ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А
ІМЕНЕМ  УКРАЇНИ

12 лютого 2024 року	  м. Одеса	Справа № 916/2938/21	
Південно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого судді Л.В. Поліщук,
суддів: К.В. Богатиря, С.В. Таран,  
секретар судового засідання –  І.С. Мисько,
за участю представників сторін:
від прокуратури: В.О. Дичко
від позивача: А.С. Голуб
від відповідачів: 
1)Приватного підприємства «Чорномор-Ріелт»: В.М. Акименко
2)державного реєстратора Комунального підприємства «Агенція реєстраційних послуг» Морозової Ольги Станіславівни: не з`явився
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Приватного підприємства «Чорномор-Ріелт»
на рішення Господарського суду Одеської області від 19.04.2023 (суддя Ю.С. Бездоля, м.Одеса, повний текст складено 09.05.2023) 
у справі № 916/2938/21
за позовом т.в.о. заступника керівника Приморської окружної прокуратури м. Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради 
до відповідачів:
1)Приватного підприємства «Чорномор-Ріелт»;
2)державного реєстратора Комунального підприємства «Агенція реєстраційних послуг» Морозової Ольги Станіславівни
про скасування рішення, припинення права власності, зобов`язання вчинити певні дії,

В С Т А Н О В И В :

Короткий зміст та обґрунтування позовних вимог
У вересні 2021 року т.в.о. заступника керівника Приморської окружної прокуратури м.Одеси (надалі також – прокурор) в інтересах Одеської міської ради звернувся до Господарського суду Одеської області з позовом до Приватного підприємства «Чорномор-Ріелт» (надалі також – відповідач-1) та державного реєстратора Комунального підприємства «Агенція реєстраційних послуг» Морозової Ольги Станіславівни (надалі також – відповідач-2), в якому просив:
-визнати незаконним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень державного реєстратора Комунального підприємства «Агенція реєстраційних послуг» Морозової Ольги Станіславівни (індексний номер 45968894 від 12.03.2019), на підставі якого за Приватним підприємством «Чорномор-Ріелт» (код ЄДРПОУ 33657568) зареєстроване право власності на об`єкт нерухомого майна - нежитлову будівлю площею 236,2 кв.м., яка розташована за адресою: м. Одеса, вул. Генуезька, буд. 36;
-припинити право власності Приватного підприємства «Чорномор-Ріелт» (код ЄДРПОУ 33657568) на об`єкт нерухомого майна - нежитлову будівлю площею 236,2 кв.м, яка розташована за адресою: м. Одеса, вул. Генуезька, буд. 36, шляхом скасування державної реєстрації речового права (реєстраційний номер об`єкта 1786571251101);
-зобов`язати Приватне підприємство «Чорномор-Ріелт» (код ЄДРПОУ 33657568) звільнити земельну ділянку за адресою: м. Одеса, вул. Генуезька, буд. 36, шляхом знесення за власний рахунок самочинно побудованої на ній нежитлової будівлі площею 236,2 кв.м.
Позовні вимоги обґрунтовані порушенням права комунальної власності на земельну ділянку за адресою: м. Одеса, вул. Генуезька, 36, у зв`язку зі здійсненням Приватним підприємством «Чорномор-Ріелт» самочинного будівництва нежитлової будівлі площею 236,2 кв.м, розташованої за вказаною адресою, та, як наслідок, самовільним зайняттям зазначеної земельної ділянки, а також незаконністю проведення за останнім державної реєстрації права власності на зазначений об`єкт самочинного будівництва.
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Господарського суду Одеської області від 19.04.2023 позовні вимоги т.в.о. заступника керівника Приморської окружної прокуратури м. Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради до Приватного підприємства «Чорномор-Ріелт» задоволено повністю.
Визнано незаконним та скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень державного реєстратора Комунального підприємства «Агенція реєстраційних послуг» Морозової Ольги Станіславівни (індексний номер 45968894 від 12.03.2019), на підставі якого за Приватним підприємством «Чорномор-Ріелт» зареєстроване право власності на об`єкт нерухомого майна - нежитлову будівлю площею 236,2 кв.м, яка розташована за адресою: м. Одеса, вул. Генуезька, буд. 36.
Припинено право власності Приватного підприємства «Чорномор-Ріелт» на об`єкт нерухомого майна - нежитлову будівлю площею 236,2 кв.м, яка розташована за адресою: м.Одеса, вул. Генуезька, буд. 36, шляхом скасування державної реєстрації речового права (реєстраційний номер об`єкта 1786571251101).
Зобов`язано Приватне підприємство «Чорномор-Ріелт» звільнити земельну ділянку за адресою: м. Одеса, вул. Генуезька, буд. 36, шляхом знесення за власний рахунок самочинно побудованої на ній нежитлової будівлі площею 236,2 кв.м.
Стягнуто з Приватного підприємства «Чорномор-Ріелт» на користь Одеської обласної прокуратури 13895,20 грн судового збору.
У задоволенні позову до державного реєстратора Комунального підприємства «Агенція реєстраційних послуг» Морозової Ольги Станіславівни відмовлено.
Вирішуючи спір у даній справі суд першої інстанції виходив з того, що державним реєстратором Морозовою Ольгою Станіславівною зареєстровано речові права на новий об`єкт - нежитлову будівлю площею 236,2 кв.м, яка розташована за адресою: м. Одеса, вул. Генуезька, буд. 36, речові права на який, виходячи з наявних матеріалів справи, у Приватного підприємства «Чорномор-Ріелт» відсутні. Окрім того, дослідивши матеріали справи господарський суд встановив, що збільшення нерухомого майна фактично відбулось на земельній ділянці, яка у встановленому законом порядку забудовнику не відводилася у власність (користування) та за відсутності дозвільних документів на будівництво спірного об`єкта нерухомості, у зв`язку з чим дійшов висновку, що спірна нежитлова будівля є об`єктом самочинного будівництва.
Проаналізувавши встановлені обставини справи та норми чинного законодавства суд першої інстанції зазначив, що рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень №45968894, прийняте 12.03.2019 державним реєстратором Комунального підприємства «Агенція реєстраційних послуг» Морозовою Ольгою Станіславівною, на підставі якого за Приватним підприємством «Чорномор-Ріелт» зареєстровано право власності на об`єкт нерухомого майна: нежитлову будівлю загальною площею 236,2 кв.м, яка розташована за адресою: Одеська обл., м. Одеса, вул. Генуезька, 36, не відповідає вимогам закону та порушує права територіальної громади м. Одеси в особі позивача, у зв`язку з чим задовольнив позовну вимогу прокурора про визнання незаконним та скасування вказаного рішення.
Позовну вимогу про припинення права власності Приватного підприємства «Чорномор-Ріелт» на спірний об`єкт нерухомого майна шляхом скасування державної реєстрації речового права місцевий господарський суд задовольнив як похідну вимогу від першої (скасування рішення, на підставі якого за Приватним підприємством «Чорномор-Ріелт» зареєстроване право власності).
Щодо вимоги прокурора про звільнення земельної ділянки шляхом знесення самочинно збудованої будівлі, господарський суд, проаналізувавши наявні матеріали справи, вказав, що дії Приватного підприємства «Чорномор-Ріелт» із самочинного будівництва спірного об`єкта нерухомого майна порушують норми законодавства України, втручання прокурора є законним, переслідує відновлення законного права Одеської міської ради на володіння землями міської громади, що складає «суспільний», «публічний» інтерес; враховуючи принцип «пропорційності» та справедливої рівноваги, господарський суд дійшов висновку про доведеність прокурором вказаної позовної вимоги, оскільки звільнення земельної ділянки, яку незаконно зайняло приватне підприємство, шляхом знесення самочинно збудованого об`єкту нерухомого майна не позбавляє останнього права в наступному отримати, при дотриманні певних правових норм, дозволу на проведення реконструкції належної йому на праві власності нежитлової будівлі. Також при прийнятті рішення судом враховано те, що прокурор та позивач усвідомлюють, що вимога про знесення спірного майна є крайнім заходом, окрім цього суд зазначив, що реєстрація за Приватним підприємством «Чорномор-Ріелт» права власності на об`єкт самочинного будівництва не змінює правової природи цього об`єкта та не усуває порушень земельного та містобудівельного законодавства, допущених вказаним відповідачем при будівництві цього об`єкту. З огляду на характер спірних правовідносин, неправомірну поведінку Приватного підприємства «Чорномор-Ріелт», встановлені судом обставини та застосовані правові норми, суд дійшов висновку про те, що у даній справі не вбачається невідповідності заходу втручання держави в право власності відповідача критеріям правомірного втручання в право особи на мирне володіння майном, сформованим у сталій практиці Європейського суду з прав людини.
Враховуючи вищевикладене, Господарський суд Одеської області у повному обсязі задовольнив позовні вимоги, спрямовані до Приватного підприємства «Чорномор-Ріелт».
Відмовляючи у задоволенні позовних вимог до державного реєстратора Комунального підприємства «Агенція реєстраційних послуг» Морозової Ольги Станіславівни, суд першої інстанції вказав, що спір про скасування рішення щодо державної реєстрації речового права на нерухоме майно має розглядатися як спір, що пов`язаний з порушенням прав позивача саме іншою особою, за якою зареєстроване речове право на це майно. Таким чином, належним відповідачем є особа, право на майно якої оспорюється та щодо якої державним реєстратором у межах повноважень здійснено відповідний запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, тобто Приватне підприємство «Чорномор-Ріелт». 
Короткий зміст та обґрунтування вимог апеляційної скарги
Не погодившись з рішенням суду, Приватне підприємство «Чорномор-Ріелт» звернулося із апеляційною скаргою, в якій, посилаючись на порушення судом норм процесуального та неправильне застосування норм матеріального права, просило рішення Господарського суду Одеської області від 19.04.2023 скасувати та ухвалити нове рішення, яким відмовити у задоволенні позову у повному обсязі.
В обґрунтування доводів апеляційної скарги скаржник послався на те, що судом першої інстанції не надано оцінку доказам щодо первинного набуття Приватним підприємством «Чорномор-Ріелт» права власності на об`єкт нерухомості та не враховано, що прийняте ним рішення в частині припинення права власності на об`єкт нерухомості та скасування державної реєстрації права власності на цей об`єкт призведе не просто до прогалини в Державному реєстрі прав у частині належності права власності на спірне майно, яке зареєстроване ще з 2009 року, а й неправомірно позбавить Приватне підприємство «Чорномор-Ріелт» права власності на майно, придбане на підставі цивільно-правової угоди. 
Також, як зазначив апелянт, судом зроблено помилковий висновок, що оспорюваним рішенням державного реєстратора зареєстровано право власності Приватного підприємства «Чорномор-Ріелт» на новозбудований об`єкт, оскільки судом не враховано, що вказану державну реєстрацію здійснено після проведення реконструкції пошкодженої пожежою будівлі, яка належить на праві власності Приватному підприємству «Чорномор-Ріелт». При цьому судом не враховано наявні в матеріалах справи докази, які підтверджують, що проведені будівельні роботи з відновлення об`єкту нерухомості, пошкодженого пожежою, що сталася 22.10.2018, є реконструкцією, а не новим будівництвом. Зокрема, судом не враховано звіт Приватного підприємства «Дельта-консалтинг» (без номеру та без дати) «Про можливість збереження виконаних робіт по реконструкції та капітальному ремонту з метою подальшої експлуатації в якості нежитлової будівлі, розташованої за адресою: м.Одеса, Приморський район, вулиця Генуезька, 36».
Поряд з цим скаржник зазначив, що суд першої інстанції не врахував, що Приватне підприємство «Чорномор-Ріелт», набувши право власності на нерухоме майно за відповідною цивільно-правовою угодою, набуло і право на користування земельною ділянкою, на якій воно розміщено, а тому зобов`язання знесення будівель та можливе надання цієї земельної ділянки у власність чи користування іншим особам призведе до порушення прав відповідача. 
Крім того, апелянт вказав, що перевірка дотримання Приватним підприємством «Чорномор-Ріелт» вимог містобудівного законодавства уповноваженими органами державного архітектурно-будівельного контролю не проводилася та, відповідно, порушення містобудівного законодавства не встановлювалися.
На переконання апелянта, висновок суду про те, що державним реєстратором зареєстровано новий об`єкт, не відповідають дійсності, оскільки було здійснено державну реєстрацію об`єкта нерухомості зі збільшеною площею. Докази на підтвердження того, що об`єкт нерухомості є тим самим об`єктом, є більш вірогідними, оскільки довідка про те, що спірний об`єкт не являється новозбудованим складена акредитованим техніком з інвентаризації, в той же час, результати експертизи або ж інші висновки експертів в матеріалах справи відсутні, і такі докази мав надати/клопотати про призначення експертизи, саме позивач на підтвердження своєї позиції.
Вважаючи, що об`єкт нерухомості є реконструйованим (зміненим) об`єктом, який з 2011 року належить відповідачу-1 на праві власності, а також звертаючи увагу на відсутність доказів на підтвердження протиправності набуття об`єкта нерухомості у власність у 2011 році, договір купівлі-продажу є чинним, не визнаний недійсним, скаржник вважає, що задоволення позову призведе до неправомірного втручання у право Приватного підприємства «Чорномор-Ріелт» на мирне володіння майном.
Позиція позивача щодо апеляційної скарги
У письмових поясненнях Одеська міська рада просила у задоволенні апеляційної скарги відмовити, а оскаржуване рішення суду залишити без змін.
Міська рада звернула увагу на те, що відповідно до договору купівлі-продажу від 17.05.2011 №2305, на якому ґрунтується вся правова позиція Приватного підприємства «Чорномор-Ріелт», останнє придбало у Приватного підприємства «Стенфорд-Інвест» нежитлове приміщення загальною площею 48,9 кв.м за адресою: м.Одеса, вул. Генуезька, буд.36. Наявні у матеріалах справи документи, які надавались як прокурором, так і відповідачем, свідчать про те, що нежитлове приміщення, яке було предметом вказаного договору, повністю знищене пожежою 22.10.2018, тобто такого об`єкта фізично не існує. Натомість Приватне підприємство «Чорномор-Ріелт» у 2019 році зареєструвало за собою новий об`єкт нерухомості площею вже 236,2 кв.м, єдиним правовстановлюючим документом, на який послався відповідач, є договір купівлі-продажу об`єкта, якого не існує та площа якого в 5 разів менша, ніж площа новоствореного об`єкта. Зіставлення технічних паспортів від 26.02.2019 та від 21.02.2011 свідчить про те, що відповідачем здійснено саме нове будівництво без жодних належних на те дозвільних документів. Уточнення лінійних розмірів, про яке зазначає відповідач, не може призводити до повної зміни фундаменту, кількості поверхів та збільшення площі у 5 разів.
Також позивач зазначив, що Одеською міською радою не приймалось рішень щодо передачі Приватному підприємству «Чорномор-Ріелт» у власність або користування земельної ділянки під будівництво, що жодним чином не спростовується відповідачем. Щодо посилань скаржника на положення статті 120 Земельного кодексу України та статті 377 Цивільного кодексу України міська рада, пославшись на правові висновки, викладені у постановах Верховного Суду, зазначила, що у разі, якщо попереднім власником нерухомого майна не було оформлено право користування земельною ділянкою, положення наведених статей не можуть бути застосовані до спірних правовідносин. Водночас попередніми власниками будівлі, яку знищено, не оформлено жодного речового права щодо земельної ділянки, а тому таке право не могло перейти до Приватного підприємства «Чорномор-Ріелт» у порядку статті 120 Земельного кодексу України та статті 377 Цивільного кодексу України.
Окрім того, Одеська міська рада зауважила на тому, що якщо нерухоме майно збудовано або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, стаття 376 Цивільного кодексу України не ставить можливість знесення об`єкта самочинного будівництва в залежність від можливостей його перебудови. У даному випадку не може йти мова про істотне відхилення від проекту, про що зазначає відповідач, адже, по-перше, такого проекту не існує, а по-друге, у справі йде мова про будівництво на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту.
Рух справи, заяви, клопотання, інші процесуальні дії в суді апеляційної інстанції
Апеляційна скарга надійшла до Південно-західного апеляційного господарського суду 26.05.2023 та зареєстрована судом за вх.№1467/23.
Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 26.05.2023 для розгляду справи сформовано колегію суддів у складі: головуючого судді Л.В. Поліщук, суддів: К.В. Богатиря, С.В. Таран.
У зв`язку з тим, що на час надходження апеляційної скарги матеріали справи №916/2938/21 на адресу Південно-західного апеляційного господарського суду не надходили, ухвалою суду від 31.05.2023 відкладено вирішення питання щодо можливості відкриття, повернення, залишення без руху або відмови у відкритті апеляційного провадження за апеляційною скаргою Приватного підприємства «Чорномор-Ріелт» на рішення Господарського суду Одеської області від 19.04.2023 у справі № 916/2938/21 до надходження матеріалів справи на адресу Південно-західного апеляційного господарського суду. Доручено Господарському суду Одеської області надіслати матеріали справи на адресу Південно-західного апеляційного господарського суду.
07.06.2023 на адресу Південно-західного апеляційного господарського суду надійшли матеріали справи №916/2938/21.
Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 12.06.2023 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Приватного підприємства «Чорномор-Ріелт» на рішення Господарського суду Одеської області від 19.04.2023 у справі №916/2938/21. Встановлено учасникам справи строк до 27.06.2023 для подання відзиву на апеляційну скаргу та роз`яснено учасникам справи про їх право у цей же строк подати до суду будь-які заяви чи клопотання з процесуальних питань, оформлені відповідно до статті 170 Господарського процесуального кодексу України, разом з доказами направлення копій таких заяв чи клопотань іншим учасникам справи. Попереджено учасників справи про наслідки подання письмових заяв чи клопотань без додержання вимог частини першої та другої вказаної вище норми або не у строк, встановлений судом, у вигляді їх повернення заявникові без розгляду.
З огляду на положення Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод та практику Європейського суду з прав людини, ухвалою суду від 29.06.2023 постановлено розглянути апеляційну скаргу Приватного підприємства «Чорномор-Ріелт» на рішення Господарського суду Одеської області від 19.04.2023 у справі № 916/2938/21 поза межами строку, встановленого у частині першій статті 273 Господарського процесуального кодексу України, у розумний строк. Розгляд справи №916/2938/21 призначено на 15.08.2023 об 11:00год. 
Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 15.08.2023 клопотання Приватного підприємства «Чорномор-Ріелт» про відкладення розгляду справи №916/2938/21 задоволено. Розгляд справи відкладено на 19.09.2023 о 12:00 год.
Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 19.09.2023 на підставі пункту 7 частини першої статті 228 Господарського процесуального кодексу України зупинено апеляційне провадження у справі №916/2938/21, відкрите за апеляційною скаргою Приватного підприємства «Чорномор-Ріелт» на рішення Господарського суду Одеської області від 19.04.2023, до закінчення перегляду в касаційному порядку Великою Палатою Верховного Суду справи №916/1174/22, оскільки правовідносини у справі №916/2938/21 і у справі № 916/1174/22 стосуються застосування положень статті 376 Цивільного кодексу України та статті 152 Земельного кодексу України щодо належності та ефективності обраного позивачем способу судового захисту – скасування реєстрації права власності на самочинне будівництво за особою, яка здійснила самочинне будівництво, та припинення її права власності на такий об`єкт.
Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 11.12.2023 поновлено апеляційне провадження за апеляційною скаргою Приватного підприємства «Чорномор-Ріелт» на рішення Господарського суду Одеської області від 19.04.2023 у справі №916/2938/21. Розгляд апеляційної скарги Приватного підприємства «Чорномор-Ріелт» на рішення Господарського суду Одеської області від 19.04.2023 у справі №916/2938/21 призначено на 23.01.2024 о 12:30 год.
07.01.2024 скаржником через систему «Електронний суд» подано письмові пояснення (вх.№1467/23/Д3 від 08.01.2024).
Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 23.01.2024 клопотання Приватного підприємства «Чорномор-Ріелт» про відкладення розгляду справи №916/2938/21 задоволено. Розгляд справи відкладено на 12.02.2024 об 11:30 год.
У судовому засіданні 12.02.2024 колегія суддів, встановивши, що письмові пояснення скаржника (вх.№1467/23/Д3 від 08.01.2024) були надані поза межами строку, встановленого в ухвалі суду апеляційної інстанції про відкриття провадження у справі, без клопотання про продовження строку на їх подання, протокольною ухвалою вказані пояснення залишила без розгляду на підставі статті 118 Господарського процесуального кодексу України.
Державний реєстратор Комунального підприємства «Агенція реєстраційних послуг» Морозова Ольга Станіславівна про дату, час та місце проведення судового засідання повідомлена належним чином, проте участі не брала.
Приймаючи до уваги, що оскільки матеріали справи містять обсяг відомостей, достатній для розгляду апеляційної скарги, обов`язкова явка учасників справи в судове засідання апеляційної інстанції Південно-західним апеляційним господарським судом не визнавалась, а також враховуючи, що частиною 12 статті 270 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи, колегія суддів апеляційного господарського суду вважає за можливе розглянути апеляційну скаргу за відсутності в судовому засіданні представника відповідача-2.
Заслухавши представників учасників справи, дослідивши матеріали справи, доводи апеляційної скарги, перевіривши правильність застосування місцевим господарським судом норм матеріального та процесуального права, апеляційна інстанція встановила наступне. 
Фактичні обставини справи
21.02.2011 Комунальним підприємством «Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості» був виготовлений технічний паспорт на нежитлове приміщення, розташоване у будинку №36 по вул. Генуезькій у м. Одесі. 
Як вбачається із вказаного технічного паспорту, у ньому власником приміщення зазначено Фірму «Стенфорд-Інвест» (Приватне підприємство). Також зазначено, що загальна площа одноповерхового нежитлового приміщення складає 48,9 кв.м; матеріали зовнішніх стін - цегла, металевий каркас.
17.05.2011 між Фірмою «Стенфорд-Інвест» (Приватним підприємством), як продавцем, та Приватним підприємством «Чорномор-Ріелт», як покупцем, укладений договір купівлі-продажу, відповідно до пункту 1 якого продавець передав у власність (продав), а покупець прийняв у власність (купив) нежитлове приміщення, що розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Генуезька, будинок 36, загальною площею 48,9 кв.м, яке належало продавцю на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого 20.07.2009 приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу за реєстровим №2442 та право власності на яке було зареєстроване Комунальним підприємством «Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості» 29.07.2009, реєстраційний номер: 27488622, номер запису: 3401 в книзі: 86-неж-188, номер витягу: 23429650. Договір посвідчений приватним нотаріусом Бєльтюковою Є.М., зареєстрований в реєстрі за №2305.
20.06.2011 Комунальним підприємством «Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості» зареєстровано право приватної власності за Приватним підприємством «Чорномор-Ріелт» на придбане за договором купівлі-продажу від 17.05.2011 нежитлове приміщення, про що свідчить витяг про державну реєстрацію прав від 20.06.2011 за №30351194.
22.10.2018 на об`єкті – кафе-бару «Гастроманія», який розташований за адресою: м.Одеса, вул. Генуезька, будинок №36А, загальною площею 48,9 кв.м, сталася пожежа, про що інспектором Приморського РВ ГУ ДСНС України в Одеській області був складений акт про пожежу від 22.10.2018.
22.10.2018 інспектором Приморського РВ ГУ ДСНС України в Одеській області складено звіт про причину виникнення пожежі, відповідно до якого ймовірною причиною пожежі стало занесення джерела запалення не встановленою особою (особами) (підпал).
Також у звіті про причину виникнення пожежі від 22.10.2018 зазначено, що пожежою знищено повністю будівлю кафе «Гастроманія».
25.01.2019 Приморська районна адміністрація Одеської міської ради листом за №3д/мр звернулась до Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради, Департаменту муніципальної безпеки Одеської міської ради, Комунального підприємства «ЖКС «Фонтанський», в якому повідомила, що на контролі райадміністрації знаходиться депутатське звернення депутата Одеської міської ради Гіганова Б.В. від 16.01.2019 №66/д-мр щодо питань, пов`язаних із законністю проведення капітального будівництва двоповерхової споруди на місці згорілого кафе-бару «Гастроманія» з улаштуванням фундаменту та огорожі за адресою: м. Одеса, вул. Генуезька, 36-а. З метою недопущення порушення діючого законодавства України у сфері містобудування, райадміністрація просила розглянути наведену інформацію та прийняти відповідні рішення з питань, які викладені у вказаному рішенні. Комунальному підприємству «ЖКС «Фонтанський» доручено, у разі підтвердження факту самовільного будівництва, підготувати пакет документів для прийняття відповідного розпорядження райадміністрацією.
30.01.2019 майстром дільниці №6 Комунального підприємства «ЖКС «Фонтанський» складено припис, яким запропоновано в триденний термін надати дозвільні, правовстановлюючі документи на будівництво об`єкту за адресою: м. Одеса, вул. Генуезька, 36а. Припис отримано Сіргеєвим А.Н.
05.02.2019 Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради листом за №01-2/8-Д у відповідь на лист Приморської районної державної адміністрації Одеської міської ради від 25.01.2019 №3д/мр щодо розгляду депутатського звернення депутата Гіганова Б.В. від 16.01.2019 №66/д-мр повідомило, що наразі Управлінням здійснюються організаційні заходи щодо проведення позапланової перевірки щодо дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил за адресою: м. Одеса, вул. Генуезька, 36а, про результати якої буде поінформовано додатково.
20.02.2019 співробітниками дільниці №6 Комунального підприємства «ЖКС «Фонтанський» відповідно до статті 31 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» та Порядку взаємодії виконавчих органів, комунальних підприємств, установ, закладів та організацій Одеської міської ради з питань, пов`язаних із виявленням самочинного будівництва у місті Одесі та вжиття заходів реагування, затвердженого рішенням виконавчого комітету Одеської міської ради, проведено обстеження об`єкта містобудування щодо дотримання законодавства, затвердженої містобудівної документації при плануванні та забудові на території м.Одеси по вул. Генуезькій, 36а, яким встановлено, що на місці колишнього згорівшого кафе ведуться роботи з будівництва нової споруди; дозвільні та правоустановчі документи працівникам Комунального підприємства «ЖКС «Фонтанський» не надано; представнику власника вручено припис про зупинку робіт до надання дозвільної документації. Матеріали справи також містять фотофіксацію.
28.02.2019 Комунальним підприємством «ЖКС «Фонтанський» листом за №01-08/505 надано відповідь на запит заступника керівника Одеської місцевої прокуратури №3 від 18.02.2019 №16-1951-19 з питання надання інформації щодо законності будівництва об`єкту, розташованого за адресою: вул. Генуезька, 36а, м.Одеса, якою повідомлено, що співробітниками дільниці №6 Комунального підприємства «ЖКС «Фонтанський» був здійснений виїзд для проведення обстеження об`єкта нерухомості за адресою: м. Одеса, вул. Генуезька, 36а, за результатами якого встановлено, що за зазначеною адресою проводяться роботи по будівництву нової споруди не встановленою юридичною або фізичною особою; документи дозвільного характеру на проведення робіт співробітникам Комунального підприємства «ЖКС «Фонтанський» надано не було. До листа додані акт обстеження від 20.02.2019 та фотофіксація на 2-х аркушах.
Водночас, 26.02.2019 Приватним підприємством «Коло друзів» на замовлення Приватного підприємства «Чорномор-Ріелт» був виготовлений технічний паспорт на нежитлову будівлю, розташовану у будинку №36 по вул. Генуезькій у м Одесі, відповідно до якого нежитлова будівля, загальною площею 236,2 кв.м, основною площею 173,0 кв.м, має два поверхи: перший поверх загальною площею 119 кв.м, другий поверх загальною площею 117,2 кв.м. Також у технічному паспорті зазначено, що площа основи (забудови) складає 134,5 кв.м.
05.03.2019 Приватним підприємством «Коло друзів» видано довідку №40.19 про те, що на підставі технічної інвентаризації, проведеної 26.02.2019 за адресою: м. Одеса, вул. Генуезька, 36, було встановлено, що Приватному підприємству «Чорномор-Ріелт» згідно договору купівлі-продажу від 17.05.2011, реєстр.№2305, посвідченого приватним нотаріусом Бєльтюковою Є.М, належить на праві власності нежитлова будівля загальною площею 48,9 кв.м. Ця нежитлова будівля була знищена пожежею, у зв`язку з чим Приватне підприємство «Чорномор-Ріелт» відбудувало нежитлову будівлю. На момент поточної інвентаризації 26.02.2019 встановлено, що загальна площа будівлі складає 236,2 кв.м, основна площа – 173,0 кв.м. Зміна загальної площі відбулась за рахунок уточнення лінійних розмірів та виконання внутрішніх робіт, що згідно Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна не належить до самочинного будівництва.
Відповідно до звіту Приватного підприємства «Дельта-консалтинг» (без номеру та без дати) «Про можливість збереження виконаних робіт по реконструкції та капітальному ремонту з метою подальшої експлуатації в якості нежитлової будівлі, розташованої за адресою: м.Одеса, Приморський район, вулиця Генуезька, 36» об`єкт обстеження відповідає вимогам ДБН В.2.2-15-2005 «Житлові будівлі. Основні положення», а також вимогам норм пожежної безпеки ДБН-В1.1.7-2002 «Пожежна безпека об`єктів будівництва»; обладнаний необхідними інженерними мережами, системами, приладами та обладнанням; на підставі інформації, наданої замовником, під час відновлювального (після пожежі) ремонту нежитлової будівлі були проведені роботи, що призвели до збільшення площі та поверховості, зовнішні геометричні розміри також змінились.
За результатами обстеження експертом у звіті зроблено позитивний висновок щодо технічної можливості збереження виконаних робіт капітального характеру та подальшої експлуатації як нежитлової будівлі, загальною площею 236,2 кв.м, розташованої за адресою: м. Одеса, Приморський район, вулиця Генуезька, 36.
12.03.2019 державним реєстратором Комунального підприємства «Агенція реєстраційних послуг» Морозовою Ольгою Станіславівною здійснено державну реєстрацію права приватної власності Приватного підприємства «Чорномор-Ріелт» на нежитлову будівлю, загальною площею 236,2 кв.м, розташовану за адресою: Одеська обл., м. Одеса, вулиця Генуезька, будинок 36, складова частина об`єкта - нежитлова будівля, А, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна – 1786571251101, номер об`єкта в РПВН: 27488622, що вбачається із Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна (інформаційна довідка №272671096 від 31.08.2021).
Також з інформаційної довідки №272671096 від 31.08.2021 вбачається, що підставою внесення запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності Приватного підприємства «Чорномор-Ріелт» на спірний об`єкт нерухомості загальною площею 236,2 кв.м стало рішення державного реєстратора Комунального підприємства «Агенція реєстраційних послуг» Морозовової Ольги Станіславівни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) за індексним номером 45968894 від 15.03.2019. 
В якості підстави для державної реєстрації права власності зазначено: договір купівлі-продажу, серія та номер: р№2305, виданий 17.05.2011, видавник: Бєльтюкова Є.М., приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу; довідка, серія та номер: №40.10, видана 05.03.2019, видавник: ПП «Коло друзів»; звіт, серія та номер: б/н, видавник: ПП «Дельта-консалтинг»; технічний паспорт, серія та номер: 40.19, виданий 26.02.2019, видавник: ПП «Коло друзів».
За результатами опрацювання запиту Одеської місцевої прокуратури №3 за №16-3349-19вих щодо надання інформації стосовно земельної ділянки за адресою: вул. Генуезька, 36а, в межах кримінального провадження №42018162030000160 за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого статтею 367 Кримінального кодексу України, Департамент комунальної власності листом від 11.04.2019 за №0119/790-06 повідомив прокуратуру про те, що згідно з інформацією, наявною у Департаменті, рішення щодо передачі у власність або користування земельної ділянки за вищевказаною адресою Одеською міською радою не приймались; звернення будь-яких фізичних чи юридичних осіб стосовно надання дозволу на виготовлення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки за вищевказаною адресою до Одеської міської ради не надходили; 04.04.2019 Департаментом проведено огляд земельної ділянки за адресою: вул. Генуезька, 36а, та за результатами обстеження встановлено, що за вказаною адресою знаходиться будівля кафе з літньою терасою, орієнтовна площа забудови складає 150 кв.м; зазначена будівля під час огляду не функціонувала.
05.02.2020 Приморська районна адміністрація Одеської міської ради листом за №01-12/144/2вих надала відповідь на лист прокурора Одеської місцевої прокуратури №3 від 24.01.2020 за №16.03-52-841ВИХ-20 стосовно прийняття заходів реагування по факту проведення будівельних робіт на самовільно зайнятій земельній ділянці за адресою: м.Одеса, вул. Генуезька, 36а, за змістом якої райадміністрація повідомила про вжиті заходи щодо вручення Комунальним підприємством «ЖКС «Фонтанський» припису про припинення будівельних робіт до надання дозвільних документів на їх проведення та здійснення 20.02.2019 комісійного обстеження об`єкту будівництва, за результатами якого представнику забудовника вручено припис про надання дозвільних документів на проведення будівельних робіт. При цьому райадміністрація повідомила, що на теперішній час побудована будівля за вказаною адресою експлуатується як об`єкт громадського харчування.
Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради за результатами розгляду запиту Приморської окружної прокуратури міста Одеси від 29.07.2021 №52-4857ВИХ-21 листом від 17.08.2021 №01-8/389вх проінформувало, що в Реєстрі будівельної діяльності відсутня інформація щодо реєстрації документів, що надають право на виконання підготовчих та будівельних робіт на об`єкт будівництва за адресою: м.Одеса, вул. Генуезька, 36 (замовник будівництва - ПП «Чорномор-Ріелт»); Управлінням не проводились перевірки дотримання вимог містобудівного законодавства, будівельних норм, стандартів і правил за вищевказаною адресою.
У листі від 04.06.2021 за №52-2853ВИХ-21 Приморська окружна прокуратура міста Одеси просила Одеську міську раду повідомити, чи має намір остання звернутися до суду з позовом про припинення права Приватного підприємства «Чорномор-Ріелт» на об`єкт нерухомості - нежитлову будівлю площею 236,2 кв.м, яка розташована за адресою: м.Одеса, вул. Генуезька, 36, та як наслідок, знесення об`єкту самочинного будівництва.
11.06.2021 посадовою особою Управління самоврядного контролю за використанням та охороною земель Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради проведено обстеження земельної ділянки за адресою: м.Одеса, вул. Генуезька, 36, про що складено акт обстеження земельної ділянки №21-0021-08, в якому зафіксовано, що право на земельну ділянку за цією адресою не оформлено, інформація про прийняті рішення Одеської міської ради щодо надання в оренду або у власність у Департаменту відсутні, та зроблено висновок про те, що Приватне підприємство «Чорномор-Ріелт» шляхом самовільного будівництва захопило та використовує земельну ділянку, яка належить територіальній громаді м. Одеса, загальною площею 85,16 кв.м, що є порушенням пункту «б» статті 211 Земельного кодексу України.
Листом від 16.06.2021 за №01-19/171 Департаментом земельних ресурсів Одеської міської ради проінформовано Приморську окружну прокуратуру, що працівниками Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради 13.05.2021 в межах кримінального провадження №42020162030000001 було проведено огляд місця події за адресою: м. Одеса, вул. Генуезька, 36. У результаті проведеного огляду місця події спеціалістом Департаменту складений акт обстеження земельної ділянки за вищевказаною адресою, в якому встановлений факт самовільного зайняття земельної ділянки загальною площею 85 кв.м.
Листом від 09.07.2021 за №52-4089ВИХ-21 Приморська окружна прокуратура міста Одеси повторно запитала у Одеської міської ради інформацію щодо намірів останньої звернутися до суду з позовом про припинення права Приватного підприємства «Чорномор-Ріелт» на об`єкт нерухомості - нежитлову будівлю площею 236,2 кв.м, яка розташована за адресою: м. Одеса, вул. Генуезька, 36, та як наслідок, знесення об`єкту самочинного будівництва.
У відповідь на лист прокурора від 09.07.2021 за №52-4089ВИХ-21 Юридичний департамент Одеської міської ради листом від 05.08.2021 за №2060 у відповідь на лист прокурора від 09.07.2021 за №52-4089ВИХ-21 повідомив, що станом на даний час позовна заява стосовно самовільного зайняття земельної ділянки та порушення вимог містобудівного законодавства за адресою: м. Одеса, вул. Генуезька, 36, Одеською міською радою не подавалась.
В матеріалах справи наявний висновок експерта №014/21, складений 30.08.2021 за результатами проведення судової оціночно-земельної експертизи по кримінальному провадженню, внесеному до Єдиного реєстру досудових розслідувань №42020162030000001 від 03.01.2020, відповідно до якого ринкова вартість самовільно зайнятої земельної ділянки за адресою: м. Одеса, вул. Генуезька, 36, загальною площею 85,16 кв.м, станом на 12.03.2019 становила 623679,86 грн, без ПДВ.
В порядку статті 23 Закону України «Про прокуратуру» т.в.о. заступника керівника Приморської окружної прокуратури м.Одеси скеровано Одеській міській раді повідомлення від 06.09.2021 за №52-6053вих-21 про те, що прокурором прийнято рішення про направлення до Господарського суду Одеської області позовної заяви в інтересах держави в особі Одеської міської ради до Приватного підприємства «Чорномор-Ріелт» про припинення права власності на об`єкт самочинного будівництва, звільнення земельної ділянки за адресою: м. Одеса, вул. Генуезька, 36.
Позиція суду апеляційної інстанції
За умовами частин першої, другої статті 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
Південно-західний апеляційний господарський суд, перевіряючи законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, висновки суду першої інстанції у частині відмови у задоволенні позовних вимог до державного реєстратора Комунального підприємства «Агенція реєстраційних послуг» Морозової Ольги Станіславівни не переглядає.
Щодо вимоги про звільнення земельної ділянки шляхом знесення за власний рахунок самочинно побудованої на ній нежитлової будівлі
Позов прокурора у даній справі спрямований на захист прав власника земельної ділянки – територіальної громади міста Одеси в особі Одеської міської ради, порушення яких відбулося внаслідок здійснення відповідачем-1 самочинного будівництва на земельній ділянці, а головним питанням даного спору є те, чи здійснив відповідач-1 реконструкцію належного йому нежитлового приміщення та чи відбулося самочинне зведення відповідачем-1 нового об`єкта будівництва.
Південно-західний апеляційний господарський суд погоджується з висновками суду першої інстанції про самовільне зайняття відповідачем-1 земельної ділянки комунальної власності внаслідок здійснення ним самочинного будівництва з огляду на таке.
Відповідно до частини першої статті 317 Цивільного кодексу України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.
Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону (частини перша та друга статті 319 Цивільного кодексу України).
Згідно із частиною першою статті 321 Цивільного кодексу України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави (частина перша статті 373 Цивільного кодексу України). Елементом особливої правової охорони землі є норма частини другої статті 14 Конституції про те, що право власності на землю набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону; право власності на землю гарантується Конституцією України (частина друга статті 373 Цивільного кодексу України).
Відповідно до статті 80 Земельного кодексу України суб`єктами права власності на землю є: а) громадяни та юридичні особи - на землі приватної власності; б) територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування, - на землі комунальної власності; в) держава, яка реалізує це право через відповідні органи державної влади, - на землі державної власності.
Згідно із статтею 83 Земельного кодексу України землі, які належать на праві власності територіальним громадам є комунальною власністю. У комунальній власності перебувають: а) усі землі в межах населених пунктів, крім земельних ділянок приватної та державної власності; б) земельні ділянки, на яких розташовані будівлі, споруди, інші об`єкти нерухомого майна комунальної власності незалежно від місця їх розташування; в) землі та земельні ділянки за межами населених пунктів, що передані або перейшли у комунальну власність із земель державної власності відповідно до закону.
Згідно із частиною першою статті 153 Земельного кодексу України власник не може бути позбавлений права власності на земельну ділянку, крім випадків, передбачених цим Кодексом та іншими законами України.
Власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків (частина друга статті 152 Цивільного кодексу України).
Статтею 375 Цивільного кодексу України передбачено, що власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам. Власник земельної ділянки набуває право власності на зведені ним будівлі, споруди та інше нерухоме майно. Право власника на забудову здійснюється ним за умови додержання архітектурних, будівельних, санітарних, екологічних та інших норм і правил, а також за умови використання земельної ділянки за її цільовим призначенням. Правові наслідки самочинної забудови, здійсненої власником на його земельній ділянці, встановлюються статтею 376 цього Кодексу.
За змістом частини першої статті 376 Цивільного кодексу України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. 
У силу спеціального застереження, наведеного в частині другій статті 376 Цивільного кодексу України, особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.
Можливі способи захисту прав особи - власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, також прямо визначені статтею 376 Цивільного кодексу України. 
Частинами третьою – п`ятою статті 376 Цивільного кодексу України, відповідно, встановлено, що право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно. 
Якщо ж власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок. 
На вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб. 
Отже, знесення самочинно побудованого спірного об`єкта нерухомості відповідно до частини четвертої статті 376 Цивільного кодексу України є належним та ефективним способом захисту прав власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво. 
Формулювання положень статті 376 Цивільного кодексу України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею.
Ураховуючи наведене, коли належний власник земельної ділянки не надавав згоди на будівництво на його земельній ділянці об`єкта нерухомого майна, він має право вимагати усунення будь-яких порушень його прав як власника земельної ділянки (частина друга статті 152 Земельного кодексу України).
Висновки щодо способу захисту прав власника земельної ділянки у разі зведення на ній самочинного будівництва шляхом задоволення вимоги про знесення самочинно побудованого нерухомого майна є усталеними в судовій практиці Верховного Суду (постанови Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 у справі №916/1174/22, від 20.07.2022 у справі №923/196/20, Верховного Суду від 06.11.2019 у справі № 910/14328/17, від 01.07.2020 у справі № 755/3782/17, від 02.06.2021 у справі № 910/14524/19).
За змістом частини сьомої статті 376 Цивільного кодексу України зобов`язання особи, яка здійснила будівництво, провести відповідну перебудову можливе лише у разі: (1) істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, (2) істотного порушення будівельних норм і правил.
У цих випадках з позовом про зобов`язання особи до проведення перебудови може звернутися відповідний орган державної влади або орган місцевого самоврядування. Таке рішення суд може ухвалити і за позовом про знесення самочинного будівництва, якщо за наслідками розгляду справи дійде висновку, що можливість перебудови і усунення наслідків самочинного будівництва не втрачено і відповідач згоден виконати перебудову. У разі невиконання особою судового рішення про здійснення перебудови, суд може постановити рішення про знесення самочинного будівництва.
В інших випадках самочинного будівництва, зокрема, (1) якщо нерухоме майно збудоване або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або (2) без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи (3) належно затвердженого проекту, стаття 376 Цивільного кодексу України не ставить можливість знесення об`єкта самочинного будівництва в залежність від можливостей його перебудови.
Натомість правове значення має позиція власника (користувача) земельної ділянки, а також дотримання прав інших осіб. Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок (частина четверта статті 376 Цивільного кодексу України).
В цьому випадку знесення самочинного будівництва можливе без попереднього рішення суду про зобов`язання особи, яка здійснила будівництво, провести відповідну перебудову. Це є логічним та виправданим, оскільки такі види самочинного будівництва, безперечно, не можуть бути приведені до легітимного стану шляхом перебудови.
Аналогічна правова позиція викладена в постанові Верховного Суду від 29.01.2020 у справі №822/2149/18.
У справі, яка розглядається, встановлено, що на підставі договору купівлі-продажу від 17.05.2011 Приватне підприємство «Чорномор-Ріелт» придбало у Фірми «Стенфорд-Інвест» (Приватного підприємства) нежитлове приміщення за адресою: м. Одеса, вул. Генуезька, буд. 36, загальною площею 48,9 кв.м.
В матеріалах справи відсутні докази того, що попередньому власнику - Фірмі «Стенфорд-Інвест» (Приватному підприємству) відводилась у власність або користування земельна ділянка для розміщення вказаного нежитлового приміщення загальною площею 48,9 кв.м, як і відсутні відповідні докази щодо відведення земельної ділянки Приватному підприємству «Чорномор-Ріелт» під вказане приміщення. 
Як вбачається із акту про пожежу від 22.10.2018, звіту про причину виникнення пожежі від 22.10.2018 та довідки Приватного підприємства «Коло друзів» від 05.03.2019 №40.19, 22.10.2018 за адресою: м. Одеса, вул. Генуезька, буд. 36А, сталась пожежа, внаслідок якої було знищено будівлю (кафе), що знаходилась за зазначеною адресою.
Як вбачається з Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна (інформаційна довідка від 31.08.2021 №272671096), в подальшому 12.03.2019 за відповідачем-1 зареєстровано право власності на нежитлову будівлю загальною площею 236,2 кв.м за адресою: м. Одеса, вул. Генуезька, буд. 36 (складова частина об`єкта - нежитлова будівля, А), із присвоєнням нового реєстраційного номеру. Вказану реєстрацію було здійснено державним реєстратором Комунального підприємства «Агенція реєстраційних послуг» Морозовою Ольгою Станіславівною на підставі договору купівлі-продажу від 17.05.2011, технічного паспорту №40.19 від 26.02.2019, довідки Приватного підприємства «Коло друзів» від 05.03.2019 №40.19 та звіту Приватного підприємства «Дельта-Консалтинг» (без номеру та без дати).
Матеріали справи свідчать про те, що під час розгляду справи судом першої інстанції призначалась у справі будівельно-технічна експертиза, на вирішення якої ставилися наступні питання: чи відповідає конструктив будівлі (об`єкт нерухомого майна - нежитлова будівля площею 236,2 кв.м, яка розташована за адресою: м. Одеса, вул. Генуезька, буд. 36, реєстраційний номер об`єкта: 1786571251101) будівельним, санітарним, пожежним нормам і правилам; який вид будівництва внаслідок пожежі (нове будівництво, реконструкція, капітальний ремонт тощо) фактично виконаний на об`єкті - нежитлова будівля площею 236,2 кв.м, яка розташована за адресою: м. Одеса, вул. Генуезька, буд. 36, реєстраційний номер об`єкта: 1786571251101. 
Однак експертиза не була проведена у зв`язку з несплатою відповідачем-1 вартості експертизи.
Поряд з цим, у пункті 3.21. ДБН А 2.2-3-2014 під реконструкцією розуміється перебудова введеного в експлуатацію в установленому порядку об`єкту будівництва, що передбачає зміну його геометричних розмірів та/або функціонального призначення, внаслідок чого відбувається зміна основних техніко-економічних показників (кількість продукції, потужність тощо), забезпечується удосконалення виробництва, підвищення його технікоекономічного рівня та якості продукції, що виготовляється, поліпшення умов експлуатації та якості послуг. Реконструкція передбачає повне або часткове збереження елементів несучих і огороджувальних конструкцій та призупинення на час виконання робіт експлуатації об`єкту в цілому або його частин (за умови їх автономності).
Нове будівництво - будівництво будинків, будівель, споруд, їх комплексів, що здійснюється з метою створення об`єктів виробничого і невиробничого призначення, а також лінійних об`єктів інженерно-транспортної інфраструктури, в тому числі добудова зупинених об`єктів незавершеного будівництва (пункт 3.11. ДБН А 2.2-3-2014).
З матеріалів справи вбачається, що замість нежитлового приміщення загальною площею 48,9 кв.м, яке було повністю знищене пожежою, Приватне підприємство «Чорномор-Ріелт» відбудувало нежитлову будівлю, загальною площею 236,2 кв.м, основною площею 173,0 кв.м, яка має два поверхи: перший поверх загальною площею 119кв.м, другий поверх загальною площею 117,2 кв.м. 
При цьому площа основи (забудови) складає 134,5 кв.м.
Обставини щодо площі та поверхів відбудованої нежитлової будівлі, розташованої за адресою: м.Одеса, вул. Генуезька, буд. 36, відображено у технічному паспорті, який складений 26.02.2019 Приватним підприємством «Коло друзів» на замовлення Приватного підприємства «Чорномор-Ріелт», а також у довідці Приватного підприємства «Коло друзів» №40.19 від 05.03.2019.
Апелянт зазначає, що судом не враховано наявні в матеріалах справи докази, які підтверджують, що проведені будівельні роботи з відновлення об`єкту нерухомості, пошкодженого пожежою, що сталася 22.10.2018, є реконструкцією, а не новим будівництвом. Зокрема, судом не враховано звіт Приватного підприємства «Дельта-консалтинг» (без номеру та без дати) «Про можливість збереження виконаних робіт по реконструкції та капітальному ремонту з метою подальшої експлуатації в якості нежитлової будівлі, розташованої за адресою: м. Одеса, Приморський район, вулиця Генуезька, 36».
Оцінюючи наданий відповідачем звіт апеляційний суд виходить з такого.
Статтею 13 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.
За змістом статей 73, 74 Господарського процесуального кодексу України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.
Відповідно до приписів статей 76 – 78 Господарського процесуального кодексу України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Достовірними є докази, створені (отримані) за відсутності впливу, спрямованого на формування хибного уявлення про обставини справи, які мають значення для справи.
Допустимість доказів має загальний і спеціальний характер. Загальний характер полягає в тому, що незалежно від категорії справ слід дотримуватися вимоги щодо отримання інформації з визначених законом засобів доказування з додержанням порядку збирання, подання і дослідження доказів. Спеціальний характер полягає в обов`язковості певних засобів доказування для окремих категорій справ чи заборона використання деяких з них для підтвердження конкретних обставин справи.
Принцип належності доказів полягає в тому, що господарський суд приймає до розгляду лише ті докази, які мають значення для справи. Правило належності доказів обов`язкове не лише для суду, а й для осіб, які є суб`єктами доказування (сторони, треті особи), і подають докази суду. Питання про належність доказів остаточно вирішується судом.
Колегія суддів вважає, що звіт Приватного підприємства «Дельта-консалтинг» (без номеру та без дати) «Про можливість збереження виконаних робіт по реконструкції та капітальному ремонту з метою подальшої експлуатації в якості нежитлової будівлі, розташованої за адресою: м. Одеса, Приморський район, вулиця Генуезька, 36», на який посилається скаржник, стверджуючи про неврахування судом першої інстанції цього доказу, та який, на думку Приватного підприємства «Чорномор-Ріелт», підтверджує, що проведені будівельні роботи з відновлення пошкодженого пожежою належного йому об`єкту нерухомості є реконструкцією існуючого об`єкту, а не будівництвом нового, не є належним і допустимим доказом в розумінні статей 76, 77 Господарського процесуального кодексу України, адже, як слушно зазначив позивач, зі змісту висновку вбачається, що він складався з метою оцінки технічної можливості експлуатації будівлі, однак не підтверджує факт реконструкції будівлі, яка колись належала відповідачу-1, і зводиться лише до того, що технічний стан об`єкта задовільний та має інженерне забезпечення.
Уточнення лінійних розмірів, про які зазначає відповідач-1, посилаючись на довідку Приватного підприємства «Коло друзів» №40.19 від 05.03.2019, на думку колегії суддів, не може призводити до зміни площі основи (забудови) до 134,5 кв.м, кількості поверхів та суттєвого збільшення загальної площі з 48,9 кв.м до 236,2 кв.м.
Колегія суддів відзначає, що 17.10.2019 набув чинності Закон України від 20.09.2019 № 132-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні», яким було внесено зміни до Господарського процесуального кодексу України, зокрема, змінено назву статті 79 Господарського процесуального кодексу України з «Достатність доказів» на нову – «Вірогідність доказів», викладено її у новій редакції, та фактично впроваджено в господарський процес стандарт доказування «вірогідності доказів».
Стандарт доказування «вірогідності доказів», на відміну від «достатності доказів», підкреслює необхідність співставлення судом доказів, які надає позивач та відповідач. Тобто, з введенням в дію нового стандарту доказування необхідним є не надання достатньо доказів для підтвердження певної обставини, а надання саме тієї кількості, яка зможе переважити доводи протилежної сторони судового процесу.
Відповідно до статті 79 Господарського процесуального кодексу України наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
Тлумачення змісту цієї статті свідчить, що нею покладено на суд обов`язок оцінювати докази, обставини справи з огляду на їх вірогідність, яка дозволяє дійти висновку, що факти, які розглядаються, скоріше були (мали місце), аніж не були.
Верховний Суд в ході касаційного перегляду судових рішень неодноразово звертався загалом до категорії стандарту доказування та відзначав, що принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи. Цей принцип передбачає покладання тягаря доказування на сторони. Одночасно цей принцип не передбачає обов`язку суду вважати доведеною та встановленою обставину, про яку сторона стверджує. Така обставина підлягає доказуванню таким чином, аби задовольнити, як правило, стандарт переваги більш вагомих доказів, тобто коли висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається більш вірогідним, ніж протилежний (постанови Верховного Суду від 02.10.2018 у справі № 910/18036/17, від 23.10.2019 у справі №917/1307/18, від 18.11.2019 у справі № 902/761/18, від 04.12.2019 у справі № 917/2101/17). Аналогічний стандарт доказування застосовано Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 18 березня 2020 року у справі № 129/1033/13-ц (провадження № 14-400цс19).
Зазначений підхід узгоджується з судовою практикою Європейського суду з прав людини, юрисдикція якого поширюється на всі питання тлумачення і застосування Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція) (пункт 1 статті 32 Конвенції). Так, зокрема, у рішенні 23.08.2016 у справі «Дж. К. та Інші проти Швеції» («J.K. AND OTHERS v. SWEDEN») ЄСПЛ наголошує, що у країнах загального права у кримінальних справах діє стандарт доказування «поза розумним сумнівом» («beyond reasonable doubt»). Натомість, у цивільних справах закон не вимагає такого високого стандарту; скоріше цивільна справа повинна бути вирішена з урахуванням «балансу вірогідностей». Суд повинен вирішити, чи являється вірогідність того, що на підставі наданих доказів, а також правдивості тверджень заявника, вимога цього заявника заслуговує довіри".
Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів) (стаття 86 Господарського процесуального кодексу України).
Таким чином, суд зобов`язаний надати оцінку кожному належному, допустимому та достовірному доказу, який міститься в матеріалах справи, а також визначити певну сукупність доказів, з урахуванням їх вірогідності та взаємного зв`язку, що дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування.
З урахуванням викладеного, колегія суддів погоджується із висновком суду першої інстанції про те, що виходячи із концепції вірогідності доказів, надані стороною прокурора та позивача докази на підтвердження обставин того, що нежитлова будівля загальною площею 48,9 кв.м, яка належала на праві власності відповідачу-1 на підставі укладеного договору купівлі-продажу від 17.05.2011, та нежитлова будівля загальною площею 236,2кв.м, речові права на яку були зареєстровані 12.03.2019 державним реєстратором Морозовою Ольгою Станіславівною, - є різними нежитловими будівлями, є більш вірогідними, аніж докази, надані відповідачем-1 на спростування обставин того, що йдеться про один і той самий об`єкт, який був реконструйований.
Відтак, колегія суддів погоджується з доводами прокурора, що Приватним підприємством «Чорномор-Ріелт» здійснено не реконструкцію, а нове будівництво замість нежитлового приміщення, яке було повністю знищене пожежою.
З викладеного вбачається, що Одеська міська рада, яка представляє інтереси територіальної громади міста Одеси як власника земельної ділянки, на якій Приватне підприємство «Чорномор-Ріелт» здійснило будівельні роботи, не надавала згоди на забудову земельної ділянки і така ділянка не відводилась відповідачу-1 для нового будівництва нерухомого майна.
За встановленими у даній справі обставинами внаслідок проведених будівельних робіт відповідачем-1 був зведений саме новий об`єкт будівництва, а площа здійсненої забудови істотно перевищує площу нежитлового приміщення, про реконструкцію якого стверджує відповідач-1. 
Отже, фактично побудоване відповідачем-1 майно є самочинним будівництвом в розумінні частини першої статті 376 Цивільного кодексу України.
Також відповідачем-1 не надано до суду жодного належного та допустимого доказу наявності в нього дозвільних документів на будівництво спірного об`єкта нерухомості. 
Особа, яка використовувала земельну ділянку з порушенням прав іншої особи (власника земельної ділянки), повинна привести земельну ділянку у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд за власний кошт, оскільки відповідно до вимог чинного законодавства обов`язковою умовою фактичного використання земельної ділянки є наявність у особи, що її використовує правовстановлюючих документів на цю земельну ділянку.
За змістом статті 1 Закону України «Про державний контроль за використанням та охороною земель» про самовільне зайняття земельної ділянки свідчить вчинення особою будь-якої дії, спрямованої на фактичне використання земельної ділянки за відсутності відповідного рішення органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування про її передачу у власність або користування (оренду) або за відсутності вчиненого правочину щодо такої земельної ділянки, за винятком дій, які відповідно до закону є правомірними.
Отже, у разі використання земельної ділянки без відповідного рішення органу місцевого самоврядування про надання її в користування або у власність, повернення такої земельної ділянки відповідно до приписів статті 212 Земельного кодексу України власнику з приведенням її у придатний для використання стан шляхом знесення будівель і споруд відповідає законодавству, що регулює спірні правовідносини.
Зважаючи на встановлені у цій справі обставини, висновок місцевого господарського суду про те, що земельна ділянка комунальної власності підлягає поверненню власнику з приведенням її у придатний для використання стан шляхом знесення самочинно розміщеного на ній майна, є законним та обґрунтованим.
Доводи апелянта про те, що Приватне підприємство «Чорномор-Ріелт», набувши право власності на нерухоме майно за відповідною цивільно-правовою угодою, набуло і право на користування земельною ділянкою, на якій воно розміщено, а тому зобов`язання знесення будівель та можливе надання цієї земельної ділянки у власність чи користування іншим особам призведе до порушення прав відповідача, колегією суддів відхиляються, оскільки враховуючи, що апеляційним судом установлено, що відповідачем-1 був зведений саме новий об`єкт будівництва, а площа здійсненої забудови істотно перевищує площу нежитлового приміщення, про реконструкцію якого стверджує відповідач-1, приписи частини першої статті 377 Цивільного кодексу України та частини другої статті 120 Земельного кодексу України, в яких знаходить свій вияв принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди і на які посилається Приватне підприємство «Чорномор-Ріелт» на обґрунтування наведених доводів, є незастосовними. 
Крім того, відхиляючи наведені доводи апелянти колегія суддів вважає за необхідне зазначити також й те, що попередніми власниками будівлі, яку знищено пожежою, не оформлялось жодного речового права на земельну ділянку, а тому таке право не могло перейти і до відповідача-1 у порядку частини першої статті 377 Цивільного кодексу України та частини другої статті 120 Земельного кодексу України.
Щодо доводів апелянта про втручання у право на мирне володіння майном апеляційний суд зазначає таке.
Згідно з частиною 1 статті 13 Конституції України земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, які знаходяться в межах території України, природні ресурси її континентального шельфу, виключної (морської) економічної зони є об`єктами права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією.
Кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений свого майна інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права. Проте попередні положення жодним чином не обмежують право держави вводити в дію такі закони, які вона вважає за необхідне, щоб здійснювати контроль за користуванням майном відповідно до загальних інтересів або для забезпечення сплати податків чи інших зборів або штрафів (стаття 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція)).
Відповідно до усталеної практики Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ) стаття 1 Першого протоколу до Конвенції закріплює три правила: 1) у першому реченні першого абзацу - загальне правило, що фіксує принцип мирного володіння майном; 2) у другому реченні того ж абзацу - охоплює питання позбавлення майна й обумовлює таке позбавлення певними критеріями; 3) у другому абзаці - визнає право договірних держав, серед іншого, контролювати використання майна в загальних інтересах. Друге та третє правила, які стосуються конкретних випадків втручання у право мирного володіння майном, мають тлумачитися у світлі загального принципу, закладеного у першому правилі (див. mutatis mutandis рішення ЄСПЛ у справі «East/West Alliance Limited» проти України» від 23.01.2014 (East/West Alliance Limited v. Ukraine, заява №19336/04).
Критеріями сумісності заходу втручання у право на мирне володіння майном із гарантіями статті 1 Першого протоколу до Конвенції є те, чи ґрунтувалося таке втручання на національному законі, чи переслідувало легітимну мету, що випливає зі змісту вказаної статті, а також, чи є відповідний захід пропорційним легітимній меті втручання у право.
Втручання держави у право мирного володіння майном повинно мати нормативну основу у національному законодавстві, яке є доступним для заінтересованих осіб, чітким, а наслідки його застосування - передбачуваними.
Якщо можливість втручання у право мирного володіння майном передбачена законом, Конвенція надає державам свободу розсуду щодо визначення легітимної мети такого втручання: або з метою контролю за користуванням майном відповідно до загальних інтересів, або для забезпечення сплати податків, інших зборів чи штрафів.
Втручання у право мирного володіння майном, навіть якщо воно здійснюється згідно із законом і з легітимною метою, буде розглядатися як порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції, якщо не буде встановлений справедливий баланс між інтересами суспільства, пов`язаними з цим втручанням, й інтересами особи, яка зазнає такого втручання. Отже, має існувати розумне співвідношення (пропорційність) між метою, досягнення якої передбачається, та засобами, які використовуються для її досягнення. Справедливий баланс не буде дотриманий, якщо особа-добросовісний набувач внаслідок втручання в її право власності понесе індивідуальний і надмірний тягар, зокрема, якщо їй не буде надана обґрунтована компенсація чи інший вид належного відшкодування у зв`язку з позбавленням права на майно (див. рішення ЄСПЛ у справах «Рисовський проти України» від 20.10.2011 (Rysovskyy v. Ukraine, заява № 29979/04), «Кривенький проти України» від 16.02.2017 (Kryvenkyy v. Ukraine, заява № 43768/07)).
Порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції ЄСПЛ констатує, якщо хоча б один із зазначених критеріїв не буде дотриманий. І навпаки: встановлює відсутність такого порушення, якщо дотримані всі три критерії.
Будь-які приписи, зокрема і приписи Конвенції, слід застосовувати з урахуванням обставин кожної конкретної справи, оцінюючи поведінку сторін спору, а не лише органів державної влади та місцевого самоврядування.
Надаючи оцінку правомірності втручання держави у право на мирне володіння майном, Південно-західний апеляційний господарський суд враховує доведення у цій справі незаконності і безпідставності перебування самочинно збудованого відповідачем-1 об`єкта на земельній ділянці, що належить територіальній громаді міста Одеси.
За таких обставин право органу місцевого самоврядування повернути самовільно зайняту земельну ділянку, з огляду на встановлені у даній справі обставини, гарантоване чинним законодавством України (стаття 212 Земельного кодексу України). Відповідні приписи стосовно охорони земель і регламентування підстав для повернення самовільно зайнятої земельної ділянки є доступними, чіткими та передбачуваними.
У цьому контексті апеляційний суд ще раз звертає увагу, що відповідно до чітких та зрозумілих вимог чинного законодавства обов`язковою умовою використання земельної ділянки під забудову є наявність у особи, що її використовує правовстановлюючих документів на цю земельну ділянку, а відсутність таких документів свідчить про самовільне її зайняття.
Враховуючи викладене, Приватне підприємство «Чорномор-Ріелт» перед здійсненням будівництва спірної забудови, ознайомившись зі змістом земельного та цивільного законодавства, проявивши розумну обачність, могло та повинно було знати про незаконність здійснення забудови за відсутності у нього правовстановлюючих документів на землю комунальної власності. Проігнорувавши вимоги чинного законодавства, відповідач-1 фактично взяв на себе ризики, пов`язані, в тому числі із можливим знесенням самочинно збудованого об`єкту будівництва.
Щодо позовних вимог про визнання незаконним та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень державного реєстратора Комунального підприємства «Агенція реєстраційних послуг» Морозової Ольги Станіславівни (індексний номер 45968894 від 12.03.2019), на підставі якого за Приватним підприємством «Чорномор-Ріелт» (код ЄДРПОУ 33657568) зареєстроване право власності на об`єкт нерухомого майна - нежитлову будівлю площею 236,2 кв.м, яка розташована за адресою: м. Одеса, вул. Генуезька, буд. 36, та припинення права власності Приватного підприємства «Чорномор-Ріелт» (код ЄДРПОУ 33657568) на вказаний об`єкт нерухомого майна шляхом скасування державної реєстрації речового права (реєстраційний номер об`єкта 1786571251101), колегія суддів зазначає наступне.
Відповідно до підпункту 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Згідно із підпунктом 1 частини першої статті 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державній реєстрації прав підлягають право власності та право довірчої власності як спосіб забезпечення виконання зобов`язання на нерухоме майно, об`єкт незавершеного будівництва, право довірчої власності як спосіб забезпечення виконання зобов`язання на майбутній об`єкт нерухомості.
За умовами приписів пунктів 1, 2 частини третьої статті 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції на момент здійснення спірної реєстрації) державний реєстратор: 1) встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема: відповідність обов`язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення у випадках, передбачених законом; відповідність повноважень особи, яка подає документи для державної реєстрації прав; відповідність відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що містяться у Державному реєстрі прав, відомостям, що містяться у поданих/отриманих документах; наявність обтяжень прав на нерухоме майно; наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення речового права, що підлягає державній реєстрації; 2) перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення.
За приписами частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції на момент здійснення спірної реєстрації) державна реєстрація права власності та інших речових прав, крім державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва, проводиться на підставі, зокрема, інших документів, що відповідно до законодавства підтверджують набуття, зміну або припинення прав на нерухоме майно.
Частиною другою, четвертою статті 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції на момент здійснення спірної реєстрації) передбачено, що Перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим/отриманим документам.
Пунктом 10-1 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 №1127 (в редакції на момент здійснення спірної реєстрації, надалі – Порядок №1127), передбачено, що під час формування та реєстрації заяви щодо державної реєстрації права власності на об`єкт нерухомого майна, утворений у результаті нового будівництва чи реконструкції, на об`єкт незавершеного будівництва автоматично за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав у режимі реального часу отримуються відомості Єдиного реєстру документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, відомостей про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування та анулювання зазначених документів (далі - Єдиний реєстр документів) про документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, або у разі проведення державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва - про документ, що відповідно до вимог законодавства дає право на проведення будівельних робіт.
Відповідно до пункту 40 Порядку №1127 (в редакції на момент здійснення спірної реєстрації) державна реєстрація прав проводиться на підставі документів, необхідних для відповідної реєстрації, передбачених статтею 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та цим Порядком.
Згідно із пунктом 41 Порядку №1127 для державної реєстрації права власності на новозбудований об`єкт нерухомого майна подаються: 1) документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта; 2)технічний паспорт на об`єкт нерухомого майна; 3) документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси; 4) письмова заява або договір співвласників про розподіл часток у спільній власності на новозбудований об`єкт нерухомого майна (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, що набувається у спільну часткову власність); 5) договір про спільну діяльність або договір простого товариства (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, будівництво якого здійснювалось у результаті спільної діяльності). Документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, не вимагається у разі, коли реєстрація такого документа здійснювалася в Єдиному реєстрі документів. У такому разі державний реєстратор відповідно до наданих заявником у відповідній заяві відомостей про реєстраційний номер документа, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, обов`язково перевіряє наявність реєстрації такого документа в Єдиному реєстрі документів, відсутність суперечностей між заявленими правами та відомостями, що містяться в цьому Реєстрі.
Відповідно до пункту 1 частини першої статті 1 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» будівництво - нове будівництво, реконструкція, реставрація, капітальний ремонт об`єкта будівництва.
Частинами першою - третьою статті 34 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» визначено, що замовник має право виконувати будівельні роботи після: 1) подання замовником повідомлення про початок виконання будівельних робіт відповідному органу державного архітектурно-будівельного контролю - щодо об`єктів будівництва, які за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1), та щодо об`єктів, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта та які не потребують отримання дозволу на виконання будівельних робіт згідно з переліком об`єктів будівництва, затвердженим Кабінетом Міністрів України. Форма повідомлення про початок виконання будівельних робіт та порядок його подання визначаються Кабінетом Міністрів України; 3) видачі замовнику органом державного архітектурно-будівельного контролю дозволу на виконання будівельних робіт - щодо об`єктів, які за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками або підлягають оцінці впливу на довкілля згідно із Законом України «Про оцінку впливу на довкілля». Зазначені у частині першій цієї статті документи, що надають право на виконання будівельних робіт, є чинними до завершення будівництва. Перелік будівельних робіт, які не потребують документів, що дають право на їх виконання, та після закінчення яких об`єкт не підлягає прийняттю в експлуатацію, затверджується Кабінетом Міністрів України.
Відповідно до пунктів 2, 5 Порядку виконання підготовчих та будівельних робіт, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 №466, будівельні роботи – це роботи з нового будівництва, реконструкції, реставрації, капітального ремонту. Будівельні роботи можуть виконуватися замовником після отримання документа, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, або договору суперфіцію та: подання повідомлення про початок виконання будівельних робіт - щодо об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1) та об`єктів, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта; видачі замовнику дозволу на виконання будівельних робіт - щодо об`єктів, які за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів із середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками або підлягають оцінці впливу на довкілля відповідно до Закону України «Про оцінку впливу на довкілля».
У державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо: подані документи не відповідають вимогам, встановленим цим Законом; подані документи не дають змоги встановити набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяження (пункти 3, 4 частини першої статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції на момент здійснення спірної реєстрації)).
Записи до Державного реєстру прав вносяться на підставі прийнятого рішення про державну реєстрацію прав (частина перша статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції на момент здійснення спірної реєстрації)).
Виходячи із наведених норм законодавства, для державної реєстрації права власності на об`єкт нерухомого майна, утворений у результаті нового будівництва чи реконструкції, є необхідним наявність відповідних дозвільних документів та документів про введення об`єкта в експлуатацію, а також документів, що посвідчують право власності чи користування земельною ділянкою. Державний реєстратор приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.
Однак державним реєстратором Комунального підприємства «Агенція реєстраційних послуг» Морозовою Ольгою Станіславівною не додержано наведених приписів законодавства, належним чином не перевірено надані відповідачем-1 документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій щодо реєстрації права власності на об`єкт нерухомого майна - нежитлову будівлю площею 236,2 кв.м, яка розташована за адресою: м. Одеса, вул. Генуезька, буд. 36 (складова частина об`єкта - нежитлова будівля, А), а сама реєстрація проведена за відсутності переліку необхідних документів.
З огляду на викладене, апеляційний суд дійшов висновку про незаконність здійсненої державним реєстратором Комунального підприємства «Агенція реєстраційних послуг» Морозовою Ольгою Станіславівною державної реєстрації права власності на спірний об`єкт самочинного будівництва. 
Вирішуючи спір в цій частині Південно-західний апеляційний господарський суд враховує висновки, викладені в постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 у справі №916/1174/22, щодо належності та ефективності обраного позивачем способу судового захисту – скасування реєстрації права власності на самочинне будівництво за особою, яка здійснила самочинне будівництво, та припинення її права власності на такий об`єкт.
У пунктах 112, 113, 121 - 125 цієї постанови Велика Палата Верховного Суду дійшла таких висновків.
За обставин, коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстровано за певною особою без дотримання визначеного статтею 376 Цивільного кодексу України порядку, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна.
Отже, належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно.
Сама по собі державна реєстрація не є окремою підставою набуття особою права власності, а є офіційним засвідченням державою набуття особою права власності (див., зокрема, пункт 123 постанови Великої Палати Верховного Суду від 21.12.2022 у справі №914/2350/18 (914/608/20)).
Державна реєстрація права власності не породжує права власності, в силу державної реєстрації право власності не виникає, вона визначає лише момент, з якого право власності виникає, за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності.
Факт набуття права власності має передувати державній реєстрації, оскільки юридичний зміст державної реєстрації полягає у визнанні і підтвердженні державою цього факту.
Реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила самочинне будівництво, у силу наведених вище положень законодавства та приписів частини другої статті 376 Цивільного кодексу України не змінює правовий режим такого будівництва як самочинного з метою застосування, зокрема, положень частини четвертої цієї статті.
Оскільки положення статті 376 Цивільного кодексу України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею, реєстрація права власності на самочинно побудоване нерухоме майно за особою - власником земельної ділянки у будь-який інший спосіб, окрім визначеного цією статтею (тобто на підставі судового рішення про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно за власником земельної ділянки), також не змінює правовий режим самочинного будівництва. За вказаних обставин особа - власник земельної ділянки не набуває право власності на самочинно побудоване нерухоме майно.
Крім того, у пунктах 137, 138 постанови від 15.11.2023 у справі №916/1174/22 Велика Палата Верховного Суду зазначила, якщо право власності на об`єкт самочинного будівництва зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (далі - Державний реєстр прав), у разі задоволення позовної вимоги про знесення об`єкта самочинного будівництва суд у мотивувальній частині рішення повинен надати належну оцінку законності такої державної реєстрації.
Якщо суд дійде висновку про незаконність державної реєстрації права власності на об`єкт самочинного будівництва, таке судове рішення є підставою для закриття розділу Державного реєстру прав та реєстраційної справи з огляду на положення пункту 5 частини першої статті 14 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (розділ Державного реєстру прав та реєстраційна справа закриваються в разі набрання законної сили судовим рішенням, яким скасовується рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, на підставі якого відкрито відповідний розділ).
У категорії справ, за обставинами яких певна особа неправомірно зареєструвала право власності на самочинно побудоване майно, неналежною є як вимога про скасування рішення (запису) про реєстрацію права власності, так і вимога про припинення права власності (пункт 154 постанови Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 у справі №916/1174/22).
Ураховуючи висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені у постанові від 15.11.2023 у справі №916/1174/22, вимоги прокурора у справі №916/2938/21 про визнання незаконним та скасування рішення про державну реєстрацію права власності Приватного підприємства «Чорномор - Ріелт», припинення права власності на об`єкт нерухомого майна, розташований за адресою: м. Одеса, вул. Генуезька, буд. 36, задоволенню не підлягають з огляду на неналежний спосіб захисту прав, що є підставою для відмови у позові та скасування рішення суду першої інстанції в цій частині.
Висновки суду апеляційної інстанції
Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів скаржника, суд апеляційної керується висновком Європейського суду з прав людини у справі «Проніна проти України» (Рішення ЄСПЛ від 18.07.2006). Зокрема, Європейський суд з прав людини у своєму рішенні зазначив, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи. 
У даній справі апеляційний суд дійшов висновку, що скаржнику було надано вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах.
Відповідно до положень статті 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним та обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
Відповідно до пункту 2 частини першої статті 275 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення.
Згідно із частиною першою 1 статті 277 Господарського процесуального кодексу України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: нез`ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, встановленим обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
Перевіривши застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права на підставі встановлених фактичних обставин справи та в межах доводів апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку про наявність підстав для часткового задоволення апеляційної скарги, скасування оскаржуваного судового рішення в частині задоволення позовних вимог про визнання незаконним та скасування рішення про державну реєстрацію права власності Приватного підприємства «Чорномор - Ріелт», припинення права власності на спірний об`єкт нерухомого майна та ухвалення нового рішення про відмову у задоволенні позовних вимог в цій частині. 
Розподіл судових витрат
Відповідно до пункту 2 частини першої статті 129 Господарського процесуального кодексу України судовий збір покладається у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Якщо суд апеляційної, касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат (частина чотирнадцята статті 129 Господарського процесуального кодексу України).
З урахуванням прийняття судом апеляційної інстанції нового рішення про відмову у задоволенні позовних вимог про визнання незаконним та скасування рішення про державну реєстрацію права власності Приватного підприємства «Чорномор - Ріелт» та припинення права власності на спірний об`єкт нерухомого майна, витрати зі сплати судового збору за її подання слід покласти на прокуратуру. Враховуючи часткове задоволення апеляційної скарги, судовий збір за апеляційний перегляд справи в цій частині покладається на прокуратуру.

Керуючись ст.ст. 129, 269, 270, 275, 277, 281 - 284 ГПК України, суд –
ПОСТАНОВИВ:
Апеляційну скаргу Приватного підприємства «Чорномор-Ріелт» задовольнити частково.
Рішення Господарського суду Одеської області від 19.04.2023 у справі №916/2938/21 скасувати в частині задоволення позовної вимоги про визнання незаконним та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень державного реєстратора Комунального підприємства «Агенція реєстраційних послуг» Морозової Ольги Станіславівни (індексний номер 45968894 від 12.03.2019), на підставі якого за Приватним підприємством «Чорномор-Ріелт» зареєстроване право власності на об`єкт нерухомого майна - нежитлову будівлю площею 236,2 кв.м, яка розташована за адресою: м. Одеса, вул. Генуезька, буд. 36, та в частині задоволення позовної вимоги про припинення права власності Приватного підприємства «Чорномор-Ріелт» на об`єкт нерухомого майна - нежитлову будівлю площею 236,2 кв.м, яка розташована за адресою: м. Одеса, вул. Генуезька, буд. 36, шляхом скасування державної реєстрації речового права (реєстраційний номер об`єкта 1786571251101). Ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог в цій частині відмовити.
В іншій частині рішення Господарського суду Одеської області від 19.04.2023 у справі №916/2938/21 залишити без змін.
Викласти резолютивну частину рішення Господарського суду Одеської області від 19.04.2023 у справі №916/2938/21 в наступній редакції:
« 1.Позовні вимоги т.в.о. заступника керівника Приморської окружної прокуратури м. Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради до Приватного підприємства «Чорномор-Ріелт» задовольнити частково.
2.Зобов`язати Приватне підприємство «Чорномор-Ріелт» звільнити земельну ділянку за адресою: м. Одеса, вул. Генуезька, буд. 36, шляхом знесення за власний рахунок самочинно побудованої на ній нежитлової будівлі площею 236,2 кв.м.
3.У задоволенні решти позовних вимог заступника керівника Приморської окружної прокуратури м. Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради до Приватного підприємства «Чорномор-Ріелт» відмовити.
4.У задоволенні позову т.в.о. заступника керівника Приморської окружної прокуратури м. Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради до державного реєстратора Комунального підприємства «Агенція реєстраційних послуг» Морозової Ольги Станіславівни відмовити.
5.Стягнути з Приватного підприємства «Чорномор-Ріелт» на користь Одеської обласної прокуратури 9355 /дев`ять тисяч триста п`ятдесят п`ять/ гривень 20 копійок судового збору за подання позовної заяви».
Стягнути з Одеської обласної прокуратури на користь Приватного підприємства «Чорномор-Ріелт» 6810 /шість тисяч вісімсот десять/ гривень 00 копійок витрат по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги.
Доручити Господарському суду Одеської області видати відповідні накази із зазначенням всіх необхідних реквізитів.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду у випадках і строки, передбачені ст.ст.287, 288 ГПК України.
Повний текст постанови складено 15.02.2024.

Головуючий суддя                                                                      Л.В. Поліщук

Суддя                                                                                          К.В. Богатир

Суддя                                                                                          С.В. Таран