ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

03 жовтня 2023 року 
м. Київ

cправа №  915/1785/21 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду: 
Дроботової Т. Б. - головуючого, Багай Н. О., Чумака Ю. Я., 
секретар судового засідання - Денисюк І. Г.,
представники учасників справи:
позивача - Бортик Р.О., 
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Миколаївської міської ради
на постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 18.07.2023 (судді: Богацька Н. С. - головуючий, Діброва Г. І., Принцевська Н. М.) та рішення Господарського суду Миколаївської області від 27.04.2023 (суддя Адаховська В. С.) у справі
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "АВРОРЕНТ"
до  Миколаївської міської ради
про визнання недійсними положень договору оренди землі,              
ВСТАНОВИВ:
1. Короткий зміст і підстави позовних вимог 
1.1. У грудні 2021 Товариство з обмеженою відповідальністю "АВРОРЕНТ" (далі -                        ТОВ "АВРОРЕНТ") звернулося до Господарського суду Миколаївської області з позовом до Миколаївської міської ради про  визнання недійсними пунктів 2.5, 5.4, 6.4, 8.6, 11.9 договору оренди землі від 12.07.2021 № 11664, укладеного між Миколаївською міською радою та           ТОВ "АВРОРЕНТ".
1.2. Позовні вимоги з посиланням, зокрема, на положення статей 203, 215-217 Цивільного кодексу України, статті 124, 134, 135 Земельного кодексу України обґрунтовані тим, що рішенням Миколаївської міської ради від 21.05.2021 № 4/463 затверджено перелік земельних ділянок комунальної власності, право оренди на які виставляється на земельні торги окремими лотами, у тому числі, земельна ділянка кадастровий номер 4810136300:02:047:0019, загальною площею 1095 м^2 на вул. Пограничній, поблизу будинку № 29-Б в м. Миколаєві, з цільовим призначенням - для будівництва та обслуговування будівель торгівлі  (далі - спірна земельна ділянка).
На офіційному сайті центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин (Держгеокадастр) з питань проведення земельних торгів було розміщено оголошення про проведення аукціону № 34369 лот № 69357, предметом якого була спірна земельна ділянка.
В оголошенні наведені умови аукціону та детальні умови договору, які викладені в проєкті договору, який додавався до оголошення.
За змістом частини 12 статті 135 та пунктів "г" та "и" частини 4 статті 137 та Земельного кодексу України підписання договору оренди повинно відбутися безпосередньо після завершення земельних торгів між організатором торгів - орендодавцем та переможцем торгів - орендарем, на умовах договору, викладених в оголошенні про проведення земельних торгів і ці умови не можуть бути змінені.
ТОВ "АВРОРЕНТ" було визнано переможцем торгів.
Представники Миколаївської міської ради, які були присутні на земельних торгах 12.07.2021 та підписали протокол торгів № 2, на надали для підписання договір.
Договір товариством було підписано після його надання орендодавцем лише 27.09.2021 та зареєстровано у Миколаївській міській раді за № 11664.
Проте підписаний договір мав відмінні умови від тих, які зазначалися в проєкті договору, наданому до оголошення про проведення земельних торгів і суттєво впливають на права орендаря за цим договором, оскільки на момент фактичного підписання договору - 27.09.2021 зобов`язання орендаря, передбачені умовами договору, вже є простроченими, що дає право орендодавцю на підставі пункту 8.6, 11.9 достроково розірвати договір без компенсації витрат, понесених орендарем.
Позивач зазначав, що після проведення земельних торгів він звернувся до Департаменту архітектури та містобудування Миколаївської міської ради, який листом від 13.08.2021 відмовив у наданні містобудівних умов та обмежень через відсутність правоустановлюючих документів на землю, а після фактичного підписання 27.09.2021 договору оренди земельної ділянки Департаментом були видані містобудівні документи.
ТОВ "АВРОРЕНТ" зазначало, що йому стало відомо про підготовку проєкта рішення Миколаївської міської ради про розірвання договору оренди земельної ділянки, укладеного з ТОВ "АВРОРЕНТ" з підстав порушення пункту 5.4 договору, а тому товариство звернулося до суду з позовними вимогами про визнання недійсними пунктів договору, оскільки включення таких пунктів до договору суперечить вимогам законодавства щодо проведення земельних торгів та порушує права позивача.
1.3. Миколаївська міська рада у відзиві на позовну заяву просила відмовити в її задоволенні, вказуючи на те, що відповідачем умови договору не змінювалися, а було лише доповнено зміст договору згідно з положеннями Господарського кодексу України, і жодних прав позивача порушено не було.
2.  Короткий зміст судових рішень у справі
2.1. Рішенням Господарського суду Миколаївської області від 27.04.2023, залишеним без змін постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 18.07.2023, позов задоволено повністю, визнано недійсними пункти 2.5, 5.4, 6.4, 8.6, 11.9 договору оренди землі від 12.07.2021 № 11664, укладеного між Миколаївською міською радою та ТОВ "АВРОРЕНТ".
2.2. Суди попередніх інстанцій з огляду на положення чинного законодавства зазначили, що умови договору, укладеного за результатами земельних торгів, не можуть змінюватися під час укладення договору та мають відповідати умовам, оголошеним перед проведенням земельних торгів. Водночас зі змісту укладеного між сторонами договору вбачається, що в порушення приписів законодавства до нього було додатково включені оскаржувані пункти, які не були наведені у проєкті договору, який був додатком до оголошення про проведення аукціону, що є порушення закону та підставою для визнання таких пунктів недійсними. 
3.  Короткий зміст вимог касаційної скарги
3.1. Не погоджуючись із постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 18.07.2023 та рішенням Господарського суду Миколаївської області від 27.04.2023, Миколаївська міська рада у касаційній скарзі просить їх скасувати та ухвалити нове рішення про відмову у позові, посилаючись на пункти 1, 3 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, з огляду на застосування судами норма права без урахування висновку Верховного Суду щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, а також вказуючи на відсутність висновку Верховного Суду щодо застосування норми права у подібних правовідносинах.
3.1.1. Так, оскаржуючи судові рішення у справі з підстави, передбаченої у пункті 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, скаржник зазначає, що судами відхилені доводи скаржника про те, що визнання недійсними окремих положень договору порушує принцип добросовісності.
Миколаївська міська рада звертає увагу, що після надання позивачу на погодження та укладення договору оренди землі, в якому були наявні оскаржувані пункти, він не надав заперечень або зауважень щодо змісту договору та через деякий час підписав відповідний договір, тобто повністю погодив оскаржувані ним пункти договору. 
Натомість після укладення договору оренди землі позивач звернувся до Департаменту архітектури та містобудування Миколаївської міської ради з метою виконання умов пункту 5.4 договору оренди землі від 12.07.2021 № 11664 щодо отримання містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки, тобто почав протягом певного часу виконувати договір.
Отже, Миколаївська міська рада вважає, що при прийнятті оскаржуваних рішень суди першої та апеляційної інстанції неправильно застосували норми матеріального права, зокрема, статей 203, 215 Цивільного кодексу України, невірно встановили обставини справи, що призвело до хибних висновків і прийняття незаконних рішень, а оскаржені судові рішення підлягають скасуванню з прийняттям нового рішення про відмову в задоволенні позову.
Суд апеляційної інстанції застосував норму права, зокрема, пункту 6 частини першої статті 3 Цивільного кодексу України (принцип добросовісності) всупереч висновкам щодо застосування норми права у правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду від 05.06.2018 у справі № 338/180/17, від 16.05.2018 у справі № 449/1154/14, від 12.01.2022 у справі                       № 520/13586/18, від 14.12.2022 у справі № 126/2200/20, від 30.07.2020 у справі № 357/7734/18, від 10.04.2019 у справі № 390/34/17.
Також заявник касаційної скарги вважає, що суд апеляційної інстанції безпідставно не врахував правовий висновок, викладений в постанові Верховного Суду від 30.07.2020 у справі                     № 471/761/17-ц стосовно того, що договір оренди землі не може бути визнаний недійсним судом, у разі якщо сторони протягом певного часу його виконували, з огляду на зміст та характер спірних правовідносин у цій справі.
3.1.2. На думку скаржника, з огляду на зміст спірних правовідносин, обраний позивачем спосіб захисту є неналежним, що є самостійною підставою для відмови в позові згідно з правовим висновком Верховного Суду, викладеним у справі № 924/199/20, оскільки обраний позивачем спосіб захисту прав та інтересів шляхом визнання недійсними пунктів укладеного між сторонами договору, який позивачем частково виконувався, є таким, що не відповідає загальним принципам цивільного законодавства в частині регулювання договірних правовідносин. Так, після того, як позивач став переможцем земельних торгів на право оренди земельної ділянки, він не був позбавлений права на звернення до суду із позовом про визнання договору оренди землі укладеним в його редакції.
3.1.3. Заявник касаційної скарги вважає, що при укладенні договору оренди землі від 12.07.2021 № 11664 оскаржувані пункти цього договору не суперечили вимогам законодавства, зокрема, частині 12 статті 135 Земельного кодексу України, оскільки вказаною нормою імперативно не передбачено заборони щодо можливості доповнення умов договору оренди землі, який укладається, в порядку проведення земельних торгів, у разі їх погодження сторонами відповідного договору.
3.1.4. Оскаржуючи судові рішення з підстави, передбаченої у пункті 3 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, Миколаївська міська рада вказує на відсутність висновку щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах, а саме: принципу добросовісності у співвідношенні до обставин справи, характеру спірних правовідносин та змісту позовних вимог Позивача, із врахуванням, що визнання недійсними окремих пунктів договору оренди землі від 12.07.2021 № 11664 порушує права та законні інтереси Миколаївської міської ради як сторони за договором оренди землі, яка правомірне очікувала на належне виконання Позивачем всіх умов договору оренди землі після його укладення договору; можливості визнання судом недійсними окремих пунктів договору у випадку початку їх виконання стороною за договором протягом певного часу.
3.2. У відзиві на касаційну скаргу ТОВ "АВРОРЕНТ" просить відмовити в її задоволенні, вказуючи на безпідставність та необґрунтованість доводів скаржника, з підстав, викладених у відзиві, посилаючись, зокрема, на те, що законодавством встановлена чітка процедура проведення земельних торгів при цьому ця процедура містить ряд імперативних норм, які обмежують свободу дій організатора, виконавця та учасників земельних торгів, зокрема, організатор та учасник-переможець не можуть змінювати запропоновані умови договору, який буде укладений за результатами торгів і учасник-переможець торгів не може запропонувати внесення змін до проєкту договору, який укладається за результатами торгів, що виключає застосування до спірних правовідносин положень законодавства щодо переддоговірних перемовин або спорів, адже не підписання переможцем торгів договору тягне анулювання результатів таких торгів.
ТОВ "АВРОРЕНТ" зазначає, що саме поведінка Миколаївської міської ради є недобросовісною, а позивачем обрано правильний спосіб захисту своїх порушених прав шляхом визнання недійсними пунктів договору, які суперечать закону.
4.  Розгляд касаційної скарги і позиція Верховного Суду
4.1.  Заслухавши суддю-доповідача, пояснення присутнього у судовому засіданні представника позивача, дослідивши доводи, наведені у касаційній скарзі та запереченнях на неї, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційне провадження, відкрите з підстави, передбаченої у пункті 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, слід закрити, а з інших підстав касаційного оскарження - залишити касаційну скаргу без задоволення з огляду на таке.
4.2. Відповідно до частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 1, 4 частини 1 цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно в таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами 1, 3 статті 310 цього Кодексу.
За змістом статті 300 Господарського процесуального кодексу України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. 
З урахуванням наведеного суд касаційної інстанції не приймає і не розглядає доводи скаржника, пов`язані з переоцінкою доказів та встановленням обставин справи.
4.3. Суди попередніх інстанцій установили, що рішенням Миколаївської міської ради від 21.05.2021 № 4/463, зокрема, затверджено перелік земельних ділянок комунальної власності, право оренди на які виставляється на земельні торги окремими лотами (пункт 1); вирішено провести земельні торги з продажу лотів - права оренди на земельні ділянки, відповідно до переліку (пункт 2); доручено Управлінню земельних ресурсів Миколаївської міської ради забезпечити організацію та проведення земельних торгів у формі аукціону з продажу права оренди на земельні ділянки, відповідно до переліку (пункт 5.1).
Згідно з переліком земельних ділянок комунальної власності, право оренди на які виставляється на земельні торги окремими лотами, затвердженого рішенням Миколаївської міської ради від 21.05.2021 № 4/463, на земельні торги виставлена, у тому числі, земельна ділянка кадастровий номер 4810136300:02:047:0019, загальною площею 1095 м^2, на вул. Пограничній, поблизу будинку № 29-Б в м. Миколаєві, з цільовим призначенням: для будівництва та обслуговування будівель торгівлі.
Суди попередніх інстанцій також установили, що як свідчать матеріали справи та не спростовано учасниками справи, на офіційному вебсайті центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин (Держгеокадастр) з питань проведення земельних торгів (http://torgy.land.gov.ua) було розміщено оголошення про проведення аукціону № 34369, лот № 69357, предметом якого є спірна земельна ділянка.
У розділі "Умови договору, який укладається на земельних торгах", зазначено, що договір оренди укладається на 5 років. Детальні умови договору викладенні у проекті договору, що додається, який міститься в матеріалах справи (а. с. 18-20).
4.4. 12.07.2021 відбулись земельні торги з продажу права оренди спірної земельної ділянки, переможцем яких стало ТОВ "Аврорент".
Як свідчать матеріали справи та встановлено судами, після завершення земельних торгів 12.07.2021 між переможцем земельних торгів - ТОВ "АВРОРЕНТ", представниками організатора торгів - Миколаївської міської ради та виконавцем торгів - ТОВ "Югземсервіс" підписано протокол № 2 проведення земельних торгів з продажу права оренди на земельну ділянку (а. с. 21-22).
Натомість, як зазначили суди попередніх інстанцій, учасниками справи визнається, що сам договір оренди земельної ділянки безпосередньо після завершення земельних торгів між Миколаївською міською радою та ТОВ "АВРОРЕНТ" підписано не було.
Так, договір оренди земельної ділянки за результатами земельних торгів містить дату укладення - 12.07.2021, однак з боку ТОВ "АВРОРЕНТ" договір підписаний з відміткою "27.09.2021" (а. с. 23-25).
4.5. Як свідчать матеріали справи зі змісту договору вбачається, що до нього були додатково включені пункти 2.5, 5.4, 6.4, 8.6, 11.9, які не були наведені у проєкті договору, який був додатком до оголошення про проведення аукціону № 34369, лот № 69357.
Зазначеними додатково включеними пунктами договору передбачено таке:
- пункт 2.5 договору - розмір річної орендної плати за перший рік щодо земельної ділянки, право користування якою набуто на торгах, підлягають сплаті переможцем торгів не пізніше трьох банківських днів з дня укладення цього договору, а в наступні роки орендна плата вноситься відповідно до Податкового кодексу України та п. 4.4 цього договору;
- пункт 5.4 договору - орендар зобов`язаний отримати у встановленому законодавством порядку містобудівні умови та обмеження для забудови орендованої земельної ділянки у строк не більше 1 місяця із дня укладення цього договору. Орендар зобов`язаний отримати містобудівні умови та обмеження для забудови орендованої земельної ділянки та/або дозвіл на початок будівельних робіт на орендованій земельній ділянці у встановленому законодавством порядку у строк не більше 1 року із дня укладання цього договору. Звернення орендодавця до уповноважених державних або органів місцевого самоврядування для отримання містобудівних умов та обмежень та/або дозволу на початок будівельних робіт не вважається виконання вимог даного пункту договору;
- пункт 6.4 договору - у разі припинення або розірвання цього договору орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку, на умовах, визначених цим договором. У разі невиконання орендарем обов`язку щодо умов повернення орендодавцеві земельної ділянки орендар зобов`язаний відшкодувати орендодавцеві завдані збитки, а орендодавець має право вжити самостійних передбачених законом заходів спрямованих на повернення земельної ділянки;
- пункт 8.6 договору - права та обов`язки орендаря, передбачені в підпункті "в" пункту 8.3, підпункті "в" пункту 8.4 цього договору реалізуються з обов`язковим дотриманням вимог, передбачених пунктами 5.3, 5.4 цього договору;
- пункт 11.9 договору - орендодавець має право достроково розірвати цей договір в односторонньому порядку у випадку порушення строків отримання містобудівних умов та обмежень та/або дозволу на початок будівельних робіт, встановлених пунктами 5.3, 5.4 договору. У разі дострокового розірвання договору з ініціативи орендодавця на підставі порушення вимог пунктів 5.3, 5.4, 8.1 договору сплачена орендна плата не підлягає поверненню або відшкодуванню. У разі невиконання орендарем обов`язку, передбаченого пунктом 11.5 цього договору щодо припинення права оренди на земельну ділянку у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно орендар зобов`язаний відшкодувати орендодавцю завдані збитки, а орендодавець має право вжити самостійних передбачених законом заходів спрямованих на припинення права оренди на земельну ділянку у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Строк, у який орендар зобов`язується отримати містобудівні умови та обмеження для забудови орендованої земельної ділянки та/або дозвіл на початок будівельних робіт на орендованій земельній ділянці у встановленому законодавстві порядку відповідно до пункту 5.4 договору, може бути змінено шляхом внесення змін до даного договору лише в разі прийняття Миколаївською міською радою відповідного рішення за письмовим зверненням орендаря. Строк, у який орендар зобов`язується завершити забудову орендованої земельної ділянки у встановленому законодавством порядку відповідно до пункту 5.3 договору, може бути змінено шляхом внесення змін до даного договору лише в разі прийняття Миколаївською міською радою відповідного рішення за письмовим зверненням орендаря.
4.6. Предметом позову у справі, яка розглядається, є вимога ТОВ "АВРОРЕНТ" до Миколаївської міської гради про  визнання недійсними пунктів 2.5, 5.4, 6.4, 8.6, 11.9 договору оренди землі від 12.07.2021 № 11664, з посиланням на положення, зокрема, статей 203, 215 Цивільного кодексу України та статей 134, 135 Земельного кодексу України у зв`язку із порушенням норм законодавства щодо включення до договору умов, які не були включені у проєкт договору, доданого до оголошення про проведення земельних торгів, а також порушення прав позивача такими умовами договору.
4.7. Відповідно до частини 1 статті 116 Земельного кодексу України (тут і далі у редакції, чинній на час проведення земельних торгів - 12.07.2021) громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування  земельними ділянками  із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або  органів місцевого самоврядування  в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом, або за результатами аукціону.
За змістом статті 127 зазначеного Кодексу органи державної влади, Рада міністрів Автономної Республіки Крим  та органи місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень, визначених  статтею 122 цього Кодексу,  здійснюють продаж  земельних ділянок державної чи комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) громадянам, юридичним особам та іноземним державам на підставах та в порядку, встановлених цим Кодексом. Продаж земельних ділянок державної та комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) на конкурентних засадах у формі аукціону здійснюється у випадках та порядку, встановлених  главою 21 цього Кодексу.
Згідно із частиною 1 статті 134 Земельного кодексу України земельні ділянки державної  чи  комунальної власності або права на них (оренда, суперфіцій, емфітевзис), у тому числі з розташованими на них об`єктами нерухомого майна державної або комунальної власності, підлягають продажу окремими лотами на конкурентних засадах (земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною другою цієї статті.
Відповідно до частини 2 статті 135 Земельного кодексу України передбачено, що земельні торги проводяться у формі електронного аукціону в режимі реального часу в мережі Інтернет, за результатами проведення якого укладається договір купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки з переможцем земельних торгів, який запропонував найвищу ціну за земельну ділянку, що продається, або найвищу ціну за придбання прав емфітевзису, суперфіцію, або найвищий розмір орендної плати, зафіксовані під час проведення земельних торгів (далі - цінова пропозиція). 
Учасник земельних торгів - це фізична або юридична особа, яка розмістила в електронній торговій системі документи, зазначені в частині сьомій  статті 137 цього Кодексу, сплатила реєстраційний та гарантійний внески, зробила закриту цінову пропозицію і відповідно до закону може набувати право власності чи користування земельною ділянкою, виставленою на земельних торгах.
Переможець земельних торгів - це учасник, який подав найвищу цінову пропозицію за лот, у разі якщо ним зроблено щонайменше один крок торгів (крім випадку, встановленого абзацом третім частини п`ятої  статті 138 цього Кодексу), у випадках, встановлених частиною сімнадцятою  статті 137 цього Кодексу, - учасник з наступною за величиною ціновою пропозицією за умови, що ним зроблено щонайменше один крок торгів, а в разі однакових цінових пропозицій - учасник, який подав раніше цінову пропозицію, за умови відсутності його відмови від очікування.
Організатором земельних торгів є, зокрема, у разі укладення договору оренди земельної ділянки особа, яка відповідно до закону може виступати орендодавцем такої земельної ділянки.
Частиною 11 статті 135 Земельного кодексу України (у відповідній редакції) передбачено, що умови, оголошені перед проведенням земельних торгів, не підлягають зміні під час укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки, прав суперфіцію, емфітевзису, договорів оренди  землі, суперфіцію, емфітевзису.
При цьому станом на момент прийняття рішення Миколаївської міської ради від 21.05.2021                     № 4/463 про проведення земельних торги з продажу права оренди спірної земельної ділянки, діяла норма частини 12 статті 135 Земельного кодексу України, відповідно до якої умови, оголошені перед проведенням земельних торгів, не підлягають зміні під час укладення договору купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки.
Статтею 137 зазначеного Кодексу передбачені підготовка до проведення та порядок проведення земельних торгів. Та встановлено, що організатор земельних торгів через особистий кабінет публікує в електронній торговій системі оголошення про проведення земельних торгів, до якого додаються документи та матеріали на лот (документація), що підтверджують виконання вимог, визначених частиною третьою  статті 135  і частиною першою  статті 136 цього Кодексу. Документація щодо кожного лота розміщується організатором земельних торгів в електронній торговій системі як окремий електронний документ, підписаний організатором або його представником та складений за формою, встановленою Кабінетом Міністрів України. Документація щодо кожного лота після визнання торгів такими, що відбулися, передається організатором земельних торгів переможцю торгів. За бажанням організатора земельних торгів оголошення про проведення земельних торгів з документами та матеріалами на лот оприлюднюється в електронних та друкованих  засобах масової інформації.
Частиною 4 статті 137 Земельного кодексу України передбачено, що в оголошенні про проведення земельних торгів щодо кожного лота зазначаються, зокрема, умови договору купівлі-продажу земельної ділянки, прав емфітевзису, суперфіцію, договору оренди землі, суперфіцію, емфітевзису, що укладається на земельних торгах (пункт "г" зазначеної норми).
4.8. Отже, зі змісту положень частини 11 статті 135 та пункту "г" частини 4 статті 137 Земельного кодексу України (у редакції, чинній на час проведення земельних торгів від 12.07.2021) убачається, що умови, оголошені перед проведенням земельних торгів, не підлягають зміні під час укладення  договору купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки і в оголошенні зазначаються  за кожним лотом умови  договору купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису, який укладається на земельних торгах.
Законодавством також не передбачено деталізації та конкретизації умов договору, який підлягає укладенню з переможцем земельних торгів.
4.9. У пункті 40 постанови Верховного Суду від 10.05.2023 у справі № 918/792/21 зазначено таке:
"40. Колегія суддів вважає за необхідне наголосити, що торги є правочином. Якщо вони завершуються оформленням договору купівлі-продажу, то оскаржити можна договір, а вимоги про визнання недійсними торгів (аукціону) та протоколу електронного аукціону не є належними та ефективними способами захисту (див. пункт 104 постанови Великої Палати Верховного Суду від 15.09.2022 у справі № 910/12525/20)".
Крім того як зазначено у вказаній постанові статтею 203 Цивільного кодексу України передбачено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Відповідно до частин 1, 3 статті 215 зазначеного Кодексу підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1- 3 , 5 та 6 статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Статтею 217 Цивільного кодексу України передбачено, що недійсність  окремої частини  правочину  не має наслідком недійсності інших його частин і правочину в цілому, якщо можна припустити, що правочин був би вчинений і без включення до нього недійсної частини.
4.10. Суди попередніх інстанцій, задовольняючи позовні вимоги, з посиланням на положення чинного законодавства, виходили з того, що як під час прийняття Миколаївською міською радою рішення від 21.05.2021, на підставі якого проведено земельні торги з продажу права оренди спірної земельної ділянки, так і безпосередньо під час проведення 12.07.2021 земельних торгів з продажу права оренди земельної ділянки, законодавцем чітко визначено, що в оголошенні про проведення земельних торгів за кожним лотом зазначаються умови договору оренди і ці умови не підлягають зміні під час укладення з переможцем відповідного договору, як й не могли бути конкретизовані та деталізовані.
Отже, умови договору, укладеного за результатами земельних торгів, не можуть змінюватися під час укладення договору та мають відповідати умовам, оголошеним перед проведенням земельних торгів.
4.11. Відповідно до частини 1 статті 15 Цивільного кодексу України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. 
Позовом у процесуальному сенсі є звернення до суду з вимогою про захист своїх прав та інтересів, який складається із двох елементів: предмета і підстави позову. 
Предметом позову є певна матеріально-правова вимога позивача до відповідача, а підставою позову - факти, які обґрунтовують вимогу про захист права чи законного інтересу. При цьому особа, яка звертається до суду з позовом, самостійно визначає у позовній заяві, яке її право чи охоронюваний законом інтерес порушено особою, до якої пред`явлено позов, та зазначає, які саме дії необхідно вчинити суду для відновлення порушеного права. У свою чергу, суд має перевірити доводи, на яких ґрунтуються позовні вимоги, у тому числі щодо матеріально-правового інтересу у спірних відносинах, і у разі встановлення порушеного права з`ясувати, чи буде воно відновлено у заявлений спосіб. 
У статті 4 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що право на звернення до господарського суду в установленому цим Кодексом порядку гарантується. Ніхто не може бути позбавлений права на розгляд його справи у господарському суді, до юрисдикції якого вона віднесена законом. Юридичні особи та фізичні особи-підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.
Під захистом права розуміється державно-примусова діяльність, спрямована на відновлення порушеного права суб`єкта правовідносин і забезпечення виконання юридичного обов`язку зобов`язаною стороною, внаслідок чого реально відбудеться припинення порушення (чи оспорювання) прав цього суб`єкта, він компенсує витрати, що виникли у зв`язку з порушенням його прав, або в інший спосіб нівелює негативні наслідки порушення його прав.
Під захистом легітимного інтересу розуміється відновлення можливості досягнення прагнення до користування конкретним матеріальним та/або нематеріальним благом.
Спосіб захисту може бути визначено як концентрований вираз змісту (суті) міри державного примусу, за допомогою якого відбувається досягнення бажаного для особи, право чи інтерес якої порушені, правового результату. 
Спосіб захисту втілює безпосередню мету, якої прагне досягти суб`єкт захисту (позивач), вважаючи, що таким чином буде припинено порушення (чи оспорювання) його прав, він компенсує витрати, що виникли у зв`язку з порушенням його прав, або в інший спосіб нівелює негативні наслідки порушення його прав. 
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 04.07.2023 у справі № 233/4365/18 зазначено таке: 
"28. Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що застосування конкретного способу захисту цивільного права чи інтересу залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Інакше кажучи, суд має захистити право чи інтерес у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (див., зокрема, постанови від 5 червня 2018 року у справі    № 338/180/17 (пункт 57), від 11 вересня 2018 року у справі           № 905/1926/16 (пункт 40), від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц, від 11 вересня 2019 року у справі № 487/10132/14-ц (пункт 89), від 16 червня 2020 року у справі                              № 145/2047/16-ц (пункт 7.23), від 15 вересня 2020 року у справі    № 469/1044/17), від 26 січня 2021 року у справі № 522/1528/15-ц (пункт 58), від 16 лютого 2021 року у справі № 910/2861/18 (пункт 98), від 15 червня 2021 року у справі № 922/2416/17 (пункт 9.1), від 22 червня 2021 року у справах № 334/3161/17 (пункт 55) і № 200/606/18 (пункт 73), від 29 червня 2021 року у справі        № 916/964/19 (пункт 7.3), від 31 серпня 2021 року у справі № 903/1030/19 (пункт 68), від    26 жовтня 2021 року у справі № 766/20797/18 (пункт 19), від 23 листопада 2021 року у справі    № 359/3373/16-ц (пункт 143), від 14 грудня 2021 року у справі № 643/21744/19 (пункт 61), від            25 січня 2022 року у справі № 143/591/20 (пункт 8.31), від 8 лютого 2022 року у справі    № 209/3085/20 (пункт 21), від 9 лютого 2022 року у справі № 910/6939/20 (пункт 11.87), від  22 лютого 2022 року у справі № 761/36873/18 (пункт 9.21), від 13 липня 2022 року у справі №363/1834/17 (пункт 56), від 28 вересня 2022 року у справі № 483/448/20 (пункт 9.64), від            14 грудня 2022 року у справі №477/2330/18 (пункт 55)).
29.    Спосіб захисту права є ефективним тоді, коли він забезпечуватиме поновлення порушеного права, а у разі неможливості такого поновлення - гарантуватиме можливість отримати відповідну компенсацію. Тобто цей захист має бути повним і забезпечувати у такий спосіб досягнення мети правосуддя та процесуальну економію (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справі № 910/3009/18 (пункт 63), від 8 лютого 2022 року у справі    № 209/3085/20 (пункт 24), від 21 вересня 2022 року у справі № 908/976/190 (пункти 5.6, 5.9)). Згідно з принципом процесуальної економії штучне подвоєння судового процесу (тобто вирішення одного спору у декількох судових справах в одній чи декількох судових юрисдикціях) є неприпустимим. Вирішення справи у суді в одному судовому процесі має усунути необхідність у новому зверненні до суду для вжиття додаткових засобів захисту (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справі                          № 910/3009/18 (пункт 63), від 19 січня 2021 року у справі №916/1415/19 (пункт 6.13), від              26 січня 2021 року у справі №522/1528/15-ц (пункт 82), від 2 лютого 2021 року у справі                  № 925/642/19 (пункт 50), від 6 квітня 2021 року у справі № 910/10011/19 (пункт 94), від 20 жовтня 2021 року у справі № 9901/554/19 (пункт 19), від 8 лютого 2022 року у справі                      № 209/3085/20 (пункт 24),    від 21 вересня 2022 року у справі 908/976/190 (пункт 5.6), від            22 вересня 2022 року у справі № 462/5368/16-ц (пункт 44)). Інакше кажучи, не є ефективним той спосіб захисту, який у разі задоволення відповідного позову не відновлює повністю порушене, оспорюване право, а відповідне судове рішення створює передумови для іншого судового процесу, у якому буде відбуватися захист права позивача, чи таке рішення об`єктивно неможливо буде виконати.
30.  Обрання позивачем неналежного та неефективного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови у позові (див., зокрема, постанови Великої Палати Верховного Суду від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19 (пункт 6.21), від 2 лютого 2021 року у справі № 925/642/19 (пункт 54), від 6 квітня 2021 року у справі № 910/10011/19 (пункт 99), від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18 (пункт 76), від 2 листопада 2021 року у справі № 925/1351/19 (пункт 6.56), від 25 січня 2022 року у справі № 143/591/20 (пункт 8.46), від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц (пункт 155)).
31.    Велика Палата Верховного Суду зауважує, що у кожній справі за змістом обґрунтувань позовних вимог, наданих позивачем пояснень тощо суд має встановити, якого саме результату хоче досягнути позивач унаслідок вирішення спору. Суд, зберігаючи об`єктивність і неупередженість, сприяє учасникам судового процесу в реалізації ними прав, передбачених цим кодексом (пункт 4 частини п`ятої статті 12 ЦПК України). Виконання такого обов`язку пов`язане, зокрема, з тим, що суд має надавати позовним вимогам належну інтерпретацію, а не тлумачити їх лише буквально (див., наприклад, постанови Великої Палати Верховного Суду від 30 червня 2021 року у справі № 9901/172/20 (пункти 1, 80-81, 83), від 1 липня 2021 року у справі    № 9901/381/20 (пункти 1, 43-47), від 26 жовтня 2021 року у справі № 766/20797/18 (пункти 6, 20-26, 101, 102), від 1 лютого 2022 року у справі № 750/3192/14 (пункти 4, 26, 47), від 22 вересня 2022 року у справі № 462/5368/16-ц (пункти 4, 36)) ".
4.12. Суд апеляційної інстанції  установив, що зміст пункту 2.5, про недійсність якого заявлено позивачем, полягає у тому, що ТОВ "АВРОРЕНТ" зобов`язане сплатити розмір річної орендної плати за перший рік не пізніше трьох банківських днів з дня укладення цього договору, а в наступні роки орендна плата вноситься відповідно до Податкового кодексу України та пункту 4.4. цього договору. Водночас, у договорі міститься пункт 4.4., який не є спірним, і який містить абсолютно ті ж самі зобов`язання ТОВ "Аврорент" щодо обов`язкової сплати річної орендної плати за землю не пізніше трьох банківських днів з дня укладення цього договору, а в наступні роки орендна плата має вноситись відповідно до Податкового кодексу України. Отже, визнання недійсним пункту 2.5. не буде мати наслідком укладення між сторонами договору за відсутністю будь-якої істотної умови, передбаченої статтею 15 Закону України "Про оренду землі".
За змістом оспорюваного пункту 5.4 договору ТОВ "АВРОРЕНТ" зобов`язане отримати у встановленому законодавством порядку містобудівні умови та обмеження для забудови орендованої земельної ділянки у строк не більше 1 місяця із дня укладення цього договору. 
Як свідчать матеріали справи, 13.08.2021 Департамент архітектури та містобудування Миколаївської міської ради на звернення ТОВ "Аврорент" від 09.08.2021 відмовив у видачі містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки у зв`язку із неподанням визначених законодавством документів, а саме документів на право власності (користування) земельною ділянкою та відсутністю у заяві кадастрового  номеру земельної ділянки (а. с. 26).
Суди установили, що датою укладення договору зазначено 12.07.2021, однак договір після завершення торгів не був підписаний, а підписаний він між сторонами був лише 27.09.2021, що фактично свідчить про те, що на момент підписання ТОВ "АВРОРЕНТ" договору, виконання ним вимог пункту 5.4 договору є вже простроченим.
Оспорюваний пункт 8.6 договору встановлює обов`язок ТОВ "АВРОРЕНТ" дотримуватись вимог, передбачених пунктом 5.4. договору, а пункт 11.9 договору надає Миколаївській міській раді право на одностороннє розірвання договору та не повернення сплаченої орендної плати у випадку невиконання ТОВ "Аврорент" пункту 5.4. договору.
Пункт 6.4. договору зобов`язує ТОВ "АВРОРЕНТ" повернути земельну ділянку у разі розірвання цього договору, а в протилежному випадку орендар зобов`язаний відшкодувати орендодавцеві завдані збитки, крім того орендодавець має право вжити самостійних передбачених законом заходів спрямованих на повернення земельної ділянки.
Суд апеляційної інстанції не взяв до уваги доводи Миколаївської міської ради щодо неправильно обраного позивачем способу захисту права шляхом визнання частково недійсним договору, вказавши, що не укладення (не підписання) договору в запропонованій (зміненій) міською радою редакції могло мати для ТОВ "АВРОРЕНТ" наслідки у виді визнання аукціону таким, що не відбувся відповідно до частини 4 статті 138 Земельного кодексу України.
При цьому підписання договору стороною не позбавляє цю сторону права на подальше звернення до суду з позовом про визнання недійними окремих його умов.
4.13. Оскаржуючи судові рішення у справі з підстави, передбаченої у пункті 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, Миколаївська міська рада посилалася на неврахування судами правового висновку Верховного Суду, викладеного у постанові від 07.04.2021 у справі №  924/199/20 щодо обрання позивачем неналежного способу захисту порушеного права.
Так, у постанові від 07.04.2021 у справі № 924/199/20 за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Євразія-Сервіс" до Товариства з обмеженою відповідальністю "Серединецьке" та Товариства з обмеженою відповідальністю "Агротек" про визнання поруки припиненою, Верховний Суд, скасовуючи судові рішення про задоволення позовних вимог та приймаючи нове рішення про відмову у позові, зазначив, що ухвалення судом рішення в справі про стягнення з поручителя кредитної заборгованості унеможливлює задоволення в іншій судовій справі позову про визнання поруки припиненою, якщо такий позов стосується тих самих правовідносин, тих самих прав вимоги, які вже були предметом дослідження у справі про стягнення з поручителя кредитної заборгованості; ефективність позовної вимоги про визнання відсутності права чи про визнання права припиненим має оцінюватися, виходячи з обставин справи залежно від того, чи призведе задоволення такої вимоги до дійсного захисту інтересу позивача без необхідності повторного звернення до суду (принцип процесуальної економії).
У справі, яка розглядається, суд апеляційної інстанції з урахуванням положень чинного законодавства щодо неможливості зміни умов договору оренди, укладеного за результатами земельних торгів, установив, що звернення з вимогою про визнання недійсними додаткових пунктів договору сприятиме відновленню прав позивача, а обраний ним спосіб захисту є належним та ефективним, оскільки унеможливить розірвання договору з підстав, визначених в оспорюваних пунктах, і надасть можливість позивачу використовувати земельну ділянку саме на тих умовах, які визначені в оголошенні про проведення земельних торгів, як це і передбачено чинним законодавством.
4.14. Миколаївська міська рада також вказувала на неврахування судами попередніх інстанцій висновків, викладених у постановах Верховного Суду від 05.06.2018 у справі № 338/180/17, від 16.05.2018 у справі № 449/1154/14, від 14.12.2022 у справі № 126/2200/20, від 12.01.2022 у справі № 520/13586/18, від 30.07.2020 у справі № 357/7734/18, від 10.04.2019 у справі                   № 390/34/17 щодо дотримання принципу добросовісності та неврахування судами, що позивач підписав договір, тобто погодив його умови.
Колегія суддів вважає за необхідне зазначити, що у постанові Верховного Суду від 31.01.2023 у справі № 922/4702/21 вказано таке:
"При цьому пунктом 6 частини 1 статті 3 ЦК України передбачено добросовісність як стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.
У постанові Верховного Суду у складі об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 10.04.2019 у справі № 390/34/17 розтлумачено застосування доктрини venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки), що ґрунтується ще на римській максимі non concedit venire contra factum proprium (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці). В основі цієї доктрини лежить принцип добросовісності користування цивільними правами. Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка особи, що не відповідає її попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них.
Принцип добросовісності - це загальноправовий принцип, який передбачає необхідність сумлінної та чесної поведінки суб`єктів при виконанні своїх юридичних обов`язків і здійсненні своїх суб`єктивних прав.
Добросовісність при реалізації прав і повноважень включає в себе неприпустимість зловживання правом, яка, виходячи із конституційних положень, означає, що здійснення прав та свобод людини не повинно порушувати права та свободи інших осіб.
Аналіз частини 2 статті 13 ЦК України дає підстави для висновку, що недобросовісна поведінка особи, яка полягає у вчиненні дій, які можуть у майбутньому порушити права інших осіб, є формою зловживання правом.
Формулювання «зловживання правом» необхідно розуміти як суперечність, оскільки, якщо особа користується власним правом, то його дія дозволена, а якщо вона не дозволена, то саме тому відбувається вихід за межі свого права та дію без права, «injuria». Сутність зловживання правом полягає у вчиненні уповноваженою особою дій, які становлять зміст відповідного суб`єктивного цивільного права, недобросовісно, в тому числі всупереч меті такого права.
Термін «зловживання правом» свідчить про те, що ця категорія стосується саме здійснення суб`єктивних цивільних прав, а не виконання обов`язків. Обов`язковою умовою кваліфікації дій особи як зловживання правом є встановлення факту вчинення дій, спрямованих на здійснення належного відповідній особі суб`єктивного цивільного права.
Заборона зловживання правом по суті випливає з якості рівнозваженості, закладеної такою засадою, як юридична рівність учасників цивільних правовідносин. Ця формула виражає втілення в цивільному праві принципів пропорційності, еквівалентності, справедливості під час реалізації суб`єктивних цивільних прав і виконання юридичних обов`язків.
Здійснення суб`єктивних цивільних прав повинно відбуватись у суворій відповідності з дотриманням принципів правомірності здійснення суб`єктивних цивільних прав, автономії волі, принципів розумності і добросовісності. Їх сукупність є обов`язковою для застосування при здійсненні усіх без винятку суб`єктивних цивільних прав.
Дослідження питання про здійснення особою належного їй суб`єктивного матеріального права відповідно до його мети тісно пов`язане з аналізом фактичних дій суб`єкта на предмет дотримання вимоги добросовісності.
За змістом статті 3 ЦК України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права. Законодавець, навівши у тексті ЦК України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту. Саме тому у конкретних правовідносинах, зокрема щодо поновлення договору оренди землі на підставі статті 33 Закону України "Про оренду землі", добросовісність орендодавця, по суті, становить гарантію дотримання прав менш захищеної сторони, якою у спірних правовідносинах є орендар".
Суд апеляційної інстанції під час розгляду справи установив, що саме Миколаївською міською радою було допущено порушення принципу добросовісності, оскільки саме вона спочатку оголосила аукціон з продажу права оренди земельної ділянки, опублікувала умови договору (проект), проте в подальшому, після того, як позивач став переможцем, включила до договору додаткові умови, які не були наведені у проекті договору, тобто саме вона діяла всупереч своїй попередній поведінці.
При цьому судові рішення у справах, наведених скаржником у касаційній скарзі ухвалені за інших встановлених судами обставин справи.
4.15. У постанові Верховного Суду від 31.01.2023 у справі № 911/528/21, на неврахування висновку в якій також посилається заявник касаційної скарги, залишаючи без змін судові рішення про відмову у задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю "Всеукраїнська Енергопостачальна Компанія "Укренерго" до Бориспільської міської ради про визнання договору оренди укладеним, суд касаційної інстанції зазначив, що як правильно вказує позивач, саме відповідач, як організатор земельних торгів, розміщує в оголошенні проект договору, що пропонується укласти на торгах, тоді як позивач, як учасник аукціону, погоджує умови такого договору за наслідками проведення земельних торгів. При цьому згідно з частиною  11  статті 135 Земельного кодексу України  умови, оголошені перед проведенням земельних торгів, не підлягають зміні під час укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки, прав суперфіцію, емфітевзису, договорів оренди землі, суперфіцію, емфітевзису. Визначальним для встановлення судами факту погодження між сторонами спору саме умов договору оренди, викладених позивачем в прохальній частині позову, є наявність у справі тексту проекту договору оренди, який був погоджений за результатами проведення спірних земельних торгів. Позивач, посилаючись на те, що договір оренди укладений з відповідачем саме в наведеній в позові редакції, з урахуванням сутності принципу змагальності господарського судочинства, мав довести належними та допустимим доказами тотожність викладеної ним редакції договору з тією, що була погоджена сторонами за результатами земельних торгів. Проте судами встановлено, що така обставина позивачем не доведена з огляду на відсутність у матеріалах справи відповідного проекту договору оренди. 
Отже, у справі № 911/528/21 суди виходили із не доведення позивачем належними та допустимим доказами тотожність викладеної ним редакції договору з тією, що була погоджена сторонами за результатами земельних торгів, натомість у справі, яка розглядається, суди установили обставини відмінності редакції договору оренди земельної ділянки наданої до оголошення про проведення торгів та укладеного договору із доданими спірними пунктами.
4.16. Заявник касаційної скарги також посилається на неврахування судами правового висновку, викладеного у постанові Верховного Суду від 30.07.2020 у справі № 471/761/17-ц, вважаючи, що не може бути визнаний недійсним договір, який виконувався сторонами.
У справі № 471/761/17-ц Верховний Суд зазначив, що у постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року у справі № 638/2304/17 зроблено висновок, що "недійсність договору як приватно-правова категорія, покликана не допускати або присікати порушення цивільних прав та інтересів або ж їх відновлювати. По своїй суті ініціювання спору про недійсність договору не для захисту цивільних прав та інтересів є недопустимим". Крім того, Верховний Суд вказав, що у постанові Верховного Суду України від 21.09.2016 у справі № 6-1512цс16 зазначено, що правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, яким надано право захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси. Суд повинен установити, чи були порушені, невизнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні. Отже, якщо відсутність у договорі однієї з істотних умов не унеможливила виконання договору, зокрема в частині проведення розрахунків, і сторони протягом певного часу виконували договір погодженим способом, то незгода позивачів з умовою виконання договору не може бути підставою для визнання їх прав порушеними в момент укладення договору та визнання його недійсним з цих підстав. Верховний Суд, залишаючи без змін судові рішення у справі 471/761/17-ц виходив з того, що встановивши, що відсутні підстави для визнання оспорюваного договору оренди землі недійсним, суди зробили правильний висновок про відмову у задоволенні позову.
Натомість чинним законодавством передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент його вчинення вимог, встановлених у статті 203 Цивільного кодексу України, а суд апеляційної інстанції у справі, яка розглядається, установив обставини порушення норм Земельного кодексу України організатором торгів шляхом включення до договору додаткових умов, які не були наведені у проекті договору, опублікованому в оголошенні.
4.17. Відповідно до частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 1, 4 частини 1 цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно в таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами 1, 3 статті 310 цього Кодексу.
За змістом статті 300 Господарського процесуального кодексу України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази. У суді касаційної інстанції не приймаються і не розглядаються вимоги, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції. Зміна предмета та підстав позову у суді касаційної інстанції не допускається. Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 310, частиною другою статті 313 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду, після подання касаційної скарги.
Зміст правовідносин з метою з`ясування їх подібності в різних рішеннях суду (судів) касаційної інстанції визначається обставинами кожної конкретної справи. Під судовими рішеннями в подібних правовідносинах слід розуміти такі рішення, де схожі предмет спору, підстави позову, зміст позовних вимог та встановлені фактичні обставини, а також має місце однакове матеріально-правове регулювання спірних правовідносин (такий правовий висновок викладено у пункті 60 постанови Великої Палати Верховного Суду від    23.06.2020 у справі       №    696/1693/15-ц).
При цьому на предмет подібності слід оцінювати саме ті правовідносини, які є спірними у порівнюваних ситуаціях. Встановивши учасників спірних правовідносин, об`єкт спору (які можуть не відповідати складу сторін справи та предмету позову) і зміст цих відносин (права й обов`язки сторін спору), суд має визначити, чи є певні спільні риси між спірними правовідносинами насамперед за їхнім змістом. А якщо правове регулювання цих відносин залежить від складу їх учасників або об`єкта, з приводу якого вони вступають у правовідносини, то у такому разі подібність слід також визначати за суб`єктним і об`єктним критеріями відповідно. Для встановлення подібності спірних правовідносин у порівнюваних ситуаціях суб`єктний склад цих відносин, предмети, підстави позовів і відповідне правове регулювання не обов`язково мають бути тотожними, тобто однаковими (такий правовий висновок наведено у пункті 39 постанови Великої Палати Верховного Суду від    12.10.2021 у справі №    233/2021/19).
Колегія суддів також зазначає, що підставою для касаційного оскарження є неврахування висновку Верховного Суду саме щодо застосування норми права, а не будь-якого висновку, зробленого судом касаційної інстанції на обґрунтування мотивувальної частини постанови. Саме лише зазначення/цитування у постанові Верховного Суду норми права також не є його правовим висновком про те, як саме повинна застосовуватися норма права у подібних правовідносинах.
Відповідно неврахування висновку Верховного Суду щодо застосування норми права у подібних правовідносинах як підстави для касаційного оскарження, має місце тоді, коли суд апеляційної інстанції, посилаючись на норму права, застосував її інакше (не так, в іншій спосіб витлумачив тощо), ніж це зробив Верховний Суд в іншій справі, де мали місце подібні правовідносини. 
Крім того посилання скаржника на неврахування висновку Верховного Суду як на підставу для касаційного оскарження не можуть бути взяті до уваги судом касаційної інстанції, якщо відмінність у судових рішеннях зумовлена не неправильним (різним) застосуванням норми, а неоднаковими фактичними обставинами справ, які мають юридичне значення.
4.18. З огляду на обставини справи, яка розглядається, встановлені судами попередніх інстанцій стосовно включення Миколаївською міською радою до договору додаткових умов, які не були наведені у проєкті договору, наданого до оголошення про проведення земельних торгів, та обставини, встановлені судами у справах, наведених скаржником у касаційній скарзі, правовідносини у цих справах не є подібними, а застосування судами норм матеріального права було здійснено виходячи із встановлених обставин кожної конкретної справи на підставі оцінки судами всіх доказів щодо наявності/відсутності підстав для задоволення позовних вимог.
4.19. Згідно з пунктом 5 частини 1 статті 296 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції закриває касаційне провадження, якщо після відкриття касаційного провадження на підставі пункту 1 частини 2 статті 287 цього Кодексу судом встановлено, що висновок щодо застосування норми права, який викладений у постанові Верховного Суду та на який посилався скаржник у касаційній скарзі, стосується правовідносин, які не є подібними.
Ураховуючи встановлені судами попередніх інстанцій обставини, колегія суддів вважає помилковим посилання скаржника на незастосування судом правових висновків, викладених у постановах Верховного Суду, на які він посилався у касаційній скарзі, а доводи касаційної скарги колегія суддів вважає такими, що зводяться до незгоди із висновками судів попередніх інстанцій, отже наведена скаржником підстава для касаційного оскарження, передбачена у пункті 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, не отримала підтвердження після відкриття касаційного провадження, а тому колегія суддів відповідно до пункту 5 частини 1 статті 296 цього Кодексу дійшла висновку про необхідність закриття касаційного провадження за касаційною скаргою Миколаївської міської ради на постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 18.07.2023 та рішення Господарського суду Миколаївської області від 27.04.2023у справі № 915/1785/21.
4.20. Миколаївська міська рада, оскаржуючи судові рішення з підстави, передбаченої у пункті 3 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, вказувала на відсутність висновку щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах, а саме: принципу добросовісності у співвідношенні до обставин справи, характеру спірних правовідносин та змісту позовних вимог позивача, із врахуванням, що визнання недійсними окремих пунктів договору оренди землі від 12.07.2021 № 11664 порушує права та законні інтереси Миколаївської міської ради як сторони за договором оренди землі, яка правомірне очікувала на належне виконання позивачем всіх умов договору оренди землі після його укладення договору; можливості визнання судом недійсними окремих пунктів договору у випадку початку їх виконання стороною за договором протягом певного часу.
За змістом пункту 3 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України підставами касаційного оскарження судових рішень є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у випадку, якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах. 
В Україні визнається і діє принцип верховенства права, одним з елементів якого є принцип правової визначеності.
Основним елементом принципу правової визначеності є однозначність та передбачуваність правозастосування, а отже, системність і послідовність у діяльності відповідних органів, насамперед судів. Суб`єкти (учасники спору) завжди повинні мати можливість орієнтувати свою поведінку таким чином, щоб вона відповідала вимогам норми на момент вчинення дії.
Отже, правові норми та судова практика підлягають застосуванню таким чином, яким вони є найбільш очевидними та передбачуваними для учасників цивільного обороту в Україні.
З огляду на зміст вимог процесуального закону, при касаційному оскарженні судових рішень з підстав, передбачених пунктом 3 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, окрім посилання на неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, касаційна скарга має містити, зокрема зазначення норми права щодо якої відсутній висновок її застосування із конкретизацією змісту правовідносин, в яких цей висновок відсутній та обґрунтувати необхідність формування єдиної правозастосовчої практики щодо цієї норми для правильного вирішення справи.
Водночас заявник касаційної скарги здійснивши посилання на загальні норми законодавства не навів норму права щодо якої відсутній висновок її застосування, а також обґрунтувань щодо необхідності формування єдиної правозастосовчої практики стосовно застосування такої норми права, а зміст касаційної скарги зводиться до незгоди із судовими рішеннями та здійснення переоцінки доказів у справі.
5.  Висновки Верховного Суду
5.1.  Згідно зі статтею  236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
За змістом частини 1 статті 300 цього Кодексу, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
5.2. Відповідно до пункту 1 частини 1 статті 308 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої інстанції та апеляційної інстанції без змін, а скаргу без задоволення.
Згідно зі статтею 309 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань.
5.3. Ураховуючи те, що доводи касаційної скарги Миколаївської міської ради не знайшли свого підтвердження, Верховний Суд, переглянувши оскаржувані судові рішення у межах доводів та вимог касаційної скарги, вважає, що постанову Південно-західного апеляційного господарського суду  від 18.07.2023 та рішення Господарського суду Миколаївської області від 27.04.2023  у справі № 915/1785/21 слід залишити без змін, з поновленням дії судових рішень, а касаційну скаргу -  залишити без задоволення.
6. Розподіл судових витрат
6.1.  Оскільки підстав для скасування судового рішення, а також задоволення касаційної скарги немає, судовий збір за подання касаційної скарги слід покласти на скаржників.
Керуючись статтями 296, 300, 301, пунктом 1 частини 1 статті 308, статтями 309, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд 
П О С Т А Н О В И В :
1. Касаційне провадження за касаційною скаргою Миколаївської міської ради на постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 18.07.2023 та рішення Господарського суду Миколаївської області від 27.04.2023 у справі № 915/1785/21, відкрите з підстави, передбаченої у пункті 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, закрити.
2. Касаційну скаргу Миколаївської міської ради залишити без задоволення.
3. Постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 18.07.2023 та рішення Господарського суду Миколаївської області від 27.04.2023 у справі № 915/1785/21 залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не    підлягає.

Головуючий                                                                                                             Т. Б.  Дроботова

Судді                                                                                                          Н. О. Багай

                                                                                                            Ю. Я. Чумак