справа № 369/12974/20                              головуючий у суді І інстанції Ковальчук Л.М.
провадження № 22-ц/824/10548/2023    суддя-доповідач у суді ІІ інстанції Березовенко Р.В.

 

       ПОСТАНОВА      
      ІМЕНЕМ  УКРАЇНИ

         13 листопада 2023 року                                                                                   м. Київ
 
Київський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати в цивільних справах:
 
головуючого судді -	Березовенко Р.В.,   	
суддів:	Лапчевської О.Ф., Мостової Г.І.,	
 
з участю секретаря	Щавлінського С.Р.	
 	 	 	
розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Києві цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 10 квітня 2023 року у справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Юридична компанія «Право та гроші», Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Фактор Груп», Товариства з обмеженою відповідальністю «Стоун Хедж Девелопмент» про визнання договору купівлі-продажу недійсним,-
 
В С Т А Н О В И В:
У жовтні 2020 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Юридична компанія «Право та гроші», Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Фактор Груп», Товариства з обмеженою відповідальністю «Стоун ХеджДевелопмент» про визнання договору купівлі-продажу недійсним.
Позовні вимоги обґрунтовано тим, що 07 вересня 2017 року між ОСОБА_1 та ТОВ «ФІНАНСОВА КОМПАНИЯ «ФАКТОР ГРУП» був укладений договір про надання фінансового кредиту № КД-Ф55. Строк дії договору до 07 вересня 2032 року. 
Для забезпечення кредитного договору 03 жовтня 2017 року між ОСОБА_1 та ТОВ «ФК «ФАКТОР ГРУП» і ТОВ «ТРАЄКТОРІЯ» було укладено тристоронній договір поруки, відповідно до якого ТОВ «ТРАЄКТОРІЯ» виступила поручителем перед ТОВ «ФК «ФАКТОР ГРУП» за кредитними зобов`язаннями ОСОБА_1 . У якості забезпечення кредитного договору 03 жовтня 2017 року між позивачем та ТОВ «ФК «ФАКТОР ГРУП» було укладено договір іпотеки (майнових прав). 27.12.2017 року ОСОБА_1 зареєстрував право власності на квартиру АДРЕСА_1 . В січні 2020 року з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно позивач дізнався про заміну іпотекодержателя за вищезазначеним договором іпотеки з ТОВ «ФК «Фактор груп» на ТОВ «ЮК «Право та гроші». 
07 серпня 2020 року з Державного реєстру позивач дізнався, що його квартира була відчужена за договором купівлі-продажу на користь ТОВ «СТОУН ХЕДЖ ДЕВЕЛОПМЕНТ». Разом з тим, позивач вважає Договір купівлі-продажу є недійсним, оскільки Договір укладено із суттєвими порушеннями діючого законодавства. 
Так, правонаступник кредитора «Юридична компанія «Право та гроші» ніколи не надсилало будь-які вимоги про порушення позивачами зобов`язання, не надсилало письмового повідомлення з приводу способу задоволення вимог іпотекодержателя, про намір укласти договір купівлі-продажу, що, на думку позивача, є підставою для визнання спірного Договору купівлі-продажу недійсним.
Враховуючи вищевикладене, позивач просив суд визнати недійсним договір купівлі-продажу об`єкту нерухомого майна, - квартири, загальною площею 47,4 кв. м., житловою площею 18,7 кв. м., розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , укладений 25 червня 2020 року між Товариством з обмеженою відповідністю «Юридична компанія «Право та гроші» (ЄДРПОУ 39165528) та Товариством з обмеженою відповідністю «СТОУН ХЕДЖ ДЕВЕЛОПМЕНТ» (ЄДРПОУ 41250230), посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Русанюком З.З.
Рішенням Києво-Святошинського районного суду Київської області від 10 квітня 2023 року у задоволенні позову ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Юридична компанія «Право та гроші», Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Фактор Груп», Товариства з обмеженою відповідальністю «Стоун Хедж Девелопмент» про визнання договору купівлі-продажу недійсним,- відмовлено. Скасовано заходи забезпечення позову, вжиті ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 22.10.2020 року, якою було накладено арешт на квартиру АДРЕСА_1 .
Не погодившись із вказаним судовим рішенням, ОСОБА_1 подав апеляційну скаргу.
У апеляційній скарзі апелянт, посилаючись на порушення судом першої інстанції норм матеріального і процесуального права та невідповідність висновків суду обставинам справи, що мають значення для справи, які суд вважав встановленими, просив рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове, яким позов задовольнити. 
Обґрунтовуючи апеляційну скаргу, вказував, що простроченої заборгованості за кредитним договором він не має, всі платежі за Графіком погашення кредитного договору сплачує вчасно, що підтверджується квитанціями з банку. Пояснює, що станом на сьогодні існує лише недоплачена частина кредиту, яку не можна вважати простроченою заборгованістю, оскільки вона відповідає Графіку погашення заборгованості та строк дії кредитного договору спливає 07 вересня 2032 року.
Апелянт зазначав, що оскільки відбулася заміна кредитора у зобов`язанні, на листи первісний кредитор не відповідає, ОСОБА_1 був змушений звернутися до суду за захистом своїх порушених прав (справа№369/6015/20, яка перебуває у провадженні Київського апеляційного суду). Апелянт переконаний, що відчуження його квартири є незаконним позбавленням позивача права власності.
Апелянт, посилаючись на правову позицію Верховного Суду, викладену у постановах від 22.05.2018 по праві №Б-39/147-10, від 26.06.2019 по справі № 910/6659/17, звертає увагу апеляційного суду на те, що обов`язок виконання грошової вимоги на користь ТОВ «Юридична компанія «Право та гроші» у боржника не виник, оскільки будь-яких повідомлень останній не отримував.
Зазначає про неможливість порушення обов`язку щодо оплати заборгованості за кредитним договором перед кредитором, якщо цей обов`язок боржника щодо такого кредитора ще не виник.
З огляду на вищевикладене, вважає, що оскільки ТОВ «Юридична компанія «Право та гроші», не мав права розпочинати процедуру звернення стягнення, адже у позивача на момент вчинення таких дій ще не виникло обов`язку зі сплати кредитної заборгованості на користь ТОВ «Юридична компанія «Право та гроші».
Наголошує, що рішення про звернення шляхом позасудового врегулювання може бути прийнято Іпотекодержателем виключно після того як боржник та Іпотекодавці отримають від нього письмову вимогу про усунення порушення основного зобов`язання ( у даному випадку Кредитного договору) та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі виконання цієї вимоги, і не виконають таку вимогу протягом 30 днів з моменту її отримання.
При цьому апелянт звертає увагу суду на положення п. 2.12. Іпотечного договору, у якому визначено, що іпотекодержатель має право звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченому цим Договором, у випадку порушення Іпотекодавцем вимог п.п. 1.1., 6.1. Кредитного договору, за умови дотримання Іпотекодержателем вимог ст. 35 Закону України «Про іпотеку».Наведений пункт Іпотечного договору, на думку апелянта, фактично підтверджує вищезазначений висновок, зроблений на підставі аналізу положень ст.35 Закону України «Про іпотеку», і додатково конкретизує, що вимоги Іпотекодержателя за основним зобов`язанням можуть бути задоволені за рахунок предмета іпотеки лише у разі невиконання Іпотекодавцем його письмової вимоги про усунення порушення зобов`язань, і лише у такому разі цей договір буде вважатися договором про задоволення вимог іпотекодержателя у розумінні норм Закону України «Про іпотеку».
Відтак, апелянт вважає, що враховуючи, що Іпотекодержателем не надсилалось на адресу боржника письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання,вочевидь вбачається, що ТОВ«Юридична компанія «Право та гроші» не набуло права на звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання у розумінні ст.35 Закону України «Про іпотеку».
Поряд з цим зазначає, що Іпотекодержатель всупереч вимог ч. 1 ст.38 Закону України «Про іпотеку» не повідомив Іпотекодавця у встановлений законом строк про свій намір укласти договір купівлі-продажу предмета іпотеки.
Вказує, що Іпотекодержатель, який не повідомив боржника (Іпотекодавця)про свій намір укласти договір купівлі-продажу предмета іпотеки, фактично позбавив боржника (Іпотекодавця) права виконати основне зобов`язання у тридцятиденний строк, тим самим захистивши своє право власності на предмет іпотеки та припинивши його відчуження, в порядку ч.9 ст.38, ч.1 ст.42 Закону України «Про іпотеку».
Переконаний, що будь-які підстави для укладення ТОВ «ЮК «Право та гроші» договору купівлі - продажу предмета іпотеки були відсутні, адже за вищенаведених умов та відсутності належного повідомлення позивача про порушення ним основного зобов`язання, Іпотечний договір не вважається таким, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, яке у свою чергу є єдиною правовою підставою для застосування ст. 38 ЗУ «Про іпотеку».
Таким чином, на думку апелянта, недодержання в момент укладення договору купівлі-продажу від 25.06.2020 року вимог, встановлених, зокрема, ч.1 ст.203 ЦК України та його суперечливість нормам ЦК України, Закону України «Про іпотеку» та положенням Іпотечного договору є підставою для визнання такого оспорюваного договору купівлі-продажу недійсним.
В ухвалі про відкриття апеляційного провадження учасникам справи було надано строк для подачі відзиву на апеляційну скаргу.
01 вересня 2023 року на адресу суду надійшов відзив ТОВ «ЮК «Право та гроші» на апеляційну скаргу ОСОБА_1 . У вказаному відзиві представник відповідача просив апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін. При цьому зазначав, що посвідчуючи даний правочин приватним нотаріусом були встановлені правові підстави укладення договору, зокрема те, що продавець - ТОВ «ЮК «Право та гроші» є іпотекодержателем (на підставі Договору відступлення права вимоги від 21 листопада 2019 року посвідченого Журавльовою Л.М., приватним нотаріусом КМНО, та зареєстрований в реєстрі № 1025, укладеного між ТОВ «ЮК «Право та гроші» та ТОВ «ФК «Фактор Груп») за договором іпотеки укладеним між ТОВ «ФК «Фактор Груп» та ОСОБА_1 , який посвідчений Журавльовою Л.М., приватним нотаріусом КМНО 03 жовтня 2017 року за реєстровим № 2096, що укладений в забезпечення виконання зобов`язань ОСОБА_1 за Договором про надання фінансового кредиту № КД-Ф55 від 07 вересня 2017 року укладеного між ТОВ «ФК «Фактор Груп» та ОСОБА_1 . Передача прав за договором іпотеки від ТОВ «ФК «Фактор Груп» до ТОВ «ЮК «Право та гроші» була здійснена на підставі Договору відступлення права вимоги від 21 листопада 2019 року, посвідченого Журавльовою Л.М., приватним нотаріусом КМНО, та зареєстрованого в реєстрі № 1025 у зв`язку із повним виконанням ТОВ «ЮК «Право та гроші» своїх зобов`язань, як Поручителя за Договором поруки № 18/10-п від 18 жовтня 2019 року укладеного між ТОВ «ФК «Фактор Груп» та ТОВ «ЮК «Право та гроші», предметом якого є погашення заборгованості відповідно до Договору про надання фінансового кредиту № КД-Ф55 від 07 вересня 2017 року.
Наголошує, що законодавство не зобов`язує сторони при переході прав кредитора до поручителя укладати окремий договір відступлення таких прав. Посилаючись на правову позицію Верховного Суду від 20.02.2018 у справі № 910/14424/17, вказував, що враховуючи те, що спеціальний порядок передачі прав від кредитора до поручителя не передбачений, можна зробити висновок про їх автоматичний перехід від кредитора до поручителя в момент виконання останнім обов`язку боржника.
Зазначає, що таким чином, ТОВ «ЮК «Право та Гроші» стало новим кредитором та іпотекодержателем ОСОБА_1 , про що повідомило позичальника у Вимозі № 25/10-2 від 25.10.2019 року про усунення порушення, яка міститься в матеріалах нотаріальної справи (а.с. 87).
Крім цього, звертає увагу суду на те, що згідно змісту Вимоги № 25/10-2 від 25.10.2019 року, кредитор просив позичальника сплатити заборгованість у розмірі 557 375,08 грн. та попереджав про те, що у разі невиконання його вимог буде змушений скористатися своїм правом, передбаченим Розділом 4 Договору іпотеки, а саме: задовольнити свої вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Факт отримання Вимоги № 25/10-2 від 25.10.2019 року позивачем підтверджується його власноручним підписом на повідомленні про вручення поштового відправлення №0220605439105, копія якого міститься в матеріалах нотаріальної справи (а.с. 86). Однак позивач вимоги кредитора не виконав і своїх заперечень не направив, тобто був згодний з вимогами кредитора та усвідомлював правові наслідки у разі невиконання його вимог.
Крім цього зазначає, що аналогічну вимогу позивач також отримав від первісного кредитора - ТОВ «ФК «Фактор Груп», що не заперечується позивачем у позові та у змісті апеляційної скарги. Вказане, на думку відповідача, дає підстави стверджувати про невідповідність доводів скаржника обставинам справи та безпідставне посилання на порушення ТОВ «ЮК «Право та гроші» вимог ст. 35 Закону України «Про іпотеку» щодо надіслання боржнику письмової вимоги про усунення порушення.
Також звертає увагу колегії суддів на те, що 27.11.2019 року ТОВ «ЮК «Право та гроші» повторно надіслало позивачу Вимогу № 27/11-2 про усунення порушень основного зобов`язання та попереджало про правові наслідки такого невиконання, а саме: застосування кредитором процедури звернення стягнення на предмет іпотеки.
За таких обставин, враховуючи те, що іпотекодержатель ТОВ «ЮК «Право та гроші» у повному обсязі виконав приписи статей 35 та 38 Закону України "Про іпотеку" та умови договору іпотеки, укладеного з позивачем, щодо порядку звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом направлення боржнику письмової вимоги про усунення порушень, у приватного нотаріуса КМНО Русанюка 3.3. не було підстав для відмови у вчиненні нотаріальних дій, а саме: у посвідченні договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_4 від 25 червня 2020 року.
Окрім вищевикладеного, відповідач наголошує на презумпції правомірності правочину. Та, окрім того, звертає увагу суду на те, що визнанню правочину недійсним має передувати встановлення судом наявності порушення прав та інтересів позивача, який не є стороною цього правочину, і у випадку відсутності такого порушення, в позові має бути відмовлено.
У судовому засіданні представник  відповідача ТОВ «ЮК «Право та гроші» просила апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду без змін.
Інші учасники справи, належним чином повідомлені про час та місце розгляду справи до суду не з`явилися, однак їх неявка згідно вимог ч. 2 ст. 372 ЦПК України не перешкоджає розгляду справи. Судові повістки направлені на адреси апелянта ОСОБА_1 та відповідачів Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Фактор Груп», Товариства з обмеженою відповідальністю «Стоун Хедж Девелопмент» повернулися на адресу апеляційного суду з відмітками «адресат відсутній за вказаною адресою», що в силу вимог ст. 131 ЦПК України є належним повідомленням.
Перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог заявлених у суді першої інстанції, колегія суддів вважає за необхідне апеляційну скаргу залишити без задоволення, виходячи з такого.
Відповідно до ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи, невідповідність висновків, викладених у рішенні суду, обставинам справи, порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
Відповідно до ст. 263 ЦПК України рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, яким суд, виконавши всі вимоги цивільного судочинства, вирішив справу згідно із законом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються, як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Судом першої інстанції встановлено, що 07 вересня 2017 року між ОСОБА_1 та ТОВ «ФІНАНСОВА КОМПАНИЯ «ФАКТОР ГРУП» був укладений договір про надання фінансового кредиту № КД-Ф55. Строк дії договору до 07 вересня 2032 року.
03 жовтня 2017 року між ОСОБА_1 та ТОВ «ФК «ФАКТОР ГРУП» і ТОВ «ТРАЄКТОРІЯ» було укладено тристоронній договір поруки, відповідно до якого ТОВ «ТРАЄКТОРІЯ» виступила поручителем перед ТОВ «ФК «ФАКТОР ГРУП» за кредитними зобов`язаннями ОСОБА_1 .
У якості забезпечення кредитного договору 03 жовтня 2017 року між позивачем та ТОВ «ФК «ФАКТОР ГРУП» було укладено договір іпотеки (майнових прав).
Відповідно до п. 1.1 Договору іпотеки, цей Договір забезпечує у повному обсязі вимоги Іпотекодержателя за Договором про надання фінансового кредиту №КД-Ф55 від 07 вересня 2017 року (надалі - „Кредитний договір"), укладеного між Іпотекодавцем та Іпотекодержателем, за умовами якого Іпотекодавець у строк до 07 вересня 2032 року зобов`язується повернути Іпотекодержателю у повному обсязі отриману за Кредитним договором суму кредиту у розмірі 593 530 (п`ятсот дев`яносто три тисячі п`ятсот тридцять) гривень 00 коп., сплатити нараховані відсотки за використання кредитних коштів із розрахунку 9,6 % річних (у грошовому виразі 528 527 (п`ятсот двадцять вісім тисяч п`ятсот двадцять сім) гривень 24 коп. Згідно цього Договору Іпотекодержатель, у випадку порушення Іпотекодавцем умов Кредитного договору та/або цього Договору, вправі звернути стягнення на предмет іпотеки і задовольнити свої вимоги з Кредитного договору у повному обсязі, відшкодувавши, крім коштів, передбачених абз. 1 п. 1.1. цього Договору.
Відповідно до п.1.2. Договору іпотеки, Предметом іпотеки за цим Договором є майнові права на закріплений за Іпотекодавцем об`єкт інвестування: квартиру 161 (сто шістдесят один), що складається з 1 (однієї) житлової кімнати, загальною проектною площею - 47,4 (сорок сім цілих чотири десятих) кв. м що знаходиться на 13 (тринадцятому) поверсі в Об`єкті будівництва - IV черга будівництва в житловому комплексі за будівельною адресою: АДРЕСА_1 , технічні характеристики якого зазначені в Договорі про участь у Фонді фінансування будівництва виду А №161-В2 від 30 серпня 2017 року, укладеного між Іпотекодавцем і Товариством з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Толока", код за ЄДРПОУ: 32955460 (надалі - Управитель), який є його невід`ємною частиною,- запланована дата уведення в експлуатацію - грудень 2016 року), що після завершення будівництва стає окремим майном, будівництво якого за власною програмою організує Забудовник: Товариство з обмеженою відповідальністю Товариство з обмеженою відповідальністю «АЛЬФА-КАПІТАЛ-ІНВЕСТ», код за ЄДРПОУ: 36797867, а фінансування будівництва здійснює Управитель за рахунок отриманих в управління коштів. Предмет іпотеки належить Іпотекодавцю на підставі Свідоцтва, про участь у ФФБ виду А №161-В2 від 07 вересня 2017 року, виданого Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Толока».
Відповідно до п.5.1.2. цього договору, Іпотекодержатель, у випадках, передбачених цим Договором та чинним законодавством України, має право звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом укладення Іпотекодержателем від свого імені з будь-якою особою за ціною та на умовах, визначених на підставі ст. 38 Закону України «Про іпотеку», договору купівлі-продажу предмету іпотеки.
21.11.2019 року ТОВ «ФК «Фактор Груп», як Первісний Іпотекодержатель, відступив ТОВ «ЮК «Право та Гроші», як Новому Іпотекодержателю, права вимоги за Договором іпотеки від 03 жовтня 2017 року, посвідченим приватним нотаріусом КМНО Журавльовою Л.М., зареєстрованим в реєстрі за № 2096, про що сторони уклали Договір відступлення права вимоги від 21 листопада 2019 року посвідчений Журавльовою Л.М., приватним нотаріусом КМНО, та зареєстрований в реєстрі № 1025.
25.06.2020 року у порядку статті 38 Закону України «Про іпотеку» між ТОВ «ЮРИДИЧНА КОМПАНІЯ «ПРАВО НА ГРОШІ» та ТОВ «СТОУН ХЕДЖ ДЕВЕЛОПМЕНТ» укладено Договір купівлі-продажу нерухомого майна посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Русанюком З.З., відповідно до умов якого продавець, діючи відповідно до статті 38 Закону України «Про іпотеку», продав, а покупець купив нерухоме майно, розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , що належить ОСОБА_1 на праві приватної власності, що підтверджується даними з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно номер права 24245777.
Цей договір укладений Продавцем на підставі п. п. 5.1.2. п. 5 Договору іпотеки 03 жовтня 2017 року за реєстровим № 2096, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом продажу Іпотекодержателем предмета іпотеки від свого імені відповідно до ст. 38 Закону України «Про іпотеку».
Згідно Звіту про оцінку майна № 3111, вартість нерухомого майна складає 617393,00 грн.
Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, що відсутні правові підстави для задоволення вимог позивача у обраний ним спосіб захисту, оскільки належним способом захисту прав позивача, який на момент укладення спірного Договору купівлі-продажу був власником квартири, є звернення до суду з віндикаційним позовом про витребування майна з чужого незаконного володіння, ураховуючи, що між позивачем і володільцем майна ТОВ «Стоун Хедж Девелопмент» немає договірних відносин і майно перебуває у володільця не на  підставі укладеного з власниками договору.
Колегія суддів погоджується з висновками суду першої інстанції, виходячи з такого.
Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання (частина перша статті 15 ЦК України).
Частиною 1 ст. 509 ЦК України визначено, що зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.
Згідно ч. 1 ст. 1054 ЦК України за кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов`язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірі та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти.
Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 512 ЦК України кредитор у зобов`язанні може бути замінений іншою особою внаслідок передання ним своїх прав іншій особі за правочином (відступлення права вимоги).
Відповідно до ст. 1 ЗУ «Про іпотеку» іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
Статтею 33 ЗУ «Про іпотеку» передбачено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.
Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Відповідно до ч. 1 ст. 35 ЗУ «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Згідно з аб. 2 ч. 3 ст. 36 ЗУ «Про іпотеку» договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.
Відповідно до ч. 1 ст. 37 ЗУ «Про іпотеку» якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір.
Звертаючись до суду з позовом, позивач посилається на те, що перехід права власності на належне йому майно відбувся поза його волею, всупереч вимогам закону, а тому просив визнати недійсним договір купівлі-продажу об`єкту нерухомого майна, - квартири, загальною площею 47,4 кв. м., житловою площею 18,7 кв. м., розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , укладений 25 червня 2020 року між Товариством з обмеженою відповідністю «Юридична компанія «Право та гроші» (ЄДРПОУ 39165528) та Товариством з обмеженою відповідністю «СТОУН ХЕДЖ ДЕВЕЛОПМЕНТ» (ЄДРПОУ 41250230), посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Русанюком З.З.
Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Відповідно до частини третьої статті 215 ЦК України одна із сторін договору або інша заінтересована особа вправі заперечити його дійсність, якщо недійсність правочину прямо не встановлена.
Аналіз змісту частини третьої статті 215 ЦК України свідчить про те, що договір може бути визнаний недійсним за позовом особи, яка не була його учасником, за обов`язкової умови встановлення судом факту порушення цим договором прав та охоронюваних законом інтересів позивача. Саме по собі порушення сторонами договору при його укладенні окремих вимог закону не може бути підставою для визнання його недійсним, якщо судом не буде встановлено, що укладеним договором порушено право чи законний інтерес позивача і воно може бути відновлене шляхом визнання договору недійсним. При вирішенні позову про визнання недійсним оспорюваного правочину підлягають застосуванню загальні приписи статей 3, 15, 16 ЦК України, які передбачають право кожної особи на судовий захист саме порушеного цивільного права.
За результатами розгляду такого спору вирішується питання про спростування презумпції правомірності правочину й має бути встановлено не лише наявність підстав недійсності правочину, передбачених законом, але й визначено, чи було порушене цивільне право особи, за захистом якого позивач звернувся до суду, яке саме право порушене, в чому полягає його порушення, оскільки залежно від цього визначається необхідний спосіб захисту порушеного права, якщо таке порушення відбулось.
Поряд з цим права особи, яка вважає себе власником майна, не підлягають захистові шляхом задоволення позову до добросовісного набувача з використанням правового механізму, установленого статтями 215, 216 ЦК України. При встановленні наявності речово-правових відносин, до таких відносин не застосовується зобов`язальний спосіб захисту. У зобов`язальних відносинах захист прав особи, яка вважає себе власником майна, можливий лише шляхом задоволення віндикаційного позову, якщо є підстави, передбачені статтею 388 ЦК України, які дають право витребувати майно у добросовісного набувача. У разі, якщо особа, яка вважає себе власником майна, не може належним чином реалізувати свої правомочності у зв`язку з наявністю щодо цього права сумнівів або претензій з боку третіх осіб, то відповідно до статті 392 ЦК України права такої особи підлягають захисту шляхом пред`явлення позову про визнання права власності на належне цій особі майно.
За змістом ст.ст. 317, 318 Цивільного кодексу України власнику належить право володіти, користуватися і розпоряджатися своїм майном.
Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом (ст. 321 Цивільного кодексу України ).
Право кожної особи на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу визначено ст.16 Цивільного кодексу України .
Здійснення власником свого права власності передусім полягає у безперешкодному, вільному та на власний розсуд використанні всього комплексу правомочностей власника, визначених законом, - володіння, користування, розпорядження майном.
Відповідно до ст. 387 Цивільного кодексу України власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.
Зазначений засіб захисту права власності застосовується у тому випадку, коли власник фактично позбавлений можливості володіти і користуватися належною йому річчю, тобто коли річ незаконно вибуває із його володіння.
Згідно з наведеною нормою власник має право реалізувати своє право на захист шляхом звернення до суду з вимогою про витребування свого майна із чужого незаконного володіння із дотриманням вимог, передбачених ЦК України.
Правовий аналіз положень ст. 387 Цивільного кодексу України дає підстави для висновку, що у наведеній нормі йдеться про право власника на віндикаційний позов, тобто позов власника, який не володіє, до не власника, який незаконно володіє майном, про вилучення цього майна в натурі.
Таким чином, реституція як спосіб захисту цивільного права (частина перша статті 216 ЦК України) застосовується лише в разі наявності між сторонами укладеного договору, який є нікчемним чи який визнано недійсним. У зв`язку з цим вимога про повернення майна, переданого на виконання недійсного правочину, за правилами реституції може бути пред`явлена тільки стороні недійсного правочину. Норма частини першої статті 216 ЦК України не може застосовуватись як підстава позову про повернення майна, переданого на виконання недійсного правочину, яке було відчужене третій особі.
Вищевказане також підтверджується правовим висновком Великої Палати Верховного Суду, викладеним у п. 9.16. постанови від 08 листопада 2023 року у справі №607/15052/16-ц (провадження № 14-58цс22) про те, що власник майна може витребувати належне йому майно від будь якої особи, яка є його останнім набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене попередніми набувачами, та без визнання попередніх угод щодо спірного майна недійсними. При цьому норма частини першої статті 216 ЦК України не може застосовуватись для повернення майна, переданого на виконання недійсного правочину, яке було надалі відчужене третій особі, оскільки надає право повернення майна лише стороні правочину, який визнано недійсним. Захист порушених прав особи, що вважає себе власником майна, яке було неодноразово відчужене, можливий шляхом пред`явлення позову про витребування майна до останнього набувача цього майна з підстав, передбачених, зокрема, статтями 387 та 388 ЦК України.
Отже, установивши, що ТОВ «Юридична компанія «Право та гроші» на підставі договору відступлення прав вимоги за договорами іпотеки, укладеного 21.11.2019 року  з первісним кредитором  ТОВ Фінансова компанія «Фактор Груп», набуло права кредитора та замінило іпотекодержателя з ТОВ Фінансова компанія «Фактор Груп» на ТОВ «Юридична компанія «Право та гроші», однак новий кредитор/іпотекодержатель ТОВ «Юридична компанія «Право та гроші» не здійснював у позасудовому порядку реєстрацію за собою права власності на спірний об`єкт нерухомого майна, тому станом на день укладення спірного Договору купівлі-продажу від 25.06.2020 року власником предмету продажу був позивач, а реалізацію квартири іпотекодержателем здійснено у порядку статті 38 Закону України «Про іпотеку» від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про те, що належним способом захисту прав позивача, який на момент укладення спірного Договору купівлі-продажу був власником квартири, є звернення до суду з віндикаційним позовом про витребування майна з чужого незаконного володіння, ураховуючи, що між позивачем і володільцем майна ТОВ «Стоун Хедж Девелопмент» немає договірних відносин і майно перебуває у володільця не на підставі  укладеного з власниками договору.
Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від виду та змісту правовідносин, які виникли між сторонами, від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (подібні висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 5 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (пункт 57), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (пункт 40), від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц, від 11 вересня 2019 року у справі № 487/10132/14-ц (пункт 89), від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц (пункт 7.23)), від 02 лютого 2021 року в справі № 925/642/19 (провадження № 12-52гс20).
 
Розглядаючи справу, суд має з`ясувати: 1) з яких саме правовідносин сторін виник спір; 2) чи передбачений обраний позивачем спосіб захисту законом або договором; 3) чи передбачений законом або договором ефективний спосіб захисту порушеного права позивача; 4) чи є спосіб захисту, обраний позивачем, ефективним для захисту його порушеного права у спірних правовідносинах. Якщо суд дійде висновку, що обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором та/або є неефективним для захисту порушеного права позивача, у цих правовідносинах позовні вимоги останнього не підлягають задоволенню (подібний висновок викладений у пунктах 6.6., 6.7 постанови Великої Палати Верховного Суду від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19.
 
Обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови у позові.
 
Аналогічний висновок сформульований у п. 54 постанови Великої Палати Верховного Суду від 02.02.2021 у справі №925/642/19.
Доводи апеляційної скарги висновків суду не спростовують, оскільки стосуються суті позовних вимог про визнання договору купівлі-продажу недійсним. Натомість судом установлено обрання позивачем неналежного способу захисту, що є самостійною підставою для відмови у задоволенні позову. Обґрунтованих доводів щодо належності чи неналежності обраного позивачем способу захисту апеляційна скарга не містить.
За таких обставин, переглядаючи справу, колегія суддів дійшла висновку, що суд першої інстанції, дослідивши всебічно, повно, безпосередньо та об`єктивно наявні у справі докази, оцінив їх належність, допустимість, достовірність, достатність і взаємний зв`язок у сукупності, з`ясував усі обставини справи, на які сторони посилалися, як на підставу своїх вимог і заперечень, і з урахуванням того, що відповідно до ст.2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою захисту порушених або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичної особи, ухвалив законне та обґрунтоване рішення про відмову в задоволенні позову.
Відповідно до ст. 375 ЦПК України, суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Отже, колегія суддів приходить до висновку, що рішення суду першої інстанції відповідає фактичним обставинам справи, ґрунтується на наявних у справі доказах,  ухвалене з дотриманням норм матеріального і процесуального права і не може бути скасоване з підстав, викладених в апеляційній скарзі.
Керуючись ст.ст. 374, 375, 381, 382, 383, 384 ЦПК України, Київський апеляційний суд,-
 
П О С Т А Н О В И В:
 
Апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 10 квітня 2023 року - залишити без задоволення.
 
Рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 10 квітня 2023 року - залишити без змін.
 
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів у випадках, передбачених статтею 389 Цивільного процесуального кодексу України.

Головуючий:                                                                                    Р.В. Березовенко

Судді:                                                                                                 О.Ф. Лапчевська

Г.І. Мостова