ПОСТАНОВА 
іменем України

16 листопада 2023 року                                                         м. Кропивницький

справа № 405/5212/21
провадження № 22-ц/4809/1002/23 

       Кропивницький апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати у цивільних справах Чельник О.І. (головуючий, суддя-доповідач), Єгорової С.М., Карпенка О.Л.,
за участю секретаря судового засідання Антошиної А.В.,

учасники справи: 
позивач –   Кропивницька міська рада,
відповідач – ОСОБА_1 ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні за правилами спрощеного позовного провадження апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Ленінського районного суду міста Кіровограда від 17 травня 2023 року у складі судді Шевченко І.М.,

ВСТАНОВИВ:

У липні 2021 року Кропивницька міська рада звернулася в суд з позовом до ОСОБА_1 про внесення змін до договору оренди землі.
В обґрунтування заявленого позову посилалася на те, що 20 липня 2012 року між Кіровоградською міською радою та ОСОБА_1 було укладено договір оренди землі №469, зареєстрований в Головному управлінні Держземагентства у Кіровоградській області від 16 листопада 2012 року за №351010004001276. Відповідно до умов договору орендодавець передав, а орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку для розміщення магазину, яка знаходиться по АДРЕСА_1 , загальною площею 212,70 кв.м земель, які використовуються в комерційних цілях. Земельна ділянка передана в оренду з об`єктами нерухомого майна та об`єктами інфраструктури. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки згідно з витягом з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної від 09 квітня 2010 року №745 складає 120663,79 грн. За інформацією Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області нормативно-грошова оцінка вказаної земельної ділянки станом на 10 червня 2021 становила 362823,94 грн. У договорі оренди землі від 20 липня 2012 року №469 сторони погодили випадки, коли розмір орендної плати переглядається, зокрема, такою підставою є підвищенням цін, тарифів. Вважає, що сторони безпосередньо, в самому договорі, визначили підстави для внесення до нього змін, а наявність відповідного договірного обґрунтування внесення відповідних змін у судовому порядку є тим фактичним складом, який може бути підставою для внесення змін до договору оренди землі. Відповідачу направлявся лист з пропозицією щодо внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 20 липня 2012 року №469, який відповідачем був проігнорований.
Посилаючись на зазначені обставини просила суд внести зміни до договору оренди землі від 20 липня 2012 року №469, а саме: абзац 4 розділу 2. «Об`єкт оренди» договору викласти в такій редакції: «Нормативна грошова оцінка земельної ділянки відповідно до витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 10 червня 2021 року №1297 становить 362823,94 грн» Абзац 2 розділу 4 «Орендна плата» договору викласти в такій редакції: «Орендна плата вноситься орендарем в грошовій формі та розмірі 6% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки у сумі: 21769,43 грн на рік, або 1814,11 грн на місяць, починаючи з дня набрання судовим рішенням законної сили».
У листопаді 2022 року Кропивницька міська рада подала заяву про заміну неналежного відповідача у зв`язку з тим, що за інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 08 листопада 2022 року №314489705 право власності на нежитлове приміщення, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , на підставі договору дарування від 05 жовтня 2022 року №467, посвідченого приватним нотаріусом Кропивницького міського нотаріального округу Алфімовою І.М., перейшло до ОСОБА_1 .
Ухвалою Ленінського районного суду міста Кіровограда від 16 листопада 2022 року замінено відповідача у справі за позовом Кропивницької міської ради до ОСОБА_1 про внесення змін до договору оренди землі ОСОБА_1 на належного відповідача - ОСОБА_1 .
Рішенням Ленінського районного суду міста Кіровограда від 17 травня 2023 року позов задоволено. Внесено зміни до договору оренди землі від 20 липня 2012 року № 469, а саме: абзац 4 розділу 2. «Об`єкт оренди» договору оренди землі викласти в наступній редакції: «Нормативна грошова оцінка земельної ділянки відповідно до витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 13 березня 2023 року №НВ-3500191112023 становить 433584,65 грн»; абзац 2 розділу 4 «Орендна плата» договору оренди землі викласти в наступній редакції: «Орендна плата вноситься орендарем в грошовій формі та розмірі 6% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки у розмірі: 2167,92 грн на місяць, починаючи з дня набрання судовим рішенням законної сили».
Не погоджуючись із зазначеним рішенням  ОСОБА_1 подала апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на порушенням норм матеріального та процесуального права, просила вказане рішення суду скасувати та ухвалити нове судове рішення про відмову у задоволенні позовних вимог Кропивницької міської ради.
Кропивницька міська раданаправила до апеляційного суду відзив на апеляційну скаргу, в якому просила рішення Ленінського районного суду міста Кіровограда від 17 травня 2023 рокузалишити без змін, а апеляційну скаргу  ОСОБА_1 - без задоволення. Вважала, що рішення суду першої інстанції ухвалено з додержанням норм процесуального і матеріального права.
У судовому засіданні апеляційного суду представник позивача ОСОБА_2 просив апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції – без змін.
ОСОБА_1 у судове засідання апеляційного суду не з`явилася. Про час та місце слухання справи була повідомлена належним чином. Направила заяву про розгляд справи без її участі (а.с.171). Колегія суддів постановила ухвалу про слухання справи у відсутності відповідача на підставі ч.2 ст.372 ЦПК України. 
Розглянувши справу в межах доводів апеляційної скарги, перевіривши законність і обґрунтованість оскаржуваного судового рішення колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, а рішення суду першої інстанції скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову у задоволенні позовних вимог.
Судом встановлено та підтверджено письмовими доказами по справі, що 20 липня 2012 року між Кіровоградською міською радою та ОСОБА_1 було укладено договір оренди землі №469, який зареєстровано в Головному управлінні Держземагентства у Кіровоградській області 16 листопада 2012 року за № 351010004001276. Згідно з розділом 1 договору орендодавець на підставі рішення Кіровоградської міської ради від 17 червня 2008 року №621 «Про перехід права користування земельною ділянкою по АДРЕСА_1 »» надав, а орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку для розміщення магазину, яка знаходиться по АДРЕСА_1 . Відповідно до розділу 2 договору в оренду передано земельну ділянку загальною площею 212,70 кв. м земель, які використовуються в комерційних цілях. На земельній ділянці розміщено об`єкт нерухомого майна - нежитлова будівля. Земельна ділянка передається в оренду з об`єктами нерухомого майна та об`єктами інфраструктури. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки згідно з витягом з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної від 09 квітня 2010 року №745 становить 120663,79 грн. 
Згідно з розділом 3 договору договір укладено на десять років. Договір набирає чинності після його державної реєстрації. Зазначений договір оренди землі №469 було зареєстровано в Головному управлінні Держземагентства у Кіровоградській області від 16 листопада 2012 року за №351010004001276, тому на час ухвалення судом рішення він втратив чинність з 16 листопада 2022 року.
Розділом 4 передбачено, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та розмірі 6% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки: у сумі 603,32 грн на місяць згідно з розрахунком, що додається до цього договору, починаючи з дня державної реєстрації договору. Орендна плата переглядається у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів; зміни ставок орендної плати; зміни нормативної грошової оцінки земель міста; зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством протягом січня такого року; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами: в інших випадках, передбачених законом. Розмір орендної плати може бути переглянуто за погодженням сторін або змінено на вимогу однієї із сторін у випадках, передбачених законодавством та даним договором (а.с.8-10).
Рішенням сесії сьомого скликання Міської ради міста Кропивницького від 12 липня 2018 року №1750 «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Кропивницького Кіровоградської області» було затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Кропивницького Кіровоградської області, яка була виконана Командитним товариством науково-впроваджувальною формою «Нові технології». Зазначене рішення Міської ради міста Кропивницького оприлюднено у «Вечірній газеті» 13 липня 2018 року (а.с.13).
Згідно з витягом із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області від 10 червня 2021 року №1297 станом на 10 червня 2021 року нормативно-грошова оцінка земельної ділянки, розташованої за адресою: вул. Індустріальна, 28/30-а у м. Кіровограді складає 362823,94 грн (а.с.14).
Ухвалюючи рішення про задоволення позову суд першої інстанції дійшов висновку про те, що позовні вимоги є обґрунтованими та сторони безпосередньо в самому договорі визначили підстави для внесення до нього змін, а наявність відповідного договірного обґрунтування внесення відповідних змін у судовому порядку є тим фактичним складом, який може бути підставою для внесення змін до договору оренди землі.
Апеляційний суд не може погодитись з такими висновками суду, виходячи з такого.
Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Відповідно до частин 1 та 2 статті 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди, крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України.
Згідно з частиною 1 статті 632 Цивільного кодексу України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.
Частиною 2 статті 651 Цивільного кодексу України передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Статтею 30 Закону України «Про оренду землі» визначено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.
Звертаючись до суду з позовом Кропивницька міська рада просила внести зміни до договору оренди землі від 20 липня 2012 року №469, а саме: абзац 4 розділу 2. «Об`єкт оренди» договору викласти у такій редакції: «Нормативна грошова оцінка земельної ділянки відповідно до витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 10 червня 2021 року №1297 становить 362823,94 грн» Абзац 2 розділу 4 «Орендна плата» договору викласти у такій редакції: «Орендна плата вноситься орендарем в грошовій формі та розмірі 6% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки у сумі: 21 769,43 грн на рік, або 1 814,11 грн на місяць, починаючи з дня набрання судовим рішенням законної сили» (а.с.2-6).
Статтею 15 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, яка діяла на час укладання договору) істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об`єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об`єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.
Відповідно до розділу 4. «Орендна плата» договору оренди землі від 20 липня 2012 року №469 орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та розмірі 6% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Також визначено, що орендна плата переглядається у разі зміни нормативної грошової оцінки земель. Крім того, розділом 13 сторони визначили зміни умов договору і припинення його дії, відповідно до якого зміна умов договору оренди землі здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку (а.с.8-10).
Частиною першою статті 627 ЦК України передбачено, що відповідно до ст.6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Апеляційний суд вважає, що даний спір не потребував вирішення у судовому порядку, оскільки укладеним договором оренди землі від 20 липня 2012 року №469 сторонами було визначено, що істотною його умовою є саме сплата орендарем орендної плати у грошовій формі та розмірі 6% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Згідно з абзацом 1 п.289.1 Податкового кодексу України для визначення розміру орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, дані цієї оцінки оформляються як витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки (ч. 2 ст. 20 Закону України «Про оцінку земель»).
На момент укладання договору оренди землі нормативна грошова оцінка земельної ділянки, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 , від 09 квітня 2010 року №745 складала 120663,79 грн (а.с.11).
У подальшому нормативна грошова оцінка земельної ділянки неодноразово змінювалася. Так, станом на 10 червня 2021 року нормативно-грошова оцінка зазначеної земельної ділянки склала 362823,94 грн (а.с.14). 06 липня 2022 року набрала чинності постанова Кабінету Міністрів України від 01 липня 2022 року №753 «Про внесення змін до Методики нормативної грошової оцінки земельних ділянок», яка передбачала, зокрема, що витяг із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок оформляється і видається автоматично в електронній формі з використанням програмного забезпечення Державного земельного кадастру.
Як свідчить витяг №НВ-3500191112023 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, сформований 13.03.2023 та отриманий Кропивницькою міською радою з використанням електронного кабінету, нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 3510100000:11:085:0012 складає 433584,65 грн (а.с.134).
Тобто, нормативна грошова оцінка земельної ділянки не є сталою величиною і може змінюватись періодично, незалежно від волі сторін.
Згідно з п.289.2 Податкового кодексу України центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, за індексом споживчих цін за попередній рік щороку розраховує величину коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель (Кі), на який індексується нормативна грошова оцінка земель і земельних ділянок, у тому числі право на які фізичні особи мають як власники земельних часток (паїв), на 1 січня поточного року. Коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель застосовується кумулятивно залежно від дати проведення нормативної грошової оцінки земель, зазначеної в технічній документації з нормативної грошової оцінки земель та земельних ділянок.
При цьому слід зазначити, що розмір орендної плати сторони погодили у розмірі 6% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, нормативна грошова оцінка індексується станом на 1 січня року, за який здійснюється виплата, а тому при зміні розміру нормативної грошової оцінки орендодавець визначає розмір орендної плати відповідно до розміру нормативної грошової оцінки та коефіцієнту індексації і додаткового внесення змін до договору оренди земельної ділянки сторонами або у судовому порядку не потребує.
На думку колегії суддів орендодавець самостійно має встановлювати розмір орендної плати, а саме шість відсотків в залежності від чинної нормативної грошової оцінки земель та коефіцієнту індексації згідно з чинним законодавством, що не потребує внесення змін до договору оренди землі, оскільки не є зміною істотних умов договору.
Зазначені вище обставини залишились поза увагою суду першої інстанції. 
Відповідно до ч.1 ст.367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявним в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Статтею 374 ЦПК України передбачено, що суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.
Відповідно до ч.1 ст.376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: неповне з`ясування судом обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин справи, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
Враховуючи, що оскаржуване рішення не відповідає вимогам ст.263 ЦПК України щодо законності і обґрунтованості, та на підставі ч.1 ст.376 ЦПК України судове рішення підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову у задоволенні позову із зазначених вище підстав. 

Керуючись ст. ст. 367, 374, 376, 382 - 384 ЦПК України

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу  ОСОБА_1 задовольнити.
Рішення Ленінського районного суду міста Кіровограда від 17 травня 2023 рокускасувати та ухвалити нове.
У задоволенні позову Кропивницької міської ради до ОСОБА_1 про внесення змін до договору оренди землі відмовити.
Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена безпосередньо до Верховного Суду у випадках, передбачених ст.389 ЦПК України, протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення.
Повний текст складено 23 листопада 2023 року.

Головуючий суддя         О.І. Чельник

Судді         C.М. Єгорова

        О.Л. Карпенко