ЦЕНТРАЛЬНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ 
ГОСПОДАРСЬКИЙ  СУД

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

26.12.2023 року          м.Дніпро         Справа №  904/2533/23
Центральний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого судді: Іванова О.Г. (доповідач), 
суддів: Паруснікова Ю.Б., Верхогляд Т.А.
розглянувши в порядку письмового провадження без виклику (повідомлення) сторін апеляційну скаргу     Товариства з обмеженою відповідальністю "Реал Естейт Екатеринослав" на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 01.08.2023 у справі №904/2533/23
за позовом Приватного акціонерного товариства "Агра" 
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Реал Естейт Екатеринослав" 
про стягнення заборгованості у сумі 113 211, 66 грн.

ВСТАНОВИВ:
До Господарського суду Дніпропетровської області звернулось Приватне акціонерне товариство "Агра" з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Реал Естейт Екатеринослав" про стягнення 81 452,67 грн., що складають суму заборгованості за спожиті житлово-комунальні послуги, 4 317,42 грн. - річних, 27 441,57 грн. - інфляції грошових коштів.
Позовні вимоги обґрунтовані неналежним виконанням відповідачем, як власником нерухомого майна, зобов`язання щодо оплати за надані житлово-комунальні послуги у період з червня 2020 по грудень 2021 року.

Рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 01.08.2023 позов задоволено частково.
Суд стягнув з Товариства з обмеженою відповідальністю "Реал Естейт Екатеринослав" на користь Приватного акціонерного товариства "Агра" 81 452, 67 грн. - основного боргу, 4232, 48 грн. - річних, 27 007, 12 грн. - інфляції грошових коштів, 2 671, 69 грн. - судового збору. В решті позовних вимог - відмовлено.

Не погодившись із рішенням суду, до Центрального апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою звернулось Товариство з обмеженою відповідальністю "Реал Естейт Екатеринослав", в якій просить скасувати рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 01.08.2023 в частині задоволення позовних вимог щодо стягнення з відповідача на користь позивача 81 452, 67 грн. основного боргу, 4 232, 48 грн. 3% річних та 27 007, 12 грн. інфляційних витрат. В цій частині ухвалити нове рішення, яким в задоволенні позову відмовити в повному обсязі. В іншій частині рішення суду залишити без змін. Здійснити перерозподіл судових витрат.
При цьому, скаржник в апеляційній скарзі посилається на те, що:
-  рішення зборів співвласників багатоквартирного будинку, які б надавали Позивачу повноваження управителя спільного майна багатоквартирного будинку в матеріалах справи відсутні;
- договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком співвласниками багатоквартирного будинку з Позивачем не укладався;
- приймаючи до уваги те, що спаввласниками багатоквартирного будинку у встановлений спосіб не було створено об`єднання співвласників, не прийнято рішення про форму управління багатоквартирним будинком, управління таким будинком повинно здійснюватися управителем, призначеним на конкурсних засадах виконавчим органом місцевої ради, на території якої розташований багатоквартирний будинок;
- позивач до проєкту договору не надав кошторис послуг, не зазначив, яка площа спільного майна потребує надання послуг, за які саме послуги ним надаються, яка їхня періодичність та яка вартість кожної з послуг, а тому заявлена Позивачем у проєкті договору, що не відповідає типовому, вартість послуг не підтверджена жодними доказами;
-          наявність у власності значної частини приміщень не є підставою для визнання особи балансоутримувачем.

Позивач у відзиві на апеляційну скаргу проти її задоволення заперечив, вважає рішення законним і обґрунтованим, таким, що відповідає нормам матеріального і процесуального права.
Вказує, що будучи балансоутримувачем будівлі, розташованої за адресою: м. Дніпро, вул. Шевченка, 53, позивач надав усім співвласникам вказаного багатоквартирного будинку, в тому числі й Відповідачу, який є власником квартири АДРЕСА_1 , розташованої у цьому ж будинку, експлуатаційні послуги з утримання вказаного будинку. Вартість вказаних послуг відображена у договорі, проєкт якого неодноразово надсилався Відповідачу та відповідних рахунках-фактурах та актах виконаних робіт, які надані суду в якості доказів.
При цьому, Позивачем неодноразово здійснювались заходи щодо укладення відповідного договору, зокрема, проєкти договорів направлялись Відповідачу, що підтверджується останнім.
Разом із цим, Відповідач проігнорував вказані спроби укласти договір, своїх зауважень або заперечень протягом усього строку, за який виникла заборгованість, не надав.

Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 16.08.2023 для розгляду справи визначена колегія суддів у складі: головуючий суддя – Березкіна О.В. (доповідач), судді – Дармін М.О., Кощеєв І.М.
Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 18.08.2023 витребувано у Господарського суду Дніпропетровської області матеріали справи/копії матеріалів справи №904/2533/23. 
23.08.2023 матеріали справи № 904/2533/23 надійшли до Центрального апеляційного господарського суду.
Ухвалою суду від 24.08.2023 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "Реал Естейт Екатеринослав" на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 01.08.2023 у справі №904/2533/23; ухвалено розглянути апеляційну скаргу без повідомлення учасників справи за наявними у справі матеріалами в порядку письмового провадження; сторонам наданий час для подачі відзиву, заяв, клопотань.
Розпорядженням керівника апарату суду від 16.10.2023, у зв`язку зі звільненням ОСОБА_1 з посади судді Центрального апеляційного господарського суду через подання заяви про відставку, призначено проведення повторного автоматизованого розподілу судової справи.
Відповідно до протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 16.10.2023 для розгляду справи визначена колегія суддів у складі: головуючого судді – Іванова О.Г. (доповідач), суддів – Верхогляд Т.А., Паруснікова Ю.Б.
Ухвалою суду від 24.10.2023 справу прийнято до провадження вказаним складом суду.

Розглянувши доводи апеляційної скарги та заперечень проти неї, перевіривши матеріали справи, дослідивши докази, проаналізувавши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом першої інстанції норм законодавства, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, з наступних підстав.

Судом першої інстанції та судом апеляційної інстанції встановлені наступні неоспорені обставини справи.
Предметом доказування у даній справі є обставини, пов`язані з наданням житлово-комунальних послуг, їх обсягом та вартістю, а також наявністю підстав для стягнення заборгованості за надані житлово-комунальні послуги у період з червня 2020 по грудень 2021 року.
Як свідчать матеріали справи, Приватним акціонерним товариством "Агра" побудовано багатофункціональний комплекс «Будинок на Катеринославському», розташований за адресою: м.Дніпро, вул. Шевченка, 53. Сертифікатом №ДП000835 від 25.11.2011 Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю у Дніпропетровській області засвідчено відповідність закінченого будівництвом зазначеного об`єкта. 
Після завершення будівництва Приватне акціонерне товариство "Агра" прийняло БФК «Будинок на Катеринославській» на баланс, ставши його балансоутримувачем. 
Реєстрацію права власності здійснено 10.02.2012 виконавчим комітетом Дніпропетровської міської ради, на підтвердження чого видано свідоцтво про право власності від 10.02.2012 серії САЕ №314076.
Відповідно до свідоцтва про право власності на нерухоме майно серії НОМЕР_1 від 10.02.2012 Приватне акціонерне товариство "Агра" є власником нежитлових приміщень за адресою: Дніпропетровська область, м. Дніпропетровськ, вулиця Шевченка (Бабушкінський, Жовтневий райони), будинок 53, в багатофункціональному комплексі літ. Х-б-16: у підвалі поз. 736, 740, 749; XVIII-4, на першому поверсі поз. 101-108, 112-119, І-9, І-10, І-11, І-12, І-16 ганки літ. х2, х5; на другому поверсі поз. ІІ-5, ІІ-6, ІІ-7, ІІ-9, на третьому поверсі поз. ІІІ-5, ІІІ-6, ІІІ-7, ІІІ-9; на четвертому поверсі поз. 401-438, IV-4, IV-5, IV-6, IV-7, IV-I; на п`ятому поверсі поз. 501-534, V-4, V-5, V-6, V-7, V-I, на шостому поверсі поз. 601-645, VI-4, VI-5, VI-6, VI-7, VI-I, загальна площа приміщень 6 015,4 кв.м, на підставі рішення виконавчого комітету Дніпропетровської міської ради № 1656 від 14.12.2011.
Відповідно до витягу про державну реєстрацію прав Комунального підприємства Дніпропетровської обласної Ради "Криворізьке бюро технічної інвентаризації" від 10.02.2012 та витягу з Державного реєстру прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 22.04.2013 нежитлове приміщення за адресою: Дніпропетровська область, м. Дніпропетровськ, вулиця Шевченка (Бабушкінський, Жовтневий райони), будинок 53, належить на праві власності Приватному акціонерному товариству "Агра".
Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, Товариство з обмеженою відповідальністю “Реал Естейт Екатеринослав” є власником житлового приміщення - квартири загальною площею 98,4 кв.м, житловою площею 78,2 кв.м, розташованого за адресою: м. Дніпро, вулиця Шевченка, будинок 53, квартира 26, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 431266912101; дата прийняття рішення про державну реєстрацію 29.12.2018 на підставі договору купівлі-продажу № 6492 від 29.12.2018.
Таким чином, з 2012 року Позивач, як балансоутримувач майна здійснював утримання та експлуатацію нерухомого майна та надавав відповідні послуги іншим власникам та орендарям майна, розташованого у БФК «Будинок на Катеринославській».
Позивач зазначає, що ним в період з червня 2020 по грудень 2021 року надано відповідачеві житлово-комунальні послуги, які включають в себе експлуатаційні витрати та сумісне використання електричних мереж, на загальну суму 81 452,67 грн. на підставі актів виконаних робіт (надання послуг) за договорами № 037/ДК/АЭ від 01.01.2019 та № 070/ДК/АЭ від 01.12.2020.
        Несплата відповідачем заборгованості і стала підставою для звернення Приватного акціонерного товариства "Агра" до місцевого господарського суду з позовом про стягнення із Товариства з обмеженою відповідальністю "Реал Естейт Екатеринослав" 81 452,67 грн боргу за вказані житлово-комунальні послуги.
Задовольняючи позовні вимоги у повному обсязі, господарський суд виходив із того, що позивачем обґрунтовано та правомірно заявлені позовні вимоги, їх розрахунок є вірним.
Так, Приватне акціонерне товариство "Агра" 14.04.2021 звернулось до Товариства з обмеженою відповідальністю "Реал Естейт Екатеринослав" з пропозицією про укладання договору № 070/ДК/АЭ про надання послуг з експлуатації будинку та відшкодування витрат по оплаті спожитих комунальних послуг від 01.12.2020, надавши письмово проєкт відповідного договору.
Докази повідомлення споживача про свою відмову від укладання договору (внесення змін) та/або надання своїх заперечень або протоколу розбіжностей до нього відсутні. Отже, ТОВ "Реал Естейт Екатеринослав" вчинив дії, які засвідчують його волю до отримання (продовження отримання) відповідної комунальної послуги від ПрАТ "Агра", у зв`язку з чим суд дійшов до висновку, що договір № 070/ДК/АЭ про надання послуг з експлуатації будинку та відшкодування витрат по оплаті спожитих комунальних послуг від 01.12.2020 (далі - Договір) вважається укладеним у редакції, запропонованій виконавцем комунальної послуги.
Зменшуючи суму стягнення річних та інфляційних нарахувань суд керувався помилкою в розрахунках.
Відповідно до     ст. 269 Господарського процесуального кодексу України     суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.
Відповідно до положень ч. 1     ст. 74 Господарського процесуального кодексу України     кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень.

Колегія суддів погоджується з вищенаведеними висновками суду першої інстанції щодо задоволення позову з наступних мотивів.
Правовідносини, що виникли між сторонами, регулюються нормами цивільного права,     нормами Закону України "Про житлово-комунальні послуги" №1875-IV (далі- Закон №1875-IV) від 24.06.2004, Закону України "Про житлово-комунальні послуги" №2189-VIII (далі- Закон №2189-VIII) від 09.11.2017, який введено в дію 01.05.2019.
Закон України "Про житлово-комунальні послуги" від 24.06.2004 № 1875-IV (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) визначав основні засади організаційних, господарських відносин, що виникають у сфері надання та споживання житлово-комунальних послуг між їхніми виробниками, виконавцями і споживачами, а також їхні права та обов`язки.
Відповідно до частини 1 статті 1 вказаного Закону балансоутримувач будинку, споруди, житлового комплексу або комплексу будинків і споруд (далі - балансоутримувач) - власник або юридична особа, яка за договором з власником утримує на балансі відповідне майно, а також веде бухгалтерську, статистичну та іншу передбачену законодавством звітність, здійснює розрахунки коштів, необхідних для своєчасного проведення капітального і поточного ремонтів та утримання, а також забезпечує управління цим майном і несе відповідальність за його експлуатацію згідно з законом.
Відповідно до Закону України "Про житлово-комунальні послуги" від 09.11.2017 № 2189-VІІІ, який регулює відносини, що виникають у процесі надання та споживання житлово-комунальних послуг, управитель багатоквартирного будинку (далі - управитель) - фізична особа - підприємець або юридична особа - суб`єкт підприємницької діяльності, яка за договором із співвласниками забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку і прибудинкової території та належні умови проживання і задоволення господарсько-побутових потреб (пункт 14 частини першої статті 1 Закону).
Приватне акціонерне товариство "Агра" є власником багатофункціонального комплексу за адресою: Дніпропетровська область, м. Дніпропетровськ, вулиця Шевченка (Бабушкінський, Жовтневий райони), будинок 53, який веде бухгалтерську, статистичну та іншу передбачену законодавством звітність, здійснює розрахунки коштів, необхідних для своєчасного проведення капітального і поточного ремонтів та утримання, а також забезпечує управління цим майном і несе відповідальність за його експлуатацію згідно з законом, тобто є балансоутримувачем вказаного нерухомого майна.
Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, Товариство з обмеженою відповідальністю “Реал Естейт Екатеринослав” (відповідач) є власником житлового приміщення - квартири загальною площею 98,4 кв.м, житловою площею 78,2 кв.м, розташованого за адресою: м. Дніпро, вулиця Шевченка, будинок 53, квартира 26, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 431266912101; дата прийняття рішення про державну реєстрацію 29.12.2018 на підставі договору купівлі-продажу № 6492 від 29.12.2018.
Отже, відповідач є власником житлового приміщення у     багатоквартирному будинку,     тому є співвласником всього спільного майна     багатоквартирного будинку.
Частиною 2     ст. 382 Цивільного кодексу України     визначено, що усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку.
Положеннями п. п. 1, 3, 5-8 ч. 1 ст. 1 Закону України     «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»     визначено:
-  багатоквартирний будинок - житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири; у багатоквартирному будинку можуть також бути розташовані нежитлові приміщення, які є самостійними об`єктами нерухомого майна;
-  нежитлове приміщення - ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об`єктом нерухомого майна;
- співвласник багатоквартирного будинку - власник квартири або нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку;
- спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія;
- управитель багатоквартирного будинку - фізична особа - підприємець або юридична особа - суб`єкт підприємницької діяльності, яка за договором із співвласниками забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку і прибудинкової території та належні умови проживання і задоволення господарсько-побутових потреб;
- управління багатоквартирним будинком - вчинення співвласниками багатоквартирного будинку дій щодо реалізації прав та виконання обов`язків співвласників, пов`язаних з володінням, користуванням і розпорядженням спільним майном багатоквартирного будинку.
Відповідно до ч. 1 та ч. 2     ст.4, ч. 1 ст. 5 Закону України     «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»,     власниками квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку можуть бути фізичні та юридичні особи, територіальні громади, держава. Власники квартир та нежитлових приміщень є співвласниками спільного майна багатоквартирного будинку. Спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників.
Згідно з ч. 1     ст. 7 цього Закону     співвласники зобов`язані: 1) забезпечувати належне утримання та належний санітарний, протипожежний і технічний стан спільного майна багатоквартирного будинку; 2) забезпечувати технічне обслуговування та у разі необхідності проведення поточного і капітального ремонту спільного майна багатоквартирного будинку; 4) додержуватися вимог правил утримання багатоквартирного будинку і прибудинкової території, правил пожежної безпеки, санітарних норм; 5) виконувати рішення зборів співвласників; 6) забезпечувати додержання вимог житлового і містобудівного законодавства щодо проведення реконструкції, реставрації, поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення приміщень або їх частин; 10) своєчасно сплачувати за спожиті житлово-комунальні послуги.
Частиною 1     ст. 9 Закону України      «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»     визначено, що управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками. За рішенням співвласників усі або частина функцій з управління багатоквартирним будинком можуть передаватися управителю або всі функції - об`єднанню співвласників багатоквартирного будинку (асоціації об`єднань співвласників багатоквартирного будинку).
Відповідно до ч. ч. 1, 2     ст. 11, ч. 1 ст. 12 Закону України     «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»,     управління багатоквартирним будинком управителем здійснюється на підставі договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком. Вартість послуг з управління багатоквартирним будинком визначається за згодою сторін та зазначається у договорі з управителем.
Витрати на управління багатоквартирним будинком включають, в тому числі витрати на утримання, реконструкцію, реставрацію, проведення поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна у багатоквартирному будинку, витрати на оплату комунальних послуг стосовно спільного майна багатоквартирного будинку.
Кожний співвласник несе зобов`язання щодо належного утримання, експлуатації, реконструкції, реставрації, поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна багатоквартирного будинку пропорційно до його частки співвласника (ч. 2 ст. 7 Закону).
У частинах 2 та 3 ст. 8 Закону України     «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»     встановлено, що обсяг зобов`язань та відповідальності кожного співвласника за договором, який є обов`язковим для всіх співвласників, визначається пропорційно до його частки співвласника.     Обсяг зобов`язань та відповідальності кожного співвласника за договором про надання комунальної послуги визначається відповідно до     Закону України     «Про житлово-комунальні послуги».
Відповідно визначення термінів, що наведено у частині першій статті 1 Закону України "Про житлово-комунальні     послуги" від 9 листопада 2017 року № 2189-VIII (введено в дію 10 червня 2018 року):
житлово-комунальні     послуги -     результат господарської діяльності, спрямованої на забезпечення умов проживання та/або перебування осіб у     житлових     і нежитлових приміщеннях,     будинках     і спорудах, комплексах будинків і споруд відповідно до нормативів, норм, стандартів, порядків і правил, що здійснюється на підставі відповідних договорів про надання житлово-комунальних     послуг     (пункт 5);
послуга з управління багатоквартирним будинком -     результат господарської діяльності суб`єктів господарювання, спрямованої на забезпечення належних умов проживання і задоволення господарсько-побутових потреб мешканців     будинку     шляхом утримання і ремонту спільного майна     багатоквартирного будинку     та його прибудинкової території відповідно до умов договору (пункт 12);
споживач житлово-комунальних послуг індивідуальний або колективний споживач (пункт 13);
управитель багатоквартирного будинку фізична особа - підприємець або юридична особа - суб`єкт підприємницької діяльності, яка за договором із співвласниками забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку і прибудинкової території та належні умови проживання і задоволення господарсько-побутових потреб (пункт 14).
Згідно     з     пунктами 1 та 2 частини першої статті 5 цього Закону до житлово-комунальних     послуг     належать, зокрема,     житлова послуга     - послуга з управління багатоквартирним будинком,     яка включає:
утримання спільного майна     багатоквартирного будинку,     зокрема прибирання внутрішньобудинкових приміщень та прибудинкової території, виконання санітарно-технічних робіт, обслуговування внутрішньобудинкових систем (крім обслуговування внутрішньобудинкових систем, що використовуються для надання відповідної комунальної     послуги     у разі укладення індивідуальних договорів     з     обслуговуванням внутрішньобудинкових систем про надання такої     послуги,     за умовами яких обслуговування таких систем здійснюється виконавцем), утримання ліфтів тощо;
купівлю електричної енергії для забезпечення функціонування спільного майна     багатоквартирного будинку;
поточний ремонт спільного майна     багатоквартирного будинку;
інші додаткові     послуги,     які можуть бути замовлені співвласниками     багатоквартирного будинку;
а також     комунальні послуги     - послуги з постачання     та     розподілу природного     газу,     постачання     та     розподілу     електричної енергії,     постачання     теплової енергії,     постачання     гарячої води, централізованого водопостачання, централізованого водовідведення, поводження     з     побутовими відходами.
Згідно з п. 1 ч. 1 ст. 7 Закону, споживач має право одержувати своєчасно та належної якості житлово-комунальні послуги згідно із законодавством і умовами укладених договорів.
Пунктом 1 ч. 2 ст.7 Закону унормовано, що індивідуальний споживач зобов`язаний укладати договори про надання житлово-комунальних послуг у порядку і випадках, визначених законом.
Споживач здійснює оплату за спожиті житлово-комунальні послуги щомісяця, якщо інший порядок та строки не визначені відповідним договором. Споживач не звільняється від оплати житлово-комунальних послуг, отриманих ним до укладення відповідного договору (ч.1 ст.9 Закону).
Ціни (тарифи) на житлово-комунальні послуги встановлюються за домовленістю сторін, крім випадків, коли відповідно до закону ціни (тарифи) є регульованими. У такому разі ціни (тарифи) встановлюються уповноваженими законом державними органами або органами місцевого самоврядування відповідно до закону (ч.1 ст.10 Закону).
Договір про надання комунальної послуги укладається між виконавцем відповідної послуги та споживачем або особою, яка відповідно до договору або закону укладає такий договір в інтересах споживача, або з управителем багатоквартирного будинку з метою постачання електричної енергії для забезпечення функціонування спільного майна багатоквартирного будинку (ч.1 ст.13 Закону).
З пропозицією про укладання договору про надання комунальних послуг або про внесення змін до нього (крім індивідуальних договорів, укладених відповідно до частини п`ятої цієї статті) може звернутися будь-яка сторона, надавши письмово другій стороні проєкт відповідного договору (змін до нього), складений згідно з типовим договором.
Якщо споживач (інша особа, яка відповідно до договору або закону укладає такий договір в інтересах споживача), який отримав проєкт договору (змін до нього) від виконавця комунальної послуги, не повідомив протягом 30 днів про свою відмову від укладання договору (внесення змін) та не надав своїх заперечень або протоколу розбіжностей до нього, а вчинив дії, які засвідчують його волю до отримання (продовження отримання) відповідної комунальної послуги від цього виконавця (у тому числі здійснив оплату наданих послуг), договір (зміни до нього) вважається укладеним у редакції, запропонованій виконавцем комунальної послуги, якщо інше не передбачено цим Законом.
Необґрунтована відмова споживача (іншої особи, яка відповідно до договору або закону укладає договір в інтересах споживача) від укладання договору є підставою для припинення в односторонньому порядку виконавцем надання відповідної комунальної послуги такому споживачу.
Відмова будь-якої із сторін від укладання запропонованого другою стороною договору не позбавляє її права звернутися з повторною пропозицією про укладання договору в порядку, визначеному цією частиною (ч. 4 статті 13 Закону).
Частиною першою статті 15 Закону передбачено, що про надання послуг з управління багатоквартирним будинком (зміни до нього) від імені всіх співвласників багатоквартирного будинку укладається з визначеним відповідно до законодавства управителем співвласником (співвласниками), уповноваженим (уповноваженими) на це рішенням зборів співвласників. Такий договір підписується на умовах, затверджених зборами співвласників, та є обов`язковим для виконання всіма співвласниками.
Відповідно до ч. 1 ст. 16 Закону надання комунальних послуг та надання послуги з управління багатоквартирним будинком здійснюються безперервно.
Як встановлено господарським судом та підтверджується матеріалами справи, позивач 14.04.2021 звернувся до відповідача з пропозицією укласти договір № 070/ДК/АЭ про надання послуг з експлуатації будинку та відшкодування витрат по оплаті спожитих комунальних послуг від 01.12.2020, надавши письмово проєкт відповідного договору.
Докази повідомлення споживача про свою відмову від укладання договору (внесення змін) та/або надання своїх заперечень або протоколу розбіжностей до нього відповідач не надав. Таким чином, ТОВ "Реал Естейт Екатеринослав" вчинив дії, які засвідчують його волю до отримання (продовження отримання) відповідної комунальної послуги від ПрАТ "Агра", у зв`язку з чим господарський суд дійшов обґрунтованого висновку, що договір № 070/ДК/АЭ про надання послуг з експлуатації будинку та відшкодування витрат по оплаті спожитих комунальних послуг від 01.12.2020 є укладеним у редакції, запропонованій виконавцем комунальної послуги.
Відповідно до пункту 1.2. договору про надання послуг з експлуатації будинку та відшкодування витрат по оплаті спожитих комунальних послуг від 01.12.2020, позивач зобов`язаний надавати послуги з експлуатації будівлі БФК "Дім на Катеринославському", що розташований за адресою: м. Дніпро, вул. Шевченко, 53, а відповідач приймати участь у витратах позивача на експлуатацію будівлі у відповідності до площі, що займає відповідач, в розмірі 98,4 кв.м (приміщення). Крім того, відповідач відшкодовує позивачу вартість спожитих відповідачем комунальних послуг по встановленим тарифам, а також вартість спільного використання електричних, водопровідних та каналізаційних мереж.
Перелік послуг, що входять до складу послуг з експлуатації будівлі, перелік комунальних послуг, що поставляються до приміщення, а також вартість цих послуг та порядок розрахунку визначені у додатку № 2 до даного договору.
Обсяг спожитих відповідачем послуг розраховується згідно приладів обліку і пропорційно до площі приміщень (пункт 1.4. договору).
Пунктом 2.4. договору визначено, що відповідач зобов`язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати вартість експлуатаційних послуг, компенсувати витрати позивачу по спільному використанню електричних та водопровідних мереж та відшкодувати витрати позивачу по сплаті комунальних послуг протягом п`яти банківських днів з дати отримання рахунку від позивача.
Відповідно до пункту 3.1. договору від 01.12.2020 оплата вартості отриманих експлуатаційних і спожитих відповідачем комунальних послуг відбувається щомісяця, на підставі отриманого від позивача рахунку, згідно тарифів, вказаних у додатку № 2, протягом п`яти банківських днів з моменту отримання рахунку. У разі, якщо відповідач не отримав від позивача рахунок на оплату за спожиті послуги, він зобов`язаний самостійно звернутися до позивача для отримання такого рахунку.
Розрахунковим періодом вважається календарний місяць. Щомісячно до 30-го числа поточного місяця позивач повинен надати відповідачу акт прийому-передачі наданих послуг (виконаних робіт) за поточний місяць, який відповідач повинен повернути підписаним до 5-го числа місяця, наступного за звітним. Не отримання чи не підписання, так само як і не повернення підписаного екземпляру акту виконаних робіт за звітний період, не являється підставою для несплати за спожиті за цим договором послуги на підставі рахунку на оплату (пункт 3.2. договору).
Згідно з пунктом 7.1. договору останній вступає в силу з дати підписання і діє до 31.01.2022.
Додатком № 2 до договору визначені послуги з експлуатації будівлі та відшкодування вартості спожитих комунальних послуг та спільного використання електричних, водопровідних та каналізаційних мереж.
До складу послуг з експлуатації будівлі входять:
-  обслуговування покрівлі;
-  обслуговування місць загального користування;
-  сервісне обслуговування ліфтів;
- сервісне обслуговування системи вентиляції та кондиціонування в місцях загального користування (рецепція);
- сервісне обслуговування силового електрообладнання в місцях загального користування (трансформаторна підстанція, поверхові щитові тощо);
- сервісне обслуговування системи автоматичної пожежної сигналізації в місцях загального користування;
-  сервісне обслуговування насосної станції;
-  сервісне обслуговування системи відеоспостереження;
-  сервісне обслуговування вуличного освітлення;
-  опалення місць загального користування;
-  кондиціювання місць загального користування (рецепція);
- витратні матеріали (лампи, стартери, придбання госп. інвентар) для місць загального користування;
-  вивіз твердих побутових відходів;
-  дератизація і дезінсекція місць загального користування;
- прибирання місць загального користування (витратний матеріал і зарплата техперсоналу);
-  прибирання зовнішньої території (витратний матеріал і зарплата техперсоналу);
-  спец. одяг технічного персоналу, адміністратора;
- обслуговування прибудинкової території (чистка зливостоків, зовнішніх колодязів, прибирання листя, пуху і т.п.);
- заробітна плата адміністративного та інженерно-технічного персоналу;
- адміністративний контроль і відеоспостереження місць загального користування та прибудинкової території будинку.
Вартість експлуатаціних послуг розраховується відповідно до формули:
U=S*Z, де:
U - вартість експлуатаційних послуг в приміщенні з ПДВ в місяць, 
S - площа приміщення - кв.м;
Z - погоджений сторонами еквівалент вартості експлуатаційних послуг за 1 кв.м, який складає - 1,5 долари США.
Оплата здійснюється в українській гривні за курсом гривні до долару США згідно даних НБУ на дату виставлення рахунку на підставі отриманого рахунку, протягом п`ти банківських днів з дати отримання рахунку.
На підтвердження надання послуг з експлуатації будівлі та відшкодування вартості спожитих комунальних послуг та спільного використання електричних мереж за період з червня 2020 по грудень 2021 року за адресою: м. Дніпро, вул. Шевченко, 53, позивачем надані суду акти виконаних робіт (надання послуг) на загальну суму 81 452,67 грн., що містяться в матеріалах справи.
Позивачем надсилалися на адресу відповідача акти виконаних робіт (надання послуг) та відповідні рахунки-фактури, що підтверджується описами вкладення до цінного листа та накладними, копії яких долучено до матеріалів справи, докази чого містяться в матеріалах справи.
Враховуючи вищенаведені приписи законодавства та умови договору, місцевий господарський суд правильного визначив, що Товариство з обмеженою відповідальністю "Реал Естейт Екатеринослав" є співвласником багатоквартирного будинку та було зобов`язано брати участь в утриманні спільного майна та здійснювати оплату послуг на підставі умов договору № 070/ДК/АЭ про надання послуг з експлуатації будинку та відшкодування витрат по оплаті спожитих комунальних послуг від 01.12.2020.
Відповідно до     ст. 530 Цивільного кодексу України     якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
Відповідно до ч. 1 ст.     598, ст.     599 Цивільного кодексу України     зобов`язання припиняється частково або в повному обсязі на підставах, встановлених договором або законом. Зобов`язання припиняється виконанням, проведеним належним чином.
Пунктом 2.4 договору від 01.12.2020 встановлено, що відповідач зобов`язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати вартість експлуатаційних послуг, компенсувати витрати позивачу по спільному використанню електричних та водопровідних мереж та відшкодувати витрати позивачу по сплаті комунальних послуг протягом п`яти банківських днів з дати отримання рахунку від позивача.
Відповідно до пункту 3.1. договору від 01.12.2020 оплата вартості отриманих експлуатаційних і спожитих відповідачем комунальних послуг відбувається щомісяця, на підставі отриманого від позивача рахунку, згідно тарифів, вказаних у додатку № 2, протягом п`яти банківських днів з моменту отримання рахунку. У разі, якщо відповідач не отримав від позивача рахунок на оплату за спожиті послуги, він зобов`язаний самостійно звернутися до позивача для отримання такого рахунку.
Згідно з пунктом 3.1. договору № 070/ДК/АЭ від 01.12.2020 строк оплати за надані послуги з експлуатації будівлі та відшкодування вартості спожитих комунальних послуг та спільного використання електричних мереж за загальний період червня 2020 по грудень 2021 є таким, що настав.
Матеріали справи не містять доказів     сплати відповідачем заборгованості, яка виникла у відповідача за надані послуги в сумі 81 452,67 грн. 
З урахуванням наведеного, суд першої інстанції зробив правильний висновок про наявність обов`язку у споживача житлово-комунальних послуг сплатити за фактично отримані послуги.
Також позивач нарахував та просить стягнути з відповідача річні в сумі 4 317,42 грн. за прострочення з 07.08.2020 по 15.05.2023 та інфляція грошових коштів за загальний період з серпня 2020 по березень 2023 в сумі 27 441,57 грн.
Відповідно ч. 1 ст. 611 Цивільного кодексу України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом.
Відповідно до положень ч. 2 ст. 625 Цивільного кодексу України боржник, який прострочив виконання грошового зобов`язання, на вимогу кредитора зобов`язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.
Оскільки відповідач прострочив     виконання зобов`язання з оплати     послуг з експлуатації будівлі та відшкодування вартості спожитих комунальних послуг, вимоги позивача щодо стягнення інфляційних втрат та річних     також підлягають задоволенню.
Суд першої інстанції перевіривши розрахунок, наданий позивачем, встановив, що стягненню підлягають 4 232,48 грн. - річних, 27 007,12 грн. – інфляційних втрат.
Розрахунки позивача перевірено апеляційним судом, у зв`язку з чим, суд дійшов висновку, що господарським судом правомірно та обґрунтовано зменшено суму стягнення інфляційних нарахувань та річних.

Щодо доводів апеляційної скарги, то суд зазначає наступне.
Управління багатоквартирним будинком     – вчинення співвласниками багатоквартирного будинку дій щодо реалізації прав та виконання обов`язків співвласників, пов`язаних з володінням, користуванням і розпорядженням спільним майном багатоквартирного будинку (п. 8 ст. 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»).
Управитель     багатоквартирного будинку (далі – управитель) – фізична особа – підприємець або юридична особа – суб`єкт підприємницької діяльності, яка за договором із співвласниками забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку і прибудинкової території та належні умови проживання і задоволення господарсько-побутових потреб (п. 7 ст. 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»).
Співвласник багатоквартирного будинку     (далі – співвласник) – власник квартири або нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку.
Співвласникам житлового будинку необхідно організуватися та обрати для себе належну форму Управління своїм будинком.
Законодавцем передбачено     три форми управління багатоквартирним будинком:
співвласники здійснюють управління самостійно шляхом самоорганізації (при даній формі управління є необхідність визначення особи, яка буде діяти від імені всіх співвласників та закріпити протоколом загальних зборів співвласників будинку обсяг її повноважень);
функції з управління будинком передаються управителю шляхом укладання відповідного договору на підставі типового договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком (така форма управління передбачає наступне: за рішенням співвласників управління багатоквартирним будинком може бути передано управителю, зокрема управляючій компанії або фізичні особі – підприємцю);
управління будинком здійснюється об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку (далі – ОСББ) або асоціацією співвласників багатоквартирних будинків (така форма управління передбачає створення та реєстрацію ОСББ, як юридичної особи. В цьому випадку співвласники здійснюють управління через свої органи управління, зокрема: загальні збори, правління ОСББ і ревізійну комісію).
У багатоквартирних будинках, у яких станом на 1 січня 2021 року не створено об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, співвласниками не прийнято рішення про форму управління багатоквартирним будинком та не оголошено конкурс з призначення управителя багатоквартирного будинку відповідно до     частини п`ятої     статті 13 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", виконавчий орган місцевої ради (або інший орган - суб`єкт владних повноважень, якому делеговані функції із здійснення управління об`єктами житлово-комунального господарства, забезпечення їх утримання та ефективної експлуатації, необхідного рівня та якості послуг) зобов`язаний оголосити і провести такий конкурс до 1 травня 2021 року (ч.6 розділу VI Прикінцеві та перехідні положення Закону України ««Про житлово-комунальні послуги».
Обов`язковий перелік послуг, витрати на які включаються до складу витрат на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території включає в себе:
- технічне обслуговування внутрішньобудинкових систем (водопостачання, водовідведення, теплопостачання, гарячого водопостачання, зливової каналізації, електропостачання, газопостачання;
- технічне обслуговування ліфтів;
- обслуговування систем диспетчеризації;
- обслуговування димових та вентиляційних каналів;
- технічне обслуговування систем протипожежної автоматики та димовидалення, а також інших внутрішньобудинкових інженерних систем (у разі їх наявності);
- поточний ремонт конструктивних елементів, технічних пристроїв будинків та елементів зовнішнього упорядження, що розміщені на закріпленій в установленому порядку прибудинковій території (в тому числі спортивних, дитячих та інших майданчиків), та іншого спільного майна багатоквартирного будинку;
- поточний ремонт внутрішньобудинкових систем (водопостачання, водовідведення, теплопостачання, гарячого водопостачання, зливової каналізації, електропостачання, газопостачання);
- поточний ремонт систем протипожежної автоматики та димовидалення, а також інших внутрішньобудинкових інженерних систем (у разі їх наявності);
- прибирання прибудинкової території;
- прибирання приміщень загального користування (у тому числі допоміжних);
- прибирання і вивезення снігу, посипання частини прибудинкової території, призначеної для проходу та проїзду, протиожеледними сумішами;
- дератизація;
- дезінсекція;
- придбання електричної енергії для освітлення місць загального користування, живлення ліфтів та забезпечення функціонування іншого спільного майна багатоквартирного будинку.
Вищевказаний перелік є таким, що забезпечує належний санітарно-гігієнічний, протипожежний, технічний стан будинку та прибудинкової території.
Зменшення цих послуг можливе лише за об`єктивних умов експлуатації будинку, що залежать від його капітальності, рівня облаштування та благоустрою (відсутності певних інженерних систем, обладнання, елементів зовнішнього спорядження).
У справі, що розглядається співвласниками будинку форму управління багатоквартирним будинком не обрано, збори співвласників багатоквартирного будинку не проводились, ОСББ не створювалось, але це не може бути підставою для ухилення від сплати Відповідачем коштів за фактично отримані послуги, оскільки позивачем з моменту введення в експлуатацію БФК «Будинок на Катеринославському» вживаються необхідні заходи для його утримання, проведення своєчасного капітального і поточного ремонту, забезпечується управління та експлуатація, надаються житлово-комунальні послуги та ведеться бухгалтерська звітність витрат, пов`язаних із вказаною вище діяльністю.
Пунктом 1 частини першої статті 7 Закону України "Про житлово-комунальні послуги" від 09.11.2017 № 2189-VІІІ (далі - Закон) передбачене право споживача одержувати вчасно та належної якості житлово-комунальні послуги згідно із законодавством та умовами укладених договорів, при цьому, такому праву прямо відповідає визначений частиною першою статті 9 цього Закону обов`язок споживача оплачувати спожиті житлово-комунальні послуги щомісяця, якщо інший порядок та строки не визначені відповідним договором.
Споживач не звільняється від оплати житлово-комунальних послуг, отриманих ним до укладення відповідного договору.
Згідно ч.1 ст. 10 Закону № 2189-VIII, ціни (тарифи) на житлово-комунальні послуги встановлюються за домовленістю сторін, крім випадків, коли відповідно до закону ціни (тарифи) є регульованими. У такому разі ціни (тарифи) встановлюються уповноваженими законом державними органами або органами місцевого самоврядування відповідно до закону.
Усі істотні умови договору, що встановлюються Законом № 2189-VIII для договорів про надання житлово-комунальних послуг передбачено проєктами договорів, які неодноразово надсилались на адресу відповідача. Вказані проєкти договорів у додатках, що є невід`ємною частиною договору, встановлюють конкретний перелік послуг, які надаються Позивачем в ході експлуатації будівлі та прилеглої території будинку.
Оплата за даним договором розраховується пропорційно від площі квартири між усіма співвласниками, виходячи із загальної площі квартир, розташованих у будинку.
Отже, згідно із зазначеними нормами законів, споживачі зобов`язані оплатити житлово-комунальні послуги, якщо вони фактично користувалися ними.
Факт відсутності договору про надання житлово-комунальних послуг сам по собі не може бути підставою для звільнення споживача від оплати послуг у повному обсязі.
Крім того, необхідно зазначити, що позивач позбавлений можливості виокремити надання послуг в частині обслуговування квартири, належної відповідачу, так як вказані послуги надаються щодо усієї території будинку та прибудинкової території.

Відповідно до пункту 1 частини першої статті     275     та статті     276 Господарського процесуального кодексу України     суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
З огляду на вищенаведене, суд першої інстанції при вирішенні даної справи правильно застосував норми матеріального та процесуального права, що регулюють спірні правовідносини сторін, прийняв законне та обґрунтоване рішення, тому у відповідності до     ст. 276 ГПК України     в задоволенні скарги слід відмовити, а оскаржуване судове рішення слід залишити без змін.
Зважаючи на відмову у задоволенні апеляційної скарги, судові витрати, понесені у зв`язку із апеляційним оскарженням, згідно     статті 129 Господарського процесуального кодексу України, покладаються на заявника у скарзі і відшкодуванню не підлягають.
Оскільки загальна ціна позову становить 113 211, 66 грн., тобто не перевищує ста розмірів прожиткового мінімуму для працездатних осіб, то відповідно до п. 1 ч. 5     ст. 12 ГПК України     дана справа відноситься до категорії     малозначних справ, у зв`язку з чим відповідно до     ст. 287 ГПК України     судові рішення у даній справі не підлягають касаційному оскарженню, крім випадків, передбачених пунктом 2 ч. 3     ст. 287 ГПК України.
На підставі вищевикладеного, керуючись ст. ст.     269,     275,     276,     282-284 ГПК України, суд, -
ПОСТАНОВИВ:
Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Реал Естейт Екатеринослав" на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 01.08.2023 у справі №904/2533/23- залишити без задоволення.
Рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 01.08.2023 у справі №904/2533/23- залишити без змін.
Судові витрати Товариства з обмеженою відповідальністю "Реал Естейт Екатеринослав" за подання апеляційної скарги на рішення суду покласти на заявника апеляційної скарги.
Постанова     набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена до Верховного Суду лише у випадках, передбачених пунктом 2 ч. 3     ст. 287 ГПК України, протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Повний текст     постанови     виготовлено та підписано 26.12.2023

Головуючий суддя                                                                                       О.Г. Іванов

Суддя                                                                                                              Т.А.Верхогляд  

Суддя                                                                                                              Ю.Б.Парусніков