ПОСТАНОВА                                                     
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ                                 
 
06 березня 2024 року
м. Київ
 
справа № 369/10907/22
провадження № 61-16010св23
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Синельникова Є. В.,
суддів: Білоконь О. В., Осіяна О. М., Сакари Н. Ю. (суддя-доповідач),                 Шиповича В. В.,
 
учасники справи:
позивач - товариство з обмеженою відповідальністю «Діджи Фінанс»,
відповідач - ОСОБА_1 ,
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, - ОСОБА_2 ,
 
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Діджи Фінанс» на рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 06 червня 2023 року у складі судді Пінкевич Н. С. та постанову Київського апеляційного суду від 05 жовтня 2023 року у складі колегії суддів: Левенця Б. Б., Борисової О. В., Ратнікової В. М.,
Короткий зміст позовних вимог
1.            У жовтні 2022 року товариство з обмеженою відповідальністю «Діджи Фінанс» (далі - ТОВ «Діджи Фінанс») звернулось до суду із позовом до ОСОБА_1 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, - ОСОБА_2 , про визнання права на іпотеку нерухомого майна.
2.            Позовна заява мотивована тим, що 21 жовтня 2020 року ТОВ «Діджи Фінанс» на підставі договору відступлення прав вимоги № GL3N217255-1/1 набуло право вимоги до ОСОБА_2 за кредитним договором № 838/П/99/2007-840 від 24 грудня 2007 року, укладеного з ВАТ КБ «Надра», та похідними договорами.
3.            Умови кредитного договору та взяті на себе зобов`язання ОСОБА_2 у повному обсязі не виконала, отримані кредитні кошти повністю не повернула, внаслідок чого утворилась заборгованість за кредитним договором у розмірі 8 281,61 доларів США, що в еквіваленті складає 380 737,29 грн.
4.            Кредитний договір було укладений з метою набуття позичальником у власність житла, а саме квартири за адресою: АДРЕСА_1 , яка потім повинна була стати предметом іпотеки для забезпечення повернення грошових коштів.
5.            Проте, після фактичної побудови квартири ОСОБА_2 відмовилась укладати договір іпотеки на вказане майно, чим грубо порушила умови кредитного договору № 838/П/99/2007-840 від 24 грудня 2007 року.
6.            Вказувало, що ОСОБА_2 відчужила спірну квартиру на користь ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу від 06 липня 2019 року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Панченко О. В., тобто в момент дії кредитного договору позичальник, після завершення будівництва квартири, яка мала б стати предметом іпотеки, не уклала відповідний договір іпотеки з кредитором, а натомість відчужила відповідну квартиру на користь іншої особи.
7.            Такі дії позичальника є недобросовісними та зводяться до зловживання правом, як наслідок уникнення сплати боргу. Позивач стверджував, що він фактично позбавлений будь-якої можливості на реалізацію справедливого права виникнення іпотеки окрім як застосування процедури виникнення такої іпотеки на підставі рішення суду.
8.            Враховуючи наведене просило суд визнати за ТОВ «Діджи Фінанс» право на іпотеку нерухомого майна, а саме квартиру, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , площею 58,6 кв. м, що складається з 1 кімнати та належить на праві власності ОСОБА_1 ; встановити наступні істотні умови:
-          іпотекодавець: ОСОБА_1 , адреса проживання: АДРЕСА_1 ;
-          іпотекодержатель: ТОВ «Діджи Фінанс», юридична адреса: вул. Авіаконструктора Ігоря Сікорського, 8, м. Київ, код ЄДРПОУ 42649746;
-          правочин, що став підставою набуття іпотеки та у якому встановлено основне зобов`язання: кредитний договір № 838/П/99/2007-840 від 24 грудня 2007 року, укладений між ОСОБА_2 та ВАТ КБ «Надра»;
-          предмет іпотеки: нерухоме майно, а саме квартира за адресою: АДРЕСА_1 , площею 58,6 кв. м, що складається з 1 кімнати;
-          застава за вказаною іпотекою: відсутня.
Короткий зміст судових рішень судів першої та апеляційної інстанцій
9.            Рішенням Києво-Святошинського районного суду Київської області від 06 червня 2023 року в задоволенні позову відмовлено.
10.         Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції виходив із того, що позивачем не надано доказів щодо неможливості реєстрації права на іпотеку у позасудовому порядку і, як наслідок, не доведено наявність порушеного права і необхідність його захисту саме в судовому порядку.
11.         Постановою Київського апеляційного суду від 05 жовтня 2023 року апеляційну скаргу ТОВ «Діджи Фінанс» задоволено частково, рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 06 червня 2023 року змінено, викладено його мотивувальну частину в редакції цієї постанови.
12.         Змінюючи мотивувальну частину рішення місцевого суду, апеляційний суд виходив із того, що судом першої інстанції не враховано, що ТОВ «Діджи Фінанс» не надано доказів того, що між банком та позичальником ОСОБА_2 у передбаченому законом порядку було укладено договір іпотеки та/або застави нерухомого майна (квартири). Таким чином, оскільки ОСОБА_2 не укладала договору іпотеки (застави) нерухомого майна, тому до ОСОБА_1 , який є добросовісним набувачем квартири, не перейшов обов`язок іпотекодавця та всі його зобов`язання.
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції 
13.         У листопаді 2023 року до Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду надійшла касаційна скарга ТОВ «Діджи Фінанс».
14.         Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного цивільного суду від 04 грудня 2023 року відкрито касаційне провадження у справі, витребувано цивільну справу і надано строк для подання відзиву на касаційну скаргу.
15.         Відповідно до розпорядження керівника секретаріату Касаційного цивільного суду від 10 січня 2024 року № 40/0/226-24 та протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 10 січня 2024 року справу призначено судді-доповідачеві.
16.         Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 26 лютого 2024 року справу призначено до розгляду у складі колегії з п`яти суддів у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи за наявними у ній матеріалами. 
Короткий зміст вимог касаційної скарги
17.         У касаційній скарзі ТОВ «Діджи Фінанс», посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права і порушення норм процесуального права, просить скасувати оскаржувані судові рішення та задовольнити позовні вимоги.
18.         Підставою касаційного оскарження заявник зазначає неправильне застосування норм матеріального права, а саме відсутність висновку Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах (пункт 3 частини другої статті 389 ЦПК України).
19.         Касаційна скарга мотивована тим, що після фактичної побудови квартири ОСОБА_3 відмовилась укладати договір іпотеки на вказане майно, чим грубо порушила умови кредитного договору. Неукладення договору іпотеки нерухомого майна призвело до істотного порушення балансу сторін кредитного договору, у якому первісний кредитор залишився фактично без належного для нього способу забезпечення повернення кредитних коштів.
20.         Вказує, що позичальник в момент дії кредитного договору, після завершення будівництва квартири, яка б мала бути передана в іпотеку, не уклала відповідний договір іпотеки з кредитором, а натомість відчужила вказане майно на користь іншої особи.
21.         Посилається на те, що договір купівлі-продажу від 06 липня 2019 року містить ознаки фраудаторності, тобто такий, що укладений на шкоду кредитору.
Відзиву на касаційну скаргу не подано
Фактичні обставини справи, встановлені судами
22.         24 грудня 2007 року між ВАТ КБ «Надра» та ОСОБА_2 укладено кредитний договір № 838/П/99/2007-840, за умовами якого банк надає позичальнику у тимчасове користування на умовах забезпеченості, повернення, строковості та платності грошові кошти у сумі 67 374,55 доларів США в порядку і на умовах, визначених цим договором за програмою «Нове житло».
23.         За пунктом 1.2 цього договору передбачено, що придбання цінних паперів  - облігацій у бездокументарній формі випуску у кількості 5 661, емітованих ТОВ «УКРГАЗ» з номінальною вартістю кожної облігації 30 грн, з метою фінансування будівництва/реконструкції житлової нерухомості, згідно договору купівлі-продажу цінних паперів від 19 грудня 2007 року № Б-506/81-06-2/2007/001, що укладений між позичальником та продавцем цінних паперів ВАТ КБ «Надра», що діє як повірений від імені і за дорученням ТОВ «Компанія з управління активами «Ексінор», яке діє від свого імені та за рахунок Пайового венчурного інвестиційного фонду «Ексінор 1» недиверсифікованого виду закритого типу та договору про резервування/бронювання приміщення № 9/1/7/39/Ж від 01 грудня 2007 року, що укладений між позичальником та ТОВ «УКРГАЗ», на підставі якого за позичальником резервується/бронюється об`єкт нерухомості, розташований за адресою: АДРЕСА_1 .
24.         За приписами пункту 2.1.3 договору встановлено, що в якості забезпечення виконання позичальником своїх зобов`язань щодо погашення кредиту, сплати процентів, інших платежів, передбачених цим договором, а також можливих штрафних санкцій, позичальник укладає з банком у зазначені строки наступні договори: протягом 3-х робочих днів, з моменту повідомлення позичальника про факт реєстрації права власності на нерухоме майно, у порядку, передбаченому законодавством, діючому на момент реєстрації, але не пізніше 30 днів з моменту здійснення операції по списанню цінних паперів, зазначених у пункті 1.2 цього договору, з рахунку, відкритому у ВАТ КБ «Надра», з метою погашення цінних паперів в обмін на документ, що підтверджує право власності позичальника на нерухоме майно, нотаріально оформлений договір іпотеки нерухомості, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 56,61 кв. м, яка складається з 1 кімнати.
25.         Згідно з пунктом 4.2.4 договору банк має право вимагати від позичальника дострокового виконання зобов`язань щодо повернення кредиту, сплати нарахованих процентів, інших платежів, передбачених цим договором та можливих штрафних санкцій, якщо позичальник не вніс мінімально необхідний платіж, а також якщо не оформлено договір іпотеки, що визначений у пункті 2.1.3 цього договору, у строк, визначений у Договорі.
26.         24 грудня 2007 року між ВАТ КБ «Надра» та ОСОБА_2 укладено договір застави цінних паперів № 304ДМП, за умовами якого заставодавець з метою забезпечення виконання зобов`язання, що витікає з кредитного договору, передає в заставу, а заставодержатель приймає в заставу предмет застави, а саме цінні папери у формі облігацій у кількості 5 661 шт, номінальна вартість 1 шт - 30,00 грн, загальна вартість 371 361,60 грн.
27.         Також 24 грудня 2007 року між ВАТ КБ «Надра» та ОСОБА_2 укладено договір застави майнових прав по договору купівлі-продажу цінних паперів від 19 грудня 2007 року, за умовами якого предметом застави є належні заставодавцеві на підставі угоди майнові права, які полягають в праві вимагати від боржника передачі у власність цінних паперів згідно з умовами угоди.
28.         У подальшому на забезпечення виконання умов кредитного договору № 838/П/99/2007-840 15 жовтня 2009 року між ВАТ КБ «Надра» та ОСОБА_2 укладено договір застави майнових прав на передачу квартири у власність № 93, за яким заставодавець в якості забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором передає заставодержателю в заставу належні йому майнові права, які оцінені у сумі 437 142,00 грн або 54 656,41 доларів США. У розділі «Нерухоме майно» зазначено: квартира, що розташована на 7 поверсі за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 56,61 кв. м, яка складається з 1 кімнати та будівництво якої є предметом договору бронювання житла.
29.         Згідно пункту 2.1.5 договору застави передбачено, що після набуття заставодавцем права власності на нерухоме майно та отримання відповідного документу, що підтверджує право власності, заставодавець укладає з заставодержателем договір застави, за яким предметом застави стає безпосередньо нерухоме майно.
30.         Згідно з рішенням Виконавчого комітету Петропавлівсько-Борщагівської сільської ради Києво-Святошинського району Київської області від 18 січня 2008 року № 5 «Про присвоєння адреси об`єктам житлового масиву ТОВ «УКРГАЗ» в с. Чайки по вул. Лобановського » присвоєно адреси об`єктам, запроектованим на масиві села Чайки слідуючим порядком, зокрема житловому будинку/будівельний АДРЕСА_4 .
31.          ОСОБА_2 зареєструвала право власності на квартиру АДРЕСА_1 17  лютого 2014 року.
32.         24 квітня 2020 року між ВАТ КБ «Надра» та ТОВ «Фастлайн капітал» укладено договір № GL3N217255 про відступлення прав вимоги, посвідчений нотаріусом Київського міського нотаріального округу Швець Р. О. за реєстровим № 1482, за яким право вимоги перейшло у тому числі до ОСОБА_2 за кредитним договором № 838/П/99/2007-840 від 24 грудня 2007 року на суму 380 737,29 грн та за договором застави майнових прав на передачу квартири у власність № 93 від 15 жовтня 2009 року.
33.         21 жовтня 2020 року між ТОВ «Фастлайн капітал» та ТОВ «Діджи Фінанс» укладено договір про відступлення прав вимоги № GL3N217255-1/1, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Швець Р. О. та зареєстрований за № 3151, за яким було відступлено право вимоги, зокрема і за кредитним договором № 838/П/99/2007-840 від 24 грудня 2007 року та за договором застави майнових прав на передачу квартири у власність № 93 від 15 жовтня 2009 року.
34.         Як убачається з інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, сформованої 16 вересня 2022 року, право власності на квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 58,6 кв. м, зареєстровано за ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу від 06 липня 2019 року № 1656, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Панченком О. В., за яким ОСОБА_2 продала ОСОБА_1 квартиру.
Позиція Верховного Суду
35.         Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
36.         Так, частиною другою статті 389 ЦПК України передбачено, що підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
37.         Судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим (частина перша статті 263 ЦПК України).
38.         Відповідно до частини першої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановленні в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
39.         Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає залишенню без задоволення.
Мотиви, з яких виходив Верховний Суд, та застосовані норми права
40.         Згідно зі статтею 5 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.
41.         Відповідно до статті 6 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
42.         Статтею 509 ЦК України визначено, що зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.
43.         Зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (стаття 526 ЦК України).
44.         Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).
45.         Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору (стаття 638 ЦК України).
46.         Згідно з частинами першою та третьою статті 575 ЦК України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи. Правила про іпотеку землі та інші окремі види застав встановлюються законом.
47.         Заставодавцем може бути власник речі або особа, якій належить майнове право, а також особа, якій власник речі або особа, якій належить майнове право, передали річ або майнове право з правом їх застави (частина друга статті 583 ЦК України).
48.         Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
49.         Статтею 3 Закону України «Про іпотеку» визначено, що іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом.
50.         Взаємні права і обов`язки іпотекодавця та іпотекодержателя виникають з моменту державної реєстрації іпотеки відповідно до закону.
51.         Іпотечний договір, предметом іпотеки за яким є майнові права на об`єкт незавершеного будівництва, посвідчується нотаріусом на підставі документів, що підтверджують майнові права на цей об`єкт.
52.         Іпотекою може бути забезпечене виконання дійсного зобов`язання або задоволення вимоги, яка може виникнути в майбутньому на підставі договору, що набрав чинності.
53.         Іпотека має похідний характер від основного зобов`язання і є дійсною до припинення основного зобов`язання або до закінчення строку дії іпотечного договору.
54.         У разі порушення боржником основного зобов`язання відповідно до іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити забезпечені нею вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими особами, права чи вимоги яких на передане в іпотеку нерухоме майно зареєстровані після державної реєстрації іпотеки. Якщо пріоритет окремого права чи вимоги на передане в іпотеку нерухоме майно виникає відповідно до закону, таке право чи вимога має пріоритет над вимогою іпотекодержателя лише у разі його/її виникнення та реєстрації до моменту державної реєстрації іпотеки.
55.         Положення статті 5 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) передбачали, що предметом іпотеки може виступати об`єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору.
56.         Отже, на час укладення кредитного договору стаття 5 Закону України «Про іпотеку» (предмет іпотеки) не визначала майнові права як предмет іпотеки.
57.         Майнові права на об`єкт незавершеного будівництва віднесені до предмета іпотеки згідно із Законом України від 25 грудня 2008 року «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», що набрав чинності 14 січня 2009 року, якими були внесені зміни до Закону України «Про іпотеку».
58.         Майнове право, що є предметом застави (іпотеки), - це обумовлене право набуття в майбутньому прав власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, що є необхідними й достатніми для набуття речового права.
59.         Судами встановлено, що за приписами пункту 2.1.3 кредитного договору № 838/П/99/2007-840 від 24 грудня 2007 року в якості забезпечення виконання позичальником своїх зобов`язань щодо погашення кредиту, сплати процентів, інших платежів передбачених цим договором, а також можливих штрафних санкцій, ОСОБА_2 зобов`язалась укласти з банком протягом 3-х робочих днів, з моменту повідомлення позичальника про факт реєстрації права власності на нерухоме майно, у порядку, передбаченому законодавством, діючому на момент реєстрації, але не пізніше 30 днів з моменту здійснення операції по списанню цінних паперів, зазначених у пункті 1.2 цього договору, з рахунку, відкритому у ВАТ КБ «Надра», з метою погашення цінних паперів в обмін на документ, що підтверджує право власності позичальника на нерухоме майно, нотаріально оформлений договір іпотеки нерухомості, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 56,61 кв. м, яка складається з 1 кімнати.
60.         Згідно пункту 2.1.5 договору застави майнових прав на передачу квартири у власність № 93 від 15 жовтня 2009 року передбачено, що ОСОБА_2 (заставодавець) після набуття права власності на нерухоме майно та отримання відповідного документу, що підтверджує право власності, укладає з заставодержателем договір застави, за яким предметом застави стає безпосередньо нерухоме майно.
61.         Як вбачається з інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, сформованої 16 вересня 2022 року, 07 лютого 2014 року ОСОБА_2 зареєструвала право власності на квартиру АДРЕСА_1 на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно, серія та номер НОМЕР_1 від 17 лютого 2014 року (а. с. 35-37).
62.         Судами правомірно встановлено, що ОСОБА_2 своїх зобов`язань за кредитним договором та договором застави майнових прав на передачу квартири у власність не виконала, не уклала в якості забезпечення виконання своїх зобов`язань договору іпотеки та (або) договору застави предметом якого було б нерухоме майно (квартира).
63.         Отже, між ВАТ КБ «Надра» та ОСОБА_2 не було укладено договору іпотеки нерухомого майна й, відповідно, не було зареєстровано відповідного обтяження. В матеріалах справи відсутні докази на підтвердження того, що первісний кредитор вживав заходи щодо укладення відповідного договору іпотеки або застосував санкції, встановлені в пункті 4.2.3 кредитного договору, пункті 3.1.3 договору застави майнових прав на передачу квартиру у власність № 93, у зв`язку з неукладнням договору іпотеки.
64.         При цьому відповідно до положень статті 13 Закону України «Про заставу» (в редакції чинній на час виникнення спірних правовідносин і укладання позичальником договору застави цінних паперів від 24 грудня 2007 року та договору застави майнових прав на передачу квартири від 15 жовтня 2009 року), договір застави повинен бути укладений у письмовій формі. У випадках, коли предметом застави є нерухоме майно, космічні об`єкти, договір застави повинен бути нотаріально посвідчений на підставі відповідних правоустановчих документів. Нотаріальне посвідчення договору застави нерухомого майна здійснюється за місцезнаходженням нерухомого майна, договору застави космічних об`єктів - за місцем реєстрації цих об`єктів.
65.         Таким чином, договір застави майнових прав на передачу квартири у власність № 93 від 15 жовтня 2009 року не може вважатись договором застави нерухомого майна (квартири). 
66.         Судами встановлено, що  ОСОБА_2 відчужила за договором купівлі-продажу квартиру АДРЕСА_1 на користь відповідача ОСОБА_1 .
67.         Згідно зі статтею 16-1 Закону України «Про іпотеку» у разі переходу права власності або спеціального майнового права на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, іпотека є дійсною для набувача відповідного об`єкта незавершеного будівництва/майбутнього об`єкта нерухомості навіть у випадку, якщо до відома набувача не доведена інформація про обтяження об`єкта іпотекою.
68.         Частиною першою статті 23 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що у разі переходу права власності (права господарського відання, спеціального майнового права) на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна навіть у випадку, якщо до відома набувача не доведена інформація про обтяження майна іпотекою.
69.         Відповідно до частини другої статті 23 Закону України «Про іпотеку» особа, до якої перейшло право власності (право господарського відання, спеціальне майнове право) на предмет іпотеки, набуває статус іпотекодавця і має всі його права та несе всі його обов`язки за іпотечним договором в обсязі та на умовах, що існували до набуття такою особою права власності на предмет іпотеки.
70.         Разом із тим, оскільки ТОВ «Діджі Фінанс» не надано доказів того, що між банком та позичальником ОСОБА_2 у передбаченому Законом порядку було укладено договір іпотеки та/або застави нерухомого майна (квартири), відсутні підстави вважати, що до ОСОБА_1 , який є добросовісним набувачем квартири, перейшов обов`язок іпотекодавця і всі його зобов`язання.
71.         При цьому добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність), що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Тому за відсутності в цьому реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень (пункт 38 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17)).
72.         Колегія суддів також звертає увагу, що позикодавець міг скористатися  правом, визначеним пунктом 4.2.3 кредитного договору, яким визначена можливість вимагати від позичальника дострокового виконання зобов`язань щодо повернення кредиту, сплати нарахованих процентів та можливих штрафних санкцій, якщо, серед іншого, позичальник відмовився (незалежно від причини такої відмови) від своєчасного укладення договорів, визначених у пунктах 2.1.1, 2.1.2, 2.1.3 цього договору.
73.         Аналогічні положення закріплено сторонами у договорі застави майнових прав на передачу квартири у власність № 93 від 15 жовтня 2009 року.
74.         Доводи заявника у касаційній скарзі на те, що договір купівлі-продажу від 06 липня 2019 року має ознаки фраудаторного, відхиляються колегією суддів, оскільки позивачем вимоги щодо визнання недійсним вказаного договору з цієї підстави не заявлялися. Посилання про те, що вказаний договір купівлі-продажу містить ознаки фраудаторності не впливають на виникнення обов`язку іпотекодавця при переході права власності за відсутності належним чином укладеного договору іпотеки.
75.         Вказані, а також інші доводи, наведені в обґрунтування касаційної скарги, не можуть бути підставами для скасування судових рішень судів першої та апеляційної інстанцій, оскільки вони не підтверджуються матеріалами справи, ґрунтуються на неправильному тлумаченні заявником норм матеріального і процесуального права й зводяться до переоцінки судом доказів, що у силу вимог статті 400 ЦПК України не входить до компетенції суду касаційної інстанції.
76.             Відповідно до частини першої статті 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо визнає, що рішення ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.
77.             Враховуючи наведене, колегія суддів вважає за необхідне залишити касаційну скаргу без задоволення, а оскаржувані судові рішення без змін, оскільки доводи касаційної скарги висновків судів не спростовують, на законність та обґрунтованість судових рішень не впливають.
Керуючись статтями 400, 410, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду
ПОСТАНОВИВ:
1.            Касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Діджи Фінанс» залишити без задоволення.
2.            Рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 06 червня 2023 року у незміненій частині та постанову Київського апеляційного суду від 05 жовтня 2023 року залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.
Головуючий                                                                                  Є. В. Синельников
 
Судді:                                                                                             О. В. Білоконь
 
                                                                                                        О. М. Осіян
 
                                                                                                        Н. Ю. Сакара
                                                                                                       
                                                                                                        В. В. Шипович