ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ  

26 березня 2024 року 	м.Суми	

Справа №591/1118/22 
Номер провадження 22-ц/816/326/24

Сумський апеляційний суд у складі колегії суддів: 
головуючого - Собини О. І. (суддя-доповідач),
суддів -          Філонової Ю. О. ,  Рунова В. Ю. 
з участю секретаря судового засідання – Кияненко Н.М., 
у присутності :
представника третьої особи Товариство з обмеженою відповідальністю «ІБК «Гідросфера» - адвоката Цимбал Бориса Петровича 
розглянув у відкритому судовому засіданні у порядку спрощеного позовного провадження апеляційну скаргу Приватного акціонерного товариства «Сумбуд» 
на рішення Зарічного районного суду м. Суми від 10 жовтня 2023 року у складі судді Сидоренко А.П., ухваленого в м. Суми, повний текст якого виготовлено 20 жовтня 2023 року, 
в цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до Приватного акціонерного товариства «Сумбуд», третя особа - Товариство з обмеженою відповідальністю «ІБК «Гідросфера», про зобов`язання передати нежитлове приміщення,

в с т а н о в и в :

У лютому 2022 року ОСОБА_1 звернулася до суду з вказаним позовом, мотивуючи свої вимоги тим, що  нею 14 січня 2020 року укладено договір купівлі-продажу майнових прав №24 з відповідачем ПрАТ «Сумбуд», за яким за 433440 грн 00 коп. вона придбала майнові права на нежитлове приміщення АДРЕСА_1 . Договір укладався з продавцем в особі його тодішнього керівника ОСОБА_2 в присутності бухгалтера ОСОБА_3 , керівника ТОВ «ІБК «Гідросфера» ОСОБА_4 , а з боку позивачки - у присутності знайомого ОСОБА_5 .
Після цього, за пропозицією ОСОБА_2 , відразу у цей же день було укладено договір № 5 відступлення права вимоги, по якому Сторона - 1 ТОВ «ІБК «Гідросфера» (третя особа) відступило Стороні - 2 ОСОБА_1 право вимоги від ПрАТ «Сумбуд», яке виникло у Сторони - 1 на підставі договору купівлі - продажу майнових прав № 7 від 05 червня 2019 року між ПрАТ «Сумбуд» (боржник) та ТОВ «ІБК «Гідросфера» (кредитор), а саме право вимагати від ПрАТ «Сумбуд» укласти з ОСОБА_1 договір купівлі-продажу майнових прав на придбання нежитлового приміщення № 97а за адресою: АДРЕСА_2 (пункти 1, 2 договору). За вказівкою ОСОБА_2 кошти у сумі 433440,00 грн були передані позивачкою ОСОБА_1 у руки ОСОБА_4 (пункт 6 договору №5).
На початку січня 2022 року, представник позивачки ОСОБА_6 дізналася, що інші покупці майнових прав вже оформляють своє право власності на придбані права у корпусі 22/1 по АДРЕСА_3 , а тому звернулася до керівника ПрАТ«Сумбуд». Проте, їй повідомили, що договір купівлі-продажу майнових прав № 7 від 05 червня 2019 року між ПрАТ «Сумбуд» та ТОВ «ІБК «Гідросфера» було укладено на підставі протоколу взаємозаліку заборгованості, але насправді заборгованість продавця перед покупцем на момент укладення цього договору була відсутня. 
Зазначає, що спірний договір вона уклала з відповідачем як фізична особа - громадянин, прибувши у офіс ПрАТ «Сумбуд» за юридичною та фактичною адресою його місця знаходження по АДРЕСА_4 до його тодішнього керівника ОСОБА_2 , уклала договір у формі та за змістом, який відповідає вимогам закону, сплатила обумовлену суму коштів у спосіб та особі, на яку вказав ПрАТ «Сумбуд», договір підписаний керівниками обох відповідачів у межах їх посадових повноважень та скріплений печатками юридичних осіб, прямих ознак фіктивності не має.
Посилаючись на вказані обставини, уточнивши свої вимоги (а.с. 110-112), просила суд зобов`язати ПрАТ «Сумбуд» передати їй у власність нежитлове приміщення № 97а, площею 60,02 кв.м, яке розташоване в багатоквартирному будинку по АДРЕСА_2 . 
Рішенням Зарічного районного суду м. Суми від 10 жовтня 2023 року позовні вимоги ОСОБА_1 задоволено. 
Зобов`язано ПрАТ «Сумбуд» передати у власність ОСОБА_1 нежитлове приміщення АДРЕСА_5 .
Стягнуто з ПрАТ «Сумбуд» на користь ОСОБА_1 судовий збір в розмірі 4334 грн 40 коп.
Не погоджуючись із вказаним рішенням, ПрАТ «Субуд» подало апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на порушення норм матеріального права, просить рішення суду скасувати та ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позовних відмовити 
Доводи апеляційної скарги мотивує тим, що на момент подання позову, майнові права за приміщення №97а за адресою АДРЕСА_2 за ціною 433440 грн 00 коп. ані позивачем, ані ТОВ «ІБК «Гідросфера» не були сплачені, що унеможливлює задоволення позовних вимог. Зазначає, що за даними бухгалтерського обліку на момент складання протоколу взаємозаліку, станом на 14 січня 2020 року, у ПрАТ «Сумбуд» не було грошових зобов`язань перед ТОВ «ІБК «Гідросфера» за договором поставки від 10 грудня 2015 року №23/02-01/2016, тому вказаний протокол не може бути використаний, як первинний документ, на підстав якого припинено грошове зобов`язання останнього за договором купівлі-продажу майнових прав від 05 червня 2019 року №7. 
Звертає увагу суду і на те, що позивачем обрано неналежний спосіб захисту прав, що слідує з правової позиції, викладеної у постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 грудня 2021 року у справі №344/1687/15-ц. 
Також заявник апеляційної скарги просить дослідити та надати оцінку новим письмовим доказам, які не були подані до суду першої інстанції через їх відсутність у відповідача. 
Позивачем у встановлений апеляційним судом строк відзиву на апеляційну скаргу подано не було. 
ТОВ «ІБК «Гідросфера» подано відзив на апеляційну скаргу, в якому, посилаючись на законність та обґрунтованість рішення суду, просить його залишити без змін, а доводи апеляційної скарги – без задоволення. 
Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представника третьої особи, який заперечив проти задоволення апеляційної скарги, перевіривши законність й обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, з наступних підстав.
Відповідно до ч. 1 ст. 367 ЦПК України,  суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. 
У справі, що переглядається, суд першої інстанції встановив, що між ОСОБА_1 та ПрАТ «Сумбуд» 14 січня 2020 року укладений договір купівлі-продажу майнових прав № 24 (далі – договір №24 від 14 січня 2020 року).
Згідно з п. 2.1. договору ОСОБА_1 купила у ПрАТ «Сумбуд» майнові права на нежитлове приміщення № 97а загальною площею 60,02 кв.м., яке розташоване в багатоповерховому будинку по АДРЕСА_2 .
Пунктом 3.2. договору №24 від 14 січня 2020 року передбачено, що продавець здійснює передачу майнових прав на об`єкт нерухомості та безпосередньо об`єкт нерухомості в порядку та на умовах, визначених в статті 5 цього договору, за умови належного і повного виконання покупцем всіх прийнятих на себе зобов`язань за даним договором.
Згідно з п. 5.1. статті 5 договору №24 від 14 січня 2020 року передача покупцю права власності на майнові права на об`єкт нерухомості здійснюється за двостороннім актом прийому-передачі майнових прав на об`єкт нерухомості, який підписується сторонами впродовж двох днів з моменту сплати 100 відсотків ціни майнових прав, визначеної в п. 4.1 цього договору.
За умовами п. 5.2. статті 5 договору №24 від 14 січня 2020 року передача об`єкта нерухомості здійснюється після введення об`єкта будівництва в експлуатацію, що підтверджується відповідним сертифікатом відповідності закінченого будівництвом об`єкта (а.с. 6-8).
14 січня 2020 року між ПрАТ «СУМБУД», ТОВ «ІБК «ГІДРОСФЕРА» та ОСОБА_1 був укладений договір №5 про відступлення права вимоги.
У відповідності до умов договору №5 відступлення права вимоги, сторона - 1 ТОВ «ІБК «Гідросфера» відступило стороні - 2 ОСОБА_1 право вимоги, належне стороні -1 ТОВ «ІБК «Гідросфера», і стає кредитором за договором купівлі-продажу майнових прав № 7 від 05 червня 2019 року між стороною - 1 і АТ «Сумбуд» в особі голови правління Бритова О.Б., який діє на підставі статуту.
За цим договором ОСОБА_1 (сторона -2) набуває право вимагати від боржника належного виконання наступних обов`язків:
а) укласти договір купівлі-продажу майнових прав на придбання нежитлового приміщення № 97 а за адресою: АДРЕСА_2 .
На виконання п. 8 договору відступлення права вимоги №5 від 14 січня 2020 року, після виконання всіх зобов`язань пов`язаних з цим договором сторона -2 зобов`язується компенсувати стороні - 1 вартість майнових прав в сумі 433440,00 (чотириста тридцять три тисячі чотириста сорок) гривень 00 копійок у т.ч. ПДВ 72240 гривень 00 копійки, після чого сторона-1 втрачає майнові права на нежитлове приміщення № 97а згідно договору купівлі-продажу майнових прав № 7 від 05 червня 2019 року між стороною-1 і АТ «Сумбуд» (а.с.11).
З моменту укладення договору відступлення права вимоги № 5 ОСОБА_1 набула права вимагати від ПАТ «СУМБУД», після введення об`єкта будівництва в експлуатацію, а саме з 14 січня 2020 року передачі їй у власність об`єкт нерухомого майна, а саме нежитлове приміщення № 97а загальною площею 60, 02 кв. м. розташованого в багатоповерховому будинку по АДРЕСА_2 .
05 червня 2019 року між ПрАТ «Сумбуд» та ТОВ « ІБК «Гідросфера» укладено договір купівлі-продажу майнових прав №7 на нежитлове приміщення № 97а за адресою АДРЕСА_2 .
Згідно з п. 2.1. договору, ТОВ «ІБК "ГІДРОСФЕРА» купило у ПАТ «Сумбуд» майнові права на нежитлове приміщення № 97 а загальною площею 60, 02 кв.м., яка розташована в багатоповерховому будинку по  АДРЕСА_2 (а.с.83-87).
Об`єкт будівництва багатоквартирний 10-ти поверховий житловий будинок за адресою АДРЕСА_2 був введений в експлуатацію, що підтверджується сертифікатом № СМ122210329269 виданим 19 січня 2022 року, який є дійсним, згідно з даними, наведеними на офіційному порталі Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, про що зазначено на сторінці порталу за посиланням https://e-constructionmov.ua/document/optype=l 00/filter=l 3970 %D0%A1%D0%9C 122210329269 (а.с.6-10).
Копія роздруківки з електронного документу на підтвердження введення в експлуатацію будинку, де знаходиться спірне приміщення (а.с. 131-135).
Згідно протоколу взаєморозрахунків між ТОВ «ІБК «ГІДРОСФЕРА» та АТ «Сумбуд» №14/01-120 від 14 січня 2020 року, СТОРОНА-1: Товариство з обмеженою відповідальністю «ІБК» «Гідросфера» в особі директора Магденко Г.П., що діє на підставі Статуту, з іншої сторони, та СТОРОНА-2: АТ «Сумбуд», в особі Голови правління Бритова О.Б., що діє на підставі Статуту, уклали цей Протокол про нижченаведене:
1.Згідно договору купівлі-продажу майнових прав № 7, нежитлового приміщення № 97а за адресою АДРЕСА_2 укладеного 05 червня 2019 року, між ТОВ «ІБК» «Гідросфера» та, АТ «Сумбуд», ТОВ «ІБК» «Гідросфера», має заборгованість за нежитлове приміщення № 97а за адресою АДРЕСА_2 перед АТ «Сумбуд», в сумі 433440,00 грн. у т.ч. ПДВ 72240,00 грн.
2.Згідно договору поставки № 23/02-01/2016 від 10 грудня 2015 року між ТОВ «ІБК» «Гідросфера», та АТ «Сумбуд», АТ «Сумбуд» повинно сплатити на користь ТОВ «ІБК» «Гідросфера», за поставку 433440,00 грн., у т.ч. ПДВ 72240,00 грн.
3. Беручи до уваги той факт, що вимоги сторін є однорідними та зустрічними сторони керуючись ст.601 ЦК України вирішили припинити їх шляхом зарахування наступним чином:
- із моменту підписання даного протоколу припиняється зобов`язання ТОВ «ІБК» «Гідросфера» по договору купівлі-продажу майнових прав № 7, на нежитлове приміщення АДРЕСА_1 укладеного 05 червня 2019 року перед АТ «Сумбуд», на суму 433440,00 грн, у т.ч. ПДВ 72240,00 грн.
- із моменту підписання даного протоколу припиняється зобов`язання АТ «Сумбуд», перед ТОВ «ІБК» «Гідросфера» по договору поставки № 23/02-01/2016 від 10 грудня 2015 року на суму 433440,00 грн, у т.ч. ПДВ 72240,00 грн.
Тобто майнові права на нежитлове приміщення № 97а загальною площею 60,02 кв. м. розташованого у багатоповерховому будинку по АДРЕСА_2 були придбані ТОВ «ІБК «ГІДРОСФЕРА», яке повністю розрахувалося з ПАТ «Сумбуд» (а.с. 70).
На виконання п. 8 договору відступлення права вимоги № 5, ОСОБА_1 провела повний розрахунок з ТОВ «ІБК «ГІДРОСФЕРА» в сумі 433440,00 грн, що підтверджується прибутковим касовим ордером № 65 від 14 січня 2020 року (а.с.71).
З копії витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 29 травня 2021 року вбачається, що в реєстрі відсутні дані про реєстрацію права власності на нежитлове приміщення   АДРЕСА_5 (а.с.135-зворот).
Ухвалюючи оскаржуване рішення, суд першої інстанції виходив з того, що на момент звернення позивача з позовом до суду відповідачем введений в експлуатацію об`єкт будівництва багатоповерховий будинок по АДРЕСА_2 . Відповідач отримав розрахунок за продані майнові права по договору купівлі-продажу майнових прав № 7 від 05 червня 2019 року, що підтверджується протоколом № 14/01-20 взаєморозрахунків між ТОВ «ІБК «Гідросфера» та АТ «Сумбуд», та надав згоду на відступлення позивачці права вимоги по цьому договору. Позивачка на виконання договірних зобов`язань по договору відступлення права вимоги повністю розрахувалася з ТОВ «ІБК «Гідросфера», що підтверджується прибутковим касовим ордером № 65 від 14 січня 2020 року, та отримала право вимагати від відповідача передачі спірного майна. Відповідачем, в свою чергу, порушено умови договору, не передане позивачу нежитлове приміщення, що в цілому призвело до грубого порушення прав позивача як добросовісного інвестора, який належним чином виконав договірні зобов`язання.
Проте, повністю з такими висновками суду першої інстанції колегія суддів погодитися не може, з огляду на таке. 
За змістом положень ст.ст. 15, 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Одним зі способів захисту особистих немайнових або майнових прав та інтересів, з якими особа має право звернутися до суду, є визнання права.
Частиною 3 статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» закріплено порядок інвестування та фінансування об`єктів житлового будівництва, зокрема, з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, недержавні пенсійні фонди, які створені та діють відповідно до законодавства, а також через випуск безпроцентних (цільових) облігацій, за якими базовим товаром виступає одиниця такої нерухомості.
Відповідно до положень ст.ст. 4, 7 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктами та результатами інвестицій (об`єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права). Згідно з пунктом 6 статті 7 цього Закону інвестор має право на придбання необхідного йому майна у громадян і юридичних осіб безпосередньо або через посередників за цінами і на умовах, що визначаються за домовленістю сторін, якщо це не суперечить законодавству України, без обмеження за обсягом і номенклатурою.
У статті 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» вказано, що об`єкт  інвестування - це квартира або приміщення соціально-побутового призначення (вбудовані в житлові будинки або окремо розташовані нежитлові приміщення, гаражний бокс, машиномісце тощо) в об`єкті будівництва, яке після завершення будівництва стає окремим майном.
Згідно зі статтею 177 ЦК України до об`єктів цивільних прав відносяться речі, майнові права та інше. Майном як особливим об`єктом вважаються окремі речі, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки (частина перша статті 190 ЦК України).
За правилами статті 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування). Майнове право є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право є обмеженим речовим правом, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.
Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.
Відповідно до ст. 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.
За положеннями статті 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).
Згідно із ч. 1 ст. 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникає, зокрема, з договорів та інших правочинів, має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.
Відповідно до ст. 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Згідно із ч. 1 ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
За правилом статті 527 ЦК України боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.
Відповідно до ст. 530 ЦК України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
Верховний Суд неодноразово вказував, що у разі невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов`язань, а також відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків, ефективним способом захисту порушених прав є визнання майнових прав на об`єкт інвестування.
За загальним правилом судове рішення не породжує право власності, а лише підтверджує наявне право власності, набуте раніше на законних підставах, у випадках, коли це право не визнається, заперечується та оспорюється.
Частиною 1 статті 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема з правочинів.
Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (ч. 2 ст. 328 ЦК України).
Відповідно до ч. 2 ст. 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
Відповідно до ч. 1 ст. 331 ЦК України право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі.
Положенням пункту 78 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України   від 25 грудня 2015 року (у редакції постанови Кабінету Міністрів України від 23 серпня 2016 року № 553), для державної реєстрації права власності на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартиру, житлове, нежитлове приміщення тощо), розміщене в об`єкті нерухомого майна, будівництво якого здійснювалося із залученням коштів фізичних та юридичних осіб, власником такого майна подаються такі документи: 1) документ, що підтверджує набуття у власність особою закріпленого за особою об`єкта інвестування, передбачений законодавством (інвестиційний договір, договір про пайову участь, договір купівлі-продажу майнових прав тощо; 2) технічний паспорт на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартиру, житлове, нежитлове приміщення тощо).
У разі коли державна реєстрація права власності здійснюється на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо), розміщене в об`єкті нерухомого майна, будівництво якого завершено та який прийнято в експлуатацію після 01 січня 2013 року також обов`язково зазначаються у відповідній заяві відомості про реєстраційний номер документа, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, та подаються завірені особою, що залучала кошти фізичних та юридичних осіб, копії:
документа, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси (крім випадків державної реєстрації права власності на реконструйований об`єкт нерухомого майна);
документа, що посвідчує право власності на об`єкт нерухомого майна до його реконструкції, - у разі державної реєстрації права власності на реконструйований об`єкт нерухомого майна (крім випадків, коли право власності на такий об`єкт вже зареєстровано в Державному реєстрі прав або коли законодавством не передбачено оформлення та видачу документа на такий об`єкт нерухомого майна).
У такому разі державний реєстратор відповідно до наданих заявником у відповідній заяві відомостей про реєстраційний номер документа, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, обов`язково перевіряє наявність реєстрації такого документа в Єдиному реєстрі документів, відсутність суперечностей між заявленими правами та відомостями, що містяться в цьому Реєстрі.
Відомості про реєстраційний номер документа, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, не зазначаються, а завірені особою, що залучала кошти фізичних та юридичних осіб, копії документів, передбачені цим пунктом, не подаються у разі, коли такою особою відповідно до пункту 77 цього Порядку подано зазначені відомості та документи для долучення їх до Державного реєстру прав.
Зазначеними нормами встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше не було і не могло бути встановлене право власності інших осіб.
Таким чином, саме інвестор, як особа за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування.
Державній реєстрації підлягає право власності тільки на ті об`єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийнято в експлуатацію у встановленому порядку. В іншому випадку інвестор не зможе визнати право власності на квартиру до введення будинку в експлуатацію. Згідно із частиною четвертою статті 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.
Отже, інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою.
Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі   № 338/180/17 (провадження № 14-144цс18), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (провадження № 12-187гс18), від 30 січня 2019 року у справі  № 569/17272/15-ц (провадження № 14-338цс18), від 01 жовтня 2019 року у справі  № 910/3907/18 (провадження № 12-46гс19). Відтак застосування судом того чи іншого способу захисту має приводити до відновлення порушеного права позивача.
Відповідно до висновків Великої Палати Верховного Суду, викладених у постанові від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17, інвестор після виконання ним фінансових зобов`язань за укладеними договорами купівлі-продажу цінних паперів та резервування об`єкта нерухомості (чи аналогічними правочинами, що підтверджують здійснення інвестування) отримує документи, які підтверджують реальність такого правочину та встановлюють для нього його особисті майнові права на конкретний об`єкт нерухомого майна. Для отримання права власності на такий об`єкт нерухомості інвестор має трансформувати свої майнові права у власність шляхом державної реєстрації речових прав на цей об`єкт нерухомості, але виконати це можна лише за умов завершення будівництва новоствореного об`єкта нерухомості відповідно вимог чинного законодавства та прийняття такого нерухомого майна до експлуатації (статті 328, 331 ЦК України).
Отже, саме інвестор є особою, яка первісно набуває право власності на об`єкт нерухомого майна, що споруджений за його кошти.
Інвестор наділений правами, тотожними правам власника нерухомого майна, пов`язаними зі створенням об`єкту нерухомого майна, а тому в разі порушення його речових прав він має право на звернення до суду за їх захистом шляхом пред`явлення позову про визнання за ним його майнових прав та витребування своєї власності з незаконного володіння іншої особи (статті 392, 388 ЦК України).
Згідно з висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеними у постанові  від 14 грудня 2021 року у справі №344/16879/15-ц, укладаючи договір купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно, покупець отримує речове право, яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно в майбутньому.
Право власності на нерухоме майно виникає з моменту прийняття його в експлуатацію, якщо таке передбачено законом чи договором, а повноцінним об`єктом у розумінні ЦК України такий об`єкт стає після його державної реєстрації, оскільки жодних виключень щодо необхідності державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухомі речі, як передбачено в частині першій статті 182 та частині другій статті 331 ЦК України для новоствореної речі, якою є квартира в новозбудованому будинку, цивільне законодавство не містить.
Захист прав на новостворене майно, прийняте в експлуатацію, в разі невизнання відповідачем прав позивача на спірне майно здійснюється в порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, то захист здійснюється на загальних засадах цивільного законодавства.
Відповідно до частин першої та другої статті 5 ЦПК України здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.
У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.
Застосування будь-якого способу захисту цивільного права має бути об`єктивно виправданим та обґрунтованим, а саме: повинно реально відновлювати наявне порушене, оспорене або невизнане право, такий спосіб має відповідати характеру правопорушення та цілям судочинства та не може суперечити принципу верховенства права.
Визнання права як універсальний спосіб захисту абсолютних та виключних прав і охоронюваних законом інтересів передбачене у статті 16 ЦК України.
У статті 392 ЦК України вказано, що власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.
Зі змісту статті 392 ЦК України вбачається, що вона містить дві диспозиції, за яких власник майна може звернутися з позовом про визнання права власності: 1) якщо таке право оспорюється або не визнається іншою особою; 2) у разі втрати власником документа, який засвідчує право власності.
Суб`єктом вимог про визнання права власності може будь-яка особа, яка вважає себе власником певного майна, однак не може належним чином реалізувати свої правомочності у зв`язку з наявністю щодо цього права сумнівів у третіх осіб або претензіями третіх осіб чи необхідністю отримати правовстановлюючі документи.
Позов про визнання права власності на майно подається власником тоді, коли в інших осіб виникають сумніви щодо належності йому цього майна, коли створюється неможливість реалізації позивачем свого права власності через наявність таких сумнівів чи внаслідок втрати правовстановлюючих документів. Позивачем у позові про визнання права власності може бути будь-який учасник цивільних відносин, який вважає себе власником певного майна, однак не може належним чином реалізувати свої правомочності у зв`язку з наявністю щодо цього права сумнівів або претензій з боку третіх осіб. Відповідачем у позові про визнання права власності виступає будь-яка особа, яка сумнівається в належності майна позивачеві, або не визнає за ним права здійснювати правомочності володіння, користування і розпорядження таким майном, або має власний інтерес у межах існуючих правовідносин.
Спосіб захисту, передбачений статтею 392 ЦК України є різновидом загального способу захисту - визнання права, а тому його може бути використано в зобов`язальних відносинах за відсутності іншого, окрім судового, шляху відновлення порушеного права.
Тобто зазначений спосіб захисту як різновид загального способу захисту - визнання права може бути використаний не тільки в речово-правових відносинах, але й у зобов`язально-правових, так як сам по собі факт перебування осіб у тих чи інших відносинах, у тому числі договірних, не може перешкоджати застосуванню до цих відносин норм інститутів загальної частини цивільного права.
Способи захисту права, обрані позивачем та застосовані судом, повинні найбільш ефективно поновлювати порушені права, а специфіка інвестування в об`єкти будівництва та визначення новоствореного майна як об`єкта захисту права, відмінного від майнових прав на етапі укладення договорів про інвестування в будівництво, які мають різні назви, повинні тлумачитися на користь тієї особи, права якої порушено.
Практика визнання права власності на об`єкти нерухомості, розміщені у введених в експлуатацію будинках та спорудах, з огляду на відсутність у позивачів можливості оформити право власності в позасудовому порядку як ефективного способу захисту порушених прав підтримано Великою Палатою Верховного Суду у постановах:   від 27 лютого 2019 року у справі № 761/32696/13-ц (провадження № 14-606цс18),   від 03 квітня 2019 року у справі № 1609/6643/12 (провадження № 14-107цс19),  від 15 травня 2019 року у справі № 522/102/13-ц (провадження № 14-38цс19),   від 29 травня 2019 року у справі № 1609/6645/12 (провадження № 14-220цс19), від 26 червня 2019 року у справі № 761/3428/15-ц (провадження № 14-268цс19).
Отже, у випадку оспорювання чи невизнання за інвестором, який виконав умови договору інвестування, первісного права власності на новостворений об`єкт інвестування, введений в експлуатацію, ефективним способом захисту такого права є визнання права власності на підставі статті 392 ЦК України.
Визнання права власності є ефективним і належним способом захисту прав   сторони - покупця, який за договором купівлі-продажу майнових прав повністю сплатив узгоджену в договорі грошову суму, проте не може реалізувати свої права внаслідок недобросовісної поведінки продавця після введення будинку в експлуатацію, який не визнає права покупця на цю збудовану квартиру.
Велика Палата Верховного Суду у вказаних постановах доходила висновку, що положення статті 392 ЦК України підлягають застосуванню до правовідносин, що виникли між особою, яка відчужила майнові права на квартиру в багатоквартирній новобудові (Сторона 1) та особою, яка такі права придбала (Сторона 2) у випадку, коли об`єкт будівництва (багатоквартирна новобудова) зданий в експлуатацію, проте Сторона 1 не виконує умови зазначеного договору з передачі Стороні 2 усіх необхідних документів для оформлення права власності на квартиру, вартість якої Сторона 2 сплатила в повному обсязі, та не визнає права Сторони 2 на цю збудовану квартиру.
Велика Палата Верховного Суду вважала, що правозастосовчу практику у подібних спорах необхідно консолідувати, а відтак вказала, що коли об`єкт нерухомості вже збудований та прийнятий в експлуатацію, проте покупцем не отримані правовстановлюючі документи у зв`язку із порушенням продавцем за договором купівлі-продажу майнових прав на нерухоме майно взятих на себе договірних зобов`язань щодо передання всіх необхідних документів для оформлення права власності на квартиру, вартість якої сплачена покупцем в повному обсязі, та у разі невизнання продавцем права покупця на цю збудовану квартиру може мати місце звернення до суду з вимогою про визнання за покупцем права власності на проінвестоване (оплачене) ним майно відповідно до положень статті 392 ЦК України.
Отже, інвестор наділений правами, тотожними правам власника нерухомого майна, пов`язаними зі створенням об`єкту нерухомого майна, а тому в разі порушення його речових прав на стадії до введення об`єкту нерухомості в експлуатацію він має право на звернення до суду за їх захистом шляхом пред`явлення позову про визнання за ним його майнових прав та витребування своєї власності з незаконного володіння іншої особи (статті 392, 388 ЦК України). При цьому не вимагається визнання недійсними нікчемних правочинів, які спрямовані на незаконне заволодіння майном інвестора іншими особами (стаття 228 ЦК України).
Застосування судом того чи іншого способу захисту має приводити до відновлення порушеного права позивача без необхідності повторного звернення до суду. Судовий захист повинен бути повним та відповідати принципу процесуальної економії, тобто забезпечити відсутність необхідності звернення до суду для вжиття додаткових засобів захисту. Такі висновки сформульовані в постановах Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справі № 910/3009/18 (провадження № 12-204гс19, пункт 63), від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19 (провадження № 12-80гс20, пункт 6.13), від 16 лютого 2021 року у справі    № 910/2861/18 (провадження № 12-140гс19, пункт 98).
Обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови у позові. Такий висновок сформульований, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19 (провадження № 12-80гс20, пункт 6.21), від 02 лютого 2021 року у справі № 925/642/19 (провадження № 12-52гс20, пункт 52), від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18 (провадження № 14-125цс20, пункт 76).
Судом першої інстанції встановлено та не спростовується заявником апеляційної скарги, багатоповерховий будинок на АДРЕСА_2 , де розташоване спірне нежитлове приміщення, введений в експлуатацію.
Відповідач заперечує проти виникнення у позивача права на вказане нежитлове приміщення, а тому належним способом захисту прав ОСОБА_1 у даному випадку буде визнання права власності на спірне нерухоме майно, а не зобов`язання відповідача передати це нежитлове приміщення у власність позивачу. 
Врахувавши викладене, колегія суддів вважає, що суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про задоволення позовних вимог ОСОБА_1 . 
Таким чином, рішення суду на підставі п. 4 ч. 1 ст. 376 ЦПК України підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 .
Відповідно до ч. 13 ст. 141 ЦПК України якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
З огляду на задоволення вимог апеляційної скарги, з позивача на користь відповідача належить стягнути 6501 грн 60 коп. судового збору, сплаченого за апеляційне оскарження рішення суду. 
Керуючись ст.ст. 259, 268, 367, 374, 376, 381-384 ЦПК України, апеляційний суд

п о с т а н о в и в :

Апеляційну скаргу Приватного акціонерного товариства «Сумбуд» задовольнити. 
Рішення Зарічного районного суду м. Суми від 10 жовтня 2023 року скасувати та ухвалити нове рішення. 
У задоволенні позовних вимог  ОСОБА_1 відмовити. 
Стягнути з ОСОБА_1 на користь Приватного акціонерного товариства «Сумбуд» судовий збір в сумі 6501 гривню 60 копійок за апеляційне оскарження рішення суду. 
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Повне судове рішення складене 27 березня 2024 року.

Головуючий -  	О. І. Собина	

Судді:                                                                                        Ю. О. Філонова 

                                                                                                   В. Ю. Рунов