ПОСТАНОВА 
іменем України

27 березня 2024 року                                                         м. Кропивницький

справа № 390/1361/21
провадження № 22-ц/4809/16/24 

       Кропивницький апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати у цивільних справах Чельник О.І. (головуючий, суддя-доповідач), Єгорової С.М., Мурашка С.І. 

учасники справи: 
позивач –   ОСОБА_1 , 
відповідач – Фермерське господарство «Ковалевського Віталія Івановича»,

розглянувши у відкритому судовому засіданні за правилами спрощеного позовного провадження апеляційну скаргу Фермерського господарства «Ковалевського Віталія Івановича» на рішення Кіровоградського районного суду Кіровоградської області від 19 серпня 2022 року у складі судді Терещенка Д.В.,

ВСТАНОВИВ:

У жовтні 2021 року ОСОБА_1 звернулася в суд з позовом о Фермерського господарства «Ковалевського Віталія Івановича» (далі по тексту - ФГ « ОСОБА_2 ») про витребування земельної ділянки та скасування реєстрації іншого речового права.
В обґрунтування позову посилалася на те, що вона на підставі державного акта на право власності є власником земельної ділянки площею 7,2726 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер 3522585000:02:000:0542, яка розташована на території Миколаївської сільської ради Кропивницького району Кіровоградської області. Вказана земельна ділянка перебуває у користуванні ФГ «Ковалевського В.І.» на підставі договору оренди від 21 липня 2012 року терміном на 20 років, починаючи з дати його державної реєстрації, якою займався відповідач. 24 вересня 2021 року їй стало відомо, що договір оренди землі не був зареєстрований у строк до 01 січня 2013 року. Натомість, 26 жовтня 2017 року приватним нотаріусом Кропивницького районного нотаріального округу Коваленко Г.Г. на підставі спірного договору оренди землі в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно проведено державну реєстрацію права оренди за відповідачем. Вважаючи, що між сторонами відсутні договірні відносини, оскільки договір оренди землі не набув чинності, вона звернулася до відповідача з заявою про повернення належної їй земельної ділянки, проте на момент звернення її до суду відповідач не повернув земельну ділянку. 
Посилаючись на зазначені обставини просила суд витребувати у ФГ «Ковалевського В.І.» на свою користь земельну ділянку сільськогосподарського призначення площею 7,2726 га, кадастровий номер 3522585000:02:000:0542, що розташована на території Миколаївської сільської ради Кропивницького району Кіровоградської області; скасувати державну реєстрацію права оренди за ФГ «Ковалевського В.І.» на вказану земельну ділянку, номер запису про інше речове право 23113351 від 26.10.2017.
Рішенням Кіровоградського районного суду Кіровоградської області від 19 серпня 2022 року позов задоволено. Витребувано від ФГ «Ковалевського В.І.» на користь ОСОБА_3 земельну ділянку, кадастровий номер 3522585000:02:000:0542, загальною площею 7,2726 га, розташовану на території Миколаївської сільської ради Кропивницького (Кіровоградського) району Кіровоградської області, призначену для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Скасовано державну реєстрацію за ФГ «Ковалевського В.І.» права оренди на земельну ділянку, кадастровий номер 3522585000:02:000:0542, загальною площею 7,2726 га, розташовану на території Миколаївської сільської ради Кропивницького (Кіровоградського) району Кіровоградської області, призначену для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, проведену 26.10.2017 приватним нотаріусом Кропивницького районного нотаріального округу Коваленко Галиною Григорівною за номером запису про інше речове право в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 23113351 від 26 жовтня 2017 року. Вирішено питання судових витрат.
Не погоджуючись із зазначеним рішенням ФГ «Ковалевського В.І.» подало апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на порушенням норм матеріального та процесуального права, просило вказане рішення суду скасувати та ухвалити нове про відмову у задоволенні позовних вимог  ОСОБА_3  
ОСОБА_1 направила до апеляційного суду відзив на апеляційну скаргу, в якому просила рішення Кіровоградського районного суду Кіровоградської області від 19 серпня 2022 рокузалишити без змін, а апеляційну скаргу ФГ «Ковалевського В.І.» - без задоволення. Вважала, що рішення суду першої інстанції ухвалено з додержанням норм матеріального права.
Сторони у судове засідання апеляційного суду не з`явилися. Про час та місце слухання справи були повідомлені належним чином. Адвокат Романяк М.Я., який діє в інтересах ОСОБА_3 , направив клопотання про розгляд справи без участі сторони позивача. Представник ФГ «Ковалевського В.І.» направила клопотання про відкладення розгляду справи у зв`язку з тим, що представник буде задіяний у навчальному процесі. Колегія суддів визнала клопотання необґрунтованим та постановила ухвалу про слухання справи у відсутності сторін на підставі ч.2 ст.372 ЦПК України. У зв`язку з розглядом справи за відсутності її учасників, відповідно до ч.2 ст.247 ЦПК України судове засідання не проводиться і фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснюється. Крім того, згідно з ч.ч.4, 5 ст.268 та ст.383 ЦПК України постанова не проголошується, а датою її ухвалення є дата складання повного тексту судового рішення.
Розглянувши справу у межах доводів апеляційної скарги, перевіривши законність і обґрунтованість оскаржуваного судового рішення колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, а рішення суду першої інстанції скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову у задоволенні позовних вимог.
Судом встановлено та підтверджено письмовими доказами по справі, що ОСОБА_3 є власником земельної ділянки, кадастровий номер 3522585000:02:000:0542, загальною площею 7,2726 га на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку серії КР №031047, розташованої на території Миколаївської сільської ради Кіровоградського району Кіровоградської області, призначеної для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (т.1 а.с.13-14).
Відповідно до договору оренди від 21 липня 2012 року, укладеного між ОСОБА_3 та ФГ «Ковалевського В.І.», орендодавець передав орендарю земельну ділянку загальною площею 7,2726 га, розташовану на території Миколаївської сільської ради Кіровоградського району Кіровоградської області, в оренду. Згідно з умовами пункту 3.1 договору оренди землі укладається на 20 років, починаючи з дати його державної реєстрації. У пункті 16 договору зазначено, що цей договір набуває чинності з дня його укладення, підписання сторонами та його державної реєстрації. Відмітка про державну реєстрацію у вказаному договорі оренди відсутня (т.1 а.с.15-18).
Згідно з інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 24 вересня 2021 року №276479527 земельна ділянка з кадастровим номером 3522585000:02:000:0542 загальною площею 7,2726 га, розташована на території Миколаївської сільської ради Кропивницького району Кіровоградської області, призначена для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, належить ОСОБА_3 , а також 26 жовтня 2017 року зареєстровано право оренди строком на 20 років із дати державної реєстрації, номер запису про інше речове право: 23113351, підстава для державної реєстрації: договір оренди землі від 21 липня 2012 року, видавник: ОСОБА_3 , ФГ Ковалевського В.І. (т.1 а.с.19-20).
Згідно з витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 24 вересня 2021 року №НВ-99011753252021 та витягу із технічної документації від 24 вересня 2021 року нормативна грошова оцінка земельної ділянки, кадастровий номер 3522585000:02:000:0542, становить 267025,80 грн (т.1 а.с.21-26).
24 вересня 2021 року ОСОБА_3 звернулася до ФГ «Ковалевського В.І.» із заявою про витребування належної їй земельної ділянки, кадастровий номер 3522585000:02:000:0542, розташованої на території Миколаївської сільської ради Кропивницького району Кіровоградської області, яку відповідач залишив без задоволення (т.1 а.с.27-28).
Заперечуючи проти позову сторона відповідача надала до відзиву на позов належним чином завірені копії бухгалтерської документації ФГ «Ковалевського В.І.», яка свідчить, що у період з 2012 по 2020 роки ОСОБА_3 було виплачено орендну плату за користування спірною земельною ділянкою, позивачка не заперечує, що дійсно протягом 2012-2020 років отримувала орендну плату, жодного разу не зверталася до відповідача з вимогами чи претензіями, що свідчить про те, що вона визнавала чинність та умови договорів оренди земельної ділянки (т.1 а.с.55-93).
Колегія суддів погоджується з доводами сторони відповідача, виходячи з такого.
Відповідно до статті 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Право власності є непорушним.
Статтею 792 ЦК України передбачено, що за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.
На час підписання договору оренди частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачалось, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. При цьому у статті 125 ЗК України було визначено, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Крім того, частиною п`ятою статті 126 ЗК України було передбачено, що право оренди земельної ділянки посвідчується договором оренди землі, зареєстрованим відповідно до закону.
Частиною п`ятою статті 126 ЗК України було передбачено, що право оренди земельної ділянки посвідчується договором оренди землі, зареєстрованим відповідно до закону.
 Спеціальним законом, який регулює спірні правовідносини, є Закон України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин).
Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі – це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї зі сторін може бути посвідчений нотаріально (стаття 14 Закону України «Про оренду землі»).
Згідно зі статтею 18 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.
Судом встановлено, що на підставі договору оренди землі від 21 липня 2012 року ОСОБА_3 передала в оренду ФГ «Ковалевського В.І.» спірну земельну ділянку строком на 20 років. Цим договором оренди землі передбачено, що він набуває чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації (пункт 16).
Отже, момент набрання чинності договору оренди землі сторони визначили та пов`язали з моментом державної реєстрації.
Такі умови договору відповідають статті 18 Закону України «Про оренду землі».
З 01 січня 2013 року набрали чинності зміни, внесені Законом України від 11 лютого 2010 року «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», якими з тексту статей 182, 640, 657, 732, 745 ЦК України виключено посилання щодо державної реєстрації правочинів, а із Закону України «Про оренду землі» були виключені статті 18 та 20 про обов`язковість державної реєстрації договорів оренди землі, а тому після 01 січня 2013 року господарство не могло зареєструвати договір оренди землі.
Отже, державній реєстрації відповідно до закону (частина п`ята статті 6 Закону № 161-XIV у редакції від 01 січня 2013 року) підлягало право оренди земельної ділянки.
Після скасування законодавчої вимоги про необхідність реєстрації договору оренди та введення вимоги реєструвати право оренди орендар 26 жовтня 2017 року відповідне право зареєстрував.
Задовольняючи позов суд першої інстанції виходив з того, що проведення 26 жовтня 2017 року державної реєстрації речового права оренди земельної ділянки на підставі договору оренди землі від 21 липня 2012 року не може підмінити державну реєстрацію самого договору (державна реєстрація речового права не є державною реєстрацією договору оренди землі), а тому договір, укладений між 21 липня 2012 року чинності не набрав і, відповідно, товариство не набуло прав орендаря за спірним договором оренди землі.
Разом з тим, судом першої інстанції не враховано, що у разі, якщо договір виконувався обома сторонами (зокрема, орендар користувався майном і сплачував за нього, а орендодавець приймав платежі), то кваліфікація договору як неукладеного виключається, такий договір оренди вважається укладеним та може бути оспорюваним (за відсутності законодавчих застережень про інше).
Аналогічні правові висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 26 жовтня 2022 року у справі № 227/3760/19-ц, провадження № 14-79цс21, а також у постанові Верховного Суду від 30 листопада 2022 року по справі №390/964/21.
З матеріалів справи вбачається, що до пред`явлення позову сторони виконували досягнуті між ними домовленості, зафіксовані в договорі оренди землі від 21 липня 2012 року, зокрема відповідач користувався земельною ділянкою та сплачував за неї позивачу орендну плату.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 23 червня 2020 року у справі № 696/1693/15-ц зазначила, що суди мають керуватися вимогами пункту 6 частини першої статті 3 ЦК України та враховувати загальні засади цивільного законодавства, зокрема справедливість, добросовісність та розумність.
Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду в постанові від 10 квітня 2019 року у справі № 390/34/17, на яку посилався й заявник у касаційній скразі, надав таке тлумачення пункту 6 статті 3 ЦК України: «Добросовісність (пункт 6 статті 3 ЦК України) - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.
Тобто, в схожій правовій ситуації Великою Палатою Верховного Суду в постанові від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 по своїй суті застосовано доктрину venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки), яка базується ще на римській максимі - «non concedit venire contra factum proprium» (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці).
В основі доктрини venire contra factum proprium знаходиться принцип добросовісності. Наприклад, у статті I.-1:103 Принципів, визначень і модельних правил європейського приватного права вказується, що поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них.
Встановлено, що між сторонами склалися довготривалі правовідносини щодо оренди земельної ділянки, перший договір оренди спірної ділянки був укладений 12 червня 2007 року, який був належним чином зареєстрований у Кіровоградському районному відділі КРФ ДП «ЦДЗК при Держкомземі України».
Крім того, судом першої інстанції не враховано, що дії ОСОБА_3 , яка 21 липня 2012 року підписала з відповідачем новий договір оренди землі, передала земельну ділянку орендарю, тривалий час отримувала орендну плату, а згодом пред`явила позов про витребування земельної ділянки, суперечать її попередній поведінці і є недобросовісними.
Дії орендодавця (підписання договору оренди, отримання орендної плати, відсутність протягом тривалого часу заперечень щодо користування орендарем земельною ділянкою) підтверджують фактичне визнання ним договору оренди.
У постанові Верховного Суду від 10 травня 2023 року у справі № 567/1437/19 (провадження № 61-18670св21) Верховний Суд погодився з судами попередніх інстанцій у цій справі про відмову у задоволенні позову про визнання договорів оренди землі недійсними, у тому числі, з тих підстав, що орендар користувався спірними земельними ділянками і виконував свої зобов`язання за договором в частині сплати орендної плати.
Враховуючи викладене, суд приходить до висновку, що дії позивача, яка не оспорює факт отримання орендної плати за умовами договору, при цьому стверджує, що договір між сторонами є неукладеним та просить усунути їй перешкоди у користуванні земельною ділянкою шляхом її витребування, суперечать її попередній поведінці і є недобросовісними.
З урахуванням усіх обставин справи, суд вважає, що у задоволенні позовних вимог необхідно було відмовити з вказаних вище підстав. Крім того, вимога про скасування державної реєстрації є похідною вимогою та також не підлягає задоволенню у зв`язку з відмовою у задоволенні позову про витребування земельної ділянки.
До схожих за змістом висновків дійшов Верховний Суд у постановах від 07 лютого 2024 року у справі № 629/3016/21 (провадження № 61-7477св23) та від 06 лютого 2024 року у справі № 931/190/23 (провадження № 61-14591св23).
Відповідно до ч.1 ст.376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: неповне з`ясування судом обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин справи, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
За таких обставин колегія суддів вважає, що оскаржуване рішення не відповідає вимогам ст.263 ЦПК України щодо законності і обґрунтованості, висновки суду не відповідають обставинам справи, що призвело до неправильного застосування судом норм матеріального права, а відтак і помилкового визначення юридичних наслідків цих обставин. Зазначене відповідно до вимог ч.1 ст.376 ЦПК України є підставою для скасування судового рішення з ухваленням нового рішення про відмову у задоволенні позовних вимог.
Частиною 13 ст.141 ЦПК України передбачено, що у разі, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справу на новий розгляд змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
З позивача на користь відповідача підлягають стягненню понесені судові витрати, які було сплачено за подання апеляційної скарги по справі у розмірі 5432,79 грн.
Відповідно до ч.5 ст.268 ЦПК України датою ухвалення рішення, ухваленого за відсутності учасників справи, є дата складання повного судового рішення. 
Керуючись ст. ст. 367, 374, 376, 382 - 384 ЦПК України

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу Фермерського господарства Ковалевського Віталія Івановича задовольнити.
Рішення Кіровоградського районного суду Кіровоградської області від 19 серпня 2022 року скасувати.
У задоволенні позову ОСОБА_3 до Фермерського господарства Ковалевського Віталія Івановича про витребування земельної ділянки та скасування реєстрації іншого речового права відмовити.
Стягнути з ОСОБА_3 (РНОКПП НОМЕР_1 , АДРЕСА_1 ) на користь Фермерського господарства Ковалевського Віталія Івановича (ЄДРПОУ 23227389, Кіровоградська область, Кропивницький район, с. Миколаївка, вул. Шевченка, 68) сплачений судовий збір за подання апеляційної скарги у розмірі 5432 (п`ять тисяч чотириста тридцять дві) грн 79 коп.
Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена безпосередньо до Верховного Суду у випадках, передбачених ст.389 ЦПК України, протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення.

Головуючий суддя         О.І. Чельник

Судді        C.М. Єгорова

               С.І. Мурашко