ЧЕРНІВЕЦЬКИЙ
АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
21 вересня 2023 року                                                                                  
м. Чернівці
справа № 727/11769/22
провадження №22-ц/822/630/23
Чернівецький апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого Половінкіної Н. Ю. 
суддів Височанської Н.К., Литвинюк І.М.
секретаря Конецької Д.Г.
за участю представника позивача Фортуна Георгій Георгійович, представника відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» Капінус Андрія Анатолійовича
учасники справи:
позивач ОСОБА_1 
відповідач Товариство з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд»
апеляційна скарга ОСОБА_1 , в інтересах якого діє адвокат Фортуна Георгій Георгійович, на рішення Шевченківського районного суду м. Чернівці від 11 травня 2023 року, головуючий у першій інстанції  Танасійчук Н.М.
ВСТАНОВИВ:
Описова частина

Короткий зміст позовних вимог
ОСОБА_1 у грудні 2022 року звернулася до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» про визнання майнових прав.

Зазначав,  що Товариством з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» та ОСОБА_1 укладено попередній договір №А_125 від 22 вересня 2016 року, за умовами якого Товариство з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» зобов`язалося продати ОСОБА_1 , а ОСОБА_2 зобов`язався купити в термін до кінця І кварталу 2018 року квартиру   АДРЕСА_1 загальною площею 43,18 квадратних метрів.
Товариство з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» зобов`язалося оформити на себе правовстановлюючі документи та зареєструвати право власності на об`єкт нерухомості до моменту укладення основного договору купівлі-продажу.
ОСОБА_1 зобов`язався сплатити Товариству з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» на момент підписання основного договору до моменту його нотаріального посвідчення повну вартість об`єкта нерухомості, що орієнтовно складала 505206 грн. з розрахунку, що ціна одного квадратного метра об`єкта становила 11700 грн.
ОСОБА_1 22 вересня 2016 здійснено оплату забезпечувального платежу в сумі 505206 грн., що становить 100% орієнтовної вартості об`єкта нерухомості.
Також Товариством з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» та ОСОБА_1 укладено додатковий договір №1 від 27 березня 2018 року про внесення змін до попереднього договору №А_125 від 22 вересня 2016 року, яким термін укладення основного договору купівлі-продажу перенесено до кінця І кварталу 2019 року, а строк прийняття об`єкта в експлуатацію - до кінця ІV кварталу 2018 року.
Вказував, що Товариство з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» та ОСОБА_1 укладаючи попередній договір №А_125 від 22 вересня 2016 року, мали на увазі інвестиційний договір.
Попередній договір, укладений між сторонами, є удаваним, насправді вчинено правочин, який по своїй природі є інвестиційним, оскільки правочином передбачено сплату коштів за об`єкти будівництва, визначено об`єкти та їх вартість, що сплачені кошти є іншим видом забезпечення виконання зобов`язання, а не авансом.
Через порушення Товариством з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» строку прийняття об`єкта фінансування (будівництва) в експлуатацію та його передачі у власність ОСОБА_1 , відсутня можливість здійснити реєстрацію права власності у встановленому законом порядку.
З укладенням Товариством з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» та ОСОБА_1 попереднього договору №А_125 від 22 вересня 2016 року, виникло майнове право на отримання вартості об`єкту нерухомості та кореспондуючий обов`язок оформлення права власності ОСОБА_1 на нерухоме майно.
Визнання майнових прав на об`єкти нерухомості надає можливість у майбутньому ідентифікувати майно.
Просив визнати попередній договір між Товариством з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» та ОСОБА_1 від 22 вересня 2016 року №А_125 дійсним.
Визнати за ОСОБА_1 майнові права на об`єкт інвестування квартиру АДРЕСА_1 загальною площею 43,18 кв.м. 
ОСОБА_1 у січні 2023 року подано до суду позовну заяву до Товариства з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» про визнання майнових прав в новій редакції.

Просив визнати попередній договір між Товариством з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» та ОСОБА_1 від 22 вересня 2016 року №А_125 щодо купівлі-продажу нерухомості удаваними, фактично дійсним інвестиційним договором.
Визнати за ОСОБА_1 майнові права на об`єкт інвестування квартиру АДРЕСА_1 загальною площею 43,18 кв.м. 
Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Шевченківського районного суду м.Чернівці від 11 травня 2023 року у позові ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» про визнання попереднього договору фактично дійсним інвестиційним договором та майнового права на об`єкти нерухомості відмовлено.

Додатковим рішенням Шевченківського районного суду м.Чернівці від 27 червня 2023 року заяву Товариства з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд», в інтересах якого діє адвокат Капінус А.А., про ухвалення додаткового рішення задоволено частково.

Стягнуто з ОСОБА_1 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» витрати на професійну правничу допомогу в сумі 3000 грн.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги

ОСОБА_1 , в інтересах якої діє адвокат Фортуна Г.Г., в апеляційній скарзі просить рішення Шевченківського районного суду м.Чернівці від 11 травня 2022 року скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким позов ОСОБА_1 задовольнити.

Узагальнені доводи особи, яка подала апеляційну скаргу

Зазначає про неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи, наявність генерального плану житлового комплексу, містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки по АДРЕСА_2 від 30 березня 2016 року №1205/16, дозволу на будівельні роботи від 24 вересня 2019 року №1У11319267-813, договору між Чернівецькою міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Глобус-2020» оренди земельної ділянки.

Вказує, що між сторонами мав місце саме інвестиційний договір, за яким Товариство з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» в якості забудовника зобов`язалося за кошти ОСОБА_1  та інших інвесторів побудувати та облаштувати житловий комплекс, після чого оформити за ОСОБА_1 та іншими інвесторами право власності на нерухоме майно, а ОСОБА_1 як і інші інвестори, зобов`язалася оплатити 100% вартості нерухомості. 

ОСОБА_1  свої зобов`язання виконав, а Товариством з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» не здійснено будівництво житлового комплексу. 

При укладенні попереднього договору ОСОБА_1 не мав на меті укласти договору в майбутньому. Очевидною метою ОСОБА_1 було отримання квартири, а метою Товариства з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» - залучення коштів у будівництво житлового комплексу. 

Попереднім договором передбачено сплату коштів за об`єкт будівництва, вказана вартість об`єкта і сам об`єкт, зазначено, що сплачені ОСОБА_1 кошти не є авансом, а є іншим видом забезпечення виконання зобов`язання. 

Тому вважає, що ОСОБА_1 став інвестором будівництва житлового комплексу.

Узагальнені доводи та заперечення інших учасників справи

У відзиві Товариство з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» просить апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення.

Зазначає, що, укладаючи попередній договір, сторони погодились, що вчиняють саме попередній договір, а не інвестиційний договір майнових прав.

Попереднім договором встановлено вчинення сторонами в майбутньому основного договору купівлі-продажу нерухомого майна, передумовою для укладення якого є отримання Товариством з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» в майбутньому права власності на об`єкт будівництва.

Вважає, що взаємовідносини між Товариством з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» та ОСОБА_1 виникли на підставі попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна, а не договору купівлі-продажу майнових прав.

ОСОБА_1 не доведено встановлення між Товариством з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» та ОСОБА_1 інших цивільно-правових відносин, ніж ті, що передбачені попередніми договорами.

Вказує, що на момент укладення попереднього договору Товариство з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» не було замовником будівництва, не мало дозволу на будівництво об`єкту по АДРЕСА_2 , земельної ділянки у власності чи у користуванні за даною адресою, тому не було власником майнових прав.

Посилається на те, що попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна не були нотаріально посвідчені (укладений в простій письмовій формі), відповідно до частини 1 статті 220 ЦК України є нікчемними.

ОСОБА_1 не доведено ухилення Товариства з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» від посвідчення попереднього договорору нотаріально, втрату можливості нотаріального посвідчення правочину.

Мотивувальна частина

Позиція апеляційного суду
Відповідно до правила, встановленого ч.1 ст.367 ЦПК України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Згідно роз`яснень, які містяться в п.15 постанови Пленуму Верховного Суду України від 24 жовтня 2008 року №12 «Про судову практику розгляду цивільних справ в апеляційному порядку», суд апеляційної інстанції при перевірці законності й обґрунтованості рішення суду першої інстанції може вийти за межі доводів апеляційної скарги згідно з частинами третьою та четвертою статті 303ЦПКУкраїни лише в разі, якщо буде встановлено неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення. За цих умов апеляційний суд перевіряє справу в повному обсязі й зобов`язаний мотивувати в рішенні вихід за межі доводів апеляційної скарги, проведення перевірки справи в повному обсязі.
У разі якщо апеляційна скарга подана на рішення щодо частини вирішених вимог, суд апеляційної інстанції відповідно до принципу диспозитивності не має права робити висновків щодо неоскарженої частини в мотивувальній, ні в резолютивній частині судового рішення, а в описовій частині повинен зазначити, в якій частині вимог судове рішення не оскаржується.
Додаткове рішення Шевченківського районного суду м.Чернівці від 27 червня 2023 року не оскаржується.

Колегія суддів вважає, що апеляційна скарга ОСОБА_3 підлягає залишенню без задоволення з наступних підстав.

Відмовляючи у позові ОСОБА_3  до Товариства з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» про визнання майнових прав, суд першої інстанції дійшов висновку про відсутність підстав для визнання попереднього договору між Товариством з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» та ОСОБА_1   від 22 вересня 2016 року №А_125 інвестиційним.
На обгрунтування таких висновків суд першої інстанції зазначив, що попередній договір між Товариством з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» та ОСОБА_1   від 22 вересня 2016 року №А_125 не містить посилань на здійснення сторонами інвестиційної діяльності, тлумачення його змісту дозволяє зробити висновок, що сторонами укладено попередній договір про наміри укладення в майбутньому договору купівлі-продажу нерухомого майна.

Водночас судом першої інстанції встановлено, що на момент вчинення правочину у забудовника була відсутня необхідна дозвільна документація для здійснення будівництва об`єкта нерухомості, укладення інвестиційних договорів відносно таких об`єктів нерухомості згідно вимог ст.4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» є забороненим.

ОСОБА_1 не доведено виконання вимог ст.8 Закону України «Про інвестиційну діяльність» щодо подання фінансовим органам декларації про обсяги і джерела здійснених інвестицій.

Разом з тим суд першої інстанції дійшов висновку, що попередній договір між Товариством з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» та ОСОБА_1 від 22 вересня 2016 року №А_125 за формою не відповідають вимогам, встановленим законом до основного договору, оскільки нотаріально не посвідчений, в силу закону є нікчемним та не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю.

Відповідно до частин 1, 2, 5 ст.263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Судове рішення наведеним нормам відповідає.

Обставини справи, встановлені судами першої та апеляційної інстанцій

Встановлено, що Товариством з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» та ОСОБА_1 укладено попередній договір №А_125 від 22 вересня 2016 року.
Відповідно до пункту 1, 1.1, 1.2 наведеного договору Товариство з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» зобов`язується продати ОСОБА_1 , а ОСОБА_1 зобов`язується купити в термін до кінця І кварталу 2018 року квартиру АДРЕСА_1 загальною площею 43,18 квадратних метрів, житловою площею 17,99 квадратних метрів, відповідно до умов, що визначені даним попереднім договором та укладеним в майбутньому договором купівлі-продажу. Строк прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію до кінця ІУ квартиру 2017 року. Товариство з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» має право в односторонньому порядку змінити термін прийняття в експлуатацію об`єкта будівництва на строк до трьох місяців, це не буде вважатися порушенням умов договору.
Товариство з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» зобов`язується оформити на себе правовстановлюючі документи та зареєструвати право власності на об`єкт нерухомості до моменту укладення договору купівлі-продажу.
Сторонами встановлено, що у квартирі буде виконано загальнобудівельні роботи, встановлено металеві протипожежні вхідні двері, вікна – металопластикові з чотирьохкамерного профілю з енергозберігаючими склопакетами, штукатурка стін, цементна стяжка під чистову підлогу, індивідуальне опалення з двохфункційним котлом та радіаторами, системи водопостачання та каналізації з лічильником (вивід від стояків без прокладення трубопроводів по квартирі). Квартира розташована на 1 поверсі секції А.
Згідно з пунктом 4 ОСОБА_1 на забезпечення виконання зобов`язання за цим договором сплачує Товариству з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» забезпечувальний платіж в сумі 505206 грн.
Забезпечувальний платіж не є авансом чи поворотною фінансовою допомогою. Сторони встановили, що передбачені в цьому пункті забезпечувальні платежі є іншим видом забезпечення виконання зобов`язання згідно ст.546 ЦК України та не є неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком.
Відповідно до пункту 2 попереднього договору між Товариством з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» та ОСОБА_1 від 22 вересня 2016 року №А_125 сторони домовилися, що істотними умовами основного договору купівлі-продажу квартири будуть такі: об`єкт продажу – квартира АДРЕСА_1 – будівельна адреса, місце знаходження земельної ділянки загальною площею 43,18 квадратних метрів, житловою площею 17,99 квадратних метрів.
ОСОБА_1 зобов`язується сплатити Товариству з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» на момент підписання основного договору до моменту його нотаріального посвідчення повну вартість об`єкта нерухомості, що орієнтовно складає 505206 грн. з розрахунку, що ціна одного квадратного метра об`єкта становить 11700 грн.
Водночас сторони у пункті 3 договору передбачили нотаріальне оформлення попереднього договору, за яким усі витрати, пов`язані з цим несе ОСОБА_1 . 
Також Товариством з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» та ОСОБА_1 укладено додатковий договір №1 від 27 березня 2018 року про внесення змін до попереднього договору №А_125 від 22 вересня 2016 року, яким термін укладення основного договору купівлі-продажу перенесено до кінця І кварталу 2019 року, а строк прийняття об`єкта в експлуатацію - до кінця ІV кварталу 2018 року.
За довідкою Товариства з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» кошти в сумі 505206 грн. оплати ОСОБА_1 за нерухомість згідно попереднього договору від 22 вересня 2016 року №А_125 надійшли на поточний рахунок підприємства № НОМЕР_1 , відкритий в Акціонерному товаристві «УкрСиббанк».

Згідно із платіжним дорученням акціонерного товариства «УкрСиббанк» від 22 вересня 2016 року №1 ОСОБА_1 здійснено оплату Товариству з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» за попереднім договором від 22 вересня 2016 року №А_125 в сумі 505206 грн.

Чернівецькою міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Глобус-2020» укладено договір оренди землі від 4 лютого 2016 року №9859, за яким на підставі рішення 2 сесії Чернівецької міської ради 7 скликання від 17 грудня 2015 року №27 орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 .

Також Чернівецькою міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Глобус-2020» укладено додатковий договір від 17 лютого 2021 року №1/9859 до договору оренди землі, яким договір оренди землі поновлюється до 04 серпня 2022 року .

Відповідно до відомостей, які містяться в Реєстрі будівельної діяльності, наявна інформація щодо видачі Державною архітектурно-будівельною інспекцією України дозволу на виконання будівельних робіт від 24 вересня 2019 року №ІУ113192670813 по об`єкту будівництво багатоквартирних житлових будинків з вбудованими приміщеннями громадського обслуговування та паркінгом на АДРЕСА_2 .

Мотиви, з яких виходить апеляційний суд, та застосовані норми права
Частиною першою статті 8 Конституції України передбачено, що в Україні визнається і діє принцип верховенства права.
Суддя, здійснюючи правосуддя, керується верховенством права (частина перша статті 129 Конституції України).
Суд, здійснюючи правосуддя на засадах верховенства права, забезпечує кожному право на справедливий суд та повагу до інших прав і свобод, гарантованих Конституцієюі законами України, а також міжнародними договорами, згода на обов`язковість яких надана Верховною Радою України (стаття 2 Закону України «Про судоустрій і статус суддів»).
Відповідно до вимог ч.1 ст.13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
У постанові Верховного Суду в складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 08 вересня 2021 року в справі № 206/1853/18 (провадження № 61-4205св21) вказано, що «відповідно до частини першої статті 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Позовом у процесуальному сенсі є звернення до суду з вимогою про захист своїх прав та інтересів, який складається з двох елементів: предмета і підстави позову. Предметом позову є певна матеріально-правова вимога позивача до відповідача, який одночасно становить спосіб захисту порушеного права, а підставою позову є факти, які обґрунтовують вимогу про захист права чи законного інтересу. Позивачем є особа, яка подала позов про захист порушеного чи оспорюваного права або охоронюваного законом інтересу. При цьому позивач самостійно визначає та обґрунтовує в позовній заяві, в чому саме полягає порушення його прав та інтересів, а суд перевіряє ці доводи і залежно від встановленого вирішує питання про наявність чи відсутність підстав для правового захисту».
За змістом статей 43 та 49 ЦПК України позивач самостійно визначає предмет позову та на власний розсуд розпоряджається своїми правами щодо предмета позову.
При цьому згідно зі п.5 ч.3 ст.175 ЦПК України підставами позову є обставини, якими позивач обґрунтовує вимоги, а не саме по собі посилання на певну норму закону.
Як роз`яснив Пленум Верховного Суду у п.3 постанови від 18 грудня 2009 року №14 «Про судове рішення у цивільній справі», відповідно до положень статей 10 і 11 ЦПК України суд розглядає цивільні справи в межах заявлених позивачем вимог та зазначених і доведених ним обставин. Відповідно до ст.19 Конституції України, ст.1 ЦПК та з урахуванням положення ч.4 ст.10 ЦПК вийти за межі заявлених вимог (вирішити незаявлену вимогу, задовольнити вимогу позивача у більшому розмірі, ніж було заявлено) суд має право лише у випадках, прямо передбачених законом.
Предметом позову ОСОБА_1 , тобто матеріально-правовою вимогою, стосовно якої останній просив ухвалити судове рішення, є визнання попереднього договору між Товариством з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» та ОСОБА_1   від 22 вересня 2016 року №А_125 щодо купівлі-продажу нерухомості удаваними, фактично дійсним інвестиційним договором; визнання за ОСОБА_1 майнових прав на об`єкт інвестування квартиру 218 будинку АДРЕСА_2 загальною площею 43,18 квадратних метрів.
Підставою позову, тобто обставинами, якими обґрунтовувалися позовні вимоги, ОСОБА_1 зазначалося удаваність вчиненого Товариством з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» та ОСОБА_1  попереднього договору, насправді вчинення правочину, який по своїй природі є інвестиційним, відсутність можливості здійснити реєстрацію права власності у встановленому законом порядку через порушення Товариством з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» строку прийняття об`єкта фінансування (будівництва) в експлуатацію та його передачі у власність. 
Згідно із частиною першою статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
За змістом частини п`ятої статті 203 ЦК України правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним ( частина перша статті 204 ЦК України).
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 2-383/2010 (провадження № 14-308цс18) зроблено висновок, що стаття 204 ЦК України закріплює презумпцію правомірності правочину. Ця презумпція означає, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що породжує, змінює або припиняє цивільні права й обов`язки, доки ця презумпція не буде спростована, зокрема, на підставі рішення суду, яке набрало законної сили. У разі неспростування презумпції правомірності договору всі права, набуті сторонами правочину за ним, повинні безперешкодно здійснюватися, а обов`язки, що виникли внаслідок укладення договору, підлягають виконанню.
На підставі частини першої статті 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
За змістом частини першої статті 235 ЦК України удаваним є правочин, який вчинено сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили.
На підставі частини другої статті 235 ЦК України якщо буде встановлено, що правочин був вчинений сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили, відносини сторін регулюються правилами щодо правочину, який сторони насправді вчинили.
Пленум Верховного Суду України в п.25 постанови від 6 листопада 2009 року №9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» роз`яснив, що за удаваним правочином (ст.235 ЦК) сторони умисно оформляють один правочин, але між ними насправді встановлюються інші правовідносини. На відміну від фіктивного правочину, за удаваним правочином права та обов`язки сторін виникають, але не ті, що випливають зі змісту правочину. Встановивши під час розгляду справи, що правочин вчинено з метою приховати інший правочин, суд на підставі   ст.235 ЦК  має визнати, що сторонами вчинено саме цей правочин, та вирішити спір із застосуванням норм, що регулюють цей правочин. Якщо правочин, який насправді вчинено, суперечить закону, суд ухвалює рішення про встановлення його нікчемності або про визнання його недійсним.
Отже законом не передбачено недійсність удаваного правочину.
У постанові Верховного Суду України від 07 вересня 2016 року у справі № 6-1026цс16 зроблено висновок, що за удаваним правочином сторони умисно оформляють один правочин, але між ними насправді встановлюються інші правовідносини. На відміну від фіктивного правочину, за удаваним правочином права та обов`язки сторін виникають, але не ті, що випливають зі змісту правочину. Установивши під час розгляду справи, що правочин вчинено для приховання іншого правочину, суд на підставі статті 235 ЦК України має визнати, що сторони вчинили саме цей правочин, та вирішити спір із застосуванням норм, що регулюють цей правочин. Якщо правочин, який насправді вчинено, суперечить закону, суд ухвалює рішення про встановлення його нікчемним або про визнання його недійсним.
Встановивши під час розгляду справи, що правочин вчинено з метою приховати інший правочин, суд на підставі статті 235 ЦК України має визначити правочин, який насправді вчинили сторони, та вирішити спір із застосуванням норм, що регулюють цей правочин. Якщо правочин, який насправді вчинено, суперечить закону, суд ухвалює рішення, в якому встановлює нікчемність цього правочину або визнає його недійсним. Таким чином, вимоги про визнання удаваним договору спрямовані на встановлення обставин, які є підставою для вирішення спору та підлягають з`ясуванню судом під час вирішення спору (пункти 43, 45 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23 січня 2019 року у справі № 522/14890/16-ц, провадження № 14-498цс18).
З матеріалів справи вбачається, що між Товариством з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» та ОСОБА_1  існує спір щодо визнання за ОСОБА_1 майнових прав на квартиру АДРЕСА_1 .
Сама по собі вимога ОСОБА_1 про визнання попереднього договору між Товариством з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» та ОСОБА_1 від 22 вересня 2016 року №А_125 удаваним спрямована на встановлення обставин, які є підставою для вирішення спору за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» про визнання майнових прав.
За загальним правилом тягар доказування удаваності правочину покладається на позивача.
Заявляючи вимогу про визнання правочину удаваним, позивач має довести: факт укладення правочину, що, на його думку, є удаваним; спрямованість волі сторін в удаваному правочині на встановлення інших цивільно-правових відносин, ніж тих, що передбачені насправді вчиненим правочином, тобто відсутність у сторін іншої мети, ніж намір приховати насправді вчинений правочин; настання між сторонами інших прав та обов`язків, ніж тих, що передбачені удаваним правочином.
Натомість, ОСОБА_1 , звертаючись з позовом про визнання попереднього договору між Товариством з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» та ОСОБА_1 від 22 вересня 2016 року №А_125 удаваним, не обґрунтовував свої вимоги тим, що у сторін Товариства з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» та ОСОБА_1  відсутня інша мета, ніж намір приховати насправді вчинений правочин; настання між сторонами інших прав та обов`язків, ніж тих, що передбачені удаваним правочином.
Разом з тим посилання  ОСОБА_1  на порушення Товариством з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» строку прийняття об`єкта фінансування (будівництва) в експлуатацію та передачі у власність, відсутність можливості здійснити реєстрацію права власності у встановленому законом порядку не свідчить про удаваність правочину. 
Верховний Суд у постанові від 01 жовтня 2020 року у  справі № 755/16049/19 (провадження № 61-5342св20) зазначив, що положеннями ЦК України й інших актів цивільного законодавства прямо не передбачено такий правовий наслідок невиконання попереднього договору, як відшкодування збитків у спосіб визнання права власності на річ, що мала бути придбана в майбутньому за договором купівлі-продажу.
Сам ОСОБА_1  під час апеляційного розгляду зазначав про укладення попереднього договору між Товариством з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» та ОСОБА_1 від 22 вересня 2016 року №А_125 купівлі-продажу нерухомого майна.
У матеріалах справи відсутні докази вчинення сторонами Товариством з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» та ОСОБА_1    попереднього договору купівлі-продажу з метою приховати інший правочин, настання між сторонами інших прав та обов`язків, ніж тих, що передбачені удаваними правочинами.
Ураховуючи наведене  ОСОБА_1  не доведено обставини, що попередній договір між Товариством з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» та ОСОБА_1 від 22 вересня 2016 року №А_125 купівлі-продажу нерухомого майна не відповідав волевиявленню сторін та не був спрямований на укладення саме такого правочину, насправді приховував інвестиційний договір. 
Встановлено, що Товариством з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» та ОСОБА_1 укладено попередній договір №А_125 від 22 вересня 2016 року.
Відповідно до пункту 1 договору Товариство з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» зобов`язується продати ОСОБА_1 , а ОСОБА_1 зобов`язується купити в термін до кінця І кварталу 2018 року квартиру АДРЕСА_1 загальною площею 43,18 квадратних метрів, житловою площею 17,99 квадратних метрів, відповідно до умов, що визначені даним попереднім договором та укладеним в майбутньому договором купівлі-продажу. Строк прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію до кінця ІУ квартиру 2017 року. Товариство з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» має право в односторонньому порядку змінити термін прийняття в експлуатацію об`єкта будівництва на строк до трьох місяців, це не буде вважатися порушенням умов договору.
На підставі пунктів 1.1, 2 наведеного договору Товариство з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» зобов`язується оформити на себе правовстановлюючі документи та зареєструвати право власності на об`єкт нерухомості до моменту укладення договору купівлі-продажу.
Сторони домовились про істотні умови основного договору купівлі-продажу нерухомого майна.
Згідно з пунктом 4 договору ОСОБА_1 на забезпечення виконання зобов`язання за договором сплачує Товариству з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» забезпечувальний платіж в сумі 505206 грн.
Забезпечувальний платіж не є авансом чи поворотною фінансовою допомогою. Сторони встановили, що передбачені в цьому пункті забезпечувальні платежі є іншим видом забезпечення виконання зобов`язання згідно ст.546 ЦК України та не є неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком.
Водночас сторони у пункті 3 договорів передбачили нотаріальне оформлення попереднього договору, за яким усі витрати, пов`язані з цим несе ОСОБА_1 . 
Згідно із частинами першої, третьою статті 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. 
Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі. 
Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.
Необґрунтоване ухилення однієї зі сторін від укладення основного договору, передбаченого попереднім договором, може бути підставою для відшкодування другій стороні збитків, завданих простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства (частина друга статті 635 ЦК України).
Вчинений попередній договір між Товариством з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» та ОСОБА_1   від 22 вересня 2016 року №А_125, відповідає вимогам статті 635 ЦК України.
Так, за змістом пункту 22 наведеного правочину договір є попереднім договором, закріплює зобов`язання сторін укласти основний договір.
Пунктом 17 договору передбачено, що дата, час та місце підписання основного договору Товариством з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» повідомляється ОСОБА_1 не пізніше 11 години робочого дня, що передує дню укладення основного договору, шляхом надсилання телеграми або телефонограми або в інший спосіб – у письмовому вигляді.
Згідно із пунктом 21 договору зобов`язання сторін щодо підписання основного договору, встановлені цим попереднім договором, припиняються у випадку, якщо основний договір не укладений протягом терміну, встановленого попереднім договором.
Відповідно до пункту 2 попереднього договору між Товариством з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» та ОСОБА_1 від 22 вересня 2016 року №А_125 сторони домовилися, що істотними умовами основного договору купівлі-продажу квартири будуть такі: об`єкт продажу – квартира АДРЕСА_1 – будівельна адреса, місце знаходження земельної ділянки загальною площею 43,18 квадратних метрів, житловою площею 17,99 квадратних метрів.
Також за пунктом 2.2 договору при укладенні основного договору орієнтовна ціна основного договору, визначена даним пунктом цього попереднього договору, підлягає уточненню та буде дорівнювати: сумі, що складається з 100% розміру забезпечувального платежу, сплаченого за цим попереднім договором, та розміру доплати, що сплачується ОСОБА_1 у разі збільшення фактичної загальної площі об`єкта нерухомості, в порядку, передбаченому пунктами 2.3, 2.4 цього попереднього договору, або … 100% розміру забезпечувального платежу, сплаченого за цим попереднім договором у разі, якщо площа об`єкта нерухомості не змінювалась (з урахуванням умов пункту 2.3 цього попереднього договору).
Крім того, пунктом 15 договору передбачено, що для укладення основного договору купівлі-продажу Товариство з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» зобов`язується за власний рахунок оформити правовстановлюючий документ на об`єкт нерухомості, одержати в Державній реєстраційній службі України свідоцтво про право власності на нерухоме майно, витяг з державного реєстру речових прав на нерухоме майно, а також отримати технічний паспорт на нерухоме майно, підготувати усі інші документи, необхідні для нотаріального посвідчення основного договору. 
Представник Товариства з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» Капінус А.А. та ОСОБА_1 під час апеляційного розгляду пояснили про відсутність звернення однієї із сторін попереднього договору щодо укладення основного договору.
Верховним Судом у постанові від 14 вересня 2022 року в справі № 509/3033/17 (провадження № 61-3374св21) зазначено, що частиною першою статті 190 ЦК України визначено, що майном як особливим об`єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки.
Річчю є предмет матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов`язки (стаття 179 ЦК України).
Згідно зі статтею 3 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права та права вимоги.
Концепція "майна" у розумінні статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція) має автономне значення, тобто не обмежується власністю на матеріальні речі та не залежить від формальної класифікації у внутрішньому праві: певні інші права та інтереси, що становлять активи, також можуть вважатися "правом власності", а відтак і "майном" (пункт 98 рішення Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ) щодо прийнятності заяви у справі "Броньовські проти Польщі" (Broniowski v. Poland), заява № 31443/96; пункт 22 рішення ЄСПЛ від 10 березня 2011 року у справі "Сук проти України", заява № 10972/05).
Майнове право, яке можна визначити як "право очікування", є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.
Визначення майнового права як "права очікування" та повноваження власника таких прав надано у висновках Верховного Суду України, викладених у постановах від 30 січня 2013 року у справі № 6-168цс12, від 15 травня 2013 року у справі № 6-36цс13, від 04 вересня 2013 року у справі № 6-51цс13, від 24 червня 2015 року у справі № 6-318цс15, від 04 листопада 2015 року у справі № 6-1920цс15, від 18 листопада 2015 року у справі № 6-1858цс15, від 02 грудня 2015 року у справах № 6-1502цс15 та № 6-1732цс15, від 10 лютого 2016 року у справі № 6-2124цс15, від 16 березня 2016 року у справі № 6-290цс16, від 23 березня 2016 року у справі 6-289цс16, від 30 березня 2016 року у справах № 6-3129цс15 та № 6-265цс16, від 20 квітня 2016 року у справі № 6-2994цс15, від 25 травня 2016 року у справі № 6-503цс16, від 07 грудня 2016 року у справі № 6-1111цс16.
Зазначений підхід до визначення правового змісту інституту майнових прав є усталеним і застосовується Верховним Судом у новітній судовій практиці, зокрема у постановах Великої Палати Верховного Суду від 04 вересня 2019 року у справі № 2610/22985/2012 (провадження № 14-390цс19), від 16 жовтня 2019 року у справі № 761/5156/13-ц (провадження № 14-425цс19) та постановах Верховного Суду від 17 липня 2020 року у справі № 5002-10/1364-2012, від 02 грудня 2020 року у справі № 520/4555/17 (провадження № 61-43345св18), від 26 січня 2022 року у справі № 761/3462/13-ц (провадження № 61-8748св19), від 26 січня 2022 року у справі № 521/19092/17 (провадження № 61-7785св19), від 08 червня 2022 року у справі № 947/25597/19 (провадження № 61-3768св21), від 21 червня 2022 року у справі № 947/25617/19 (провадження № 61-3763св21).
Таким чином, майнове право, яке є предметом договору купівлі-продажу, - це обумовлене право на набуття в майбутньому права власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, необхідні й достатні для набуття речового права.
На підставі частини 2 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестиційною діяльністю є сукупність практичних дій громадян, юридичних осіб і держави щодо реалізації інвестицій.
Інвестиційна діяльність провадиться на основі: інвестування, що здійснюється громадянами, недержавними підприємствами, господарськими асоціаціями, спілками і товариствами, а також громадськими і релігійними організаціями, іншими юридичними особами, заснованими на колективній власності.
Об`єктами інвестиційної діяльності можуть бути будь-яке майно, в тому числі основні фонди і оборотні кошти в усіх галузях економіки, цінні папери (крім векселів), цільові грошові вклади, науково-технічна продукція, інтелектуальні цінності, інші об`єкти власності, а також майнові права (частина перша статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність»).
За змістом частини першої статті 9 Закону України «Про інвестиційну діяльність» основним правовим документом, який регулює взаємовідносини між суб`єктами інвестиційної діяльності, є договір (угода) або проспект цінних паперів (рішення про емісію цінних паперів).
Укладення договорів, вибір партнерів, визначення зобов`язань, будь-яких інших умов господарських взаємовідносин, що не суперечать законодавству України, є виключною компетенцією суб`єктів інвестиційної діяльності.
Отже, істотною умовою інвестиційного договору є предмет договору – інвестиції.
У частині першій статті 1 Закону України «Про інвестиційну діяльність» наведено, що інвестиціями є всі види майнових та інтелектуальних цінностей, що вкладаються в об`єкти підприємницької та інших видів діяльності, в результаті якої створюється прибуток (доход) та/або досягається соціальний та екологічний ефект.
Згідно зі частиною другою статті 628 ЦК України до відносин сторін у змішаному договорі застосовуються у відповідних частинах положення актів цивільного законодавства про договори, елементи яких містяться у змішаному договорі, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті змішаного договору.
Отже, за змістом попереднього договору між Товариством з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» та ОСОБА_1 від 22 вересня 2016 року №А_125 предметом договору є квартира АДРЕСА_1 .
Товариство з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» зобов`язується оформити на себе правовстановлюючі документи та зареєструвати право власності на об`єкт нерухомості до моменту укладення договору купівлі-продажу.
З огляду на наведене попередній договір між Товариством з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» та ОСОБА_1   від 22 вересня 2016 року №А_125 не містить істотних умов, що притаманні інвестиційному договору (купівлі-продажу майнових прав).
Отже, наведений правочин є попереднім договором купівлі-продажу нерухомого майна.
Статтею 657 ЦК України  встановлено, що договір купівлі-продажу житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.
Згідно з частинами другою, третьою статті 215 ЦК України недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. 
У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним. 
Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Відповідно до частини першої статті 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю.
Нікчемний правочин (частина друга статті 215 ЦК України) є недійсним вже в момент свого вчинення (ab initio), і незалежно від волі будь-якої особи, автоматично (ipso iure). Нікчемність правочину має абсолютний ефект, оскільки діє щодо всіх. Нікчемний правочин не створює юридичних наслідків, тобто, не зумовлює переходу/набуття/зміни/встановлення/припинення прав ні для кого. Саме тому посилатися на нікчемність правочину може будь-хто. Суд, якщо виявить нікчемність правочину, має її враховувати за власною ініціативою в силу свого положення (ex officio), навіть якщо жодна із заінтересованих осіб цього не вимагає (див. постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 08 лютого 2023 у справі № 359/12165/14-ц (провадження № 61-13417св21).
Відповідно до частини першої статті 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.
Ураховуючи, що попередній договір між Товариством з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» та ОСОБА_1   від 22 вересня 2016 року №А_125, укладався з метою подальшого укладення договору купівлі-продажу нерухомого майна, він підлягав нотаріальному посвідченню.
Встановлено, що попередній договір між Товариством з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» та ОСОБА_1   від 22 вересня 2016 року №А_125 укладений у простій письмовій формі, тобто без додержання вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору.
З огляду на недодержання сторонами вимог закону про нотаріальне посвідчення договору попередній договір між Товариством з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» та ОСОБА_1   від 22 вересня 2016 року №А_125 є нікчемним, не створює юридичних наслідків.
За обставин нікчемності попереднього договору між Товариством з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» та ОСОБА_1  від 22 вересня 2016 року№А_125 суд першої інстанції дійшов правильного висновку про відсутність підстав для визнання наведеного правочину удаваним.
Ураховуючи наведене суд першої інстанції дійшов обгрунтованого висновку про відсутність підстав для визнання за ОСОБА_1 майнових прав на об`єкт інвестування квартиру АДРЕСА_1 .
Висновки апеляційного суду за результатами розгляду апеляційної скарги

З огляду на наведене рішення Шевченківського районного суду м.Чернівці від 11 травня 2023 року ухвалено з додержанням норм матеріального та процесуального права.

Відповідно до ч.1 ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Отже,  рішення Шевченківського  районного суду м.Чернівці від 11 травня 2023 року підлягає залишенню без змін.

Керуючись п.1 ч.1 ст.374, ч.1 ст.375 ЦПК України, 

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу  ОСОБА_1 , в інтересах якого діє адвокат Фортуна Георгій Георгійович, залишити без задоволення.
Рішення Шевченківського районного суду м. Чернівці від 11 травня 2023 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Дата складання повного судового рішення 27 вересня 2023 року.

Головуючий                                                                           Н. Ю. Половінкіна
Судді                                                                Н. К. Височанська
                                                                                І. М. Литвинюк