ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
13 березня 2024 року
м. Київ
справа № 385/360/22
провадження № 61-9657св22
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Фаловської І. М. (суддя-доповідач),
суддів: Ігнатенка В. М., Карпенко С. О., Олійник А. С., Сердюка В. В.,
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 ,
відповідач - Фермерське господарство «Олена»,
розглянувши у порядку письмового провадження касаційну скаргу Фермерського господарства «Олена» на рішення Гайворонського районного суду Кіровоградської області від 14 червня 2022 року, додаткове рішення Гайворонського районного суду Кіровоградської області від 17 червня 
2022 року у складі судді Панасюка І. В. та постанову Кропивницького апеляційного суду від 30 серпня 2022 року у складі колегії суддів Чельник О. І., Єгорової С. М., Черненка В. В.,
ВСТАНОВИВ:
Описова частина 
Короткий зміст позовних вимог
У квітні 2022 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до Фермерського господарства «Олена» (далі - ФГ «Олена») про усунення перешкод у здійсненні права користування та розпорядження шляхом повернення земельної ділянки з чужого незаконного володіння та скасування державної реєстрації права оренди земельної ділянки.
Позовні вимоги мотивовано тим, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки з кадастровим номером 3521110100:02:000:2208, яка розташована на території Гайворонської міської ради Кіровоградської області, що підтверджується свідоцтвом про право на спадщину за законом після смерті її чоловіка ОСОБА_2 , який помер ІНФОРМАЦІЯ_1 . 
06 січня 2012 року між  ОСОБА_1 та ФГ «Олена» укладено договір б/н про оренду належної їй земельної ділянки, відповідно до пункту 3.1 якого строк, на який було укладено договір оренди земельної ділянки, становить 10 років. Пунктом 15.2 правочину передбачено, що договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Оскільки договір сторонами підписано на початку 2012 року, а тому строк його дії закінчується у 2022 році. 
19 липня 2021 року  ОСОБА_1 звернулася до відповідача з листом-повідомленням, в якому зазначила про закінчення строку дії договору оренди 06 січня 2022 року, висловила небажання поновлювати його на новий строк, оскільки у подальшому має намір використовувати вказану земельну ділянку для власних потреб, у зв`язку з чим просила не засівати і не обробляти земельну ділянку та повернути її у встановлений строк. Жодних заперечень щодо викладених у листі вимог отримано не було. 
06 січня 2022 року позивач звернулася до ФГ «Олена» з метою узгодження проведення необхідних дій для повернення земельної ділянки та встановлення відповідних меж, на що отримала усну відповідь, що строк дії договору оренди закінчується лише 06 квітня 2027 року, оскільки строк дії оренди обраховується з моменту державної реєстрації права оренди. 
Вважала, що виникла ситуація, коли через дії відповідача з приводу зволікання щодо державної реєстрації договору оренди земельної ділянки, укладеного сторонами 06 січня 2012 року, право оренди за яким зареєстровано 06 квітня 2017 року, порушено її права як власника, порушено істотні умови договору щодо строку користування земельною ділянкою, що призвело до негативних наслідків, на які вона не розраховувала при укладанні договору, а тому вважала, що строк дії права на користування земельною ділянкою закінчився у зв`язку із закінченням десятирічного строку, на який його було укладено, проте орендар чинить перешкоди у доступі та користуванні спірною земельною ділянкою.
18 лютого 2022 року  ОСОБА_1 звернулася до ЦНАП Гайворонської міської ради Кіровоградської області, отримала копію договору оренди земельної ділянки та витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, згідно з яким 06 квітня 2017 року зареєстровано інше речове право на право оренди земельної ділянки строком на 10 років, з орендною платою не менше 4 % вартості земельної ділянки, тобто на умовах договору оренди земельної ділянки, узгоджених при його укладанні 06 січня 2012 року. 
На думку позивача, державна реєстрація іншого речового права - права оренди земельної ділянки, здійснена 06 квітня 2017 року приватним нотаріусом Голованівського районного нотаріального округу Кіровоградської області Веліховською Т. С., підлягає скасуванню, оскільки відповідач не здійснив державну реєстрацію договору оренди землі, тобто сам правочин чинності не набрав і, відповідно, ФГ «Олена» не набуло прав орендаря за спірним договором оренди землі. На момент укладання договору оренди земельної ділянки (06 січня 2012 року) діяло законодавство, яке зобов`язувало здійснювати реєстрацію договору та передбачало, що договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації 
(пункт 15.2 договору). Оскільки відповідач володіє спірною земельною ділянкою за відсутності вчиненого правочину, єдиним ефективним способом захисту порушеного права власника на використання на власний розсуд належної їй земельної ділянки є усунення перешкод у користуванні шляхом її витребування та скасування державної реєстрації іншого речового права - права оренди відповідача на належну їй земельну ділянку.
Посилаючись на зазначені обставини,  ОСОБА_1 просила суд:
-          зобов`язати ФГ «Олена» усунути перешкоди у користуванні земельною ділянкою з кадастровим номером 3521110100:02:000:2208, площею 2,9674 га, яка розташована на території Гайворонської міської ради Голованівського району Кіровоградської області, шляхом повернення її власнику;
-          скасувати державну реєстрацію речового права - права оренди земельної ділянки, яка здійснена 06 квітня 2017 року приватним нотаріусом Голованівського районного нотаріального округу Кіровоградської області Веліховською Т. С., на підставі договору оренди земельної ділянки від 06 січня 2012 року б/н, номер запису про інше речове право - 20287195;
-          стягнути з ФГ «Олена» на її користь судові витрати, у тому числі витрати на правову допомогу у розмірі 9 000,00 грн.
Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій і мотиви їх ухвалення
Рішенням Гайворонського районного суду Кіровоградської області 
від 14 червня 2022 року позов ОСОБА_1 задоволено.
Зобов`язано ФГ «Олена» усунути перешкоди у користуванні належної 
ОСОБА_1 земельної ділянки (кадастровий номер 3521110100:02:000:2208), площею 2,9674 га, яка розташована на території Гайворонської міської ради Голованівського району Кіровоградської області, шляхом повернення її власнику. Скасовано державну реєстрацію речового права - права оренди земельної ділянки, яка здійснена 06 квітня 2017 року приватним нотаріусом Голованівського районного нотаріального округу Кіровоградської області Веліховською Т. С. на підставі договору оренди земельної ділянки від 06 січня 2012 року, номер запису про інше речове право - 20287195.
Вирішено питання про розподіл судових витрат.
Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив із того, що цивільні права та обов`язки за договором набуваються після його державної реєстрації. У свою чергу, проведення 06 квітня 2017 року державної реєстрації речового права оренди земельної ділянки на підставі договору оренди землі не може підмінити державну реєстрацію самого договору, оскільки державна реєстрація речового права не є державною реєстрацією договору оренди землі, а тому не може впливати на момент набрання чинності договором оренди землі, укладеним до 01 січня 2013 року.
Додатковим рішенням Гайворонського районного суду Кіровоградської області 17 червня 2022 року стягнено із ФГ «Олена» на користь  ОСОБА_1 витрати на професійну правничу допомогу у розмірі 9 000,00 грн.
Додаткове рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що оскільки позовні вимоги задоволено у повному обсязі, позивач надала належні та допустимі докази у розумінні закону на підтвердження понесених нею витрат на правничу допомогу, а тому наявні підстави для стягнення таких витрат із відповідача.
Постановою Кропивницького апеляційного суду від 30 серпня 2022 року рішення Гайворонського районного суду Кіровоградської області 
від 14 червня 2022 року залишено без змін.
Погоджуючись із висновками суду першої інстанції, апеляційний суд вважав, що договір оренди спірної земельної ділянки від 06 січня 2012 року, укладений між ОСОБА_1 та ФГ «Олена», не набрав чинності, тому у державного реєстратора були відсутні підстави для прийняття рішення про державну реєстрацію права оренди за ФГ «Олена» на підставі цього договору, а також внесення запису про інше речове право - 20287195.
Отже, за результатами розгляду позовних вимог по суті спору, суди зазначили, що оскільки ФГ «Олена» не здійснило державну реєстрацію договору оренди землі, договір між позивачем та відповідачем чинності не набрав і, відповідно, фермерське господарство не набуло прав орендаря за вказаним договором оренди землі.
При цьому суди посилалися на правовий висновок Великої Палати Верховного Суду, викладений у постановах від 23 червня 2020 року у справі 
№ 696/1693/15-ц та від 15 січня 2020 року у справі № 322/1178/17.
Короткий зміст та узагальнені доводи касаційної скарги, позиції інших учасників справи
У жовтні 2022 року ФГ «Олена» подало засобами поштового зв`язку до Верховного Суду касаційну скаргу на рішення Гайворонського районного суду Кіровоградської області від 14 червня 2022 року, додаткове рішення Гайворонського районного суду Кіровоградської області від 17 червня 2022 року та постанову Кропивницького апеляційного суду від 30 серпня 2022 року, в якій просить скасувати оскаржувані судові рішення, ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позову, стягнути з ОСОБА_1 на користь ФГ «Олена» витрати на правову допомогу у розмірі 100 000,00 грн.
У касаційній скарзі як на підставу касаційного оскарження судових рішень 
ФГ «Олена» посилається на пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України (якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норми права без урахування висновку щодо застосування норми права 
у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку). Також заявник у касаційній скарзі вказує на необхідність відступлення від висновків щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду, які застосовані судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні (пункт 2 частини другої статті 389 ЦПК України).
Касаційну скаргу мотивовано тим, що висновки судів про задоволення позовних вимог суперечать правовій позиції Верховного Суду, викладеній, зокрема, у постанові від 21 листопада 2018 року у справі № 696/1880/15-ц, 
у якій зазначено про те, що якщо зміни, внесені в законодавство, передбачають скасування державної реєстрації договору як обов`язкової умови набуття ним чинності, але вводять обов`язкову умову реєстрації права, щодо набуття якого такий договір укладався, то за умови невиконання вимоги щодо державної реєстрації такого договору на момент набрання чинності зазначеними змінами в законодавство такий договір набуває чинності 
з моменту реєстрації відповідного права. Крім того, висновок судів суперечить правовій позиції Великої Палати Верховного Суду, яка у постанові від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 виснувала про неможливість вважати неукладеним договір за умови повного або часткового його виконання сторонами.
У свою чергу, на думку ФГ «Олена», існує необхідність відступлення від висновків Великої Палати Верховного Суду, викладених у постановах 
від 23 червня 2020 року у справі № 696/1693/15-ц та від 15 січня 2020 року у справі № 322/1178/17, про те, що проведення державної реєстрації речового права оренди земельної ділянки на підставі договору оренди землі не може підмінити державну реєстрацію самого договору, а тому не може вплинути на момент набрання чинності договором оренди землі. Підстави для відступлення від указаних висновків у касаційній скарзі мотивовано тим, що законодавчими змінами інститут реєстрації права змінив інститут реєстрації договору, проте мета і механізм дії залишився незмінним, а сама назва та технічна реалізація вказаних дій жодним чином не впливають на зміст правовідносин сторін. Таким чином, моментом набуття чинності договору оренди земельної ділянки слід вважати дату, коли проведено державну реєстрацію речового права.
У листопаді 2022 року ОСОБА_1 подала до Верховного Суду відзив на касаційну скаргу ФГ «Олена», у якому просить суд касаційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін як такі, що ухвалено з дотриманням норм матеріального та без порушення норм процесуального права.
Суди повно та всебічно дослідили обставини, що мають значення для справи, у результаті чого зробили правильний висновок про те, що на момент укладення договору оренди землі діяло законодавство, яке зобов`язувало здійснювати державну реєстрацію саме договору оренди. У спірному правочині сторони також погодили, що договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Усупереч викладеному, орендар не здійснив реєстрації договору оренди від 06 січня 2012 року, тобто не зареєстрував своє право користування земельною ділянкою, а проведеннядержавної реєстрації речового права оренди земельної ділянки 06 квітня 
2017 року на підставі договору оренди землі не може підмінити державну реєстрацію самого договору.
Рух справи у суді касаційної інстанції
Ухвалою Верховного Суду від 31 жовтня 2022 року відкрито касаційне провадження у справі, витребувано її матеріали з Гайворонського районного суду Кіровоградської області.
У листопаді 2022 року справу № 385/360/22 передано до Верховного Суду. 
Ухвалою Верховного Суду від 08 вересня 2023 року зупинено касаційне провадження у справі № 385/360/22 за позовом ОСОБА_1 до ФГ «Олена» про усунення перешкод у здійсненні права користування та розпорядження шляхом повернення земельної ділянки з чужого незаконного володіння, скасування державної реєстрації права оренди земельної ділянки за касаційною скаргою ФГ «Олена» на рішення Гайворонського районного суду Кіровоградської області від 14 червня 2022 року, додаткове рішення Гайворонського районного суду Кіровоградської області від 17 червня 2022 року та постанову Кропивницького апеляційного суду від 30 серпня 2022 року до закінчення перегляду в касаційному порядку Великою Палатою Верховного Суду справи № 513/879/19.
Ухвалою Верховного Суду від 29 січня 2024 року поновлено касаційне провадження у справі № 385/360/22 та призначено справу до судового розгляду.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 2,9674 га з кадастровим номером 3521110100:02:000:2208, яка розташована на території Гайворонської міської ради Кіровоградської області, на підставі свідоцтва про право на спадщину за законом після смерті чоловіка ОСОБА_2 , який помер ІНФОРМАЦІЯ_1 (а. с. 11, 17-18, 42).
06 січня 2012 року між ОСОБА_1 та ФГ «Олена» укладено договір б/н про оренду належної їй земельної ділянки, відповідно до умов якого відповідач приймає в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з кадастровим номером 3521110100:02:000:2208. Строк, на який було укладено договір оренди земельної ділянки, відповідно до пункту 3.1 договору становить 10 років. Згідно з пунктом 15.2 договору договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації (а. с. 13-16).
19 липня 2021 року ОСОБА_1 звернулася до ФГ «Олена» з листом-повідомленням, у якому зазначила, що у зв`язку із закінченням строку дії договору оренди землі вона не бажає поновлювати його на новий строк, оскільки у подальшому має намір використовувати вказану земельну ділянку для власних потреб та просила земельну ділянку не засівати, не обробляти і повернути власнику (а. с. 19).
З витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно встановлено, що 06 квітня 2017 року приватним нотаріусом Голованівського районного нотаріального округу Кіровоградської області Веліховською Т. С. зареєстровано інше речове право на право оренди земельної ділянки площею 2,9674 га, кадастровий номер 3521110100:02:000:2208, строком на 10 років, з орендною платою не менше 
4 % вартості земельної ділянки, що становить 2 843,00 грн або здійснюється 
у натуральній формі в період із 20 серпня до 31 грудня поточного року 
з урахуванням індексів інфляції (а. с. 17, 18).
Мотивувальна частина
Позиція Верховного Суду
Відповідно до частини третьої статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Згідно з частиною другою статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
Відповідно до частин першої, другої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
Згідно з частинами першою, другою та п`ятою статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Перевіривши доводи касаційної скарги з підстав та у межах касаційного оскарження, колегія суддів дійшла висновку, що оскаржувані судові рішення не відповідають зазначеним вимогам закону.
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
Рішення суду як найважливіший акт правосуддя покликане забезпечити захист гарантованих Конституцією України прав і свобод людини та здійснення проголошеного Основним Законом України принципу верховенства права.
Відповідно до положень частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.
Суд при розгляді справи керується принципом верховенства права. Суд розглядає справи відповідно до Конституції України, законів України, міжнародних договорів, згода на обов`язковість яких надана Верховною Радою України. Суд застосовує при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року і протоколи до неї, згоду на обов`язковість яких надано Верховною Радою України, та практику Європейського суду з прав людини як джерело права. Забороняється відмова у розгляді справи з мотивів відсутності, неповноти, нечіткості, суперечливості законодавства, що регулює спірні відносини (стаття 10 ЦПК України).
При вирішенні цивільного спору суд у межах своїх процесуальних повноважень та в межах позовних вимог установлює зміст (правову природу, права та обов`язки) правовідносин сторін, які випливають зі встановлених обставин, та визначає правову норму, яка підлягає застосуванню до цих правовідносин. Законодавець вказує саме на «норму права», що є значно конкретизованим, а ніж закон. Більш того, виходячи з положень ЦПК України, така функціональність суду має імперативний характер. Підсумок такої процесуальної діяльності суду відображається в судовому рішенні, зокрема в його мотивувальній і резолютивній частинах.
Предметом спору у справі, що переглядається, є усунення перешкод власнику земельної ділянки у здійсненні права користування та розпорядження шляхом повернення земельної ділянки з чужого незаконного володіння та скасування державної реєстрації права оренди земельної ділянки.
Обґрунтовуючи своє порушене право, ОСОБА_1 посилалася на те, що 
06 січня 2012 року між нею та ФГ «Олена» укладено договір б/н про оренду належної їй земельної ділянки, умовами якого передбачено строк дії 
договору - 10 років та момент набрання ним чинності, а саме після підписання сторонами та його державної реєстрації. Оскільки договір сторонами підписано на початку 2012 року, а тому строк його дії закінчується у 2022 році. 
Орендар своєчасно не здійснив державної реєстрації договору оренди, як того вимагало чинне законодавство, а лише 06 квітня 2017 року приватним нотаріусом Голованівського районного нотаріального округу Кіровоградської області Веліховською Т. С. було проведено державну реєстрацію іншого речового права - права оренди земельної ділянки. 
У зв`язку з тим, що відповідач не здійснив державну реєстрацію договору оренди землі, сам правочин чинності не набрав і, відповідно, ФГ «Олена» не набуло прав орендаря за спірним договором оренди землі. 
Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання (частина перша статті 15 ЦК України). Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 16 цього Кодексу).
Частиною першою статті 638 ЦК України (тут і надалі за текстом - у редакції, чинній на момент підписання договору оренди, тобто станом на 06 січня 
2012 року) передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації (частина перша статті 210 ЦК України).
Відповідно до статі 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Відповідно до частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов`язані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі».
Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» (тут і надалі - 
у редакції станом на 06 січня 2012 року) договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об`єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об`єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки (стаття 15 вказаного Закону у відповідній редакції).
З моменту укладення договору оренди землі в орендодавця виникає зобов`язання передати орендарю земельну ділянку в користування на визначений у договорі строк, а в орендаря - отримати право на користування земельною ділянкою.
Отже, чинність договору оренди та строк його дії є істотними для правильного вирішення справи обставинами, що обов`язково входять до предмета доказування.
За змістом статей 18, 20 Закону України «Про оренду землі» укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації, договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.
Факт державної реєстрації договору оренди згідно з пунктами 12-13 Порядку державної реєстрації договорів оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 1998 року № 2073, чинного на час укладення договору оренди земельної ділянки, мав бути засвідчений підписом уповноваженої особи і печаткою уповноваженого органу державної влади або місцевого самоврядування, а також підтверджений занесенням відповідного запису до книги записів державної реєстрації договорів оренди землі.
Сторони договору, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, складають і підписують договір, надаючи згоді встановленої форми. Разом із тим цивільні права та обов`язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення сторін при укладенні спірного договору, набуваються після його відповідної державної реєстрації.
У постановах від 18 грудня 2013 року у справі № 1106/2791/2012,
від 07 червня 2017 року у справі № 634/769/15-ц, від 18 січня 2017 року
у справі № 532/129/16-ц Верховний Суд України звертав увагу на те, що
у договорах оренди сторони не вказали початку перебігу строку договору оренди, однак зауважували, що договір набирає чинності з моменту його державної реєстрації, тому в таких випадках моментом початку строку дії договору є саме набрання ним чинності.
У постанові від 19 лютого 2014 року у справі № 0426/14068/2012 (провадження № 6-162цс13) Верховний Суд України зробив висновок, що моментом укладення договору оренди земельної ділянки є момент, коли сторони, дійшовши згоди щодо істотних умов договору оренди землі, скріплюють його своїми підписами. При цьому Верховний Суд України указав, що цивільні права та обов`язки за договором набуваються після його державної реєстрації.
Велика Палата Верховного Суду підтримала зазначені висновки у постанові від 15 січня 2020 року у справі № 322/1178/17.
У справі, що є предметом перегляду, судами встановлено та підтверджено матеріалами справи, що 06 січня 2012 року між ОСОБА_1 та ФГ «Олена» укладено договір б/н про оренду належної їй земельної ділянки, відповідно до умов якого відповідач приймає в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва 
з кадастровим номером 3521110100:02:000:2208. Строк, на який було укладено договір оренди земельної ділянки, відповідно до пункту 3.1 договору становить 10 років. Згідно з пунктом 15.2 договору договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.
Укладений між сторонами 06 січня 2012 року договір оренди землі підлягав державній реєстрації (частина перша статті 20 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин).
Право оренди ФГ «Олена» щодо земельної ділянки позивача зареєстровано 
06 квітня 2017 року приватним нотаріусом Голованівського районного нотаріального округу Кіровоградської області Веліховською Т. С.
З 01 січня 2013 року набрали чинності зміни, внесені Законом України 
від 11 лютого 2010 року № 1878-VI «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», якими з тексту статей 182, 640, 657, 732, 745 ЦК України виключено посилання щодо державної реєстрації правочинів, а із Закону України «Про оренду землі» були виключені статті 18 та 20 про обов`язковість державної реєстрації договорів оренди землі.
Згідно з пунктом 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Крім того, згідно з частиною третьою статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 01 січня 2013 року, визнаються дійсними за наявності однієї з таких умов: реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення; на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов`язкової реєстрації.
Тобто вказаним Законом України передбачено виключно державну реєстрацію права, а не державну реєстрацію правочинів, що діяла у цій сфері до 01 січня 2013 року.
Екстраполюючи свої висновки щодо тлумачення вказаних норм права 
в площину встановлених фактичних обставин цієї справи, колегія суддів зазначає, що після 01 січня 2013 року ФГ «Олена» не могло зареєструвати договір оренди землі, а тому, діючи з дотриманням вимог законодавчих змін, 06 квітня 2017 року зареєструвало інше речове право - право оренди земельної ділянки.
Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції, з висновком якого погодився і апеляційний суд, виходив із того, що проведення 06 квітня 
2017 року державної реєстрації речового права оренди земельної ділянки на підставі договору оренди землі не може підмінити державну реєстрацію самого договору, оскільки державна реєстрація речового права не 
є державною реєстрацією договору оренди землі, а тому не може впливати на момент набрання чинності договором оренди землі, укладеним до 01 січня 2013 року. Таким чином, договір оренди спірної земельної ділянки від 06 січня 2012 року, укладений між ОСОБА_1 та ФГ «Олена», не набрав чинності і, відповідно, фермерське господарство не набуло прав орендаря за спірним договором оренди землі.
Разом із тим судами першої та апеляційної інстанцій не враховано, що у разі якщо договір виконувався обома сторонами (зокрема, орендар користувався майном і сплачував за нього, а орендодавець приймав платежі), то кваліфікація договору як неукладеного виключається, такий договір оренди вважається укладеним та може бути оспорюваним (за відсутності законодавчих застережень про інше).
Вказане узгоджується з правовою позицією Великої Палати Верховного Суду, яка у постанові від 26 жовтня 2022 року в справі № 227/3760/19-ц (провадження № 14-79цс21) виснувала про те, що укладеним є такий правочин (договір), щодо якого сторонами у належній формі досягнуто згоди з усіх істотних умов. У разі ж якщо сторони такої згоди не досягли, такий договір є неукладеним, тобто таким, що не відбувся, а наведені в ньому умови не є такими, що регулюють спірні відносини.
Не можна вважати неукладеним договір після його повного чи часткового виконання сторонами. Якщо дії сторін свідчать про те, що договір фактично був укладений, суд має розглянути по суті питання щодо відповідності цього договору вимогам закону. За змістом законодавчого регулювання, наведеного як у загальних положеннях про правочини, так і в спеціальних приписах глави 58 ЦК України, якщо договір оренди (найму) хоча й має ознаки неукладеного, але виконувався обома його сторонами, то така обставина захищає відповідний правочин від висновку про неукладеність і в подальшому він розглядається як укладений та чинний, якщо тільки не є нікчемним чи оспорюваним з інших підстав (див., зокрема, постанову Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (провадження № 14-144цс18)).
У справі, що переглядається, у спірному договорі сторони погодили, що передача земельної ділянки орендарю здійснюється протягом семи календарних днів після державної реєстрації цього договору. Попри державну реєстрацію права оренди лише 06 квітня 2017 року, ФГ «Олена» користувалося земельною ділянкою з 2012 року. Отже, до моменту державної реєстрації сторони виконували досягнуті між ними домовленості, зафіксовані в договорі від 06 січня 2012 року, зокрема позивач передала відповідачу земельну ділянку, а товариство тривалий час користувалося земельною ділянкою, сплачуючи орендну плату, що не заперечувала ОСОБА_1 . Таким чином, договір виконувався сторонами, що виключає можливість кваліфікувати такий правочин як неукладений чи такий, що не набув чинності.
При цьому ОСОБА_1 у строк до 01 січня 2013 року не була позбавлена можливості здійснити державну реєстрацію спірного договору самостійно 
з урахуванням того, що у договорі оренди сторони не розподілили свій обов`язок зареєструвати спірний правочин.
Позивач, як власник земельної ділянки, 06 січня 2012 року підписала договір оренди землі, передала земельну ділянку орендарю, тривалий час отримувала орендну плату, протягом тривалого часу не висловлювала заперечень щодо користування орендарем земельною ділянкою, що підтверджує фактичне визнання та виконання нею договору оренди.
При цьому, звертаючись до суду з позовом у 2022 році, ОСОБА_1 
не заперечувала, що земельною ділянкою користується відповідач, 
не доводила, що земельна ділянка передана орендарю поза її волею, 
не заперечувала факт сплати орендарем та отримання нею орендної плати за користування господарством земельною ділянкою, а лише наголошувала на тому, що договір оренди землі не був зареєстрований у строк до 01 січня 
2013 року, у зв`язку із чим між сторонами відсутні договірні правовідносини, оскільки договір оренди не набув чинності, що суперечить її попередній поведінці.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 23 червня 2020 року у справі № 696/1693/15-ц (на яку міститься посилання в оскаржуваних судових рішеннях) зазначала, що суди мають керуватися вимогами пункту 6 частини першої статті 3 ЦК України та враховувати загальні засади цивільного законодавства, зокрема справедливість, добросовісність та розумність. Тобто у схожій правовій ситуації Велика Палата Верховного Суду по своїй суті застосувала доктрину venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки), яка базується ще на римській максимі - «non concedit venire contra factum proprium» (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці).
З урахуванням встановлених у розглядуваній справі обставин, Верховний Суд виснує про те, що між сторонами виникли та тривалий час існували правові відносини з договору оренди землі, про що свідчить користування орендарем земельною ділянкою та виплата орендодавцеві орендної плати.
Повернення земельної ділянки власнику та скасування державної реєстрації права оренди порушило б принцип пропорційності втручання у майнові права орендаря як належного користувача.
У зв`язку з наведеним висновки судів першої та апеляційної інстанцій про те, що фермерське господарство не набуло прав орендаря за спірним договором оренди землі і, як наслідок, про наявність підстав для зобов`язання 
ФГ «Олена» усунути перешкоди у користуванні земельною ділянкою шляхом її повернення позивачу, є помилковими, рішення судів першої та апеляційної інстанцій підлягають скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову 
у задоволенні позову.
Вимога про скасування державної реєстрації є похідною вимогою та не підлягає задоволенню у зв`язку з відмовою у задоволенні позову про зобов`язання ФГ «Олена» усунути перешкоди у користуванні земельною ділянкою шляхом її повернення.
Аналогічний правовий висновок викладено в постановах Верховного Суду 
від 10 січня 2024 року у справі № 390/964/21, від 10 січня 2024 року у справі 
№ 390/1516/20.
Виходячи з особливостей встановлених фактичних обставин цієї справи, підстав та обґрунтування позову, колегія суддів вважає, що позовні вимоги ОСОБА_1 є недоведеними, а тому у їх задоволенні слід відмовити.
Суди першої та апеляційної інстанцій, вирішуючи питання про задоволення позовних вимог, не звернули уваги на викладене вище, що призвело до порушення норм матеріального та процесуального права, а тому оскаржувані судові рішення підлягають скасуванню із ухваленням нового судового рішення про відмову в задоволенні позову ОСОБА_1 .
Висновки Верховного Суду за результатом розгляду касаційної скарги
Частиною першою статті 412 ЦПК України визначено, що підставами для скасування судових рішень повністю або частково і ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права.
Оскільки у справі не вимагається збирання або додаткової перевірки чи оцінки доказів, обставини справи встановлені судами повно, але допущено неправильне застосування норм матеріального права та порушено норми процесуального права, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку про задоволення касаційної скарги і скасування рішення Гайворонського районного суду Кіровоградської області від 14 червня 2022 року, додаткового рішення Гайворонського районного суду Кіровоградської області від 17 червня 
2022 року та постанови Кропивницького апеляційного суду від 30 серпня 
2022 року з ухваленням нового судового рішення про відмову в задоволенні позовних вимог.
Щодо розподілу судових витрат
Згідно з підпунктами «б», «в» пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК України резолютивна частина постанови суду касаційної інстанції складається, в тому числі, із нового розподілу судових витрат, понесених у зв`язку із розглядом справи у суді першої інстанції та апеляційної інстанції, у разі скасування рішення та ухвалення нового рішення або зміни рішення, а також розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції.
Частиною тринадцятою статті 141 ЦПК України передбачено, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
Ураховуючи, що Верховний Суд зробив висновок про ухвалення нового рішення про відмову у задоволенні позову, то судові витрати, понесені у зв`язку із розглядом справи у суді першої інстанції, покладаються на позивача; судові витати, понесені у зв`язку із переглядом справи у судах апеляційної та касаційної інстанцій, підлягають відшкодуванню позивачем на користь відповідача.
Оскільки за подання апеляційної скарги ФГ «Олена» сплатило судовий збір 
у розмірі 1 384,00 грн, за подання касаційної скарги - 2 481,00 грн, Верховний Суд зробив висновок про задоволення касаційної скарги та ухвалення нового рішення про відмову в задоволенні позовних вимог, а тому із ОСОБА_1 на користь ФГ «Олена» підлягає стягненню 3 865,00 грн сплаченого судового збору.
Керуючись статтями 400, 409, 412, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду
ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу Фермерського господарства «Олена» задовольнити.
Рішення Гайворонського районного суду Кіровоградської області 
від 14 червня 2022 року, додаткове рішення Гайворонського районного суду Кіровоградської області від 17 червня 2022 року та постанову Кропивницького апеляційного суду від 30 серпня 2022 року скасувати та ухвалити нове судове рішення. 
У задоволенні позову ОСОБА_1 до Фермерського господарства «Олена» про усунення перешкод у здійсненні права користування та розпорядження шляхом повернення земельної ділянки 
з чужого незаконного володіння, скасування державної реєстрації права оренди земельної ділянки відмовити.
Стягнути з  ОСОБА_1 на користь Фермерського господарства «Олена»судовий збір у розмірі 3 865 (три тисячі вісімсот шістдесят п'ять) грн 00 коп.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
 
Головуючий                                                                                                І. М. Фаловська
Судді                                                                                          В. М. Ігнатенко
С. О. Карпенко
А. С. Олійник
В. В. Сердюк