ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
__________________________________________________________________
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
12 березня 2024 року
м. Харків
справа № 638/3187/22
провадження № 22-ц/818/199/24
Харківський апеляційний суд у складі:
Головуючого: Маміної О.В.
суддів: Пилипчук Н.П., Тичкової О.Ю.
за участю секретаря: Сізонової О.О.
учасники справи:
позивач: ОСОБА_1 
відповідач: Акціонерне товариство «Альфа-Банк», ОСОБА_2 
третя особа приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Луніна Тетяна Анатоліївна
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в місті Харкові цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Акціонерного товариства « Альфа-Банк», ОСОБА_2 , третя особа приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Луніна Тетяна Анатоліївна про визнання договору недійсним, -
за апеляційною скаргою представника ОСОБА_1 – ОСОБА_3 на рішення Дзержинського районного суду м. Харкова від 05 вересня 2023 року, постановлене суддею Штих Т.В.
в с т а н о в и в:
У червні 2022 року ОСОБА_1 звернулась до суду із позовом, в якому просила визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , скасувати рішення державного реєстратора приватного нотаріуса ХМНО Луніної Т.А. про державну реєстрацію прав на квартиру від 11 лютого 2022 року за ОСОБА_2 , витребувати з чужого незаконного володіння ОСОБА_4 на її користь спірну квартиру та стягнути судові витрати.
Рішенням Дзержинського районного суду м.Харкова від 05 вересня 2023 року позовну заяву ОСОБА_1 залишено без задоволення.
В апеляційній скарзі представник ОСОБА_1 адвокат Лисенко А.О. просить рішення суду першої інстанції скасувати та постановити нове, яким задовольнити позовні вимоги у повному обсязі. Вирішити питання щодо судових витрат.
Апеляційна скарга вмотивована тим, що рішення суду є незаконним та необґрунтованим, постановлене без повного з`ясування дійсних обставин справи. Зауважує, що позивачку як божника та іпотекодавця не було належним чином повідомлено про намір Банку здійснити продаж іпотечного майна. Вказує, що відповідно до ст. 38 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця. Продаж майна відбувся через 2 роки після направлення повідомлення. Право позивачки порушено, оскільки саме вона мала переважне право на придбання квартири. Крім того, оцінка майна проведена з порушенням, оскільки квартира в натурі не оглядалась, оцінка проведена на підставі порівняльного методу у повній мірі не відображає вартості майна.
Перевіряючи законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції, відповідно до вимог ч. 1 ст. 367 ЦПК України - в межах доводів апеляційної скарги і вимог, заявлених у суді першої інстанції, судова колегія вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, виходячи з наступного.
Відповідно до ч.1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції виходив із того, що оскільки Іпотекодержатель на момент вчинення оспорюваного правочину дотримався вимог законодавства в повному обсязі, що також підтверджується матеріалами справи, суд не вбачав підстав для визнання оспорюваного договору недійсним, оскільки він укладений з дотримання умов, передбачених діючим законодавством на момент його вчинення.
Такі висновки суду першої інстанції в повній мірі відповідають вимогам закону та фактичним обставинам справи.
Судом встановлено, що між АКБСР «Укрсоцбанк», правонаступником якого є АТ «Сенс Банк» та ОСОБА_1 29.01.2007 року укладено договір кредиту № 810/4-272/1-7-005 відповідно до умов якого Позичальнику надано кредитні кошти в розмірі 22000,00 дол. США. Того ж дня, у якості забезпечення виконання зобов`язань за вищезазначеним кредитним договором укладено Іпотечний договір №810/6-27/2/1-7-011, посвідчений 29.01.2007 року приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Поляковою М.В., зареєстрований в реєстрі за № 251, відповідно до умов якого передано в іпотеку двокімнатну квартиру, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 . 
Пунктом 4.1. Іпотечного договору визначено, що у разі невиконання або неналежного виконання Іпотекодавцем Основного зобов`язання, Іпотекодержатель має право задовольнити свої забезпечені іпотекою вимоги шляхом звернення стягнення на Предмет іпотеки.

Згідно з пунктом 4.5. Іпотечного договору звернення стягнення на предмет іпотеки може бути здійснено Іпотекодержателем на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно із договором про задоволення вимог Іпотекодержателя (позасудове врегулювання).

Згідно п.п. 4.5.4. Іпотечного договору звернення стягнення на предмет іпотеки у порядку позасудового врегулювання на підставі Іпотечного договору та застереження, може здійснюватися шляхом продажу предмета іпотеки Іпотекодержателем від свого імені будь-якій особі-покупцеві на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку». Договір купівлі – продажу предмета іпотеки, укладений відповідно до Іпотечного договору та застереження, є правовою підставою для реєстрації права власності покупця на нерухоме майно, яке було предметом іпотеки.

Позичальник, всупереч умов Договору кредиту в односторонньому порядку, припинила повертати основну суму кредиту та сплачувати відсотки за користування кредитом. 

Згідно повідомлення від 28.01.2020 року, №8892, Іпотекодержатель сповістив Іпотекодавця про обраний спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки, зазначивши про свій намір укласти договір купівлі-продажу Предмету іпотеки з метою задоволення вимог за Кредитним договором.

Відповідач направляв повідомлення про намір здійснити продаж предмету іпотеки згідно ст. 38 Закону України «Про іпотеки»,  ОСОБА_1 засобами поштового зв`язку з описом вкладення на дві відомі адреси позивача.

Згідно із Звітом про оцінку щодо об`єктів житлової нерухомості від 10 лютого 2022 року, складеного суб`єктом оціночної діяльності Приватним підприємством «Габ`яно», ринкова вартість відчужуваного нерухомого майна становить 639000,00 грн.

11.02.2022 року між АТ «Альфа Банк» та ОСОБА_2 укладено договір купівлі-продажу, за яким предметом купівлі-продажу є квартира, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , яка є предметом іпотеки.
Згідно ч. 1 ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
Відповідно до ч. 1 ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
За статтею 16 ЦК України визнання правочину недійсним є одним із передбачених законом способів захисту цивільних прав та інтересів і загальні вимоги щодо недійсності правочину передбачені статтею 215 ЦК України.
Так, відповідно до ч. 1ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається (частина друга статті 215 ЦК України). Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин) (частина третя статті 215 ЦК України).
Нікчемний правочин є недійсним у силу прямої вказівки закону за фактом наявності певної умови (обставини). Натомість оспорюваний правочин ЦК України імперативно не визнає недійсним, допускаючи можливість визнання його таким у судовому порядку за вимогою однієї із сторін або іншої заінтересованої особи, якщо в результаті судового розгляду буде доведено наявність визначених законодавством підстав недійсності правочину у порядку, передбаченому процесуальним законом. При цьому, оспорюваний правочин є вчиненим, породжує юридично значущі наслідки, обумовлені ним, й у силу презумпції правомірності правочину за статтею 204 ЦК України вважається правомірним, якщо не буде визнаний судом недійсним.
Таким чином, при вирішенні позову про визнання недійсним оспорюваного правочину підлягають застосуванню загальні приписи ст.ст.3,15,16 ЦК України, які передбачають право кожної особи на судовий захист саме порушеного цивільного права. За результатами розгляду такого спору вирішується питання про спростування презумпції правомірності правочину й має бути встановлено не лише наявність підстав недійсності правочину, що передбачені законом, але й визначено, чи було порушене цивільне право особи, на захист якого позивач звернувся до суду, яке саме право порушене, в чому полягає його порушення, оскільки, в залежності від цього визначається належний спосіб захисту порушеного права, якщо воно мало місце.
Відповідно до ч. 1 ст. 7 Закону України «Про іпотеку» за рахунок предмета іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити свою вимогу за основним зобов`язанням у повному обсязі або в частині, встановленій іпотечним договором, що визначена на час виконання цієї вимоги, включаючи сплату процентів, неустойки, основної суми боргу та будь-якого збільшення цієї суми, яке було прямо передбачене умовами договору, що обумовлює основне зобов`язання.
Згідно ч. 1 ст. 24 Закону України «Про іпотеку» відступлення прав за іпотечним договором здійснюється без необхідності отримання згоди іпотекодавця, якщо інше не встановлено іпотечним договором, і за умови, що одночасно здійснюється відступлення права вимоги за основним зобов`язанням. Якщо не буде доведено інше, відступлення прав за іпотечним договором свідчить про відступлення права вимоги за основним зобов`язанням.
Відповідно до ч. ч. 1, 3 ст. 33 Закону України «Про іпотеку» у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом.
Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Згідно ч.ч. 1-3 ст. 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати:
- передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону;
- право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.
Відповідно до ч.ч. 1, 2, 5, 6 ст. 38 Закону України «Про іпотеку» якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.
Протягом 30 денного строку з дня отримання такого повідомлення особа, яка має зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, вправі письмово повідомити іпотекодержателя про свій намір купити предмет іпотеки. З дня отримання іпотекодержателем цього повідомлення вказана особа набуває переважне право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя. Якщо таких повідомлень надійшло декілька, право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя належить особі, яка має вищий пріоритет своїх зареєстрованих прав чи вимог.
Дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця.
Ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.
Про свій намір укласти цей договір та реалізувати предмет іпотеки АТ «Альфа Банк» виконало, що підтверджується наявними у справі копіями повідомлень від 28 січня 2020 року, про направлення листа боржнику ОСОБА_1 (іпотекодавцю) на дві адреси, та квитанціями про відправлення цих повідомлень.(а.с.81,82,83 т.1)
Проте зазначені повідомлення були повернути за спливом терміну зберігання.
При цьому метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання.
Вищезазначене свідчить про те, що АТ «Альфа-Банк» вжито всіх заходів для повідомлення боржника належним чином про свої наміри щодо продажу предмета іпотеки у встановлені законом строки.
Аналогічні правові висновки викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19); у Постанові Верховного Суду від 10 травня 2022 року справа № 308/13017/16-ц.
При цьому у постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19) вказано, що у разі дотримання іпотекодержателем вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання невиконання вимог частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку» щодо повідомлення іпотекодавця про конкретний спосіб задоволення вимог іпотекодаржателя шляхом укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві не має наслідком настання нікчемності такого правочину та не є підставою, за умови дотримання інших вимог закону щодо такого виду правочину, для визнання такого договору недійсним, однак може бути підставою для відшкодування іпотекодавцю завданих збитків.
У справі ж, яка переглядається встановлено, що іпотекодержателем було дотримано, вимоги статей 35 та 38 Закону України «Про іпотеку». Підстав для визнання недійсним договору купівлі-продажу не вбачається. 
Також судова колегія звертає увагу на те, що повідомлення про продаж іпотечного майна було направлено 28.01.2020 року, а 11.02.2022 року здійснено продаж спірної квартири. Тобто з дня направлення вимоги пройшло не менше 30 днів, як того вимагає закон.
Щодо доводів апеляційної скарги про невідповідність оцінки майна, оскільки вартість визначена експертом шляхом застосування порівняльного методу, без огляду в натурі майна не відображає вартості майна.
Окрім цього, ст. 37 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
У матеріалах справи міститься висновок про вартість об`єкта незалежної оцінки, виготовлений Приватним підприємством «Габ`яно» 05.08.2015 року з визначення ринкової вартості об`єкта квартири двохкімнатної №95, загальною площею 45,20 кв.м., розташованої по АДРЕСА_3 , у сумі 639000, який оцінювачем проведений із застосуванням порівняльного методичного підходу, без виходу ним на місце і без огляду вказаного об`єкта.
11.02.2022 року між АТ «Альфа Банк» та ОСОБА_2 укладено договір купівлі-продажу, за яким предметом купівлі-продажу є квартира., що знаходяться за адресою: АДРЕСА_2 , вартість квартири становить 641139,00 грн (а.с.196 т.1)
Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Статтями 12, 81ЦПК України передбачено обов`язок сторін доводити ті обставини, на які вони посилаються як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Відповідно до ст.76 ЦПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Згідно зі ст.77 ЦПК України, належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.
Суд оцінює докази відповідно до вимог статей 77 - 78, ч.ч. 3-4 ст. 82, 89 ЦПК України за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Обставини, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть вважатися встановленими в цивільній справі, якщо такі засоби доказування відсутні.
Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Як убачається із наданого ОСОБА_1 звіту про оцінку майна від 30.08.2023 року, виконаного субєктом оціночної діяльності фізичною особою – підприємцем ОСОБА_5 , ринкова вартість квартири АДРЕСА_1 станом на 10.02.2022 року становить 1110100,00 грн. При проведенні експертного дослідження був використаний порівняльний підхід. 
Отже наявні розбіжності у звітах експертів щодо оцінки вартості спірного майна квартири АДРЕСА_1 , наданого позивачкою, та складеного на замовлення відповідача безпосередньо перед укладенням договору купівлі-продажу.
Проте, зазначені обставини не є підставою недійсності вказаного правочину, оскільки за змістом частини шостої статті 38 Закону України «Про іпотеку» ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.
Позивачка не порушує питання про відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього, а тому доводи апеляційної скарги в цій частині є необґрунтованими.
Зазначене узгоджується з висновком Верховного Суду у справі №643/8134/16 від 10 квітня 2019 року.
Таким чином висновок суду першої інстанції про відсутність підстав для задоволення позову ОСОБА_1 , - відповідає вимогам закону та фактичним обставинам справи.
Доводи апеляційної скарги не спростовують висновків суду першої інстанції.
Європейський суд з прав людини вказав що пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо надання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки з огляду на конкретні обставини справи (Проніна проти України, № 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року).
Відповідно до ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Керуючись ст. ст. 367, 368, 374, 375, 381, 382, 383, 384 ЦПК України суд, -
п о с т а н о в и в:
Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 – ОСОБА_3 залишити без задоволення.
Рішення Дзержинського районного суду м. Харкова від 05 вересня 2023 року залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення у випадках, передбачених ст. 389 ЦПК України.
Головуючий:                                                                 О.В. Маміна

Судді:                                                                        Н.П. Пилипчук

О.Ю. Тичкова
Повне судове рішення виготовлено 15.03.2024 року.