ПОЛТАВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Справа № 645/4060/19  Номер провадження 22-ц/814/1038/23	Головуючий у 1-й інстанції Мартинова О.М.  Доповідач ап. інст. Кузнєцова О. Ю.	

П О С Т А Н О В А
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
05 грудня 2023 року 	м. Полтава  	

Полтавський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого судді: Кузнєцової О.Ю.
суддів: Пилипчук Л.І., Триголова В.М.
секретар: Андрейко Я.Г.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Полтаві в режимі відеоконференції цивільну справу за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "АНСУ"
на рішення Фрунзенського районного суду м. Харкова від 16 червня 2021 року
по справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "АНСУ" до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про усунення перешкод в користуванні майном,-

В С Т А Н О В И В:
У липні 2019 року ТОВ "АНСУ" звернулося до суду з позовом до  ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про усунення перешкод у користуванні власністю, а саме: квартирою АДРЕСА_1 шляхом виселення відповідачів з квартири та зобов`язання ОСОБА_2 звільнити квартиру. 
Позовні вимоги обгрунтовані тим, що між ОСОБА_1 та АТ «Таврика» був укладений кредитний договір № 62/07-ВФЛ від 18.12.2007 року, відповідно до умов якого, ОСОБА_1 надано 50 000 доларів США. 
З метою забезпечення виконання ОСОБА_1 своїх зобов`язань за кредитним договором між нею та АТ «Таврика» укладено договір іпотеки, посвідчений 18.12.2007 р., відповідно до якого ОСОБА_1 передала в іпотеку банку трикімнатну квартиру АДРЕСА_1 . 
12.05.2014 р. приватним нотаріусом ХМНО Трощій І.В. скасовано запис про державну реєстрацію обтяження предмета іпотеки, на підставі ухвали Апеляційного суду Харківської області від 31.03.2014 р.
Цього ж дня, вищевказаним нотаріусом було посвідчено договір купівлі-продажу предмета іпотеки укладеного між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , при цьому банк згоди на відчуження предмета іпотеки не надавав. 
Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України від 22.06.2016 року скасовано ухвалу Апеляційного суду Харківської області від 31.03.2014 р., що стала підставою відновлення первинного запису про державну реєстрацію обтяження предмета іпотеки, запису від 18.12.2007 р.
Рішенням Фрунзенського районного суду м. Харкова від 13.11.2018 р. за позовом ПАТ «Банк «Таврика» до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 відмовлено у задоволенні позову про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 від 12.05.2014 р. Зазначеним рішенням встановлено, що на ОСОБА_2 поширено статус іпотекодавця за іпотечним договором, враховуючи, що до нього перейшло право власності на квартиру, яка є предметом іпотеки, у зв`язку з чим, ефективним відновленням прав кредитора, у зв`язку зі скасуванням незаконного рішення, є застосування процедури звернення стягнення на іпотечне майно, передбаченої угодою сторін. 
Зазначено, що при переході права власності на предмет іпотеки від ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , в силу ст. 23 Закону України «Про іпотеку» до нового власника предмету іпотеки перейшли всі права та обов`язки іпотекодавця за договором іпотеки. 
04.10.2017 р. за договором № 62/07-ВФЛ про відступлення (купівлі-продажу) прав вимоги, ПАТ «Банк «Таврика» передало ТОВ «АНСУ» право грошової вимоги за кредитним договором № 62/07-ВФЛ від 18.12.2007 р. та право вимоги за іпотечним договором від 18.12.2007 р., отже ТОВ «АНСУ» є правонаступником ПАТ «Банк «Таврика» за кредитним договором та за договором іпотеки від 18.12.2007 р. 
Вказано, що ОСОБА_1 свої зобов`язання за кредитним договором не виконує належним чином та станом на 15.09.2017 р. заборгованість склала 52 979 доларів США, з яких: 49 754 долари США - прострочена заборгованість по кредиту, 3225 доларів США - прострочена заборгованість по процентам. 
Звернуто увагу суду, що повернуто лише 246 доларів з отриманих 50 000 доларів США. Позивачем повідомлено відповідачів про наявність заборгованості, про необхідність її сплатити, про звернення стягнення на предмет іпотеки, як письмово так й при зустрічі, проте заборгованість відповідачами сплачена не була. 
14.12.2018 р. позивач став власником спірної квартири, що підтверджується витягом про реєстрацію права власності. Підставою набуття позивачем права власності на квартиру стало невиконання забезпеченого іпотекою зобов`язання та як наслідок звернення стягнення на предмет іпотеки - квартиру. Посилається на те, що квартиру фактично займають ОСОБА_2 , ОСОБА_1 
03.05.2019 р. позивачем направлено відповідачам вимогу про добровільне звільнення займаної квартири протягом одного місяця з дня отримання вимоги але не пізніше ніж 24.06.2019 р., проте станом на 02.07.2019 р. квартира відповідачами не звільнена. Зазначає, що відповідачі мають зареєстроване у встановленому законом порядку місце проживання, яке є відмінним від квартири АДРЕСА_1 . Оскільки, займання відповідачами квартири обмежує можливість власника - позивача використовувати власне майно, вважає, що є підстави для виселення відповідачів та звільнення квартири. 
Рішенням Фрунзенського районного суду м. Харкова від 16 червня 2021 року у задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю «АНСУ» до  ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про усунення перешкод в користуванні майном відмовлено.
Рішення місцевого суду мотивоване тим, що позивач, ініціювавши питання про усунення перешкод у користуванні власністю, а саме: квартирою  АДРЕСА_1 , шляхом виселення відповідачів з квартири та зобов`язати ОСОБА_2 звільнити квартиру, не вказав у позовній заяві іншого житлового приміщення, яке відповідно до вимог статті 109 ЖК Української РСР має бути надане особам одночасно.
Доводи позивача про наявність у відповідачів інших житлових приміщення, де вони мають реєстрацію та відсутності підстав для надання іншого житлового приміщення судом не прийнято, оскільки можливість виселення особи із спірної квартири, яка придбана не за кредитні кошти без надання іншого житла приписами ст. 109 ЖК України не ставиться в залежність від наявності у відповідача іншого житла.
Не погодившись із вказаним рішенням його в апеляційному порядку до Харківського апеляційного суду оскаржило Товариство з обмеженою відповідальністю «АНСУ», просило рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги в повному обсязі, посилаючись на неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи, неправильне застосування норм матеріального та процесульного права.
Апеляційна скарга обгрунтована тим, що з 14 грудня 2018 року ТОВ «АНСУ» на підставі ст. 37 Заакоуну України «Про іпотеку» є новим власником квартири  АДРЕСА_1 . Проте, в вказаній квартирі продовжують проживати відповідачі, які зареєстровані за іншою адресою. Вказані обставини обмежують права  власника використувавати власне майно. Позивач зазначає, що виселення відповідачів із спірної квартири не призведе до порушення вимог ст. 109 ЖК України, оскільки відповідачі зареєстровані за іншою адресою. 
Від ОСОБА_2 до суду надійшли письмові пояснення, в яких вказував на законність та обгрунтованість рішення суду першої інстанції.
Розпорядженням Верховного Суду від 25.03.2022 року № 14/0/9-22 «Про зміну територіальної підсудності судових справ в умовах воєнного стану» змінено територіальну підсудність справ Харківського апеляційного суду - Полтавському апеляційному суду.
Заслухавши доповідь судді доповідача, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, колегія суддів приходить до висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.
Відповідно до вимог ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Рішення суду першої інстанції не відповідає вказаним вимогам.
Як встановлено місцевим судом та вбачається з матеріалів справи, 18 грудня 2007 між Акціонерним банком «Таврика» та ОСОБА_1 був укладений кредитний договір № 62/07-ВФЛ відповідно до умов якого останній було надано 50000 доларів США з оплатою 17,5 % річних із строком користування до 18.12.2012 року.
З метою забезпечення виконання боржником своїх зобов?язань за кредитним договором між банком та позичальником було укладено договір іпотеки, посвідчений 18.12.2007 року приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Швидкіною О.О., відповідно до якого ОСОБА_1 передала в іпотеку банку трикімнатну квартиру АДРЕСА_1 (т.1, а.с. 70-79).
Згідно п. 1.2 Договору іпотеки, вищевказана квартира належить ОСОБА_1 на праві приватної власності на підставі договору купівлі-продажу квартири від 09 жовтня 2002 року, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Зубарєвим І.Ю. за реєстровим № 8536.
Таким чином, спірна квартира, яка була передана банком в іпотеку, придбана не за рахунок кредитних коштів. 
Пунктом 3.1.4. Договору іпотеки, передбачено, що іпотекодержатель має право у випадку невиконання іпотекодавцем зобов`язань за цим та/або за кредитним договором звернути стягнення на предмет іпотеки, реалізувати його відповідно до п. 6 цього Договору.
Пунктом 6.5.1. Договору іпотеки, передбачено, що у випадку невиконання іпотекодавцем та/або боржником письмової вимоги іпотекодержателя про усунення порушених зобов`язань за цим та/або кредитним договором у встановлений іпотекодержателем строк такі вимоги іпотекодержателя задовольняються за рахунок предмета іпотеки, згідно договору про задоволення вимог іпотекодержателя згідно Закону України «Про іпотеку», який є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки на підставі договору іпотеки, який в цьому випадку є правовстановлюючим документом, в порядку ст. 37 Закону України «Про іпотеку».
Зі змісту рішення Фрунзенського районного суду м. Харкова від 13 листопада 2018 року про визнання недійсним договору купівлі-продажу та договору іпотеки вбачається, що 12.02.2014 Київським районним судом м. Харкова ухвалено рішення по справі № 640/21878/13-ц за позовом ОСОБА_1 до АТ «БАНК «ТАВРИКА», Реєстраційної служби ГУЮ у Харківській області, ОСОБА_3 , третя особа ОСОБА_4 про визнання зобов`язання припиненим та зобов`язання вчинити дії, яким визнано припиненим з 12.11.2013 року, у зв`язку з поєднанням боржника і кредитора в одній особі, зобов`язання фізичної особи ОСОБА_1 перед АТ «БАНК «ТАВРИКА» за кредитним договором № 62/07-ВФЛ від 18.12.2007 року та додаткових угод до нього, в частині заборгованості за кредитом у загальному розмірі 499 252,30 грн.; визнано відсутнім у АТ «БАНК «ТАВРИКА» права на стягнення з фізичної особи ОСОБА_1 заборгованості за кредитним договором № 62/07-ВФЛ від 18.12.2007 року та додаткових угод до нього; визнано припиненим з 12.11.2013 року договір іпотеки від 18.12.2007 року, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Швидкіною О.О., зареєстрованого в реєстрі за № 3071, та додаткової угоди до нього № 1 від 10.07.2008 р., укладених між АТ «БАНК «ТАВРИКА» та фізичною особою ОСОБА_1 ; визнано відсутнім у АТ «БАНК «ТАВРИКА» право на предмет іпотеки за договором іпотеки від 18.12.2007 року - квартиру АДРЕСА_1 . Ухвалою апеляційного суду Харківської області від 31.03.2014 року рішення Київського районного суду м. Харкова залишено без змін. 
12.05.2014 року приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Трощій І.В. прийнято рішення № 12956323 щодо скасування запису про державну реєстрацію обтяжень в Єдиному реєстрі заборон відчуження нерухомого майна відносно квартири  АДРЕСА_1 .
21 травня 2014 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 було укладено договір купівлі-продажу вищевказаної квартири, який посвідчено приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Трощій І.В., та зареєстровано в реєстрі за № 1435 (т. 1, а.с. 94-96).
Ухвалою колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 24.09.2014 року касаційну скаргу ПАТ «БАНК «ТАВРИКА» відхилено, рішення Київського районного суду м. Харкова від 12.02.2014 року та ухвалу апеляційного суду Харківської області від 31.03.2014 року залишено без змін. Постановою Верховного Суду України від 16.09.2015 року ухвалу колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 24.09.2014 р. скасовано, справу передано на новий розгляд до суду касаційної інстанції. 
Ухвалою від 22.06.2016 р. Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних та кримінальних справ № 640/21878/13ц касаційна скарга АТ «БАНК «ТАВРИКА» задоволена частково, рішення Київського районного суду м. Харкова від 12.02.2014 року та ухвалу апеляційного суду Харківської області від 31.03.2014 року скасовано, справу передано на новий розгляд до суду першої інстанції. 
Ухвалою Київського районного суду м. Харкова від 15.12.2016 позовну заяву залишено без розгляду. 
Вищевказана ухвала Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ стала підставою для відновлення первинного запису про державну реєстрацію обтяження предмета іпотеки, тобто запису від 18.12.2007.
На підставі договору № 62/07-ВЛФ про відступлення (купівлі - продажу) прав вимоги та договору про відступлення прав за договором іпотеки від 04 жовтня 2017 року, ТОВ «АНСУ» набуло прав та обов`язків кредитора за вищевказаними кредитним договором та іпотекодержателя за іпотечним договором.
14 грудня 2018 року державним реєстратором Бурдюк І.С., в порядку позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки, зареєстровано за Товариством з обмеженою відповідальністю «АНСУ» право власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_2 , що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 149613959.
Як вбачається з довідки про зареєстрованих у житловому приміщенні осіб від 19.12.2018 р., відсутня інформація про зареєстрованих особі за адресою: АДРЕСА_2 (т. 1, а.с. 7).
Відповідач ОСОБА_1 , згідно довідки про зареєстрованих у житловому приміщенні осіб від 03.07.2019 р., зареєстрована за адресою: АДРЕСА_3 (т. 1, а.с. 28).
Відповідач ОСОБА_2 , відповідно до довідки про зареєстрованих у житловому приміщенні осіб від 03.07.2019 р., зареєстрований за адресою: АДРЕСА_4 (т.1, а.с. 29).
13 травня 2019 року позивачем надіслано відповідачам за вищевказаними адресами вимоги про добровільне звільнення житлового приміщення, квартири за адресою: АДРЕСА_2 , протягом одного місяця з дня отримання вимоги (т.1, а.с. 8-15).
Відповідно до частини першої  статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.
Згідно з частиною першою статті 15, частиною першою статті 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Статтею 41 Конституції України  передбачено, що кожен має право володіти, користуватися  і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним. Використання власності не може завдавати шкоди правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію і природні якості землі.
Згідно з частиною першою статті 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.
Стаття 391 ЦК України наділяє власника правом вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.
Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном (неподільним об`єктом незавершеного будівництва, майбутнім об`єктом нерухомості), що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання задовольнити свої вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами такого боржника у порядку, встановленому цим Законом.
Частиною першою статті 3 Закону України «Про іпотеку» іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом.
Згідно із частиною першою статті 12 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення іпотекодавцем обов`язків, встановлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки.
У частині першій статті 36 Закону України «Про іпотеку» визначено, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки (частина друга статті 36 Закону України «Про іпотеку»).
Відповідно до частини першої статті 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.
Звернення стягнення на передані в іпотеку житловий будинок чи житлове приміщення є підставою для виселення всіх мешканців, за винятком наймачів та членів їх сімей. Виселення проводиться у порядку, встановленому законом (частина перша статті 40 Закону України «Про іпотеку»).
Після прийняття рішення про звернення стягнення на передані в іпотеку житловий будинок чи житлове приміщення шляхом позасудового врегулювання на підставі договору всі мешканці зобов`язані на письмову вимогу іпотекодержателя або нового власника добровільно звільнити житловий будинок чи житлове приміщення протягом одного місяця з дня отримання цієї вимоги. Якщо мешканці не звільняють житловий будинок або житлове приміщення у встановлений або інший погоджений сторонами строк добровільно, їх примусове виселення здійснюється на підставі рішення суду (частина друга статті 40 Закону України «Про іпотеку»).
Згідно зі статтею 47 Конституції України кожен має право на житло. Держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду. Громадянам, які потребують соціального захисту, житло надається державою та органами місцевого самоврядування безоплатно або за доступну для них плату відповідно до закону. Ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі закону за рішенням суду.
Відповідно до статті 8 Конвенції кожен має право на повагу до свого житла, а органи державної влади не можуть втручатись у здійснення цього права, за винятком випадків, коли втручання здійснюється згідно із законом і є необхідним у демократичному суспільстві в інтересах національної та громадської безпеки чи економічного добробуту країни, для запобігання заворушенням чи злочинам, для захисту здоров`я чи моралі або для захисту прав і свобод інших осіб.
Втрата житла є найбільш крайньою формою втручання у право на повагу до житла (рішення ЄСПЛ у справі «Маккенн проти Сполученого Королівства» від 13 травня 2008 року, пункт 50, «Кривіцька та Кривіцький проти України» від 02 грудня 2010 року).
Концепція житла за змістом статті 8 Конвенції не обмежена житлом, яке зайняте на законних підставах або встановлених у законному порядку. «Житло» - це автономна концепція, що не залежить від класифікації у національному праві. Тому чи є «житлом» місце конкретного проживання, що б спричинило захист на підставі пункту 1 статті 8 Конвенції, залежить від фактичних обставин справи, а саме від наявності достатніх триваючих зв`язків з конкретним місцем проживання (рішення ЄСПЛ у справі «Баклі проти Сполученого Королівства» від 11 січня 1995 року, пункт 63).
Втручання держави є порушенням статті 8 Конвенції, якщо воно не переслідує законну мету, одну чи декілька, що перелічені у пункті 2 статті 8, не здійснюється «згідно із законом» та не може розглядатись як «необхідне в демократичному суспільстві».
Згідно з рішенням ЄСПЛ від 23 вересня 1982 року у справі «Спорронґ і Льоннрот проти Швеції» будь-яке втручання у права особи передбачає потребу сукупності таких умов: втручання повинне здійснюватися «згідно із законом», воно повинне мати «легітимну мету» та бути «необхідним у демократичному суспільстві». Якраз «необхідність у демократичному суспільстві» і містить у собі конкуруючий приватний інтерес; зумовлюється причинами, що виправдовують втручання, які у свою чергу мають бути «відповідними і достатніми»; для такого втручання має бути «нагальна суспільна потреба», а втручання - пропорційним законній меті.
У своїй діяльності ЄСПЛ керується принципом пропорційності - дотримання «справедливого балансу» між потребами загальної суспільної ваги та потребами збереження фундаментальних прав особи, враховуючи те, що заінтересована особа не повинна нести непропорційний та надмірний тягар. Конкретному приватному інтересу повинен протиставлятися інший інтерес, який може бути не лише публічним (суспільним, державним), але й іншим приватним інтересом, тобто повинен існувати спір між двома юридично рівними суб`єктами, кожен з яких має свій приватний інтерес, перебуваючи в цивільно-правовому полі.
Поняття «майно» в першій частині статті 1 Першого протоколу до Конвенції має автономне значення, яке не обмежується правом власності на фізичні речі та не залежить від формальної класифікації в національному законодавстві. Право на інтерес теж по суті захищається статтею 1 Першого протоколу до Конвенції.
У рішенні від 07 липня 2011 року у справі «Сєрков проти України» (заява № 39766/05), яке набуло статусу остаточного 07 жовтня 2011 року, ЄСПЛ зазначив, що пункт 2 статті 1 Першого протоколу до Конвенції визнає, що держави мають право здійснювати контроль за використанням майна шляхом уведення в дію «законів».
Стаття 109 ЖК України містить правило про неможливість виселення громадян без надання іншого житлового приміщення.
Відповідно до частини першої зазначеної статті виселення із займаного житлового приміщення допускається з підстав, установлених законом. Виселення проводиться добровільно або в судовому порядку.
Громадянам, яких виселяють із житлових приміщень, одночасно надається інше постійне житлове приміщення, за винятком виселення громадян при зверненні стягнення на житлові приміщення, що були придбані ними за рахунок кредиту (позики) банку чи іншої особи, повернення якого забезпечене іпотекою відповідного жилого приміщення. Постійне житлове приміщення, що надається особі, яку виселяють, повинно бути зазначено в рішенні суду (частина друга статті 109 ЖК України).
У частині третій наведеної статті деталізується порядок виселення осіб, які проживають у переданому в іпотеку житловому приміщенні після прийняття кредитором рішення про звернення стягнення на житло шляхом позасудового врегулювання, який здійснюється за згодою сторін (у договірному порядку) без звернення до суду. У такому випадку після прийняття кредитором рішення про звернення стягнення на передане в іпотеку житло всі мешканці зобов`язані на письмову вимогу іпотекодержателя добровільно звільнити приміщення протягом одного місяця з дня отримання цієї вимоги, якщо сторонами не погоджено більший строк.
Якщо громадяни не звільняють житлове приміщення у встановлений або інший погоджений сторонами строк добровільно, їх примусове виселення здійснюється на підставі рішення суду.
У цьому випадку частина третя статті 109 ЖК України відсилає до частини другої цієї статті, у якій зазначається про потребу надання громадянам, яких виселяють із житлових приміщень, іншого постійного житлового приміщення (за винятком виселення громадян при зверненні стягнення на житлові приміщення, що були придбані ними за рахунок кредиту (позики) банку), із зазначенням такого постійного житлового приміщення в рішенні суду.
Тобто порядок звернення стягнення на предмет іпотеки (шляхом позасудового врегулювання чи в судовому порядку) не впливає на встановлені законом гарантії надання іншого житлового приміщення при вирішенні судом спору про виселення з іпотечного майна, передбачені частиною другою статті 109 ЖК України. Визначальним у цьому випадку є встановлення, за які кошти придбано іпотечне майно - за рахунок чи не за рахунок кредитних коштів.
Загальне правило про неможливість виселення громадян без надання іншого постійного житлового приміщення, передбачене частиною другою  статті 109 ЖК України, стосується не тільки випадків виселення мешканців при зверненні стягнення на предмет іпотеки в судовому порядку, а й у разі виселення мешканців при зверненні стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку, коли мешканці відмовляються добровільно звільняти житлове приміщення, тобто не досягнуто згоди щодо виселення між новим власником і попереднім власником чи наймачами житлового приміщення.
Згідно з частиною третьою статті 9 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець має право виключно на підставі згоди іпотекодержателя, зокрема, відчужувати предмет іпотеки, передавати предмет іпотеки в спільну діяльність, лізинг, оренду, користування.
Такі висновки викладені Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 22 березня 2023 року у справі № 361/4481/19(провадження № 14-109цс22).
Відповідно до п. 4.1.4 Договору іпотеки від 18.12.2007 іпотекодавець зобов`язувалася не відчужувати предмет іпотеки у будь-який спосіб та не обтяжувати його зобов`язаннями з участю третіх осіб (зокрема не передавати його в оренду, наймання, не передавати в наступну заставу тощо), не видавати довіреності на користування та/або розпорядження предметом іпотеки, а також не виступати поручителем за третіх осіб без отримання попередньої письмової згоди на це від іпотеокдержателя.
Проте, матеріали справи не містять доказів того, що укладаючи договір купівлі-продажу квартири, яка є предметом іпотеки, іпотекодержателем було надано письмову згоду на відчуження предмета іпотеки, тобто продаж спірної квартири відбувся всупереч вимогам договору іпотеки та безпосередній забороні, яка передбачена статтею 9 Закону України «Про іпотеку», відповідно до якої іпотекодавець має право виключно на підставі згоди іпотекодержателя відчужувати предмет іпотеки.
Зазначена обставина відповідачами не спростована.
У постанові Верховного Суду від 10 квітня 2019 року у справі № 390/34/17 (провадження № 61-22315сво18), зроблено висновки, що добросовісність (пункт 6 статті 3 ЦК України) - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення. Доктрина venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки), базується ще на римській максимі - «non concedit venire contra factum proprium» (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці). В основі доктрини venire contra factum proprium знаходиться принцип добросовісності. Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них.
Апеляційний суд зауважує, що дії відповідачів свідчать про їх недобросовісну поведінку, яка є недопустимою та такою, що суперечить чинному законодавству та зобов`язанням, взятим на себе іпотекодателем в укладеному договорі.
Окрім того,  стаття 109 ЖК України  не може беззаперечно використовуватися боржниками проти правомірних вимог кредиторів про виселення у всіх випадках, коли предметом іпотеки були житлові приміщення, призначені для постійного або тимчасового проживання, оскільки зазначена правова норма спрямована на регулювання суспільних відносин, коли виселення відбувається з єдиного житла боржника і не може бути застосована, коли боржник має декілька місць, придатних для проживання. У протилежному випадку така поведінка боржника призвела б до порушення меж здійснення цивільних, у тому числі житлових, прав, оскільки при здійсненні своїх прав особа зобов`язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, а також не допускати дії, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах, що передбачено пунктом шостим частини першої статті 3, частинами другою, третьою статті 13 ЦК України».
Дія статті 109 ЖК України спрямована на захист житлових прав фізичних осіб, які мають лише єдине місце постійного проживання. Частина друга статті 109 ЖК України не може бути підставою для відмови у виселенні особи, яка має більше одного місця проживання, і не може бути підставою для звуження правомочностей власника.
У постанові від 29 вересня 2021 року у справі № 344/12708/19 Верховний Суд зазначив, що для вирішення питання щодо визнання осіб такими, що втратили право користування майном (внаслідок виселення), потрібно встановити, чи проживають та користуються відповідачі спірним житлом, чи мають вони інше житло, оцінити доводи сторін щодо співмірності втручання у мирне володіння майном і дотримання балансу між правом власності позивача на квартиру та правом користування цією квартирою відповідачами. Без встановлення зазначених обставин, що мають істотне значення для правильного вирішення справи, неможливо ухвалити законне та обґрунтоване судове рішення.
Схожий висновок викладений і у постанові Верховного Суду від 23 листопада 2022 року у справі № 209/2032/14-ц.
Відповідно до встановлених фактичних обставин справи, квартира за адресою:  АДРЕСА_2 не є єдиним житлом відповідачів.
В справі, що переглядається встановлено, що відповідач ОСОБА_1 , згідно довідки про зареєстрованих у житловому приміщенні осіб від 03.07.2019 р., зареєстрована за адресою: АДРЕСА_3 (т. 1, а.с. 28), а відповідач ОСОБА_2 , відповідно до довідки про зареєстрованих у житловому приміщенні осіб від 03.07.2019 р., зареєстрований за адресою: АДРЕСА_4 (т.1, а.с. 29).
Верховний Суд у постанові від 16 вересня 2020 року у справі № 442/328/19-ц зазначив, що: «Конституція України у статті 41 гарантує, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним. Одночасно стаття 47 Конституції України гарантує кожному право на житло. Ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі закону за рішенням суду.
Зважаючи на вищевикладене, апеляційний суд приходить до висновку, що у цій справі виселення відповідачів із спірного житла відповідає пропорційності втручання в право на житло в розумінні положень статті 8 Конвенції, адже відповідачі забезпечені іншим житловим приміщенням. 
Натомість неможливість позивача як власника здійснювати свої правомочності щодо володіння, користування та розпорядження квартирою через проживання в ній відповідачів необхідно розцінювати як порушення прав позивача як власника житлового приміщення у контексті статті 1 Першого протоколу до Конвенції.
Зазначений висновок щодо застосування норм права у подібних правовідносинах наведено у постанові Верховного Суду від 15 лютого 2023 року у справі № 127/7630/20.
В той же час, не підлягає задоволенню позовна вимога про зобов`язання відповідача ОСОБА_2 звільнити належне позивачу житлове приміщення, оскільки вона є тотожною вимозі про виселення без надання іншого жилого приміщення. 
Разом з тим відповідно до Закону України від 24 лютого 2022 року № 2102-IX «Про затвердження Указу Президента України «Про введення воєнного стану в Україні» затверджено відповідний Указ Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022, яким введено в Україні воєнний стан з 05 години 30 хвилин 24 лютого 2022 року строком на 30 діб. У подальшому законами України строк дії воєнного стану в Україні продовжувався, він діє і дотепер.
Законом України від 15 березня 2022 року № 2120-IX «Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо дії норм на період дії воєнного стану» доповнено розділ VI «Прикінцеві положення» Закону України «Про іпотеку» пунктом 5-2, згідно з яким у період дії в Україні воєнного, надзвичайного стану та у тридцятиденний строк після його припинення або скасування щодо нерухомого майна (нерухомості), що належить фізичним особам та перебуває в іпотеці за споживчими кредитами, зупиняється дія статті 37 (у частині реалізації права іпотекодержателя на набуття права власності на предмет іпотеки), статті 38 (у частині реалізації права іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки), статті 40 (у частині виселення мешканців із житлових будинків та приміщень, переданих в іпотеку, щодо яких є судове рішення про звернення стягнення на такі об`єкти), статей 41, 47 (у частині реалізації предмета іпотеки на електронних торгах) цього Закону.
Апеляційний суд вважає, що вказаний вище Закон має бути застосований у цій справі, оскільки на сьогодні в Україні триває воєнний стан, тому виконання цієї постанови в частині виселення відповідачів слід зупинити на період дії в Україні воєнного стану та на тридцятиденний строк після його припинення або скасування.
Згідно п. 2 ч. 1 ст. 374 ЦПК України, суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.
Відповідно до п. 3, 4 ч. 1 ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи, порушення норм процесуального або неправильне застосування норм матеріального права.
За наведених обставин оскаржуване рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню. 
Відповідно до ч. 1 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Якщо суд апеляційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат (ч. 13 ст. 141 ЦПК України).
         Враховуючи, що апеляційний суд прийшов до висновку про задоволення позову, тому з відповідачів підлягають стягненню судовий збір сплачений позивачем за розгляд справи в суді першої та апеляційної інстанції у загальному розмірі 4802,50 грн., по 2401,25 грн. з кожного.
Керуючись ст. ст. 367, 368, п. 2 ч. 1 ст. 374, ст. 376, ст.ст.381-384, 389 ЦПК України, - 
П О С Т А Н О В И В :
Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "АНСУ" задовольнити частково.
      Рішення Фрунзенського районного суду м. Харкова від 16 червня 2021 року скасувати та ухвалити нове судове рішення. 
Позов Товариства з обмеженою відповідальністю "АНСУ" до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про усунення перешкод в користуванні майном задовольнити частково.
Виселити ОСОБА_1 та ОСОБА_2 з квартири АДРЕСА_1 .
В іншій частині позову відмовити.
Стягнути з ОСОБА_1 та ОСОБА_2 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "АНСУ" судовий збір у розмірі 4802,50 грн., по 2401,25 грн. з кожного.
Зупинити виконання постанови в частині виселення ОСОБА_1 та ОСОБА_2 з квартири АДРЕСА_1 на період дії в Україні воєнного стану та на тридцятиденний строк після його припинення або скасування.
Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів.
Головуючий:  О. Ю. Кузнєцова
Судді: Л. І. Пилипчук
В. М. Триголов