ПІВНІЧНО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
33001 , м. Рівне,  вул. Яворницького, 59

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

26 лютого 2024 року                                                                                    Справа № 924/1057/23 

Північно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: 
головуючий суддя Петухов М.Г., суддя Бучинська Г.Б. ,  суддя Маціщук А.В. 

секретар судового засідання Приступлюк Т.В. 

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Північно-західного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Енселко Агро"
на рішення Господарського суду Хмельницької області від 11.12.2023
(ухвалене о 11:44 год. у м. Хмельницькому повний текст складено 15.12.2023)
у справі № 924/1057/23 (суддя Вибодовський О.Д.)
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Енселко Агро"
до Староостропільської сільської ради
про:
- визнання укладеною Додаткову угоду до Договору оренди землі від 09.08.2013, що укладений між ТОВ "Енселко Агро" та Старокостянтинівською райдержадміністрацією, відповідно до якого в оренду було передано земельну ділянку з кадастровим номером 6824285000:03:0054:0038 площею - 2,2885 га, що знаходиться за межами населених пунктів Староостропільської сільської ради (колишньої Ладигівської сільської ради);
- визнання укладеною Додаткову угоду до Договору оренди землі від 09.08.2013, що укладений між ТОВ "Енселко Агро" та Старокостянтинівською райдержадміністрацією, відповідно до якого в оренду було передано земельну ділянку з кадастровим номером 6824285000:03:0054:0039  площею - 3,4696 га, що знаходиться за межами населених пунктів Староостропільської сільської ради (колишньої Ладигівської сільської ради);
- визнання укладеною Додаткову угоду до Договору оренди землі від 09.08.2013, що укладений між ТОВ "Енселко Агро" та Старокостянтинівською райдержадміністрацією, відповідно до якого в оренду було передано земельну ділянку з кадастровим номером 6824285000:03:0054:0040  площею - 1,8127 га, що знаходиться за межами населених пунктів Староостропільської сільської ради (колишньої Ладигівської сільської ради);
- визнання укладеною Додаткову угоду до Договору оренди землі від 09.08.2013, що укладений між ТОВ "Енселко Агро" та Старокостянтинівською райдержадміністрацією, відповідно до якого в оренду було передано земельну ділянку з кадастровим номером 6824285000:03:0054:6042   площею - 3,4696  га, що знаходиться за межами населених пунктів Староостропільської сільської ради (колишньої Ладигівської сільської ради);
- визнання укладеною Додаткову угоду до Договору оренди землі від 09.08.2013, що укладений між ТОВ "Енселко Агро" та Старокостянтинівською райдержадміністрацією, відповідно до якого в оренду було передано земельну ділянку з кадастровим номером 6824285000:03:026:3060   площею - 0,9159 га, що знаходиться за межами населених пунктів Староостропільської сільської ради (колишньої Ладигівської сільської ради).
за участю представників сторін:
від позивача - Надольська А.В.;
від відповідача - не з`явився.

ВСТАНОВИВ:

Товариство з обмеженою відповідальністю "Енселко Агро" звернулося до Господарського суду Хмельницької області із позовом до Староостропільської сільської ради про:
визнання укладеною Додаткову угоду до Договору оренди землі від 09.08.2013, що укладений між ТОВ "Енселко Агро" та Старокостянтинівською райдержадміністрацією, відповідно до якого в оренду було передано земельну ділянку з кадастровим номером 6824285000:03:0054:0038 площею - 2,2885 га, що знаходиться за межами населених пунктів Староостропільської сільської ради (колишньої Ладигівської сільської ради);
визнання укладеною Додаткову угоду до Договору оренди землі від 09.08.2013, що укладений між ТОВ "Енселко Агро" та Старокостянтинівською райдержадміністрацією, відповідно до якого в оренду було передано земельну ділянку з кадастровим номером 6824285000:03:0054:0039 площею - 3,4696 га, що знаходиться за межами населених пунктів Староостропільської сільської ради (колишньої Ладигівської сільської ради);
визнання укладеною Додаткову угоду до Договору оренди землі від 09.08.2013, що укладений між ТОВ "Енселко Агро" та Старокостянтинівською райдержадміністрацією, відповідно до якого в оренду було передано земельну ділянку з кадастровим номером 6824285000:03:0054:0040 площею - 1,8127 га, що знаходиться за межами населених пунктів Староостропільської сільської ради (колишньої Ладигівської сільської ради);
визнання укладеною Додаткову угоду до Договору оренди землі від 09.08.2013, що укладений між ТОВ "Енселко Агро" та Старокостянтинівською райдержадміністрацією, відповідно до якого в оренду було передано земельну ділянку з кадастровим номером 6824285000:03:0054:6042 площею - 3,4696 га, що знаходиться за межами населених пунктів Староостропільської сільської ради (колишньої Ладигівської сільської ради);
визнання укладеною Додаткову угоду до Договору оренди землі від 09.08.2013, що укладений між ТОВ "Енселко Агро" та Старокостянтинівською райдержадміністрацією, відповідно до якого в оренду було передано земельну ділянку з кадастровим номером 6824285000:03:026:3060 площею - 0,9159 га, що знаходиться за межами населених пунктів Староостропільської сільської ради (колишньої Ладигівської сільської ради).
Позовні вимоги обґрунтуванні порушенням переважного права позивача, як орендаря на укладення договорів оренди землі на новий строк.

В подальшому, на підставі поданої позивачем заяви про залишення позову без розгляду в порядку п.5 ч.1 ст.226 ГПК України, Господарський суд Хмельницької області ухвалю від 15.11.2023 залишив без розгляду позовну заяву в частині визнання укладеною Додаткової угоди до Договору оренди землі від 09.08.2013, що укладений між ТОВ "Енселко Агро" та Старокостянтинівською райдержадміністрацією, відповідно до якого в оренду було передано земельну ділянку з кадастровим номером 6824285000:03:005:0039 площею 3,4696 га, що знаходиться за межами населених пунктів Староостропільської сільської ради.

Господарський суд Хмельницької області рішенням від 11.12.2023 у справі № 924/1057/23 в позові відмовив.
При ухваленні вказаного рішення, суд першої інстанції виходив з того, що відповідачем не порушено переважного права позивача як орендаря щодо укладення договору оренди землі на новий строк.
Розглядаючи спірні правовідносини місцевий господарський суд застосував відповідні положення ст. ст. 11, 12, 15, 16, 20, 792 Цивільного кодексу України, ст. 23 Господарського кодексу України, ст.33 Закону України "Про оренду землі".

Не погоджуючись із вказаним рішенням суду першої інстанції, Товариство з обмеженою відповідальністю "Енселко Агро" звернулося з апеляційною скаргою до Північно-західного апеляційного господарського суду, відповідно до якої просить рішення Господарського суду Хмельницької області від 11.12.2023 у справі № 924/1057/23 скасувати та ухвалити нове, яким позов задовольнити.
Апеляційна скарга обґрунтована таким.
Позивач, як орендар, який належним чином виконував умови договорів оренди землі, відповідно до умов договорів оренди, а також відповідно до законодавства, мав переважне право на укладення договорів оренди землі на новий строк.
В строки, передбачені договорами та законодавством, орендар направив до Староостропільської сільської ради лист - повідомлення за вих. №308 від 07.07.2023, в якому повідомив про намір в порядку ст. 33 Закону України "Про оренду землі" скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, а до листа-повідомлення було додано проекти додаткових угод до договорів оренди земельних ділянок.
17.07.2023 на адресу ТОВ "Енселко Агро" надійшов лист, підписаний головою Староостропільської сільської ради, яким ТОВ "Енселко Агро" було повідомлено про те, що із земельних ділянок з кадастровими номерами 6824285000:03:005:0039, 6824285000:03:005:0043, 6824285000:03:005:0050, 6824285000:03:005:0041, 6824285000:03:005:0049, 6824285000:03:005:0048 деякі витребувані та перейшли у приватну власність, інші земельні ділянки будуть використані у власних потребах Староостропільської сільської ради.
Перед цим, відповідач повідомляв про передачу земельних ділянок в користування КП "Зарево".
В цьому випадку земельні ділянки не можуть використовуватися у власних потребах Староостропільської сільської ради, оскільки відповідач не є власником спірних земельних ділянок, а є лише їх розпорядником.
Ту обставину, що Староостропільська сільська рада є засновником КП "Зарево", не можна вважати, що обробіток земельних ділянок таким комунальним підприємством буде вважатись використанням земель Староостропільською сільською радою для власних потреб.
Відповідач відмовив позивачу в продовжені договорів оренди землі не з підстав відсутності узгоджених істотних умов договорів, а тому, що вирішив використовувати земельні ділянки ніби то для власних потреб, хоча вирішив передати їх КП "Зарево", чим було порушено переважне право позивача на укладення договорів оренди земельних ділянок на новий строк.
Не зважаючи на те, що на час розгляду справи договори оренди земельних ділянок між Староостропільською сільською радою та КП "Зарево" не були укладені, право позивача є порушеними, оскільки Відповідачем надано перевагу іншій юридичній особі.
Тому скаржник вважає, що рішення суду першої інстанції є незаконним та необґрунтованим та таким, що підлягає скасуванню.

Відповідач подав суду апеляційної інстанції відзив, в якому не визнає вимог апеляційної скарги та вважає їх такими, що не підлягають задоволенню з таких підстав.
Позивач в апеляційній скарзі вказує на порушення переважного права орендаря на укладення договорів оренди землі на новий строк.
Однак, порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦК України, матиме місце при укладенні договору оренди: - із новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право; - у випадку недосягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах та укладення з ним договору на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права; - укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю у поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об`єкт оренди для власних потреб.
Позивач направив письмове повідомлення про намір реалізувати переважне право, але відповідач не вбачає порушення такого права, оскільки з новим орендарем договори оренди цих же земельних ділянок не укладалися. 
Скаржник посилається на те, що відповідач безпідставно відмовив в укладені додаткових угод до договорів оренди земельних ділянок (невитребуваних паїв), строк дії яких закінчився. 
В той же час, клопотання позивача про продовження терміну дії договорів оренди зазначених вище земельних ділянок зі складу земель невитребуваних паїв розглядалось на постійній комісії з питань земельних відносин та на сесії Староостропільської сільської ради від 19.05.2023, за результатами якої прийнято рішення про відмову продовжити договори, оскільки земельні ділянки в майбутньому будуть використовуватись Комунальним підприємством "Зарево" Староостропільської сільської ради для власних потреб.
На думку позивача, обробіток вказаних спірних земельних ділянок комунальним підприємством "Зарево" не буде вважатись використанням земель Староостропільською сільською радою у власних потребах, проте таке твердження є хибним, оскільки засновником такого комунального підприємства є Староостропільська сільська рада, і в інший спосіб реалізувати своє таке право сільська рада не в змозі.

В судовому засіданні Північно-західного апеляційного господарського суду 26.02.2024 представник скаржника підтримала доводи, наведені в апеляційній скарзі, стверджує, що судом першої інстанції при ухваленні оскарженого рішення було порушено норми матеріального та процесуального права. Пояснила, що було порушене переважне право позивача на укладання договорів оренди на новий строк. Зауважила, що орендарем було дотримано процедуру, встановлену законом, для укладання договорів оренди на новий строк. З огляду на вказане, вважає, що рішення Господарського суду Хмельницької області від 11.12.2023 у справі №924/1057/23 слід скасувати та ухвалити нове, яким позов задовольнити.
В судове засідання 26.02.2024 представник відповідача не з`явився. 
Враховуючи приписи ст.ст. 269, 273 ГПК України про межі та строки розгляду апеляційних скарг в апеляційній інстанції, той факт, що відповідач був належним чином та своєчасно повідомлений про дату, час та місце судового засідання, про що свідчить довідка про доставку електронного листа (а. с. 191 на звороті), а також те, що явка представників сторін в судове засідання обов`язковою не визнавалася, колегія суддів визнала за можливе здійснювати розгляд апеляційної скарги за відсутності представника відповідача.

Дослідивши матеріали справи, апеляційну скаргу, заслухавши пояснення представника позивача, перевіривши юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення, дослідивши правильність застосування місцевим господарським судом при ухвалені рішень норм матеріального та процесуального права, колегія суддів вважає, що в задоволенні апеляційної скарги слід відмовити, а оскаржене рішення суду першої інстанції залишити без змін, виходячи з такого.

Судом апеляційної інстанції встановлено та як убачається з матеріалів справи, що 09.08.2013 між Товариством з обмеженою відповідальністю "Енселко Агро" та Старокостянтинівською районною державною адміністрацією було укладено ряд договорів оренди земельних ділянок з земель, що є невитребуваними паями, які знаходились в межах колишньої Ладигівської сільської ради в межах Староостропільської сільської територіальної громади, зокрема:
Договір оренди земельної ділянки, відповідно до якого в оренду було передано земельну ділянку з кадастровим номером 6824285000:03:005:0039 площею 3,4696 га; Право оренди зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 14.03.2017, номер запису про інше речове право 19479296 (а. с. 28-31);
Договір оренди земельної ділянки, відповідно до якого в оренду було передано земельну ділянку з кадастровим номером 6824285000:03:005:0042 Площею 3,4696 га. Право оренди зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 15.03.2017, номер запису про інше речове право 19502377 (а. с. 36-39);
Договір оренди земельної ділянки, відповідно до якого в оренду було передано земельну ділянку з кадастровим номером 6824285000:03:005:0038 площею 2,2885 га; Право оренди зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 14.03.2017 , номер запису про інше речове право 19479332 (а. с. 24-27);
Договір оренди земельної ділянки, відповідно до якого в оренду було передано земельну ділянку з кадастровим номером 6824285000:03:005:0040 площею 1,8127 га. Право оренди зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 14.03.2017 номер запису про інше речове право 19479267 (а. с. 32-35);
Договір оренди земельної ділянки, відповідно до якого в оренду було передано земельну ділянку з кадастровим номером 6824285000:03:026:3060 площею 0,9159 га. Право оренди зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 15.03.2017, номер запису про інше речове право 19502392 (а. с. 40-43).
Строк дії даних договорів визначено 09.08. 2023.
Відповідно до п. 11.3. вищевказаних договорів оренди земельних ділянок визначено право орендаря на переважне право на поновлення даних договорів оренди землі: "11.3. Поновлення договору оренди землі здійснюється після закінчення строку, на який укладено договір. Орендар, при належному виконанні умов цього договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення цього договору. У разі продовження договору на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін".
В подальшому, 17.04.2023 ТОВ "Енселко Агро" направило клопотання голові Староостропільської територіальної громади продовжити термін дії, серед іншого, вказаних договорів оренди земельних ділянок зі складу земель невитребуваних паїв (а. с. 44).
На сесії Староостропільської сільської ради 19.05.2023 було прийнято рішення №14/14 "Про відмову в продовжені договорів оренди землі на невитребувані земельні частки (паї)", яким вирішено відмовити ТОВ "Енселко Агро" в клопотанні стосовно продовження договорів оренди землі у зв`язку з тим, що в подальшому дані земельні ділянки будуть використовуватися комунальним підприємством "Зарево", Староостропільської сільської ради для власних потреб (а. с. 46-47).
Пізніше, позивач звернувся до відповідача із листом-повідомленням про укладення договору оренди на новий строк №308 від 07.07.2023, в якому повідомило про те, що має намір в порядку ст.33 Закону України "Про оренду землі" скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк. До листа - повідомлення було додано проекти додаткових угод до договорів оренди земельних ділянок (а. с. 63-68).
17.07.2023 на адресу ТОВ "Енселко Агро" надійшов лист №399, підписаний головою Староостропільської сільської ради, яким ТОВ "Енселко Агро" було повідомлено про те, що із земельних ділянок з кадастровими номерами 6824285000:03:005:0039, 6824285000:03:005:0043, 6824285000:03:005:0050, 6824285000:03:005:0041, 6824285000:03:005:0049, 6824285000:03:005:0048 деякі витребувані та перейшли у приватну власність, інші земельні ділянки будуть використані у власних потребах Староостропільської сільської ради (а. с. 70).
Згідно отриманої інформації з ДЗК, що на земельні ділянки з кадастровими номерами 6824285000:03:005:0041, 6824285000:03:005:0043, 6824285000:03:005:0050 та 6824285000:03:005:0049, котрі також перебували в оренді позивача, однак за іншими договорами, зареєстроване право власності за фізичними особами (а. с. 48-51).
Згідно інформації з реєстру речових прав від 14.09.2023 зареєстроване також право власності на земельну ділянку із кадастровим номером 6824285000:03:005:0048 за Михайленко П.В. (а. с. 57)
Враховуючи, що в передбачений законодавством строк заперечень щодо укладення додаткових угод щодо земельних ділянок з кадастровими номерами 6824285000:03:005:0038, 6824285000:03:005:0040, 6824285000:03:005:0042 та 6824285000:03:026:3060 не надійшло, додаткові угоди до договорів оренди укладені не були, такого формулювання відповідачем причин відмови, як майбутнього використання земельних ділянок комунальним підприємством для власних потреб, позивач вважає, що відбулося порушення його переважного права на укладання договорів оренди землі на новий строк, а тому звернувся до суду із цим позовом.

Аналізуючи встановлені обставини справи та переглядаючи спірні правовідносини на предмет наявності правових підстав для задоволення позовних вимог, суд апеляційної інстанції приймає до уваги такі положення діючого законодавства з урахуванням фактичних обставин справи.

Згідно із ч. 2 ст. 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є: договори, правочини, інші юридичні факти.
За приписами ст. ст. 15, 16 ЦК України, кожна особа має право на захист свого цивільного права в разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
У відповідності до ст. 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Статтею 1 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Аналогічні положення викладено у частині 1 статті 93 Земельного кодексу України.
Частиною 1 статті 2 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Згідно ст. 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Суд враховує, що 16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" (а відповідні положення пункту 8 цього Закону з урахуванням Прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким стаття 33 Закону України "Про оренду землі", що регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції.
Розділ IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" доповнений абзацами 3 і 4 такого змісту:
"Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України.
Правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".
Суд зазначає, що Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" законодавець фактично розмежував два механізми, які раніше були закладені в попередній редакції статті 33 Закону України "Про оренду землі", а саме: реалізації переважного права на укладення нового договору оренди землі (який відповідно до чинних приписів Закону України "Про оренду землі" врегульовано статтею 33) та реалізації права на поновлення договору оренди землі (який регулюється субсидіарно приписами статті 32-2 Закону України "Про оренду землі" та статті 126-1 Земельного кодексу України). Положення частин 1- 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" як до внесення змін Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", так і після цього залишилися схожими.
При цьому назву статті 33 Закону України "Про оренду землі" було змінено з "Поновлення договору оренди землі" на "Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк", а з тексту фактично вилучено частини 6-8, які використовувались як механізм реалізації права орендаря на автоматичну пролонгацію за умови відсутності заперечень орендодавця, та опис процедури поновлення.
Нова редакція статті 33 Закону України "Про оренду землі", на відміну від попередньої редакції цієї статті, надає орендарю переважне право перед іншими особами на укладення нового договору, а не поновлення попереднього. Сторони договору оренди можуть погодити істотні умови і укласти новий договір оренди на тих самих або нових погоджених сторонами умовах, але в будь-якому випадку, якщо мова йде про укладення договору оренди щодо земель державної або комунальної власності, укладення нового договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно зі статтею 122 Земельного кодексу України. Також нова редакція цієї статті вже не містить положення про можливість поновлення договору на тих самих умовах на той самий строк, яке раніше було зазначено в частині 6 цієї статті та фактично встановлювало механізм "мовчазної згоди", який (механізм) після розмежування процедур переважного права та поновлення договору оренди врегульований законодавцем саме у статті 126-1 Земельного кодексу України.
Крім того, Верховним Судом у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності за результатами розгляду справи № 906/1314/21 у постанові від 23.11.2023 було висловлену правову позицію щодо застосування статті 33 Закону України "Про оренду землі", яку суд відповідно до ст. 236 ГПК України повинен застосовувати у подібних правовідносинах.
При цьому ч. 4 ст. 236 ГПК України передбачено, що при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Таким чином, з урахуванням зазначених приписів процесуального законодавства існує необхідність врахування саме останньої правової позиції Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності, викладеної у постанові від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21.
Верховний Суд у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності у постанові від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21 зазначив, що стаття 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній до 16.07.2020, мала назву "Поновлення договору оренди землі" та передбачала, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина 1 цієї статті).
При цьому Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" істотно змінив редакцію статті 33 Закону України "Про оренду землі", яка тепер стосується лише переважного права орендаря (частини 1- 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі"). Поновлення ж договору (частина 6 попередньої редакції статті 33 Закону України "Про оренду землі") тепер регулюється статтею 126-1 Земельного кодексу України.
Відповідно до абзацу 4 розділу "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.
Згідно із частиною 2 статті 126-1 Земельного кодексу України якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.
Також відповідно до частини 1 статті 126-1 Земельного кодексу України умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.
Набрання чинності відповідними законодавчими змінами означає, що вимога про укладення додаткового договору (угоди) в порядку поновлення договору не є належною, оскільки стаття 126-1 Земельного кодексу України передбачає для процедури поновлення інший механізм, за якого правочин щодо поновлення не укладається взагалі (натомість договір вважається поновленим, якщо жодна із сторін не заявила до зазначеного реєстру про виключення відомостей про поновлення).
Таким чином, умова про поновлення договору взагалі не може встановлюватися в договорі оренди землі щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, визначених частиною 1 статті 126-1 Земельного кодексу України. Тобто поновлення договорів оренди земель державної та комунальної власності у процедурі, визначеній в статті 126-1 Земельного кодексу України, за загальним правилом заборонено.
Наведене свідчить про те, що зміст поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться в абзаці 4 розділу Перехідних положень Закону України "Про оренду землі", базується саме на положеннях статті 126-1 Земельного кодексу України, що пов`язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов`язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах.
При цьому укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене частиною 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній до внесення змін Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.
Натомість поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" відповідно до розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.
Згідно з частиною 1 статті 33 "Про оренду землі" (тут, і надалі - в редакції чинній на момент укладання договорів) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). 
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (частина 2 статті 33 Закону України "Про оренду землі").
До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частина 3 статті 33 зазначеного Закону).
При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина 4 статті 33 Закону України "Про оренду землі").
Частиною 5 статті 33 "Про оренду землі" передбачено, що орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Для застосування положень частин 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належним чином виконує свої обов`язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.
Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, передбачена у наведеній нормі, можлива лише за умови дотримання встановлених такою нормою процедури і строків.
Згідно з частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).
Отже, для продовження договірних відносин необхідно волевиявлення на це сторін договору, досягнення ними згоди щодо продовження договору із застосуванням переважного права орендаря на продовження договору оренди, у тому числі на змінених умовах (частина 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі") або мовчазна згода сторін договору стосовно поновлення договору на тих самих умовах на той самий строк (частина 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі").
У розумінні наведених положень законодавства основними відмінностями у застосуванні положень частин 1 - 5 та частини 6 Закону України "Про оренду землі" є умови додаткової угоди (відмінні від попередніх, або ті самі чи тотожні (частини 1 - 5 статті 33 цього Закону) та наявність погодження обох сторін щодо істотних умов договору, або ті самі (частина 6 статті 33 цього Закону)) та строк, в який орендодавець повинен повідомити орендаря про відсутність наміру продовжувати або поновлювати договір оренди (у місячний строк після повідомлення орендаря про намір продовжувати договір оренди земельної ділянки (частини 1 - 5 статті 33 цього Закону) чи у місячний строк після закінчення строку дії договору (частина 6 статті 33 цього Закону)).
Відповідна правова позиція викладена у постанові палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 16.09.2019 у справі № 908/2314/18.
З наведеного убачається, що розглядаючи позовні вимоги щодо поновлення договору оренди, суд має встановити як підстави звернення до суду, так і дослідити дотримання встановлених статтею 33 Закону України "Про оренду землі" процедури і строків, а також встановити які умови договору хоче змінити позивач та чи можлива така зміна.
Така позиція викладена у постанові Верховного Суду у складі Касаційного господарського суду від 28.07.2020 у справі № 923/681/19.
Судом апеляційної інстанції вище встановлено, що між Товариством з обмеженою відповідальністю "Енселко Агро" та Старокостянтинівською районною державною адміністрацією 09.08.2013 укладено ряд договорів оренди земельних ділянок з земель, що є невитребуваними паями, які знаходились в межах колишньої Ладигівської сільської ради в межах Староостропільської сільської територіальної громади, а саме:
Договір оренди земельної ділянки, відповідно до якого в оренду було передано земельну ділянку з кадастровим номером 6824285000:03:005:0039 площею 3,4696 га; Право оренди зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 14.03.2017, номер запису про інше речове право 19479296;
Договір оренди земельної ділянки, відповідно до якого в оренду було передано земельну ділянку з кадастровим номером 6824285000:03:005:0042 Площею 3,4696 га. Право оренди зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 15.03.2017, номер запису про інше речове право 19502377;
Договір оренди земельної ділянки, відповідно до якого в оренду було передано земельну ділянку з кадастровим номером 6824285000:03:005:0038 площею 2,2885 га; Право оренди зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 14.03.2017 , номер запису про інше речове право 19479332;
Договір оренди земельної ділянки, відповідно до якого в оренду було передано земельну ділянку з кадастровим номером 6824285000:03:005:0040 площею 1,8127 га. Право оренди зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 14.03.2017 номер запису про інше речове право 19479267;
Договір оренди земельної ділянки, відповідно до якого в оренду було передано земельну ділянку з кадастровим номером 6824285000:03:026:3060 площею 0,9159 га. Право оренди зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 15.03.2017, номер запису про інше речове право 19502392.
Строк дії даних договорів визначено 09.08. 2023.
Відповідно до п. 11.3. вищевказаних договорів оренди земельних ділянок визначено право орендаря на переважне право на поновлення даних договорів оренди землі: "11.3. Поновлення договору оренди землі здійснюється після закінчення строку, на який укладено договір. Орендар, при належному виконанні умов цього договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення цього договору. У разі продовження договору на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін ".
Як убачається із матеріалів справи 17.04.2023 ТОВ "Енселко Агро" направило клопотання голові Староостропільської територіальної громади продовжити термін дії, серед іншого, вказаних договорів оренди земельних ділянок зі складу земель невитребуваних паїв (а. с. 44).
На сесії Староостропільської сільської ради 19.05.2023 було прийнято рішення №14/14 "Про відмову в продовжені договорів оренди землі на невитребувані земельні частки (паї)", яким вирішено відмовити ТОВ "Енселко Агро" в клопотанні стосовно продовження договорів оренди землі у зв`язку з тим, що в подальшому дані земельні ділянки будуть використовуватися комунальним підприємством "Зарево", Староостропільської сільської ради для власних потреб (а. с. 46-47).
Пізніше, позивач звернувся до відповідача із листом-повідомленням про укладення договору оренди на новий строк №308 від 07.07.2023, в якому повідомило про те, що має намір в порядку ст.33 Закону України "Про оренду землі" скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк. До листа - повідомлення було додано проекти додаткових угод до договорів оренди земельних ділянок.
17.07.2023 на адресу ТОВ "Енселко Агро" надійшов лист №399, підписаний головою Староостропільської сільської ради, яким ТОВ "Енселко Агро" було повідомлено про те, що із земельних ділянок з кадастровими номерами 6824285000:03:005:0039, 6824285000:03:005:0043, 6824285000:03:005:0050, 6824285000:03:005:0041, 6824285000:03:005:0049, 6824285000:03:005:0048 деякі витребувані та перейшли у приватну власність, інші земельні ділянки будуть використані у власних потребах Староостропільської сільської ради.
Суд апеляційної інстанції зважає на те, що відповідно до ст. 13 Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)", невитребуваною є земельна частка (пай), на яку не отримано документа, що посвідчує право на неї, або земельна частка (пай), право на яку посвідчено відповідно до законодавства, але яка не була виділена в натурі (на місцевості).
Нерозподілені земельні ділянки, невитребувані частки (паї) після формування їх у земельні ділянки за рішенням відповідної сільської, селищної, міської ради можуть передаватися в оренду для використання за цільовим призначенням на строк до дня державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку, про що зазначається у договорі оренди земельної ділянки, а власники земельних часток (паїв) чи їх спадкоємці, які не взяли участі у розподілі земельних ділянок, повідомляються про результати проведеного розподілу земельних ділянок у письмовій формі цінним листом з описом вкладення та повідомленням про вручення або шляхом вручення відповідного повідомлення особисто, якщо відоме їх місцезнаходження. З моменту державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку договір оренди припиняється, а державна реєстрація припинення права оренди проводиться одночасно з державною реєстрацією права власності. У разі якщо договір оренди невитребуваної (нерозподіленої) земельної ділянки, переданої в оренду в порядку, визначеному цією статтею, закінчився у зв`язку з набуттям права власності на неї до збирання врожаю, посіяного орендарем на земельній ділянці, орендар має право на збирання такого врожаю. Власник земельної ділянки має право на відшкодування збитків, пов`язаних із тимчасовим зайняттям земельної ділянки колишнім орендарем, у розмірі пропорційно до орендної плати з дня припинення договору до дня збирання врожаю.
У разі якщо до 01.01.2025 власник невитребуваної земельної частки (паю) або його спадкоємець не оформив право власності на земельну ділянку, він вважається таким, що відмовився від одержання земельної ділянки.
Така невитребувана земельна частка (пай) після формування її у земельну ділянку за рішенням відповідної сільської, селищної, міської ради (у разі необхідності формування) за заявою відповідної ради на підставі рішення суду передається у комунальну власність територіальної громади, на території якої вона розташована, у порядку визнання майна безхазяйним.
Тобто, у випадку не витребування земельних паїв до 01.01.2025, у встановленому вище порядку, вони передаються у комунальну власність відповідної територіальної громади, яка розпоряджається ними, через орган місцевого самоврядування, який в свою чергу має можливість використання земельними ділянками через комунальне підприємство.
На переконання суду апеляційної інстанції, в цьому випадку, відповідач, як представницький орган територіальної громади, діяв добросовісно, прийняв мотивоване рішення про відмову від укладання договору, повідомив орендаря про прийняте рішення.
Крім того, з урахуванням приписів Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)", наведену орендодавцем підставу відмови, неможливо оцінювати, як надуману, оскільки у випадку не витребування паїв, право власності набуває територіальна громада, яка має право використання земельних ділянок для власних інтересів/потреб.
Також, суд зауважує, що в матеріалах справи відсутні будь які договори оренди земельних ділянок чи рішення відповідача про укладання договорів оренди відносно таких земельних ділянок з іншими особами, в тому числі із Комунальним підприємством "Зарево".
Суд апеляційної інстанції бере до уваги те, що порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 Цивільного кодексу України, матиме місце при укладенні договору оренди: - з новим орендарем - при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право; - укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю у поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об`єкт оренди для власних потреб. Аналогічний правовий висновок викладений у постанові Касаційного господарського суду від 26.06.2019 у справі №923/759/18.
Поруч  з вказаним, як зазначалося вище умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою (ч. 2 ст. 126-1 ЗК України).
Однак, відповідно до п. 11.3. Договорів оренди земельних ділянок, котрі просить поновити позивач, визначено право орендаря на переважне право на поновлення таких договорів оренди землі: "11.3. Поновлення договору оренди землі здійснюється після закінчення строку, на який укладено договір. Орендар, при належному виконанні умов цього договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення цього договору. У разі продовження договору на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін ".
Суд вказує, що у випадку поновлення за рішенням суду договорів оренди на них будуть поширюватися правила визначені ст. 126-1 ЗК України, а відповідно, з огляду на відсутність на них нерухомості відповідача, умова про поновлення не може установлюватися у таких договорах.
Підсумовуючи усе викладене у сукупності, апеляційний господарський суд погоджується із висновком місцевого господарського суду про відмову у задоволенні позову.
Відповідно до ст. 86 ГПК України, господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних в справі доказів.
В силу приписів ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.
Зважаючи на вказане, судова колегія зазначає, що доводи скаржника, викладені в апеляційній скарзі, не спростовують встановлених обставин справи, а тому не приймаються судом апеляційної інстанції до уваги.
Відповідно до ст. 276 ГПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Враховуючи вищевикладене, рішення Господарського суду Хмельницької області від 11.12.2023 у справі № 924/1057/23 слід залишити без змін, а апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Енселко Агро" - без задоволення.
Керуючись статтями 269, 270, 273, 275-279, 282 ГПК України, Північно-західний апеляційний господарський суд

УХВАЛИВ:

1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Енселко Агро" залишити без задоволення, а рішення Господарського суду Хмельницької області від 11.12.2023 у справі №924/1057/23 - без змін.
2. Справу № 924/1057/23 надіслати Господарському суду Хмельницької області.
3. Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду у випадках, строках та порядку встановлених статтями 286-291 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складений "29" лютого 2024 р.

Головуючий  суддя                                                                      Петухов М.Г. 

Суддя                                                                                              Бучинська Г.Б.  

Суддя                                                                                              Маціщук А.В.