ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
79010, м.Львів, вул.Личаківська,81
_________________________________________________________________________________________________________
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
"10" січня 2024 р.                                                      Справа №909/665/23

м. Львів
Західний апеляційний господарський суд, в складі колегії:
головуючого (судді-доповідача):                                                   Бойко С.М.,
суддів:                                                                                           Бонк Т.Б.,
                                                                                                    Якімець Г.Г.,
секретар судового засідання Гавриляк І.В.
явка представників сторін:
від позивача – не з`явився
від відповідача – Бєляєв А.С. – адвокат – довіреність за № 01/12 від 24.07.2023

розглянув апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "Біотехенерго" за №11/10-1 від 11.10.2023
на рішення Господарського суду Івано-Франківської області від 25.09.2023 суддя: Фанда О.М., м. Івано-Франківськ, повний текст рішення складено 29.09.2023
за позовом Калуської міської ради 
до відповідача товариства з обмеженою відповідальністю "Біотехенерго"
про внесення змін до договору оренди землі шляхом визнання укладеної додаткової угоди до договору оренди землі в редакції позивача

В С Т А Н О В И В:

короткий зміст позовних вимог
17.07.2023 Калуська міська рада (далі - позивач) звернулась до Господарського суду Івано-Франківської області із позовною заявою до товариства з обмеженою відповідальністю "Біотехенерго" (далі - відповідач) про внесення змін до укладеного між сторонами (тоді орендодавцем Боднарівською сільською радою та орендарем товариством з обмеженою відповідальністю «Про-Майстер») договору оренди землі №040730400004 від 27.12.2007, шляхом визнання  укладеної додаткової угоди  до Договору оренди землі в редакції позивача щодо внесення зміни орендаря, зміни нормативно грошової оцінки та відповідно зміни орендної плати.
В обґрунтування позовних вимог позивач зазначає, що відповідно до державного реєстру речових прав на нерухоме майно, з 04.07.2011 право власності на об`єкт нерухомого майна, яке знаходиться за адресою: вул. Галицька, 97, м. Боднарів (тобто розташоване на спірній земельній ділянці площею 16,8788 га з кадастровим номером 2622880101:02:001:0008) належить ТОВ "Біотехенерго" (відповідачу).
Посилаючись на ст. 377 ЦК України та ст. 120 ЗК України позивач вважає, що перехід речового права на об`єкти нерухомого майна до іншої особи( в даному випадку до відповідача) зумовлює перехід до неї і прав орендаря земельної ділянки, в силу закону. 
Також позивач зазначає, що рішенням Калуської міської ради за № 1137 від 16.12.2021 «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель населеного пункту села Боднарів» (а.с. 21) введено в дію нормативну грошову оцінку земель населеного пункту села Боднарів з 01.01.2023 на підставі затвердженої технічної документації. 
Відповідно до витягу №НВ-9914379432023 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки за кадастровим номером 2622880101:02:001:0008 (а.с.33), нормативна грошова оцінка земельної ділянки складає 27  122  685,89 грн. 
Таким чином, позивач вважає, що зміна нормативно грошової оцінки земельної ділянки зумовлює і зміну  орендної плати за землю, а тому ухилення відповідача від вчинення цих дій порушує права позивача як власника земельної ділянки.
Правовими підставами позову зазначає ст. 11, 377, 611, 628, 651, 653 ЦК України, ст. 120 ЗК України, ст.ст. 7, 13, 15, 30, 31 Закону України «Про оренду землі».
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Господарського суду Івано-Франківської області від 25.09.2023 позовні вимоги задоволено частково. Внесено зміни до договору оренди землі від 27.12.2007 року №040730400004, укладеного тоді між Боднарівською сільською радою та ТОВ "ПРО-МАЙСТЕР", земельної ділянки площею 16,8788га з кадастровим номером 2622880101:02:001:0008 шляхом визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі щодо заміни сторони договору в особі орендаря та зміни орендної плати на підставі зміни нормативно грошової оцінки земельної ділянки. 
Вирішено питання щодо стягнення судового збору. 
Місцевий господарський суд дійшов висновку, що зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати незалежно від домовленості сторін у договорі оренди землі про можливість такої зміни. 
Також місцевий господарський відмовив в позові в частині щодо зазначення ТОВ "ПРО-МАЙСТЕР" як сторони додаткової угоди, оскільки додаткова угода не породжує жодних прав та обов`язків для ТОВ "ПРО-МАЙСТЕР", як сторони договору, а лише свідчить про перехід від нього права користування спірною земельною ділянкою до ТОВ "Біотехенерго".
Короткий зміст вимог апеляційної скарги
В апеляційній скарзі відповідач (ТОВ "Біотехенерго") просить рішення місцевого господарського суду скасувати та ухвалити нове, яким відмовити в задоволенні позовних вимог, в зв`язку з неповним з`ясуванням обставин, що мають значення для справи, невідповідністю висновків, викладених в рішенні суду першої інстанції обставинам справи, порушення норм процесуального права та неправильним застосуванням норм матеріального права.
Узагальнені доводи особи, яка подала апеляційну скаргу
В обґрунтування доводів апеляційної скарги скаржник зазначає, що:
-судом неправильно застосовано положення ст. 377 ЦК України та ст. 120 ЗК України;
-посилається на ст. 7 Закону України «Про оренду землі» та зазначає, що у разі відчуження нерухомого майна договір оренди земельної ділянки не перестає діяти, а право оренди продовжує існувати у тому ж обсязі та на тих же умовах, що й до відчуження нерухомого майна;
-вважає, що суд не мав підстав для збільшення розміру орендної плати;
-судом не надано оцінки факту взаєморозрахунків між позивачем та попереднім орендарем.
Узагальнені заперечення позивача
Позивач у відзиві на апеляційну скаргу заперечує проти доводів апеляційної скарги, просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, рішення суду – без змін.
В обгрунтування доводів відзиву на апеляційну скаргу позивач посилається на правову позицію викладену в постанові Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 в справі № 635/4233/19 та в постановах Верховного Суду від 07.06.2018 в справі № 922/518/14, від 22.01.2019 в справі № 922/539/18 за змістом яких зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.
16.12.2021 Калуською міською радою прийнято рішення за № 1137 «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель населеного пункту села Боднарів» та затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Калуша, а також передбачено введення в дію нормативної грошової оцінки земель населеного пункту села Боднарів з 01.01.2023.
У судове засідання 10.01.2024 з`явився представник відповідача. 04.01.2024 на адресу суду від позивача надійшло клопотання про розгляд справи за відсутності уповноваженого представника.
Враховуючи положення ч. 12 ст. 270 ГПК України, відповідно до якої неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи, беручи до уваги позицію присутнього в судовому засіданні представника відповідача про можливість розгляду справи за відсутності позивача, що не з`явився, а також зважаючи на те, що явка учасників справи в судове засідання обов`язковою не визнавалась, судова колегія вважає за можливе розглянути справу за відсутності позивача за наявними в справі доказами.
Представник відповідача в судовому засіданні просив апеляційну скаргу задоволити, а рішення місцевого господарського суду скасувати.
Згідно з ст. 269 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.
Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представника відповідача, дослідивши доводи і заперечення, наведені в апеляційній скарзі та відзиві на апеляційну скаргу, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування судом першої інстанцій норм матеріального і процесуального права, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню частково.
Встановлені судом першої інстанції та неоспорені обставини, а також обставини, встановлені судом апеляційної інстанції, і визначені відповідно до них правовідносини
22.12.2007 між Боднарівською сільською радою орендодавцем (правонаступником якої є Калуська міська рада Івано-Франківської області) та орендарем ТОВ "ПРО-МАЙСТЕР" укладено договір оренди земельної ділянки, площею 16,8788 га, з кадастровим номером 2622880101:02:001:0008, яка розташована за адресою с. Бондарів, Івано-Франківська область (надалі-договір), за змістом якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для обслуговування будівель та споруд майнового комплексу з правом викупу, яка знаходиться за межами населеного пункту Бондарів, Калуського району (п. 1 договору).
24.11.2020 Калуською міською радою прийнято рішення "Про реорганізацію Боднарівської сільської ради, шляхом приєднання до Калуської міської ради".
Рішенням Господарського суду Івано-Франківської області від 27.01.2023 в справі № 909/912/22 внесено зміни до договору оренди землі (кадастровий номер 2622880101:02:001:0008) та замінено орендодавця Боднарівську сільську раду на Калуську міську раду Івано-Франківської області.
Відповідно до статей 125,  126 Земельного кодексу України  право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Згідно із частиною першою  статті 19 Закону України «Про оренду землі» право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права.
Відповідно до пункту другого частини першої статті 4 Закону України «Про оренду землі» державній реєстрації прав підлягають: речові права на нерухоме майно, похідні від права власності: право оренди (суборенди) земельної ділянки.
За змістом частини першої  статті 27 Закону України «Про оренду землі»   державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі, зокрема, укладеного в установленому  законом  порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації; інших документів, що відповідно до законодавства підтверджують набуття, зміну або припинення прав на нерухоме майно. 
Відповідно до державного реєстру речових прав (а.с. 28) встановлено, що з 04.07.2011 право власності на об`єкт нерухомого майна, яке знаходиться за адресою: вул. Галицька, 97, м. Боднарів (тобто розташоване на спірній земельній ділянці площею 16,8788 га з кадастровим номером 2622880101:02:001:0008) належить ТОВ "Біотехенерго" (відповідачу).     
Відповідно до державного реєстру речових прав (а.с. 34) встановлено, що 21.05.2018 державним реєстратором Центру надання адміністративних послуг виконавчого комітету Калуської міської ради Івано-Франківської області вчинено запис про інше речове право (право оренди земельної ділянки) № 26300280 за договором оренди землі від 22.12.2007, орендар – ТОВ «Про-Майстер», орендодавець – Калуська міська рада. До цього був зареєстрований договір оренди у Калуському районному відділі Івано-Франківського РФДП “Центр державного земельного кадастру” 27.12.2007 за № 04073040000, на той час згідно вимог законодавства.
Відповідно до п. 2. цього договору, в оренду передається земельна ділянка, загальною площею 16,8788 га, з кадастровим номером 2622880101:02:001:0008.
Згідно з п. 3 договору на земельній ділянці знаходяться об`єкти нерухомого майна адміністративні та складські приміщення.
Нормативна грошова оцінка земельної ділянки тоді становила 1 544 410, 20 гривень (п. 5 договору).
Згідно з п. 8. договору договір укладено на 49 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
За змістом п. 9 договору орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 23  166,15 грн. в рік або 1  930,51 грн. в місяць.
Відповідно до висновків, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 04.12.2018 у справі №910/18560/16, чинне земельне та цивільне законодавство імперативно передбачає перехід права на земельну ділянку в разі набуття права власності на об`єкт нерухомості, що відображає принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, який хоча безпосередньо і не закріплений у загальному вигляді в законі, тим не менш знаходить свій вияв у правилах статті 120 Земельного кодексу України, статті 377 Цивільного кодексу України, інших положеннях законодавства.
Згідно з частиною третьою статті 7 Закону України "Про оренду землі" до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.
Тобто особа, яка набула право власності на це нерухоме майно, фактично стає орендарем земельної ділянки, на якій воно розміщене, у тому ж обсязі та на умовах, як і у попереднього власника. При цьому договір оренди цієї земельної ділянки щодо попереднього її користувача (попереднього власника нерухомого майна) припиняється відповідним договором, на підставі якого новим власником набуто право власності на розташоване на цій земельній ділянці майно (подібна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 10.04.2018 у справі №915/672/17, від 17.04.2018 у справі №922/2883/17, від 30.05.2018 у справі №908/1990/17, від 05.06.2018 у справі №920/717/17, від 20.06.2018 у справі №913/661/17, від 27.06.2018 у справі №921/613/17-г/17, від 05.09.2018 у справі №904/9027/17, від 04.10.2018 у справі №904/326/18, від 04.06.2019 у справі №914/1925/18, від 26.11.2019 у справі №917/92/19).
Таким чином, після проведення державної реєстрації права власності на об`єкт нерухомості (04.07.2011 проведено державну реєстрацію речового права на об`єкти нерухомого майна) за новим власником - ТОВ "Біотехенерго", до якого і перейшло право оренди на земельну ділянку комунальної форми власності в силу закону.
Згідно із частинами першою, другою  статті 651 ЦК України  зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Верховний Суд наголошував, що в разі переходу права власності на нерухоме майно заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично, в силу прямої норми закону, не залежно від того, чи відбулося документальне переоформлення орендних правовідносин шляхом внесення змін у договір стосовно орендаря, оскільки переоформлення лише формально відображає те, що прямо закріплено в законі (постанова Верховного Суду від 07.11.2018 у справі №910/20774/17). 
Також Верховний Суд зауважував, що право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення в цілому договору оренди земельної ділянки, відповідно, новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, тобто має місце заміна сторони у зобов`язанні (постанови Верховного Суду від 04.06.2019 у справі №914/1925/18, від 17.11.2020 у справі №904/5968/19).
Таким чином, відчуження об`єкта нерухомого майна, розташованого на орендованій земельній ділянці, не припиняє договору оренди в цілому, а має місце автоматична заміна сторони у такому зобов`язанні на підставі частини третьої статті 7 Закону України "Про оренду землі".
Подібна правова позиція викладена в постанові Великої Палати Верховного Суду від 25.02.2020 у справі № 922/510/19, яка в силу вимог ч. 4 ст. 236 ГПК України також враховано апеляційним господарським судом. 
Враховуючи норми частини другої статті 651 ЦК України  та вищевикладені обставини, апеляційний суд вважає, що позовні вимоги позивача в частині заміни орендаря шляхом укладення додаткової угоди до вже укладеного та зареєстрованого в установленому законом порядку договору оренди землі( в 2007 році, а в 2018 році -речового права оренди),  є необґрунтованими і тому в цій частині задоволенню не підлягають.
Отже, перехід права на будівлю і споруду є однією із законних підстав виникнення прав на землю в набувача об`єкта нерухомості, то можливість реалізації ним таких прав не може залежати від того, чи додержав попередній землекористувач процедур й порядку припинення землекористування, подавши заяву про відмову від права оренди, позаяк юридичними підставами для такого переходу виступають закон, договір, рішення суду, інші обставини, що мають юридичне значення.
Таким чином, після проведення державної реєстрації права власності на об`єкт нерухомості та переходу до нового власника відповідно до  статей 120 ЗК України  та 377  ЦК України  прав і обов`язків орендаря земельної ділянки за договором оренди землі.  При цьому укладення з орендодавцем та подання державному реєстратору додаткової угоди до договору оренди землі про заміну орендаря чинним законодавством України не передбачено, відповідно не є обов`язковим. 
Враховуючи положення частини 2  статті 651 ЦК України  та встановлені судами обставини, колегія суддів апеляційного суду вважає, що позовні вимоги позивача є необґрунтованими та задоволенню не підлягають, оскільки відсутні підстави, визначені як договором, так і законом для зміни договору оренди.
Оцінюючи висновки місцевого господарського суду про те, що набуття позивачем права оренди відбулося в силу закону, апеляційний господарський суд зазначає, що судом не враховано, що таке набуття не потребує прийняття додаткових рішень з боку орендодавця та надання орендодавцем згоди на зміну сторони правочину, тобто місцевим господарським судом не враховано під час ухвалення судового рішення правових висновків суду касаційної інстанції, викладених у постановах Верховного Суду у справах № 908/3146/19, № 910/12464/20 та № 914/3250/20 від 09.02.2022 (щодо застосування статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України  у спірних правовідносинах, а також положень частини 2 статті 651 ЦК України  щодо підстав для зміни договору), а тому доводи скаржника щодо неправильного застосування судом першої інстанції норм матеріального права підтвердилися.
З урахуванням наведеного апеляційний господарський суд зазначає, що місцевий господарський суд надав правильну правову кваліфікацію спірним правовідносинам, однак невірно застосував норми статті 120 ЗК України, статті 377, частини 2 статті 651 ЦК України до спірних правовідносин, тому необхідним є скасування частково оскаржуваного судового рішення із прийняттям нового рішення про відмову в задоволенні позовних вимог щодо зміни сторони правочину за договором оренди землі № 7 від 22.12.2007 з ТОВ «Про-Майстер» на ТОВ «Біотехенерго» у зв`язку з відсутністю правових підстав, передбачених частиною 2 статті 651 ЦК України, для внесення змін до договору оренди земельної ділянки в цій частині.
Рішенням Калуської міської ради за № 1137 від 16.12.2021 «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель населеного пункту села Боднарів» (а.с. 21) введено в дію нормативну грошову оцінку земель населеного пункту села Боднарів з 01.01.2023 на підставі затвердженої технічної документації з нормативної грошової оцінки земель населеного пункту села Боднарів.
Відповідно до витягу №НВ-9914379432023 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки за кадастровим номером 2622880101:02:001:0008 (а.с.33) нормативна грошова оцінка спірної земельної ділянки складає 27  122  685,89 грн. 
За змістом абзацу 4 статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди (ч. ч. 1 - 3 ст. 21 Закону України "Про оренду землі").
Статтею 12 Податкового кодексу України визначено, що сільські, селищні, міські ради та ради об`єднаних територіальних громад, що створені згідно із законом та перспективним планом формування територій громад, в межах своїх повноважень приймають рішення про встановлення місцевих податків та зборів (п. 12.3.). Встановлення місцевих податків та зборів здійснюється у порядку, визначеному цим Кодексом (п. 12.3.1.). Рішення про встановлення місцевих податків та зборів офіційно оприлюднюється відповідним органом місцевого самоврядування до 15 липня року, що передує бюджетному періоду, в якому планується застосовування встановлюваних місцевих податків та зборів або змін (плановий період). В іншому разі норми відповідних рішень застосовуються не раніше початку бюджетного періоду, що настає за плановим періодом (п. 12.3.4.).
Згідно з пп. 14.1.136. п. 14.1. ст. 14 Податкового кодексу України, орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності обов`язковий платіж, що його орендар вносить орендодавцю за користування земельною ділянкою.
Відповідно до пп. 14.1.147. п. 14.1. ст. 14 Податкового кодексу України, плата за землю - це загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку й орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.
Отже, орендна плата за користування землею комунальної власності за своїм правовим статусом є обов`язковим платежем, який орендар вносить орендодавцю, а також це і загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку.
Згідно з пп. 14.1.125. ст. 14 Податкового кодексу України, нормативна грошова оцінка земельних ділянок для цілей розділу XII, глави 1 розділу XIV цього Кодексу - капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений відповідно до законодавства центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.
Плата за землю справляється на підставі положень розділу XII Податкового кодексу України.
Відповідно до п. 269.1. ст. 269 Податкового кодексу України, платниками земельного податку є власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) та землекористувачі.
Згідно з пп. 270.1.1. п. 270.1. ст. 270 Податкового кодексу України, об`єктами оподаткування земельним податком є земельні ділянки, які перебувають у власності або користуванні.
Пунктом 271.1. ст. 271 Податкового кодексу України визначено, що базою оподаткування плати за землю є нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до порядку, встановленого розділом XII Податкового кодексу України, а у разі якщо нормативну грошову оцінку не проведено - площа земельних ділянок.
У п. 288.1. ст. 288 Податкового кодексу України передбачено, що підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки.
Платником орендної плати є орендар земельної ділянки, об`єктом оподаткування - земельна ділянка, надана в оренду (п. 288.2. ст. 288 ПК України).
У п. 288.4. ст. 288 ПК України вказано, що розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем.
Згідно із положеннями п.п. 288.5.1. п. 288.5. ст. 288 Податкового кодексу України, розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою за розмір земельного податку: для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, - у розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки, для земель загального користування - не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки, для сільськогосподарських угідь - не менше 0, 3 відсотка та не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки.
У п.п. 288.5.2. п. 288.5. ст. 288 Податкового кодексу України передбачено, що річна сума орендної плати не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.
Проаналізувавши вказані норми права, можна зробити висновок, що при визначенні розміру орендної плати, у випадку передачі в оренду земель комунальної власності, має враховуватися нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства, а річна сума платежу не може бути меншою розміру земельного податку, встановленого для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території, однак і не може перевищувати 12 % нормативної грошової оцінки.
Лише у випадку, передбаченому пп. 288.5.3. п. 288.5. ст. 288 Податкового кодексу України, орендна плата може перевищувати граничний розмір орендної плати, встановлений у пп. 288.5.2., - у разі визначення орендаря на конкурентних засадах. 
Однак у даному випадку така обставина відсутня.
При цьому мінімальна ставка орендної плати для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, визначена в розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки, а для земель загального користування - не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки.
Положеннями п. 289.1. ст. 289 Податкового кодексу України передбачено, що для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства.
Статтею 1 Закону України "Про оцінку земель" унормовано, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок - це капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.
За правилами частини 5 статті 5 Закону України "Про оцінку земель", нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується, зокрема, для визначення розміру земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.
У частинах 1, 2 статті 20 Закону України "Про оцінку земель" передбачено, що за результатами нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація. Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг із технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.
Технічна документація з бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин (ч. ч. 1 - 3 ст. 23 Закону України "Про оцінку земель").
Нормативна грошова оцінка землі проводиться в обов`язковому порядку для визначення розміру орендної плати за землі комунальної та державної форм власності. Технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, розташованих у межах населених пунктів, затверджується рішенням відповідної сільської, селищної чи міської ради.
Грошова оцінка земельних ділянок проводиться за методикою, яка затверджується Кабінетом Міністрів України (ч. 5 ст. 201 Земельного кодексу України).
Пунктами 1, 2, 3 Методики нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 23.03.1995 № 213, визначено, що нормативна грошова оцінка земель населених пунктів проводиться відповідно до Закону України "Про оцінку земель".
Інформаційною базою для нормативної грошової оцінки земель населених пунктів є затверджені генеральні плани населених пунктів, плани зонування територій і детальні плани території, відомості Державного земельного кадастру, інвентаризації земель та державної статистичної звітності. Дані за результатами проведення нормативної грошової оцінки земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земель, що видається територіальним органом Держгеокадастру за місцезнаходженням земельної ділянки у строк, що не перевищує трьох робочих днів з дати надходження відповідної заяви. Тобто витяг з технічної документації є документом, який оформлюється за результатом проведення нормативної грошової оцінки та відображає дані стосовно окремої земельної ділянки. Він складається на основі розрахованих у встановленому порядку показників (коефіцієнтів), які визначені у технічній документації, що затверджується рішенням відповідної сільської, селищної або міської ради. Отже, розмір орендної плати, визначений сторонами договору оренди, у випадку, коли об`єктом оренди є землі державної і комунальної власності, має враховувати нормативну грошову оцінку земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства.
З аналізу нормативно-правових норм Податкового кодексу України, Закону України "Про оцінку земель", Закону України "Про оренду землі" можна дійти висновку, що нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.
Аналогічна правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 у справі № 635/4233/19, яка в силу вимог ч. 4 ст. 236 ГПК України врахована апеляційним господарським судом.
Водночас, як зазначалося вище, відповідно до витягу від 08.03.2023 №НВ-9914379432023 із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки площею 16 878 м2, з кадастровим номером 2622880101:02:001:0008, що розташована в с. Бондарів, нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 27  122  685, 89 грн.
Як встановлено судами нормативна грошова оцінка землі проведена (витяг від 08.03.2023 №НВ-9914379432023), технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, розташованих у межах населених пунктів, затверджена рішенням Калуської міської ради за № 1137 від 16.12.2021, а тому наявні підстави для визначення розміру орендної плати за землі комунальної форми власності.
За змістом пункту 288.5 статті 288 ПК України та статті 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за земельні ділянки комунальної власності є регульованою ціною, а тому з урахуванням умов договору оренди, укладеного сторонами спору, підставою для перегляду розміру орендної плати є зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Апелянт зазначає, що відповідно до договору оренди землі від 27.12.2007 розмір орендної плати за спірну земельну ділянку складав 23  166,15 грн./рік, а тому не погоджується з рішенням місцевого господарського суду за змістом якого відповідачу безпідставно на його думку, збільшено розмір орендної плати за спірну земельну ділянку (за цим же договором) до 813  680,57 грн./рік.
Оцінюючи ці доводи апеляційної скарги, апеляційний господарський суд зазначає, що відповідно до п. 13 договору оренди землі розмір орендної плати переглядається один раз на рік, зокрема у випадку зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством та в інших випадках, передбачених законом (зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки). Проте зміна розміру орендної плати відбувається при зміні нормативно грошової оцінки землі в силу вищенаведеного нормативного обгрунтування і не залежить від волі орендаря.
З огляду на викладене, спростовуються доводи апеляційної скарги про те, що суд не мав підстав для збільшення розміру орендної плати, оскільки з врахуванням наведених обставин та норм законодавства, а також зміни нормативної грошової оцінки правомірним і є зміна розміру орендної плати за користування спірною земельною ділянкою. Таким чином, апеляційна скарга в цій частині підлягає залишенню без задоволення.
Відповідно до ч. 3 ст. 653 ЦК України у разі зміни або розірвання договору зобов`язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.
Таким чином, розмір орендної плати є зміненим з моменту набрання законної сили судовим рішенням, а не зміни розміру нормативної грошової оцінки. Аналогічний правовий висновок викладено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 16.02.2021 в справі № 921/530/18, яка в силу вимог ч. 4 ст. 236 ГПК України врахована апеляційним господарським судом.
Обговорюючи доводи апеляційної скарги в частині посилання апелянта на те, що судом не надано оцінки факту взаєморозрахунків між позивачем та попереднім орендарем, апеляційний господарський суд вважає, що такі не стосуються предмету спору, а тому відхиляються судом.
Враховуючи викладене, вимоги позовної заяви, те, що договір оренди землі від 22.12.2007 чинний, а також те, що речове право (право оренди земельної ділянки) зареєстроване в державному реєстрі речових прав (відповідно до вимог Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»), апеляційний господарський суд дійшов висновку внести зміни до договору оренди землі, укладеного 22.12.2007 між Боднарівською сільською радою та товариством з обмеженою відповідальністю “Про-Майстер” тепер між орендодавцем Калуською міською радою та орендарем (товариством з обмеженою відповідальністю «Біотехенерго») щодо земельної ділянки загальною площею 16,8788 га (кадастровий номер 2622880101:02:001:0008), розташованої за адресою Івано-Франківська область, с. Боднарів, який зареєстровано у Калуському районному відділі Івано-Франківського РФДП “Центр державного земельного кадастру” 27.12.2007 за № 04073040000 та зареєстрованого в державному реєстрі речових прав 21.05.2018 за № 26300280, в пункт 5. “Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 27  122  685,89 грн.” та в п. 9 “Орендна плата нараховується і вноситься орендарем в грошовій безготівковій формі в розмірі 813  680,57 грн. (коефіцієнт індексації становить 3 % від і нормативної грошової оцінки земельної ділянки) в рік.).
З огляду на викладене, рішення місцевого господарського суду про те, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 27  122  685,89 грн., а також про те, що орендна плата нараховується і вноситься орендарем в грошовій безготівковій формі в розмірі 813    680,57 грн. (коефіцієнт індексації становить 3 % від і нормативної грошової оцінки земельної ділянки) в рік підлягає залишенню без змін.
Доводи відзиву на апеляційну скаргу про те, що зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати, а також про те, що рішенням за № 1137 Калуською міською радою прийнято затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Калуша, а також передбачено введення в дію нормативної грошової оцінки земель населеного пункту села Боднарів з 01.01.2023 знайшли своє підтвердження в судовому засіданні та беруться судом до уваги.
Рішення місцевого господарського суду в частині відмови в позові щодо зазначення ТОВ "ПРО-МАЙСТЕР" як сторони додаткової угоди до договору оренди землі від 22.12.2007 апеляційним господарським судом не переглядається в силу вимог ч. 1 ст. 269 ГПК України.
З врахуванням того, що зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати, а тому вимоги позивача щодо зміни орендної плати правильно задоволені судом першої інстанції. 
Оскільки законодавством не передбачено вимоги про укладення додаткової угоди до договору оренди землі щодо зміни орендної плати, то суд апеляційної інстанції викладає резолютивну частину рішення в новій редакції щодо змін до діючого договору оренди землі розміру орендної плати з врахуванням нової нормативно грошової оцінки земельної ділянки(визначеної  у відповідності до вимог норм законодавства) як основи для визначення розміру орендної плати.
Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги
Згідно з ст. 277 ГПК України, зокрема, неправильне застосування норм матеріального права є підставами для скасування судового рішення та прийняття нового про задоволення частково позовних вимог, відповідно і задоволення частково апеляційної скарги товариства з обмеженою відповідальністю "Біотехенерго".
Апеляційний суд доходить до висновку про неправильне застосування судом першої інстанції норм матеріального права (статті 120 ЗК України, статті 377, частини 2 статті 651 ЦК України), та вважає, що доводи апеляційної скарги в цій частині відповідають встановленим обставинам по справі, а тому апеляційна скарга товариства з обмеженою відповідальністю "Біотехенерго" підлягає задоволенню частково, а рішення місцевого господарського суду скасуванню частково, з прийняттям в цій частині нового рішення про відмову в задоволенні позовних вимог щодо зміни сторони правочину (в договорі оренди землі № 7 від 22.12.2007) з ТОВ «Про-Майстер» на ТОВ «Біотехенерго». 
Рішення місцевого господарського суду про внесення змін в договір оренди щодо визначеної в установленому законом порядку нормативно грошової оцінки земельної ділянки  в розмірі 27  122  685,89 грн., а також внесення змін в договір оренди землі за № 7 від 22.12.2007 щодо орендної плати, яка вноситься орендарем в грошовій безготівковій формі в розмірі 813  680,57 грн. (коефіцієнт індексації становить 3 % від і нормативної грошової оцінки земельної ділянки) в рік підлягає залишенню без змін, в редакції викладеної апеляційним господарським судом.
Відповідно до ст. 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи. Якщо одна із сторін визнала пред`явлену до неї позовну вимогу під час судового розгляду повністю або частково, рішення щодо цієї сторони ухвалюється судом згідно з таким визнанням, якщо це не суперечить вимогам статті 191 цього Кодексу.
Відповідно до ч. 1-3 статті 86 ГПК України (в редакції Закону №132-IX від 20.09.2019), суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 129 ГПК України, у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Оскільки суд задоволив частково апеляційну скаргу відповідача, скасував частково рішення суду першої інстанції про задоволення позову та прийняв нове рішення про часткове задоволення позовних вимог, то апеляційний суд дійшов до висновку про необхідність перерозподілу судового збору та стягнення з відповідача на користь позивача на відшкодування судових витрат у вигляді судового збору за розгляд справи в суді першої інстанції в розмірі 1  342,00 грн., який сплачений згідно платіжної інструкції за № 42 від 24.02.2023 та стягнення з позивача на користь відповідача на відшкодування судових витрат у вигляді судового збору за подання апеляційної скарги в розмірі 2  013,00 грн., який сплачений згідно квитанції до платіжної інструкції за № 16 від 02.112023.
Керуючись ст. ст. 129, 236, 269, 270, 275, 277, 281-284 ГПК України, Західний апеляційний господарський суд, -
          
ПОСТАНОВИВ:

апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "Біотехенерго" за №11/10-1 від 11.10.2023 задоволити частково.
Рішення Господарського суду Івано-Франківської області від 25.09.2023 у справі № 909/665/23 – скасувати частково.
Позов Калуської міської ради задоволити частково.
Внести зміни до договору оренди землі, укладеного 22.12.2007 між Калуською міською радою та товариством з обмеженою відповідальністю "Біотехенерго" щодо земельної ділянки загальною площею 16,8788 га (кадастровий номер 2622880101:02:001:0008), розташованої за адресою Івано-Франківська область, с. Боднарів, в пункт 5. “Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 27  122  685,89 грн.” та в п. 9 “Орендна плата нараховується і вноситься орендарем в грошовій безготівковій формі в розмірі 813  680,57 грн. (коефіцієнт індексації становить 3 % від і нормативної грошової оцінки земельної ділянки) в рік.).
В решті в задоволенні позову відмовити.
В решті рішення Господарського суду Івано-Франківської області від 25.09.2023 у справі № 909/665/23 – залишити без змін.
Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю “Біотехенерго” (77350, Івано-Франківська область, Калуський район, с. Боднарів, вул. Галицька, 97, код ЄДРПОУ 37383360) на користь Калуської міської ради (77301, Івано-Франківська область, м. Калуш, вул. Івана-Франка, 1, код ЄДРПОУ 33578261) 1  342,00 грн. судового збору за подання позову.
Стягнути з Калуської міської ради (77301, Івано-Франківська область, м. Калуш, вул. Івана-Франка, 1, код ЄДРПОУ 33578261) на користь товариства з обмеженою відповідальністю “Біотехенерго” (77350, Івано-Франківська область, Калуський район, с. Боднарів, вул. Галицька, 97, код ЄДРПОУ 37383360) 2  013,00 грн. судового збору за розгляд апеляційної скарги.  
Місцевому господарському суду видати накази в порядку ст. 327 ГПК України.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом двадцяти днів з дня її проголошення згідно зі ст.ст. 286-289 ГПК України.
Справу скерувати на адресу місцевого господарського суду.

Головуючий суддя                                                                        Бойко С.М.

Судді                                                                                                  Бонк Т.Б.
                                                                                              
                                                                                                              Якімець Г.Г.

Повний текст постанови складено 12.01.2024