ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
10 січня 2024 року
м. Київ
справа № 462/3251/22
провадження № 61-11321св23
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Фаловської І. М. (суддя-доповідач),
суддів: Ігнатенка В. М., Карпенко С. О., Олійник А. С., Сердюка В. В., 
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 , відповідач -  ОСОБА_2 ,
розглянувши у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу ОСОБА_3 на постанову Львівського апеляційного суду від 29 червня 2023 року у складі колегії суддів Савуляка Р. В., Мікуш Ю. Р., Приколоти Т. І.,
ВСТАНОВИВ:
Описова частина 
Короткий зміст позовних вимог
У липні 2022 року ОСОБА_4 звернувся до суду з позовом до ОСОБА_2 про усунення перешкод у здійсненні прав власника житла та виселення.
Позовна заява мотивована тим, що ОСОБА_5 на праві власності належить земельна ділянка, площею 0,03 га (кадастровий номер 4610165500:05:001:1145), з цільовим призначенням - для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 .
23 квітня 2021 року ОСОБА_4 та ОСОБА_2 уклали попередній договір купівлі-продажу земельної ділянки та житлового будинку, який посвідчений приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу (далі - Львівський МНО) Кваснікевич Л. І.
Відповідно до умов вказаного договору, сторони мали у майбутньому укласти договір купівлі-продажу земельної ділянки, площею 0,03 га, (кадастровий номер 4610165500:05:001:1145), з цільовим призначенням - для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , та житлового будинку, який знаходиться на зазначеній земельній ділянці, не пізніше 23 квітня 2022 року.
Позивач також стверджував, що основний договір між сторонами укладений не був, проте відповідач разом із сім`єю вселився та проживає в будинку, у добровільному порядку звільнити його відмовляєтсья.
Посилаючись на вказане, ОСОБА_4 просив суд зобов`язати ОСОБА_2 не чинити йому перешкоди в користуванні його будинком за адресою: АДРЕСА_1 , шляхом виселення відповідача з цього житла.
Короткий зміст судових рішень судів першої та апеляційної інстанцій 
і мотиви їх ухвалення
Залізничний районний суд міста Львова рішенням від 14 грудня 2022 року (у складі судді Колодяжного С. Ю.) позов ОСОБА_6 задовольнив.
Усунув ОСОБА_5 перешкоди в здійсненні ним прав власника житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 , шляхом виселення ОСОБА_2 з цього будинку.
Вирішив питання про розподіл судових витрат.
Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що взяті на себе зобов`язання за попереднім договором щодо укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки і житлового будинку ОСОБА_2 належним чином не виконав, а саме лише укладення попереднього договору не дає підстави для проживання відповідача у спірному будинку. Тому позовні вимоги є доведеними та підлягають задоволенню.
Не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції, ОСОБА_2 , в інтересах якого діє адвокат Богомазова І. О.,  оскаржив його до апеляційного суду.
Львівський апеляційний суд постановою від 29 червня 2023 року рішення Залізничного районного суду міста Львова від 14 грудня 2022 року скасував та ухвалив нове судове рішення, яким у задоволенні позову відмовив.
Вирішив питання про розподіл судових витрат.
Постанова апеляційного суду мотивована тим, що оплата більше 40 % домовленої вартості спірного житла у якості забезпечувального платежу за попереднім договором, проведення відповідачем ремонтних робіт у спірному житлі, оплата ним комунальних послуг та неодноразові звернення ОСОБА_2 до ОСОБА_6 з метою мирного (досудового) врегулювання спору свідчать про те, що ОСОБА_2 не ухилявся від виконання своїх зобов`язань за попереднім договором та укладення основного договору, а затримка у виконанні вказаних зобов`язань виникла не з вини відповідача, а у зв`язку з форс-мажорними обставинами, а саме введенням на всій території України воєнного стану.
Зокрема, апеляційний суд вказав, що введення в Україні 24 лютого 2022 року воєнного стану суттєво ускладнило можливість виконання умов попереднього договору купівлі-продажу спірних житлового будинку і земельної ділянки щодо укладення основного договору до 23 квітня 2022 року.
Короткий зміст та узагальнені доводи касаційної скарги, позиції інших учасників справи
У касаційній скарзі, поданій до Верховного Суду у липні 2023 року, ОСОБА_4  просить скасувати постанову суду апеляційної інстанції і залишити в силі рішення суду першої інстанції, посилаючись на неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права.
Підставою касаційного оскарження судових рішень заявник зазначає пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України - суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновків щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду від: 14 лютого 2018 року у справі № 926/2343/16, 16 липня 2019 року у справі № 917/1053/18, 25 листопада 2021 року у справі № 905/55/21, 19 серпня 2022 року у справі № 908/2287/17.
Касаційна скарга мотивована тим, що сертифікат торгово-промислової палати, який підтверджує наявність форс-мажорних обставин, не може вважатися беззаперечним доказом про їх існування, а повинен критично оцінюватися судом з урахуванням встановлених обставин справи та у сукупності з іншими доказами. Адже визнання сертифіката торгово-промислової палати беззаперечним та достатнім доказом про існування форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили) без надання судом оцінки іншим доказам суперечить принципу змагальності сторін судового процесу.
Вказує також, що апеляційний суд вийшов за межі своїх повноважень, не встановивши нових обставин, підтверджених належними доказами,  та переоцінивши наявні у справі докази, скасував законне рішення суду першої інстанції.   
У листопаді 2023 року ОСОБА_2 подав відзив на касаційну скаргу, вказуючи на те, що рішення суду апеляційної інстанції є законним і обґрунтованим, всі висновки суду відповідають встановленим обставинам справи, а тому підстави для його скасування відсутні.
Відповідач також зазначає, що спірний житловий будинок, в якому останній проживає зі своєю сім`єю, є їх єдиним житлом. Вказує, що його дружина та неповнолітня дочка знялися з реєстрації за адресою: АДРЕСА_2 ще у травні 2023 року. 
Рух справи у суді касаційної інстанції
Верховний Суд ухвалою від 11 жовтня 2023 року відкрив касаційне провадження у цій справі, витребував матеріали цивільної справи із Залізничного районного суду міста Львова.
У жовтні 2023 року справа надійшла до Верховного Суду.
Верховний Суд ухвалою від 18 грудня 2023 року призначив справу до розгляду.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
23 квітня 2021 року між ОСОБА_7 та ОСОБА_2 було укладено попередній договір купівлі?продажу земельної ділянки та житлового будинку, який посвідчено приватним нотаріусом Львівського МНО Кваснікевич Л. І. 
Відповідно до умов договору, сторони мали у майбутньому укласти договір купівлі-продажу земельної ділянки, площею 0,03 га, кадастровий номер - 4610165500:05:001:1145, цільове призначення - для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , та житлового будинку, який розташований на зазначеній земельній ділянці, не пізніше 23 квітня 2022 року. 
В рахунок належних за основним договором платежів на підтвердження зобов`язання і забезпечення його виконання з метою забезпечення реалізації своїх дійсних намірів щодо купівлі-продажу житлового будинку і земельної ділянки та своєї платіжної спроможності, відповідач за домовленістю сторін сплатив позивачу грошові кошти в сумі 982 247 грн, що становить еквівалент 35 000 дол. США за офіційним курсом НБУ на день платежу, до підписання попереднього договору. Дану суму сторони договору розцінили як забезпечувальний платіж в рахунок майбутнього договору купівлі-продажу.
На час укладення попереднього договору будинок перебував на стадії будівництва. 30 червня 2022 року за ОСОБА_7 було зареєстроване право власності на цей будинок.
Після укладення попереднього договору відповідач із сім`єю став проживати у спірному будинку, проводячи одночасно ремонтні роботи.
Після настання обумовленого попереднім договором терміну укладення основного договору - 23 квітня 2022 року, відповідач відмовився укласти основний договір, посилаючись на відсутність у нього коштів з огляду на запровадження воєнного стану, що вважає форс-мажорними обставинами, і продовжує проживати в спірному житлі і на час розгляду справи.
Мотивувальна частина
Позиція Верховного Суду
Відповідно до частини третьої статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Згідно з частиною другою статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
Підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 2, 3 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
Касаційна скарга підлягає задоволенню.
Частиною першою статті 402 ЦПК України визначено, що у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.
Відповідно до частин першої, другої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
Згідно з частинами першою, другою та п`ятою статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Зазначеним вимогам закону постанова апеляційного суду не відповідає.
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права 
Щодо суті заявлених вимог
Відповідно до статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція) кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом, який вирішить спір щодо його прав та обов`язків цивільного характеру.
Згідно зі статтею 8 Конституції України в Україні визнається і діє принцип верховенства права.
Статтею 129 Конституції України визначено, що суддя, здійснюючи правосуддя, є незалежним та керується верховенством права. Основними засадами судочинства є, зокрема забезпечення права на апеляційний перегляд справи та у визначених законом випадках - на касаційне оскарження судового рішення.
Ці засади є конституційними гарантіями права на судовий захист.
Згідно зі статтею 15, 16 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Частиною першою статті 4 ЦПК України передбачено, що кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
Відповідно до частини першої статті 5 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.
Суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках (частина перша статті 13 ЦПК України).
Загальними засадами цивільного законодавства є, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність (пункт 6 статті 3 ЦК України).
Дії учасників цивільних правовідносин мають бути добросовісними, тобто відповідати певному стандарту поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.
З урахуванням принципів цивільного права, зокрема, добросовісності, справедливості та розумності, сумніви щодо дійсності, чинності та виконуваності договору (правочину) повинні тлумачитися судом на користь його дійсності, чинності та виконуваності.
Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).
Відповідно до статті 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.
Частина перша статті 626 ЦК України передбачає, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).
Частина перша статті 628 ЦК України передбачає, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
За змістом частини першої статті 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі. Попередній договір щодо купівлі-продажу об`єкта нерухомості підлягає нотаріальному посвідченню. 
Згідно зі статтею 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном. На зміст права власності не впливають місце проживання власника та місце знаходження майна.
Відповідно до частини першої статті 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.
Частиною першою статті 383 ЦК України та статтею 150 ЖК України закріплені положення, відповідно до яких громадяни, які  мають у приватній власності будинок (частину будинку), квартиру, користуються ним (нею) для особистого проживання членів їх сімей та інших осіб, мають право розпоряджатися цією власністю на свій розсуд.
Серед способів захисту речових прав цивільне законодавство виокремлює, зокрема, усунення перешкод у здійсненні права користування та розпоряджання своїм майном (стаття 391 ЦК України).
Власник має право вимагати усунення перешкод у здійсненні права користування та розпорядження своїм майном, зокрема жилим приміщенням, шляхом усунення перешкод у користуванні власністю, виселення та, у разі необхідності, зняття особи з реєстраційного обліку, проте це право залежить від вирішення питання про право користування такої особи жилим приміщенням відповідно до норм житлового та цивільного законодавства.
Згідно зі статтею 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
Відповідно до статті 379 ЦК України житлом фізичної особи є житловий будинок, квартира, інше приміщення, призначені та придатні для постійного проживання в них.
Права власника житлового будинку, квартири також визначені статтею 383 ЦК України та статтею 150 ЖК України, які передбачають право власника використовувати житло для власного проживання, проживання членів сім`ї, інших осіб і розпоряджатися своїм житлом на власний розсуд. Обмеження чи втручання в права власника можливе лише з підстав, передбачених законодавством.
Згідно із частиною першою статті 109 ЖК України, виселення із займаного приміщення допускається з підстав, встановлених законом.
Статтями 12, 81 ЦПК України визначено, що цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, передбачених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Згідно зі статтею 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.
Верховний Суд наголошує, що обов`язком суду при розгляді справи є дотримання вимог щодо всебічності, повноти й об`єктивності з`ясування обставин справи та оцінки доказів. Усебічність та повнота розгляду передбачає з`ясування всіх юридично значущих обставин та наданих доказів з усіма притаманними їм властивостями, якостями та ознаками, їх зв`язками, відносинами і залежностями. Таке з`ясування запобігає однобічності та забезпечує, як наслідок, постановлення законного й обґрунтованого рішення.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 18 березня 2020 року у справі № 129/1033/13-ц (провадження № 14-400цс19) викладено висновки про те, що принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи та покладає тягар доказування на сторони. Водночас цей принцип не створює для суду обов`язок вважати доведеною та встановленою обставину, про яку стверджує сторона. Таку обставину потрібно доказувати так, аби реалізувати стандарт більшої переконливості, за яким висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається вірогіднішим, ніж протилежний. Тож певна обставина не може вважатися доведеною, допоки інша сторона її не спростує (концепція негативного доказу), оскільки за такого підходу принцип змагальності втрачає сенс.
Як встановлено судами, 23 квітня 2021 року ОСОБА_2 та ОСОБА_4 уклали попередній договір купівлі продажу земельної ділянки та житлового будинку, який посвідчено приватним нотаріусом Львівського МНО Кваснікевич Л. І.
Відповідно до умов вказаного договору, сторони зобов`язалися у майбутньому укласти договір купівлі-продажу земельної ділянки, площею 0,03 га (кадастровий номер 4610165500:05:001:1145), з цільовим призначенням - для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , та житлового будинку, який знаходиться на зазначеній земельній ділянці, не пізніше 23 квітня 2022 року.
На час укладення попереднього договору будинок перебував на стадії будівництва.
Установлено, що після укладення попереднього договору відповідач із сім`єю став проживати у спірному будинку, сплачував за електроенергію.
Проте, після настання обумовленого попереднім договором терміну укладення основного договору, відповідач відмовився укласти основний договір, посилаючись на відсутність у нього коштів з огляду на запровадження воєнного стану, що вважає форс-мажорними обставинами, продовжуючи проживати в спірному житлі.
Право приватної власності позивача на спірне нерухоме майно було належним чином зареєстроване 30  червня 2022 року, що підтверджується витягом № 304179863 від 04 липня 2022 року з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності.
Скасовуючи рішення суду першої інстанції та відмовляючи у задоволенні позову, апеляційний суд виходив з того, що відповідно до пункту 2.2 попереднього договору від 23 квітня 2021 року, укладеного між ОСОБА_7 і ОСОБА_2 , сторони зобов`язались укласти основний договір не пізніше 23 квітня 2022 року. В той же час, розділом 6 цього договору регулюються форс-мажорні обставини, за змістом пункту 6.1 якого сторони звільняються від відповідальності за часткове або повне невиконання зобов`язань за цим договором, якщо вказане невиконання є наслідком обставин непереборної сили, які перебували поза волею та контролем сторін (стихійне лихо, війни, військові операції будь-якого характеру, страйки, а також акти державних органів, що перешкоджають виконанню умов цього договору).
Заперечуючи проти позовних вимог, ОСОБА_2 як на підставу відмови у задоволенні позову, посилався на пункт 6.1 попереднього договору, стверджуючи, що саме форс-мажорні обставини перешкодили йому укласти з позивачем в обумовлений строк договір купівлі-продажу земельної ділянки, площею 0,03 га (кадастровий номер 4610165500:05:001:1145), яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , та житлового будинку, який знаходиться на зазначеній земельній ділянці. Посилався на те, що ринок нерухомості перестав повноцінно працювати, зокрема, відсутність доступу до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно унеможливило укладення угод щодо купівлі-продажу будь-якої нерухомості. Вказував, що кошти, які планував отримати від реалізації власної нерухомості, мали бути спрямовані на виконання попереднього договору з подальшим укладенням основного договору купівлі-продажу домоволодіння ОСОБА_8 .
Задовольняючи позов, місцевий суд не взяв до уваги наведені відповідачем доводи, враховуючи те, що сертифікат торгово-промислової палати, який підтверджує наявність форс?мажорних обставин, не може вважатися беззаперечним доказом про їх існування, а оцінюється судом з урахуванням встановлених обставин справи у сукупності з іншими доказами. Між обставинами непереборної сили та неможливістю належного виконання зобов`язання має бути причинно-наслідковий зв`язок. Тобто неможливість виконання зобов`язання має бути викликана саме обставиною непереборної сили, а не обставинами, ризик настання яких несе учасник правовідносин.
Суд першої інстанції також зазначив, що сторона, яка посилається на форс?мажорні обставини як на підставу неможливості виконання зобов`язання, повинна довести наявність таких обставин не тільки самих по собі, але й те, що ці обставини були форс?мажорними саме для даного конкретного випадку виконання зобов`язання. Доведення наявності непереборної сили покладається на особу, яка порушила зобов`язання. Саме вона має подавати відповідні докази в разі виникнення спору.
Враховуючи те, що відповідач в судовому засіданні не визначився з можливою датою укладення з позивачем договору купівлі-продажу, а квартира, яка підлягала продажу відповідачем з метою отримання коштів для сплати на виконання умов попереднього договору, належала не ОСОБА_2 , а його дочці, розписка якої не має правового значення у цій справі, суд першої інстанції задовольнив позовні вимоги, оскільки докази, надані відповідачем на підтвердження своїх заперечень щодо позовних вимог не були належними та не підтверджували обставини, викладені ОСОБА_2 у відзиві на позовну заяву.
Суд першої інстанції, оцінюючи спір з урахуванням балансу інтересів обох сторін, виходив з відсутності в матеріалах справи доказів, що спірний житловий будинок є єдиним житлом відповідача, надавши перевагу позивачу у захисті його права власності спірного домоволодіння. Також судом не встановлено правових підстав для вселення та проживання відповідача у спірному житлі. Укладений сторонами попередній договір від 23 квітня 2021 року таких умов не містить.
Натомість апеляційний суд вважав, що із введенням на всій території України 24 лютого 2022 року воєнного стану ринок нерухомості перестав повноцінно працювати. Вказав, що відсутність доступу до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно унеможливило укладання угод щодо купівлі-продажу будь?якої нерухомості. Та лише 19 квітня 2022 року Кабінетом Міністрів України була прийнята постанова № 480 «Про внесення змін до деяких постанов Кабінету Міністрів України щодо діяльності нотаріусів та функціонування єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції України, в умовах воєнного стану», із прийняттям якої відновилося функціонування Державних реєстрів та з`явилася можливість здійснення купівлі чи продажу нерухомості під час воєнного стану за певних умов.
Суд апеляційної інстанції також вказав, що введення в Україні 24 лютого 2022 року воєнного стану суттєво ускладнило можливість виконання сторонами умов попереднього договору купівлі-продажу спірних житлового будинку і земельної ділянки щодо укладення основного договору до 23 квітня 2022 року.
Колегія суддів вважає, що апеляційний суд вдався до переоцінки доказів, наданих сторонами на підтвердження своїх вимог і заперечень, а наведені обставини не є підставами для відмови у задоволенні позовних вимог з огляду на таке.
Частинами першою та третьою статті 635 ЦК України (тут і далі - в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) визначено, що попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.
Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору.
Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.
Відповідно до частини першої статті 617 ЦК України та статті 14-1 Закону України «Про торгово?промислові палати в Україні» форс-мажорними обставинами (обставинами непереборної сили) є надзвичайні і невідворотні обставини за даних умов здійснення господарської діяльності, що об`єктивно унеможливлюють виконання особою зобов`язань за умовами договору, обов`язків, передбачених законодавством.
Надзвичайними є ті обставини, настання яких не очікується сторонами при звичайному перебігу справ. Під надзвичайними можуть розумітися такі обставини, настання яких добросовісний та розумний учасник правовідносин не міг очікувати та передбачити при прояві ним достатнього ступеня обачливості.
Невідворотними є обставини, настанню яких учасник правовідносин не міг запобігти, а також не міг запобігти наслідкам таких обставин навіть за умови прояву належного ступеня обачливості та застосуванню розумних заходів із запобігання таким наслідкам.
В Україні з 24 лютого 2022 року було введено воєнний стан указом Президента України № 64/2022 від 24 лютого 2022 року, дія якого продовжувалась. У свою чергу, Торгово-промислова палата України листом № 2024/02.0-7.1 від 28 лютого 2022 року засвідчила форс-мажорні обставини, а саме військову агресію російської федерації проти України, яка спричинила введення на території України воєнного стану.
Відповідно до висновку Верховного Суду, викладеного у постанові від 21 липня 2021 року у справі № 912/3323/20, ключовим є те, що непереборна сила робить неможливим виконання зобов`язання в принципі, незалежно від тих зусиль та матеріальних витрат, які сторона понесла чи могла понести.
Для застосування форс-мажору (обставин непереборної сили) як умови звільнення від відповідальності судам необхідно встановити, які саме зобов`язання за договором були порушені/невиконані.
Між обставинами непереборної сили та неможливістю належного виконання зобов`язання має бути причинно-наслідковий зв`язок. Тобто неможливість виконання зобов`язання має бути викликана саме обставиною непереборної сили, а не обставинами, ризик настання яких несе учасник правовідносин.
Форс-мажорні обставини не мають преюдиціального характеру, і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості виконання зобов`язання, повинна довести наявність таких обставин не тільки самих по собі, але й те, що ці обставини були форс-мажорними саме для даного конкретного випадку виконання зобов`язання. Доведення наявності непереборної сили покладається на особу, яка порушила зобов`язання; саме вона має подавати відповідні докази в разі виникнення спору.
Верховний Суд у складі суддів об`єднаної палати Касаційного господарського суду у постанові від 19 серпня 2022 року у справі № 908/2287/17 зазначив, що сертифікат торгово-промислової палати, який підтверджує наявність форс?мажорних обставин, не може вважатися беззаперечним доказом про їх існування, а повинен критично оцінюватися судом з урахуванням встановлених обставин справи та у сукупності з іншими доказами. 
Адже визнання сертифіката торгово-промислової палати беззаперечним та достатнім доказом про існування форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили) без надання судом оцінки іншим доказам суперечить принципу змагальності сторін судового процесу.
Місцевий суд правильно зазначив, що хоча відповідач посилався на обставини непереборної сили та пункт 6.1 попереднього договору, проте не дотримався пункту 6.2 згаданого договору, який закріплює положення, що сторона, для якої наступили форс-мажорні обставини, зобов`язана не пізніше 3 днів, з моменту їх виникнення повідомити іншу сторону про такі факти та вказати орієнтовний термін дії таких обставин. Однак письмова заява ОСОБА_9 , яку він надсилав ОСОБА_5 , датована лише 12 травня 2022 року. 
Відповідно до пункту 2.6 попереднього договору продовження терміну для укладення договору купівлі-продажу допускається за додатковим погодженням між сторонами, яке має бути оформлене відповідним договором. Проте у вказаній заяві ОСОБА_2 не вказав, коли саме він має намір укласти договір з позивачем, пропозиції щодо укладення додаткових договорів не заявляв. 
Отже, оскільки ОСОБА_2 взяті на себе зобов`язання за попереднім договором щодо укладення основного договору купівлі-продажу земельної ділянки і житлового будинку належним чином не були виконані в обумовлений строк, а  саме лише укладення попереднього договору, сплата частини домовленої вартості спірного житла у якості забезпечувального платежу за попереднім договором та перерахування коштів на оплату послуг з електропостачання, не свідчить про правомірність проживання відповідача у спірному будинку.
Колегія суддів погоджується з висновками місцевого суду, що відповідачем не доведено наявність в нього правових підстав для вселення та проживання у належному на праві власності позивачу житловому будинку, водночас встановлено, що безпідставне користування ОСОБА_2 будинком позивача, без згоди власника, створює останньому перешкоди в здійсненні своїх майнових прав, а тому права ОСОБА_6 як власника житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 підлягають захисту шляхом виселення ОСОБА_2 з цього житла.
За наведених обставин, апеляційний суд дійшов помилкового висновку про відсутність підстав для усунення перешкод ОСОБА_5 у користуванні належним йому житловим будинком та земельною ділянкою шляхом виселення ОСОБА_2 . 
Матеріали справи не містять доказів того, що після прийняття 19 квітня 2022 року Кабінетом Міністрів України постанови № 480 «Про внесення змін до деяких постанов Кабінету Міністрів України щодо діяльності нотаріусів та функціонування єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції України, в умовах воєнного стану», якою відновлено функціонування Державних реєстрів, що вказувалось відповідачем в якості об`єктивної причини неможливості виконання взятих на себе зобов`язань, існували інші обставини непереборної сили, які спричинили неможливість належного виконання ОСОБА_2 зобов`язання, та причинно-наслідковий зв`язок між ними.
Не може бути поважною та обставина, на підставі якої апеляційний суд, зокрема, визнав правомірним проживання відповідача в спірному житловому будинку, що ОСОБА_2 здійснював будівельні роботи в будинку відповідача, оскільки умовами договору від 23 квітня 2021 року такі дії відповідача не передбачені, та й матеріали справи не містять доказів на підтвердження таких обставин.
Щодо дотримання балансу інтересів сторін
Відповідно до статті 17 Закону України від 23 лютого 2006 року «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» суди застосовують при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод від 04 листопада 1950 року (далі - Конвенція) та протоколи до неї, а також практику Європейського суду з прав людини (далі -  ЄСПЛ) як джерело права.
Статтею 8 Конвенції закріплено, що кожен має право на повагу до свого приватного і сімейного життя, до свого житла і кореспонденції. Органи державної влади не можуть втручатись у здійснення цього права, за винятком випадків, коли втручання здійснюється згідно із законом і є необхідним у демократичному суспільстві в інтересах національної та громадської безпеки чи економічного добробуту країни, для запобігання заворушенням чи злочинам, для захисту здоров`я чи моралі або для захисту прав і свобод інших осіб.
У пункті 27 рішення ЄСПЛ від 17 травня 2018 року у справі «Садов`як проти України» зазначено, що рішення про виселення становитиме порушення статті 8 Конвенції, якщо тільки воно не ухвалене «згідно із законом», не переслідує одну із законних цілей, наведених у пункті 2 статті 8 Конвенції, і не вважається «необхідним у демократичному суспільстві». Вислів «згідно із законом» не просто вимагає, щоб оскаржуваний захід ґрунтувався на національному законодавстві, але також стосується якості такого закону. Зокрема, положення закону мають бути достатньо чіткими у своєму формулюванні та надавати засоби юридичного захисту проти свавільного застосування. Крім того, будь-яка особа, якій загрожує виселення, у принципі повинна мати можливість, щоб пропорційність відповідного заходу була визначена судом. Зокрема, якщо було наведено відповідні аргументи щодо пропорційності втручання, національні суди повинні ретельно розглянути їх та надати належне обґрунтування.
Згідно зі статтею 1 Першого протоколу до Конвенції кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права. Проте попередні положення жодним чином не обмежують право держави вводити в дію такі закони, які вона вважає за необхідне, щоб здійснювати контроль за користуванням майном відповідно до загальних інтересів або для забезпечення сплати податків чи інших зборів або штрафів.
Згідно з усталеною практикою ЄСПЛ втручання держави в право власності на житло повинне відповідати критеріям правомірного втручання в право особи на мирне володіння майном у розумінні Конвенції.
У своїй діяльності ЄСПЛ керується принципом пропорційності, тобто дотримання «справедливого балансу» між потребами загальної суспільної ваги та потребами збереження фундаментальних прав особи, враховуючи те, що заінтересована особа не повинна нести непропорційний та надмірний тягар. Конкретному приватному інтересу повинен протиставлятися інший інтерес, який може бути не лише публічним (суспільним, державним), але й іншим приватним інтересом, тобто повинен існувати спір між двома юридично рівними суб`єктами, кожен з яких має свій приватний інтерес, перебуваючи в цивільно-правовому полі.
Критеріями пропорційності заходу втручання у право на мирне володіння майном із гарантіями статті 1 Першого протоколу до Конвенції є те, чи ґрунтувалося таке втручання на національному законі, чи переслідувало легітимну мету, що випливає зі змісту вказаної статті, а також, чи є відповідний захід пропорційним легітимній меті втручання у право.
Втручання держави у право власності повинне мати нормативну основу в національному законодавстві, яке є доступним для заінтересованих осіб, чітким, а наслідки його застосування - передбачуваними.
Якщо можливість втручання у право власності передбачена законом, Конвенція надає державам свободу розсуду щодо визначення легітимної мети такого втручання: або з метою контролю за користуванням майном відповідно до загальних інтересів, або для забезпечення сплати податків, інших зборів або штрафів.
Втручання у право власності, навіть якщо воно здійснюється згідно із законом і з легітимною метою, буде розглядатися як порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції, якщо не буде встановлений справедливий баланс між інтересами суспільства, пов`язаними з цим втручанням, й інтересами особи, яка зазнає втручання в її право власності. Отже, має існувати розумне співвідношення (пропорційність) між метою, досягнення якої передбачається, та засобами, які використовуються для її досягнення. Справедливий баланс не буде дотриманий, якщо особа - добросовісний набувач - внаслідок втручання в її право власності понесе індивідуальний і надмірний тягар, зокрема, якщо їй не буде надана обґрунтована компенсація чи інший вид належного відшкодування у зв`язку з позбавленням права на майно (див. рішення ЄСПЛ у справах «Рисовський проти України» від 20 жовтня 2011 року (Rysovskyy v. Ukraine, заява №29979/04), «Кривенький проти України» від 16 лютого 2017 року (Kryvenkyy v. Ukraine, заява № 43768/07)).
Стаття 1 Першого протоколу до Конвенції констатує порушення, якщо хоча б один із зазначених критеріїв не буде дотриманий. І, навпаки, встановлює відсутність такого порушення, якщо дотримані всі три критерії.
Будь-які приписи, зокрема і приписи Конвенції, слід застосовувати з урахуванням обставин кожної конкретної справи, оцінюючи поведінку обох сторін спору.
Підсумовуючи висновки про принципи застосування статті 8 Конвенції та статті 1 Першого протоколу до Конвенції, викладені у рішеннях ЄСПЛ, виселення особи з житла без надання іншого житлового приміщення можливе за умов, що таке втручання у право особи на повагу до приватного життя та права на житло, передбачене законом, переслідує легітимну мету, визначену пунктом 2 статті 8 Конвенції, та є необхідним у демократичному суспільстві.
Як зауважила Велика Палата Верховного Суду у постанові від 13 жовтня 2020 року у справі № 447/455/17 (провадження № 14-64цс20), питання про визнання припиненим права користування житлом та зобов`язання звільнити житло у контексті пропорційності застосування такого заходу має оцінюватися, зокрема, з урахуванням обставин щодо наявності чи відсутності іншого житла, а також із дослідженням питання дотримання балансу між захистом права власності позивача як власника житла та захистом права відповідача на користування житлом.
У справі, яка переглядається, спір виник між власником земельної ділянки і житлового будинку, розміщеного на ній, та особою, яка, уклавши попередній договір купівлі-продажу цього домоволодіння, вселилася в цей будинок, в обумовлений сторонами строк основний договір купівлі-продажу цього домоволодіння не уклала, проте продовжує користуватися вказаним житлом, незважаючи на відсутність на це згоди власника, та вважає свої дії правомірними, оскільки сплатив 41 % вартості майна, а також у зв`язку з виникненням форс-мажорних обставин, викликаних введенням воєнного стану в Україні, що перешкоджає укладенню договору купівлі-продажу.
ОСОБА_4 , отримавши від ОСОБА_2 35 000 дол. США в якості забезпечувального платежу в рахунок майбутнього договору купівлі?продажу житлового будинку, який розташований на земельній ділянці, площею 0,03 га, (кадастровий номер 4610165500:05:001:1145), цільове призначення - для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, за адресою: АДРЕСА_1 ,  мав правомірні очікування на виконання своїх зобов`язань ОСОБА_2 .
У своїх заперечення на позов, ОСОБА_2 не посилався на відсутність іншого житла, місцем своєї реєстрації вказував квартиру АДРЕСА_3 .
Таким чином, у цій справі питання про усунення перешкод у користуванні житлом та зобов`язання відповідача звільнити житло у контексті пропорційності застосування такого заходу має оцінюватися з урахуванням обставин щодо об`єкта нерухомого майна, належного на праві власності ОСОБА_5 , а також наявності чи відсутності іншого житла у ОСОБА_2 . 
Місцевим судом оцінено вимоги ОСОБА_6 про усунення перешкод у користуванні спірним домоволодінням та виселення на предмет пропорційності переслідуваній легітимній меті у світлі статті 8 Конвенції. 
Колегія суддів погоджується з висновком місцевого суду, що сам факт сплати відповідачем частини коштів в якості забезпечувального платежу в рахунок майбутнього договору купівлі-продажу, але неукладення з ОСОБА_7 договору купівлі-продажу не дає правових підстав ОСОБА_2 проживати у спірному житловому будинку, оскільки умовами попереднього договору не передбачено вселення в нього покупцем до укладення основного договору. Натомість продавець зобов`язався звільнити житловий будинок та земельну ділянку для вільного безперешкодного користування ними покупцем лише на момент підписання основного договору (пункт 2.7 попереднього договору).
Відсутність правових підстав для проживання в будинку, за умови заперечення власника цього будинку на таке проживання та щодо відтермінування укладення основного договору на невизначений строк, без укладення сторонами змін чи доповнень до договору (пункт 7.3 попереднього договору), свідчить про неправомірне користування ОСОБА_10 житловим будинком ОСОБА_8 .
Разом із тим, у контексті статті 8 Конвенції, порушене право позивача, як власника житлового будинку, гарантоване також статтею 1 Першого протоколу до Конвенції.
З огляду на викладене, суд першої інстанції на підставі належним чином оцінених доказів, поданих сторонами, встановивши, що ОСОБА_2 не виконав в обумовлений строк взяті на себе договірні зобов`язання, не має законних підстав для проживання у належному на праві власності ОСОБА_5 житловому будинку, оцінивши вимоги на предмет пропорційності переслідуваній меті у світлі статті 8 Конвенції та статті 1 Першого протоколу до неї, дійшов обґрунтованого висновку про усунення позивачу перешкод у користуванні власністю шляхом виселення ОСОБА_2 із житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 .
Дослідивши питання пропорційності втручання у право відповідача на житло, суд першої інстанції, з урахуванням всіх обставин справи, зокрема, невиконання  ОСОБА_2 умов договору купівлі-продажу, пункту 7.3 попереднього договору щодо відсутності змін чи доповнень до цього договору, проживання відповідача у будинку позивача без законних на те підстав, недосягнення сторонами іншої домовленості щодо проживання ОСОБА_2 у спірному житловому будинку та відсутністю в матеріалах справи доказів, що спірний житловий будинок є єдиним житлом відповідача, правомірно надав перевагу захисту майнових прав ОСОБА_6 як власника житлового будинку. 
Відповідач, у зв`язку із неукладенням з ОСОБА_7 договору купівлі-продажу житлового будинку до 23 квітня 2022 року, за певної обачності міг передбачити, що ОСОБА_4 , набувши охоронюване законом право на мирне володіння майном у законний спосіб, має право на усунення перешкод у користуванні своєю власністю шляхом виселення відповідача з вказаного будинку, який немає законних підстав для проживання в ньому.
Таким чином, у справі, що переглядається, інтереси позивача, як власника житла, перевищують інтереси відповідача, оскільки власник зазнає неправомірного втручання у мирне володіння своїм майном, натомість відповідач, за належної обачності, міг передбачити наслідки невиконання умов попереднього договору, однак продовжує користуватися чужим майном без законних на те підстав.
Відповідно до матеріалів справи, в суді першої та апеляційної інстанцій, а також у попередньому договорі від 23 квітня 2021 року, місцем реєстрації   ОСОБА_2 вказана адреса: АДРЕСА_4 . 
Доводи відзиву на касаційну скаргу про те, що дружина відповідача ОСОБА_11 та дочка ОСОБА_12 знялися з реєстрації за адресою: АДРЕСА_2 ще у травні 2023 року, ОСОБА_2 на даний час не має реєстрації місця проживання, а квартира АДРЕСА_3 , яка належала дочкам відповідача, відповідно до договору купівлі-продажу продана 20 жовтня 2017 року, що підтверджено відповідними доказами, судом до уваги не беруться, оскільки такі докази не були предметом дослідження у суді першої та апеляційної інстанцій, а тому не можуть бути предметом дослідження під час перегляду справи у касаційному порядку.
Верховний Суд є судом права, а не факту. Встановлення фактичних обставин справи та надання оцінки доказам належить до повноважень судів першої та апеляційної інстанцій як судів факту, в той час, як до повноважень суду касаційної інстанції належить перевірка правильності застосування судами першої та апеляційної інстанцій норм права.
Розглядаючи спір, який виник між сторонами у справі, суд першої інстанції правильно визначився з характером спірних правовідносин та нормами матеріального права, які підлягають застосуванню, повно та всебічно дослідив наявні у справі докази і дав їм належну оцінку згідно зі статтями 76-78, 81, 89 ЦПК України, правильно встановив обставини справи, внаслідок чого ухвалив законне й обґрунтоване судове рішення, яке відповідає вимогам матеріального та процесуального права.
З огляду на викладене апеляційний суд безпідставно скасував рішення суду першої інстанції та ухвалив нове рішення про відмову у задоволенні позову. Тому Верховний Суд у цій справі дійшов висновку про обґрунтованість наведеної в касаційній скарзі підстави касаційного оскарження судового рішення, передбаченої пунктом 1 частини другої статті 389 ЦПК України.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
Відповідно до статті 413 ЦПК України суд касаційної інстанції скасовує постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишає в силі судове рішення суду першої інстанції у відповідній частині, якщо в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах встановить, що судом апеляційної інстанції скасовано судове рішення, яке відповідає закону.
Оскільки апеляційний суд не спростував належним чином обставин, встановлених судом першої інстанції, тобто фактично необґрунтовано переоцінив докази, які були оцінені цим судом з дотриманням вимог закону та з урахуванням обставин, на які посилалися сторони як на підставу своїх вимог і заперечень, то оскаржувана постанова апеляційного суду підлягає скасуванню із залишенням в силі рішення суду першої інстанції з підстав, передбачених статтею 413 ЦПК України.
Щодо судових витрат
Відповідно до підпункту «в» пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК України постанова суду касаційної інстанції складається, зокрема з резолютивної частини із зазначенням у ній розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції.
За подання касаційної скарги ОСОБА_4 сплатив 1 984,80 грн судового збору, що підтверджується відповідною квитанцією, з урахуванням того, що Верховний Суд дійшов висновку про задоволення касаційної скарги та скасування постанови апеляційного суду із залишенням в силі рішення суду першої інстанції, тому з відповідача на користь позивача підлягає стягненню 1 984,80 грн сплаченого судового збору в суді касаційної інстанції.
Керуючись статтями 400, 409, 413, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду
ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу ОСОБА_3 задовольнити.
Постанову Львівського апеляційного суду від 29 червня 2023 року скасувати, а рішення Залізничного районного суду міста Львова від 14 грудня 2022 року залишити в силі.
Стягнути із ОСОБА_2 на користь ОСОБА_3 1 984 (одну тисячу дев`ятсот вісімдесят чотири) гривні 80 (вісімдесят) копійок судових витрат, понесених на сплату судового збору за подання касаційної скарги.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Головуючий                                                                          І. М. Фаловська
Судді                                                                                    В. М. Ігнатенко
                                                                                             С. О. Карпенко
                                                                                             А. С. Олійник
                                                                                         В. В. Сердюк