КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
 
П О С Т А Н О В А 
І М Е Н Е М     У К Р А Ї Н И
04 жовтня 2023 року
 
справа № 369/10562/20
                                         
провадження № 22-ц/824/2925/2023
 
Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
            судді-доповідача: Музичко С.Г.,
            суддів: Верланова С.М., Кулікової С.В.,
при секретарі: Дьоміній К.М.
  
учасники справи:
позивач -  ОСОБА_1 
відповідач: ОСОБА_2 ,ОСОБА_3 
 
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві цивільну справу за апеляційною скаргою представника ОСОБА_4 - ОСОБА_5 на рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 24 червня 2022 року, ухваленого в складі судді Волчко А.Я., у справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про скасування запису про державну реєстрацію права власності та витребування з чужого незаконного володіння, -
 
В С Т А Н О В И В :
 
У серпні 2020 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про скасування запису про реєстрацію права власності та витребування з чужого незаконного володіння.
Заявлені позовні вимоги обґрунтовував тим, що 23.08.2013 року між ОСОБА_1 та забудовником ОСОБА_2 було укладено попередній договір, відповідно до якого - сторони зобов`язуються в майбутньому, на умовах і в порядку визначених цим договором укласти і належним чином нотаріально посвідчити договір купівлі-продажу (надалі - Основний договір) житлового приміщення квартири АДРЕСА_1 , загальною вартістю 409 537,50 грн, який посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Тарасюком М.В. зареєстровано в реєстрі за № 1577.
Після чого ОСОБА_1 на підтвердження своїх намірів щодо укладання основного договору в майбутньому передав в якості гарантійних забезпечувальних коштів суму в розмірі 15 000,00 доларів США, так як іншу частину коштів зобов`язався сплатити в подальшому. Крім цього, відповідно до умов вказаного попереднього договору, а саме пункту 6.1 зазначено, що цей договір набирає чинності з моменту його підписання сторонами, і діє до укладання основного договору, але не пізніше 30.07.2014 включно. В подальшому, 10.06.2014 року, між ним та ОСОБА_2 складено та підписано акт приймання-передачі вказаної квартири. Відповідно до попереднього договору від 23.08.2013 року ОСОБА_2 має намір у майбутньому укласти договір купівлі-продажу житлового приміщення - кв. АДРЕСА_2 . ОСОБА_2 передав, а ОСОБА_6 отримав вищевказану квартиру, загальною площею 74 квадратних метрів. Крім цього, ОСОБА_2 не заперечував проти початку ремонтних робіт ОСОБА_1 до проведення повного розрахунку за умовами попереднього договору.
Однак, з того часу та по теперішній час основний договір купівлі-продажу вказаної квартири укладено та підписано також не було. Зі слів відповідача ОСОБА_2 спочатку основний Договір не був укладений в строки визначені договором через не введення будинку в експлуатацію, а потім через зміну забудовника.
В лютому 2020 року позивачу стало відомо, що право власності на спірну квартиру зареєстровано на ОСОБА_3 на підставі рішення № 48809650 від 23.09.2019 року державного реєстратора Боярчук В.Ю. Комунального підприємства Київської обласної ради «Північне бюро технічної інвентаризації».
Згідно наданих на реєстрацію документів, начебто, 19.10.2014 року ОСОБА_7 на підставі виданої від ОСОБА_2 на його ім`я нотаріальної довіреності від 23.07.2013 року уклав договір № 11-2-42 на пайову участь у будівництві та акт приймання-передачі щодо кв. АДРЕСА_3 з покупцем - ОСОБА_3 . В подальшому, на підставі вище вказаних укладених правочинів, в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, державним реєстратором Боярчук В.Ю. проведено реєстрацію права власності на дану квартиру за ОСОБА_3 .
Крім очевидних ознак підробки вищевказаних документів, слід врахувати, що вони складені через 14 місяців після набуття на спірну квартиру майнових прав позивачем.
Протягом лютого-липня 2020 року невідомими особами вчинено дії спрямовані на заволодіння квартирою позивача, були пошкоджені замки, припинено (відрізано) постачання електроенергії. Через погрози та тиск 26.05.2020 року було написано розписку відповідно до якої ОСОБА_8 - дружина ОСОБА_1 даною розпискою зазначила, що протягом місяця, саме до 26.06.2020 року зобов`язується взяти обов`язок на себе придбати квартиру за обговореною сторонами сумою 18 000 доларів США, цим саме підтвердивши факт не укладання основного договору та не виконання усіх вимог відповідно до раніше укладеного попереднього договору від 23.08.2013 року.
За вказаними фактами підробки Документів, шахрайства, самоправства та вимагання Києво-Святошинським управлінням поліції ГУ НП в Київській області розслідується декілька кримінальних проваджень.
14.07.2020 року ОСОБА_1 надійшов лист від ОСОБА_3 , в якому вона просила звільнити спірну квартиру, у зв`язку з тим, що вона є її власником.
28.07.2020 року ОСОБА_3 звернулася до суду з позовною заявою щодо усунення перешкод в користуванні квартирою, шляхом виселення ОСОБА_1 з вказаної квартири.
Рішенням Києво-Святошинського суду Київської області від 24 червня 2022 року в задоволенні позову відмовлено.
Не погоджуючись з рішенням суду, представник позивача подав апеляційну скаргу, в якій просив рішення скасувати, постановити нове про задоволення позову.
Постановою Київського апеляційного суду від 27 вересня 2022 року рішення Києво-Святошинського суду Київської області від 24 червня 2022  року залишено без змін.
Постановою Верховного Суду від 14 грудня 2022 року постанову Київського апеляційного суду скасовано, справу направлено на новий розгляду до суду апеляційної інстанції.
В скарзі апелянт посилається на те, що право власності на спірну квартиру позивача є доведеним, попередній договір, відповідно до якого до позивача мала перейти у власність спірна квартира, розірваний не був, недійсним не визнавався, а тому реєстрація права власності на спірну квартиру за відповідачкою ОСОБА_3 , після того, як відповідач ОСОБА_2 за актом прийому-передачі передав квартиру позивачу, є порушенням прав останнього. Суд помилково не врахував правові позиції в справі 359/5719/17. Суд безпідставно не встановив, що у позивача виникли права інвестора на спірну квартиру в день укладення ним попереднього договору, який має право вимагати повернення йому про інвестованого майна. Аналогічні висновки викладені в постанові Верховного Суду від 31 жовтня 2018 року, справа № 360/2100/15-ц, та від 22 січня 2020 року в справі № 360/1970/17. Суд безпідставно не витребував майно на користь позивача на підставі ст. 388 ЦК України, яке вибуло з його власності поза його волею, та не застосував висновки викладені в Постанові Великої палати від 04 липня 2018 року в справі 653/1096/16-ц.
В письмових поясненнях представник ОСОБА_3 просив рішення суду залишити без змін.
Посилався на те, що позивачем не виконано зобов`язання щодо вартості оплати квартири. Зазначає, що будинок введено в експлуатацію 18.06.2014 року, відтак, основний договір міг бути укладений в строк до 18.07.2014 року. Вважає, що  дата введення будинку в експлуатацію не впливала на можливість укладення основного договору, оскільки сторони домовились укласти основний договір у визначений термін - до 30.07.2014 року.
В судовому засіданні представник ОСОБА_1 апеляційну скаргу підтримав, просив її задовольнити.
В судовому засіданні представник ОСОБА_2 проти задоволення апеляційної скарги заперечував, просив рішення суду першої інстанції залишити без змін.
Інші учасники справи в судове засідання не з`явились про місце, дату та час розгляду справи повідомлялись належним чином.
Перевіривши законність та обґрунтованість оскаржуваного рішення в межах доводів апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.
Відмовляючи у задоволенні позову суд першої інстанції виходив із того, що зобов`язання, встановлене попереднім договором від 23 вересня 2013 року можна вважати припиненим, адже основний договір не укладений протягом строку встановленого попереднім договором, до 30 липня 2014 року, і оскільки жодна із сторін не направила другій стороні пропозицію про його укладення.
Однак погодитись із таким висновком суду не можна.
Судом встановлено, що 23 серпня 2013 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 був укладений нотаріально посвідчений попередній договір за умовами якого сторони зобов`язалися в майбутньому на умовах і в порядку, визначених цим договором і належним чином нотаріально посвідчити договір купівлі-продажу житлового приміщення - квартири в житловому будинку АДРЕСА_4 . Пунктом 1. 2 зазначеного договору визначено, що будинок має бути споруджений до 01 червня 2014 року, а введений в експлуатацію не пізніше ніж 30 червня 2014 року. Вартість нерухомого майна складає 409 537,50 грн, що еквівалентно 50 250,00 дол. США. На підтвердження своїх намірів ОСОБА_1 надав ОСОБА_2 грошові кошти в розмірі 122 250,00 грн, що еквівалентно 15 000,00 дол. США. Пунктом 4 передбачено, що суму, що залишилася до сплати, ОСОБА_1 зобов`язується сплатити: 163 000,00, що еквівалентно 20 000,00 дол. США - в строк до 15 вересня 2013 року включно; грошові кошти в розмірі 62 143,75 грн, що еквівалентно 7 625,00 дол. США - в строк до 15 листопада 2013 року; грошові кошти в розмірі 62 143,75 грн, що еквівалентно 7 625,00 дол. США - до 15 лютого 2014 року включно. Пунктом 6.1 попереднього договору визначено, що він набирає чинності з моменту його підписання сторонами та діє до укладення основного договору, але не пізніше ніж 30 липня 2014 року включно.
Додатками до попереднього договору, підтверджена сплата ОСОБА_1      ОСОБА_2 від 25 вересня 2013 року - 41 050,00 грн, що еквівалентно 5 000,00 дол. США та від 16 жовтня 2013 року - 82 000,00 грн, що еквівалентно 10 000,00 дол. США. Сплата коштів проведена з порушенням строків, обумовлених у попередньому договорі.
10 червня 2014 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_7 був укладений договір про виконання робіт № 245, за умовами якого ОСОБА_7 зобов`язується за завданням ОСОБА_1 виконати ремонтні роботи у квартирі АДРЕСА_2 .
Згідно з актом приймання-передачі квартири від 10 червня 2014 року, укладеного між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , позивач отримав квартиру АДРЕСА_3 згідно  з попереднім договором від 23 серпня 2013 року. ОСОБА_2 не заперечував проти початку ремонтних робіт ОСОБА_1 до проведення повного розрахунку за умовами попереднього договору.
При цьому суди встановили, що попередній договір від 23 серпня 2013 року укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 не було виконано, строки сплати коштів були пропущені.
16 вересня 2013 року ОСОБА_2 надав довіреність ОСОБА_9 та/або ОСОБА_7 представляти його інтереси та виконувати від його імені низку дій, пов`язаних із завершенням будівництва та продажем нерухомого майна.
19 жовтня 2014 року між ОСОБА_7 , який діяв на підставі довіреності в інтересах ОСОБА_2 та ОСОБА_3 був укладений договір № П-2-42 на пайову участь у будівництві за умовами якого ОСОБА_2 прийняв  ОСОБА_3 в пайове будівництво житлового багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_4 . Пунктом 1.3 передбачено, що строк закінчення будівництва і здачі будинку в експлуатацію - до 29 грудня 2014 року.
Згідно з пунктом 1.4 цього договору ОСОБА_2 зобов`язувався передати ОСОБА_3 актом прийому-передачі вищезазначену квартиру з наданням усіх необхідних документів на неї, а також сприяти в оформлені права власності на квартиру ОСОБА_3 .
Актом прийому-передачі квартири від 10 вересня 2014 року ОСОБА_7 , який діє на підставі довіреності в інтересах ОСОБА_2 передав ОСОБА_3 , а вона прийняла квартиру АДРЕСА_2 .
Довідкою про повну сплату пайового внеску згідно з договором на пайову участь у будівництві від 19 жовтня 2014 року № П-2-42, наданою ОСОБА_7 , зазначено, що ОСОБА_3 виплатила повністю станом на 19 жовтня 2015 року пайовий внесок за квартиру АДРЕСА_2 .
Згідно з інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 18 серпня 2020 року № 220767186, квартира АДРЕСА_2 , реєстраційний номер нерухомого майна 1920371232224, від 18 вересня 2019 року на праві приватної власності належить ОСОБА_3 .
Відповідно до статті 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.
Відповідно до частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Частина перша статті 628 ЦК України передбачає, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які  є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Відповідно до статті 635 ЦК України в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин встановлено, що попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір у майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну),   в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі. Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства. Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладено протягом строку (у термін), встановлений попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.
Так, встановлено, що 23 серпня 2013 року між ОСОБА_1  та забудовником ОСОБА_2 було укладено попередній договір, відповідно до якого сторони зобов`язалися у майбутньому, на умовах і в порядку визначених цим договором, укласти і належним чином нотаріально посвідчити договір купівлі-продажу житлового приміщення - квартири АДРЕСА_1 , який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Тарасюком М. В. та зареєстрований у реєстрі за № 1577.
Пунктом 1.3 зазначеного договору визначено, що будинок має бути споруджений до 01 червня 2014 року, а введений в експлуатацію не пізніше ніж 30 червня 2014 року. 
За домовленістю сторін, укладення основного договору має здійснитись не пізніше одного місяця від дня введення в експлуатацію будинку (пункт 3.2 попереднього договору).
Відтак, у попередньому договорі сторони, зокрема, погодили строк введення будинку в експлуатацію, а саме - не пізніше 30 червня 2014 року, та укладання основного договору не пізніше одного місяця від дня введення в експлуатацію будинку. 
Згідно з актом приймання-передачі квартири від 10 червня 2014 року, укладеного між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , позивач отримав квартиру АДРЕСА_3 згідно з попереднім договором від 23 серпня 2013 року. При цьому ОСОБА_2 не заперечував проти початку ремонтних робіт ОСОБА_1 до проведення повного розрахунку за умовами попереднього договору.
Департаментом ДАБІ у Київській області 29 грудня 2014 року за № КС143143630788 зареєстровано декларацію про готовність об`єкта до експлуатації, а саме багатоквартирного житлового будинку з вбудованими нежитловими приміщенням по АДРЕСА_3 (а.с. 121-125 т.2).
Зазначене свідчить, що основний договір між сторонами міг бути укладений не пізніше 29 січня 2015 року.
Однак, як вбачається з матеріалів справи, ще до введення будинку в експлуатацію, на підставі договору № П-2-42 про пайову участь у будівництві від 19 жовтня 2014 року, квартира за адресою АДРЕСА_5 , була відчужена  ОСОБА_3 .
Відтак, основний договір купівлі-продажу квартири за адресою АДРЕСА_5 між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 не був укладений саме з вини останнього, який під час дії попереднього договору з ОСОБА_1 , порушуючи його права на придбання квартири, продав її ОСОБА_3 .
Отже, на момент укладення ОСОБА_3 договору № П-2-42 про пайову участь у будівництві від 19 жовтня 2014 року існувала можливість її придбання ОСОБА_1 на підставі правочину від 23 серпня 2013 року. 
 Враховуючи наведене, колегія суддів дійшла висновку, що рішення державного реєстратора  про реєстрацію права власності за ОСОБА_3 на квартиру за адресою: АДРЕСА_3 ,  порушує права позивача, оскільки унеможливлює набуття ним права власності на спірну квартиру, а тому підлягає скасуванню.
Посилання представника ОСОБА_3 про те, що з відповіді Державної інспекції архітектури та містобудування України слідує, що в архівній частині Реєстру будівельної діяльності наявна інформація щодо реєстрації Департаментом Державної архітектурно-будівельної інспекції у Київській області декларації про готовність об`єкта експлуатації від 18.06.2014 року КС №143143630788 стосовно об`єкта «Багатоквартирний житловий будинок з вбудованими нежитловими приміщеннями», замовник - ОСОБА_2 , адреса об`єкта: АДРЕСА_3 , до уваги прийняті бути не можуть, оскільки станом на 09.01.2023 року в розпорядженні ДІАМ  вказаного документа не виявлено (а.с.67 т.2).
Водночас вимоги позивача про витребування у ОСОБА_3 спірного майна задоволені бути не можуть з огляду на наступне.
Згідно з частиною першою статті 388 ЦК України, якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.
Отже, питання щодо витребування майна від набувача може ставити лише власник такого майна, разом із цим ОСОБА_1 не є власником спірної квартири, а тому питання щодо витребування нерухомого майна є передчасним. 
Згідно ст. 376 ЦПК підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є, зокрема, неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; недоведеність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
Керуючись ст.ст. 367, 374, 376, 381, 382 ЦПК України, суд  
               
П О С Т А Н О В И В  :
 
Апеляційну скаргу представника ОСОБА_4 - ОСОБА_5   задовольнити частково.
Рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 24 червня 2022 року в частині відмови у скасуванні  запис про проведену державну реєстрацію права власності скасувати, постановити нове рішення в цій частині наступного змісту.
Скасувати запис про проведену державну реєстрацію права власності  ОСОБА_3 на квартиру АДРЕСА_2 , у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно від 29 березня 2016 року за № 14203294.
В іншій частині рішення суду залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з моменту прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів.

Суддя-доповідач  

Судді