ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А
ІМЕНЕМ  УКРАЇНИ

02 жовтня 2023 року	  м. Одеса	Справа № 916/3377/22	
Південно-західний апеляційний господарський суд у складі:  
Головуючого судді: Принцевської Н.М.;
суддів: Діброви Г.І., Ярош А.І.;
(Південно-західний апеляційний господарський суд, м. Одеса, пр-т Шевченка,29)

Секретар судового засідання (за дорученням головуючого судді) – Соловйова Д.В.;
Від Громадської організації  "ЦЕНТР СПРИЯННЯ ІНВАЛІДАМ "НАДІЯ" – Панчошак О.Д.;
Від Департаменту комунальної власності Одеської міської ради – Вакаренко І.В.;

розглянувши апеляційну скаргу Департаменту комунальної власності Одеської міської ради
на рішення Господарського суду Одеської області від 08.06.2023
по справі №916/3377/22
за позовом Департаменту комунальної власності Одеської міської ради
до Громадської організації  "ЦЕНТР СПРИЯННЯ ІНВАЛІДАМ "НАДІЯ"
про розірвання договору, виселення, стягнення 1 471 154,27 грн.,
(суддя першої інстанції: Невінгловська Ю.М. дата та місце ухвалення рішення: 08.06.2023 року, Господарський суд Одеської, м. Одеса, пр-т Шевченка,29),          
                                        
У грудні 2022 року  Департамент комунальної власності Одеської міської ради звернувся до Господарського суду Одеської області  з позовною заявою (вх.№3489/22) до Громадської організації    "ЦЕНТР СПРИЯННЯ ІНВАЛІДАМ "НАДІЯ", в якій позивач просив суд розірвати Договір оренди нежитлового приміщення №11/53 у новій редакції від 29.06.2016, що зареєстрований в реєстрі №1414, укладений між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради та Громадською організацією "ЦЕНТР СПРИЯННЯ ІНВАЛІДАМ "НАДІЯ", виселити відповідача з нежитлових приміщень, першого, другого, третього, четвертого поверхів та підвалу №501, загальною площею 1790,9 кв. м., що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Канатна, 93, стягнути з відповідача заборгованість у розмірі 1 266 349,76 грн. та 204 804,51 грн. пені, а також судові витрати.
В обґрунтування позову, Департамент посилався на неналежне виконання відповідачем умов Договору оренди нежитлового приміщення №11/53 від 31.08.2015 у новій редакції від 19.06.2016 щодо повного та своєчасного здійснення орендних платежів, зокрема, відповідачем систематично не сплачувалась орендна плата, що є порушенням умов, визначених в п. п. 2.2., 2.4. Договору оренди.
Згідно тверджень позивача, оскільки відповідачем систематично не сплачується орендна плата у повному обсязі, його заборгованість станом на 28.11.2022 становила 1 266 349,76 грн.
Крім того, з огляду на несплату відповідачем вчасно та у повному розмірі орендної плати, позивачем, згідно з п. 5.2. Договору оренди та відповідно до ч. 2  ст.193 Господарського кодексу України,  ст. 549 Цивільного кодексу України, відповідачу нарахована пеня за несвоєчасне внесення орендної плати, за період з 16.12.2021 по 30.11.2022  у розмірі 204 804,51 грн.
Таким чином позивач вважає, що Договір оренди №11/53 у новій редакції від 29.06.2016, що зареєстрований в реєстрі під №1414 підлягає розірванню у судовому порядку, оскільки відповідачем систематично істотно порушуються умови Договору, зокрема у зв`язку з невнесенням відповідачем орендної плати.
Діючи в інтересах територіальної громади м. Одеса. Департамент комунальної власності Одеської міської ради звернувся до суду за захистом своїх порушених прав та охоронюваних законом інтересів, вимагаючи розірвання Договору оренди, стягнення заборгованості з орендної плати та пені, виселення відповідача із орендованого приміщення.
Рішенням Господарського суду Одеської області від 08.06.2023 (суддя – Невінгловська Ю.М.) позов задоволено частково; стягнуто з Громадської організації    "ЦЕНТР СПРИЯННЯ ІНВАЛІДАМ "НАДІЯ" на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради заборгованість з орендної плати у сумі 271903,06 грн., пеню у розмірі 36829,75 грн. та витрати зі сплати судового збору в сумі 4630,99 грн. В іншій частині позову відмовлено.
У своєму рішенні суд дійшов висновку про правомірність та обґрунтованість позовних вимог позивача щодо стягнення з Громадської організації  "ЦЕНТР СПРИЯННЯ ІНВАЛІДАМ "НАДІЯ" заборгованості за користування орендованим приміщенням у розмірі 271  903,06 грн.
В обґрунтування свого рішення, суд зазначив, що у лютому 2022 року позивачем нараховано орендну плату у розмірі 108283,86 грн., однак оскільки з 24 лютого відповідач звільнений від сплати орендних платежів, за 23 дні лютого 2023 року відповідач повинен був сплатити 88  947,46 грн (108  283,86 грн / 28 днів * 23 дня).
Таким чином, на думку місцевого господарського суду, Громадська організація  "ЦЕНТР СПРИЯННЯ ІНВАЛІДАМ "НАДІЯ" за спірний період за користування орендованим приміщенням повинна була сплатити, окрім сплачених 30195,34 грн., також 271  903,06 грн., однак доказів сплати зазначеної суми матеріали справи не містять.
Щодо стягнення з відповідача  пені у розмірі 204804,51 грн, суд дійшов висновку, що з огляду на звільнення з 24 лютого 2022 року відповідача від сплати орендних платежів на підставі рішення Одеської міської ради від 29 червня 2022 року №969-VIII  "Про орендну плату за використання комунального майна територіальної громади м. Одеси у період дії воєнного стану", суд вважає неправомірним нарахування позивачем пені за несвоєчасну сплату орендної плати з 24 лютого 2022 року.
Отже, суд перевіривши наданий позивачем разом із позовною заявою розрахунок пені за грудень 2021 року, січень 2022 року та лютий 2022 року, встановив його помилковість, з огляду на що, судом здійснено власний розрахунок пені за визначений позивачем період, а саме: за несвоєчасну сплату орендної плати за грудень 2021 року  з 16.12.2021  по 15.06.2022, за несвоєчасну сплату орендної плати за січень 2022 року  з 16.01.2022 по 15.07.2022, за несвоєчасну сплату орендної плати за лютий 2022 року -  з 16.02.2022 по 15.08.2022, відповідно до якого загальна сума пені складає 36829,75 грн, у зв`язку з чим вимоги позивача щодо стягнення пені була частково задоволена.
Щодо розірвання Договору оренди нежитлового приміщення №11/53 у новій редакції від 29.06.2016, що зареєстрований в реєстрі №1414 та виселення відповідача, суд дійшов висновку, що така вимога задоволенню не підлягає, оскільки, здійснивши ґрунтовний аналіз укладеного між позивачем та відповідачем Договору, суд в рамках даної справи не встановив наявності підстав його розірвання, які б передбачалися і самим договором.
Крім того, суд зазначив у своєму рішенні, що вимога позивача про виселення Громадської організації    "ЦЕНТР СПРИЯННЯ ІНВАЛІДАМ "НАДІЯ" з нежитлових приміщень, першого, другого, третього, четвертого поверхів та підвалу №501, загальною площею 1790,9 кв. м., що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Канатна, 93, яка є похідною вимогою, задоволенню також не підлягає у зв`язку з відмовою у задоволенні позову в частині розірвання договору.
Таким чином, враховуючи що в матеріалах справи відсутні докази належного виконання відповідачем за укладеним Договором своїх зобов`язань щодо оплати, та з урахуванням здійсненого судом розрахунку пені, місцевий господарський суд дійшов висновку про часткове задоволення позовних вимог та стягнення із відповідача основного боргу у розмірі 271903,06 грн. та пені у розмірі 36829,75 грн.
Не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції, Департамент комунальної власності Одеської міської ради звернувся до Південно-західного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення Господарського суду Одеської області від 08.06.2023 по справі №916/3377/22 скасувати та ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги Департаменту комунальної власності Одеської міської ради до Громадської організації  "ЦЕНТР СПРИЯННЯ ІНВАЛІДАМ "НАДІЯ" про стягнення заборгованості з орендної плати в сумі 1  266  349,76 грн., пені за несвоєчасну сплату орендної плати у розмірі 204  804,51 грн., розірвання Договору оренди №11/53 від 31.08.2015 у новій редакції від 29.06.2016, що зареєстрований в реєстрі за №1414 та виселення – задовольнити в повному обсязі, а також покласти на відповідача судові витрати.
На переконання заявника, оскаржуване рішення ухвалене з неповним з`ясуванням всіх обставин, що мають значення для вирішення справи та неправильним застосуванням норм матеріального права та процесуального права.
Позивач зазначає у своїй апеляційній скарзі, що Договір оренди №11/53 від 31.08.2015 у новій редакції від 29.06.2016, що зареєстрований в реєстрі за №1414 є платним договором у розумінні положень Цивільного кодексу України та Господарського кодексу України, та те, що орендоване майно належить до комунальної власності територіальної громади м. Одеси та передається у тимчасове платне користування, отримання коштів від відповідача у вигляді орендної плати на виконання умов Договору оренди, які є обов`язковим для виконання є правомірними та такими, що відповідають нормам чинного законодавства, зокрема положень Закону України «Про оренду державного та комунального майна» щодо сплати оренди.
Отже, як зазначає позивач, укладаючи Договір оренди з відповідачем, Департамент розраховував на кошти у вигляді отримання орендної плати за користування майном, що надходять до місцевого бюджету міста Одеси. Окрім цього, майнові операції, які здійснюються органами місцевого самоврядування з об`єктами права комунальної власності, не повинні ослаблювати економічних основ місцевого самоврядування, скорочувати обсяги доходів місцевих бюджетів, зменшувати обсяг та погіршувати умови надання послуг населенню. Однак, через неповну та несистематичну несплату орендної плати відповідачем, Департамент був позбавлений можливості виконувати свої обов`язки щодо забезпечення надходження коштів до бюджету міста за рахунок ефективного обліку, використання, збереження майна територіальної громади.
На переконання позивача, суд першої інстанції помилково застосував рішення Одеської міської ради від 29.06.2022 №969-VIII та безпідставно звільнив відповідача від орендної плати та штрафних санкцій.
Апелянт у своїй скарзі наполягає на розірванні Договору у судовому порядку та поверненні об`єкту оренди орендодавцю. Позивач вважає, що вимога про виселення є цілком обґрунтованою та відповідає способу судового захисту, передбаченого ст.16 Цивільного кодексу України, що полягає у спонуканні відповідача до виконання зобов`язання з повернення орендованого майна.
Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 17.07.2023 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Департаменту комунальної власності Одеської міської ради на рішення Господарського суду Одеської області від 08.06.2023 по справі №916/3377/22; витребувано у Господарського суду Одеської області матеріали справи №916/3377/22.
24.07.2023 до Південно-західного апеляційного господарського суду надійшли матеріали справи №916/3377/22.
Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 25.07.2023 розгляд апеляційної скарги Департаменту комунальної власності Одеської міської ради на рішення Господарського суду Одеської області від 08.06.2023 по справі №916/3377/22  призначено на 02.10.2023 року об 11-30 год. у приміщенні Південно-західного апеляційного господарського суду.
25.09.2023 до Південно-західного апеляційного господарського суду від Громадської організації  "ЦЕНТР СПРИЯННЯ ІНВАЛІДАМ "НАДІЯ" надійшов відзив на апеляційну скаргу, у якому відповідач просить залишити оскаржуване рішення суду першої інстанції без змін, а апеляційну скаргу Департаменту комунальної власності Одеської міської ради на рішення Господарського суду Одеської області від 08.06.2023 по справі №916/3377/22 - без задоволення.
На думку відповідача, судом першої інстанції суворо дотримано норми матеріального та процесуального права, а апеляційна скарга не підлягає задоволенню.
Відповідач посилається на Рішення Одеської міської ради від 29.06.2022 №969-VIII «Про орендну плату за використання комунального майна територіальної громади м. Одеси у період дії воєнного стану», яким встановлено, що на період воєнного стану та до його припинення (скасування) за договорами оренди комунального майна територіальної громади м. Одеси, укладеними до 24 лютого 2022 року звільнено від орендної плати певні категорії орендарів.
При цьому, відповідач наголошує, що тривалий час приміщення за адресою: м. Одеса, вул. Канатна, 93 використовувались, як місце знаходження Координаційного Гуманітарного штабу при ОДА в 2022 році.
Відповідач також звертає увагу суду, що він письмово звертався по позивача з приводу звільнення від орендної плати, оскільки відповідач підпадає під абз. 1 та 2 п.1 Рішення Одеської міської ради від 29.06.2022 № 969-VIII «Про орендну плату за використання комунального майна територіальної громади м. Одеси у період дії воєнного стану», проте до теперішнього часу відповіді на ці листи позивач не надав.
У відзиві на апеляційну скаргу відповідач також зазначає, що повністю погоджуючись з рішенням суду першої інстанції, 14.09.2023 він здійснив на його виконання відповідні виплати. Тобто на теперішній час у відповідача відсутня заборгованість перед Департаментом зі сплати орендної плати з Договором оренди.
Відповідач просить у своєму відзиві суд апеляційної інстанції не приймати до уваги посилання апелянта на положення Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 №483, адже у даному випадку до спірних правовідносин підлягає застосуванню саме рішення Одеської міської ради від 29.06.2022 №969-VIII, яким врегульовано розмір орендної плати саме на період дії воєнного стану. Дане рішення є обов`язковим для орендодавця. Крім того, дане рішення було прийнято, зокрема, на виконання постанови Кабінету Міністрів України від 27.05.2022 №634 «Про особливості оренди державного та комунального майна у період дії воєнного стану».
В судовому засіданні представники сторін підтримали доводи та вимоги, викладені ними письмово. Представник позивача просив рішення суду першої інстанції скасувати та прийняти нове – про задоволення позовних вимог. Представник відповідача заперечував проти доводів апеляційної скарги, просив рішення суду першої інстанції залишити без змін, а скаргу без задоволення.
Відповідно до ст.269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.
Розглянувши матеріали справи та апеляційну скаргу та відзив на неї, заслухавши пояснення сторін, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, судова колегія апеляційної інстанції встановила наступне.
Як вбачається з матеріалів справи, 31.08.2015 між ГО “ЦЕНТР СПРИЯННЯ ІНВАЛІДАМ “НАДІЯ” та Департаментом комунальної власності Одеської міської ради укладено Договір оренди № 11/53, згідно умов якого відповідачу надано в строкове платне користування об`єкт комунальної власності - нежилі приміщення першого, другого, третього, четвертого поверхів та підвалу, загальною площею 1 790.9 кв.м. що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Канатна, 93, терміном до 31.08.2018.
29.06.2016 між ГО “ЦЕНТР СПРИЯННЯ ІНВАЛІДАМ “НАДІЯ” та Департаментом комунальної власності Одеської міської ради укладено договір оренди № 11/53 у новій редакції, що нотаріально посвідчений та зареєстрований в реєстрі під № 1414, згідно п. 1 якого орендодавець передав, а Орендар прийняв у строкове платне користування нерухоме майно, а саме: приміщення 1-го, 2-го, 3-го, 4-го поверхів та підвалу № 501, загальною площею 1790,9 кв.м., далі за текстом «Нежитлові приміщення» та/або «об`єкт оренди», які розташовані за адресою: м. Одеса, вулиця Канатна, будинок 93.
Нежитлові приміщення 1-го, 2-го, 3-го, 4-го поверхів та підвалу № 501, належать Одеській міській раді, на праві комунальної власності, на підставі Свідоцтва про право власності, виданого Виконавчим комітетом Одеської міської ради 15 жовтня 2003 року, на підставі рішення Виконавчого комітету Одеської міської ради від 10 вересня 2003 року № 514, право власності на які зареєстровано Одеським міським бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості 15 жовтня 2003 року, в книзі: 28неж, на стор. 8, під № 3195.
29 червня 2016 року право власності на вищевказаний Об`єкт оренди зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. за реєстраційним номером об`єкта нерухомого майна 958139551101. номер запису про право власності 15151569.
26.11.2019 між ГО “ЦЕНТР СПРИЯННЯ ІНВАЛІДАМ “НАДІЯ” та Департаментом комунальної власності Одеської міської ради було укладено Договір про внесення змін до Договору оренди № 11/53 від 29.06.2016, згідно п. 1.1. якого абзац 5 пункту 1.1. розділу 1 Договору викладено у новій редакції, а саме: ринкова вартість Об`єкта оренди, згідно з висновком про ринкову вартість нежитлових приміщені. І го, 2-го, 3-го, 4-го поверхів та підвалу №501, загальною площею 1790,9 кв.м, що заходяться за адресою: м. Одеса, вул. Канатна, будинок 93, який був виконаний суб`єктом оціночної діяльності ТОВ «СОЛАР НОВА», станом на 08.10.2019 року, становить 13 707 000 гривень 00 копійок (без урахування податку на додану вартість).
Відповідно до п. 1.3. Договору, з урахуванням Договору про внесення змін до нової редакції договору оренди нежитлового приміщення №11/53, термін дії договору до 01.01.2049 року.
Положеннями п. 2.1. Договору, з урахуванням Договору про внесення змін до нової редакції договору оренди нежитлового приміщення №11/53, передбачено, що Орендна плата визначається на підставі ст. 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", рішення Одеської міської ради від 30 січня 2019 року № 4214-VII «Про затвердження Методики розрахунку орендної плати за майно комунальної власності територіальної громади м. Одеси».
Згідно з п. 2.2.  Договору, з урахуванням Договору про внесення змін до нової редакції договору оренди нежитлового приміщення №11/53, за орендовані Нежилі приміщення Орендар зобов`язується сплачувати орендну плату, що становить за перший місяць після підписання нової редакції договору оренди, 77 196 гривень 52 копійки (без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції) та є базовою ставкою орендної плати за місяць (розрахунок орендної плати додається).
Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру орендної плати за минулий місяць на щомісячний індекс інфляції, що друкується Мінстатом України.
Податок на додану вартість розраховується відповідно до вимог чинного законодавства.
У п. 2.3. Договору у новій редакції сторони погодили, що до орендної плати не входить плата за комунальні послуги, вартість експлуатаційних витрат та плата за користування земельною ділянкою та інші послуги, які надаються спеціалізованими організаціями.
Згідно з п. 2.4. Договору у новій редакції Орендар вносить орендну плату щомісячно до 15 числа поточного місяця, незалежно від результатів його господарської діяльності.
Відповідно до п. 2.5. Договору у новій редакції розмір орендної плати може бути змінений у випадках зміни методики її розрахунку, цін і тарифів, та в інших випадках, передбачених законодавчими актами України та рішеннями міської ради, що набрали чинності, в порядку передбаченому чинним законодавством.
Пунктом 3.3. Договору у новій редакції передбачено, що Орендодавець має право виступати з ініціативою щодо розірвання договору у разі невиконання або неналежного виконання Орендарем обов`язків, передбачених цим Договором, у тому числі несплати орендної плати своєчасно та у повному обсязі.
Відповідно до п. 4.1. Договору, з урахуванням Договору про внесення змін до Договору оренди нежитлового приміщення №11/53, вказані у п. 1.1. приміщення Орендодавцем передані Орендарю виключно для розміщення громадської організації інвалідів.
У п.4.8. Договору у новій редакції, серед інших прав та обов`язків орендаря, передбачено право відповідача, передавати частину орендованих нежилих приміщень в суборенду іншим особам чи організаціям лише за письмовим погодженням Орендодавця. У 5-дениий термін з дати отримання дозволу на суборенду надати до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради копію договору суборенди. В іншому разі дозвіл втрачає силу.
Відповідно до п. 4.9. Договору у новій редакції Орендар не має права, без згоди Орендодавця, передавати нежилі приміщення у користування третім особам за цивільно-правовими правочинами, укладати відносно Об`єкту оренди будь-які цивільно-правові правочини, в тому числі попередні договори та передавання будь-яким шляхом право оренди іншим особам.
Умовами п. 5.2. Договору у новій редакції передбачено, що за несвоєчасне внесення орендної плати орендар сплачує пеню у розмірі подвійної облікової ставки Національного банку України, що діяла у період, за який сплачується пеня, від суми простроченого платежу за кожен день прострочення. Нарахування пені за прострочення виконання обов`язку припиняється через один рік з дня, коли обов`язок повинен був бути виконаний.
Відповідно до п. 6.1. Договору сторони звільняються від відповідальності за часткове або повне невиконання зобов`язань за цим договором, якщо це невиконання було наслідком форс-мажорних обставин, за умови повідомлення стороною, для якої створилася неможливість виконання зобов`язань за договором, протилежну сторону у триденний термін.
Згідно з п. 3.4. Договору передача Об`єкта оренди буде здійснена, згідно з вимогами чинного законодавства України та шляхом підписання акта приймання-передачі.
Відповідно до п. 8.1. Договору до акта додається розрахунок орендної плати.
Позивач звертався до відповідача з претензією від 07.10.2022 № 01-13/1363, в якій вимагав від останнього погасити заборгованість з орендної плати за договором в розмірі 1 136 148,18 грн та пені в розмірі 144 865,30 грн.
В подальшому несплата заборгованості стала підставою для звернення Департаменту до Господарського суду Одеської області з відповідними позовними вимогами.
Оцінюючи правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального права, перевіривши дотримання судом норм процесуального права, в контексті встановлених обставин, судова колегія дійшла наступних висновків.
За змістом ст. 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є: 1) договори та інші правочини; 2) створення літературних, художніх творів, винаходів та інших результатів інтелектуальної, творчої діяльності; 3) завдання майнової (матеріальної) та моральної шкоди іншій особі; 4) інші юридичні факти. Цивільні права та обов`язки можуть виникати безпосередньо з актів цивільного законодавства. У випадках, встановлених актами цивільного законодавства, цивільні права та обов`язки можуть виникати з рішення суду.
Статтею 15 Цивільного кодексу України визначено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Частиною 1 ст. 16 Цивільного кодексу України передбачено, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
За змістом ч.2 ст.16 Цивільного кодексу України способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: 1) визнання права; 2) визнання правочину недійсним; 3) припинення дії, яка порушує право; 4) відновлення становища, яке існувало до порушення; 5) примусове виконання обов`язку в натурі; 6) зміна правовідношення; 7) припинення правовідношення; 8) відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; 9) відшкодування моральної (немайнової) шкоди; 10) визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках.
Згідно з ч. 1 ст. 509 Цивільного кодексу України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію: передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо, або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Частиною 2 зазначеної статті встановлено, що зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.
Відповідно до ст. 174 Господарського кодексу України однією з підстав виникнення господарського зобов`язання є укладання господарського договору та іншої угоди, що передбачені законом, а також угод, не передбачених законом, але таких, які йому не суперечать.
У відповідності до ст. 175 Господарського кодексу України майново-господарськими визнаються цивільно-правові зобов`язання, що виникають між учасниками господарських відносин при здійсненні господарської діяльності, в силу яких зобов`язана сторона повинна вчинити певну господарську дію на користь другої сторони або утриматися від певної дії, а управнена сторона має право вимагати від зобов`язаної сторони виконання її обов`язку. Майнові зобов`язання, які виникають між учасниками господарських відносин, регулюються Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.
Згідно зі ст. 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Статтею 627 Цивільного кодексу України  передбачено, що відповідно до  статті 6 цього Кодексу договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (частина 1  статті 628 ЦК України).
Згідно з ч.1, 6 ст. 283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. До відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.
За змістом ч.ч.1, 3 ст.762 Цивільного кодексу України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном.
Відповідно до ст. 17 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” орендна плата встановлюється у грошовій формі і вноситься у строки, визначені договором. Орендна плата визначається за результатами аукціону. У разі передачі майна в оренду без проведення аукціону орендна плата визначається відповідно до Методики розрахунку орендної плати, яка затверджується Кабінетом Міністрів України щодо державного майна та представницькими органами місцевого самоврядування - щодо комунального майна. У разі якщо представницький орган місцевого самоврядування не затвердив Методику розрахунку орендної плати, застосовується Методика, затверджена Кабінетом Міністрів України. Орендна плата підлягає коригуванню на індекс інфляції згідно з Методикою розрахунку орендної плати. Якщо орендар отримав майно в оренду без проведення аукціону, відповідне коригування орендної плати на індекс інфляції здійснюється щомісячно. Орендар за користування об`єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків провадження господарської діяльності. Порядок розподілу орендної плати для об`єктів, що перебувають у державній власності, між державним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначається Порядком передачі майна в оренду. Порядок розподілу орендної плати для об`єктів, що належать Автономній Республіці Крим, між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначається органами, уповноваженими Верховною Радою Автономної Республіки Крим. Порядок розподілу орендної плати для об`єктів, що перебувають у комунальній власності, між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначається представницьким органом місцевого самоврядування. Стягнення заборгованості з оплати орендної плати може здійснюватися в безспірному порядку на підставі виконавчого напису нотаріуса.
Відповідно до вимог ч. 1 ст. 526 Цивільного кодексу України   зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Згідно з ч. 1 ст. 525 Цивільного кодексу України   одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Аналогічні вимоги щодо виконання зобов`язань містяться і у ч. 1, 7 ст.193 ГК України.
Статтею 144 Конституції України передбачено, що органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов`язковими до виконання на відповідній території.
Відповідно до п. 1.1 Положення про Департамент комунальної власності Одеської міської ради, затвердженого рішенням Одеської міської ради № 137-VIII від 17.03.2021, Департамент комунальної власності Одеської міської ради є виконавчим органом Одеської міської ради.
Пунктом 1.2. Положення встановлено, що Департамент у своїй діяльності керується Конституцією та законами України, актами Президента України та Кабінету Міністрів України, іншими нормативно-правовими актами, рішеннями Одеської міської ради, її виконавчого комітету, розпорядженнями міського голови та цим Положенням.
Пунктом 2.2. Положення передбачено, що Департамент є уповноваженим органом, який виступає орендодавцем щодо єдиних майнових комплексів, нерухомого майна і споруд, майна, що не увійшло до статутного капіталу, перебуває у комунальній власності територіальної громади м. Одеси, за виключенням майна, орендодавцем якого уповноважено виступати інший виконавчий орган Одеської міської ради.
Відповідно до Законів України “Про місцеве самоврядування в Україні”, “Про правовий режим воєнного стану”, з урахуванням Указу Президента України від 24 лютого 2022 року № 64 “Про введення воєнного стану в Україні”, постанови Кабінету Міністрів України від 27 травня 2022 року № 634 “Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану”, з метою підтримки орендарів комунального майна територіальної громади м. Одеси шляхом зниження фінансового навантаження, враховуючи необхідність врегулювання питання внесення орендної плати у період воєнного стану, Одеська міська рада прийняла рішення від 29.06.2022 № 969-VIII “Про орендну плату за використання комунального майна територіальної громади м. Одеси у період дії воєнного стану”.
Даним рішенням, зокрема у п. 1 встановлено, що на період воєнного стану та до його припинення (скасування) за договорами оренди комунального майна територіальної громади м. Одеси, укладеними до 24 лютого 2022 року, звільнено від орендної плати орендарів, які:
- за погодженням з орендодавцем використовують орендоване майно для розміщення гуманітарних штабів, складів, центрів волонтерської допомоги;
- є громадськими об`єднаннями та благодійними організаціями;
- орендують нерухоме комунальне майно закладів освіти комунальної власності територіальної громади м. Одеси, але не користуються ним у зв`язку із обмеженням доступу;
- є суб`єктами господарювання, що надають освітні послуги та не здійснюють діяльність у зв`язку з введенням воєнного стану;
- використовують нерухоме комунальне майно, що перебуває в управлінні Виконавчого комітету Одеської міської ради, та не здійснюють діяльність в орендованому об`єкті у зв`язку з введенням воєнного стану;
- орендують комунальне майно Комунального підприємства “Міжнародний аеропорт Одеса”, але не використовують його у зв`язку з введенням воєнного стану.
Згідно з п. 2 рішення на період воєнного стану та протягом 30 календарних днів після припинення чи скасування його дії в установленому порядку за договорами оренди комунального майна територіальної громади м. Одеси, укладеними до 24 лютого 2022 року, орендарям (за виключенням орендарів, вказаних у пункті 1 цього рішення, та орендарів єдиних майнових комплексів) орендна плата нараховується у розмірі 50 відсотків розміру орендної плати, встановленої договорами оренди (з урахуванням її індексації).
Згідно з рішенням Одеської міської ради від 28.09.2022 № 987-VIII “Про внесення змін до рішення Одеської міської ради від 29 червня 2022 року № 969-VIII “Про орендну плату за використання комунального майна територіальної громади м. Одеси у період дії воєнного стану” доповнено пунктом 3 наступного змісту:
“ 3. Орендодавцям комунального майна територіальної громади м. Одеси забезпечити нарахування орендної плати орендарям згідно з цим рішенням, починаючи з 24 лютого 2022 року, за виключенням орендарів, зазначених в другому абзаці пункту 1 цього рішення, яким нарахування орендної плати відповідно до цього рішення забезпечити з дня погодження орендодавцем використання майна для розміщення гуманітарних штабів, складів, центрів волонтерської допомоги.”.
Як вбачається судом із наявних матеріалів справи, Громадська організація “ЦЕНТР СПРИЯННЯ ІНВАЛІДАМ “НАДІЯ” зверталась до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради із заявою за вих. № 17.10/22 від 17.10.2022, у якій просила включити в перелік об`єктів звільнених від орендної плати на час воєнного стану, об`єкт за адресою: м. Одеса, вул. Канатна, 93.
Листом за вих. № 01-19/672 від 17.04.2023 Департамент комунальної власності Одеської міської ради повідомив Громадську організацію “ЦЕНТР СПРИЯННЯ ІНВАЛІДАМ “НАДІЯ”, що звільнення від сплати орендної плати згідно з Договором оренди від 31.08.22015 №11/53 на підставі Рішенням Одеської міської ради від 29.06.2022 № 969-VIII «Про орендну плату за використання комунального майна територіальної громади м. Одеси у період дії воєнного стану» на теперішній час не є можливим, оскільки під час неодноразового обстеження співробітниками Департаменту нежитлових орендованих приміщень на предмет наявності в приміщеннях співробітників Громадської організації “ЦЕНТР СПРИЯННЯ ІНВАЛІДАМ “НАДІЯ” доступ в середину приміщень не було забезпечено Орендарем. Однак, як вбачається з сайту, в орендованому приміщенні знаходяться та функціонують організації, які не є орендарями вищезазначеного приміщення, а саме: «Пространство бизнеса», «Легче воздуха», Point.School, Maltsev Production, Innovation Kitchen, Alterra School, Easy Look, Сандробуд, Qweedo-Robotics, psykholoh Harry Kraevets, Mahazyn Kantstovarov Chp, без письмового дозволу Департаменту, що є порушенням п. 4.8., 4.9. розділу 4 «Права та обов`язки орендаря» договору оренди від 31.08.2015 №11/53.
З огляду на вищевикладене, варто зазначити, що згідно з п. 5.5. укладеного між сторонами договору у новій редакції, за невиконання або неналежне виконання Орендарем обов`язків, передбачених п. 4.1., п. 4.2. абз. «а», «г», «е», «я», «м», «н» п. 4.3.,  п. 4.8., п. 4.9., п. 4.13. цього Договору, орендодавець має право достроково вимагати розірвання договору оренди у порядку, передбаченому чинним законодавством, однак в матеріалах справи відсутні будь які докази на підтвердження обставин порушення відвідачем зазначених умов договору, а також обставин звернення позивачем до суду із вимогою дострокового розірвання договору оренди в порядку передбаченому п. 5.5. укладеного між сторонами договору.
Водночас, враховуючи наведені обставини, суд першої інстанції дійшов обгрунтованого висновку, що у даному випадку до спірних правовідносин підлягає застосуванню саме рішення Одеської міської ради від 29 червня 2022 року № 969-VIII, яким врегульовано звільнення від сплати орендної плати орендарів, які є громадськими об`єднаннями на період дії воєнного стану.
При цьому суд наголошує, що дане рішення є обов`язковим для орендодавця, тобто у даному випадку не потрібно окремо приймати рішення щодо розміру орендної плати для відповідача, оскільки Одеська міська рада своїм рішенням поставила всіх орендарів комунального майна на території м. Одеса у рівні умови на період дії воєнного стану.
Положеннями ч.1 ст.1 Закону України “Про громадські об`єднання” передбачено, що громадське об`єднання - це добровільне об`єднання фізичних осіб та/або юридичних осіб приватного права для здійснення та захисту прав і свобод, задоволення суспільних, зокрема економічних, соціальних, культурних, екологічних, та інших інтересів.
Згідно ч.2 ст.1 Закону України “Про громадські об`єднання” громадське об`єднання за організаційно-правовою формою утворюється як громадська організація або громадська спілка.
Судова колегія звертає увагу, що у зв`язку з військовою агресією російської федерації проти України, на підставі пропозиції Ради національної безпеки і оборони України, відповідно до пункту 20 частини першої статті 106 Конституції України, Закону України "Про правовий режим воєнного стану" Указом Президента України  №64/2022 від 24.02.2022 в Україні введено воєнний стан із 05 години 30 хвилин 24 лютого 2022 року, який триває й на теперішній час.
Таким чином, починаючи з 24 лютого 2022 року Громадська організація “ЦЕНТР СПРИЯННЯ ІНВАЛІДАМ “НАДІЯ” була звільнена від сплати орендних платежів на підставі рішення Одеської міської ради від 29 червня 2022 року № 969-VIII “Про орендну плату за використання комунального майна територіальної громади м. Одеси у період дії воєнного стану”.
Як вбачається судом із наданого позивачем розрахунку заборгованості (а.с. 18), станом на 01.12.2021 у ГО “ЦЕНТР СПРИЯННЯ ІНВАЛІДАМ “НАДІЯ” наявна переплата за орендними платежами у розмірі 30195,34 грн.
При цьому нарахована позивачем орендна плата, яка підлягала сплаті відповідачем за грудень 2021 року складає 106 256,70 грн (в т.ч. ПДВ), однак з урахуванням наявної переплати, несплачена відповідачем сума орендного платежу складає 76061,36 грн.
Водночас за січень 2021 року позивачем нараховано орендну плату у розмірі 106894,24 грн.
У лютому 2022 року позивачем нараховано орендну плату у розмірі 108283,86 грн, проте оскільки з 24 лютого відповідач звільнений від сплати орендних платежів, за 23 дня лютого 2023 року відповідач повинен був сплатити 88 947,46 грн (108 283,86 грн / 28 днів * 23 дня).
За таких обставин, Громадська організація “ЦЕНТР СПРИЯННЯ ІНВАЛІДАМ “НАДІЯ” за спірний період повинна була у якості плати за користування орендованим приміщенням сплатити, окрім раніше сплачених грошових коштів у сумі 30195,34 грн., 271 903,06 грн., однак доказів сплати зазначеної суми матеріали справи не містять.
Заборгованість за користування орендованим приміщенням у розмірі 271 903,06 грн відповідачем визнається. Вказане не заперечувалось представником і в суді апеляційної інстанції.
Враховуючи викладене та встановлені судом обставини, а також з огляду на те, що відповідачем не надано доказів здійснення повної та своєчасної оплати за користування орендованим приміщенням з грудня 2021 року по лютий 2022 року, судова колегія погоджується з висновком місцевого господарського суду про правомірність та обґрунтованість позовних вимог позивача щодо стягнення з Громадської організації “ЦЕНТР СПРИЯННЯ ІНВАЛІДАМ “НАДІЯ” заборгованості за користування орендованим приміщенням у розмірі 271 903,06 грн.
Доводи апелянта стосовно необхідності нарахування орендної плати в період дії режиму воєнного стану судовою колегією не приймаються до уваги з огляду на встановлені обставини справи та наявність відповідного рішення Одеської міської ради про звільнення ГО від сплати таких платежів.
Щодо стягнення із Громадської організації “ЦЕНТР СПРИЯННЯ ІНВАЛІДАМ “НАДІЯ” пені у розмірі 204804,51 грн, судова колегія зазначає таке:
Статтею 549 Цивільного кодексу України передбачено, що неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання. Штрафом є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми невиконаного або неналежно виконаного зобов`язання. Пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов`язання за кожен день прострочення виконання.
Як передбачено ч. 1 ст. 550 Цивільного кодексу України, право на неустойку виникає незалежно від наявності у кредитора збитків, завданих невиконанням або неналежним виконанням зобов`язання.
Відповідно до ч.1 ст. 230 Господарського кодексу України, штрафними санкціями у цьому Кодексі визнаються господарські санкції у вигляді грошової суми (неустойка, штраф, пеня), яку учасник господарських відносин зобов`язаний сплатити у разі порушення ним правил здійснення господарської діяльності, невиконання або неналежного виконання господарського зобов`язання.
Згідно з ч.1 ст. 617 Цивільного кодексу України, особа, яка порушила зобов`язання, звільняється від відповідальності за порушення зобов`язання, якщо вона доведе, що це порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили.
Також згідно з положеннями ст. 218 Господарського кодексу України, у разі якщо інше не передбачено законом або договором, суб`єкт господарювання за порушення господарського зобов`язання несе господарсько-правову відповідальність, якщо не доведе, що належне виконання зобов`язання виявилося неможливим внаслідок дії непереборної сили, тобто надзвичайних і невідворотних обставин за даних умов здійснення господарської діяльності.
Пунктом 5.2. Договору у новій редакції передбачено, що за несвоєчасне внесення орендної плати орендар сплачує пеню у розмірі подвійної облікової ставки Національного банку України, що діяла у період, за який сплачується пеня, від суми простроченого платежу за кожен день прострочення. Нарахування пені за прострочення виконання обов`язку припиняється через один рік з дня, коли обов`язок повинен був бути виконаний.
Департаментом комунальної власності Одеської міської ради, відповідно до умов договору, нараховано відповідачу пеню за несвоєчасну сплату орендної плати у грудні 2021 року у розмірі 8260,26 грн, у січні 2022 року у розмірі 14378,34 грн, у лютому 2022 року у розмірі 17350,33 грн, у березні 2022 року у розмірі 20606,07 грн, у квітні 2022 року у розмірі 24298,30 грн, у травні 2022 року у розмірі 25693,99 грн, у червні 2022 року у розмірі 28017,71 грн, у липні 2022 року у розмірі 23728,00 грн, у серпні 2022 року у розмірі 18526,58 грн, у вересні 2022 року у розмірі 13303,82 грн, у жовтні 2022 року у розмірі 8205,30 грн.
Водночас з огляду на звільнення з 24 лютого 2022 року ГО “ЦЕНТР СПРИЯННЯ ІНВАЛІДАМ “НАДІЯ” від сплати орендних платежів на підставі рішення Одеської міської ради від 29 червня 2022 року № 969-VIII “Про орендну плату за використання комунального майна територіальної громади м. Одеси у період дії воєнного стану”, суд вважає неправомірним нарахування позивачем пені за несвоєчасну сплату орендної плати з 24 лютого 2022 року.
При цьому, перевіривши наданий позивачем разом із позовною заявою розрахунок пені за грудень 2021 року, січень 2022 року та лютий 2022 року, судом встановлено його помилковість та судом здійснено власний розрахунок пені за визначений позивачем період, а саме: за несвоєчасну сплату орендної плати за грудень 2021 – з 16.12.2021 по 15.06.2022, за несвоєчасну сплату орендної плати за січень 2022 – з 16.01.2022 по 15.07.2022, за несвоєчасну сплату орендної плати за лютий 2022 - з 16.02.2022 по 15.08.2022, відповідно до якого сума пені складає 36829,75 грн.
Судова колегія Південно-західного апеляційного господарського суду погоджується з правильністю здійсненого судом першої інстанції розрахунку, у  зв`язку з чим вважає обгрунтованим висновок суду щодо часткового задоволення вимог позивача про стягнення пені.
Щодо розірвання договору оренди нежитлового приміщення №11/53 у новій редакції від 29.06.2016, що зареєстрований в реєстрі №1414 та виселення ГО «ЦСІ «НАДІЯ», суд зазначає таке:
Відповідно до п 3.3. укладеного між сторонами Договору орендодавець має право виступати з ініціативою розірвання Договору у разі невиконання або неналежного виконання орендарем обов`язків, передбачених цим Договором, у тому числі несплати орендної плати своєчасно та у повному обсязі.
У разі невнесення орендарем орендної плати протягом 3-х місяців з дати закінчення терміну платежу, орендодавець має право відмовитися від Договору і вимагати повернення об`єкту оренди…У разі відмови орендодавця від Договору оренди, Договір є розірваним з моменту одержання орендарем повідомлення орендодавця про відмову від Договору (п. 5.3. Договору).
В обґрунтування позовної вимоги про розірвання Договору позивач підкреслив, що відповідачем систематично, істотно порушуються вимоги Договору, зокрема у зв`язку з невнесенням орендної плати протягом 3-х місяців.
Статтею 782 Цивільного кодексу України передбачено, що наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за найм речі протягом трьох місяців підряд. У разі відмови наймодавця від договору найму договір є розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору.
Умовами Договору (п. 5.3.) також передбачено право позивача відмовитися від Договору у разі невнесення орендарем орендної плати на протязі 3-х місяців. Водночас для реалізації такої відмови позивач мав надіслати відповідачу повідомлення про відмову від Договору.
Між тим, доказів складення та направлення позивачем, а також одержання відповідачем повідомлення орендодавця про відмову від Договору, як передбачено положеннями ст. 782 Цивільного кодексу України та п. 5.3. Договору, матеріали справи не містять.
Згідно з ч. 1 ст. 783 Цивільного кодексу України наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо: 1) наймач володіє та/або користується річчю всупереч договору або призначенню речі; 2) наймач без дозволу наймодавця передав річ у володіння та/або користування іншій особі; 3) наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; 4) наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов`язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.
Інших підстав для розірвання договору оренди загальне законодавство не містить, так само як і матеріали справи не містять належних і допустимих доказів, у розумінні статей 76-77 Господарського процесуального кодексу України, в підтвердження наявності випадків, обумовлених статтею 783 Цивільного кодексу України як підстави для розірвання договору оренди.
Так, заявляючи вимогу про розірвання Договору, позивач послався на п. 3.3. Договору, за умовами якого  Орендодавець має право виступати з ініціативою щодо розірвання договору у разі невиконання або неналежного виконання Орендарем обов`язків, передбачених цим Договором, у тому числі несплати орендної плати своєчасно та у повному обсязі.
Водночас відповідно до ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України, на яку також посилається позивач при обґрунтуванні позовних вимог, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Як вказав позивач, при укладенні Договору він розраховував на внесення орендної плати вчасно та у повному обсязі. Проте, орендар систематично порушує умови договору, розмір заборгованості складає істотну суму, що значною мірою позбавляє Департамент можливості забезпечити ефективне надходження коштів до бюджету міста. Такі порушення Договору, на переконання позивача, є істотними.
Умови припинення договору оренди врегулювано статтею 24 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", який є спеціальним нормативно-правовим актом у відносинах оренди комунального майна, про що було зазначено раніше.
Так, відповідно до частини 1 ст. 24 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", договір оренди припиняється у разі:
- закінчення строку, на який його укладено;
- укладення з орендарем договору концесії такого майна;
- приватизації об`єкта оренди орендарем (за участю орендаря);
- припинення юридичної особи - орендаря або юридичної особи - орендодавця (за відсутності правонаступника);
- смерті фізичної особи - орендаря;
- визнання орендаря банкрутом;
- знищення об`єкта оренди або значне пошкодження об`єкта оренди.
За частиною 2 ст. 24 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" договір оренди може бути достроково припинений за згодою сторін. Договір оренди може бути достроково припинений за рішенням суду та з інших підстав, передбачених цим Законом або договором.
Згідно з частиною 4 ст. 24 Закон України "Про оренду державного та комунального майна" договір оренди вважається припиненим в односторонньому порядку за умови встановлення факту надання орендарем недостовірної інформації про право бути орендарем відповідно до положень частин третьої і четвертої статті 4 цього Закону.
Слід зазначити, що спеціальний Закон не містить підстав саме для розірвання договору оренди, адже ним передбачено підстави для припинення договору, до яких, зокрема не віднесено несплату орендної плати протягом певного періоду.
Крім того, відповідно до імперативних положень частини 2 статті 24 Закону, договір оренди може бути достроково припинений за згодою сторін. Договір оренди може бути достроково припинений за рішенням суду та з інших підстав, передбачених цим Законом або договором.
Оскільки у спірних правовідносинах у співвідношенні із загальним законом (частина 2 стаття 651 Цивільного кодексу України та частина 3 статті 291 Господарського кодексу України) спеціальним законом є Закон України № 157-ІХ, частина 2 статті 24 якого підлягає пріоритетному застосуванню до спірних правовідносин дострокового припинення (розірвання) договору оренди державного та комунального майна, питання розірвання договірних орендних відносин має вирішуватися із застосуванням цього Закону, який є спеціальним нормативним актом у сфері регулювання правовідносин оренди державного та комунального майна, та, як наслідок, Департамент має право вимагати розірвання Договору лише з підстав, передбачених цим Законом або самим Договором.
За наведених вище обставин пріоритету застосування імперативної норми частини 2 статті 24 Закону України № 157-ІХ (спеціальний закон) над нормами загального закону (частина 3 статті 291 ГК України, частина 2 статті 651 ЦК України) та над нормами Закону України № 2269-ХІІ, який з 01.02.2020 втратив чинність, суд відмовляє у задоволенні позовної вимоги про розірвання Договору, так як позивач не довів належними та допустимими доказами наявності підстав, з якими Закон пов`язує можливість розірвання договорів оренди державного або комунального майна.
З огляду на несплату Громадською організацією “ЦЕНТР СПРИЯННЯ ІНВАЛІДАМ “НАДІЯ”  орендної плати своєчасно та у повному обсязі Департамент комунальної власності Одеської міської ради, в порядку передбаченому п. 3.3. договору, виступив з ініціативою щодо розірвання укладеного між сторонами договору у судовому порядку, однак в даному випадку відсутні підстави його розірвання, які б передбачалися й самим Договором.
Колегія суддів не приймає до уваги посилання апелянта на положення Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 № 483, адже у даному випадку до спірних правовідносин підлягає застосування саме рішення Одеської міської ради від 29 червня 2022 року № 969-VIII, яким врегульовано розмір орендної плати саме на період дії воєнного стану. Дане рішення є обов`язковим для Орендодавця.
Крім того, дане рішення було прийнято, зокрема, на виконання постанови Кабінету Міністрів України від 27 травня 2022 року № 634  «Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану».
Пунктом 1 Постанови Кабінету Міністрів України від 27 травня 2022 року № 634  «Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану»  встановлено пільги щодо орендної плати за оренду державного та комунального майна на період дії воєнного стану.
Пунктом 12 даної Постанови №634 встановлено, що органи місцевого самоврядування можуть додатково приймати рішення з питань, визначених пунктом 1 цієї постанови, відповідно до Закону України  «Про місцеве самоврядування в Україні».
Таким чином,  Одеська міська рада  уповноважена вирішувати питання пільг щодо оренди комунального майна на період дії воєнного стану.
В той же час положення Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 № 483, застосовувалися б у разі відсутності вищезгаданого рішення Одеської міської ради. Натомість, у даному випадку Одеська міська рада  своїм рішенням поставила всіх орендарів комунального майна на території м.  Одеса у рівні умови на період дії воєнного стану. З огляду на зазначене, доводи апелянта в цій частині є безпідставними.
За встановлених судом обставин щодо відсутності систематичної несплати відповідачем орендних платежів, суд першої інстанції цілком обґрунтовано відмовив у задоволенні позовних вимог про розірвання Договору оренди №11/53.
Як наслідок, вимога про виселення ГО «ЦСІ «НАДІЯ»» з нежитлових приміщень, першого, другого, третього, четвертого поверхів та підвалу №501, загальною площею 1790,9 кв.м., що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Канатна, 93, яка є похідною вимогою, задоволенню також не підлягає через відмову у задоволенні позову в частині розірвання Договору.
Крім того, колегія суддів не приймає до уваги посилання позивача на те, що відповідач здає орендоване приміщення в суборенду, метою якої є здійснення підприємницької діяльності та набуває кошти у період воєнного стану, що є також підставою для відмови у звільненні відповідача від орендної плати, з огляду на наступне.
Можливість передачі орендного майна в суборенду прямо передбачена спірним договором оренди, така передача в суборенду можлива виключно за згодою позивача.
В той же час, позивач не посилався на неналежне виконання умов договору щодо можливості передачі об`єкту оренди в суборенду, як на підставу розірвання спірного договору.
Згідно зі статтею 17 Закону України  «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини»  суди застосовують при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.
Європейський суд з прав людини в рішенні у справі "Серявін та інші проти України" вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.
Названий Суд зазначив, що, хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довід (рішення Європейського суду з прав людини у справі "Трофимчук проти України").
Інші доводи скаржника, що викладені в апеляційній скарзі, колегія суддів не бере до уваги, оскільки вони висновків суду не спростовують та з урахуванням всіх обставин даної справи, встановлених судом, не впливають на правильність вирішення спору по суті та остаточний висновок.
В той же час, висновки Господарського суду Одеської області викладені у рішенні від 08.06.2023 у справі №916/3377/22 є правомірними та такими, що зміни або скасування не потребують.
Відповідно до  ст. 236 Господарського процесуального кодексу України  судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
Частиною 1-3 статті 86 Господарського процесуального кодексу України, передбачено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Статтею 276 Господарського процесуального кодексу України  передбачено, що суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
З огляду на наведене, доводи апеляційної скарги не спростовують встановлені місцевим господарським судом обставин по справі та його правильні висновки, а тому апеляційна скарга Департаменту комунальної власності Одеської міської ради підлягає залишенню без задоволення, а рішення Господарського суду Одеської області від 08.06.2023 по справі №916/3377/22  - без змін.
Судовий збір за подання апеляційної скарги, у відповідності до  ст. 129 Господарського процесуального кодексу України, покладається на скаржника.
Керуючись ст.ст. 129, 240, 269, 270, 275, 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, апеляційний господарський суд -

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу Департаменту комунальної власності Одеської міської ради на рішення Господарського суду Одеської області від 08.06.2023 по справі №916/3377/22 залишити без задоволення. 
Рішення     Господарського суду Одеської області від 08.06.2023 по справі №916/3377/22  – залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в до Верховного Суду в порядку та строки, передбачені ст. ст. 287, 288 ГПК України.
Повний текст постанови складено та підписано 10.10.2023 року.

Головуючий суддя:                                        Н.М. Принцевська

Судді:                                                                      Г.І. Діброва

                                                                            А.І. Ярош