КИЇВСЬКИЙ  АПЕЛЯЦІЙНИЙ  СУД

Справа № 755/7967/21                                                                   Головуючий у суді І інстанції Гаврилова О.В.
Провадження № 22-ц/824/11812/2023                                                    Доповідач у суді ІІ інстанції Голуб С.А.
П О С Т А Н О В А
І М Е Н Е М  У К Р А Ї Н И
22 листопада 2023 року                                                      м. Київ
Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого - Голуб С.А.,
суддів: Писаної Т.О., Таргоній Д.О.,
за участю секретаря судового засідання - Гаврилко Д.О.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Київського апеляційного суду цивільну справу за апеляційною скаргою Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Родинний затишок - 24» на рішення Дніпровського районного суду міста Києва від 22 травня 2023 року у справі за позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Родинний затишок - 24» до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , в інтересах якого діє законний представник ОСОБА_4 , про витребування майна з чужого незаконного володіння, повернення майна до попереднього стану,
 
в с т а н о в и в:
 
У травні 2021 року Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Родинний затишок - 24» (далі - ОСББ «Родинний затишок - 24») звернулося до суду з вищевказаним позовом, в якому просило:
- витребувати з незаконного володіння ОСОБА_3 , ОСОБА_1 та ОСОБА_2 на користь ОСББ «Родинний затишок-24» місця загального користування, які вибули з володіння співвласників, а саме: № ХХVІ - частину коридору площею 4,3 кв. м, № ХХХ - тамбура площею 2.5 кв. м, № ХХХІ - умивальника площею 2.5 кв. м, № ХХХІІ - вбиральні площею 1.6 кв. м; 
- зобов`язати відповідачів відновити первісний стан захоплених приміщень: № ХХVІ - частина коридору площею 4.3 кв. м, № ХХХ - тамбур площею 2,5 кв. м, № ХХХІ - умивальник площею 2.5 кв.м, № ХХХІІ - вбиральня площею 1.6 кв. м, який існував у відповідності з технічним паспортом приміщень громадського призначення вбудованих в житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 , від 18 жовтня 2012 року; 
- зобов`язати відповідачів внести зміни в Державний реєстр речових прав на нерухоме майно в частині зменшення площі квартири АДРЕСА_2 , на площу приміщень № XXVI - частина коридору площею 4,3 кв. м, № ХХХ - тамбур площею 2,5 кв. м, № ХХХІ - умивальник площею 2,5 кв. м, № ХХХІІ - вбиральня площею 1,6 кв. м, що ними були незаконно захоплені.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 15 грудня 2014 року співвласниками житлових/нежитлових приміщень багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 було створено і зареєстровано ОСББ «Родинний затишок-24».
На підставі отриманої первісної на момент введення будинку в експлуатацію від 18 жовтня 2012 року технічної документації на будинок, правлінням ОСББ «Родинний затишок-24» проведено огляд будинку АДРЕСА_1 на його відповідність технічному паспорту та поверховому плану.
За результатами огляду було виявлено, що відповідно до технічної документації на будинок приміщення: № XXVI - коридор площею 34,6 кв. м; № ХХХ - тамбур площею 2,5 кв. м; № ХХХІ - умивальник площею 2,5 кв. м; № ХХХІІ - вбиральня площею 1,6 кв. м; мають статус місць загального користування і призначені для обслуговування будинку АДРЕСА_1 . Всі ці приміщення згідно з технічною документацією відділяються одне від одного стінами і є окремими.
Однак, за фактом здійсненого огляду позивачем виявлено, що приміщення будинку не відповідають технічній документації, а саме зазначені вище приміщення загального користування на першому поверсі, на які розповсюджується спільна сумісна власність власників квартир, були самовільно та незаконно привласнені відповідачами, а саме: № XXVI - частина коридору площею 4,3 кв. м, № ХХХ - тамбур площею 2,5 кв. м, № ХХХІ - умивальник площею 2,5 кв. м, № ХХХІІ - вбиральня площею 1,6 кв. м.
До захоплення і розподілу зазначених вище місць загального користування будинку відповідачі володіли офісним приміщенням НОМЕР_3 площею 74,6 кв. м. Захопивши зазначені приміщення, відповідачі знесли стіну (між офісним приміщенням НОМЕР_3 і місцями загального користування № XXVI, XXX, XXXI, XXXII) та протиправно зареєстрували право власності на квартиру АДРЕСА_3 площею 85,5 кв. м.
Об`єкт нерухомого майна - квартира АДРЕСА_2 , площею 85,5 кв. м, зареєстровано на праві спільної часткової власності: за ОСОБА_3 , ОСОБА_1 , ОСОБА_2 на підставі свідоцтв про право на спадщину, виданих 25 червня 2018 року приватним нотаріусом Бобровицький районного нотаріального округу Чернігівської області Янчук В.О.
Утім, відповідно до технічного паспорту загальна площа об`єкту нерухомого майна НОМЕР_3 становить 74,6 кв. м.
Таким чином, на думку позивача, на даний час місця загального користування, які призначені для обслуговування будинку АДРЕСА_1 , незаконно перебувають у приватній власності відповідачів, оскільки згоду на їх відчуження співвласники приміщень у цьому будинку не надавали.
Рішенням Дніпровського районного суду м. Києва від 22 травня 2023 року у задоволенні позову відмовлено.
Не погоджуючись з даним судовим рішенням, позивач в особі представника - адвоката Халупного А.В. подав апеляційну скаргу, в якій просить його скасувати з мотивів неповного з`ясування судом першої інстанції обставин, що мають значення для справи, неправильного застосування норм матеріального й порушення норм процесуального права, та ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити.
В доводах апеляційної скарги зазначає, що правосуб`єктність позивача підтверджена належними та допустимими доказами, а твердження суду про те, що позивачем не було надано акту приймання-передачі житлового будинку АДРЕСА_1 на баланс ОСББ «Родинний затишок - 24», не проведено комісією, створеною ОСББ обстеження активів цього житлового будинку, не встановлення таких активів, не затвердження рішенням загальних зборів ОСББ переліку об`єктів (майна) спільної власності, не відповідає приписам Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку», який не передбачає необхідності здійснення жодної з цих дій.
Правові висновки Великої Палати Верховного Суду, наведені у постановах від 14 вересня 2021 року в справі № 359/5719/17 та від 14 грудня 2021 року в справі № 344/16879/15-ц, свідчать про те, що об`єкти спільної власності зберігають свій статус з моменту будівництва та проектування їх з такими цілями, що дозволяє віднести ці об`єкти до відповідної категорії згідно вимог закону. Ніякі подальші дії, у тому числі у формі передачі будинку на баланс, не змінюють правової природи спільного майна та його функціонального призначення.
Чинним законодавством України встановлено загальне правило (своєрідну презумпцію) наявності у всіх нежитлових приміщень багатоквартирного житлового будинку правового режиму допоміжних приміщень, а як виняток, лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення - для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень.
Цілком очевидно, що виходячи з такої презумпції та з врахуванням принципу змагальності сторін, лише позивач не повинен доводити режим спірних приміщень як допоміжних, а навпаки, передусім відповідач-2, який є їх останнім набувачем, має довести винятковий режим спірних приміщень як ізольованих приміщень в багатоквартирному будинку, що не належать до житлового фонду та є самостійним об`єктом нерухомого майна, оскільки зі стадії проектування, тобто з самого початку вони будувалися з іншим цільовим призначенням - для потреб непромислового характеру (схожий висновок викладено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 у справі № 598/175/15-ц).
Таким чином, належність майна до спільного слід розглядати саме крізь призму його функціонального призначення згідно вимог закону. Позивач надав суду першої інстанції копію технічного паспорту приміщень громадського призначення вбудованих в житловий будинок АДРЕСА_1 , де видно місця загального користування, які вибули з володіння співвласників.
Суд першої інстанції не дослідив функціональне призначення цих приміщень, не надав оцінку їх правовому статусу та не навів доводів, що спростовують презумпцію наявності у всіх нежитлових приміщень багатоквартирного житлового будинку правового режиму допоміжних приміщень. Окрім того, позивач звертався з клопотанням про проведення експертизи з метою встановлення дійсного статусу витребуваного майна, яке було відхилене судом першої інстанції. Відповідачі ж жодним чином не довели, що майно, яке наразі їм належить і є предметом цього спору, не є спільним.
Натомість питання щодо набуття права власності первинним власником квартири АДРЕСА_2 в даному випадку не входить до предмета доказування, адже місця загального користування, які вибули з володіння співвласників будинку, наразі незаконно перебувають у приватній власності відповідачів.
Позивачем в суді першої інстанції було повідомлено, що жодних юридичних дій, спрямованих на передачу спірного майна з боку співвласників не вчинялося, а належність спірних приміщень до допоміжних визначена у технічному паспорті, саме з якого і вбачаються місця загального користування, які вибули з володіння співвласників, а саме: № XXVI - частина коридору площею 4,3 кв. м, № ХХХ - тамбур площею 2,5 кв. м, № ХХХІ - умивальник площею 2,5 кв. м, № ХХХІІ - вбиральня площею 1,6 кв. м, які не перебувають у розпорядженні законних власників - співвласників багатоквартирного будинку. Обидва зазначені факти були доведені позивачем у цій справі та жодним чином не спростовані відповідачами.
Відзиви відповідачів на апеляційну скаргу до суду апеляційної інстанції не надійшли. В силу вимог частини третьої статті 360 ЦПК України відсутність відзиву на апеляційну скаргу не перешкоджає перегляду рішення суду першої інстанції.
В судовому засіданні суду апеляційної інстанції представник позивача - адвокат Халупний А.В.підтримав апеляційну скаргу та просив її задовольнити.
Представник відповідачів - адвокат Казнадзей В.В. в судовому засіданні заперечував проти задоволення апеляційної скарги, просив залишити рішення суду першої інстанції без змін.
Заслухавши доповідь судді апеляційного суду, пояснення представників сторін в судовому засіданні, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, колегія суддів вважає, що апеляційну скаргу слід залишити без задоволення з таких підстав.
За правилом частини першої статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Судом першої інстанції встановлено, що 15 грудня 2014 року проведено державну реєстрацію ОСББ «Родинний затишок - 24», код ЄДРПОУ 39547679, місцезнаходження: АДРЕСА_2 (т. 1, а.с.11-15).
ОСББ «Родинний затишок - 24» діє на підставі Статуту, який затверджено рішенням загальних зборів ОСББ «Родинний затишок - 24» від 29 жовтня 2018 року (протокол № 29.10.18) (т. 1, а.с. 16-31).
Згідно із пунктом 1.1 Статуту ОСББ «Родинний затишок - 24» створено власниками квартир, нежитлових приміщень багатоквартирного будинку  АДРЕСА_1 відповідно до Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку».
За пунктом 2.1. Статуту метою створення об`єднання є забезпечення і захист прав співвласників та дотримання ними своїх обов`язків, належного утримання та використання спільного майна об`єднання, своєчасного надходження коштів від співвласників/мешканців багатоквартирного будинку для сплати всіх необхідних платежів, передбачених законодавством та цим статутом.
Пунктом 2.2. Статуту визначено, що завданням об`єднання є забезпечення: належного утримання будинку та прибудинкової території; реалізація прав власників приміщень на володіння, користування та розпорядження спільним майном; сприяння співвласникам об`єднання в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами; виконання співвласниками об`єднання своїх зобов`язань, пов`язаних з діяльністю об`єднання; здійснення господарської діяльності для забезпечення власних потреб.
Позивач до позовної заяви залучив фотокопії аркушів Технічного паспорту приміщень громадського призначення, вбудованих в житловий будинок АДРЕСА_1 , виготовлений КП Київської міської ради «КМБТІ» станом на 18 жовтня 2012 року, в будинку на час виготовлення технічного паспорту, серед інших, були розташовані наступні приміщення: № ХХVІ - коридор площею 34,6 кв. м; № ХХХ - тамбур площею 2,5 кв. м; № ХХХІ - умивальник площею 2.5 кв. м; № ХХХІІ - вбиральня площею 1.6 кв. м (т. 1, а.с. 34-39).
Як вбачається зі свідоцтв про право на спадщину за законом, виданих 25 червня 2018 року приватним нотаріусом Бобровицького районного нотаріального округу Чернігівської області Янчук В.О., відповідачі ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3  в порядку спадкування за законом майна ОСОБА_5 набули (кожний по 1/3 частці) право власності на квартиру під АДРЕСА_2 , що належала спадкодавцю на підставі договору купівлі-продажу квартири від 14 січня 2015 року (т. 1, а.с. 186-188).
Відповідно до наявних в матеріалах справи доказів спадкодавцем ОСОБА_5 право власності на вищевказану квартиру набуто на підставі договору купівлі-продажу квартири від 14 січня 2015 року, укладеного з ОСОБА_6 , якому ця квартира належала на підставі договору купівлі-продажу квартири від 10 червня 2014 року та складалась з двох житлових кімнат, загальна площа квартири 85,5 кв.м, житлова - 21,8 кв. м. (т. 1, а.с. 178-179).
25 червня 2018 року приватним нотаріусом Бобровицького районного нотаріального округу Чернігівської області Янчук В.О. здійснена державна реєстрація права власності по 1/3 частині за ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 на квартиру АДРЕСА_2 , загальною площею 85,5 кв. м, житловою площею 21,8 кв. м. (т. 1, а.с. 32-33).
Згідно технічного паспорту на квартиру АДРЕСА_2 , який виготовлено станом на 22 березня 2018 року, вказана квартира розташована на першому поверсі та складається з двох кімнат, житловою площею 21,8 кв. м, загальною площею 85,5 кв. м. (т. 1, а.с.181-182)
Сторонами не заперечувалося, що відображені у технічному паспорті, виготовленому КП Київської міської ради «КМБТІ» станом на 18 жовтня 2012 року, частина приміщення № ХХVІ - коридор площею 34,6 кв. м, приміщення № ХХХ - тамбур площею 2.5 кв. м, приміщення № ХХХІ - умивальник площею 2.5 кв. м, приміщення № ХХХІІ - вбиральня площею 1.6 кв. м, на час розгляду справи згідно технічного паспорту на квартиру АДРЕСА_2 , є частиною вказаної квартири, що належить відповідачам на праві спільної часткової власності.
Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції виходив з того, що обов`язок доведення факту належності майна до власності особи, яка звернулась до суду з віндикаційним позовом, та вибуття такого майна з її володіння поза її волею, покладається саме на позивача.
В ході розгляду справи встановлено, що відповідачі є законними співвласниками квартири АДРЕСА_2 , загальною площею 85,5 кв. м, житловою площею 21,8 кв. м, на підставі свідоцтв про право на спадщину за законом.
При цьому матеріали справи не містять ані акту приймання-передачі житлового будинку по АДРЕСА_1 на баланс ОСББ «Родинний затишок - 24», ані проведення комісією, створеною ОСББ обстеження активів цього житлового будинку, встановлення таких активів, ані затвердження рішенням загальних зборів ОСББ переліку об`єктів (майна) спільної власності.
В матеріалах справи взагалі відсутня та не надана позивачем будь-яка документація на будинок, окрім аркушів Технічного паспорту приміщень громадського призначення, виготовленого станом на 18 жовтня 2012 року.
У той же час, в матеріалах справи наявна копія договору № 117-2015 відносин власника житлового приміщення та управителя від 07 жовтня 2015 року, укладеного між ТОВ «Управляюча компанія ЛАД» в особі генерального директора Лошицької Т.М, що діє на підставі статуту компанії та на підставі договору № 01-2015 про передачу житлового комплексу ОСББ «Родинний затишок - 24» на баланс та в управління УК «ЛАД» від 04 січня 2015 року, з однієї сторони, та ОСОБА_5 - власником квартири АДРЕСА_2 , в якому відображена характеристика житлового приміщення, згідно якої житлова площа квартири становить 21,8 кв. м, а загальна - 85,5 кв. м (т. 2, а.с. 4-9).
Стороною позивача не надані та в матеріалах справи відсутні докази або відомості про те, хто був першим власником квартири АДРЕСА_2 (з часу завершення забудови та введення багатоквартирного будинку в експлуатацію, яке згідно пояснень представника позивача відбулось в 2012 році), якою була загальна площа цієї квартири (за твердженнями представника позивача нежитлового приміщення), на підставі яких правовстановлюючих документів першим власником було набуто право власності на спірне майно та його технічні характеристики.
Отже, в матеріалах справи відсутні докази того, яким чином спірні приміщення, зазначені в позовній заяві під № ХХVІ, № ХХХ, № ХХХІ, № ХХХІІ перейшли у власність першого власника квартири/нежитлового приміщення, тобто, що вони вибули з володіння позивача поза його волею.
Вимоги позовної заяви про повернення майна до попереднього стану є похідними від вимог про витребування майна з чужого незаконного володіння, які не доведені належними, допустимими та достатніми доказами.
Колегія суддів погоджується із такими висновками суду першої інстанції виходячи з такого.
Статтею 41 Конституції України та статтею 1 Першого Протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод встановлено, що право приватної власності є непорушним і ніхто не може бути позбавленим своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.
Статтею 319 ЦК України визначено, що власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. При здійсненні своїх прав та виконанні обов`язків власник зобов`язаний додержуватися моральних засад суспільства. Усім власникам забезпечуються рівні умови здійснення своїх прав. Власність зобов`язує. Власник не може використовувати право власності на шкоду правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію та природні якості землі.
ОСББ «Родинний затишок - 24» пред`явило позов з метою захисту прав співвласників багатоквартирного будинку на користування місцями загального користування, які призначені для обслуговування будинку АДРЕСА_1 , а саме: № ХХVІ - частиною коридору площею 4,3 кв. м, № ХХХ - тамбуром площею 2.5 кв. м, № ХХХІ - умивальником площею 2.5 кв. м, № ХХХІІ - вбиральнею площею 1.6 кв. м, які, на його думку, були самовільно захоплені та приєднані відповідачами до нежитлового (офісного) приміщення на першому поверсі будинку , яке в подальшому було зареєстроване на праві власності як житлова квартира.
Відповідно до частин першої та другої статті 369 ЦК України співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними. Розпоряджання майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників, якщо інше не встановлено законом. Згода співвласників на вчинення правочину щодо розпорядження спільним майном, який підлягає нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації, має бути висловлена письмово і нотаріально посвідчена.
Згідно з частиною другою статті 382 ЦК України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.
Згідно з частиною другою статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» власники квартир багатоквартирних будинків та житлових приміщень у гуртожитку є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов`язані брати участь у загальних витратах, пов`язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку чи гуртожитках. Допоміжні приміщення (кладовки, сараї і т. ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають.
При цьому законодавство розділяє поняття допоміжного приміщення та нежилого приміщення як окремого об`єкта нерухомості.
Згідно зі статтею Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення).
Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.
Частинами першою та другою статті 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» передбачено, що спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників. Спільне майно багатоквартирного будинку не може бути поділено між співвласниками, і такі співвласники не мають права на виділення в натурі частки із спільного майна багатоквартирного будинку.
У Рішенні від 09 листопада 2011 року у справі № 14-рп/2011 за конституційним зверненням громадянина ОСОБА_7 щодо офіційного тлумачення положень пункту 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» Конституційний Суд України вказав, що за законодавством України допоміжне приміщення у дво- або багатоквартирному будинку, гуртожитку має своє функціональне призначення, яке полягає у забезпеченні експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців. Під поняттям «мешканці» треба розуміти власників, співвласників, наймачів, орендарів окремих житлових і нежитлових приміщень будинку, які проживають у будинку і становлять визначене коло суб`єктів, які реалізують право спільної власності на окремий її об`єкт - допоміжні приміщення. Крім того, таке функціональне призначення‚ як обслуговування дво- або багатоквартирного будинку‚ має і прибудинкова територія навколо нього, визначена актом на право власності чи користування земельною ділянкою. З цього випливає, що допоміжне приміщення може бути розташоване і поза межами дво- або багатоквартирного будинку.
Згідно з Рішенням Конституційного Суду України від 02 березня 2004 року № 4-рп/2004, у справі за конституційним зверненням ОСОБА_8 та інших громадян про офіційне тлумачення положень пункту 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» та за конституційним поданням 60 народних депутатів України про офіційне тлумачення положень статей 1, 10 цього Закону (справа про права співвласників на допоміжні приміщення багатоквартирних будинків), допоміжні приміщення (підвали, сараї, комірки, горища, колясочні та інше) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Питання щодо згоди співвласників допоміжних приміщень на надбудову поверхів, улаштування мансард у багатоквартирних будинках, на вчинення інших дій стосовно допоміжних приміщень (оренда тощо) вирішується відповідно до законів України, які визначають правовий режим власності.
Разом з тим, нежитлове приміщення - це ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об`єктом нерухомого майна (стаття 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»).
З наведеного вбачається, що у житлових будинках можуть бути як допоможні, так і нежилі приміщення, які мають окреме, незалежне призначення (магазини, кафе, перукарні, художні майстерні тощо).
У багатоквартирних жилих будинках розташовуються і нежилі приміщення, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять (частина третя статті 4 Житлового кодексу Української РСР) і в результаті приватизації квартир такого будинку їх мешканцями право власності в останніх на ці приміщення не виникає.
Для розмежування допоміжних приміщень багатоквартирного жилого будинку, які призначені для забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців будинку і входять до житлового фонду, та нежилих приміщень, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять, слід виходити як з місця їхнього розташування, так і із загальної характеристики сукупності властивостей таких приміщень, зокрема способу і порядку їх використання.
Зазначене узгоджується з правовим висновком Великої Палати Верховного Суду, викладеним у постанові від 23 жовтня 2019 року у справі № 598/175/15-ц (провадження № 14-363цс19).
За положеннями статті 387 ЦК України власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.
Якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, зокрема, якщо майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом (частина перша статті 388 ЦК України).
Наявність у діях власника волі на передачу майна іншій особі виключає можливість його витребування від добросовісного набувача.
Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу, що власник з дотриманням вимог статті 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача. Для такого витребування оспорювання рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, ланцюга договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не є ефективним способом захисту права власника. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними. (постанови Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 (провадження № 14-208цс18, пункти 85, 86), від 21 серпня 2019 року у справі № 911/3681/17 (провадження № 12-97гс19, пункт 38), від 22 січня 2020 року у справі № 910/1809/18 (провадження № 12-148гс19, пункт 34), від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18 (провадження № 14-125цс20, пункт 74), 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц (провадження № 14-2цс21, пункт 148) та інші).
Суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Збирання доказів у цивільних справах не є обов`язком суду, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд (стаття 13 ЦПК України).
У частині третій статті 12, частинах першій, п`ятій, шостій статті 81 ЦПК України визначено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях
Згідно із практикою Європейського суду з прав людини змагальність судочинства засновується на диференціації процесуальних функцій і, відповідно, правомочностей головних суб`єктів процесуальної діяльності цивільного судочинства - суду та сторін (позивача та відповідача). Диференціація процесуальних функцій об`єктивно приводить до того, що принцип змагальності відбиває властивості цивільного судочинства у площині лише прав та обов`язків сторін. Це дає можливість констатувати, що принцип змагальності у такому розумінні урівноважується з принципом диспозитивності та, що необхідно особливо підкреслити, з принципом незалежності суду. Він знівельовує можливість суду втручатися у взаємовідносини сторін завдяки збору доказів самим судом. У процесі, побудованому за принципом змагальності, збір і підготовка усього фактичного матеріалу для вирішення спору між сторонами покладається законом на сторони. Суд тільки оцінює надані сторонам матеріали, але сам жодних фактичних матеріалів і доказів не збирає.
Відповідно до правових висновків Великої Палати Верховного Суду, викладених у постанові від 18 березня 2020 року у справі № 129/1033/13-ц (провадження № 14-400цс19) (пункт 81 зазначеної постанови): «Принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи та покладає тягар доказування на сторони. Водночас цей принцип не створює для суду обов`язок вважати доведеною та встановленою обставину, про яку стверджує сторона. Таку обставину треба доказувати таким чином, аби реалізувати стандарт більшої переконливості, за яким висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається вірогіднішим, ніж протилежний (див. постанови Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 02 жовтня 2018 року у справі № 910/18036/17, від 23 жовтня 2019 року у справі № 917/1307/18 (пункт 41)). Тобто, певна обставина не може вважатися доведеною, допоки інша сторона її не спростує (концепція негативного доказу), оскільки за такого підходу принцип змагальності втрачає сенс (див. пункт 43 постанови Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 917/1307/18)».
Цивільна справа повинна бути вирішена з урахуванням «балансу вірогідностей». Суд повинен вирішити, чи існує вірогідність того, що на підставі наданих доказів, а також правдивості тверджень заявника, вимога цього заявника заслуговує довіри.
Обґрунтування наявності обставин повинні здійснюватися за допомогою належних, допустимих і достовірних доказів, а не припущень, що буде відповідати встановленому статтею 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 4 листопада 1950 року принципу справедливості розгляду справи судом.
За загальним правилом, встановленим у статтях 89, 264 ЦПК України обов`язком суду при розгляді справи є дотримання вимог щодо всебічності, повноти й об`єктивності з`ясування обставин справи та оцінки доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.
Колегія суддів враховує, що наведеними вище нормами законодавства визначено, що допоміжне приміщення багатоквартирного будинку і нежитлове приміщення є різними приміщеннями, критерії їх розмежування є досить чіткими, а тому відсутні підстави стверджувати, що у різних випадках одне і те ж приміщення може одночасно відноситися до допоміжного та бути нежитловим.
Нежиле приміщення - це приміщення, яке належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин.
Допоміжними приміщеннями є всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, комунікацій, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням. 
І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень.
Такий підхід щодо визначення правового статусу нежилих і допоміжних приміщень багатоквартирного житлового будинку відповідає сталій судовій практиці і сформульовано Верховним Судом, зокрема, у постановах від 18 липня 2018 року у справі № 916/2069/17, від 22 листопада 2018 року у справі № 904/1040/18, від 15 травня 2019 року у справі № 906/1169/17, від 06 серпня 2019 року у справі № 914/843/17.
Як вбачається із наданої позивачем фотокопії окремих сторінок Технічного паспорту приміщень громадського призначення, вбудованих в житловий будинок, спірне приміщення розташоване на першому поверсі будинку. На цьому поверсі розташовані офісні приміщення з окремими входами з вулиці, при цьому деякі офісні приміщення включають в себе також приміщення умивальників та вбиралень, а інші офісні приміщення, наприклад 116, 117, 120 складаються лише із окремої кімнати, однак умивальники та вбиральні розташовані на поверсі.
Отже, із наведеного можна зробити висновок, що на першому поверсі багатоквартирного будинку, який був збудований у 2012 році, містяться нежитлові офісні приміщеннями і приміщення, які позивач вважає допоміжними приміщеннями багатоквартирного будинку, а саме тамбур, коридор, вбиральня та умивальник мають цільове призначення для обслуговування саме офісних приміщень, які збудовані без таких приміщень.
Саме проектна документація на будинок могла би довести ті обставини, що будинок був збудований з нежитловими приміщеннями на першому поверсі, однак позивач не був зацікавленим у встановлені цих обставин, отже такої проектної документації суду не надав. Як і не надав суду доказів відсутності у нього такої проектної документації, а тому суд змушений був ухвалювати рішення лише на підставі наявних у справі доказів.
Суд першої інстанції дійшов вірного висновку про те, що для визначення статусу спірних приміщень як допоміжних в розумінні Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» перш за все слід керуватися відомостями із акта введення будинку в експлуатацію (який має містити інформацію про те, чи було передбачено у приміщенні житлового будинку будь-які окремі нежитлові приміщення, які не увійшли до житлового фонду) та акта приймання-передачі будинку на баланс (який також повинен містити відомості про наявність у складі житлового будинку окремих нежитлових приміщень).
Утім, матеріали справи не містять відомостей про те, що згаданий житловий будинок із допоміжними приміщеннями було передано на баланс ОСББ «Родинний затишок - 24» після його створення відповідно до Порядку передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 року № 152.
Також відсутні відомості про те, що відповідно до частини вісімнадцятої статті 6 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» колишній балансоутримувач багатоквартирного будинку або особа, яка здійснювала управління будинком до створення об`єднання, у тримісячний строк з дня державної реєстрації об`єднання забезпечила передачу йому примірника технічної та іншої передбаченої законодавством документації на будинок, а також документа, на підставі якого багатоквартирний будинок прийнято в експлуатацію, технічного паспорта і планів інженерних мереж.
Колегія суддів не може погодитись із доводами представника позивача в тій частині, що саме відповідачі мали довести суду правомірність вибуття із володіння співвласників багатоквартирного будинку окремих приміщень. Суд першої інстанції правильно виходив з того, що позивач перш за все мав довести суду ту обставину, що вказані приміщення були запроектовані саме для обслуговування співвласників будинку. Позивач мав довести, яким чином тамбур (вхід з двору), частина коридору та вбиральня на офісному поверсі будинку може задовольняти побутові потреби мешканців будинку.
Як вбачається з матеріалів справи, відповідачам на праві спільної часткової власності належить квартира АДРЕСА_2 , загальною площею 85,5 кв. м, житловою площею 21,8 кв. м, на підставі свідоцтв про право на спадщину за законом від 25 червня 2018 року.
Вказана квартира належала спадкодавцю ОСОБА_5  на підставі договору купівлі-продажу квартири від 14 січня 2015 року, укладеного з ОСОБА_6 , якому у свою чергу ця квартира належала на підставі договору купівлі-продажу квартири від 10 червня 2014 року, а також складалась з двох житлових кімнат, загальною площею 85,5 кв.м, житловою - 21,8 кв. м. Із названого документа можна лише встановити, що попереднім власником квартири  був ОСОБА_6 , який також  це приміщення як житлове приміщення - квартиру придбав за договором  купівлі-продажу у 2014 році.
Проте, в матеріалах справи відсутні докази того, яким чином спірні приміщення, зазначені в позовній заяві під № ХХVІ, № ХХХ, № ХХХІ, № ХХХІІ, перейшли у власність першого власника нежитлового приміщення/квартири АДРЕСА_3 і що вони відносилися саме до категорії допоміжних на першому поверсі багатоквартирного будинку і вибули з володіння співвласників поза їх волею.
Матеріали справи також не містять доказів, коли і за яких обставин нежитлове приміщення набуло статусу житлового.
Таким чином безпідставними є доводи позивача про те, що саме відповідачі самовільно та незаконно привласнили місця загального користування, які призначені для обслуговування будинку АДРЕСА_1 , а саме: № XXVI - частина коридору площею 4,3 кв. м, № ХХХ - тамбур площею 2,5 кв. м, № ХХХІ - умивальник площею 2,5 кв. м, № ХХХІІ - вбиральня площею 1,6 кв. м.
Стороною позивача не надані докази або відомості про те, хто був першим власником квартири АДРЕСА_2 (з часу завершення забудови та введення багатоквартирного будинку в експлуатацію, яке згідно пояснень представника позивача відбулось в 2012 році), якою була загальна площа цієї квартири (за твердженнями представника позивача нежитлового приміщення), на підставі яких правовстановлюючих документів першим власником було набуто право власності на спірне майно та його технічні характеристики.
В судовому засіданні суду апеляційної інстанції представник позивача не зміг надати обґрунтованих пояснень по суті пред`явлених позовних вимог, посилаючись виключно на дані окремих аркушів наданого технічного паспорту про те, що спірні приміщення знаходяться на першому поверсі будинку та є допоміжними.
Однак, стороною позивача не надано суду документальних даних про те, що спірні приміщення з початку проектування будинку передбачались саме як допоміжні, тобто призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців, а не як частини нежитлових приміщень, що знаходяться на першому поверсі будинку, та відповідних клопотань про витребування таких доказів у компетентних осіб чи органів не заявлялося в суді першої та апеляційної інстанцій.
Співвласники багатоквартирного будинку мають право користування допоміжними приміщеннями, право отримувати доступ до технічної документації, інформації про технічний стан, умови утримання та експлуатації, витрати на утримання, надходження від використання таких приміщень.
Щодо нежитлових приміщень, то співвласники багатоквартирного будинку таких прав не мають. Всі права належать виключно власнику конкретного приміщення.
Вирішуючи спір, суд першої інстанції обґрунтовано зазначив, що позивач не представив суду належних, допустимих і достатніх доказів на підтвердження того, що зазначені ним приміщення за своїми технічними чи юридичними характеристиками є допоміжними та що у них знаходитися технічне обладнання будинку (інженерні комунікації та технічні пристрої, які необхідні для забезпечення санітарно-гігієнічних умов і безпечної експлуатації квартир тощо), без доступу до яких подальша експлуатація житлового будинку є неможливою, а також чи використовувались вони для обслуговування будинку та/або як самостійний об`єкт нерухомості з введенням будинку в експлуатацію.
Посилання в апеляційній скарзі на правові висновки Великої Палати Верховного Суду, наведені у постановах від 14 вересня 2021 року в справі № 359/5719/17 та від 14 грудня 2021 року в справі № 344/16879/15-ц колегія суддів відхиляє з огляду на їх нерелевантність спірним правовідносинам, виходячи зі змісту вказаних постанов та установлених обставин.
У справі № 359/5719/17 позивачка, як інвестор житлового будівництва, звернулася з позовом про визнання за собою майнових прав на проінвестовану квартиру та витребування її у іншої особи, за якою зареєстроване право власності на цю квартиру.
У справі № 344/16879/15-ц спір теж стосувався визнання за інвестором права власності на проінвестовану квартиру
У постанові від 23 жовтня 2019 у справі № 598/175/15-ц Велика Палата Верховного Суду не робила висновків, про які вказує представник позивача в апеляційній скарзі, а саме, що позивач не повинен доводити режим спірних приміщень як допоміжних.
За змістом ЦПК України, в тому числі частини четвертої статті 263 ЦПК України, Верховний Суд висловлює правові висновки у певних справах з огляду на встановлення судами певних фактичних обставин справи. Такі висновки не є універсальними та типовими до всіх справ та фактичних обставин, які можуть бути встановлені судами в певних суспільних правовідносинах.
З огляду на різноманітність суспільних правовідносин та обставин, які стають підставою для виникнення спорів у судах, з урахуванням фактичних обставин, які встановлюються судами на підставі наданих сторонами доказів у кожній конкретній справі, суди повинні самостійно здійснювати аналіз правовідносин та оцінку релевантності і необхідності застосування правових висновків Верховного Суду у кожній конкретній справі.
Подібність правовідносин означає, зокрема, тотожність об`єкта та предмета правового регулювання, а також умов застосування правових норм. Зміст правовідносин з метою з`ясування їх подібності в різних рішеннях суду касаційної інстанції визначається обставинами кожної конкретної справи.
При цьому під судовими рішеннями у справах зі спорів, що виникли з подібних правовідносин, необхідно розуміти, зокрема, такі, де аналогічними є предмет спору, підстави позову, зміст позовних вимог та встановлені фактичні обставини, а також має місце однакове матеріально-правове регулювання спірних правовідносин. З`ясування подібності правовідносин у рішеннях суду (судів) касаційної інстанції визначається з урахуванням обставин кожної конкретної справи.
Враховуючи наведене, правові висновки Верховного Суду не носять універсального характеру для всіх без виключення справ, а за умови відмінності фактично установлених обставин у справі, яка переглядається апеляційним судом зі справами, в яких були ухваленні рішення судом касаційної інстанції, колегія суддів не вбачає обґрунтованих підстав для їх врахування під час вирішення даного спору.
На підставі наявних у даній справі доказів не можна дійти висновку, що приміщення квартири  АДРЕСА_2 , які позивач вважає місцями загального користування, що вибули з володіння співвласників поза їх волею, ані за своїм розташуванням у житловому будинку (комплексі), ані за технічними характеристиками та властивостями, ані за порядком та способом функціонального використання не відноситься до категорії допоміжних, а відтак підстав вважати, що відповідачі набули майно, яке належить на праві спільної сумісної власності всім співвласникам житлового будинку, немає.
Розглядаючи даний спір в межах заявлених позовних вимог, суд першої інстанції належним чином дослідивши та давши оцінку поданим позивачем доказам, дійшов обґрунтованого висновку про відсутність підстав для задоволення позову внаслідок недоведеності обставин, на які він посилався в обґрунтування своїх вимог, оскільки належних, допустимих і достатніх доказів на підтвердження тієї обставини, що спірні приміщення при плануванні та закінченні будівництва багатоквартирного будинку відносилися до категорії допоміжних не надано.
Доводи апеляційної скарги ґрунтуються на власному тлумаченні і розумінні стороною позивача спірних правовідносин та необхідних засобів доказування у даній категорії справ, вони не спростовують правильність висновків суду першої інстанції і не дають підстав вважати, що районним судом порушено норми процесуального права та/або неправильно застосовано норми матеріального права, які передбачені статтею 376 ЦПК України, як підстави для скасування рішення суду.
Як неодноразово вказував Європейський суд з прав людини, право на вмотивованість судового рішення сягає своїм корінням більш загального принципу, втіленого в Конвенції, який захищає особу від сваволі; рішення національного суду повинно містити мотиви, які достатні для того, щоб відповісти на істотні аспекти доводів сторони (рішення у справі «Руїз Торія проти Іспанії», §§ 29-30). Це право не вимагає детальної відповіді на кожен аргумент, використаний стороною; більше того, воно дозволяє судам вищих інстанцій просто підтримати мотиви, наведені судами нижчих інстанцій, без того, щоб повторювати їх (§ 2 рішення у справі «Хірвісаарі проти Фінляндії»).
У контексті вказаної практики колегія суддів вважає вищенаведене обґрунтування цієї постанови достатнім, а висновки суду першої інстанції визнає більш логічно обґрунтованими та послідовними, аніж аргументи апеляційної скарги сторони позивача.
За таких обставин, суд першої інстанції правильно встановив правову природу заявленого позову, в достатньому обсязі визначився з характером спірних правовідносин та нормами матеріального права, які підлягають застосуванню, повно та всебічно дослідив наявні у справі докази і надав їм належну оцінку в силу вимог статей 12, 13, 81, 89 ЦПК України, правильно встановив обставини справи, в результаті чого ухвалив законне й обґрунтоване рішення, яке відповідає вимогам статей 263, 264 ЦПК України, підстави для його скасування з мотивів, які викладені в апеляційній скарзі, відсутні.
Згідно із пунктом 1 частини першої статті 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.
Відповідно до вимог статті 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
У такому разі розподіл судових витрат у вигляді сплаченого позивачем судового збору за подання апеляційної скарги на судове рішення не проводиться згідно зі статтями 141, 382 ЦПК України.
Керуючись статтями 367 - 369, 374, 375, 381 - 384 ЦПК України, суд
 
п о с т а н о в и в:
 
Апеляційну скаргу Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Родинний затишок - 24» залишити без задоволення.
Рішення Дніпровського районного суду міста Києва від 22 травня 2023 рокуу даній справі залишити без змін.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку протягом тридцяти днів з дня її проголошення до Верховного Суду виключно у випадках, передбачених у частині другій статті 389 ЦПК України.
Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Повне судове рішення складено 30 листопада 2023 року.
 
Головуючий                                                                          С.А. Голуб

Судді:                                                                                   Т.О. Писана

Д.О. Таргоній