КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

 

справа №754/149/23                                                                                      Головуючий у І інстанції - Лісовська О.В.
апеляційне провадження №22-ц/824/11934/2023                                      Доповідач у ІІ інстанції - Приходько К.П.
 
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ   УКРАЇНИ 
 
21 листопада 2023 року Київський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ: 
судді-доповідача Приходька К.П., 
суддів Писаної Т.О., Журби С.О.,
за участю секретаря Миголь А.А.,
розглянув у відкритому судовому засіданні в м. Києві апеляційну скаргу Акціонерного товариства Комерційний банк «Приватбанк» на рішення Деснянського районного суду м. Києва від 22 травня 2023 року 
у справі за позовом Акціонерного товариства Комерційний банк «Приватбанк» до ОСОБА_1 , Акціонерного товариства Акціонерний комерційний банк «Аркада», третя особа: державний реєстратор Комунального підприємства «Реєстраційне бюро» Кашніков Руслан Едуардович про визнання недійсними договорів, - 
 
установив:
 
У січні 2023 року АТ КБ «Приват Банк» звернулося до Деснянського районного суду м. Києваз позовом до ОСОБА_1 , АТ АКБ «Аркада» про визнання недійсними договорів.
Свої вимоги мотивувало тим, що 15 листопада 2007 року між ЗАТ КБ «ПриватБанк» та ОСОБА_2 було укладено кредитну угоду №Д07-02-147 МК, за умовами якої останній було надано кредит в розмірі 180000 доларів США під зобов`язання повернення кредиту, сплати процентів та інших платежів. 
Виконання зобов`язань позичальника за кредитною угодою забезпечено договором іпотеки, укладеним 15 листопада 2007 року між позивачем та ОСОБА_3 . 
За умовами даного договору Банку було передано в іпотеку нерухоме майно, а саме: нежилі приміщення АДРЕСА_1 та на момент укладення договору належав Іпотекодавцю на праві власності. 
Також, з метою забезпечення повернення кредиту за кредитним договором Банком було укладено договір поруки з ОСОБА_3 , який несе солідарну відповідальність за невиконання умов кредитного договору згідно договору поруки. 
Рішенням Деснянського районного суду м. Києва від 06 липня 2012 року у справі                  №2-88/12 позовні вимоги Банку задоволено частково: стягнуто солідарно з Позичальника та Іпотекодавця (як поручителя) на користь Банку суму заборгованості за кредитним договором у розмірі 280816,50 доларів США, що за курсом НБУ станом на 13 січня 2011 року складає 2234793,89 грн. 
В задоволенні інших вимог позову відмовлено. 
12 липня 2013 року в рамках виконавчого провадження державним виконавцем проведено опис заставного іпотечного майна, а саме: нежилі приміщення АДРЕСА_1 . 
Під час виконавчого провадження було проведено оцінку об`єкта нерухомого майн та виставлено для продажу на електронних торгах СЕТАМ. 
Разом з тим, вказане майно не було реалізовано ні під час перших, ні під час других, ні під час третіх торгів. 
Не погоджуючись з діями державного виконавця, вважаючи свої права порушеними, Банк звернувся до суду з позовом до Деснянського РВ ДВС м. Києва ГТУЮ у м. Києві про визнання протиправними дій, зобов`язання вчинити дії. 
Рішенням Окружного адміністративного суду міста Києва від 27 червня 2019 року у задоволенні позову відмовлено в повному обсязі. 
Постановою Шостого апеляційного адміністративного суду від 29 жовтня 2019 року рішення Окружного адміністративного суду міста Києва скасовано, позов Банку задоволено, визнано протиправними дії Деснянського РВДВС м. Києва ГТУЮ у м. Києві щодо відмови в передачі арештованого іпотечного майна стягувачу (іпотекодержателю), зобов`язано Деснянський РВДВС м. Києва ГТУЮ у м. Києві винести постанову про передачу майна стягувачу в рахунок погашення боргу, за фактом такої передачі скласти акт про реалізацію арештованого іпотечного майна. 
Постанова Шостого апеляційного адміністративного суду не була виконана у зв`язку з тим, що 25 червня 2019 року право власності на предмет іпотеки було зареєстровано за ОСОБА_1 . 
Реєстрація була проведена державним реєстратором Кашніковим Р.Е., КП «Реєстраційне бюро», м. Київ. 
З матеріалів реєстраційної справи вбачається, що 04 серпня 2005 року між АКБ «Аркада» та ОСОБА_3 було укладено іпотечний договір №784-НП, відповідно до п. 1.1. якого іпотекодержатель має право у разі невиконання іпотекодавцем своїх зобов`язань за договором про іпотечний кредит №784-НП від 04 серпня 2005 року, укладеного між сторонами, задовольнити свої вимоги за рахунок вартості предмета іпотеки, наданого в іпотеку за договором. 
Відповідно до п. 3.1. іпотечного договору №784-НП предметом іпотеки є майнові права на нежитлове приміщення, будівництво якого не завершено, а також саме приміщення, що буде збудоване. 
Майнові права на приміщення належать іпотекодавцю згідно договору про участь у Фонді фінансування будівництва №784-НП від 15 липня 2005року. 
Іпотекодавець набуде право власності на приміщення з моменту його державної реєстрації. 
Згідно із п. 3.4. іпотечного договору №784-НП предметом іпотеки є майнові права па приміщення №9. 
В подальшому, 18 листопада 2013 року між ТОВ «ФК «Дрім Фінанс» та ОСОБА_1 було укладено договір про відступлення прав за іпотечним договором №784-НП. 
На підставі цієї заяви державним реєстратором були внесені зміни відповідного запису про право власності та зареєстровано право власності відповідачки на групу приміщень АДРЕСА_2 , тобто на об`єкт, який є предметом іпотеки за договором іпотеки, укладеним між ОСОБА_3 та ПАТ КБ «ПриватБанк» та відносно якого були внесені відповідні записи про обтяження іпотекою. 
Просило суд, визнати недійсним іпотечний договір №784-НП від 04 серпня 2005 року, укладений між АКБ «Аркада» та ОСОБА_3 , посвідчений приватним нотаріусом КМНО Личиною О.В. та зареєстрованим у реєстрі під №3274; визнати недійсним договір про відступлення прав за іпотечним договором №784-НП від 18 листопада 2013 року, укладений між ТОВ «ФК «Дрім Фінанс» та ОСОБА_1 , посвідчений приватним нотаріусом КМНО Личиною О.В. та зареєстрованим у реєстрі під №4625.
Рішенням Деснянського районного суду м. Києва від 22 травня 2023 року, у задоволенні позову АТ КБ «Приватбанк» відмовлено.
Не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції АТ КБ «Приватбанк» подало апеляційну скаргу в якій посилалося на неправильне застосування судом норм матеріального і порушення норм процесуального права. 
В обґрунтування доводів апеляційної скарги посилалося на те, що суд першої інстанції не надав оцінки тому, що ст. 5 ЗУ «Про іпотеку» (у редакції, яка була чинною на час укладення договору іпотеки) був визначений вичерпний перелік об`єктів, які могли бути предметом іпотеки за іпотечним договором.
При цьому, статтею 5 зазначеного Закону було передбачено, що нерухоме майно передається в іпотеку разом з усіма його приналежностями, якщо інше не встановлено іпотечним договором.
Водночас поняття «іпотеки майнових прав» і регулювання відносин при передачі в іпотеку майнових прав у цьому Законі були відсутні.
Майнові права на об`єкт незавершеного будівництва були віднесені до предмета іпотеки лише 25 грудня 2008 року згідно із ЗУ «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» №800-VI, яким внесені зміни, зокрема, до ч. 2 ст. 5 ЗУ «Про іпотеку».
Таким чином, оскільки на момент укладення спірного договору іпотеки від 04 серпня 2005 року, майнові права на нерухомість, будівництво якої не було завершено, не могли бути предметом іпотеки, то суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про відсутність підстав для задоволення позовної заяви, оскільки проігнорував наявне порушення визначене ч. 2 ст. 5 ЗУ «Про іпотеку».
Просило суд, рішення суду першої інстанції скасувати та ухвали нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити в повному обсязі.
Відзив на апеляційну скаргу у встановлений апеляційним судом строк не надходив.
Відповідно до ч.3 ст.360 ЦПК України, відсутність відзиву на апеляційну скаргу не перешкоджає перегляду рішення суду першої інстанції.
Представник ОСОБА_1 в судовому засіданні проти задоволення апеляційної скарги заперечував, просив залишити рішення суду першої інстанції без змін.
Представник АТ КБ «ПриватБанк» в судове засідання не з`явився, про день, час та місце розгляду справи був повідомлений належним чином.
Відповідачі в судове засідання не з`явилися, про день, час та місце розгляду справи були повідомлені належним чином.
Державний реєстратор Комунального підприємства «Реєстраційне бюро» Кашніков Р.Е. в судове засідання не з`явився, про день, час та місце розгляду справи був повідомлений належним чином.
Заслухавши доповідь судді-доповідача, перевіривши матеріали справи, в порядку, передбаченому статтею 367 ЦПК України, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає з наступних підстав. 
Судом першої інстанції встановлено, що 04 серпня 2005 року між АКБ «Аркада» та ОСОБА_3 укладено Договір про іпотечний кредит №784-НП, відповідно до якого Банк надав Позичальнику кредитні кошти у сумі 277695 грн. для інвестування в житлове будівництво згідно Договору про участь у Фонді фінансування будівництва №784-НП від 15 липня 2005 року на строк до 01 серпня 2012 року. 
Позичальник зобов`язувався на умовах Договору про іпотечний кредит №784-НП від 04 серпня 2005 року повернути кредит та сплатити проценти за користування кредитними коштами.
Згідно п. 3.1. Іпотечного кредиту, забезпечення повернення кредиту та сплати процентів за користування кредитними коштами є майнові права на приміщення, будівництво якого не завершено, а саме приміщення - об`єкт інвестування, щодо яких встановлюється іпотека відповідно до Іпотечного договору.
04 серпня 2005 року між АКБ «Аркада» та ОСОБА_3 укладено Іпотечний договір №784-НП, відповідно до якого Іпотекодержатель має право у разі невиконання Іпотекодавцем своїх зобов`язав за Договором про іпотечний кредит №784-НП від 04 серпня 2005 року, задовольнити свої вимоги за рахунок вартості предмета іпотеки, наданого в іпотеку за договором.
Відповідно до п. 3.1. Іпотечного договору предметом іпотеки є майнові права на нежитлове приміщення (далі - приміщення), будівництво якого не завершено, а також саме приміщення, що буде збудоване. 
Майнові права на приміщення належать Іпотекодавцю згідно Договору про участь у Фонді фінансування будівництва №784-НП від 15 липня 2005 року. 
Іпотекодавець набуде право власності на приміщення з моменту його державної реєстрації.
Відповідно до п. 3.2. Іпотечного договору за рахунок предмета іпотеки Іпотекодержатель має право задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням у повному обсязі. 
Такі вимоги визначаються іпотекодержателем на момент їх фактичного задоволення, включаючи повернення суми кредиту, сплату процентів за користування кредитними коштами, процентів і пені за прострочку виконання та будь-якого збільшення зазначених платежів, а також вимоги щодо відшкодування інших витрат, які виникнуть у Іпотекодержателя, внаслідок не виконання зобов`язань за Договором про іпотечний кредит.
Відповідно до п.7.1. Іпотечного договору у разі порушення Іпотекодавцем обов`язків, встановлених цим Договором та Договором про іпотечний кредит Іпотекодержатель має право набути права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання Іпотекодавця.
15 листопада 2007 року між ЗАТ КБ «ПриватБанк» та ОСОБА_2 було укладено кредитну угоду №Д07-02-147МК, за умовами якої останній було надано кредит в розмірі 180000 доларів США під зобов`язання повернення кредиту, сплати процентів та інших платежів.
Виконання зобов`язань Позичальника за кредитною угодою забезпечено договором іпотеки, укладеним 15 листопада 2007 року між позивачем та ОСОБА_3 . 
За умовами даного договору Банку було передано в іпотеку нерухоме майно, а саме: нежилі приміщення АДРЕСА_1 та на момент укладення договору належав Іпотекодавцю на праві власності.
Рішенням Деснянського районного суду м. Києва від 06 липня 2012 року у справі №2-88/12 позовні вимоги Банку задоволено частково: стягнуто солідарно з Позичальника та Іпотекодавця (як поручителя) на користь Банку суму заборгованості за кредитним договором у розмірі 280816,50 доларів США, що за курсом НБУ станом на 13 січня 2011 року складає 2234793,89 грн., судовий збір у розмірі 1700 грн. та витрати на інформаційно-технічне забезпечення розгляду справи у розмірі 120 грн. В задоволенні інших вимог позову відмовлено.
Ухвалою Апеляційного суду м. Києва від 13 листопада 2012 року, рішення Деснянського районного суду м. Києва від 06 липня 2012 року залишено без змін.
14 листопада 2013 року між ТОВ «ФК «Дрім Фінанс», як Фактором, та ПАТ АКБ «Аркада», як Клієнтом, укладено Договір факторингу №1-11/2013, відповідно до якого Фактор передає грошові кошти Клієнту, а Клієнт відступає права вимоги до Боржників, в тому числі Боржника - ОСОБА_3 за Договором про іпотечний кредит №784-НП від 04 серпня 2005 року.
15 листопада 2013 року між ПАТ АКБ «Аркада», як Первісним іпотекодержателем, та ТОВ «ФК «Дрім Фінанс», як Новим іпотекодержателем укладено Договір про відступлення прав за іпотечними договорами №2-11/2013, за якими Первісний іпотекодержатель відступає (передає) Новому іпотекодержателю права за іпотечними договорами, в тому числі за Іпотечним договором №784-НП.
14 листопада 2013 року між ТОВ «ФК «Дрім Фінанс», як Первісним кредитором, та ОСОБА_1 , як Новим кредитором, укладено Договір №141113/2 про відступлення права вимоги (цесії) за кредитним договором №784-НП від 04 серпня 2005 року, за яким Первісний кредитор у відповідності до вимог ст. 512 ЦК України передав свої права шляхом відступлення права вимоги, а Новий кредитор прийняв всі права вимоги і став Новим кредитором за кредитним договором №784-НП від 04 серпня 2005 року.
18 листопада 2013 року між ТОВ «ФК «Дрім Фінанс» та ОСОБА_1 укладено Договір про відступлення прав за іпотечним договором №784-НП, за яким Первісний кредитор передав, а Новий кредитор одержав належні Первісному кредитору права Іпотекодержателя в зобов`язанні за Іпотечним договором №784-НП.
Відповідно до абз. 2 п.2.1. Договору про відступлення прав за іпотечним договором №784-НП, право вимоги за Іпотечним договором, Первісний кредитор набув на підставі договору відступлення прав за іпотечним договором №2-11/2013, щодо Іпотечного договору №784-НП, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Личиною О.В. 04 серпня 2005 року за реєстровим №3274у, укладеного між ПАТ АКБ «Аркада» та Первісним кредитором.
З моменту укладення Договору про відступлення прав за іпотечним договором №784-НП Новий кредитор набуває статусу Іпотекодержателя за Іпотечним договором. 
Предметом зазначеного Іпотечного договору є нежиле приміщення загальною площею 88,17 кв.м., розташоване за адресою: АДРЕСА_3 . Іпотекою за Іпотечним договором забезпечено виконання зобов`язань Позичальником - ОСОБА_3 перед Первісним кредитором за Договором про іпотечний кредит.
Відповідно до п.1.3. Договору про відступлення прав за іпотечним договором №784-НП права іпотекодержателя за Іпотечним договором, які відступаються на користь Нового кредитора відповідно до умов цього Договору, зокрема включають: право на звернення стягнення на Предмет іпотеки у випадках, передбачених Іпотечним договором; право задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки в порядку та в обсязі, передбаченому законодавством України, Іпотечним договором та Договором про іпотечний кредит, а також будь-які інші права іпотекодержателя, передбачені законодавством України, Іпотечним договором та Договором про іпотечний кредит.
Рішенням Окружного адміністративного суду міста Києва від 27 червня 2019 року у задоволенні позову АТ КБ «ПриватБанк» до Деснянського РВ ДВС м. Києва ГТУЮ у м. Києві про визнання протиправними дій, зобов`язання вчинити дії, відмовлено в повному обсязі.
Постановою Шостого апеляційного адміністративного суду від 29 жовтня 2019 року рішення Окружного адміністративного суду міста Києва скасовано, визнано протиправними дії Деснянського РВДВС м. Києва ГТУЮ у м. Києві щодо відмови в передачі арештованого іпотечного майна стягувачу (іпотекодержателю), зобов`язано Деснянський РВДВС м. Києва ГТУЮ у м. Києві винести постанову про передачу майна стягувачу в рахунок погашення боргу, за фактом такої передачі скласти акт про реалізацію арештованого іпотечного майна.
Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно №222453744 від 02 вересня 2020 року, майно зареєстроване як об`єкт нерухомого майна з реєстраційним номером 521855980000 - а саме, нежилі приміщення № 1,2 (групи приміщень № 9) (в літ. А), новим власником даного майна вказано ОСОБА_1 , на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 47547332 від 27.06.2019 16:03:38, «Реєстраційне бюро», м. Київ.
Ухвалюючи рішення про відмову в задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції виходив з того, що оспорений позивачем правочин не суперечив чинному на час його укладення закону, а тому правові підстави для визнання його недійсним відсутні.
Крім того, суд першої інстанції не знайшов підстав для визнання недійним договору про відступлення прав за іпотечним договором №784-НП від 18 листопада 2013 року, оскільки позивачем не доведено порушення обставин, передбачених ст. 203 ЦК України для чинності правочину, обставин, визначених ст. 227 ЦК України та враховуючи те, що судом відмовлено в задоволені позовних вимог щодо визнання недійсним іпотечного договору №784-НП від 04 серпня 2005 року.
З висновками суду першої інстанції погоджується і колегія суддів, оскільки вони ґрунтуються на матеріалах справи, а також узгоджуються з вимогами чинного законодавства з огляду на наступне.
Відповідно до ч. 1-3, 5, 6 ст. 203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. 
Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності.
Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. 
Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. 
Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Згідно ст. 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені  ч. 1-3, 5, 6 ст. 203 ЦК України.
За змістом статей 572, 575 ЦК України, іпотека є видом забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки.
Статтею 1 ЗУ «Про іпотеку» передбачено, що іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
Як передбачено у ч. 1, 5 ст. 3 ЗУ «Про іпотеку», іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. 
До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом. 
Іпотека має похідний характер від основного зобов`язання і є дійсною до припинення основного зобов`язання або до закінчення строку дії іпотечного договору.
Статтею 37 ЗУ «Про іпотеку» передбачено, Іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. 
Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.
Рішенням Конституційного Суду України від 14 липня 2020 року № 8-р/2020 (щодо відповідності Конституції України (конституційності) положень ч. 1, 2 ст. 23 ЗУ «Про іпотеку») встановлено, що іпотека є специфічним видом забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні його власника, який обмежений у правомочності самостійно розпоряджатися предметом іпотеки. 
Тобто, іпотека обмежує такий елемент права власності, як право розпорядження нерухомим майном, яке є предметом іпотечного договору. 
Зазначений вид забезпечення виконання зобов`язання передбачає стимулювання боржника до належного виконання зобов`язання та запобігання негативним наслідкам, що настають у разі порушення ним свого зобов`язання. 
У разі порушення боржником свого зобов`язання до особи, яка передала в іпотеку нерухоме майно для забезпечення виконання такого зобов`язання, можуть бути застосовані заходи цивільно-правової відповідальності у виді звернення стягнення на предмет іпотеки.
Особливістю цього виду забезпечення виконання зобов`язання є те, що обтяження майна іпотекою відбувається незалежно від зміни власника такого майна, тому стосовно кожного наступного власника іпотечного майна виникають ризики настання відповідальності перед іпотекодержателем за невиконання боржником основного зобов`язання, зокрема звернення стягнення на предмет іпотеки.
У своїй апеляційній скарзі АТ КБ «ПриватБанк» посилається на те, що намомент укладення спірного договору іпотеки від 04 серпня 2005 року, майнові права на нерухомість, будівництво якої не було завершено, не могли бути предметом іпотеки, а тому суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про відсутність підстав для задоволення позовної заяви, оскільки проігнорував наявне порушення визначене ч. 2 ст. 5 ЗУ «Про іпотеку».
Так, статтею 5 ЗУ «Про іпотеку» (у редакції, яка була чинною на час укладення договору іпотеки) був визначений вичерпний перелік об`єктів, які могли бути предметом іпотеки за іпотечним договором.
Предметом іпотеки могли бути один або декілька об`єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно  може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернення стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об`єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом.
Предметом також міг бути об`єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого  майна у майбутньому.
Частина об`єкта нерухомого майна могла бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об`єкт нерухомості чи приєднання її до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об`єкт нерухомості.
Водночас поняття «іпотека майнових прав» і регулювання відносин при передачі в іпотеку майнових прав у цій редакції закону були відсутні.
Згідно з ч. 1 ст. 576 ЦК України, предметом застави може бути будь-яке майно (зокрема річ, цінні папери, майнові права), що може бути відчужене заставодавцем і на яке може бути звернене стягнення.
Відповідно до ч. 2 ст. 583 ЦК України, заставодавцем може бути власник речі або особа, якій належить майнове право, а також особа, якій власник речі або особа, якій належить майнове право, передали річ або майнове право з правом їх застави.
Згідно ст. 190 ЦК України, майном як особливим об`єктом вважаються річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки.
Майнові права є неспоживною річчю та визнаються речовими правами.
Майнові права на нерухомість, що є об`єктом будівництва (інвестування), не є речовими правами на чуже майно, оскільки об`єктом цих прав не є «чуже майно», а також не є правом власності, оскільки об`єкт будівництва (інвестування) не існує на момент встановлення іпотеки, а тому не може існувати й право власності на нього.
Отже, майнове право, яке можна визначити як «право очікування» є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав, це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно, інше речове право на відповідне майно в майбутньому.
Майнові права на об`єкт незавершеного будівництва віднесені до предмета іпотеки згідно із Законом України від 25 грудня 2008 року «Про запобігання впливу світової  фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», що набрав чинності 14 січня 2009 року, якими були внесені зміни до Закону України «Про іпотеку. 
Спірним договором іпотеки в іпотеку було передано нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця, і лише та обставина, що положення ст. 5 Закону України «Про іпотеку» (у редакції від 05 червня  2003 року) не передбачали, що предметом іпотеки не можуть виступати майнові права, не може бути безумовною підставою для визнання недійсним вказаного пункту договору.
Разом з тим сам по собі факт того, що на час укладення спірних договорів іпотеки ст. 5 ЗУ «Про іпотеку» не визначала майнові права як предмет іпотеки не може свідчити про його недійсність, оскільки головною умовою, яку повинні встановити суди, є наявність порушення прав і законних інтересів особи, яка оспорює зазначені договори.
Зазначений правовий висновок викладений Верховним Судом України у постанові від 04 липня 2018 року у справі №61-5085сво18 (справа №520/10060/16-ц).
Майнове право, що є предметом застави (іпотеки) - це обумовлене право набуття в майбутньому прав власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, що є необхідними й достатніми для набуття речового  права.
Разом з тим, згідно зі ст. 526 ЦК України, зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору  та вимог цього  Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Положення ст. 5 Закону України «Про іпотеку» (у редакції чинній на час укладення договору іпотеки) передбачали, що предметом іпотеки може виступати об`єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю  іпотекодавця після укладення іпотечного договору.
Положеннями пункту п. 3.1. Іпотечного договору від04 серпня 2005 року, що був укладений між АКБ «Аркада» та ОСОБА_3 , передбачено, що відповідно до предметом іпотеки є майнові права на нежитлове приміщення, будівництво якого не завершено, а також саме приміщення, що буде збудоване. 
Майнові права на приміщення належать Іпотекодавцю згідно Договору про участь у Фонді фінансування будівництва №784-НП від 15 липня 2005 року. 
Іпотекодавець набуде право власності на приміщення з моменту його державної реєстрації.
Таким чином, системний аналіз цих норм свідчить про те, що укладений між АКБ «Аркада» та ОСОБА_3 спірний договір іпотеки за яким іпотекодавцем передано в іпотеку майнові права на об`єкт незавершеного будівництва, з урахуванням безумовного права сторін цього правочину на врегулювання у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами та неприпустимості втручання держави в договірні правовідносини, тому оспорений позивачем правочин не суперечив чинному на час його укладення закону, а тому правові підстави для визнання його недійсним відсутні.
Колегія суддів також погоджується і з висновками суду першої інстанції, щодо вимог позивача про визнання недійсним договору про відступлення прав за іпотечним договором.
18 листопада 2013 року між ТОВ «ФК «Дрім Фінанс» та ОСОБА_1 укладено Договір про відступлення прав за іпотечним договором №784-НП, за яким Первісний кредитор передав, а Новий кредитор одержав належні Первісному кредитору права Іпотекодержателя в зобов`язанні за Іпотечним договором №784-НП.
Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 512 ЦК України, кредитор у зобов`язанні може бути замінений іншою особою внаслідок передання ним своїх прав іншій особі за правочином (відступлення права вимоги).
Відступлення права вимоги за суттю означає договірну передачу зобов`язальних вимог первісного кредитора новому кредитору. 
Відступлення права вимоги відбувається шляхом укладення договору між первісним кредитором та новим кредитором.
Відповідно до ч. 1 ст. 516 ЦК України, заміна кредитора у зобов`язанні здійснюється без згоди боржника, якщо інше не встановлено договором або законом.
До нового кредитора переходять права первісного кредитора у зобов`язанні в обсязі і на умовах, що існували на момент переходу цих прав, якщо інше не встановлено договором або законом (ч. 1  ст. 514 ЦК України).
При цьому слід враховувати, що у зв`язку із заміною кредитора в зобов`язанні саме зобов`язання зберігається цілком і повністю, змінюється лише його суб`єктний склад у частині кредитора.
Отже, з урахуванням вищевикладеного, позивачем не доведено порушення обставин, передбачених ст. 203 ЦК України для чинності правочину, та обставин, визначених статтею 227 ЦК України та враховуючи те, що судом відмовлено в задоволені вимог щодо визнання недійсним іпотечного договору № 784-НП від 04 серпня 2005 року.
Відповідно до ч. 1 ст. 4 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
Згідно із ст. 5 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.
Статтями 10-13 ЦПК України визначено, що суд при розгляді справи керується принципом верховенства права. 
Суд розглядає справи відповідно до Конституції України, законів України, міжнародних договорів, згода на обов`язковість яких надана Верховною Радою України. 
Суд застосовує інші правові акти, прийняті відповідним органом на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що встановлені Конституцією та законами України.
Суд застосовує при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року і протоколи до неї, згоду на обов`язковість яких надано Верховною Радою України, та практику Європейського суду з прав людини як джерело права. Суд застосовує норми права інших держав у разі, коли це передбачено законом України чи міжнародним договором, згода на обов`язковість якого надана Верховною Радою України. 
Суд визначає в межах, встановлених цим Кодексом, порядок здійснення провадження у справі відповідно до принципу пропорційності, враховуючи: завдання цивільного судочинства; забезпечення розумного балансу між приватними й публічними інтересами; особливості предмета спору; ціну позову; складність справи; значення розгляду справи для сторін, час, необхідний для вчинення тих чи інших дій, розмір судових витрат, пов`язаних із відповідними процесуальними діями, тощо.
Цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. 
Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. 
Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. 
Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи не вчиненням нею процесуальних дій. 
Суд, зберігаючи об`єктивність і неупередженість: 1) керує ходом судового процесу; 2) сприяє врегулюванню спору шляхом досягнення угоди між сторонами; 3) роз`яснює у випадку необхідності учасникам судового процесу їхні процесуальні права та обов`язки, наслідки вчинення або не вчинення процесуальних дій; 4) сприяє учасникам судового процесу в реалізації ними прав, передбачених цим Кодексом; 5) запобігає зловживанню учасниками судового процесу їхніми правами та вживає заходів для виконання ними їхніх обов`язків.
Суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. 
Збирання доказів у цивільних справах - не є обов`язком суду, крім випадків, встановлених цим Кодексом. 
Суд має право збирати докази, що стосуються предмета спору, з власної ініціативи лише у випадках, коли це необхідно для захисту малолітніх чи неповнолітніх осіб або осіб, які визнані судом недієздатними чи дієздатність яких обмежена, а також в інших випадках, передбачених цим Кодексом. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд. Таке право мають також особи, в інтересах яких заявлено вимоги, за винятком тих осіб, які не мають процесуальної дієздатності.
Відповідно до вимог ст. 76-83 ЦПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами : 1) письмовими, речовими і електронними доказами; 2) висновками експертів; 3) показаннями свідків.
Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. 
Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. 
Сторони мають право обґрунтовувати належність конкретного доказу для підтвердження їхніх вимог або заперечень. 
Суд не бере до розгляду докази, що не стосуються предмета доказування. 
Суд не бере до уваги докази, що одержані з порушенням порядку, встановленого законом. 
Обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. 
Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи. 
Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування. 
Питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання. 
Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. 
У разі посилання учасника справи на не вчинення іншим учасником справи певних дій або відсутність певної події суд може зобов`язати такого іншого учасника справи надати відповідні докази вчинення цих дій або наявності певної події. 
У разі ненадання таких доказів суд може визнати обставину не вчинення відповідних дій або відсутності події встановленою. 
Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Таким чином, оцінюючи належність, допустимість і достовірність кожного доказу окремо, 
Суд першої інстанції повно і всебічно з`ясував обставини справи, дав належну оцінку зібраним доказам, вірно послався на норми закону, які регулюють спірні відносини, прийшов до обґрунтованого висновку про відсутність підстав для визнання недійсним іпотечного договору № 784-НП від 04 серпня 2005 року, укладеного між АКБ «Аркада» та ОСОБА_3 та договору про відступлення прав за іпотечним договором №784-НП від 18 листопада 2013 року, укладений між ТОВ «ФК «Дрім Фінанс» та ОСОБА_1 .
Доводи апеляційної скарги про те, що суд першої інстанції не надав оцінки тому, що майнові права на об`єкт незавершеного будівництва були віднесені до предмета іпотеки лише 25 грудня 2008 року згідно із ЗУ «Про запобігання впливу світової фінансової ризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» №800-VI, яким внесені зміни, зокрема, до ч. 2 ст. 5 ЗУ «Про іпотеку» і таким чином, на момент укладення спірного договору іпотеки від 04 серпня 2005 року, майнові права на нерухомість, будівництво якої не було завершено, не могли бути предметом іпотеки, не приймаються судом апеляційної інстанції, оскільки спірним договором іпотеки в іпотеку було передано нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця, і лише та обставина, що положення ст. 5 Закону України «Про іпотеку» (у редакції від 05 червня  2003 року) не передбачали, що предметом іпотеки не можуть виступати майнові права, не може бути безумовною підставою для визнання недійсним вказаного пункту договору.
Крім того, сам по собі факт того, що на час укладення спірних договорів іпотеки стаття 5 Закону України «Про іпотеку» не визначала майнові права як предмет іпотеки не може свідчити про його недійсність, оскільки головною умовою, яку повинні встановити суди, є наявність порушення прав і законних інтересів особи, яка оспорює зазначені договори.
Інші обставини, на які посилається заявник в апеляційній скарзі, були предметом дослідження у суді першої інстанції і висновки з цього приводу, зроблені судом, ґрунтуються на встановлених обставинах та досліджених у судовому засіданні доказах, яким судом дана належна правова оцінка.
Також враховуючи, що позовна вимога про визнання недійним договору про відступлення прав за іпотечним договором є похідною від вимоги про визнання недійними договору іпотеки, у задоволенні якого судом відмовлено, колегія суддів погоджується із висновком суду першої інстанції про відмову у задоволенні позовної вимоги про визнання недійним договору про відступлення прав за іпотечним договором.
Однакове застосування закону забезпечує загальнообов`язковість закону, рівність перед законом та правову визначеність у державі, яка керується верховенством права. 
Єдина практика застосування законів поліпшує громадське сприйняття справедливості та правосуддя, а також довіру до відправлення правосуддя.
Інші доводи апеляційної скарги не спростовують правильність висновків суду першої інстанції і не дають підстав для висновку про неправильне застосування місцевим судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, що призвело до неправильного вирішення справи, а зводяться до переоцінки доказів, яким судом дана належна правова оцінка як кожному окремо, так і в сукупності.
Як неодноразово вказував ЄСПЛ, право на вмотивованість судового рішення сягає своїм корінням більш загального принципу, втіленого в Конвенції, який захищає особу від сваволі; рішення національного суду повинно містити мотиви, які достатні для того, щоб відповісти на істотні аспекти доводів сторони (рішення у справі «Руїз Торія проти Іспанії», §§ 29-30). Це право не вимагає детальної відповіді на кожен аргумент, використаний стороною; більше того, воно дозволяє судам вищих інстанцій просто підтримати мотиви, наведені судами нижчих інстанцій, без того, щоб повторювати їх (§ 2 рішення у справі «Хірвісаарі проти Фінляндії»).
У контексті вказаної практики колегія суддів вважає вищенаведене обґрунтування цієї постанови достатнім, а висновки суду першої інстанції визнає більш логічно обґрунтованими та послідовними, аніж аргументи апеляційної скарги позивача.
Враховуючи вищевикладене, колегія суддів приходить до висновку, що суд першої інстанції правильно встановив правову природу заявленого позову, в достатньому обсязі визначився з характером спірних правовідносин та нормами матеріального права, які підлягають застосуванню, повно та всебічно дослідив наявні у справі докази і надав їм належну оцінку в силу вимог статей 12, 13, 81, 89 ЦПК України, правильно встановив обставини справи, в результаті чого ухвалив законне й обґрунтоване рішення, яке відповідає вимогам статей 263, 264 ЦПК України, підстави для його скасування з мотивів, які викладені в апеляційній скарзі, відсутні.
Відповідно до пункту 1 частини першої статті 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.
Відповідно до ст.375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Оскільки апеляційна скарга підлягає залишенню без задоволення, а оскаржуване судове рішення - без змін, розподіл судових витрат у вигляді сплаченого позивачем судового збору за перегляд справи в суді апеляційної інстанції відповідно до вимог статей 141, 382 ЦПК України не проводиться.
Керуючись ст.ст.367,374,375,381-384, ЦПК України, суд, -    
  
постановив:
 
Апеляційну скаргу Акціонерного товариства Комерційний банк «Приватбанк» залишити без задоволення.
Рішення Деснянського районного суду м. Києва від 22 травня 2023 року залишити без змін.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів.
Повний текст постанови складений 28 листопада 2023 року.

Суддя-доповідач                                                      К.П. Приходько

Судді                                                                         Т.О. Писана

С.О. Журба