ДНІПРОВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Провадження № 22-ц/803/5104/23 Справа № 199/2499/21 	  	Суддя у 1-й інстанції - Руденко  В. В. Доповідач - Макаров М. О.	

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

31 жовтня 2023 року                                                                м. Дніпро

Колегія суддів судової палати з розгляду цивільних справ Дніпровського апеляційного суду в складі:

головуючого – судді Макарова М.О.         
суддів – Демченко Е.Л., Куценко Т.Р.
при секретарі – Керімовій-Бандюковій Л.К. 

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Дніпро цивільну справу за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект» на рішення Амур-Нижньодніпровського районного суду м. Дніпропетровська від 28 липня 2022 року по справі за позовом  ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект», Товариства з обмеженою відповідальністю «Імпресів», ОСОБА_2 , про визнання договорів купівлі-продажу недійсними, -

                   В С Т А Н О В И Л А : 

У квітні 2021 року ОСОБА_1 звернувся до суду із позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект», Товариства з обмеженою відповідальністю «Імпресів», ОСОБА_2 , про визнання договорів купівлі-продажу недійсними.
Позовні вимоги ОСОБА_1 мотивовані тим, що на підставі договору купівлі-продажу від 16 травня 2008 року став власником квартири АДРЕСА_1 .
16 травня 2008 року Між АКІБ "УкрСиббанк" (правонаступником якого став ПАТ "УкрСиббанк") та позивачем було укладено Договір іпотеки №11347243000/11347261000/1, предметом якого є квартира АДРЕСА_1 . Укладення Договору іпотеки відбувалось на забезпечення вимог за Договором про надання споживчого кредиту №11347243000 від 16 травня 2008 року. та Договору про надання споживчого кредиту №11347261000 від 16 травня 2008року.

23 лютого 2021 року був укладений договір купівлі-продажу нерухомого майна стосовно спірної квартири між ТОВ «Кей Колект» (продавець) та ТОВ «Імпресів» (покупець), та внесено відомості до Державного реєстру прав на нерухоме майно щодо реєстрації за ТОВ «Імпресів» права власності.
04 березня 2021 року між ТОВ «Імпресів» і ОСОБА_2 був укладений договір купівлі-продажу нерухомого майна стосовно спірної квартири.
Позивач вважає, що дані договори є недійсними, оскільки укладання договорів не відповідає формі позасудового задоволення вимог іпотекодержателя, погодженого в договорі іпотеки, цей договір не містить застереження у відповідності до вимог Закону України « Про іпотеку», суперечить умовам договору про іпотеку, крім того, позивача належним чином не було повідомлено про відчуження права вимоги за кредитним договором та договором іпотеки, у зв`язку із чим право власності у ТОВ «Кей Колект» не виникло та позивача не було повідомлено про намір іпотекодержателя здійснити відчуження предмета іпотеки третій особі.
Враховуючи викладене, позивач просив визнати недійсними договір купівлі-продажу від 23 лютого 2021 року, укладений між ТОВ «Кей Колект» та ТОВ «Імпресів», договір купівлі-продажу від 04 березня 2021 року, укладений між ТОВ «Імпресів» та ОСОБА_2 , скасувати реєстрації права власності на спірне майно, поновити право власності позивача на нерухоме майно.
Рішенням Амур-Нижньодніпровського районного суду м. Дніпропетровська від 28 липня 2022 року позовні вимоги задоволено частково, а саме, суд вирішив: 
визнати недійсним договір купівлі-продажу, укладений 23 лютого 2021 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Імпресів». 
Скасувати державну реєстрацію права власності на квартиру за Товариством з обмеженою відповідальністю «Імпресів» в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, проведену на підставі договору купівлі-продажу, серія та номер: 404, виданий 23 лютого 2021, видавник: ОСОБА_3 , ПН Київського МНО та рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 56760006 від 23 лютого 2021 13:17:39, приватний нотаріус Пономарьова Д.В., Київський міський нотаріальний округ, м.Київ (номер запису про право власності/довірчої власності 40684211). 
Скасувати державну реєстрацію права власності на квартиру за ОСОБА_2 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, проведену на підставі договору купівлі-продажу, серія та номер: 23, виданий 04 березня 2021, видавник: ОСОБА_4 , ПН Дніпровського МНО та рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 56937751 від 04 березня 2021 15:48:58, приватний нотаріус Шрамова Вікторія Миколаївна, Дніпровський міський нотаріальний округ, м.Дніпро (номер запису про право власності/довірчої власності 40847469). 
В задоволенні іншої частини позову відмовлено.
Рішення суду мотивоване тим, що ТОВ "Кей Колект" належним чином не повідомляло позивача про намір здійснити продаж предмету іпотеки, у зв`язку з чим, укладення спірного договору купівлі-продажу здійснено з порушенням ст. 38 Закону України "Про іпотеку", що має наслідком визнання недійсним такого договору купівлі-продажу та скасуванню державної реєстрації права власності на спірну квартиру за ТОВ "Імпресів", ОСОБА_2 . При цьому, відмовляючи у визнанні недійсним договору від 04 березня 2021 року та поновленні права власності позивача на спірне нерухоме майно, суд вказав, що цей договір був укладений після недійсного правочину, а тому він є недійсним в силу ст. 216 ЦК України.
В апеляційній скарзі Товариство з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект» посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, просило рішення скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог в повному обсязі.
Апеляційна скарга обґрунтована тим, що суд першої інстанції в рішенні не навів жодної підстави в контексті ст.ст. 203, 215 ЦК України для визнання правочину недійсним. Апелянт вказує на те, що позивачем обрано невірний спосіб захисту.
Перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги і заявлених вимог, колегія суддів вважає, що апеляційну скаргу необхідно залишити без задоволення, а рішення без змін, з наступних підстав.
Так, матеріалами справи та судом першої інстанції встановлено, що ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу від 16 травня 2008 року став власником квартири АДРЕСА_1 .
Цього ж дня, Між АКІБ "УкрСиббанк" (правонаступником якого став ПАТ "УкрСиббанк") та позивачем було укладено Договір іпотеки №11347243000/11347261000/1, предметом якого є квартира АДРЕСА_1 . Укладення Договору іпотеки відбувалось на забезпечення вимог за Договором про надання споживчого кредиту №11347243000 від 16 травня 2008 року та Договору про надання споживчого кредиту №11347261000 від 16 травня 2008 року.
Встановлено, що 12 грудня 2011 року між ПАТ «Укрсиббанк» та ТОВ «Кей-Колект» були укладені договори факторингу та відступлення прав вимоги за договорами іпотеки, відповідно до умов яких право вимоги за вищезазначеними кредитним договором та договором іпотеки перейшло до ТОВ «Кейт-Колект».
23 лютого 2021 року між ТОВ «Кей Колект» та ТОВ «Імпресів» був укладений договір купівлі-продажу нерухомого майна стосовно спірної квартири та внесено відомості до Державного реєстру прав на нерухоме майно щодо реєстрації за ТОВ «Імпресів» права власності.
04 березня 2021 року між ТОВ «Імпресів» та ОСОБА_2 був укладений договір купівлі-продажу спірної квартири.
Відповідно до п. 1 оспорюваного договору купівлі-продажу від 23 лютого 2021 року, встановлено, що право на продаж нерухомого майна будь-якій особі належить Іпотекодержателю на підставі Договору іпотеки №11347243000/11347261000/1 від 16 травня 2008 року, укладеного між ПАТ "УкрСиббанк" і ОСОБА_1 , Договору про відступлення прав вимоги за договорами іпотеки, посвідченого 12 грудня 2011 року приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріальноо округу Саєнко Е.В. за реєстровим№5207-5208, укладеного 12 грудня 2011року між ТОВ «Кей Колект» та ПАТ "УкрСиббанк".
Встановлено, що пп. 5.2.2. Договору іпотеки однозначно встановлює необхідність окремого договору про задоволення вимог Іпотекодержателя як передумови отримання Іпотекодержателем права продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу.
Колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що вказані обставини спростовують твердження ТОВ "Кей Колект" щодо того, що розділ 5 Договору іпотеки є самостійним застереженням про задоволення вимог Іпотекодержателя.
Так, відповідно до ч. 1 ст. 36 Закону України "Про іпотеку" сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
При цьому, на відміну від застереження, договір про задоволення вимог іпотекодержателя є самостійним правочином, вираженим у формі окремого нотаріально посвідченого договору.
Саме по собі "застереження" в Договорі іпотеки (з урахуванням його змісту) не прирівнюється до договору про задоволення вимог Іпотекодержателя і не давало правових підстав в порядку ст. 38 Закону України "Про іпотеку» продавати Предмет іпотеки третім особам.
Відповідно до ч. 1 закону України "Про іпотеку" (в діючій редакції на дату укладення Договору купівлі-продажу) якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя па продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.
Встановивши, що пп. 5.2.2. Договору іпотеки чітко визначено, що право продажу предмета іпотеки виникає в Іпотекодержателя, саме на підставі окремого договору про задоволення вимог Іпотекодержателя, який фактично позивачем ніколи не укладався, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку, що укладення між ТОВ "Кей Колект" та ТОВ "Імпресів" спірного договору купівлі-продажу здійснено без наявності у ТОВ "Кей Колект" відповідних повноважень.
У відповідності до абз. 2 ч. 1 ст. 1 Закону України "Про іпотеку" іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважено перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
Відповідно до ч.1 ст. 12 Закону України "Про іпотеку" у разі порушення іпотекодавцем обов`язків, встановлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом.
Згідно ч.1 ст. 35 Закону України "Про іпотеку" у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення.
Із аналізу вказаних норм вбачається, що звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється у випадку наявності заборгованості іпотекодавця за основним зобов`язанням, або у разі порушення інших умов договору іпотеки.
Таким чином, Іпотекодержатель мав право вживати заходи по зверненню стягнення на Предмет іпотеки виключно у випадку наявності кредитної заборгованості у позивача, однак TOB "Кей Колект" належним чином не обґрунтувало наявність підстав для звернення стягнення на предмети іпотеки.
Направлення листа позивачу здійснювалось за невірною адресою його мешкання. Крім того, як вбачається з відмітки календарного штемпеля поштового відділення на описі вкладення, вищевказана вимога була направлена 17 жовтня 2018 року – більше двох років до укладення спірного договору купівлі-продажу.
Велика Палата Верховного Суду від 29.09.2020 у справі №757/13243/17 вказувала, що позасудове звернення стягнення на предмет іпотеки є законним, коли намір продажу було не лише направлено, а і фактично отримано іпотекодавцем. При цьому метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу.
Статтею 215 ЦК України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Відповідно до п.п. 2, 5 Постанови Верховного Суду України від 06.11.2009р. №9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» зміст правочину не може суперечити ЦК, іншим законам України, які приймаються відповідно до Конституції України та ЦК, міжнародним договорам, згода на обов`язковість яких надана Верховною Радою України, актам Президента України, постановам Кабінету Міністрів України, актам інших органів державної влади України, органів влади Автономної Республіки Крим у випадках і в межах, встановлених Конституцією України та законом, а також моральним засадам суспільства. Відповідність чи невідповідність правочину вимогам законодавства має оцінюватися судом відповідно до законодавства, яке діяло на момент вчинення правочину. Вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним та про застосування наслідків його недійсності, а також вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути заявлена як однією зі сторін правочину, так і іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненням правочину.
Встановивши, що ТОВ "Кей Колект" належним чином не повідомляло позивача про намір здійснити продаж предмету іпотеки, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про те, що укладення спірного договору купівлі-продажу здійснено з порушенням ст. 38 Закону України "Про іпотеку", що має наслідком недійсність такого договору купівлі-продажу.
В зв`язку із задоволенням позову в частині визнання недійсним договору купівлі-продажу від 23 лютого 2021 року, підлягає скасуванню державна реєстрація права власності на спірну квартиру за ТОВ "Імпресів", ОСОБА_2 , оскільки є похідними.
При цьому, відмовляючи у задоволенні позовних вимог про визнання недійсним договору купівлі-продажу від 04 березня 2021 року, укладеного між ТОВ «Імпресів» та ОСОБА_2 , та поновленні права власності позивача на спірне нерухоме майно, суд першої інстанції вірно виходив з наступного.
Норма ч. 1 ст. 216 ЦК України не може застосовуватись як підстава позову про повернення майна, переданого на виконання недійсного правочину, яке було відчужене третій особі. Не підлягають задоволенню позови власників майна про визнання недійсними наступних правочинів щодо відчуження цього майна, які були вчинені після недійсного правочину.
Врахувавши ту обставину, що договір купівлі-продажу був укладений між ТОВ «Імпресів» та ОСОБА_2 , після недійсного правочину, суд дійшов обґрунтованого висновку, що він є недійсним в силу ст. 216 ЦК України. При цьому, право власності ОСОБА_1 на спірну квартиру поновлюється після визнання судом недійсним договору купівлі-продажу від 23 лютого 2021 року та скасування державної реєстрації права власності на спірну квартиру за ТОВ "Імпресів", ОСОБА_2 .
Доводи апелянта в скарзі про те, що суд першої інстанції в рішенні не навів жодної підстави в контексті ст.ст. 203, 215 ЦК України для визнання правочину недійсним, а також те, що позивачем обрано невірний спосіб захисту, - колегія суддів вважає необґрунтованими, з огляду на те, що вони зводяться до незгоди з висновками суду стосовно встановлених обставин справи та спрямовані на переоцінку доказів у справі.
Відповідач на спростування заявлених позовних вимог ні в суді першої інстанції, ні в апеляційній інстанції не надав належних та допустимих доказів, а тому вказані твердження апелянта є безпідставними. 
Інші твердження апелянта колегією суддів перевірені та визнані такими, що не впливають на законність оскаржуваного рішення.
Згідно з практикою Європейського суду з прав людини, відповідно до якої пункт перший статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматися як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними, залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (рішення Європейського суду з прав людини у справі «Проніна проти України» від 18 липня 2006 року).
Враховуючи викладене, колегія суддів приходить до висновку, що вирішуючи даний спір, суд першої інстанції повно, всебічно та об`єктивно з`ясувавши обставини справи, оцінивши надані сторонами докази, дійшов вірного висновку про часткове задоволення позовних вимог, а тому оскаржуване рішення ухвалене як таке, що відповідає нормам матеріального та процесуального права повинне бути залишене без змін, а апеляційна скарга без задоволення.
В зв`язку із залишенням апеляційної скарги без задоволення, відповідно до ст. 141 ЦПК України, сплачений апелянтом судовий збір за подання апеляційної скарги поверненню не підлягає.

Керуючись ст.ст. 259, 367, 374, 375 ЦПК України, колегія суддів, - 

                                                        П О С Т А Н О В И Л А : 

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект» - залишити без задоволення. 
Рішення Амур-Нижньодніпровського районного суду м. Дніпропетровська від 28 липня 2022 року - залишити без змін.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її проголошення і може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів.

Головуючий суддя М.О. Макаров

Судді Е.Л. Демченко

Т.Р. Куценко