ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД      
вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116 (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
"29" листопада 2023 р.                                       Справа№ 910/10054/20
Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: 
головуючого:           Мальченко А.О.
суддів:            Козир Т.П. 
          Агрикової  О.В. 
 
при секретарі судового засідання Линник А.М.,
розглянувши матеріали апеляційної скарги Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "НОВА ХВИЛЯ"
на рішення Господарського суду міста Києва від 22.02.2021
у справі №910/10054/20 (суддя Чебикіна С.О.)
за позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "НОВА ХВИЛЯ"
до: 1. Товариства з обмеженою відповідальністю "Стройиндустрия";
2. Товариства з обмеженою відповідальністю "ИССО";
3. Товариства з обмеженою відповідальністю "Будінвестсервис";
4. Приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Василенка Олега Анатолійовича;
5. Департаменту нотаріату та державної реєстрації Міністерства юстиції України;
6. Управління державної реєстрації Центрального міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Київ),
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, -
Установа "28 Управління начальника робіт",
про визнання недійсними договорів купівлі-продажу, визнання незаконними та скасування рішень державних реєстраторів,
за участю представників учасників справи згідно протоколу судового засідання, -
ВСТАНОВИВ:
У липні 2020 року Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "НОВА ХВИЛЯ" (далі - ОСББ) звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Стройиндустрия" (далі - ТОВ "Стройиндустрия", відповідач-1), Товариства з обмеженою відповідальністю "ИССО" (далі - ТОВ "ИССО", відповідач-2), Товариства з обмеженою відповідальністю "Будінвестсервис" (далі - ТОВ "Будінвестсервис", відповідач-3), Приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Василенка Олега Анатолійовича (відповідач-4), Департаменту нотаріату та державної реєстрації Міністерства юстиції України (далі - Департамент нотаріату, відповідач-5) та Управління державної реєстрації Центрального міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Київ) (далі - Управління державної реєстрації, відповідач-6), в якому просило суд:
1) визнати недійсним договір купівлі-продажу №б/н від 09.07.2014, укладений між ТОВ "ИССО" та ТОВ "Стройиндустрия" в частині передачі у власність останньому приміщень, що знаходяться у підвалі будинку №1 по вулиці Миколи Хвильового у місті Києві:
- загальною площею 233,7 кв.м, (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 999494180000);
- загальною площею 309,1 кв.м, (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 999494980000);
- загальною площею 312,5 кв.м, (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 999496780000);
- загальною площею 474,2 кв.м, (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 999497380000);
2) визнати недійсним договір купівлі-продажу від 24.12.2019, укладений між ТОВ "Стройиндустрия" та ТОВ "Будінвестсервис", посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Чухрій Ольгою Степанівною за №1894, про передачу у власність ТОВ "Будінвестсервис" права власності на групу приміщень (з ХІV по ХХ) у підвалі будинку №1 по вулиці Миколи Хвильового в місті Києві, площею 83 кв.м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1997021680000)
3) визнати незаконними та скасувати:
- рішення Приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Василенка Олега Анатолійовича (індексний номер:50428627 від 23.12.2019) про державну реєстрацію прав та їх обтяжень на групу нежитлових приміщень (з І по ХІІІ) у підвалі будинку №1 по вулиці Миколи Хвильового в місті Києві, площею 391,2 кв.м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1997012580000) за ТОВ "Стройиндустрия" (номер запису про право власності:34834115);
- рішення державного реєстратора Департаменту нотаріату та державної реєстрації Міністерства юстиції України Марченка Олександра Анатолійовича (індексний номер: 21460033 від 20.05.2015) про державну реєстрацію права власності на нежитлове приміщення, загальною площею 354,2 кв.м, що знаходиться на технічному поверсі літ."Б" будинку №1 по вулиці Миколи Хвильового в місті Києві (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 643428080000) за ТОВ "Стройиндустрия" (номер запису про право власності:9784510);
- рішення державного реєстратора Управління державної реєстрації Головного територіального управління юстиції у м. Києві Тарнавської Світлани Володимирівни (індексний номер: 25168120 від 09.10.2015) про державну реєстрацію права власності на нежитлове приміщення з №VІІ по №ХV, загальною площею 385,1 кв.м, що знаходиться на технічному поверсі літ."Б" будинку №1 по вулиці Миколи Хвильового в місті Києві (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 746319580000) за ТОВ "Стройиндустрия" (номер запису про право власності: 11539764);
- рішення державного реєстратора Управління державної реєстрації Головного територіального управління юстиції у м. Києві Демченко Марини Олександрівни (індексний номер: 23067660 від 22.07.2015) про державну реєстрацію права власності на квартиру №230, загальною площею 136 кв.м, що знаходиться в будинку №1 по вулиці Миколи Хвильового в місті Києві (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 686150180000) за ТОВ "Стройиндустрия" (номер запису про право власності: 10511901).
Позовні вимоги обґрунтовані незаконністю передачі вказаних допоміжних приміщень у приватну власність відповідачам 1, 3, оскільки такі приміщення є спільною сумісною власністю всіх співвласників будинку №1 по вулиці Миколи Хвильового в місті Києві, що призначені для експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців.
Рішенням Господарського суду міста Києва від 22.02.2021 у справі №910/10054/20 у задоволенні позову ОСББ відмовлено повністю.
Ухвалюючи вказане рішення, суд першої інстанції виходив з недоведеності позивачем наявності обставин, з якими закон пов`язує визнання оспорюваних договорів недійсними та скасування оскаржуваних рішень, зокрема те, що спірні об`єкти нерухомого майна є саме допоміжними приміщеннями багатоквартирного будинку №1 по вулиці Миколи Хвильового у місті Києві, в яких розміщенні конструктивні елементи будинку, технічне обладнання будинку та забезпечують належне функціонування даного багатоквартирного будинку; спірне нерухоме майно за своєю правовою природою є окремими нежилими приміщеннями, а не допоміжними приміщеннями, які забезпечують належне функціонування даного жилого багатоквартирного будинку, а тому є самостійними об`єктами цивільно-правових відносин; ОСББ не доведено наявності його порушеного права та/або законного інтересу внаслідок укладання оспорюваних угод та прийняття оскаржуваних рішень державних реєстраторів, що є самостійною підставою для відмови у позові.
Не погоджуючись із вищезазначеним рішенням, ОСББ звернулося до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати оскаржуване рішення та ухвалити нове, яким позов задовольнити повністю.
Апеляційну скаргу мотивовано тим, що рішення суду першої інстанції є незаконним та необґрунтованим, оскільки прийняте з порушенням норм процесуального права.
Обґрунтовуючи апеляційну скаргу, ОСББ наголошувало, що спірні приміщення будувалися та при введенні будинку в експлуатацію обліковувалися як підсобні, оскільки призначалися для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців, а тому є спільною сумісною власністю співвласників багатоквартирного будинку №1 по вулиці Миколи Хвильового у місті Києві; співвласниками будинку не приймалося рішення про переведення спірних приміщень з нежитлового фонду у житловий; співвласниками будинку не надавалася згода на переобладнання та/або переоснащення спірних об`єктів нерухомості; відповідачами всупереч приписів статті 382 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) було оформлено право приватної власності на спірні допоміжні приміщення, внаслідок чого мешканці даного багатоквартирного будинку обмежені у доступі до них.
Відповідно до Протоколу передачі судової справи між суддями від 25.03.2021 апеляційну скаргу ОСББ передано на розгляд колегії суддів у складі: головуючого судді Мальченко А.О., суддів Агрикової О.В., ОСОБА_1
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 29.03.2021 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою ОСББ на рішення Господарського суду міста Києва від 22.02.2021 у справі №910/10054/21 та призначено її розгляд на 05.05.2021; учасникам справи встановлено строк для подання відзивів на апеляційну скаргу протягом 5 днів з дня вручення даної ухвали.
ТОВ "Будінвестсервис", ТОВ "Стройиндустрия", ТОВ "ИССО", скористалося правом, наданим статтею 263 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), та надали аналогічні за своїм змістом відзиви на апеляційну скаргу, в яких просили залишити апеляційну скаргу без задоволення, а рішення суду - без змін.
Заперечуючи проти задоволення апеляційної скарги, відповідачі 1, 2, 3 зауважили, що твердження позивача не підтверджені належними доказами, є безпідставними та такими, що не відповідають дійсним обставинам справи, оскільки ТОВ "Стройиндустрия" на законних підставах набуло та зареєструвало право власності на вищезгадані об`єкти нерухомого майна, а також на законних підставах відчужило групу нежитлових приміщень (з ХІV по ХХ) у підвалі будинку №1 по вулиці Миколи Хвильового в місті Києві, площею 83 кв.м на користь ТОВ "Будінвестсервис"; спірне нерухоме майно представляє собою окремі нежилі приміщення, які не є допоміжними приміщеннями, що забезпечують належне функціонування жилого багатоквартирного будинку, та не входять до житлового фонду, а тому є самостійними об`єктами цивільно-правових відносин; ОСББ не доведено та не обґрунтовано порушення його права та/або законного інтересу; позивачем пропущено строк позовної давності.
Відповідачі 5, 6 також скористалися правом, наданим статтею 263 ГПК України та надали аналогічні відзиви на апеляційну скаргу, в яких просили залишити апеляційну скаргу без задоволення, а рішення суду - без змін.
Заперечуючи проти задоволення апеляційної скарги, відповідачі 5, 6 вказали, що державним реєстратором Департаменту нотаріату та державної реєстрації Міністерства юстиції України Марченком О.А. спірна реєстраційна дія проводилася відповідно до вимог закону на підставі необхідних для її вчинення документів; спірне нерухоме майно є окремими нежилими приміщеннями, які не являються допоміжними приміщеннями, що забезпечують належне функціонування даного жилого багатоквартирного будинку, а тому є самостійними об`єктами цивільно-правових відносин.
Судове засідання 05.05.2021 не відбулось у зв`язку з перебуванням головуючого судді Мальченко А.О. у відпустці з 05.05.2021 по 07.05.2021.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 11.05.2021 розгляд апеляційної скарги ОСББ на рішення Господарського суду міста Києва від 22.02.2021 у справі №910/10054/20 призначено на 02.06.2021.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 02.06.2021 у справі №910/10054/20 оголошено перерву до 09.06.2021.
08.06.2021 та 09.06.2021 через відділ забезпечення автоматизованого розподілу, контролю та моніторингу виконання документів Північного апеляційного господарського суду від ОСББ та ТОВ "ИССО" надійшли клопотання про призначення судової експертизи.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 09.06.2021 розгляд апеляційної скарги ОСББ у справі №910/10054/20 відкладено на 30.06.2023.
10.06.2021 через відділ забезпечення автоматизованого розподілу, контролю та моніторингу виконання документів Північного апеляційного господарського суду від ТОВ "ИССО" надійшло клопотання про долучення доказів надіслання клопотання про призначення судової експертизи іншим учасникам справи.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 30.06.2021 призначено у справі №910/10054/20 судову будівельно-технічну експертизу, проведення якої доручено Київському науково-дослідному інституту судових експертиз (далі - КНДІСЕ). На вирішення судової будівельно-технічної експертизи перед експертом поставлені наступні питання:
1) Яке функціональне призначення приміщень, що входять до складу:
- приміщення загальною площею 233,7 кв.м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 999494180000, умовний номер приміщення №1);
- приміщення загальною площею 309,1 кв. м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 999494980000, умовний номер приміщення №2);
- приміщення загальною площею 312,5 кв. м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 999496780000, умовний номер приміщення №3);
- приміщення загальною площею 354,2 кв. м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 643428080000) (умовний номер приміщення №4);
- групи нежитлових приміщень (з І по XIII) площею 391,2 кв. м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1997012580000, умовний номер приміщення №5);
- групи нежитлових приміщень (з XIV пo XX) площею 83 кв. м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1997021680000, умовний номер приміщення №6);
- приміщення загальною площею 385,1 кв. м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 746319580000, умовний номер приміщення №7);
- квартири №230, загальною площею 136 кв. м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 686150180000, умовний номер приміщення №8), що розташовані у підвалі і технічному поверсі будинку №1 по вулиці Миколи Хвильового в місті Києві?
2) Чи належать вищевказані приміщення до допоміжних (підсобних) приміщень багатоквартирного житлового будинку №1 по вулиці Миколи Хвильового в місті Києві?
Вказаною ухвалою також попереджено експертів про відповідальність, передбачену статтями 384, 385 Кримінального кодексу України за дачу завідомо неправдивого висновку та відмову без поважних причин від виконання покладених на них обов`язків; витрати по проведенню судової експертизи покладено на ОСББ та ТОВ "ИССО" в рівних частинах; висновок експерта та матеріали справи №910/10054/20 після проведення експертизи зобов`язано повернути до Північного апеляційного господарського суду; зупинено апеляційне провадження у справі №910/10054/20 на час проведення експертизи.
Супровідним листом від 13.07.2021 №910/10054/20/09.1-18/65/21 справу №910/10054/20 направлено до КНДІСЕ.
02.08.2021 через відділ забезпечення автоматизованого розподілу, контролю та моніторингу виконання документів Північного апеляційного господарського суду від КНДІСЕ надійшло клопотання про погодження більш розумного строку для проведення експертизи, тобто понад 90 календарних днів.
Згідно наказу В.о. голови Північного апеляційного господарського суду від 01.07.2021 №388-в головуючий суддя Мальченко А.О. перебувала у відпустці з 19.07.2021 по 20.08.2021.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 25.08.2021 поновлено апеляційне провадження у справі №910/10054/20; розгляд клопотання КНДІСЕ про погодження більш розумного строку для проведення експертизи призначено на 22.09.2021; витребувано з експертної установи матеріали справи №910/10054/20.
13.09.2021 та 16.09.2021 через відділ забезпечення автоматизованого розподілу, контролю та моніторингу виконання документів Північного апеляційного господарського суду від КНДІСЕ надійшло клопотання про надання додаткових документів та матеріали справи №910/10054/20.
13.09.2021 через відділ забезпечення автоматизованого розподілу, контролю та моніторингу виконання документів Північного апеляційного господарського суду від позивача надійшло клопотання про розгляд справи без участі його представника.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 22.09.2021 у справі №910/10054/20 оголошено перерву до 06.10.2021 та зобов`язано сторін на виконання клопотання судового експерта надати додаткові матеріали.
05.10.2021 через відділ забезпечення автоматизованого розподілу, контролю та моніторингу виконання документів Північного апеляційного господарського суду від ОСББ надійшло клопотання про витребування для надання судовому експерту оригіналів або належним чином засвідчених копій документів.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду 06.10.2021 вищезазначене клопотання позивача задоволено та зобов`язано Публічне акціонерне товариство "Київпроект" протягом 10 днів з дня вручення даної ухвали надати Північному апеляційному господарському суду оригінал або належним чином засвідчені копії:
- затвердженої проектної документації (стадія "П") з будівництва житлового комплексу по вулиці Поліській у Дарницькому районі міста Києва щодо житлового будинку №1 по вулиці Миколи Хвильового (будівельна адреса: вулиця Поліська, 3), а саме: загальної пояснювальної записки "ЗПЗ" (в повному об`ємі, в т.ч. із зазначенням функціонального призначення приміщень підвалу і технічного поверху будинку); комплектів креслень підвалу будинку (розділ "Архітектурні рішення "АР", Водопостачання та каналізація "ВК", а також Опалення, вентиляція "ОВ" з експлікацією приміщень та зазначенням їх категорії (функціонального призначення); комплектів креслень технічного поверху будинку (розділ "Архітектурні рішення "АР", Водопостачання та каналізація "ВК", а також Опалення, вентиляція "ОВ" з експлікацією приміщень та зазначенням їх категорії (функціонального призначення);
- робочої документації (стадія "Р") з будівництва житлового комплексу по вулиці Поліській у Дарницькому районі міста Києва щодо житлового будинку №1 по вулиці Миколи Хвильового (будівельна адреса: вулиця Поліська, 3), а саме: загальної пояснювальної записки "ЗПЗ" (в повному об`ємі, в т.ч. із зазначенням функціонального призначення приміщень підвалу і технічного поверху будинку); креслення підвалу будинку (розділ "Архітектурні рішення "АР" з експлікацією приміщень та зазначенням їх категорії (функціонального призначення); креслення технічного поверху будинку (розділ "Архітектурні рішення "АР", Опалення, вентиляція "ОВ". Водопостачання та каналізація "ВК" (Секції 2, 3) з експлікацією приміщень та зазначенням їх категорії (функціонального призначення).
Цією ж ухвалою також зобов`язано Комунальне підприємство Київської міської ради "Київське міське бюро технічної інвентаризації" протягом 10 днів з дня вручення даної ухвали надати Північному апеляційному господарському суду оригінал або належним чином завірену копію інвентаризаційної справи на багатоквартирний житловий будинок №1 по вулиці Миколи Хвильового в місті Києві.
26.10.2021 через відділ забезпечення автоматизованого розподілу, контролю та моніторингу виконання документів Північного апеляційного господарського суду від Комунального підприємства Київської міської ради "Київське міське бюро технічної інвентаризації" надійшли належним чином завірені копії технічної документації по нежитловим приміщенням з матеріалів інвентаризаційних справ за адресою: вулиця Миколи Хвильового, 1.
29.10.2021 через відділ забезпечення автоматизованого розподілу, контролю та моніторингу виконання документів Північного апеляційного господарського суду від Публічного акціонерного товариства "Київпроект" надійшли належним чином завірені копії проектної документації з будівництва житлового комплексу по вулиці Поліській у Дарницькому районі міста Києва щодо житлового будинку №1 по вулиці Миколи Хвильового (будівельна адреса: вулиця Поліська, 3).
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 16.11.2021 зупинено апеляційне провадження у справі №910/10054/20; на виконання клопотання судового експерта про надання додаткових документів, необхідних для проведення судової експертизи, направлено до КНДІСЕ документи, які містяться в додатку до справи №910/10054/20; надано погодження на проведення експертизи у справі №910/10054/20 понад 90 календарних днів; матеріали справи №910/10054/20 направлено до КНДІСЕ.
Супровідним листом від 24.11.2021 №910/10054/20/09.1-18/115/21 справу №910/10054/20 направлено до КНДІСЕ.
03.11.2022 через відділ забезпечення автоматизованого розподілу, контролю та моніторингу виконання документів Північного апеляційного господарського суду від судового експерта КНДІСЕ Герасименка Іллі надійшло клопотання про забезпечення безперешкодного доступу та належних умов праці 30.11.2022 для проведення візуально-інструментального обстеження об`єктів дослідження.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 14.11.2022 поновлено апеляційне провадження у справі №910/10054/20 та призначено її розгляд на 21.11.2022; витребувано у КНДІСЕ матеріали справи №910/10054/20.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 21.11.2022 задоволено клопотання експерта КНДІСЕ Герасименка Іллі про забезпечення огляду об`єктів дослідження, необхідних для проведення судової експертизи, призначеної ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 30.06.2021 у справі № 910/10054/20; зобов`язано сторін на виконання клопотання судового експерта 30.11.2022 забезпечити безперешкодний доступ та належні умови праці для проведення візуально-інструментального обстеження об`єктів дослідження; зупинено апеляційне провадження у справі №910/10054/20 на час проведення експертизи до отримання висновку будівельно-технічної експертизи.
14.12.2022 через відділ забезпечення автоматизованого розподілу, контролю та моніторингу виконання документів Північного апеляційного господарського суду від Київського науково-дослідного інституту судових експертиз від КНДІСЕ надійшли матеріали справи №910/10054/20.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 26.12.2022 поновлено апеляційне провадження у справі №910/10054/20; зобов`язано сторони забезпечити безперешкодний доступ та належні умови праці експерту для проведення ним візуально-інструментального обстеження об`єктів дослідження; зобов`язано судового експерта КНДІСЕ завчасно повідомити учасників апеляційного провадження про заплановану дату проведення огляду об`єктів дослідження, шляхом направлення останнім рекомендованих поштових повідомлень; зупинено апеляційне провадження у справі №910/10054/20 на час проведення експертизи до отримання висновку будівельно-технічної експертизи.
Супровідним листом від 09.01.2023 №910/10054/20/09.1-18/1/23 справу №910/10054/20 направлено до КНДІСЕ.
13.03.2023 через відділ забезпечення автоматизованого розподілу, контролю та моніторингу виконання документів Північного апеляційного господарського суду від судових експертів КНДІСЕ надійшло клопотання про необхідність забезпечення безперешкодного доступу та належних умов праці 05.04.2023 для проведення візуально-інструментального обстеження об`єктів дослідження.
Дане клопотання було передане головуючому судді 20.03.2023, після виходу з відпустки.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 22.03.2023 поновлено апеляційне провадження у справі №910/10054/20; розгляд вищезазначеного клопотання експертів КНДІСЕ призначено на 29.03.2023.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 29.03.2023 задоволено вказане клопотання судових експертів КНДІСЕ; зобов`язано сторін на виконання клопотання судових експертів забезпечити безперешкодний доступ та належні умови праці 05.04.2023 для проведення візуально-інструментального обстеження об`єктів дослідження; зупинено апеляційне провадження у справі №910/10054/20 на час проведення експертизи до отримання висновку будівельно-технічної експертизи.
06.09.2023 через відділ забезпечення автоматизованого розподілу, контролю та моніторингу виконання документів Північного апеляційного господарського суду від КНДІСЕ разом з матеріалами справи №910/10054/20 надійшов висновок експертів від 30.08.2023 №22835/21-42/22836/21-42/1672/23-42/2116/23-42, складеного за результатами проведення судової будівельно-технічної експертизи.
Службовою запискою головуючого судді та розпорядженням Північного апеляційного господарського суду від 11.09.2023 у зв`язку з рішенням Вищої ради правосуддя від 13.07.2023 №708/0/15-23 про звільнення ОСОБА_1 з посади судді Північного апеляційного господарського суду у відставку, призначено повторний автоматизований розподіл справи №910/10054/20.
Відповідно до Протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 11.09.2023 апеляційну скаргу у справі № 910/10054/20 передано на розгляд колегії суддів у складі: головуючого судді Мальченко А.О., суддів Агрикової О.В., Козир Т.П.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 11.09.2023 апеляційну скаргу ОСББ на рішення Господарського суду міста Києва від 22.02.2021 у справі №910/10054/20 прийнято до провадження у складі колегії суддів: головуючого судді Мальченко А.О., суддів Агрикової О.В., Козир Т.П.; поновлено апеляційне провадження у справі №910/10054/20 та призначено її розгляд на 04.10.2023.
03.10.2023 через відділ забезпечення автоматизованого розподілу, контролю та моніторингу виконання документів Північного апеляційного господарського суду від ТОВ "Стройиндустрия" надійшли письмові пояснення, в яких вказаний відповідач наголошує про обрання позивачем неправильного (неефективного) способу захисту, оскільки, задовольняючи позов про визнання недійсними договорів купівлі-продажу, позивачем не заявлено вимоги про витребування майна з чужого незаконного володіння (постанова Великої Палати Верховного Суду від 14.11.2018 у справі №183/1617/16), а задоволення вимоги про скасування рішень державних реєстраторів про державну реєстрацію допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав (постанови Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 23.06.2020 у справах №906/516/19, №905/633/19, №922/2589/19, від 30.06.2020 у справі №922/3130/19, від 03.09.2020 у справі 914/1201/19, від 04.11.2020 у справі №910/7648/19); неправильно обраний спосіб захисту зумовлює прийняття рішення про відмову у задоволенні позову незалежно від встановлених обставин справи (постанова Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 23.06.2020 у справах №906/516/19).
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 04.10.2023 у справі №910/10054/20 оголошено перерву до 18.10.2023.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 18.10.2023 залучено Установу "28 управління начальника робіт" до участі у справі №910/10054/20 в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору; оголошено у розгляді справи №910/10054/20 перерву до 08.11.2023; зобов`язано ОСББ направити на адресу третьої особи копії позовної заяви з додатками, рішення Господарського суду міста Києва від 22.02.2021, апеляційної скарги на рішення Господарського суду міста Києва від 22.02.2021 у справі № 910/10054/20 з додатками, ухвали Північного апеляційного господарського суду від 11.09.2023, 04.10.2023 та надати суду докази виконання вказаних дій до 01.11.2023; третій особі встановлено строк для подання відзиву на апеляційну скаргу протягом 10 днів з дня вручення даної ухвали.
26.10.2023 через систему "Електронний суд" до Північного апеляційного господарського суду від ОСББ надійшло клопотання про долучення доказів направлення третій особі вищезазначених документів.
02.11.2023 через відділ забезпечення автоматизованого розподілу, контролю та моніторингу виконання документів Північного апеляційного господарського суду від ТОВ "Стройиндустрия" надійшли письмові пояснення, у яких відповідач-1 просить суд відмовити у задоволенні позову у зв`язку з обранням ОСББ неправильно обраного способу захисту, пославшись на правові позиції, викладені у постановах Верховного Суду від 18.02.2021 у справі №918/655/20, від 14.11.2018 у справі №183/1617/16, від 30.06.2020 у справі №19/028-10/13, від 29.09.2020 у справі №378/596/16-ц, від 19.01.2021 у справі №916/1415/19, від 18.02.2021 у справі №918/655/20.
07.11.2023 через відділ забезпечення автоматизованого розподілу, контролю та моніторингу виконання документів Північного апеляційного господарського суду від ТОВ "Стройиндустрия" та ТОВ "ИССО" надійшли попередні (орієнтовні) розрахунки витрат на професійну правничу допомогу, які вказані відповідачі очікують понести в апеляційному суді.
08.11.2023 через відділ забезпечення автоматизованого розподілу, контролю та моніторингу виконання документів Північного апеляційного господарського суду від відповідача-6 надійшло клопотання про відкладення розгляду справи.
08.11.2023 через відділ забезпечення автоматизованого розподілу, контролю та моніторингу виконання документів Північного апеляційного господарського суду від ТОВ "Стройиндустрия" надійшов супровідний лист, у якому відповідач-1 просить суд відмовити у задоволенні позову, окрім наведеного, з обранням ОСББ неправильного способу захисту, а також у зв`язку із неналежним суб`єктним складом сторін, посилаючись на правову позицію, викладену у постановах Верховного Суду від 22.09.2022 у справі №125/2157/19 та від 11.05.2023 у справі №915/715/16 (915/686/21).
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 08.11.2023 розгляд апеляційної скарги ОСББ на рішення Господарського суду міста Києва від 22.02.2021 у справі №910/10054/20 відкладено на 29.11.2023.
29.11.2023 через відділ забезпечення автоматизованого розподілу, контролю та моніторингу виконання документів Північного апеляційного господарського суду від відповідача-6 надійшло клопотання про відкладення розгляду справи.
Згідно з частинами 11-13 статті 270 ГПК України суд апеляційної інстанції відкладає розгляд справи в разі неявки у судове засідання учасника справи, стосовно якого немає відомостей щодо його повідомлення про дату, час і місце судового засідання, або за його клопотанням, коли повідомлені ним причини неявки будуть визнані судом поважними.
Неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.
Якщо суд апеляційної інстанції визнав обов`язковою участь у судовому засіданні учасників справи, а вони не прибули, суд апеляційної інстанції може відкласти апеляційний розгляд справи.
За приписами частини 1, пункту 2 частини 2 статті 202 ГПК України неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею. Суд відкладає розгляд справи в судовому засіданні в межах встановленого цим Кодексом строку у разі першої неявки в судове засідання учасника справи, якого повідомлено про дату, час і місце судового засідання, якщо він повідомив про причини неявки, які судом визнано поважними.
Водночас, колегія звертає увагу на те, що відкладення розгляду справи є правом та прерогативою суду, основною умовою для якого є не відсутність у судовому засіданні представників сторін, а неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні.
Неявка учасника судового процесу у судове засідання, за умови належного повідомлення сторони про час і місце розгляду справи, не є підставою для скасування судового рішення, ухваленого за відсутності представника сторони спору.
Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 01.10.2020 у справі №361/8331/18.
Клопотання відповідача-6 обґрунтоване великою завантаженістю та зайнятістю працівників у інших судових процесах.
Однак колегія суддів зазначає, що вищезазначена обставина не є поважною причиною неявки, при цьому явка зазначеного відповідача не визнавалася обов`язковою.
Враховуючи вищевикладене, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про відмову у задоволенні клопотання відповідача-6 про відкладення розгляду апеляційної скарги у зв`язку з його необґрунтованістю.
29.11.2023 через систему "Електронний суд" до Північного апеляційного господарського суду від ОСББ надійшли додаткові письмові пояснення, у яких позивач спростовує доводи відповідача-1 щодо неправильно обраного способу захисту та суб`єктного складу справи.
Відповідач-4 та третя особа не скористалися правом, наданим статтею 263 ГПК України на подання відзивів на апеляційну скаргу.
Разом із цим, відсутність відзивів на апеляційну скаргу не перешкоджає перегляду рішення суду першої інстанції (частина 3 статті 263 ГПК України). 
У судове засідання 29.11.2023 відповідачі 2, 3, 4, 5, 6 та третя особа явку своїх уповноважених представників не забезпечили, про поважність причин нез`явлення в судове засідання суд не повідомляли, хоча про дату, час та місце судового засідання були належним чином повідомлені.
Як було зазначено раніше, відкладення розгляду справи є правом та прерогативою суду, основною умовою для якого є не відсутність у судовому засіданні представників сторін, а неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні.
Також колегія суддів зазначає, що учасники справи не були позбавлені права та можливості знайомитись з відповідними ухвалами у Єдиному державному реєстрі судових рішень (https://reyestr.court.gov.ua/) з огляду на приписи частини 1 статті 9 ГПК України, частини 2 статті 2 Закону України "Про доступ до судових рішень", відповідно до яких доступ до судових рішень є відкритим, а повний текст судових рішень підлягає оприлюдненню в електронній формі не пізніше наступного дня після їх виготовлення та підписання.
В даному контексті слід враховувати також правову позицію Європейського суду з прав людини у справі "Пономарьов проти України", згідно з якою сторони в розумні інтервали часу мають вживати заходів, щоб дізнатись про стан відомого їм судового провадження.
Крім того, враховуючи положення частини 1 статті 9 Конституції України та беручи до уваги ратифікацію Законом України від 17.07.1997 № 475/97-ВР Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року і Першого протоколу та протоколів №2,4,7,11 до Конвенції та прийняття Закону України від 23.02.2006-IV (3477-15) "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини", суди також повинні застосовувати Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод (Рим, 04.11.1950) та рішення Європейського суду з прав людини як джерело права.
Так, Європейський суд з прав людини в рішенні від 07.07.1989 у справі "Юніон Аліментаріа Сандерс С.А. проти Іспанії" зазначив, що заявник зобов`язаний демонструвати готовність брати участь на всіх етапах розгляду, що стосуються безпосередньо його, утримуватися від використання прийомів, які пов`язані із зволіканням у розгляді справи, а також максимально використовувати всі засоби внутрішнього законодавства для прискорення процедури слухання.
З урахуванням викладеного, суд апеляційної інстанції зазначає, що вжиття заходів для прискорення процедури розгляду справ є обов`язком не тільки держави, а й осіб, які беруть участь у справі.
Обговоривши питання щодо можливості розгляду апеляційної скарги за відсутності представників відповідачів 2, 3, 4, 5, 6 та третьої особи, явка яких у судове засідання обов`язковою не визнавалась, враховуючи, що останні про поважність причин нез`явлення до суду апеляційної інстанції не повідомляли та не заявляли клопотань про відкладення розгляду справи, окрім відповідача-6, у задоволенні якого було відмовлено, колегія суддів, зважаючи на те, що наявні в матеріалах справи докази є достатніми для вирішення спору у даній справі без заслуховування додаткових пояснень зазначених учасників справи, порадившись на місці, ухвалила здійснити розгляд скарги без участі вказаних осіб.
У судовому засіданні 29.11.2023 представник позивача підтримав вимоги апеляційної скарги, просив її задовольнити, рішення суду скасувати та постановити нове рішення про задоволення позовних вимог.
Представник відповідача-1 проти вимог апеляційної скарги заперечив, вважає її безпідставною та необґрунтованою, у зв`язку з чим просив суд відмовити в її задоволенні, а судове рішення залишити без змін.
29.11.2023 у судовому засіданні колегією суддів було оголошено вступну та резолютивну частини постанови господарського суду апеляційної інстанції.
Відповідно до вимог частин 1, 2, 5 статті 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції. 
Разом із цим, суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права (частини 4 статті 269 ГПК України).
Колегія суддів, обговоривши доводи апеляційної скарги, дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників позивача та відповідача-1, перевіривши правильність застосування господарським судом при прийнятті оскаржуваного рішення норм матеріального та процесуального права, дійшла висновку про наявність підстав для задоволення апеляційної скарги, виходячи з наступного.
Як вбачається з матеріалів справи та встановлено місцевим господарським судом, 12.01.2010 між Установою "28 управління начальника робіт" (далі - Установа, Замовник) та ТОВ "Стройиндустрия" (далі - Інвестор) було укладено договори інвестування у будівництво об`єктів нерухомого майна №06/01/10, №07/01/10 та №08/01/10.
Відповідно до розділів 2 зазначених договорів Об`єкт будівництва (Об`єкт) - це 197-ми квартирний житловий будинок по вулиці Поліській, 3 (будівельна адреса); Об`єкт інвестування - група нежитлових приміщень №VІІ-ХV на технічному поверсі четвертого під`їзду загальною площею 385,10 кв.м, група нежитлових приміщень №230 (V, VІ, ХХ-ХХХІІ) на технічному поверсі четвертого під`їзду загальною площею 136 кв.м, група нежитлових приміщень на технічному поверсі третього під`їзду загальною площею 310,1 кв.м; Проект - всі необхідні юридичні та фактичні дії, пов`язані з реалізацією цих договорів, що здійснюється з метою будівництва Об`єкта на частині земельної ділянки, в тому числі дії з проектування, отримання всіх та будь-яких погоджень, звітів та дозволів, в тому числі для будівництва Об`єкту, а також для безпосереднього будівництва Об`єкту, прийняття в експлуатацію та передача Об`єкта Інвестору за актом приймання-передачі, оформлення та реєстрація права власності інвестора на Об`єкт, підключення до інженерних мереж, а також послуг, пов`язаних з управління та поточним супроводженням вищезазначених дій.
Предметом вказаних правочинів є зобов`язання Замовника за рахунок інвестицій інвестора реалізувати Проект, в тому числі, але не обмежуючись: завершити будівництво Об`єкту (виконати роботи) протягом визначеного цими договорами строку будівництва, передати у власність інвестора Об`єкт інвестування, а Інвестор зобов`язується здійснити усі передбачені цим договором інвестиційні платежі та прийняти Об`єкт інвестування.
Будинок №1 по вулиці Миколи Хвильового у місті Києві введений в експлуатацію почергово протягом 2011-2013 років, що підтверджується наявними в матеріалах справи деклараціями про готовність об`єкта до експлуатації, що зареєстровані в ІДАБК у місті Києві 27.12.2011 за №КВ 14311115860, 22.05.2013 за №КВ 143131420015, 21.06.2013 за №КВ 143131720840, технічним паспортом на квартирний (багатоповерховий) житловий будинок з вбудованими нежитловими приміщеннями №1 по вулиці Миколи Хвильового в місті Києві.
26.12.2013 Замовником (Установою) було видано ТОВ "Стройиндустрия" (інвестору, відповідачу-1) довідки про право інвестора на набуття у власність об`єкта інвестування по договорам інвестування у будівництво об`єкта нерухомого майна №07/01/10, №06/01/10.
26.12.2013 між Замовником (Установою) та ТОВ "Стройиндустрия" (інвестором) підписано акти №230-4/т/п та №4/т/п прийому-передачі вбудовано-прибудованого нежитлового приміщення, за якими Замовник передав, а Інвестор прийняв об`єкт інвестування групу нежитлових приміщень №230 (V, VІ, ХХ-ХХХІІ) загальною площею 136 кв.м та №VІІ-ХV загальною площею 385,10 кв.м на технічному поверсі четвертого під`їзду, що знаходиться за адресою: місто Київ, вулиця Миколи Хвильового, 1.
09.07.2014 між ТОВ "ИССО", ТОВ "Стройиндустрия" та Установою укладено договір купівлі-продажу майнових прав, згідно пункту 1.1. якого ТОВ "ИССО" продає, а ТОВ "Стройиндустрия" купує майнові права, що полягають у праві вимоги від Установи в майбутньому збудувати, ввести в експлуатацію та передати власнику цих майнових прав квартири або інші приміщення на суму 9 750 317,00 грн (разом з ПДВ), у порядку та на умовах, передбачених цим договором, та у відповідності до норм ЦК України, що визначають загальні положення про купівлю-продаж.
Сторони домовились, що об`єктом нерухомості, майнові права на який передаються за даним договором, є об`єкт капітального будівництва, розташований за будівельною адресою: місто Київ, Дарницький район, вулиця Поліська. Майнові права на об`єкт нерухомості за цим правочином закріплюються за ТОВ "Стройиндустрия" з моменту підписання цього договору. Після реєстрації права власності на об`єкт нерухомості, у встановленому законом порядку, ТОВ "Стройиндустрия" має право володіти, користуватись та розпоряджатись об`єктом нерухомості без обмежень. Загальна площа об`єкту нерухомості, на яку виникає право власності у ТОВ "Стройиндустрия" визначається за актом приймання-передачі пропорційно сумі договору, даними технічного паспорту, оформленого у встановленому порядку, станом на день підписання акту приймання-передачі (пункти 1.2., 1.4. вказаної угоди).
Майнові права на об`єкт нерухомості за цим правочином закріплюються за ТОВ "Стройиндустрия" з моменту підписання цього договору. Після реєстрації права власності на об`єкт нерухомості, у встановленому законом порядку, ТОВ "Стройиндустрия" має право володіти, користуватись та розпоряджатись об`єктом нерухомості без обмежень (пункти 2.1., 2.2. вказаної угоди).
17.07.2014 Замовником (Установою) було видано ТОВ "Стройиндустрия" (інвестору, відповідачу-1) довідку про право інвестора на набуття у власність об`єкта інвестування по договору інвестування у будівництво об`єкта нерухомого майна №08/01/10.
13.02.2015 між Замовником (Установою) та ТОВ "Стройиндустрия" (інвестор, відповідач-1) підписано акт №3/т/п прийому-передачі вбудовано-прибудованого нежитлового приміщення, за якими Замовник передав, а Інвестор прийняв об`єкт інвестування групу нежитлових приміщень №ІІІ-Х, ХІІ, ХІІІ загальною площею 309,7 кв.м. на технічному поверсі третього під`їзду, що знаходиться за адресою: місто Київ, вулиця Миколи Хвильового, 1.
20.05.2015 Державним реєстратором Департаменту нотаріату та державної реєстрації Міністерства юстиції України Марченко О.А. прийнято рішення (індексний номер: 21460033) про державну реєстрацію права власності на нежитлове приміщення, загальною площею 354,2 кв.м, що знаходиться на технічному поверсі літ."Б" будинку №1 по вулиці Миколи Хвильового в місті Києві (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 643428080000) за Товариством з обмеженою відповідальністю "Стройиндустрия" (відповідачем-1) (номер запису про право власності: 9784510). Правовстановлюючий документ: свідоцтво про право власності від 25.05.2015 №38018281, видане Реєстраційною службою Головного управління юстиції у м. Києві.
22.07.2015 Державним реєстратором Управління державної реєстрації Головного територіального управління юстиції у м. Києві Демченко М.О. прийнято рішення (індексний номер: 23067660) про державну реєстрацію права власності на квартиру №230, загальною площею 136 кв.м, що знаходиться в будинку №1 по вул. Миколи Хвильового в м. Києві (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 686150180000) за ТОВ "Стройиндустрия" (відповідачем-1) (номер запису про право власності: 10511901). Правовстановлюючий документ: свідоцтво про право власності від 22.07.2015 №38018281, видане державним реєстратором Управління державної реєстрації Головного територіального управління юстиції у м. Києві Демченко М.О.
09.10.2015 Державним реєстратором Управління державної реєстрації Головного територіального управління юстиції у м. Києві Тарнавською С.В. прийнято рішення (індексний номер: 25168120) про державну реєстрацію права власності на нежитлове приміщення з №VІІ по №ХV, загальною площею 385,1 кв.м, що знаходиться на технічному поверсі літ."Б" будинку №1 по вулиці Миколи Хвильового в місті Києві (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 746319580000) за ТОВ "Стройиндустрия" (відповідачем-1) (номер запису про право власності: 11539764). Правовстановлюючий документ: свідоцтво про право власності від 09.10.2015 №45390938, видане Управлінням державної реєстрації Головного територіального управління юстиції у м. Києві.
11.08.2016 приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Рябоконь К.Л. прийнято рішення про державну реєстрацію права власності на нежитлове приміщення загальною площею 233,7 кв.м, що знаходиться у підвалі будинку №1 по вулиці Миколи Хвильового в місті Києві (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 999494180000) за ТОВ "Стройиндустрия" (відповідачем-1) (індексний номер:30928537 від 14.08.2016, номер запису про право власності: 15896468). Підстава виникнення права власності - договір купівлі-продажу від 09.07.2014, укладений між ТОВ "ИССО" та ТОВ "Стройиндустрия".
На виконання пункту 1.4. договору про купівлю-продаж майнових прав від 09.07.2014 відповідно до акту приймання-передачі нерухомого майна №9 від 24.03.2015 Установа збудувала та ввела в експлуатацію, а ТОВ "Стройиндустрия" прийняло нерухоме майно площею 233,7 кв.м. (т. 4, а.с. 149)
Згідно з технічним паспортом від 28.10.2015 (інвентаризаційна справа №386/1), виготовленим Товариством з обмеженою відповідальністю "БТІ Сервіс" (далі - ТОВ "БТІ Сервіс") (т. 4, а.с. 122-124), загальна площа підвальних приміщень І-ІХ становить 233,7 кв.м.
11.08.2016 приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Рябоконь К.Л. прийнято рішення про державну реєстрацію права власності на нежитлове приміщення загальною площею 309,1 кв.м, що знаходиться у підвалі будинку №1 по вулиці Миколи Хвильового в місті Києві (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 999494980000) за ТОВ "Стройиндустрия" (відповідачем-1) (індексний номер:30928558 від 14.08.2016, номер запису про право власності: 15896485). Підстава виникнення права власності - договір купівлі-продажу від 09.07.2014, укладений між ТОВ "ИССО" та ТОВ "Стройиндустрия".
На виконання пункту 1.4. договору про купівлю-продаж майнових прав від 09.07.2014 відповідно до акту приймання-передачі нерухомого майна №10 від 24.03.2015 Установа збудувала та ввела в експлуатацію, а ТОВ "Стройиндустрия" прийняло нерухоме майно площею 309,1 кв.м. (т. 4, а.с. 154).
Згідно з технічним паспортом від 28.10.2015 (інвентаризаційна справа №385/1), виготовленим ТОВ "БТІ Сервіс" (т. 4, а.с. 176-178), загальна площа підвальних приміщень І-ХІ становить 309,1 кв.м.
11.08.2016 приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Рябоконь К.Л. прийнято рішення  про державну реєстрацію права власності на нежитлове приміщення загальною площею 312,5 кв.м, що знаходиться у підвалі будинку №1 по вулиці Миколи Хвильового в місті Києві (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 999496780000) за ТОВ "Стройиндустрия" (відповідачем-1) (індексний номер:30928579 від 14.08.2016, номер запису про право власності: 15896515). Підстава виникнення права власності - договір купівлі-продажу від 09.07.2014, укладений між ТОВ "ИССО" та ТОВ "Стройиндустрия".
Згідно з технічним паспортом від 28.10.2015 (інвентаризаційна справа №384/1), виготовленим ТОВ "БТІ Сервіс" (т. 4, а.с. 226-228), загальна площа підвальних приміщень І-ХІ становить 312,5 кв.м.
11.08.2016 приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Рябоконь К.Л. прийнято рішення про державну реєстрацію права власності на нежитлове приміщення загальною площею 474,2 кв.м, що знаходиться у підвалі будинку №1 по вулиці Миколи Хвильового в місті Києві (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 999497380000) за ТОВ "Стройиндустрия" (відповідачем-1) (індексний номер:30928587 від 14.08.2016, номер запису про право власності: 15896533). Підстава виникнення права власності - договір купівлі-продажу від 09.07.2014, укладений між ТОВ "ИССО" та ТОВ "Стройиндустрия".
Згідно з технічним паспортом від 28.10.2015 (інвентаризаційна справа №383/1), виготовленим ТОВ "БТІ Сервіс" (т. 5, а.с. 1-3), загальна площа підвальних приміщень І-ХХ становить 474,2 кв.м.
20.12.2017 було створено ОСББ, що підтверджується інформацією з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань.
Протоколом зборів співвласників багатоквартирного будинку №1 по вулиці Миколи Хвильового в місті Києві від 03.12.2017 затверджено Статут ОСББ.
Відповідно до пункту 2.1. статуту ОСББ метою створення об`єднання є забезпечення захисту прав співвласників відповідно до пункту 6.1. цього статуту та дотримання ними обов`язків щодо належного утримання та використання спільного майна будинку, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством, статутними документами та рішеннями органів управління об`єднання.
На підставі висновку Фізичної особи-підприємця Пашківського Дмитра Петровича щодо технічної можливості поділу об`єкта нерухомого майна №2019-338/в від 16.12.2019 групу нежитлових приміщень (І-ХХ) площею 474,2 кв.м було поділено на два об`єкти: група нежитлових приміщень (І-ХІІІ) площею 391,2 кв.м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1997012580000) та група нежитлових приміщень (ХIV-ХХ) площею 83 кв.м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1997021680000).
23.12.2019 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Василенком О.А. прийнято рішення про державну реєстрацію права власності на групу нежитлових приміщень (І-ХХ) загальною площею 391,2 кв.м, що знаходиться у підвалі будинку №1 по вулиці Миколи Хвильового в місті Києві (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1997012580000) за ТОВ "Стройиндустрия" (відповідачем-1) (індексний номер:50428627 від 23.12.2019, номер запису про право власності: 34834115).
24.12.2019 між ТОВ "Стройиндустрия" та ТОВ "Будінвестсервис" укладено договір купівлі-продажу, згідно з пунктами 1.1., 1.2. якого відповідач-1 передав, а відповідач-3 прийняв у власність групу нежитлових приміщень (ХIV-ХХ) площею 83 кв.м, що знаходяться в підвалі будинку №1 по вулиці Миколи Хвильового в місті Києві. Зазначений договір посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Чухрій О.С. та зареєстрований у реєстрі за №1894.
24.12.2019 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Василенком О.А. прийнято рішення про державну реєстрацію права власності на групу нежитлових приміщень (ХIV-ХХ) загальною площею 83 кв.м, що знаходиться у підвалі будинку №1 по вулиці Миколи Хвильового в місті Києві (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1997012580000) за ТОВ "Будінвестсервис" (відповідачем-3) (індексний номер:50442717 від 24.12.2019, номер запису про право власності: 34846477).
Оскільки вказані підвальні приміщення житлового будинку є спільною сумісною власністю всіх співвласників будинку №1 по вулиці Миколи Хвильового в місті Києві, що призначені для експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців, ОСББ звернулося до суду з позовом про визнанням недійсними договорів купівлі-продажу вказаних допоміжних приміщень відповідачами 1, 3 та про визнання незаконними та скасування рішень про державну реєстрацію права приватної власності на спільні допоміжні приміщення.
Оцінюючи подані сторонами докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об`єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, та враховуючи, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, колегія суддів не погоджується з рішенням суду першої інстанції про відмову у задоволенні позовних вимог, а доводи апеляційної скарги вважає обґрунтованими та такими, що відповідають фактичним обставинам справи, зважаючи на наступне.
Відповідно до частини 1 статті 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.
За частинами 1, 2 статті 368 ЦК України спільна власність двох або більше осіб без визначення часток кожного з них у праві власності є спільною сумісною власністю. Суб`єктами права спільної сумісної власності можуть бути фізичні особи, юридичні особи, а також держава, територіальні громади, якщо інше не встановлено законом.
У частині 2 статті 382 ЦК (у редакції, чинній на момент укладення договору від 09.07.2014) передбачено, що власникам квартири у дво- або багатоквартирному житловому будинку належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку.
Відповідно до частини 2 статті 382 ЦК (у редакції, чинній як на момент укладення договору від 24.12.2019, так і на момент вирішення спору) усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.
У рішенні Конституційного Суду України від 09.11.2011 №14-рп/2011 зазначено, зокрема, що власники квартир дво- або багатоквартирних житлових будинків та житлових приміщень у гуртожитку, незалежно від підстав набуття права власності на такі квартири, житлові приміщення, є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою. За законодавством України допоміжне приміщення у дво- або багатоквартирному будинку, гуртожитку має своє функціональне призначення, яке полягає у забезпеченні експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців.
Власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку (будинках) для забезпечення експлуатації такого будинку (будинків), користування квартирами та нежитловими приміщеннями та управління, утримання і використання спільного майна багатоквартирного будинку (будинків) можуть створювати об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (будинків). Таке об`єднання є юридичною особою, що створюється та діє відповідно до закону та статуту. Об`єднання власників квартир, житлових будинків є юридичною особою, яка створюється та діє відповідно до статуту та закону (стаття 385 ЦК України у редакції, чинній на момент створення ОСББ).
Правові та організаційні засади створення, функціонування, реорганізації та ліквідації об`єднань власників жилих та нежилих приміщень багатоквартирного будинку, захисту їхніх прав та виконання обов`язків щодо спільного утримання багатоквартирного будинку врегульовано Законом України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку".
За визначенням термінів, наведених у статті 1 зазначеного Закону (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - це приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення); нежиле приміщення - це приміщення, яке належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин; загальне майно - це частина допоміжних приміщень житлового комплексу, що можуть використовуватися згідно з їх призначенням на умовах, визначених у статуті об`єднання (кладові, гаражі, в тому числі підземні, майстерні тощо); неподільне майно - це неподільна частина житлового комплексу, яка складається з частини допоміжних приміщень, конструктивних елементів будинку, технічного обладнання будинку, що забезпечують належне функціонування жилого будинку.
Аналогічне за своєю суттю визначення поняття допоміжних приміщень та нежитлового приміщення багатоквартирного будинку наведено і у прийнятому 14.05.2015 Законі України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку".
Спільне майно багатоквартирного будинку - це приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія (пункт 6 частини 1 статті 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку").
Відповідно до частин 1, 2 статті 5 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників. Спільне майно багатоквартирного будинку не може бути поділено між співвласниками, і такі співвласники не мають права на виділення в натурі частки із спільного майна багатоквартирного будинку.
Отже, суд апеляційної інстанції зазначає, що для правильного вирішення цього спору необхідним є визначення правового статусу спірних приміщень, а саме, встановлення того, чи відносяться зазначені приміщення до допоміжних чи є нежитловими приміщеннями в структурі житлового будинку, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень.
Допоміжними приміщеннями є всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, комунікацій, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень.
Аналогічна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 18.07.2018 у справі №916/2069/17, від 22.11.2018 у справі №904/1040/18, від 15.05.2019 у справі №906/1169/17, від 06.08.2019 у справі №914/843/17, від 08.04.2020 у справі №915/1096/18.
Для розмежування допоміжних приміщень багатоквартирного жилого будинку, які призначені для забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців будинку і входять до житлового фонду, та нежилих приміщень, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять, слід виходити як з місця їхнього розташування, так і із загальної характеристики сукупності властивостей таких приміщень, зокрема способу і порядку їх використання.
Аналогічна правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 23.10.2019 у справі №598/175/15-ц.
Чинним законодавством України встановлено загальне правило (своєрідну презумпцію) наявності у всіх нежитлових приміщень багатоквартирного житлового будинку статусу допоміжних приміщень, а як виняток, лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення - для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень. Виходячи з такої презумпції та з врахуванням принципу змагальності сторін, передусім відповідачі 1, 3, які є останніми набувачами таких приміщень, мають довести винятковий статус спірних приміщень як ізольованих приміщень в багатоквартирному будинку, що не належать до житлового фонду та є самостійним об`єктом нерухомого майна.
Аналогічна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 30.06.2022 у справі №922/1406/21, від 03.08.2022 у справі №908/3168/19.
Колегією суддів встановлено, що наявні у матеріалах справи №910/10054/20 докази суперечать одне одному в частині функціонального призначення спірних приміщень.
Так, відповідно до робочого проекту плану підвалу 1, 2, 3, 4 під`їзд, креслення марки АР. А-0236-АР, "Житловий будинок №3 по вулиці Поліській в Дарницькому районі міста Києва", розроблений Проектно-конструкторським бюро ТОВ "ИССО" (т. 5, а.с. 100-104), згідно з яким спірні приміщення, що розташовані у підвальних поверхах, мають найменування "нежитлове приміщення".
Згідно з технічними паспортами на приміщення, виготовленими ТОВ "БТІ Сервіс" станом на 28.10.2015 (т. 4, а.с. 122-124, 176-178, 226-228; т. 5, а.с. 1-3) функціональне призначення спірних приміщень не визначене, та значиться як "підвальне".
Відповідно до технічних паспортів на приміщення, виготовлених Товариством з обмеженою відповідальністю "Спец Ком Транс" станом на 27.05.2014 (т. 1, а.с. 268-271; т. 2, а.с. 144-147) функціональне призначення спірних приміщень також не визначене, і значиться як "приміщення" (за винятком "сходових клітин" та "коридорів").
Разом із цим, згідно з технічною документацією підвалу і технічного поверху з інвентаризаційної справи за адресою: вулиця Хвильового Миколи. 1, виконані Комунальним підприємством Київської міської ради "Київське міське бюро технічної інвентаризації" (т. 3, а.с. 166-182) станом на 2012 рік, спірні приміщення визначені як підсобні.
Як вбачається з відповіді Комунального підприємства Київської міської ради "Київське міське бюро технічної інвентаризації" від 02.11.2020 №062/14-11767 (И-2020), в матеріалах інвентаризаційної справи відсутні дані щодо зміни характеристик і цільового призначення приміщень підвалу і технічних поверхів.
У зв`язку з викладеним, ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 30.06.2021 у справі №910/10054/20 було призначено судову будівельно-технічну експертизу, на вирішення якої поставлено ряд питань щодо функціонального призначення спірних приміщень та віднесення їх до допоміжних (підсобних) приміщень багатоквартирного житлового будинку №1 по вулиці Миколи Хвильового в місті Києві.
Відповідно до висновку експертів від 30.08.2023 №22835/21-42/22836/21-42/1672/23-42/2116/23-42, складеного за результатами проведення судової будівельно-технічної експертизи у справі №910/10054/20:
- приміщення загальною площею 233,7 кв.м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 999494180000, умовний номер приміщення №1);
- приміщення загальною площею 309,1 кв.м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 999494980000, умовний номер приміщення №2);
- приміщення загальною площею 312,5 кв.м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 999496780000, умовний номер приміщення №3);
- приміщення загальною площею 354,2 кв.м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 643428080000) (умовний номер приміщення №4);
- групи нежитлових приміщень (з І по XIII) площею 391,2 кв.м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1997012580000, умовний номер приміщення №5);
- групи нежитлових приміщень (з XIV пo XX) площею 83,0 кв. м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1997021680000, умовний номер приміщення №6);
- приміщення загальною площею 385,1 кв.м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 746319580000, умовний номер приміщення №7);
- квартири №230, загальною площею 136,0 кв.м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 686150180000, умовний номер приміщення №8), які розташовані у підвалі та на технічному поверсі будинку №1 по вулиці Миколи Хвильового в місті Києві за функціональним призначенням є приміщеннями, які призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців, тобто є підсобними приміщеннями багатоквартирного житлового будинку; вищевказані приміщення належать до допоміжних (підсобних) приміщень багатоквартирного житлового будинку №1 по вулиці Миколи Хвильового в місті Києві.
Статтею 104 ГПК України передбачено, що висновок експерта для суду не має заздалегідь встановленої сили і оцінюється судом разом із іншими доказами за правилами, встановленими статтею 86 цього Кодексу. Відхилення судом висновку експерта повинно бути мотивоване в судовому рішенні.
Системний аналіз змісту норм процесуального законодавства свідчить, що висновок експерта є рівноцінним засобом доказування у справі, наряду з іншими письмовими, речовими і електронними доказами, а оцінка його, як доказу, здійснюється судом у сукупності з іншими залученими до справи доказами за загальним правилом статті 86 ГПК України. Така правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 12.02.2020 у справі №910/21067/17 та у постанові від 15.06.2021 у справі №916/2479/17.
До того ж, при перевірці й оцінці експертного висновку суд повинен з`ясувати достатність поданих експертові об`єктів дослідження; повноту відповідей на поставлені питання та їх відповідність іншим фактичним даним; узгодженість між дослідницькою частиною та підсумковим висновком експертизи; обґрунтованість експертного висновку та його узгодженість з іншими матеріалами справи (аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 05.10.2023 у справі №911/1981/20).
Враховуючи наявні у матеріалах справи докази, встановивши відповідність висновку експерта вимогам чинного законодавства та недоведеність відповідачами протилежного, на думку колегії суддів, даний висновок експертів є належним доказом. 
Отже, спірні приміщення багатоквартирного житлового будинку №1 по вулиці Миколи Хвильового в місті Києві призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців, тобто є допоміжними (підсобними) приміщеннями, а відтак є спільним (загальним) майном мешканців будинку.
Таким чином, на спірні приміщення поширюється правовий режим спільної сумісної власності співвласників багатоквартирного будинку №1 по вулиці Миколи Хвильового в місті Києві.
Як було раніше встановлено, 09.07.2014 між ТОВ "ИССО", ТОВ "Стройиндустрия" та Установою був укладений договір купівлі-продажу майнових прав (т. 4, а.с. 145-147), згідно з пунктом 1.1. якого ТОВ "ИССО" продає, а ТОВ "Стройиндустрия" купує майнові права, що полягають у праві вимоги від Установи в майбутньому збудувати, ввести в експлуатацію та передати власнику цих майнових прав квартири або інші приміщення на суму 9 750 317,00 грн (разом з ПДВ), у порядку та на умовах, передбачених цим договором, та у відповідності до норм ЦК України, що визначають загальні положення про купівлю-продаж.
Сторони домовились, що об`єктом нерухомості, майнові права на який передаються за даним договором, є об`єкт капітального будівництва, який розташований за будівельною адресою: місто Київ, Дарницький район, вулиця Поліська. Майнові права на об`єкт нерухомості за цим правочином закріплюються за ТОВ "Стройиндустрия" з моменту підписання цього договору. Після реєстрації права власності на об`єкт нерухомості, у встановленому законом порядку, ТОВ "Стройиндустрия" має право володіти, користуватись та розпоряджатись об`єктом нерухомості без обмежень. Загальна площа об`єкту нерухомості, на яку виникає право власності у ТОВ "Стройиндустрия" визначається за актом приймання-передачі пропорційно сумі договору, даними технічного паспорту, оформленого у встановленому порядку, станом на день підписання акту приймання-передачі (пункти 1.2., 1.4. вказаної угоди).
Майнові права на об`єкт нерухомості за цим правочином закріплюються за ТОВ "Стройиндустрия" з моменту підписання цього договору. Після реєстрації права власності на об`єкт нерухомості, у встановленому законом порядку, ТОВ "Стройиндустрия" має право володіти, користуватись та розпоряджатись об`єктом нерухомості без обмежень (пункти 2.1., 2.2. вказаної угоди).
Також судом було встановлено, що 11.08.2016 на підставі вищезазначеного договору купівлі-продажу приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Рябоконь К.Л. прийнято рішення про державну реєстрацію за ТОВ "Стройиндустрия" (відповідачем-1) права власності на допоміжні приміщення, що знаходяться у підвалі будинку №1 по вулиці Миколи Хвильового в місті Києві: загальною площею 233,7 кв.м, (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 999494180000), загальною площею 309,1 кв.м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 999494980000), загальною площею 312,5 кв.м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 999496780000), загальною площею 474,2 кв.м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 999497380000).
У статті 203 ЦК України визначені загальні вимоги, додержання яких є обов`язковим для чинності правочину, а саме: зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним; правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.
Згідно з частиною першою статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1-2, 5 та 6 статті 203 цього Кодексу.
Відповідно до частини 2 статті 215 цього ЦК України недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.
Згідно з частиною 3 статті 215 ЦК України, якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний) правочин.
Вирішуючи спори про визнання правочинів недійсними, суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов`язує визнання таких правочинів недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та у разі задоволення позовних вимог зазначати у судовому рішенні, у чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин.
Вказаний висновок узгоджується з правовим висновком Великої Палати Верховного Суду, викладеним у постанові від 27.11.2018 у справі №905/1227/17 (провадження № 12-112гс18).
Отже, предметом доказування в цій справі є обставини, що підтверджують недійсність правочину, які зумовлені наявністю дефектів його елементів, і зокрема, дефекту (незаконність) змісту правочину.
Відповідно до частин 1-3 статті 369 ЦК України (у редакції, чинній на момент укладення договору купівлі-продажу від 09.07.2014) співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними.
Розпоряджання майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників. У разі вчинення одним із співвласників правочину щодо розпорядження спільним майном вважається, що він вчинений за згодою всіх співвласників. Згода співвласників на вчинення правочину щодо розпорядження спільним майном, який підлягає нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації, має бути висловлена письмово і нотаріально посвідчена.
Співвласники мають право уповноважити одного з них на вчинення правочинів щодо розпорядження спільним майном.
За частиною 4 статті 369 ЦК України правочин щодо розпорядження спільним майном, вчинений одним із співвласників, може бути визнаний судом недійсним за позовом іншого співвласника у разі відсутності у співвласника, який вчинив правочин, необхідних повноважень.
Колегія суддів зазначає, що з прийняттям Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" до абзаців 1 та 2 частини 2 статті 369 ЦК України були внесені зміни. Так, законодавець змінив імперативне формулювання щодо обов`язкової згоди усіх співвласників для розпорядженням майном, що є у спільній власності, доповнивши абзаци 1, 2 словосполученням "якщо інше не встановлено законом".
Також законодавець трансформував презумпцію згоди всіх співвласників у випадку вчинення правочину щодо розпорядження спільним майном одним із співвласників, передбачену абзацом 2 частини 2, додавши словосполучення "якщо інше не встановлено законом".
Співвласники можуть надати одному з них повноваження на вчинення правочинів щодо розпорядження спільним сумісним майном у встановленому законом порядку.
До повноважень зборів співвласників належить прийняття рішень з усіх питань управління багатоквартирним будинком, у тому числі про розпорядження спільним майном багатоквартирного будинку, встановлення, зміну та скасування обмежень щодо користування ним (пункт 1 частини 2 статті 10 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку").
Разом із цим, колегія суддів зазначає, що договір купівлі-продажу майнових прав від 09.07.2014 було укладено до створення у багатоквартирному будинку об`єднання співвласників, до введення в дію Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" та до внесення змін до статті 369 ЦК України.
Спірний правочин був укладений у процесі будівництва будинку №1 по вулиці Миколи Хвильового у місті Києві (будівельна адреса: вулиця Поліська, 3, місто Київ).
Відповідно до частин 1, 2 статті 331 ЦК України (у редакції, чинній на момент укладення спірної угоди) право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі.
Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
Згідно з частинами 4-6 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" (у редакції, чинній на момент введення в експлуатацію будинку) прийняття рішення про реєстрацію (відмову у реєстрації) декларації про готовність об`єкта до експлуатації, видачу (відмову у видачі) сертифіката здійснюється органами державного архітектурно-будівельного контролю протягом десяти робочих днів з дати подання відповідних документів.
Датою прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта є дата реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації або видачі сертифіката.
Орган державного архітектурно-будівельного контролю відмовляє у реєстрації декларації  про готовність об`єкта до експлуатації, якщо така декларація подана чи  оформлена з порушенням встановлених вимог.
Як було раніше встановлено, будинок №1 по вулиці Миколи Хвильового у місті Києві введений в експлуатацію почергово протягом 2011-2013 років, що підтверджується наявними в матеріалах справи деклараціями про готовність об`єкта до експлуатації, що зареєстровані в ІДАБК у місті Києві 27.12.2011 за №КВ 14311115860, 22.05.2013 за №КВ 143131420015, 21.06.2013 за №КВ 143131720840, технічним паспортом на квартирний (багатоповерховий) житловий будинок з вбудованими нежитловими приміщеннями №1 по вулиці Миколи Хвильового в місті Києві.
Зі змісту частини 2 статті 382 ЦК України випливає, що усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку, тобто спірних приміщень.
За змістом наведеної норми, як у редакції на час виникнення спірних правовідносин, так і в чинній редакції, усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку.
При цьому зазначені приміщення, що знаходяться у спільній власності є невід`ємною частиною будинку, а тому набуваються особою разом із набуттям у власність самої квартири та/або нежитлового приміщення.
Спільна власність власників квартир на допоміжні приміщення та приміщення загального користування не має самостійного юридичного значення і не може бути самостійним предметом договору, за яким може бути здійснене їх відчуження чи набуття.
При цьому, вищенаведені норми законодавства виключають можливість набуття права власності на допоміжні приміщення в інший спосіб, ніж одночасно з набуттям права власності на квартиру у житловому будинку, та набуття будь-якою особою права власності на такі приміщення, як на окремий об`єкт цивільних прав.
З огляду на викладене, суд апеляційної інстанції зазначає, що договір купівлі-продажу майнових прав від 09.07.2014 щодо спірних (допоміжних) приміщень не може бути розцінений як належна підстава набуття позивачем права власності на спірні об`єкти.
Аналогічна правова позиція викладена у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 20.09.2023 у справі №910/17576/20.
Таким чином, беручи до уваги функціональне призначення спірних приміщень та поширення на нього правового режиму спільної сумісної власності, договір купівлі-продажу майнових прав від 09.07.2014 в частині передачі у приватну власність ТОВ "Стройиндустрия" (відповідач-1) підсобних (допоміжних) приміщень, що знаходяться у підвалі будинку №1 по вулиці Миколи Хвильового у місті Києві:
- загальною площею 233,7 кв.м, (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 999494180000);
- загальною площею 309,1 кв.м, (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 999494980000);
- загальною площею 312,5 кв.м, (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 999496780000);
- загальною площею 474,2 кв.м, (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 999497380000), у системному зв`язку статей 203, 215, 331, 369 та 382 ЦК України (у редакції, чинній на момент вчинення оспорюваного правочину), є недійсним, а відтак вимога позивача у цій частині підлягає задоволенню.
Як було раніше встановлено судом, на підставі висновку Фізичної особи-підприємця Пашківського Д.П. щодо технічної можливості поділу об`єкта нерухомого майна №2019-338/в від 16.12.2019 групу приміщень (І-ХХ) площею 474,2 кв.м було поділено на два об`єкти: група приміщень (І-ХІІІ) площею 391,2 кв.м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1997012580000) та група приміщень (ХIV-ХХ) площею 83 кв.м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1997021680000).
23.12.2019 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Василенком О.А. прийнято рішення про державну реєстрацію права власності на групу приміщень (І-ХХ) загальною площею 391,2 кв.м, що знаходиться у підвалі будинку №1 по вулиці Миколи Хвильового в місті Києві (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1997012580000) за ТОВ "Стройиндустрия" (відповідачем-1) (індексний номер:50428627 від 23.12.2019, номер запису про право власності: 34834115).
24.12.2019 між ТОВ "Стройиндустрия" та ТОВ "Будінвестсервис" укладено договір купівлі-продажу (т. 3, а.с. 114-117), згідно з пунктами 1.1., 1.2. якого відповідач-1 передав, а відповідач-3 прийняв у власність групу приміщень (ХIV-ХХ) площею 83 кв.м, що знаходяться в підвалі будинку №1 по вулиці Миколи Хвильового в місті Києві. Зазначений договір посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Чухрій О.С. та зареєстрований у реєстрі за №1894.
Оскільки група приміщень (ХIV-ХХ) площею 83 кв.м, що знаходяться в підвалі будинку №1 по вулиці Миколи Хвильового в місті Києві, є також спільною сумісною власністю мешканців будинку, тому договір купівлі-продажу від 24.12.2019, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Чухрій О.С. та зареєстрований у реєстрі за №1894, про передачу відповідачу-3 у власність вказаного майна, є також недійсним, а тому позов ОСББ у цій частині також підлягає задоволенню.
Судом було встановлено, що 20.05.2015 Державним реєстратором Департаменту нотаріату та державної реєстрації Міністерства юстиції України Марченко О.А. прийнято рішення (індексний номер: 21460033) про державну реєстрацію права власності на нежитлове приміщення, загальною площею 354,2 кв.м, що знаходиться на технічному поверсі літ."Б" будинку №1 по вулиці Миколи Хвильового в місті Києві (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 643428080000) за ТОВ "Стройиндустрия" (відповідачем-1) (номер запису про право власності: 9784510). Правовстановлюючий документ: свідоцтво про право власності від 25.05.2015 №38018281, видане Реєстраційною службою Головного управління юстиції у м. Києві.
22.07.2015 Державним реєстратором Управління державної реєстрації Головного територіального управління юстиції у м. Києві Демченко М.О. прийнято рішення (індексний номер: 23067660) про державну реєстрацію права власності на квартиру №230, загальною площею 136 кв.м, що знаходиться в будинку №1 по вул. Миколи Хвильового в м. Києві (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 686150180000) за ТОВ "Стройиндустрия" (відповідачем-1) (номер запису про право власності: 10511901). Правовстановлюючий документ: свідоцтво про право власності від 22.07.2015 №38018281, видане державним реєстратором Управління державної реєстрації Головного територіального управління юстиції у м. Києві Демченко М.О.
09.10.2015 Державним реєстратором Управління державної реєстрації Головного територіального управління юстиції у м. Києві Тарнавською С.В. прийнято рішення (індексний номер: 25168120) про державну реєстрацію права власності на нежитлове приміщення з №VІІ по №ХV, загальною площею 385,1 кв.м, що знаходиться на технічному поверсі літ."Б" будинку №1 по вулиці Миколи Хвильового в місті Києві (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 746319580000) за ТОВ "Стройиндустрия" (відповідачем-1) (номер запису про право власності: 11539764). Правовстановлюючий документ: свідоцтво про право власності від 09.10.2015 №45390938, видане Управлінням державної реєстрації Головного територіального управління юстиції у м. Києві.
23.12.2019 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Василенком О.А. прийнято рішення про державну реєстрацію права власності на групу приміщень (І-ХХ) загальною площею 391,2 кв.м, що знаходиться у підвалі будинку №1 по вулиці Миколи Хвильового в місті Києві (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1997012580000) за ТОВ "Стройиндустрия" (відповідачем-1) (індексний номер:50428627 від 23.12.2019, номер запису про право власності: 34834115) - частина приміщень, на яку зареєстровано право приватної власності за відповідачем-1, після поділу приміщень загальною площею 474,2 кв.м.
Вказані обставини підтверджуються відомостями із інформаційних довідок з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, копії яких містяться в матеріалах справи.
Вищезазначені приміщення також є допоміжними, на які поширюється правовий режим спільної сумісної власності власників квартир та/або нежилих приміщень.
Відповідно до статті 1 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Відповідно до статті 11 зазначеного Закону державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв у сфері державної реєстрації прав. Втручання, крім випадків, передбачених цим Законом, будь-яких органів влади, їх посадових осіб, юридичних осіб, громадян та їх об`єднань у діяльність державного реєстратора під час проведення реєстраційних дій забороняється і тягне за собою відповідальність згідно із законом.
Згідно із Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", який набрав чинності з 16.01.2020, статтю 26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" викладено у новій редакції.
Так, відповідно до пунктів 1, 2, 3 частини 3 статті 26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (у редакції, чинній із 16.01.2020) відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню. У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини 6 статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини 6 статті 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону. Ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).
Отже, колегія суддів оцінивши наявні у справі докази як кожен окремо, так і у їх сукупності, дійшла висновку, що спірні приміщення є приміщеннями загального користування (допоміжними), на які поширюється правовий режим спільного майна співвласників багатоквартирного будинку, а тому вони не могли бути набуті у власність та зареєстровані за ТОВ "Стройиндустрия" на праві приватної власності, як окремі нежитлові приміщення у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Разом із цим, свідоцтва, які посвідчують право власності на спірні приміщення за відповідачем-1, самі по собі не змінюють їх правового статусу за умови встановлення у справі належності цих приміщень до допоміжних приміщень багатоквартирного будинку. Отже, позивачу не потрібно доводити право власності на ці приміщення, оскільки вони перебувають у спільній власності всіх співвласників багатоквартирного будинку в силу закону.
Аналогічна правова позиція викладена у постанові Касаційного господарського суду Верховного Суду від 08.04.2020 у справі №915/1096/18.
Отже, оспорювані позивачем рішення державних реєстраторів про здійснення за відповідачем-1 державної реєстрації права власності на спірні приміщення прямо суперечать приписам частини 2 статті 382 ЦК (в тому числі в редакції, чинній на момент прийняття спірних рішень про державну реєстрацію прав) та порушують право спільної сумісної власності співвласників багатоквартирного будинку №1 по вулиці Миколи Хвильового у місті Києві, а тому підлягають скасуванню. Відтак позов ОСББ у цій частині також підлягає задоволенню.
У своїх поясненнях, які надійшли до Північного апеляційного господарського суду 03.10.2023, ТОВ "Стройиндустрия" (відповідач-1) вказало на неправильно обраний позивачем спосіб захисту, що є самостійною підставою для відмови у позові. У підтвердження своєї позиції відповідач-1 послався на правові висновки, викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 14.11.2018 у справі №183/1617/16, а також у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 23.06.2020 у справі №906/516/19, від 09.06.2021 у справі №905/633/19, від 23.06.2020 у справі №922/2589/19, від 30.06.2020 у справі №922/3130/19, від 03.09.2020 у справі 914/1201/19, від 04.11.2020 у справі №910/7648/19.
Проте колегія суддів не погоджується із наведеними запереченнями відповідача-1, вважає їх такими, що не відповідають чинному законодавству в сфері реєстрації речових прав з огляду на таке.
Суд апеляційної інстанції зауважує, що практика щодо способів захисту базується на двох основних взаємопов`язаних принципах (1) спосіб захисту має бути належним та ефективним та (2) має дотримуватися принцип процесуальної економії.
Реалізація права на захист цивільних прав здійснюється за допомогою способів захисту. Під способом захисту зазвичай розуміють закріплені законом матеріально- правові заходи примусового характеру, за допомогою яких здійснюється поновлення (визнання) порушених прав, оспорюваних чи невизнаних прав, відновлення майнового стану потерпілого та вплив на порушника.
Належний спосіб захисту - означає передбачений законом чи договором, при цьому йдеться не лише про статті 16 ЦК України та статті 20 ГК України, але й про спеціальні норми.
Ефективний спосіб захисту прав повинен забезпечити поновлення порушеного права, а в разі неможливості такого поновлення - гарантувати особі можливість отримання нею відповідного відшкодування.
Не є ефективним засобом юридичного захисту таке судове рішення про задоволення позову, яке (а) не дозволяє захистити, відновити відповідне право або інтерес позивача; (б) створює передумови для іншого судового процесу, в якому має відбутися такий захист або відновлення (встановлює факти, які сторони можуть надалі використовувати як преюдиційні, або на підставі яких можливий перегляд іншого судового рішення, що набрало законної сили, за ново виявленими обставинами); (в) об`єктивно неможливо виконати, хоча зміст спірних правовідносин зумовлює потребу в судовому рішення, що підлягає виконанню.
Таким чином, обраний спосіб захисту має бути належним та ефективним, а відтак доводи апелянта про обрання "неправильного" способу захисту не відповідають висновкам Верховного Суду, на які ж посилався останній.
У cтатті 4 ГПК України передбачено, що право на звернення до господарського суду в установленому цим Кодексом порядку гарантується. Ніхто не може бути позбавлений права на розгляд його справи у господарському суді, до юрисдикції якого вона віднесена законом. Юридичні особи та фізичні особи - підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.
Як захист права розуміється державно-примусова діяльність, спрямована на відновлення порушеного права суб`єкта правовідносин і забезпечення виконання юридичного обов`язку зобов`язаною стороною, внаслідок чого реально відбудеться припинення порушення (чи оспорювання) прав цього суб`єкта, він компенсує витрати, що виникли у зв`язку з порушенням його прав, або в інший спосіб нівелює негативні наслідки порушення його прав.
Спосіб захисту може бути визначено як концентрований вираз змісту (суті) міри державного примусу, за допомогою якого відбувається досягнення бажаного для особи, право чи інтерес якої порушені, правового результату.
Спосіб захисту втілює безпосередню мету, якої прагне досягти суб`єкт захисту (позивач), вважаючи, що у такий спосіб буде припинено порушення (чи оспорювання) його прав, він компенсує витрати, що виникли у зв`язку з порушенням його прав, або в інший спосіб нівелює негативні наслідки порушення його прав.
Належний спосіб захисту, виходячи із застосування спеціальної норми права, повинен забезпечити ефективне використання цієї норми у її практичному застосуванні - гарантувати особі спосіб відновлення порушеного права або можливість отримання нею відповідного відшкодування.
Отже, засіб юридичного захисту має бути ефективним, як на практиці, так і за законом. У рішенні від 31.07.2003 у справі "Дорани проти Ірландії" Європейський суд з прав людини зазначив, що поняття "ефективний засіб" передбачає не лише запобігання порушенню або припиненню порушення, а так само встановлення механізму відновлення, поновлення порушеного права. Так, обов`язковим є практичне застосування ефективного механізму захисту. Протилежний підхід суперечитиме принципу верховенства права.
Як правило, суб`єкт порушеного права може скористатися не будь-яким, а цілком конкретним способом захисту свого права (постанова Великої Палати Верховного Суду від 22.08.2018 у справі № 925/1265/16).
Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (Близькі за змістом висновки викладено, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 у справі № 338/180/17, від 11.09.2018 у справі № 905/1926/16 та від 30.01.2019 у справі №569/17272/15-ц).
Отже, за змістом правових норм, закріплених у пункті 1 частини 1 статті 2, статті 11, пунктів 1, 2, 3 частини 3 статті 26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" з 16.01.2020, тобто на час ухвалення постанови, виконанню підлягають виключно судові рішення: 1) про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень; 2) про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень; 3) про скасування державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
При цьому з метою ефективного захисту порушених прав відповідач-1 вказав, що положення абзацу 3 частини 3 статті 26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" також містить пряму вказівку на те, що ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).
Аналогічна правова позиція викладена у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 23.06.2020 у справі №906/516/19, від 09.06.2021 у справі №905/633/19, від 23.06.2020 у справі №922/2589/19, від 30.06.2020 у справі №922/3130/19, від 03.09.2020 у справі 914/1201/19, від 04.11.2020 у справі №910/7648/19.
Однак колегія суддів зазначає, що на час вирішення справи у суді апеляційної інстанції частина 3 статті 26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" викладена у наступній редакції:
"Відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню, крім випадків, передбачених пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону.
У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи визнання його прийнятим з порушенням цього Закону та анулювання у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження припиняються. У разі якщо в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, наявні відомості про речові права, обтяження речових прав, припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації, або якщо відповідним судовим рішенням також визнаються речові права, обтяження речових прав, одночасно з державною реєстрацією припинення речових прав чи обтяжень речових прав проводиться державна реєстрація набуття відповідних прав чи обтяжень. При цьому дата і час державної реєстрації набуття речових прав, обтяжень речових прав, що були припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації та наявні в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, залишаються незмінними.
У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи визнання його прийнятим з порушенням цього Закону та анулювання у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію зміни, припинення речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження повертаються у стан, що існував до відповідної державної реєстрації, шляхом державної реєстрації змін чи набуття таких речових прав, обтяжень речових прав, що здійснюється державним реєстратором або, у випадку скасування рішення Міністерства юстиції України, прийнятого відповідно до пункту 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, посадовою особою Міністерства юстиції України. При цьому дата і час державної реєстрації набуття речових прав, обтяжень речових прав, що були припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації та наявні в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, залишаються незмінними.
Державна реєстрація прав у випадках, передбачених цією частиною, проводиться у порядку, визначеному цим Законом, крім випадку визнання її вчиненою з порушенням цього Закону та анулювання рішення державного реєстратора про державну реєстрацію на підставі рішення Міністерства юстиції України, що виконується посадовою особою Міністерства юстиції України відповідно до статті 37 цього Закону".
Отже, чинною редакцією Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" не передбачено прямої вказівки на те, що ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).
Відповідні права чи обтяження повертаються у стан, що існував до відповідної державної реєстрації, шляхом державної реєстрації змін чи набуття таких речових прав, обтяжень речових прав, що здійснюється державним реєстратором.
Крім цього, суд апеляційної інстанції зазначає, що позивачу не потрібно доводити право власності на спірні приміщення, оскільки вони перебувають у спільній сумісній власності всіх співвласників багатоквартирного будинку в силу закону.
Аналогічна правова позиція викладена у постанові Касаційного господарського суду Верховного Суду від 08.04.2020 у справі №915/1096/18.
Таким чином, доводи ТОВ "Стройиндустрия" про обрання позивачем неефективного способу захисту в частині скасування рішень державних реєстраторів є необґрунтованими.
Крім цього, на думку зазначеного відповідача, відповідно до правових позицій, викладених у постановах Верховного Суду від 18.02.2021 у справі №918/655/20, від 14.11.2018 у справі №183/1617/16, від 30.06.2020 у справі №19/028-10/13, від 29.09.2020 у справі №378/596/16-ц, від 19.01.2021 у справі №916/1415/19, ефективним способом захисту є витребування спірних приміщень з чужого незаконного володіння на підставі статей 387 та 388 ЦК України.
Так, відповідно до правової позиції Великої Палати Верховного Суду від 14.11.2018 у справі №183/1617/16 задоволення вимоги про витребування нерухомого майна з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності, відповідає речово-правовому характеру віндикаційного позову та призводить до ефективного захисту прав власника. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними.
Власник з дотриманням вимог статей 387 і 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача. Для такого витребування оспорювання наступних рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не є ефективним способом захисту права власника.
Однією з підстав державної реєстрації права власності на нерухоме майно є рішення суду, яке набрало законної сили, щодо права власності на це майно (пункт 9 частини 1 статті 27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень"). Рішення суду про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння є таким рішенням і передбачає внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
У разі задоволення позовної вимоги про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння суд витребує таке майно на користь позивача, а не зобов`язує відповідача повернути це майно власникові. Таке рішення суду є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно, зареєстроване у цьому реєстрі за відповідачем (у даному випадку за відповідачами 1, 3).
Водночас, частиною 4 статті 236 ГПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
Під судовими рішеннями в подібних правовідносинах такі, де подібними (тотожними, аналогічними) є предмети спору, підстави позову, зміст позовних вимог і встановлені судом фактичні обставини, а також наявне однакове матеріально-правове регулювання спірних правовідносин (постанови Великої Палати Верховного Суду від 16.05.2018 у справі №910/5394/15-г; 19.06.2018 у справі №922/2383/16; 12.12.2018 у справі №2-3007/11; 16.01.2019 у справі №757/31606/15-ц; 19.05.2020 у справі № 910/719/19).
Колегія суддів зазначає, що висновки суду касаційної інстанції щодо витребування майна, як ефективного способу захисту, не є універсальним способом вирішення спору, а ефективність та належність способу захисту має оцінюватися судом у кожній справі індивідуально.
У справі №183/1617/16, на яку посилається відповідач-1, прокурор звернувся з позовом в інтересах держави, в якому просив:
- визнати неправомірним і скасувати пункт 32 рішення Піщанської сільської ради "Про передачу земельної ділянки у власність для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд та видачу державного акта на право власності на земельні ділянки на території с. Піщанка в районі вулиць Пролетарська, Садова, Зелена, Мостова, Мира, Чкалова" від 12.03.2008 №1-18/V про передання у власність фізичній особі земельної ділянки площею 0,25 га;
- визнати недійсним державний акт від 31.03.2008, виданий на ім`я фізичної особи, на право приватної власності на земельну ділянку, надану для будівництва й обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд;
- витребувати земельну ділянку з незаконного володіння фізичної особи та зобов`язати її повернути земельну ділянку у власність держави в особі Дніпропетровської ОДА.
У справі №183/1617/16 позов мотивований такими обставинами:
- земельна ділянка належить до земель державного лісового фонду, які знаходяться у постійному користуванні ДП "Новомосковське лісове господарство". Факт належності земельної ділянки до зазначеної категорії підтверджується, зокрема, постановою Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 13.11.2013 у справі № 20/5005/9915/2012;
- Піщанська сільська рада розпорядилася земельною ділянкою державного лісового фонду з перевищенням повноважень, а повноваження щодо розпорядження нею мала Дніпропетровська ОДА;
- відбулося незаконне відчуження земель державної власності на користь фізичної особи.
Таким чином, предмети спору, підстави позову, зміст позовних вимог і встановлені судами фактичні обставини у справах №183/1617/16 та №910/10054/20 є різними. Інші справи, на які посилався відповідач-1 (від 18.02.2021 у справі №918/655/20, від 14.11.2018 у справі №183/1617/16, від 30.06.2020 у справі №19/028-10/13, від 29.09.2020 у справі №378/596/16-ц, від 19.01.2021 у справі №916/1415/19) також не є тотожними до даної справи.
Суд апеляційної інстанції вказує, що метою витребування майна є забезпечення введення позивача у володіння майном, якого він був незаконно позбавлений. Названий спосіб захисту покликаний для процесуальної економії, що пояснюється відсутністю необхідності визнавати незаконними та скасовувати рішення органів місцевого самоврядування, державної влади чи визнавати недійсними проміжні угоди про відчуження спірного майна. Рішенням про витребування майна від незаконного власника (титульного володільця) слугуватиме підставою для вчинення відповідних реєстраційних дій.
Відповідно до приписів частини 1 статті 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.
Проаналізувавши правові позиції суду касаційної інстанції у справах, на які посилався відповідач-1, колегія суддів зазначає, що головною відмінністю, яка виключає можливість застосування у даній справі віндикації є правовий режим спірного майна та зміст права власності.
У даній справі спірні приміщення є спільною сумісною власністю всіх мешканців будинку № 1 по вулиці Миколи Хвильового у місті Києві й не належить до майна ОСББ (позивача) (пункт 4.3. Статуту ОСББ).
Більше того, рішення суду про витребування спірних приміщень з чужого незаконного володіння (відповідачів 1, 3) не призведе до внесення запису про державну реєстрацію за співвласниками права власності на допоміжні приміщення, оскільки позивачем у даній справі є ОСББ, яке не є власником такого майна.
Крім цього, право на користування таким майном набувається новим власником квартири автоматично і не потребує жодних дій для визнання такого права чи внесення відомостей у реєстр речових прав.
На переконання колегії суддів, у спірній ситуації звернення ОСББ з позовом про витребування майна не відновить порушених прав співмешканців багатоквартирного будинку, оскільки за таким рішенням приміщення будуть зареєстровані за вказаною юридичною особою, що не відповідає Статуту ОСББ та інтересам співвласників, та може зумовити потребу в майбутньому у новому судовому процесі.
Отже, колегія суддів дійшла до висновку, що правові позиції Верховного Суду, наведені відповідачем-1, не є релевантними до спірних правовідносин, а доводи останнього про обрання позивачем неефективного способу захисту є необґрунтованими та відхиляються судом апеляційної інстанції.
Також у своїх поясненнях від 08.11.2023 ТОВ "Стройиндустрия", посилаючись на висновки суду касаційної інстанції від 22.09.2022 у справі №125/2157/19 та від 11.05.2023 у справі №915/715/16 (915/686/21), заперечило проти задоволення апеляційної скарги ОСББ у зв`язку з незалученням Установи до участі у цій справі у якості співвідповідача.
Вирішуючи позовні вимоги про визнання правочину недійсним у загальному розумінні, суд зобов`язаний визначити суб`єктний склад спору залежно від характеру правовідносин і норм матеріального права, які підлягають застосуванню (сторонами справи мають бути всі сторони правочину), та, встановивши факт пред`явлення позову до неналежного відповідача, відсутність клопотань про заміну первісного відповідача належним відповідачем, незалучення до участі у справі співвідповідача, суд відмовляє в задоволенні позову саме із зазначених підстав. Разом з тим, якщо предметом правочину є майно, яке належить особам на праві спільної власності, суд відповідно до вимог ЦПК України залучає до участі у справі про визнання такого правочину недійсним усіх співвласників (пункти 57, 58 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2022 у справі №125/2157/19).
Визначення позивачем у справі складу сторін (позивача та відповідача) має відповідати реальному складу учасників спору у спірних правовідносинах та має на меті ефективний захист порушених прав (свобод, інтересів) особи, яка вважає, що вони порушені, із залученням необхідного кола осіб, які мають відповідати за позовом. Незалучення до участі у справі особи як співвідповідача за умови наявності обов`язкової процесуальної співучасті є підставою для відмови у задоволенні позову у зв`язку з неналежним суб`єктним складом сторін (пункт 29 постанови Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 11.05.2023 у справі №915/715/16).
Разом із цим, колегія суддів також вважає недоцільним застосування до спірних правовідносин вищезазначених правових висновків, виходячи з різного суб`єктного складу, правового регулювання, фактичних обставин справи та підстав позову.
Як було раніше встановлено, 09.07.2014 між ТОВ "ИССО", ТОВ "Стройиндустрия" та Установою було укладено договір купівлі-продажу майнових прав, згідно пункту 1.1. якого ТОВ "ИССО" продає, а ТОВ "Стройиндустрия" купує майнові права, що полягають у праві вимоги від Установи в майбутньому збудувати, ввести в експлуатацію та передати власнику цих майнових прав квартири або інші приміщення на суму 9 750 317,00 грн (разом з ПДВ), у порядку та на умовах, передбачених цим договором, та у відповідності до норм ЦК України, що визначають загальні положення про купівлю-продаж. Сторони домовились, що об`єктом нерухомості, майнові права на який передаються за даним договором, є об`єкт капітального будівництва, який розташований за будівельною адресою: місто Київ, Дарницький район, вулиця Поліська. Майнові права на об`єкт нерухомості за цим правочином закріплюються за ТОВ "Стройиндустрия" з моменту підписання цього договору. Після реєстрації права власності на об`єкт нерухомості, у встановленому законом порядку, ТОВ "Стройиндустрия" має право володіти, користуватись та розпоряджатись об`єктом нерухомості без обмежень. Загальна площа об`єкту нерухомості, на яку виникає право власності у ТОВ "Стройиндустрия" визначається за актом приймання-передачі пропорційно сумі договору, даними технічного паспорту, оформленого у встановленому порядку, станом на день підписання акту приймання-передачі (пункти 1.2., 1.4. вказаної угоди). Майнові права на об`єкт нерухомості за цим правочином закріплюються за ТОВ "Стройиндустрия" з моменту підписання цього договору. Після реєстрації права власності на об`єкт нерухомості, у встановленому законом порядку, ТОВ "Стройиндустрия" має право володіти, користуватись та розпоряджатись об`єктом нерухомості без обмежень (пункти 2.1., 2.2. вказаної угоди).
Статтею 45 ГПК України встановлено, що сторонами в судовому процесі - позивачами і відповідачами - можуть бути особи, зазначені у статті 4 цього Кодексу. Позивачами є особи, які подали позов або в інтересах яких подано позов про захист порушеного, невизнаного чи оспорюваного права або охоронюваного законом інтересу. Відповідачами є особи, яким пред`явлено позовну вимогу.
Установа у вказаному правочині виступала забудовником об`єкта капітального будівництва, а предметом договору виступали майнові права, що відчужувалися ТОВ "ИССО" на користь ТОВ "Стройиндустрия", тобто визнання правочину недійсним в частині відчуження майнових прав на спірне нерухоме майно ніяким чином не впливає на права Установи як забудовника та не зумовлює відмову у задоволенні позову у відповідній частині.
Крім цього, за приписами частини 1 статті 48 ГПК України суд першої інстанції має право за клопотанням позивача до закінчення підготовчого провадження, а у разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження - до початку першого судового засідання, залучити до участі у ній співвідповідача.
Отже, суд апеляційної інстанції позбавлений права на залучення співвідповідача у справі на стадій апеляційного перегляду рішення.
Також, під час розгляду справи у суді першої інстанції відповідачами були зроблені заяви про застосування наслідків спливу строку позовної давності.
Згідно зі статтями 256, 257 ЦК України позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду із вимогою про захист свого цивільного права або інтересу. Загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки.
Відповідно до частини 1 статті 261 ЦК України, перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила.
Частинами 4, 5 статті 264 ЦК України передбачено, що сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови у позові. Якщо суд визнає поважними причини пропущення позовної давності, порушене право підлягає захисту.
Отже, початок перебігу позовної давності збігається з моментом виникнення у зацікавленої сторони права на позов, тобто можливості реалізувати своє право в примусовому порядку через суд. При цьому, позовна давність не є інститутом процесуального права та не може бути відновлена (поновлена) в разі її спливу, але за приписом частини 5 статті 267 ЦК України якщо суд визнає поважними причини пропущення позовної давності, порушене право підлягає захисту.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 13.02.2019 у справі №826/13768/16 (11-609апп18) визначено, що позовна давність - це законне право правопорушника уникнути переслідування або притягнення до відповідальності у суді після закінчення певного періоду часу після вчинення правопорушення.
Пункт 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людині основоположних свобод від 04.11.1950 передбачає, що кожен має право на справедливий розгляд його справи судом.
ЄСПЛ зауважує, що позовна давність - це законне право правопорушника уникнути переслідування або притягнення до відповідальності у суді після закінчення певного періоду часу після вчинення правопорушення. Періоди позовної давності, які є звичним явищем у національних правових системах Договірних держав, переслідують декілька цілей, що включають гарантування правової визначеності й остаточності та запобігання порушенню прав відповідачів, які могли б бути ущемлені у разі, якщо було б передбачено, що суди ухвалюють рішення на підставі доказів, які могли стати неповними внаслідок спливу часу.
Позовна давність застосовується судом лише за заявою сторони у спорі, зробленою до винесення ним рішення (частина 3 статті 267 ЦК України).
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 04.12.2018 у справі №910/18560/16 (12-143гс18) вказано, що позовна давність може застосовуватися виключно якщо позовні вимоги судом визнано обґрунтованими та доведеними: "Однак застосування положень про позовну давність та відмова в позові з цієї підстави здійснюється в разі, коли суд попередньо встановив наявність порушеного права, на захист якого подано позов, та обґрунтованість і доведеність позовних вимог".
Суд застосовує позовну давність лише тоді, коли є підстави для задоволення позовних вимог, звернутих позивачем до того відповідача у спорі, який заявляє про застосування позовної давності. Тобто, перш ніж застосувати позовну давність, суд має з`ясувати та зазначити у судовому рішенні, чи було порушене право, за захистом якого позивач звернувся до суду. Якщо це право порушене не було, суд відмовляє у позові через необґрунтованість останнього. І тільки якщо буде встановлено, що право позивача дійсно порушене, але позовна давність за відповідними вимогами спливла, про що заявила інша сторона у спорі, суд відмовляє у позові через сплив позовної давності у разі відсутності визнаних судом поважними причин її пропуску, про які повідомив позивач (постанова Великої Палати Верховного Суду від 22.05.2018 у справі № 369/6892/15-ц).
Згідно з пунктом 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод кожен має право на справедливий розгляд його справи судом, який вирішить спір щодо його прав та обов`язків цивільного характеру.
Створення рівних можливостей учасникам процесу у доступі до суду та до реалізації і захисту їх прав є частиною гарантій справедливого правосуддя, зокрема принципів рівності та змагальності сторін.
Як було раніше встановлено ОСББ було створено 20.12.2017, а інформаційні довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №200359981, №209433725 створені 14.02.2020 та 19.05.2020.
З позовом ОСББ звернулося 13.07.2020, і у позовній заяві позивач зазначав, що про спірні рішення державного реєстратора та договори купівлі-продажу йому стало відомо з інформаційних довідок з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна №200359981, №209433725 створені 14.02.2020 та 19.05.2020.
Також, доказів того, що про порушення прав співвласників багатоквартирного будинку внаслідок прийняття державним реєстратором спірних рішень позивач дізнався (або міг дізнатися) раніше, аніж про це зазначено в позові, відповідачі не надали ні суду першої інстанції, ні суду апеляційної інстанції.
При цьому, колегія суддів відзначає, що стороною спірних договорів ОСББ не виступало.
До аналогічних висновків дійшов Верховний Суд у подібних правовідносинах, викладені у постанові від 23.03.2023 у справі №910/17576/20.
Крім цього, суд апеляційної інстанції зазначає, що ОСББ жодним чином не могло дізнатися про спірні рішення та договори до моменту його створення.
Також суд апеляційної інстанції відзначає, що пунктом 12 Прикінцевих та перехідних положень ЦК України передбачено, що під час дії карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України з метою запобігання поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19), строки, визначені статтями 257, 258, 362, 559, 681, 728, 786, 1293 цього Кодексу, продовжуються на строк дії такого карантину.
Вказаний пункт був введений в дію на підставі Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на забезпечення додаткових соціальних та економічних гарантій у зв`язку з поширенням коронавірусної хвороби (COVID-19)" від 30 березня 2020 року № 540-IX (далі - Закон України від 30 березня 2020 року № 540-IX), який набрав чинності з 2 квітня 2020 року.
За таких обставин, дія Закону України від 30.03.2020 № 540-IX фактично збільшує строк позовної давності.
Враховуючи вищевикладене, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що на момент звернення з даним позовом до суду, трирічний строк позовної давності щодо заявлених ОСББ вимог пропущено не було.
Статтею 129 Конституції України встановлено, що основними засадами судочинства є змагальність сторін та свобода в наданні ними суду своїх доказів і у доведенні перед судом їх переконливості.
Згідно з частинами 1-3 статті 13 ГПК України судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом. 
Відповідно до статті 76 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.
Обов`язок із доказування необхідно розуміти як закріплену в процесуальному та матеріальному законодавстві міру належної поведінки особи, що бере участь у судовому процесі, із збирання та надання доказів для підтвердження свого суб`єктивного права, що має за мету усунення невизначеності, яка виникає в правовідносинах у разі неможливості достовірно з`ясувати обставини, які мають значення для справи. 
Водночас, саме позивач повинен довести обставини, на які він посилається як на підставу своїх вимог та які підтверджують факт порушення/невизнання його права відповідачем.
Відповідно до частини 1 статті 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
З огляду на встановлені обставини справи та наявні в матеріалах справи докази, колегія суддів дійшла висновку про задоволення позовних вимог ОСББ.
Колегія суддів зазначає, що враховуючи положення частини 1 статті 9 Конституції України та беручи до уваги ратифікацію Законом України від 17.07.1997 №475/97-ВР Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року і Першого протоколу та протоколів №2,4,7,11 до Конвенції та прийняття Закону України від 23.02.2006 "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини", суди також повинні застосовувати Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод (Рим, 04.11.1950) та рішення Європейського суду з прав людини як джерело права.
Зокрема, Європейський суд з прав людини у справі "Проніна проти України" у рішенні від 18.07.2006 та у справі "Трофимчук проти України" у рішенні від 28.10.2010 зазначив, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент сторін. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень.
З урахуванням усіх фактичних обставин справи, встановлених місцевим господарським судом та судом апеляційної інстанції, інші доводи сторін, викладені в апеляційній скарзі, відзивах на неї та письмових поясненнях не беруться судом до уваги, оскільки не впливають на вирішення спору у даній справі.
Відповідно до пункту 2 частини 1 статті 275 ГПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення.
Підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення, у відповідності до пунктів 1-4 частини 1 статті 277 ГПК України, є нез`ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
Отже, зважаючи на встановлене вище, колегія суддів дійшла висновку про неправильне застосування судом першої інстанції вищенаведених норм матеріального права, нез`ясування обставин, що мають значення для справи та невідповідність висновків суду встановленим обставинам справи, у зв`язку з чим апеляційна скарга ОСББ підлягає задоволенню, а рішення суду першої інстанції - скасуванню з ухваленням нового рішення про задоволення позову.
Пунктом 2 частини 1 статті 129 ГПК України визначено, що у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Частиною 14 статті 129 ГПК України визначено, якщо суд апеляційної, касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
Згідно з приписами частини 1 статті 4 Закону України "Про судовий збір" судовий збір справляється у відповідному розмірі від прожиткового мінімуму для працездатних осіб, встановленого законом на 1 січня календарного року, в якому відповідна заява або скарга подається до суду, - у відсотковому співвідношенні до ціни позову та у фіксованому розмірі.
Згідно з підпунктом 2 пункту 2 частини 2 статті 4 Закону України "Про судовий збір" за подання до господарського суду позовної заяви немайнового характеру справляється судовий збір в 1 розмірі прожиткового мінімуму для працездатних осіб.
З матеріалів справи вбачається, що позовна заява була подана ОСББ до суду першої інстанції у 2020 році.
Відповідно до статті 7 Закону України "Про Державний бюджет України на 2020 рік" установлено у 2020 році прожитковий мінімум для працездатних осіб з 1 січня - 2 102,00 грн.
Зі змісту прохальної частини позовної заяви ОСББ вбачається, що у ній об`єднано 6 вимог немайнового характеру, а тому за звернення до місцевого господарського суду позивач мав сплатити 12 612,00 грн (2 102,00 грн х 6)
Згідно з підпунктом 4 пункту 2 частини 2 статті 4 Закону України "Про судовий збір" за подання до господарського суду апеляційної скарги на рішення суду справляється судовий збір в розмірі 150 відсотків ставки, що підлягала сплаті при поданні позовної заяви, іншої заяви і скарги.
Тому за подання апеляційної скарги на рішення Господарського суду міста Києва від 22.02.2021 у справі №910/10054/20, ОСББ необхідно було сплатити 18 918,00 грн.
Частиною 9 статті 129 ГПК України визначено, що у випадку якщо спір виник внаслідок неправильних дій сторони, суд має право покласти на таку сторону судові витрати повністю або частково незалежно від результатів вирішення спору.
Відповідач-1 є юридичною особою основним видом діяльності якої є будівництво житлових і нежитлових будівель (41.20), а відповідача-3 - організація будівництва будівель (код 41.10).
Таким чином, зазначені відповідачі є спеціалізованими суб`єктами господарювання у сфері будівництва багатоквартирних будинків, які мали б бути обізнаним про правовий режим спірних приміщень, які мають допоміжне функціональне призначення та є спільним (загальним) майном всіх мешканців багатоквартирного будинку.
Оскільки за результатами укладення недійсних правочинів та прийнятих рішень спільне майно, яке належить співмешканців багатоквартирного будинку на праві спільної сумісної власності, було оформлене за ТОВ "Стройиндустрия" та ТОВ "Будінвестсервис", тому колегія суддів вважає що спір у справі №910/10045/20 виник внаслідок саме неправильних дій зазначених відповідачів.
Отже, за результатами розгляду даної справи, відповідно до приписів частини 9 статті 129 ГПК України, на користь ОСББ з ТОВ "Стройиндустрия" підлягають стягненню судові витрати у вигляді сплаченого судового збору за подання позову у розмірі 10 510,00 грн та апеляційної скарги у розмірі 15 765,00 грн (5 позовних вимог, за якими набувачем майна був відповідач-1), а з ТОВ "Будінвестсервис" - 2 102,00 грн судового збору за подання позову та 3 153,00 грн - за подання апеляційної скарги (1 позовна вимога, за якою набувачем майна був відповідач-3).
Керуючись статтями 253-254, 269, 275-284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд
ПОСТАНОВИВ:
1. Апеляційну скаргу Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "НОВА ХВИЛЯ" на рішення Господарського суду міста Києва від 22.02.2021 у справі №910/10054/20 задовольнити.
2. Рішення Господарського суду міста Києва від 22.02.2021 у справі №910/10054/20 скасувати.
3. Ухвалити нове рішення, яким позов Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "НОВА ХВИЛЯ" до Товариства з обмеженою відповідальністю "Стройиндустрия", Товариства з обмеженою відповідальністю "ИССО", Товариства з обмеженою відповідальністю "Будінвестсервис", Приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Василенка Олега Анатолійовича, Департаменту нотаріату та державної реєстрації Міністерства юстиції України, Управління державної реєстрації Центрального міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Київ) про визнання недійсними договорів купівлі-продажу, визнання незаконними та скасування рішень державних реєстраторів, задовольнити.
4. Визнати недійсним договір купівлі-продажу №б/н від 09.07.2014, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю "ИССО" (02093, місто Київ, вулиця Миколи Хвильового, будинок 1, офіс 10; ідентифікаційний код 25153041), Установою "28 управління начальника робіт" (03168, місто Київ, проспект Повітрофлотський, будинок 6; ідентифікаційний код 24967480) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Стройиндустрия" (02093, місто Київ, вулиця Миколи Хвильового, будинок 1, офіс 10; ідентифікаційний код 31706320) в частині передачі у власність Товариству з обмеженою відповідальністю "Стройиндустрия" (02093, місто Київ, вулиця Миколи Хвильового, будинок 1, офіс 10; ідентифікаційний код 31706320) приміщень, що знаходяться у підвалі будинку №1 по вулиці Миколи Хвильового у місті Києві:
- загальною площею 233,7 кв.м, (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 999494180000);
- загальною площею 309,1 кв.м, (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 999494980000);
- загальною площею 312,5 кв.м, (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 999496780000);
- загальною площею 474,2 кв.м, (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 999497380000).
5. Визнати недійсним договір купівлі-продажу від 24.12.2019, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю "Стройиндустрия" (02093, місто Київ, вулиця Миколи Хвильового, будинок 1, офіс 10; ідентифікаційний код 31706320) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Будінвестсервис" (02093, місто Київ, вулиця Автопаркова, будинок 7-Б, офіс 8; ідентифікаційний код 38022990), посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Чухрій Ольгою Степанівною за №1894, про передачу у власність Товариству з обмеженою відповідальністю "Будінвестсервис" (02093, місто Київ, вулиця Автопаркова, будинок 7-Б, офіс 8; ідентифікаційний код 38022990) права власності на групу приміщень (з ХІV по ХХ) у підвалі будинку №1 по вулиці Миколи Хвильового в місті Києві, площею 83 кв.м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1997021680000).
6. Визнати незаконним та скасувати рішення Приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Василенка Олега Анатолійовича (індексний номер: 50428627 від 23.12.2019) про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) на групу приміщень (з І по ХІІІ) у підвалі будинку №1 по вулиці Миколи Хвильового в місті Києві, площею 391,2 кв.м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1997012580000) за Товариством з обмеженою відповідальністю "Стройиндустрия" (02093, місто Київ, вулиця Миколи Хвильового, будинок 1, офіс 10; ідентифікаційний код 31706320) (номер запису про право власності:34834115).
7. Визнати незаконним та скасувати рішення державного реєстратора Департаменту державної реєстрації Міністерства юстиції України Марченка Олександра Анатолійовича (індексний номер: 21460033 від 20.05.2015) про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) на приміщення, загальною площею 354,2 кв.м, що знаходиться на технічному поверсі літ."Б" будинку №1 по вулиці Миколи Хвильового в місті Києві (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 643428080000) за Товариством з обмеженою відповідальністю "Стройиндустрия" (02093, місто Київ, вулиця Миколи Хвильового, будинок 1, офіс 10; ідентифікаційний код 31706320) (номер запису про право власності: 9784510).
8. Визнати незаконним та скасувати рішення державного реєстратора Управління державної реєстрації Головного територіального управління юстиції у м. Києві Тарнавської Світлани Володимирівни (індексний номер: 25168120 від 09.10.2015) про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) на приміщення з №VІІ по №ХV, загальною площею 385,1 кв.м, що знаходиться на технічному поверсі літ."Б" будинку №1 по вулиці Миколи Хвильового в місті Києві (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 746319580000) за Товариством з обмеженою відповідальністю "Стройиндустрия" (02093, місто Київ, вулиця Миколи Хвильового, будинок 1, офіс 10; ідентифікаційний код 31706320) (номер запису про право власності: 11539764).
9. Визнати незаконним та скасувати рішення державного реєстратора Управління державної реєстрації Головного територіального управління юстиції у м. Києві Демченко Марини Олександрівни (індексний номер: 23067660 від 22.07.2015) про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) на квартиру №230, загальною площею 136 кв.м, що знаходиться в будинку №1 по вулиці Миколи Хвильового в місті Києві (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 686150180000) за Товариством з обмеженою відповідальністю "Стройиндустрия" (02093, місто Київ, вулиця Миколи Хвильового, будинок 1, офіс 10; ідентифікаційний код 31706320) (номер запису про право власності: 10511901).
10. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Стройиндустрия" (02093, місто Київ, вулиця Миколи Хвильового, будинок 1, офіс 10; ідентифікаційний код 31706320) на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "НОВА ХВИЛЯ" (02093, місто Київ, вулиця Хвильового, будинок 1; ідентифікаційний код 41819176) 10 510 (десять тисяч п`ятсот десять) грн 00 коп. судового збору, сплаченого за подання позову, та 15 765 (п`ятнадцять тисяч сімсот шістдесят п`ять) грн 00 коп. судового збору, сплаченого за подання апеляційної скарги.
11. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Будінвестсервис" (02093, місто Київ, вулиця Автопаркова, будинок 7-Б, офіс 8; ідентифікаційний код 38022990) на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "НОВА ХВИЛЯ" (02093, місто Київ, вулиця Хвильового, будинок 1; ідентифікаційний код 41819176) 2 102 (дві тисячі сто дві) грн 00 коп. судового збору, сплаченого за подання позову, та 3 153 (три тисячі сто п`ятдесят три) грн 00 коп. судового збору, сплаченого за подання апеляційної скарги.
12. Доручити Господарському суду міста Києва видати накази на виконання даної постанови.
13. Матеріали справи №910/10054/20 повернути до Господарського суду міста Києва.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду в порядку та в строк, передбачені статтями 287-289 ГПК України.

Повний текст постанови складено 05.12.2023.

Головуючий суддя                                                                      А.О. Мальченко 

Судді                                                                                Т.П. Козир

                                                                                О.В. Агрикова