена та вручена за цією адресою 10 грудня 2020 року, що підтверджується поштовими документами, а також підписом працівника пошти, рукописним записом «Кочетов» на рекомендованому поштовому повідомленні та даними відстеження поштового відправлення на офіційному веб-сайті «Укрпошти».
Оскільки борг за кредитним договором ОСОБА_1 не був сплачений, 07 липня 2021 року ТОВ «Діджи Фінанс» уклало з ТОВ «Міромір Груп» договір купівлі-продажу нерухомого майна, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Незнайком Є. В. за реєстровим № 966, на підставі якого у порядку реалізації прав іпотекодержателя за іпотечним договором від 27 вересня 2006 року, посвідченим приватним нотаріусом Мукачівського міського нотаріального округу Ришкович О. В. за реєстровим № 3108 (з наступними змінами і доповненнями), ТОВ «Діджи Фінанс» продало належний ОСОБА_1 предмет іпотеки - вбудоване нежитлове приміщення № 1, площею 268,20 кв. м, у будинку АДРЕСА_1 .
Право власності ТОВ «Міромір Груп» на набуте за вказаним договором нерухоме майно (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2403615721000) було 07 липня 2021 року зареєстровано державним реєстратором - приватним нотаріусом Незнайком Є. В.: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 59169620 від 08 липня 2021 року, номер запису про право власності 42882015, іпотека (номер запису про іпотеку 39368080 (спеціальний розділ) була 07 липня 2021 року погашена, що зафіксовано в інформаційних довідках із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 08 липня 2021 року № 264968068, № 264998112, від 02 лютого 2022 року № 297617069. 
Із припиненням іпотеки перестають існувати й правові підстави для пов`язаних із нею обтяжень відповідного нерухомого майна, заборон щодо нього, такі обтяження припиняються.
З огляду на вказані обставини є необґрунтованими доводи  ОСОБА_1 про порушення державним реєстратором - приватним нотаріусом Незнайком Є. В. вимог закону в частині державної реєстрації заборони відчуження нерухомого майна, яке з 07 липня 2021 року втратило статус предмета іпотеки.
Сторони іпотечного договору реалізували свої права, що передбачені положеннями пункту 3 частини першої статті 3, статті 6, частини першої статті 627, статті 629, частини першої статті 638 ЦК України, які регулюють правовідносини щодо порядку звернення стягнення на предмет іпотеки у випадку прийняття рішення іпотекодержателем про задоволення своїх вимог шляхом продажу предмета іпотеки будь-якій особі у певний конкретний спосіб, що не суперечить закону і засадам добросовісності та справедливості у цивільних відносинах.
Договором від 31 травня 2011 року № 3 про внесення змін і доповнень до іпотечного договору від 27 вересня 2006 року сторони доповнили іпотечний договір, зокрема, пунктом 12.4. щодо укладення окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя, у тому числі, задля продажу предмета іпотеки в порядку, встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку». Водночас пункт 12.3. іпотечного договору (іпотечне застереження), редакцію якого було дещо змінено, також залишився в договорі.
Ці умови договору іпотеки є обов`язковими для сторін. ТОВ «Діджи Фінанс» управі було прийняти рішення про задоволення своїх вимог шляхом продажу від свого імені предмета іпотеки будь-якій особі як на підставі чинного іпотечного застереження (пункт 12.3. договору), так і на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя (пункт 12.4. договору). Тому доводи ОСОБА_1 про недійсність договору купівлі-продажу від 07 липня 2021 року через те, що попередньо не укладався із ним окремий договір про задоволення вимог іпотекодержателя, безпідставні.
Попри певну некоректність процедури повідомлення боржника - іпотекодавця про порушення основного зобов`язання, пред`явлення до нього письмової вимоги про сплату боргу та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки в разі несплати боргу у встановлений строк, процедура повідомлення і звернення стягнення на предмет іпотеки після спливу вказаного вище строку з моменту одержання вимоги адресатом була виконана. З огляду на зазначення у кредитному та іпотечному договорах одночасно двох місць проживання і реєстрації ОСОБА_1 доцільним задля усунення будь-яких сумнівів щодо відповідного повідомлення було б його надіслання на обидві адреси, що, однак, не спростовує факту отримання позивачем повідомлення за однією з указаних у договорах адрес. Факт отримання документа належно підтверджений, кредитор не має обов`язку перевіряти належність певній особі підписів на поштових документах, доводи про неотримання позивачем документа врахуванню не підлягають.
Разом з цим, звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом його продажу у порядку позасудового врегулювання було проведене без дотримання інших вимог законодавства, з істотним порушенням прав іпотекодавця.
У силу положень статей 179, 181, 190, 316, 328, 509, 524, 533, 590, 632, 1054 ЦК України, положень статті 38 Закону України «Про іпотеку», обов`язкових для сторін іпотечного договору умов щодо позасудового врегулювання, беручи до уваги, що за рахунок предмета іпотеки повинні проводитися розрахунки за кредитним договором, перехід відповідно до закону права власності на нерухоме майно може відбуватися лише з належним визначенням вартості (ціни) такого майна, яка є істотною умовою при відчуженні майна, має ключове значення для іпотекодавця, боржника.
За загальним правилом ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін, водночас ціна нерухомого майна, яке є предметом іпотеки та право власності на яке переходить у порядку позасудового врегулювання, повинна бути реальною, відповідати рівню звичайних цін на аналогічне майно, що склалися на ринку на момент укладення договору щодо відчуження предмета іпотеки (частина перша, третя статті 632, стаття 655, частина перша статті 691 ЦК України, статті 37, 38 Закону України «Про іпотеку»).
Порядок встановлення ціни продажу предмета, оскільки така безпосередньо впливає саме на розрахунки за кредитним договором, має установлені законом особливості, які полягають у тому, що передусім ціна встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем, хоча може встановлюватися і на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, проте, в усякому разі на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна, що є гарантією захисту законних майнових прав боржника, іпотекодавця. Статтею 38 Закону України «Про іпотеку» визначені й інші істотні та обов`язкові аспекти розрахунків, що ґрунтуються на належному встановленні ціни предмета іпотеки: розподіл коштів від продажу предмета іпотеки; повернення іпотекодавцю решти виручки; складення іпотекодержателем, який реалізував предмет іпотеки, звіту про розподіл коштів від продажу предмета іпотеки та надіслання його, зокрема, іпотекодавцю, боржнику.
Сторони кредитних правовідносин, які виникли та виконувалися в іноземній валюті, скористалися своїм правом (зокрема, частиною другою статті 192, частиною другою статті 533 ЦК України) урегулювати свої іпотечні відносини відповідно до змісту основного зобов`язання, у тому числі із визначенням вартості предмета іпотеки у валютному еквіваленті: станом на 31 травня 2011 року сторони оцінили предмет іпотеки у 261 500 доларів США, що за офіційним курсом Національного банку України на день укладення цього договору становило в еквіваленті 2 084 311,90 грн.
З огляду на узгоджений сторонами принцип визначення вартості (ціни) предмета іпотеки, що не змінювався, усі подальші дії, що могли пов`язуватися з вартістю (ціною) предмета іпотеки та її врахуванням у розрахунках за основним зобов`язанням, повинні були вчинятися виходячи з відповідного співвідношення гривні і долара США (офіційного валютного курсу Національного банку України) на день вчинення таких дій.
25 травня 2012 року АТ «Сведбанк» продало ПАТ «Дельта Банк» право вимоги до ОСОБА_1 боргу за кредитним договором у розмірі 124 664,01 доларів США, який більш, ніж удвічі перекривався вартістю предмета іпотеки.
02 вересня 2020 року ПАТ «Дельта Банк» відступило ТОВ «Діджи Фінанс» право вимоги до ОСОБА_1 боргу за кредитним договором у розмірі 210 657,64 доларів США (еквівалент 5 815 183,29 грн), який більш, ніж на 50 тисяч доларів США перекривався вартістю предмета іпотеки.
07 липня 2021 року ТОВ «Діджи Фінанс» продало ТОВ «Міромір Груп» предмет іпотеки за 452 тис. грн, що на дату продажу за офіційним курсом Національного банку України становило 16 587,34 доларів США, тобто, у валютному виразі майже у 16 разів менше оціненої сторонами іпотечного договору вартості предмета іпотеки, а в гривневому виразі майже у 13 разів менше розміру боргу ОСОБА_1 . Тоді як оцінена сторонами іпотечного договору вартість предмета іпотеки (261 500 доларів США х 27,2497 = 7 125 796,55 грн) більш, ніж на 1,3 мільйона гривень перекривала борг за кредитним договором.
За таких обставин із боргу за кредитним договором у розмірі 5 815 183,29 грн продажем предмета іпотеки могло бути покрито лише 7,77 %, а решта 92,23 % (5 363 343,55 грн) боргу залишалася б не погашеною.
Апеляційний суд неодноразово роз`яснював сторонам право подати суду докази на підтвердження обставин, пов`язаних із оцінкою предмета іпотеки, із розрахунками між сторонами у зв`язку з відчуженням предмета іпотеки з наданням звіту про розподіл коштів, виручених від продажу, доказів відображення в бухгалтерському обліку руху коштів і зобов`язань за основним боргом, іпотекою тощо.
05 квітня 2023 року до апеляційного суду надійшов лист ТОВ «Діджи Фінанс» від 03 квітня 2023 року (без реєстраційного номера), підписаний директором товариства ОСОБА_4 , про те, що у зв`язку із задоволенням своїх вимог як іпотекодержателя шляхом продажу предмета іпотеки ТОВ «Міромір Груп» відповідно до статті 38 Закону України «Про іпотеку» за договором від 07 липня 2021 року, приймаючи до уваги чинність зазначеного договору на момент судового розгляду справи № 303/5688/21, ТОВ «Діджи Фінанс» повідомляє суд про відсутність майнових претензій до ОСОБА_1 на даний час. 
Інших документів по суті питання відповідачі апеляційному суду не надали. Разом з тим, зазначений лист не є належним, допустимим і достатнім доказом припинення кредитного зобов`язання ОСОБА_1 за договором від 27 вересня 2006 року, не є первинним бухгалтерським документом, не відображає жодної конкретної господарської операції, її офіційного обліку, не підписаний також і головним бухгалтером товариства. Лист жодним чином не може замінити обов`язковий відповідно до закону і не наданий ТОВ «Діджи Фінанс» звіт іпотекодержателя про розподіл коштів, виручених від продажу предмета іпотеки. Крім того, зміст листа не дозволяє зробити ствердний висновок про остаточну відсутність до ОСОБА_1 майнових претензій у зв`язку з правовідносинами, що виникли.
Продаж предмета іпотеки за вочевидь заниженою ціною не має в справі пояснення, окрім такого, що вартість предмета іпотеки була визначена суб`єктом оціночної діяльності та відповідає волі сторін договору купівлі-продажу, укладеного 07 липня 2021 року. Звіт ТОВ «Експертні рішення» про незалежну оцінку нерухомого майна від 23 квітня 2021 року, яким обґрунтована ціна проданого за договором від 07 липня 2021 року предмета іпотеки, також не був наданий судам першої та апеляційної інстанцій, тому підстави, з яких цим суб`єктом оціночної діяльності була визначена вартість нерухомого майна, не були доведені відповідачами до відома суду та учасників процесу, така вартість майна у справі належним документальним доказом не підтверджена, а доводи сторони позивача про її заниження не спростовані.
Твердження позивача про наявність у нього переважного права купівлі предмета іпотеки безпідставне, так як Закон України «Про іпотеку» для нього такого права не встановлює, на момент продажу він був власником нерухомого майна, а спосіб захисту його майнових прав у такому випадку лежить у площині врегулювання боргового (кредитного) зобов`язання, звільнення у зв`язку з цим належного йому майна від обтяжень, узгодження ціни продажу майна тощо у порядку, встановленому законом і договором.
У справі відсутні будь-які докази узгодження з ОСОБА_1 ціни продажу предмета іпотеки, повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця про ціну, за якою продається предмет іпотеки, іпотекодавець заперечує свою обізнаність щодо цього і його доводи нічим не спростовані. Тим часом, будучи обізнаним про таку ціну продажу належного йому майна, ОСОБА_1 управі був діяти з метою врегулювання заборгованості за кредитним договором виходячи саме з таких обставин, управі був сплатити кредитору борг виходячи з визначеної тим ціни предмета іпотеки, міг реалізувати своє право, передбачене пунктом 15 іпотечного договору, проте, був позбавлений такої можливості.
Висновком судової будівельно-технічної та оціночно-будівельної експертизи від 13 вересня 2022 року № 0036/2022, виконаної судовим експертом Павличем О. В. на замовлення ОСОБА_1 , ринкова вартість вбудованого нежитлового приміщення АДРЕСА_2 станом на 23 квітня 2021 року визначається у сумі 4 978 412 грн. Ця сума на день її визначення є еквівалентом 177 393,69 доларів США (4 978 412 грн : 28,0642). Отже, зазначена вартість більш, ніж у 10 разів перевищує як у валютному, так і в гривневому виразі ціну предмета іпотеки, визначену договором від 07 липня 2021 року. Наявність чи відсутність вищевказаного висновку судового експерта не впливає на суть установленого в справі сукупністю інших доказів і матеріалів, утім, висновок додатково ілюструє явну невідповідність установленої договором від 07 липня 2021 року ціни продажу предмета іпотеки реальній, звичайній ціні на цей вид майна.
У разі, якщо внаслідок продажу предмета іпотеки за ціною 452 тис. грн решта заборгованості ОСОБА_1 (5 363 343,55 грн або 196 824,28 доларів США на 07 липня 2021 року) списана, анульована, вважається погашеною (прощення боргу (стаття 605 ЦК України), то у ОСОБА_1 виникає податкове зобов`язання з бази нарахування, якою є сума прощеного боргу. У разі, якщо поза погашеною продажем іпотеки сумою кредитне зобов`язання залишається в обліку як невиконане (залишається решта боргу), ОСОБА_1 залишається і надалі зобов`язаним на суму, еквівалентну майже 200 тисячам доларів США. Залишаються і відповідні питання обліку зобов`язань, коштів, прибутку/збитку та оподаткування і у ТОВ «Діджи Фінанс». Утім, за такої явної невідповідності розміру боргу, право вимоги, якого набуло ТОВ «Діджи Фінанс», і ціни продажу предмета іпотеки офіційні відомості про дійсний рух і облік коштів і зобов`язань як наслідок договору, укладеного 07 липня 2021 року, суду не надані.
Такі обставини призвели одночасно до позбавлення ОСОБА_1 права власності на нерухоме майно значної вартості і при цьому до повної невизначеності щодо врегулювання кредитного зобов`язання як у цілому, так і щодо частини зобов`язання, тоді як дійсна вартість предмета іпотеки дозволяла з його продажем залежно від обґрунтовано визначеної реальної ціни майна розрахуватися за кредитним зобов`язанням повністю або, в усякому разі, за основною його частиною. Належні докази погашення за рахунок предмета іпотеки будь-якої частини кредитного зобов`язання відсутні, як відсутні й докази припинення кредитного зобов`язання із реалізацією предмета іпотеки.
Наведене (недобросовісні дії передовсім іпотекодержателя, зловживання правом, невиконання імперативних вимог закону, що пов`язуються з позасудовим врегулюванням, правова невизначеність щодо кредитного зобов`язання тощо) виключало по суті для іпотекодавця можливість застосування передбаченого статтею 38 Закону України «Про іпотеку» способу захисту порушеного права шляхом пред`явлення до іпотекодержателя вимоги про відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього. Такий спосіб захисту можливий, коли необхідні для цього параметри кредитного та іпотечного зобов`язань належно визначені, погашається конкретний борг чи визначена конкретно його частина, визначається та документально підтверджується залишок боргу, учасники спірних правовідносин діють загалом у межах закону та договору і спір стосується певних розбіжностей у ціні предмета іпотеки, яка визначалася загалом із додержанням установлених правил, тощо. У справі, що розглядається, цілком протилежні у відповідній частині обставини.
За встановлених обставин не є еквівалентними для власника предмета іпотеки вимога про відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього і вимоги про визнання недійсним укладеного фактично на шкоду йому правочину та витребування набутого на підставі такого правочину майна. Якщо визнання правочину недійсним і витребування майна від набувача поза сумнівом ефективно і швидко захищають порушені майнові права позивача, то вимога про відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього за обставин, коли вартість проданого майна покриває мізерну частину кредитного боргу і йдеться про кошти в усякому разі в розмірі понад 100 тисяч доларів США, навіть у разі її задоволення тягне значні ризики щодо реального, дійсного, у розумний строк захисту і поновлення майнових прав позичальника та власника предмета іпотеки.
Право вибору способу захисту права належить позивачеві. Як іпотекодавець і власник нерухомого майна, яке відчужене іпотекодержателем, ОСОБА_1 не може бути позбавлений права оспорити судовим порядком правочин, на підставі якого його позбавлено права власності, він є особою, майнових прав якої безпосередньо стосується такий правочин, тому пред`явлення ним вимоги про визнання правочину недійсним правомірне. Недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю (частина перша статті 216 ЦК України). Встановлений статтею 38 Закону України «Про іпотеку»  спосіб захисту за відповідних умов порушеного права не виключає можливості застосування інших способів захисту порушеного права, які є належними та ефективними за конкретних обставин, що виникають у спірних правовідносинах.
Договором купівлі-продажу нерухомого майна, укладеним 07 липня 2021 року між ТОВ «Діджи Фінанс» та ТОВ «Міромір Груп», посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Незнайком Є. В. за реєстровим № 966, явно, очевидно та істотно порушено майнові права та законні майнові інтереси ОСОБА_1 як позичальника за кредитним договором, власника предмета іпотеки та іпотекодавця. Позбавлення ОСОБА_1 у наведений вище спосіб права власності на нерухоме майно значної вартості, на предмет іпотеки є несправедливим, покладає на позичальника та іпотекодавця у відповідних зобов`язаннях непропорційний і надмірний тягар. Продаж предмета іпотеки за заниженою ціною є однією з підстав позову, обґрунтованість якої по суті знайшла своє підтвердження під час розгляду справи. Вимога про визнання цього договору недійсним як такого, що суперечить закону та істотно порушує права власника нерухомого майна, обґрунтована, доведена, правова позиція позивача в цій частині відповідачами в належний процесуальний спосіб не спростована, тому договір підлягає визнанню недійсним.
Із визнанням недійсним правочину, на підставі якого ТОВ «Міромір Груп» набуло у власність належне ОСОБА_1 нерухоме майно, перестає існувати правова підстава для набуття цим товариством права власності.
Спірне нерухоме майно вибуло з власності ОСОБА_1 поза його волею, на підставі правочину, вчиненого з порушенням вимог закону, який є недійсним. ТОВ «Діджи Фінанс» не мало права відчужувати предмет іпотеки з порушенням вимог закону та прав ОСОБА_1 . Укладення ОСОБА_1 іпотечного договору не може в даному випадку свідчити про його волевиявлення на відчуження нерухомого майна, позаяк іпотечний договір був спрямований на правомірне відчуження предмета іпотеки в разі наявності для того законних підстав.
У свою чергу ТОВ «Міромір Груп», будучи достеменно обізнаним про те, що купує саме предмет іпотеки і його вартість має істотне значення, набуваючи у власність нерухоме майно за вочевидь заниженою вартістю, яка явно не відповідає рівню ринкових цін на таке майно, виходячи з потреби діяти у цивільних відносинах добросовісно, розумно, з необхідною обачністю, не було позбавлене можливості перевірити вартість запропонованого до купівлі предмета іпотеки, з`ясувати дійсну вартість нерухомого майна як самостійно, так і з використанням фахової допомоги, тощо, чого не зробило.
Відтак, ТОВ «Міромір Груп» могло знати, що купує майно, відчужувати яке у силу імперативних норм закону за ціною, що не є реальною, явно не відповідає рівню звичайних цін на аналогічне майно, які склалися на ринку на момент укладення договору щодо відчуження предмета іпотеки, ТОВ «Діджи Фінанс» у дійсності не мало права. Перешкод для такої обізнаності ТОВ «Міромір Груп» не мало, поведінку покупця в договорі від 07 липня 2021 року не можна визнати добросовісною і розумною, тому це товариство не є добросовісним набувачем у розумінні частини 1 статті 388 ЦК України.
ОСОБА_1 не був стороною договору, укладеного 07 липня 2021 року між ТОВ «Діджи Фінанс» та ТОВ «Міромір Груп», і не перебуває в договірних відносинах із ТОВ «Міромір Груп», витребування нерухомого майна від цього товариства уможливлює відновлення права власності позивача на майно та державної реєстрації цього права.
Вимоги про визнання правочину недійсним і про витребування майна з чужого незаконного володіння загалом спрямовані на відновлення становища, яке існувало до порушення права, на забезпечення правової визначеності. Задоволення цих вимог є справедливим, відповідає вимогам закону та не може розглядатися як порушення прав ТОВ «Діджи Фінанс», оскільки за дотримання відповідних умов матиме наслідком відновлення як права власності ОСОБА_1 на нерухоме майно, так і права іпотеки ТОВ «Діджи Фінанс». Сторони не позбавлені права належним чином, з додержанням норм закону, умов договорів і взаємних майнових прав урегулювати свої відносини за згодою між собою, а в разі її недосягнення - судовим порядком. Не можна вважати порушеними і майнові права ТОВ «Міромір Груп», оскільки немає жодних перешкод для врегулювання відносин продавця та покупця нерухомого майна за договором від 07 липня 2021 року відповідно до умов договору, які вони узгодили між собою.
Короткий зміст вимог касаційних скарг 
У касаційній скарзі  ОСОБА_1 , посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить оскаржувані судові рішення у частині відмови у задоволені його позовних вимог скасувати й ухвалити в цій частині нове рішення, яким його позовні в цій частині задовольнити. 
У касаційній скарзі ТОВ «Діджи Фінанс», посилаючись на неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить оскаржувану постанову апеляційного суду у частині задоволення позовних вимог ОСОБА_1 скасувати, а рішення суду першої інстанції у цій частині залишити без змін.
Надходження касаційних скарг до суду касаційної інстанції 
Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 04 грудня 2023 року за касаційною скаргою ТОВ «Діджи Фінанс» на постанову Закарпатського апеляційного суду від 13 вересня 2023 рокувідкрито касаційне провадження у вищевказаній справі та витребувано її матеріали з Мукачівського міськрайонного суду Закарпатської області. Підставами касаційного оскарження зазначено пункти 1, 4 частини другої статті 389 ЦПК України. 
У грудні 2023 року справа надійшла до Верховного Суду.
Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 08 січня 2024 року за касаційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Мукачівського міськрайонного суду Закарпатської області від 14 грудня 2021 року та постанову Закарпатського апеляційного суду від 13 вересня 2023 року відкрито касаційне провадження у вищевказаній справі. Підставами касаційного оскарження зазначено пункти 1, 4 частини другої статті 389 ЦПК України.
Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 02 лютого 2024 року справу за позовом  ОСОБА_1 до ТОВ«Діджи Фінанс», ТОВ«Міромір Груп», ПАТ «Дельта Банк», треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Шевченко І. Л., приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Незнайко Є. В., про визнання відсутності прав іпотекодержателя, визнання частково недійсним договору відступлення прав вимоги, скасування рішення про державну реєстрацію прав та обтяжень, визнання недійсним договору купівлі-продажу, витребування майна, за касаційною скаргою  ОСОБА_1 на рішення Мукачівського міськрайонного суду Закарпатської області від 14 грудня 2021 року та постанову Закарпатського апеляційного суду від 13 вересня 2023 року і касаційною скаргою ТОВ «Діджи Фінанс» на постанову Закарпатського апеляційного суду від 13 вересня 2023 рокупризначено до судового розгляду.
Аргументи учасників справи
Доводи осіб, які подали касаційні скарги
Касаційна скарга ТОВ «Діджи Фінанс» мотивована тим, що апеляційний суд належним чином не дослідив усіх обставин справи, не врахував, що 31 травня 2011 року ОСОБА_1 (іпотекодавець) та АКБ «ТАС- Комерцбанк» (іпотекодержатель) у договорі про внесення змін № 3 до іпотечного договору від 27 вересня 2006 року обумовили у пункті 12.3.2. іпотечне застереження про те, що одним із способів задоволення вимог іпотекодержателя є продаж предмету іпотеки на підставі статті 38 Закону України «Про іпотеку», яке здійснюється шляхом продажу предмета іпотеки від імені іпотекодержателя будь-якій особі. Продаж предмета іпотеки здійснюється за ціною, що буде встановлена за згодою між сторонами або на підставі висновку суб`єкта оціночної діяльності. При цьому сторони домовилися, що суб`єкт оціночної діяльності визначається іпотекодержателем. Отже, позивач сам погодив умову здійснення оцінки предмету іпотеки у разі звернення стягнення іпотекодержателем у порядку статті 38 Закону України «Про іпотеку». Тому ТОВ «Діджи Фінанс» саме з дотриманням вимог статті 38 Закону України «Про іпотеку» було здійснено продаж предмету іпотеки ТОВ«Міромір Груп» на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, а саме: звіту про незалежну оцінку суб`єктом оціночної діяльності ТОВ «Експертні рішення» від 23 квітня 2021 року. Апеляційний суд зробив помилковий висновок про необхідність узгодження ціни продажу предмета іпотеки з позивачем, оскільки підписані останнім умови договору іпотеки і положення статті 38 Закону України «Про іпотеку» визначають альтернативний варіант - визначення ціни на підставі висновку суб`єкта оціночної діяльності. При цьому вищезазначена оцінка суб`єкта оціночної діяльності ТОВ «Експертні рішення» від 23 квітня 2021 року ніким не була оскаржена у встановленому законом порядку та є дійсною на цей час. 
Крім того, у частинах першій, третій статті 623 ЦК України визначено, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни в договорі після його виконання не допускається. 
Отже, між ТОВ «Діджи Фінанс» та ТОВ«Міромір Груп» було досягнуто всіх істотних умов, у тому числі і щодо ціни договору купівлі-продажу предмета іпотеки, з врахуванням вимог статті 38 Закону України «Про іпотеку» щодо визначення ціни суб`єктом оціночної діяльності та згідно з визначених умов договору іпотеки. Судом апеляційної інстанції невірно застосовані норми матеріального права (статті 631, 655, 692 ЦК України, статті 38 Закону України «Про іпотеку») щодо порядку визначення ціни предмета іпотеки при його продажі, а наведені судом розрахунки, які взагалі знаходяться поза межами судової компетенції та не можуть спростувати звіт суб`єкта оціночної діяльності, здійснений на дату укладення оспорюваного договору купівлі-продажу. У жодній застосованій апеляційним судом правовій нормі не визначено законодавчого обов`язку здійснювати ТОВ «Діджи Фінанс» оцінку предмету іпотеки при його продажі до валютного еквіваленту, у тому числі з врахуванням оцінки предмета іпотеки, що здійснювалася при укладенні договору іпотеки у 2006 році, оскільки зі спливом часу та наявністю певних факторів впливу, ціна на нерухомість не може бути такою, що була визначена 15 років тому. Таким чином, висновки апеляційного суду ґрунтуються на припущеннях та не мають законодавчого підтвердження порушення ТОВ «Діджи Фінанс» та ТОВ «Міромір Груп» норм чинного законодавства України для визнання оспорюваного договору купівлі-продажу іпотечного майна недійсним у порядку статей 203, 215 ЦК України.
Крім того, апеляційний суд не звернув уваги на те, що порушення вимог статті 38 Закону України «Про іпотеку» передбачає відповідальність відшкодування збитків у вигляді різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього, однак ні в якому разі не визнання правочину недійсним. Зазначене узгоджується із правовими висновками Верховного Суду у постанові від 03 лютого 2021 рокуу справі № 278/3367/19, провадження № 61-13586св20, та Великої Палати Верховного Суду у постанові від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17, провадження № 14-711цс19. 
Апеляційний суд безпідставно зазначив про необхідність підписання листа ТОВ «Діджи Фінанс» щодо відсутності майнових претензій до боржника у разі задоволення вимог кредитора у порядку статті 38 Закону України «Про іпотеку» не лише керівником, а і бухгалтером, оскільки такий висновок нормативно не обґрунтований і може бути підставою для визнання недійсним оспорюваного договору купівлі-продажу.
Позивач, отримавши повідомлення-вимогу, не відреагував на неї протягом 30 календарних днів з дня її отримання. Не виявив наміру щодо врегулювання своєї заборгованості за кредитним договором, маючи при цьому повідомлення, що предмет іпотеки може бути проданий у порядку статті 38 Закону України «Про іпотеки» за ціною, що буде визначена суб`єктом оціночної діяльності згідно умов пункту 12.3.2 договору іпотеки, який ним узгоджений та підписаний. Отже, а ні норми Закону України «Про іпотеку», а ні умови договору іпотеки невизначають обов`язку узгоджувати з боржником/позивачем ціну продажу предмету іпотеки, у зв`язку з чим висновок апеляційного суду щодо обов`язкового узгодження ціни продажу предмета нерухомості з боржником/позивачем зроблений судом апеляційної інстанції з порушенням норм матеріального права, а саме: статей 35, 38 Закону України «Про іпотеку» та не узгоджується з умовами договору іпотеки.
Апеляційний суд зазначив про недобросовісність ТОВ «Міромір Груп», вказавши, що останнє могло знати про купівлю предмету іпотеки за заниженою ціною. Разом з тим, у статті 388 ЦК України передбачені виключні випадки, коли майно може бути витребуване у добросовісного набувача, яким є ТОВ«Міромір Груп». 
ТОВ«Міромір Груп» придбало майно за ціною, яка визначена суб`єктом оціночної діяльності з дотриманням умов договору іпотеки та вимог статті 38 Закону України «Про іпотеку», тому в його діях не було недоброчесності і товариство є добросовісним набувачем майна. У зв`язку з цим у позивача відсутні правові підстави для витребування майна, а висновки апеляційного суду про протилежне не ґрунтується на належних та допустимих доказах у справі.
Касаційна скарга ОСОБА_1 мотивована тим, що суди попередніх інстанцій у частині відмови у задоволенні його позовних вимог дійшли помилкових висновків, оскільки не врахували відповідних правових позицій Верховного Суду та Великої Палати Верховного Суду. Так, відступлення права вимоги може здійснюватися лише відносно дійсної вимоги, що існувала на момент переходу цих прав. Межі обсягу прав, що переходять до нового кредитора, можуть встановлюватися законом і договором, на підставі якого здійснюється перехід права. Обсяг і зміст прав, які переходять до нового кредитора, є істотними умовами цього договору. Судами встановлено, рішенням Мукачівського міськрайонного суду від 02 березня 2018 року у справі № 303/5143/15, залишеним без змін постановою Закарпатського апеляційного суду від 28 лютого 2019 року і постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 06 листопада 2020 року (провадження № 61-6645св19), у задоволенні позову ПАТ «Дельта Банк» та його зустрічного позову відмовлено. З огляду на викладене та зважаючи на те, що необхідною умовою для відступлення права вимоги є існування самого зобов`язання, за яким відступається право, то договір про відступлення прав вимоги, укладений 02 вересня 2020 року між ПАТ «Дельта Банк» та ТОВ «Діджи Фінанс», не відповідає положенням статей 512, 514 ЦК України. Отже, враховуючи відсутність дійсного зобов`язання за кредитним договором, допущені порушення державними реєстраторами під час посвідчення зміни іпотеки, ТОВ «Діджи Фінанс» не набуло статусу іпотекодержателя. 
Зазначає, що зі змісту договору про відступлення права вимоги, укладеного 02 вересня 2020 року між ПАТ «Дельта Банк» та ТОВ «Діджи Фінанс», вбачається, що він не встановлює обтяження речових прав на нерухоме майно. Пунктом 15 вказаного договору, передбачено що сторони домовились, що усі витрати пов`язані із укладенням та посвідченням цього договору, а також внесенням змін до державних реєстрів, покладається на нового кредитора. Натомість приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шевченко І. Л. як на підставу реєстрації зміни іпотеки зазначено договір купівлі-продажу прав вимоги від 25 травня 2012 року за реєстровим № 1306, який укладений між АТ «Сведбанк» та ПАТ «Дельта Банк». Водночас в умовах вказаного договору від 25 травня 2012 року не передбачена умова про внесення та/або поновлення запису про іпотеки/заборони тощо. У Державному реєстрі іпотек підставою для виникнення речового права зазначені договір купівлі-продажу прав вимоги від 25 травня 2012 року, укладений між АТ «Сведбанк» та ПАТ «Дельта Банк», серія та номер: 1306, виданий 25 травня 2012 року, видавник: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Шевченко Д. Г. При тому що приватний нотаріус Шевченко І. Л. здійснювала посвідчення договору про відступлення прав вимоги 02 вересня 2020 року між ПАТ «Дельта Банк» та ТОВ «Діджи Фінанс», а договір іпотеки як підставу не зазначено. Відсутні відомості про відповідне рішення державного реєстратора про внесення змін до записів про обтяження, реєстраційний номер, дата і час реєстрації заяви, на підставі якої проводиться державна реєстрація прав. Спірні договори, що зазначені у реєстрі як підстава обтяження, взагалі не містять відомостей щодо об`єкта речового права (предмета іпотеки) та іпотекодавця ОСОБА_1 та іпотекодержателя ТОВ «Діджи Фінанс». Отже,у зв`язку з відсутністю прав та обов`язків іпотекодержателя спірного майна, без державної реєстрації такого права, посвідчення договору відступлення прав вимоги за договором іпотеки, внесення підстави запису про іпотеку, договір купівлі-продажу від 02 вересня 2020 року, укладений між ПАТ «Дельта Банк» та ТОВ «Діджи Фінанс» підлягає визнанню частково недійсним.
Вказує, що на момент посвідчення нотаріусом вищевказаного договору про відступлення прав вимоги від 02 вересня 2020 року запис про іпотеку нерухомого майна позичальника та іпотекодавця був відсутній. Посвідчивши цей договір, приватний нотаріус Шевченко І. Л. внесла 25 листопада 2020 року запис про іпотеку № 39368080 на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 55337471. Проте, підставою для реєстрації іпотеки вказала договір купівлі-продажу прав вимоги від 25 травня 2012 року, укладений між АТ «Сведбанк» та ПАТ «Дельта Банк».
Оскільки подані документи не давали можливості встановити набуття, зміну або припинення речових прав та їх обтяжень і мали місце суперечності між заявленими та зареєстрованими правами на нерухоме майно та обтяженнями, то нотаріусу належало відмовити у вчиненні реєстраційної дії. Здійснивши первинну реєстрацію іпотеки на користь ТОВ «Діджи Фінанс» на підставі договору від 25 травня 2012 року, укладеного між АТ «Сведбанк» та ПАТ «Дельта Банк», приватний нотаріус Шевченко І. Л. порушила вимоги статей 4, 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», статей 4, 24 Закону України «Про іпотеку», статті 34 Закону України «Про нотаріат». Крім того, 07 липня 2021 року ТОВ «Діджи Фінанс» звернуло стягнення на предмет іпотеки та у позасудовому порядку продало предмет іпотеки ТОВ «Міромір Груп» за 451 542 грн. Вказаний договір від 07 липня 2021 року було посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Незнайком Є. В. за реєстровим № 966. Посвідчивши вищевказаний договір від 07 липня 2021 року, приватний нотаріус Незнайко Є. В. переніс запис про іпотеку № 42881924 на підставі договору купівлі-продажу прав вимоги від 25 травня 2012 року, що укладений між АТ «Сведбанк» та ПАТ «Дельта Банк». Одночасно з цим приватний нотаріус Незнайко Є. В. здійснив і реєстрацію заборони на нерухоме майно, номер запису про обтяження: 42881975, дата: 27 вересня 2006 року, підстава для державної реєстрації: договір іпотеки, серія та номер: 3108, видавник: Ришкович О. В., підстава для внесення запису: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 59169620 від 08 липня 2021 року, іпотекодержатель: ТАС-Комерцбанк». Отже, приватний нотаріус Незнайко Є. В. порушив вимоги статей 34, 73 Закону України «Про нотаріат», оскільки зареєстрував заборону на нерухоме майно на підставі іпотечного договору, посвідченого 27 вересня 2006 року приватним нотаріусом Мукачівського міського нотаріального округу Ришкович О. В. за реєстровим № 3109. 
Доводи осіб, які подали відзиви на касаційні скарги
У січні 2024 року до Верховного Суду надійшов відзив і доповнення до відзиву представника  ОСОБА_1 - ОСОБА_5  на касаційну скаргу ТОВ «Діджи Фінанс», в якому зазначено, що оскаржувана постанова апеляційного суду в частині задоволених позовних вимог є законною та обґрунтованою, а доводи касаційної скарги ТОВ «Діджи Фінанс» у цій частині - безпідставними. Зазначено, що ТОВ «Діджи Фінанс» не було дотримано вимог положень статей 35, 38 Закону України «Про іпотеку», зокрема, ОСОБА_1 , як іпотекодавця, не було повідомлено за тридцять днів про намір продати предмет іпотеки, а надіслана 30 листопада 2020 року повідомлення-вимога було направлено на невірну адресу іпотекодавця. При цьому у вказаному повідомлені-вимозі не було зазначено про ціну, за якою буде відчужено предмет іпотеки. Наданий ТОВ «Діджи Фінанс» звіт ТОВ «Експертні рішення» про незалежну оцінку нерухомого майна від 23 квітня 2021 року, яким обґрунтована ціна проданого за договором від 07 липня 2021 року предмета іпотеки, є необґрунтований. Крім того, оцінка майна здійснена за заниженою вартістю, про що свідчить висновок судової будівельно-технічної та оціночно-будівельної експертизи від 13 вересня 2022 року № 0036/2022, виконаної судовим експертом Павличем О. В. на замовлення ОСОБА_1 , згідно з яким ринкова вартість іпотечного майна визначається у сумі 4 978 412 грн. 
Крім того, ТОВ «Діджи Фінанс», як іпотекодержатель, у порушення вимог частини сьомої статті 38 Закону України «Про іпотеку» не надіслало іпотекодавцю - ОСОБА_1 звіт про розподіл коштів від продажу предмета іпотеки. 
Судами не враховано, що пунктом 7 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі - Порядок державної реєстрації прав № 1127), передбачено подання заявником державному реєстратору виключно оригіналів необхідних документів або дублікату. Саме на підставі оригіналу документа або його дублікату здійснюється державна реєстрація права власності на нерухоме майно. Натомість державним реєстратором проведену державну реєстрацію права власності за ТОВ «Міромір Груп» на підставі копії іпотечного договору, що прямо суперечить вищевказаним положенням Порядку державної реєстрації прав № 1127 та статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», що є підставою для відмови у державній реєстрації речових прав. Таки чином, приватний нотаріус Незнайко Є. В., отримавши лише заяву про реєстрацію права власності за ТОВ «Міромір Груп» без необхідних інших документів, які визначені Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та Порядку державної реєстрації прав № 1127 для реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, здійснив незаконне відчуження предмету іпотеки та провів неправомірну реєстрацію іпотеки. 
У січні 2024 року до Верховного Суду надійшов відзив ТОВ «Діджи Фінанс» на касаційну скаргу ОСОБА_1 , в якому зазначено, що ОСОБА_1 у своїй касаційній скарзі вказує, що моментом виникнення права вимоги за іпотечним договором чинне законодавство пов`язує із фактом державної реєстрації іпотеки в порядку, визначеному законодавством України. Тому виникнення прав у нового іпотекодержателя за договором іпотеки може відбутися лише після нотаріального посвідчення правочину про відступлення прав за іпотечним договором, а також державної реєстрації прав на нерухоме майно. Вказані висновки позивача є помилковими, оскільки обтяження спірного нерухомого майна приватними нотаріусами не вносилися як нове, а переносилося вже існуюче обтяження, яке зареєстроване на підставі іпотечного договору від 27 вересня 2006 року. Посилання позивача на відсутність нотаріальної дії при внесені до Реєстру іпотек щодо іпотекодержателя є безпідставними, так як не ґрунтуються на вимогах законодавства України. Отже, запис про іпотеку щодо спірного майна існував з 27 вересня 2006 року, а позивачем не доведено відсутності запису про іпотеку станом на 02 вересня 2020 року, чи виключення його з відповідних реєстрів. Таким чином, відповідачем не спростовано презумпцію правомірності іпотечного договору від 27 вересня 2006 року, а тому всі права, набуті сторонами правочину за цим договором, повинні здійснюватися, а створені обов`язки виконуватися. Позивачем не доведено належними та допустимими доказами відсутність прав у ПАТ «Дельта Банк» на момент укладення з ТОВ «Діджи Фінанс» договору про відступлення прав вимоги за кредитним договором та іпотечним договором. Тому відсутні підстави для визнання частково недійсним договору від 02 вересня 2020 року про відступлення прав вимоги, укладеного між ПАТ «Дельта Банк» та ТОВ «Діджи Фінанс». При реєстрації права власності за ТОВ «Міромір Груп» у державному реєстрі речових прав на спірне нерухоме майно приватний нотаріус           Незнайко Є. В. не вносив нові відомості (заборон/обтяження), а переніс вже існуючі відомості (заборон/обтяження) з відповідних реєстрів. 
18 березня 2024 року до Верховного Суду надійшли пояснення у справі ТОВ «Діджи Фінанс».Разом з тим, відповідно до частини першої статті 174 ЦПК України при розгляді справи судом у порядку позовного провадження учасники справи викладають письмово свої вимоги, заперечення, аргументи, пояснення та міркування щодо предмета спору виключно у заявах по суті справи, визначених цим Кодексом. За змістом статей 392-395 ЦПК України заявами по суті справи в суді касаційної інстанції є саме касаційна скарга та відзив на касаційну скаргу. Отже, подані до Верховного Суду пояснення у справі ТОВ «Діджи Фінанс» підлягаютьзалишенню без розгляду (див.: постанови Великої Палати Верховного Суду: від 25 січня 2022 року у справі № 761/16124/15-ц, провадження № 14-184цс20; від 14 грудня 2022 року у справа № 477/2330/18, провадження № 14-31цс22).
19 березня 2024 року до Верховного Суду надійшло клопотання представника  ОСОБА_1 - ОСОБА_5 про відкладення судового розгляду справи, посилаючись на необхідність у надані пояснень сторін у судовому засіданні. Тому просить викликати у судове засідання учасників справи.
Зазначене клопотання не підлягає задоволенню, так як при призначені справи до розгляду в ухвалі від 02 лютого 2024 року колегія суддів Першої судової палати Касаційний цивільний суд у складі Верховного Суду ухвалила, що справа розглядатиметься в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи, навівши відповідні мотиви. Учасники справи подали відзиви на касаційні скарги. Колегії суддів Першої судової палати Касаційний цивільний суд у складі Верховного Суду не знаходить підстав для виклику сторін у судове засідання. Крім того, справа уже призначалася до розгляду на 21 лютого 2024 року і відповідні клопотання не заявлялися, інших процесуальних звернень Верховного Суду не надходило. 
Фактичні обставини справи, встановлені судами
27 вересня 2006 року між АКБ «ТАС-Комерцбанк», правонаступником якого з 15 жовтня 2007 року є АТ «Сведбанк», та ОСОБА_1 укладено кредитний договір, згідно з умовами якого останній отримав кредит у розмірі 133 тис. доларів США зі сплатою 14 % річних та кінцевим терміном повернення до 25 вересня 2016 року (т. 1, а. с. 17-23). 
03 серпня 2007 року сторони уклали додаткову угоду до кредитного договору від 27 вересня 2006 року, якою уточнили платіжні та ідентифікуючі реквізити (т. 1, а. с. 24).
11 січня 2008 року АТ «Сведбанк» та ОСОБА_1 уклали додаткову угоду № 2 до кредитного договору від 27 вересня 2006 року, якою зменшили процентну ставку за кредитом до 13,5 % річних та уточнили порядок сплати за кредитом (т. 1, а. с. 25).
У всіх цих правочинах адресою місця проживання ОСОБА_1 зазначено: АДРЕСА_4 .
31 грудня 2008 року АТ «Сведбанк» і ОСОБА_1 уклали договір № 3 про внесення змін і доповнень до кредитного договору від 27 вересня 2006 року, яким уточнили порядок сплати за кредитом (т. 1, а. с. 26). У цьому правочині адресою місця проживання ОСОБА_1 зазначено: у преамбулі - АДРЕСА_5 ; у підписних реквізитах - АДРЕСА_4 .
30 травня 2011 року АТ «Сведбанк» та ОСОБА_1 уклали договір № 4 про внесення змін і доповнень до кредитного договору від 27 вересня 2006 року, яким виклали кредитний договір у новій редакції, а саме: адресу ОСОБА_1 було зазначено: у преамбулі - АДРЕСА_5 («мешкає за адресою»); у підписних реквізитах - АДРЕСА_4 («місце реєстрації») (т. 1, а. с. 27-35).
30 травня 2011 року АТ «Сведбанк» та ОСОБА_1 уклали договір № 5 про внесення змін і доповнень до кредитного договору від 27 вересня 2006 року, яким встановили на цю дату розмір строкової заборгованості за кредитом у сумі 125 148,74 доларів США та збільшили строк кредитування до 25 вересня 2031 року (т. 1, а. с. 36-37). У цьому правочині місцем фактичного проживання ОСОБА_1 зазначено одночасно: АДРЕСА_5 та АДРЕСА_4 , а адресою реєстрації - АДРЕСА_5 .
27 вересня 2006 року на забезпечення виконання вищевказаних кредитних зобов`язань між  ОСОБА_1 та АКБ «ТАС-Комерцбанк», правонаступником якого з 15 жовтня 2007 року є АТ «Сведбанк», укладено іпотечний договір, відповідно до умов якого банку передано в іпотеку належне ОСОБА_1 нерухоме майно - нежиле приміщення № 1, площею 234 кв. м, що розташоване по АДРЕСА_1 . Вказаний договір посвідчено 27 вересня 2006 року приватним нотаріусом Мукачівського міського нотаріального округу Ришкович О. В. за реєстровим № 3108. У зв`язку з посвідченням цього договору приватний нотаріус Ришкович О. В. наклала заборону відчуження зазначеного у договорі нерухомого майна до припинення іпотечного договору, заборону зареєстровано за № 3109 (т. 1, а. с. 38-38).
Сторони іпотечного договору узгодили оцінку предмета іпотеки у розмірі 190 тис. доларів США, що за курсом Національного банку України на день укладення договору еквівалентно 959 500 грн (пункт 5 договору). Умови договору щодо звернення стягнення на предмет іпотеки передбачали, зокрема, таке: 
 - при настанні підстав для звернення стягнення на предмет іпотеки, зазначених у першому абзаці пункту 11 договору, іпотекодержатель надсилає позичальнику та іпотекодавцю письмову вимогу про усунення порушення основного зобов`язання у не менш ніж 30-денний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання вимоги; якщо протягом установленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, банк управі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до умов цього договору (пункт 11);
 - за вибором іпотекодержателя застосовується, зокрема, спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки та задоволення вимог іпотекодержателя:
 - згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя, укладеним шляхом здійснення застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, яке викладене в підпунктах 12.3.1., 12.3.2. цього пункту договору (підпункт 12.3. пункту 12);
 - задоволення вимог здійснюється шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку», що є підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки; предмет іпотеки набувається у власність … за оцінкою, визначеною сертифікованим суб`єктом оціночної діяльності; … кандидатура незалежного експерта - суб`єкта оціночної діяльності визначається іпотекодержателем; експерт повинен використовувати всі методи оцінки, які будуть передбачені діючим законодавством на момент оцінки;
 - якщо фактичний розмір заборгованості іпотекодавця за основним зобов`язанням менший за вартість, вказану у висновку незалежного експерта - суб`єкта оціночної діяльності, іпотекодержатель перераховує різницю на рахунок іпотекодавця протягом 60 банківських днів з моменту набуття у власність предмета іпотеки (підпункт 12.3.1. пункту 12);
 - продажу іпотекодержателем від свого імені предмета іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку», за ціною, що буде встановлена відповідно до висновку незалежного експерта - суб`єкта оціночної діяльності (підпункт 12.3.2. пункту 12);
 - взаємовідносини сторін, не передбачені цим договором, регулюються ЦК України, Законом України «Про іпотеку», чинним законодавством (пункт 13);
 - у випадку задоволення вимог іпотекодержателя шляхом сплати боргу за основним зобов`язанням … або за рахунок предмета іпотеки до іпотекодавця переходять права кредитора по основному зобов`язанню (пункт 15).
11 січня 2008 року АТ «Сведбанк», як правонаступник АКБ «ТАС-Комерцбанк», і ОСОБА_1 уклали додаткову угоду № 1 до іпотечного договору від 27 вересня 2006 року, посвідчену 11 січня 2008 року приватним нотаріусом Мукачівського міського нотаріального округу Ришкович О. В. за реєстровим № 69, якою виклали у новій редакції пункт 1 іпотечного договору та узгодили, зокрема, що іпотека, передбачена умовами цього договору, розповсюджується на будь-яке збільшення основного зобов`язання або процентів за основним зобов`язанням та не потребується державної реєстрації відповідних відомостей про зміну умов обтяження іпотекою нерухомого майна, яке є предметом іпотеки (т. 1, а. с. 40).
В обох цих правочинах адресою місця проживання ОСОБА_1 було зазначено: АДРЕСА_4 .
04 лютого 2009 року АТ «Сведбанк» і ОСОБА_1 уклали договір № 2 про внесення змін і доповнень до іпотечного договору від 27 вересня 2006 року, посвідчений приватним нотаріусом Мукачівського міського нотаріального округу Ришкович О. В. за реєстровим № (не читається), яким уточнили реквізити та характеристики предмета іпотеки, зокрема, вказали площу нежилого приміщення АДРЕСА_2 , у розмірі 268,20 кв. м та інвентаризаційну оцінку приміщення у сумі 247 510 грн (т. 1, а. с. 41).
У цьому правочині місцем фактичного проживання ОСОБА_1 зазначено одночасно: АДРЕСА_5 та АДРЕСА_4 , а адресою реєстрації - АДРЕСА_5 .
31 травня 2011 року АТ «Сведбанк» і ОСОБА_1 уклали договір № 3 про внесення змін і доповнень до іпотечного договору від 27 вересня 2006 року, посвідчений приватним нотаріусом Мукачівського міського нотаріального округу Ришкович О. В. за реєстровим № (не читається), яким, зокрема:
 - пункт 5 іпотечного договору виклали в новій редакції, відповідно до якої оцінили предмет іпотеки у розмірі 261 500 доларів США, що за курсом Національного банку України на день укладення цього договору становить у еквіваленті 2 084 311,90 грн;
 - пункт 12.3. іпотечного договору виклали в новій редакції, відповідно до якої:
 - згідно і застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, укладеним шляхом здійснення застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, викладеним у підпунктах 12.3.1., 12.3.2. цього пункту договору;
 - передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки здійснюється згідно з статтею 37 Закону України «Про іпотеку», предмет іпотеки набувається у власність іпотекодержателя за вартістю, що буде визначена на підставі висновку суб`єкта оціночної діяльності; у випадку перевищення вартості предмета іпотеки над розміром заборгованості іпотекодавця іпотекодержатель перераховує згідно з діючого законодавства України різницю на поточний рахунок іпотекодавця (підпункт 12.3.1.);
 - продаж предмета іпотеки здійснюється згідно з статтею 38 Закону України «Про іпотеку» на підставі наступного застереження - шляхом продажу предмета іпотеки від імені іпотекодержателя будь-якій особі;
 - продаж предмета іпотеки здійснюється за ціною, що буде встановлена за згодою між сторонам або на підставі висновку суб`єкта оціночної діяльності; суб`єкт оціночної діяльності визначається іпотекодержателем;
 - якщо предмет іпотеки буде продано за суму більшу, ніж сума заборгованості за основним зобов`язанням та витрат іпотекодержателя, залишок грошових коштів від продажу іпотекодержатель повертає на поточний рахунок іпотекодавця (підпункт 12.3.2.);
 - доповнили договір пунктами 12.4. і 12.5., згідно з якими, зокрема, згідно з окремим договором про задоволення вимог іпотекодержателя, укладеним між сторонами, який передбачає наступні способи звернення стягнення на предмет іпотеки:
 - передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку»;
 - укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки від імені іпотекодержателя у порядку, встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку» (пункт 12.4.);
 - інші положення іпотечного договору сторони залишили без змін (т. 1, а. с. 42).
У цьому правочині адресою місця проживання та реєстрації ОСОБА_1 було зазначено: АДРЕСА_4 .
Витягами про реєстрацію у Державному реєстрі іпотек від 27 вересня 2006 року № 9298270, у Єдиному реєстрі заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 27 вересня 2006 року № 92988081 підтверджується факт реєстрації у зазначених державних реєстрах іпотеки, встановленої іпотечним договором від 27 вересня 2006 року (реєстраційний номер іпотеки 3795631), і заборони відчуження нерухомого майна (реєстраційний номер заборони 3795550) (т. 1, а. с. 162, 163).
У інформаційних довідках із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 04 червня 2021 року № 260023817, від 08 липня 2021 року № 264998112, від 02 лютого 2020 року № 297617069 та інших аналогічних довідках зазначено, що іпотека (реєстраційний номер 3795631) і заборона відчуження нерухомого майна (реєстраційний номер 3795550) щодо нежилого приміщення № 1, площею 268,20 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 , були перенесені до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та є зареєстрованими в цьому державному реєстрі з дня їх встановлення - 27 вересня 2006 року та з урахуванням змін, що вносилися до іпотечного договору (т. 1, а. с. 60-63, т. 2, а. с. 225-235).
25 травня 2012 року АТ «Сведбанк» уклало з ПАТ «Дельта Банк» договір     купівлі-продажу прав вимоги, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шевченко Д .Г. за реєстровим № 1306                   (т. 1, а. с. 43-45, 155 ). На підставі цього договору ПАТ «Дельта Банк» набуло прав вимоги до ОСОБА_1 (прав нового кредитора та нового іпотекодержателя) за кредитним договором від 27 вересня 2006 року і за іпотечним договором від 27 вересня 2006 року. Фактичний розмір заборгованості за кредитним договором станом на 25 травня 2012 року становив 124 664,01 доларів США (123 966,68 доларів США борг за сумою кредиту і 697,33 доларів США борг за процентами).
Ухвалами Закарпатського апеляційного суду від 03 березня 2022 року, від 17 серпня 2022 року, від 14 вересня 2022 року задоволено клопотання представника ОСОБА_1 - ОСОБА_5 про витребування доказів. Витребувано у державних реєстраторів, приватних нотаріусів та з державних нотаріальних архівів реєстраційні і нотаріальні документи, якими оформлювався рух майнових прав щодо предмета іпотеки.
На виконання вказаних ухвал до апеляційного суду 10 серпня 2023 року з Київського державного нотаріального архіву надійшла, серед іншого, копія матеріалів реєстраційної справи щодо державної реєстрації змін обтяжень об`єкта нерухомого майна, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , здійсненої державним реєстратором - приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кондратюком В. С. у зв`язку з укладенням 25 травня 2012 року АТ «Сведбанк» із ПАТ «Дельта Банк» договору купівлі-продажу прав вимоги, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шевченко Д. Г. за реєстровим № 1306 (т. 3, а. с. 181, 247).
Згідно з вказаних реєстраційних матеріалів убачається, що 16 листопада 2012 року державний реєстратор - приватний нотаріус Кондратюк В. С. зареєстрував зміни в реєстраційному записі Державного реєстру іпотек 3795631 щодо зміни іпотекодержателя з АКБ «ТАС-Комерцбанк» на ПАТ «Дельта Банк», що підтверджується витягом про реєстрацію у Державному реєстрі іпотек (реєстрація змін) від 16 листопада 2012 року № 38803128 (т. 3, а. с. 240, 240).
У серпні 2015 року ПАТ «Дельта Банк», як кредитор та іпотекодержатель, пред`явило до ОСОБА_1 позов про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом передачі його у власність банку.
У січні 2016 року  ОСОБА_1 звернувся до суду із зустрічним позовом до ПАТ «Дельта Банк» про визнання кредитного договору недійсним.
Рішенням Мукачівського міськрайонного суду від 02 березня 2018 року у справі № 303/5143/15, залишеним без змін постановою Закарпатського апеляційного суду від 28 лютого 2019 року і постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 06 листопада 2020 року (провадження № 61-6645св19), у задоволенні позову ПАТ «Дельта Банк» та зустрічного позову  ОСОБА_1 відмовлено.
02 вересня 2020 року ПАТ «Дельта Банк» уклало з ТОВ «Діджи Фінанс» договір № 2303/К1 про відступлення прав вимоги, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шевченко І. Л. за реєстровим № 1609, відповідно до умов якого банк відступив товариству право вимоги за кредитним та іпотечним договорами від 27 вересня 2006 року.
28 липня 2020 року відбувся електронний аукціон, результат якого зафіксований протоколом № UA-EA-2020-07-06-000033-b, на якому були продані активи ПАТ «Дельта Банк» і лот GL3N218754 (кредитний портфель, що включає права вимоги та інші майнові права за кредитними договорами, забезпеченими іпотекою) придбало ТОВ «Діджи Фінанс» як переможець аукціону (т. 1, а. с. 57).
За результатом вказаного аукціону 02 вересня 2020 року ПАТ «Дельта Банк» уклало з ТОВ «Діджи Фінанс» договір № 2303/К1/1 про відступлення прав вимоги, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шевченко І. Л. за реєстровим № 1609 (т. 1, а. с. 58-59, т. 3, а. с. 118-122), згідно з умовами якого ТОВ «Діджи Фінанс» набуло прав вимоги до  ОСОБА_1 (прав нового кредитора та нового іпотекодержателя) за кредитним договором від 27 вересня 2006 року і за іпотечним договором від 27 вересня 2006 року. Фактичний розмір заборгованості за кредитним договором, право вимоги якої отримало товариство, становив 118 750,59 доларів США (сума кредиту, еквівалент 3 278 098,25 грн), 91 907,05 доларів США (проценти, еквівалент 2 537 085,04 грн), а разом - 210 657,64 доларів США (еквівалент 5 815 183,29 грн).
25 листопада 2020 року державний реєстратор приватний нотаріус Шевченко І. Л. у зв`язку з укладенням договору від 02 вересня 2020 року № 2303/К1/1 про відступлення прав вимоги зареєстрував зміни в реєстраційному записі Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про іпотеку 3795631, первісна реєстрація якої існувала з 27 вересня 2006 року, щодо зміни іпотекодержателя з ПАТ «Дельта Банк» на ТОВ «Діджи Фінанс» на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 55337471, номер запису про іпотеку 39368080 (спеціальний розділ), що підтверджується вищевказаними інформаційними довідками з державних реєстрів (т. 1, а. с. 60, т. 2, а. с. 228).
Повідомленням-вимогою від 07 вересня 2020 року за вих. № 4/з/лід ТОВ «Діджи Фінанс» повідомило ОСОБА_1 про набуття прав вимоги за кредитним та іпотечним договорами, зажадало від нього у 30-денний строк з моменту направлення повідомлення усунути порушення умов кредитного договору шляхом сплати заборгованості у сумі 5 815 183,29 грн, визначеної станом на 02 вересня 2020 року. Попередило, що у разі невиконання вимоги товариство зверне стягнення на предмет іпотеки: нежиле приміщення під номером АДРЕСА_2 , шляхом продажу предмета іпотеки від свого імені або шляхом набуття права власності на предмет іпотеки (т. 1, а. с. 165).
Адресою ОСОБА_1 у цій вимозі зазначено: АДРЕСА_3 . Вимога була фактично відправлена 30 листопада 2020 року рекомендованим поштовим відправленням № 0500341268853 з повідомленням про вручення і була доставлена та вручена за цією адресою 10 грудня 2020 року, що підтверджується поштовими документами, а також підписом працівника пошти, рукописним записом «Кочетов» на рекомендованому поштовому повідомленні та даними відстеження поштового відправлення на офіційному веб-сайті «Укрпошти» (т. 1, а. с. 166, 174-177).
07 липня 2021 року ТОВ «Діджи Фінанс» уклало з ТОВ «Міромір Груп» договір купівлі-продажу нерухомого майна, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Незнайком Є. В. за реєстровим № 966, на підставі якого у порядку реалізації прав іпотекодержателя за іпотечним договором від 27 вересня 2006 року, посвідченим приватним нотаріусом Мукачівського міського нотаріального округу Ришкович О. В. за реєстровим № 3108 (з наступними змінами і доповненнями), продало належний ОСОБА_1 предмет іпотеки: вбудоване нежитлове приміщення № 1, площею 268,20 кв. м, у будинку АДРЕСА_1 (т. 1, а. с. 64-65).
Право власності ТОВ «Міромір Груп» на набуте за вказаним договором нерухоме майно (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2403615721000) зареєстровано 07 липня 2021 року державним реєстратором - приватним нотаріусом Незнайком Є. В.: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 59169620 від 08 липня 2021 року, номер запису про право власності 42882015, іпотека (номер запису про іпотеку 39368080 (спеціальний розділ) була 07 липня 2021 року погашена, що зафіксовано в інформаційних довідках із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 08 липня 2021 року № 264968068, № 264998112, від 02 лютого 2022 року № 297617069 (т. 1, а. с. 62-63, т. 2, а. с. 225-235, т. 3, а. с. 170 «а», 170 «в»). 
Згідно з умовами договору купівлі-продажу нерухомого майна від 07 липня 2021 року, зокрема:
 - продавець стверджує, що за 30 днів до укладення цього договору письмово повідомлено належним чином, передбаченим діючим законодавством України, іпотекодавця про намір укласти договір купівлі-продажу предмета іпотеки (Преамбула);
 - вартість вбудованих нежитлових приміщень відповідно до звіту про незалежну оцінку нерухомого майна, складеного 23 квітня 2021 року суб`єктом оціночної діяльності - ТОВ «Експертні рішення», становить 451 542 грн (пункт 2);
 - відчуження зазначеного нерухомого майна сторони за договором здійснюють за 452 тис. грн (пункт 3).
05 квітня 2023 року до апеляційного суду надійшов лист ТОВ «Діджи Фінанс» від 03 квітня 2023 року (без реєстраційного номера), підписаний директором товариства ОСОБА_4 , засвідчений печаткою товариства, про те, що у зв`язку із задоволенням своїх вимог як іпотекодержателя шляхом продажу предмета іпотеки ТОВ «Міромір Груп» відповідно до статті 38 Закону України «Про іпотеку» за договором від 07 липня 2021 року, приймаючи до уваги чинність зазначеного договору на момент судового розгляду справи № 303/5688/21, ТОВ «Діджи Фінанс» повідомляє суд про відсутність майнових претензій до ОСОБА_1 на даний час (т. 4, а. с. 21).
Висновком судової будівельно-технічної та оціночно-будівельної експертизи від 13 вересня 2022 року № 0036/2022, виконаної судовим експертом Павличем О. В. на замовлення ОСОБА_1 , встановлено, що ринкова вартість вбудованого нежитлового приміщення АДРЕСА_2 станом на 23 квітня 2021 року визначається в сумі 4 978 412 грн (т. 3, а. с. 51-68). 
 
2. Мотивувальна частина 
Позиція Верховного Суду
Частиною третьою статті 3 ЦПК України передбачено, що провадження у цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Згідно з пунктами 1, 4 частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу. 
Касаційна скарга ТОВ «Діджи Фінанс» підлягає частковому задоволенню, а касаційна скарга ОСОБА_1 задоволенню не підлягає. 
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права 
Відповідно до вимог частин першої і другої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
Згідно з частинами першою, другою та п`ятою статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Оскаржувана постанова апеляційного суду в частині задоволених позовних вимог ОСОБА_1 вищевказаним вимогам закону не відповідає. 
 
Щодо позовних вимог про визнання відсутності прав іпотекодержателя, визнання частково недійсним договору відступлення прав вимоги, скасування рішення про державну реєстрацію прав та обтяжень
Встановлено, що у серпні 2015 року ПАТ «Дельта Банк», як кредитор та іпотекодержатель, пред`явило до ОСОБА_1 позов про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання права власності на нього у рахунок погашення боргу у сумі 3 059 186,62 грн за кредитним договором від 27 вересня 2006 року, в якому просило звернути стягнення на предмет іпотеки - нежиле приміщення під номером 1, яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (справа № 303/5143/15-ц). 
У січні 2016 року  ОСОБА_1 звернувся до суду із зустрічним позовом до ПАТ «Дельта Банк» про визнання кредитного договору від 27 вересня 2006 року недійсним.
Рішенням Мукачівського міськрайонного суду від 02 березня 2018 року у справі № 303/5143/15, залишеним без змін постановою Закарпатського апеляційного суду від 28 лютого 2019 року і постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 06 листопада 2020 року (провадження № 61-6645св19), у задоволенні позову ПАТ «Дельта Банк» та зустрічного позову  ОСОБА_1 відмовлено.
Вказаними судовим рішеннями встановлено, зокрема, що ПАТ «Дельта Банк» набув на підставі укладеного 25 травня 2012 року з АТ «Сведбанк» договору купівлі-продажу прав вимоги, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шевченко Д. Г. за реєстровим № 1306, право вимоги до ОСОБА_1 (прав нового кредитора та нового іпотекодержателя) за кредитним договором від 27 вересня 2006 року і забезпечувальним договором. Ця обставина визнавалася сторонами та не заперечувалася у справі № 303/5143/15, а тому не підлягає повторному доказуванню.
Отже, ПАТ «Дельта Банк» установленим порядком набуло свого часу прав нового кредитора та нового іпотекодержателя щодо ОСОБА_1 за відповідними договорами (було належним кредитором та іпотекодержателем) і будь-яких передбачених законом підстав для ревізії поза належним процесуальним порядком цих обставин, установлених чинними судовими рішеннями, немає. Відтак, немає й передбачених законом підстав ставити під сумнів наявність у ПАТ «Дельта Банк» вищевказаних прав нового кредитора та нового іпотекодержателя аж до моменту подальшого розпорядження цими правами.
За результатами проведеного 28 липня 2020 року електронного аукціону ПАТ «Дельта Банк» уклало 02 вересня 2020 року з ТОВ «Діджи Фінанс» договір № 2303/К1/1 про відступлення прав вимоги, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шевченко І. Л. за реєстровим № 1609.
Отже, ТОВ «Діджи Фінанс» набуло прав вимоги до ОСОБА_1 (прав нового кредитора та нового іпотекодержателя) за кредитним договором від 27 вересня 2006 року і за іпотечним договором від 27 вересня 2006 року. Фактичний розмір заборгованості за кредитним договором, право вимоги якої отримало ТОВ «Діджи Фінанс», становив 118 750,59 доларів США (сума кредиту, еквівалент 3 278 098,25 грн), 91 907,05 доларів США (проценти, еквівалент 2 537 085,04 грн), а разом - 210 657,64 доларів США (еквівалент 5 815 183,29 грн).
Такий розмір боргового зобов`язання ОСОБА_1 , яке існувало та продовжує існувати, був установлений договором від 02 вересня 2020 року № 2303/К1/1 про відступлення прав вимоги, тому ТОВ «Діджи Фінанс» не потребувалося судового рішення, яке б установлювало розмір боргового зобов`язання. Цим спростовуються доводи касаційної скарги ОСОБА_1 у відповідній частині. 
25 листопада 2020 року державний реєстратор - приватний нотаріус Шевченко І. Л. у зв`язку з укладенням договору від 02 вересня 2020 року № 2303/К1/1 про відступлення прав вимоги ТОВ «Діджи Фінанс» зареєстрував зміни в реєстраційному записі Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про іпотеку 3795631, первісна реєстрація якої існувала з 27 вересня 2006 року, щодо зміни іпотекодержателя з ПАТ «Дельта Банк» на ТОВ «Діджи Фінанс» на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 55337471, номер запису про іпотеку 39368080 (спеціальний розділ), що підтверджується наявними у матеріалах справи інформаційними довідками з державних реєстрів.
Ані договором купівлі-продажу прав вимоги, укладеним 25 травня 2012 року між АТ «Сведбанк» та ПАТ «Дельта Банк», ані договором про відступлення прав вимоги, укладеним 02 вересня 2020 року між ПАТ «Дельта Банк» та ТОВ «Діджи Фінанс», не вирішувалися питання щодо обтяження належного ОСОБА_1 нерухомого майна іпотекою та забороною відчуження, не встановлювалися такі обтяження, оскільки обтяження предмета іпотеки, що були встановлені іпотечним договором від 27 вересня 2006 року, існували та не припинялися з моменту їх первісної реєстрації і весь цей час іпотечний договір залишався чинним. 
Обтяження предмета іпотеки не регулювалися договорами щодо переходу прав за кредитним та іпотечним договорами, натомість договори щодо переходу цих майнових прав слугували підставами для державної реєстрації переходу прав і змін щодо кожного наступного іпотекодержателя, який на підставі нотаріально посвідченого договору набував відповідних прав, що і здійснювалося послідовно приватними нотаріусами як державними реєстраторами відповідно до положень статті 182, статей 208, 209, 639 ЦК України, статей 4, 24 Закону України «Про іпотеку», статей 4, 5, 10, 12, 18, 26, 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Таким чином, ТОВ «Діджи Фінанс» набуло прав іпотекодержателя за іпотечним договором від 27 вересня 2006 року, а доводи ОСОБА_1 про протилежне суперечать обставинам справи і спростовуються вищенаведеним. Обтяження спірного нерухомого майна приватними нотаріусами не вносилися як нове, а переносилося вже існуюче обтяження, яке зареєстроване на підставі іпотечного договору від 27 вересня 2006 року, а посилання позивача на відсутність нотаріальної дії при внесені до Реєстру іпотек щодо іпотекодержателя є безпідставними, так як не ґрунтуються на вимогах законодавства України. Отже, запис про іпотеку щодо спірного майна існував з 27 вересня 2006 року, а позивачем не доведено відсутності запису про іпотеку станом на 02 вересня 2020 року, чи виключення його з відповідних реєстрів.
Тому відсутні підстави для визнання частково недійсним договору від 02 вересня 2020 року про відступлення прав вимоги, укладеного між ПАТ «Дельта Банк» та ТОВ «Діджи Фінанс».
Верховний Суд погоджується із вищевказаними висновками судів попередніх інстанцій та вважає, що зазначені правочини щодо відступлення прав вимоги за кредитним та іпотечним договорами не порушували прав боржника, іпотекодавця - ОСОБА_1 . 
За загальним правилом застава нерухомого майна (іпотека) пов`язується із реальною наявністю забезпеченого нею зобов`язання, на виконання якого може бути звернено стягнення на предмет іпотеки, і лише у цьому розумінні має правове та практичне (економічне) значення.
Повідомленням-вимогою від 07 вересня 2020 року вих. № 4/з/лід ТОВ «Діджи Фінанс» повідомило ОСОБА_1 про набуття прав вимоги за кредитним та іпотечним договорами, зажадало від нього у 30-денний строк з моменту направлення повідомлення-вимоги усунути порушення умов кредитного договору шляхом сплати заборгованості у сумі 5 815 183,29 грн, визначеної станом на 02 вересня 2020 року. Попередило, що у разі невиконання вимоги ТОВ «Діджи Фінанс» зверне стягнення на предмет іпотеки: нежиле приміщення під номером            АДРЕСА_2 , шляхом продажу предмета іпотеки від свого імені або шляхом набуття права власності на предмет іпотеки.
Адресою ОСОБА_1 у цій вимозі була вказана: АДРЕСА_3 . Вимога фактично була відправлена 30 листопада 2020 року рекомендованим поштовим відправленням № 0500341268853 з повідомленням про вручення і була доставлена та вручена за цією адресою 10 грудня 2020 року, що підтверджується поштовими документами, а також підписом працівника пошти, рукописним записом «Кочетов» на рекомендованому поштовому повідомленні та даними відстеження поштового відправлення на офіційному веб-сайті «Укрпошти».
Оскільки борг за кредитним договором ОСОБА_1 не був сплачений, 07 липня 2021 року ТОВ «Діджи Фінанс» уклало з ТОВ «Міромір Груп» договір купівлі-продажу нерухомого майна, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Незнайком Є. В. за реєстровим № 966, на підставі якого у порядку реалізації прав іпотекодержателя за іпотечним договором від 27 вересня 2006 року, посвідченим приватним нотаріусом Мукачівського міського нотаріального округу Ришкович О. В. за реєстровим № 3108 (з наступними змінами і доповненнями), ТОВ «Діджи Фінанс» продало належний ОСОБА_1 предмет іпотеки - вбудоване нежитлове приміщення № 1, площею 268,20 кв. м, у будинку АДРЕСА_1 .
Право власності ТОВ «Міромір Груп» на набуте за вказаним договором нерухоме майно (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2403615721000) було 07 липня 2021 року зареєстровано державним реєстратором - приватним нотаріусом Незнайком Є. В.: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 59169620 від 08 липня 2021 року, номер запису про право власності 42882015, іпотека (номер запису про іпотеку 39368080 (спеціальний розділ) була 07 липня 2021 року погашена, що зафіксовано в інформаційних довідках із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 08 липня 2021 року № 264968068, № 264998112, від 02 лютого 2022 року № 297617069. 
Із припиненням іпотеки перестають існувати й правові підстави для пов`язаних із нею обтяжень відповідного нерухомого майна, заборон щодо нього, такі обтяження припиняються.
З огляду на вказані обставини є необґрунтованими доводи  ОСОБА_1 про порушення державним реєстратором - приватним нотаріусом Незнайком Є. В. вимог закону в частині державної реєстрації заборони відчуження нерухомого майна, яке з 07 липня 2021 року втратило статус предмета іпотеки.
Сторони іпотечного договору реалізували свої права, що передбачені положеннями пункту 3 частини першої статті 3, статті 6, частини першої статті 627, статті 629, частини першої статті 638 ЦК України, які регулюють правовідносини щодо порядку звернення стягнення на предмет іпотеки у випадку прийняття рішення іпотекодержателем про задоволення своїх вимог шляхом продажу предмета іпотеки будь-якій особі у певний конкретний спосіб, що не суперечить закону і засадам добросовісності та справедливості у цивільних відносинах.
Договором від 31 травня 2011 року № 3 про внесення змін і доповнень до іпотечного договору від 27 вересня 2006 року сторони доповнили іпотечний договір, зокрема, пунктом 12.4. щодо укладення окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя, у тому числі, задля продажу предмета іпотеки в порядку, встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку». Водночас пункт 12.3. іпотечного договору (іпотечне застереження), редакцію якого було дещо змінено, також залишився в договорі.
Ці умови договору іпотеки є обов`язковими для сторін. ТОВ «Діджи Фінанс» управі було прийняти рішення про задоволення своїх вимог шляхом продажу від свого імені предмета іпотеки будь-якій особі як на підставі чинного іпотечного застереження (пункт 12.3. договору), так і на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя (пункт 12.4. договору). Тому доводи ОСОБА_1 про недійсність договору купівлі-продажу від 07 липня 2021 року через те, що попередньо не укладався із ним окремий договір про задоволення вимог іпотекодержателя, є безпідставними. 
Верховний Суд погоджується із висновками судів попередніх інстанцій про те, що процедура повідомлення боржника - іпотекодавця про порушення основного зобов`язання, пред`явлення до нього письмової вимоги про сплату боргу та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки в разі несплати боргу у встановлений строк, процедура повідомлення і звернення стягнення на предмет іпотеки після спливу вказаного вище строку з моменту одержання вимоги адресатом була загалом виконана. 
З огляду на зазначення у кредитному та іпотечному договорах одночасно двох місць проживання і реєстрації ОСОБА_1 доцільним задля усунення будь-яких сумнівів щодо відповідного повідомлення було б його надіслання на обидві адреси, що, однак, не спростовує факту отримання позивачем повідомлення за однією з указаних у договорах адрес. Факт отримання документа належно підтверджений, кредитор не має обов`язку перевіряти належність певній особі підписів на поштових документах, доводи про неотримання позивачем документа врахуванню не підлягають.
Наведені у касаційній скарзі  ОСОБА_1 інші доводи були предметом дослідження у судах попередніх інстанцій із наданням відповідної правової оцінки всім фактичним обставинам справи, яка ґрунтується на вимогах законодавства.
Крім того, доводи касаційної скарги в основному зводяться до переоцінки доказів, що у силу вимог статті 400 ЦПК України не входить до компетенції суду касаційної інстанції, а також до тлумачення норм матеріального права, що регулюють спірні правовідносини, на власний розсуд.
Висновки судів першої та апеляційної інстанцій не суперечать висновкам Верховного Суду та Великої Палати Верховного Суду, на які посилається позивач у касаційній скарзі.
 
Щодо позовних вимог про визнання договору купівлі-продажу недійсним та витребування майна
Задовольняючи позовні вимоги ОСОБА_1 про визнання договору купівлі-продажу від 07 липня 2021 року нерухомого майна, укладеного між ТОВ «Діджи Фінанс» та ТОВ«Міромір Груп», недійсним та витребування цього майна від ТОВ«Міромір Груп», апеляційний суд виходив із того, що в умовах іпотечного договору, з урахуванням доповнень і внесених змін до нього, сторони визначили ціну іпотечного майна, яка перевищувала вартість кредитного зобов`язання позичальника перед кредитором. Проте, ТОВ «Діджи Фінанс», як новий кредитор, відчужило ТОВ«Міромір Груп» іпотечне майно за явно заниженою ціною, оскільки вона не відповідає звичайній ціні на цей вид майна. 
Верховний Суд не погоджується із вищевказаними висновками апеляційного суду, оскільки судом не враховано, що 31 травня 2011 року ОСОБА_1 (іпотекодавець) та АКБ «ТАС-Комерцбанк» (іпотекодержатель) у договорі про внесення змін № 3 до іпотечного договору від 27 вересня 2006 року обумовили у пункті 12.3.2. іпотечне застереження про те, що одним із способів задоволення вимог іпотекодержателя є продаж предмету іпотеки на підставі статті 38 Закону України «Про іпотеку», яке здійснюється шляхом продажу предмета іпотеки від імені іпотекодержателя будь-якій особі. Сторони вказаного договору узгодили, що продаж предмета іпотеки здійснюється за ціною, що буде встановлена за згодою між сторонами або на підставі висновку суб`єкта оціночної діяльності, який визначається іпотекодержателем. 
Отже, іпотекодавець погодив умову договору про здійснення оцінки предмету іпотеки у разізвернення стягнення іпотекодержателем у порядку статті 38 Закону України «Про іпотеку». 
Саме з дотриманням вимог статті 38 Закону України «Про іпотеку» ТОВ «Діджи Фінанс» було здійснено продаж предмета іпотеки ТОВ«Міромір Груп» на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, а саме: звіту про незалежну оцінку суб`єктом оціночної діяльності ТОВ «Експертні рішення» від 23 квітня 2021 року. 
Апеляційний суд зробив помилковий висновок про необхідність узгодження ціни продажу предмета іпотеки з позивачем, оскільки підписані останнім умови договору іпотеки і положення статті 38 Закону України «Про іпотеку» визначають альтернативний варіант - визначення ціни на підставі висновку суб`єкта оціночної діяльності. При цьому вищезазначена оцінка суб`єкта оціночної діяльності ТОВ «Експертні рішення» від 23 квітня 2021 року ніким не була оспорена, вона є дійсною на цей час. 
Крім того, у частинах першій, третій статті 623 ЦК України визначено, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни в договорі після його виконання не допускається. Отже, між ТОВ «Діджи Фінанс» та ТОВ «Міромір Груп» було досягнуто всіх істотних умов, у тому числі і щодо ціни договору купівлі-продажу предмета іпотеки, з врахуванням вимог статті 38 Закону України «Про іпотеку» щодо визначення ціни суб`єктом оціночної діяльності та згідно з умовами договору іпотеки, а ОСОБА_1 не був стороною вказаного договору. 
Судом апеляційної інстанції невірно застосовано положення статей 631, 655, 692 ЦК України, статті 38 Закону України «Про іпотеку» щодо порядку визначення ціни предмета іпотеки при його продажі, а наведені судом розрахунки, які знаходяться поза межами судової компетенції та не можуть спростувати звіт суб`єкта оціночної діяльності, здійснений на дату укладення оспорюваного договору купівлі-продажу. 
Апеляційний суд не звернув уваги на те, що порушення вимог статті 38 Закону України «Про іпотеку» передбачає відповідальність відшкодування збитків у вигляді різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього, однак ні в якому разі не визнання правочину недійсним, про що вірно зазначив міськрайонний суд. Зазначене узгоджується із правовими висновками Верховного Суду у постанові від 03 лютого 2021 року у справі № 278/3367/19, провадження № 61-13586св20, та Великої Палати Верховного Суду у постанові від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17, провадження № 14-711цс19. 
Позивач, отримавши повідомлення-вимогу, не відреагував на неї протягом 30 календарних днів з дня її отримання. Не виявив наміру щодо врегулювання своєї заборгованості за кредитним договором, маючи при цьому повідомлення, що предмет іпотеки може бути проданий у порядку статті 38 Закону України «Про іпотеки» за ціною, що буде визначена суб`єктом оціночної діяльності згідно умов пункту 12.3.2 договору іпотеки, який ним узгоджений та підписаний. Отже, а ні норми Закону України «Про іпотеку», а ні умови договору іпотеки невизначають обов`язку узгоджувати з боржником/позивачем ціну продажу предмету іпотеки, у зв`язку з чим висновок апеляційного суду щодо обов`язкового узгодження ціни продажу предмета нерухомості з боржником/позивачем зроблений судом апеляційної інстанції з порушенням норм матеріального права, а саме: статей 35, 38 Закону України «Про іпотеку» та не узгоджується з умовами договору іпотеки.
Крім того, апеляційний суд зазначив про недобросовісність ТОВ «Міромір Груп», вказавши, що останнє могло знати про купівлю предмету іпотеки за заниженою ціною, що суперечить пункту 3 частини першої статті 3 ЦК України (свобода договору).
Разом з тим, положеннями статті 388 ЦК України визначено, щоякщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі Іншим шляхом. Майно не може бути витребувано від добросовісного набувача, якщо воно було продане у порядку, встановленому для виконання судових рішень. Якщо майно було набуте безвідплатно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребувати його від добросовісного набувача у всіх випадках.
Отже, вищевказаною статтею ЦК України передбачено виключні випадки, коли майно може бути витребуване у добросовісного набувача, яким є ТОВ «Міромір Груп». 
ТОВ«Міромір Груп» придбало майно за ціною, яка визначена суб`єктом оціночної діяльності з дотриманням умов договору іпотеки та вимог статті 38 Закону України «Про іпотеку», тому в його діях не було недоброчесності і товариство є добросовісним набувачем майна. У зв`язку з цим у позивача відсутні правові підстави для витребування майна, а висновки апеляційного суду про протилежне не ґрунтується на належних та допустимих доказах.
Доводи апеляційного суду про те, що позасудове врегулювання шляхом продажу предмета іпотеки за заниженою ціною зумовлює наявність кредитного боргу позичальника, є безпідставними, так як Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22 лютого 2022 року у справі № 761/36873/18, провадження № 14-121цс21, погодилася із висновками Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду, викладеними у постановах: від 13 лютого 2019 року у справі № 759/6703/16, провадження № 61-22462св18, та від 20 листопада 2019 року у справі № 295/795/19, провадження № 61-12137св19; про те, що у разі завершення такого позасудового врегулювання, тобто звернення стягнення на предмет іпотеки у способи, визначені статтею 37 Закону України «Про іпотеку», зобов`язання припиняється, оскільки за положеннями цього Закону всі наступні вимоги є недійсними. При цьому Велика Палата Верховного Суду наголосила, що частина четверта статті 36 Закону України «Про іпотеку» (у відповідній редакції) вказує на недійсність будь-яких наступних вимог іпотекодержателя щодо виконання саме боржником основного зобов`язання після завершення позасудового врегулювання шляхом звернення стягнення на іпотечне майно, передане в іпотеку саме боржником, за відсутності інших забезпечувальних договорів.
Тому в цьому аспекті міськрайонний суд вірно вирішив спір. При цьому, ТОВ «Діджи Фінанс» заявило, що претензій до ОСОБА_1 немає. 
Вказане свідчить, що апеляційним судом безпідставно скасоване частково рішення суду першої інстанції, яке відповідає вимогам закону, а тому касаційна скарга ТОВ «Діджи Фінанс» підлягає часткову задоволенню, а касаційна скарга ОСОБА_1 - залишенню без задоволення.
Отже, у справі, що переглядається, суд першої інстанції, правильно встановивши обставини справи й правильно застосувавши норми права, дійшов обґрунтованого висновку про відмову у задоволенні позову ОСОБА_1 про визнання відсутності прав іпотекодержателя, визнання частково недійсним договору відступлення прав вимоги, скасування рішення про державну реєстрацію прав та обтяжень, визнання договору купівлі-продажу недійсним та витребування майна із чужого незаконного володіння.
Відповідно до статті 413 ЦПК України суд касаційної інстанції скасовує постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишає в силі судове рішення суду першої інстанції у відповідній частині, якщо встановить, що судом апеляційної інстанції скасовано судове рішення, яке відповідає закону.
 
Щодо розподілу судових витрат, понесених у суді касаційної інстанції
Згідно з частиною тринадцятою статті 141 ЦПК України, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
Оскільки суд касаційної інстанцій дійшов висновку про скасування постанови суду апеляційної інстанції та залишення у силі рішення суду першої інстанції, слід змінити розподіл судових витрат, стягнути з  ОСОБА_1 на користь ТОВ «Діджи Фінанс» витрати зі сплати судового збору, понесені у зв`язку із розглядом справи у суді касаційної інстанцій у розмірі 10 850 грн. 
 
Керуючись статтями 400, 402, 409, 413, 416, 418, 419 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду
 
ПОСТАНОВИВ:
 
Касаційну скаргу  ОСОБА_1 залишити без задоволення. 
Касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Діджи Фінанс» задовольнити частково. 
Постанову Закарпатського апеляційного суду від 13 вересня 2023 рокускасувати, рішення Мукачівського міськрайонного суду Закарпатської області від 14 грудня 2021 року залишити у силі. 
Стягнути з  ОСОБА_1 на користь товариства з обмеженою відповідальністю «Діджи Фінанс» витрати зі сплати судового збору, понесені у зв`язку із розглядом справи у суді касаційної інстанцій у розмірі 10 850 (десять тисяч вісімсот п`ятдесят) грн. 
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
 
Головуючий                                                                   Д. Д. Луспеник
 
Судді:                                                                             І. Ю. Гулейков
 
Б. І. Гулько
 
Г. В. Коломієць
 
Р. А. Лідовець