КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

 

Справа № 359/4138/21                                                               Головуючий у І інстанції Семенюта О.Ю.
Провадження №22-ц/824/9289/2023                                     Головуючий у 2 інстанції Таргоній Д.О.

ПОСТАНОВА
Іменем Українии  
 
08 листопада 2023 року Київський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ: 
 
судді-доповідача Таргоній Д.О.,
суддів: Голуб С.А., Писаної Т.О.,   
за участі секретаря Спис Ю.В.,
 
розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Києві цивільну справу за апеляційною скаргою представника ОСОБА_1 - адвоката Приянчука Ігора Васильовича на рішення Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 16 березня 2023 року у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до державного підприємства «Сетам», приватного виконавця виконавчого округу Київської області Трофименка Михайла Михайловича, ОСОБА_2 , треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: публічне акціонерне товариство акціонерний банк «Укргазбанк», товариство з обмеженою відповідальністю «КАН-Стайл», про визнання недійсними електронних торгів з реалізації садового будинку та земельної ділянки, -
 
ВСТАНОВИВ:
 
У травні 2021 року  ОСОБА_1 (далі - позивач) звернулась до суду з даним позовом, в обгрунтування якого зазначала, що 26 грудня 2006 року вона уклала договір купівлі-продажу, за яким придбала садовий будинок АДРЕСА_1  з надвірними будівлями та спорудами, загальною площею 269,6 кв.м., а також земельну ділянку площею 0,1220 га з кадастровим номером 3220882600:04:002:0368 з цільовим призначенням для ведення садівництва по в СТ «Святище-2» на території Гнідинської сільської ради Бориспільського району.
7 березня 2019 року приватним виконавцем виконавчого округу Київської області Трофименком М.М. на підставі виконавчого листа №2-1041/12, виданого 19 грудня 2014 року Печерським районним судом м. Києва, було відкрито виконавче провадження №58573201 про стягнення з ОСОБА_1 на користь АБ «Укргазбанк» боргу в розмірі 1 768 058,88 грн. 
В межах даноговиконавчого провадження приватним виконавцем виконавчого округу Київської області Трофименком М.М. було описано та виставлено на продаж на електронних торгах «Сетам» вищевказані будинок та земельну ділянку. 
15 квітня 2021 року були проведені електронні торги з реалізації садового будинку з надвірними будівлями та спорудами по АДРЕСА_2 на території Гнідинської сільської ради Бориспільського району та земельної ділянки площею 0,1220 га з кадастровим номером 3220882600:04:002:0368 з цільовим призначенням для ведення садівництва, розташованої в СТ «Святище-2» на території Гнідинської сільської ради Бориспільського району. Переможцем електронних торгів став ОСОБА_2 . 
Позивач посилалась на те, що приватним виконавцем виконавчого округу Київської області Трофименком М.М. для проведення торгів був використаний звіт про оцінку садового будинку та земельної ділянки, належних ОСОБА_1 , від 29 жовтня 2019 року. Станом на день проведення електронних торгів сплив термін дії звіту про оцінку, продаж належного позивачу майна відбувся за вартістю, значно нижчою від ринкової вартості нерухомого майна. 
Позивач зазначає, що продаж майна за оцінкою, яка втратила чинність, а також суттєво нижчою від ринкової вартості майна, порушує права та законні інтереси позивача і заподіює позивачеві збитки.
Крім того, реалізація майна з електронних торгів була проведена за наявності обтяження щодо спірного нерухомого майна, накладеного на підставі ухвали Бориспільського міськрайонного суду від 9 квітня 2021 року про заборону відчуження вказаного садового будинку та земельної ділянки. 
Вказувала також, що 28 квітня 2021 року на підставі наказу Міністерства юстиції України № 1328 була зупинена діяльність приватного виконавця виконавчого округу Київської області Трофименка М.М., що унеможливлювало складення ним Акту про проведені електронні торги. 
Також, на переконання позивача, підставою для визнання торгів недійсними є не внесення коштів за придбаний лот переможцем торгів ОСОБА_2 , оскільки, як стало відомо позивачу, кошти на оплату за придбаний лот були внесені іншим учасником електронних торгів, а саме ТОВ «КАН-Стайл». 
Посилаючись на викладені обставини, ОСОБА_1 просила суд визнати недійсними електронні торги, проведення яких оформлено протоколом №534579 від 15 квітня 2021 року, з реалізації садового будинку з надвірними будівлями та спорудами по АДРЕСА_2 на території Гнідинської сільської ради Бориспільського району та земельної ділянки площею 0,1220 га з кадастровим номером 3220882600:04:002:0368 з цільовим призначенням для ведення садівництва, розташованої в СТ «Святище-2» на території Гнідинської сільської ради Бориспільського району.
Рішенням Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 16 березня 2023 рокуу задоволенні позову відмовлено.
Не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції, з апеляційною скаргою в інтересах позивача ОСОБА_1 звернувся її представник - адвокат Приянчук І.В., який, посилаючись на невідповідність висновків суду встановленим по справі обставинам, порушення норм матеріального та процесуального права, просить рішення скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким задовольнити позовні вимоги.
В доводах апеляційної скарги зазначив, ухвалюючи рішення, суд першої інстанції неповно та не об`єктивно досліджував наявні у справі докази, без врахування їх взаємного зв`язку, не дав належної оцінки кожному доказу як окремо, так і в їх сукупності. 
Судом першої інстанції було досліджено не усі докази та не усі письмові пояснення, що надавалися позивачем і містяться в матеріалах справи і підтверджують, що реалізація належного позивачу нерухомого майна в рамках виконавчого провадження №58573201 відбулась з порушенням законодавства України, а саме:
-                     пункту 8 розділу ІІІ Порядку реалізації арештованого майна , затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 29.09.2016 року №2831/5 (далі - Порядок реалізації арештованого майна), в редакції, що діяла в період проведення електронних торгів, оскільки приватним виконавцем було внесено в систему електронних торгів «СЕТАМ» недостовірну інформацію про лот №471341, що стосується спірного житлового будинку (загальну площу, розміру жилої та нежилої площі, кількості кімнат і їх площі);
-                     пунктів 1,4,8 розділу Х «Порядку розрахунків за придбане на електронному аукціоні майно та перехід права власності», згідно з якими, саме переможець електронного аукціону протягом 10 банківських днів з дня визначення його переможцем здійснює розрахунки за придбане на електронному аукціоні майно в передбаченому порядку. При цьому, судом першої інстанції не надано належної правової оцінку наявному в матеріалах справи Договору комісії, укладеному між ОСОБА_3 та ТОВ «КАН-СТАЙЛ» та не встановлено обставин внесення ТОВ «КАН-СТАЙЛ» оплати за придбаний лот за рахунок комітента.
Апелянт зазначає про необґрунтованість висновку суду першої інстанції про законність складення приватним виконавцем Акту про проведені торги від 28.04.20212 року. Вважає, що у відповідності до положень частини 4 статті 42 Закону України «Про органи та осіб, що здійснюють примусове виконання судових рішень і рішень інших органів», діяльність приватного виконавця Трофименка М.М. 28.04.2021 року була зупинена на підставі наказу Міністерства юстиції України від 28.04.2021 №1328/7, про що була внесена інформація до Єдиного реєстру приватних виконавців України. Таким чином, з 28.04.2021 року приватному виконавцю Трофименку М.М. було заборонено здійснювати діяльність приватного виконавця, крім дій, пов`язаних із передаванням виконавчих документів іншому приватному виконавцю.
Апелянт також звертає увагу суду апеляційної інстанції на те, оголошення про проведення торгів містило інформацію про реалізацію на торгах іпотечного майна позивача в межах виконавчого провадження №58573201, в той час як постанови про відкриття виконавчого провадження та про закінчення виконавчого провадження прийняті в межах виконавчого провадження № 58307112., а у виконавчому провадженні №58573201 виконавчий лист №2-1042/12 повернуто стягувачу постановою приватного виконавця.
Вказує, що ухвалюючи рішення про відмову в задоволенні позову, суд першої інстанції не дав належної оцінки доводам позивача про порушення її законних прав, зокрема права власності, зв`язку із продажом на електронних торгах належного їй нерухомого майна за ціною значно нижчою за його ринкову вартість. Суд першої інстанції не дав належної оцінки Довідці про оціночну вартість об`єкта нерухомості, сформовану 17 жовтня 2022 року, згідно якої реальна вартість спірного об`єкта нерухомості становить 5 298 612,77 грн, тобто арештоване майно реалізовано за ціною, що на 3 326 929,77 грн нижче реальної вартості цього об`єкта нерухомості.
Апелянт також посилається на допущені судом першої інстанції порушення норм процесуального права щодо відмови у задоволенні поданого представником позивача клопотання про повернення до стадії підготовчого провадження  для вчинення процесуальних дій, зокрема розгляду поданого позивачем клопотання про призначення комплексної судової оціночно -будівельної експертизи для визначення вартості нерухомого майна.
Таке рішення суду змусило позивача самостійно замовити у суб`єкта експертної діяльності - судового експерта Свістунова І.С. проведення Оціночно-будівельної та оціночно-земельної експертизи, результати якої було отримано 23.04.2023 року, та згідно з висновком якої дійсна (ринкова) вартість садового будинку, який розташований за адресою: АДРЕСА_3 , в цінах та станом на 29 жовтня 2019 року, становить 5 278 300 гривень; дійсна ринкова вартість земельної ділянки кадасровим номером 3220882600:04:002:0368, загальною площею 0,1220 га, яка розташована на території СТ «Святище-2» Гнідинської сільської ради Бориспільського району Київської області (для ведення садівництва) в цінах та станом на 29 жовтня 2019 року становить 535 000 грн.
Таким чином, проведення торгів за оцінкою, яка втратила чинність на момент їх проведення, значно нижчою дійсної (ринкової) вартості об`єкту нерухомості, порушило права позивача, оскільки не дало можливості продати належне позивачу майно за вищою ціною.
У відзиві на апеляційну скаргу представник ПАТ Акціонерний банк «Укргазбанк» - Ткачук О.В. заперечує проти наведених у ній доводів, посилаючись на їх безпідставність. Вказує, що Звіт про оцінку майна від 29 жовтня 2019 року був чинним на момент передачі майна на реалізацію, а отже не було необхідності проведення його повторної оцінки. Звертає увагу суду також на ту обставину, що позивач не повідомляла про свою незгоду з оцінкою, не подавала приватному виконавцю заперечень проти Звіту про оцінку майна, не просила про призначення його рецензування.
Посилання апелянта на недотримання вимог Порядку реалізації арештованого майна у зв`язку із внесенням оплати не переможцем, а ТОВ «КАН-СТАЙЛ», вважає безпідставними, оскільки Порядок реалізації арештованого майна не містить прямої заборони іншій особі сплатити кошти за переможця торгів, а для оформлення Акту про реалізацію предмета іпотеки є важливим лише сам факт внесення оплати. Крім того, вказує, що посилаючись на зазначені обставини, позивач не довела порушення її законних прав та інтересів, оскільки для боржника не має значення хто сплатив кошти за реалізоване з торгів майно, ОСОБА_2 чи інша особа.
Щодо зупинення діяльності приватного виконавця зазначає, наказом Міністерства юстиції України №1503/7 від 12.05.2021 року діяльність приватного виконавця Трофименка М.М. була поновлена. Відповідно до інформації про виконавче провадження №58573201 13 травня 2021 року загальною постановою без затвердження приватним виконавцем Трофименком М.М. було видано Акт про реалізацію предмета іпотеки, а саме: садового будинку АДРЕСА_4 та земельної ділянки кадастровий номер 3220882600:04:002:0368 загальною площею 0,1220 га Київська обл., Бориспільський район, Гнідинська сільська рада, СТ «Святище-2». Датою закінчення виконавчої дії значиться 13.05.2021 року. Вважає, що у період зупинення діяльності, приватним виконавцем не було вчинено юридично значимих дій в межах вказаного виконавчого провадження.
Інші доводи апелянта вважає такими, що спрямовані на невиконання рішення суду про стягнення заборгованості, яке позивачем не виконується більше 8 років.
Інших відзивів на апеляційну скаргу до суду апеляційної інстанції не надійшло.
У судовому засіданні позивач ОСОБА_1 та представник позивача - адвокат Приянчук І.В. підтримали доводи апеляційної скарги, просили її задовольнити, скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити по справі нове судове рішення про задоволення позову.
Адвокат Курочкін О.О., який представляє інтереси відповідачів: приватного виконавця Трофименка М.М. та ОСОБА_2, а також третю особу - ТОВ «КАН-СТАЙЛ», у судовому засіданні заперечував проти задоволення апеляційної скарги, просив залишити без змін рішення суду першої інстанції.
Представник ПАТ АБ «Укргазбанк» Ткачук О.В. у судовому засіданні заперечувала проти задоволення апеляційної скарги, підтримавши доводи, викладені нею у відзиві на апеляційну скаргу.
ДП «СЕТАМ» не забезпечили явку свого представника у судове засідання про дату, час та місце розгляду справи були повідомлені належним чином, зокрема шляхом направлення судової повістки на офіційну електронну адресу  юридичної особи - ДП «СЕТАМ».
Колегія суддів, заслухавши суддю-доповідача, пояснення Учасників судового розгляду, вивчивши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги та відзиву на неї, вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, виходячи з наступного.
Судом першої інстанції встановлено та з матеріалів справи вбачається, що 26 грудня 2006 року ОСОБА_1 уклала договір купівлі-продажу (том 1 а.с.15), за яким вона придбала садовий будинок з надвірними будівлями та спорудами по  АДРЕСА_2 на території Гнідинської сільської ради Бориспільського районуКиївської області. Ця обставина підтверджується також копією витягу з реєстру прав власності на нерухоме майно №29162944 від 1 березня 2011 року (том 1 а.с.17).
В той же день ОСОБА_1 уклала договір купівлі-продажу (том 1 а.с.16), за яким вона придбала земельну ділянку площею 0,1220 га з кадастровим номером 3220882600:04:002:0368 з цільовим призначенням для ведення садівництва, розташовану в СТ «Святище-2» на території Гнідинської сільської ради Бориспільського району. 7 жовтня 2008 року на підставі вказаного договору ОСОБА_1 отримала державний акт на право власності на земельну ділянку серії ЯГ №220158 (том 1 а.с.122).
29 квітня 2011 року ОСОБА_1 уклала з АБ «Укргазбанк» кредитний договір №12-Ф/2011, за яким АБ «Укргазбанк» зобов`язався надати кредит в розмірі 1594000 гривень 00 копійок, а ОСОБА_1 зобов`язалась щомісячно до 28 квітня 2022 року повертати кредит по частинам та сплачувати проценти за користування ним. В цей же день ОСОБА_1 уклала з АБ «Укргазбанк» договір іпотеки (том 1 а.с.117- 121), за яким, з метою забезпечення належного виконання грошових зобов`язань за кредитним договором №12-Ф/2011 від 29 квітня 2011 року, ОСОБА_1 передала в іпотеку садовий будинок з надвірними будівлями та спорудами по АДРЕСА_2 на території Гнідинської сільської ради Бориспільського району та земельну ділянку площею 0,1220 га з кадастровим номером 3220882600:04:002:0368 з цільовим призначенням для ведення садівництва, розташовану в СТ «Святище-2» на території Гнідинської сільської ради Бориспільського району.
27 грудня 2011 року ОСОБА_1 змінила прізвище на « ОСОБА_1 ». Ця обставина підтверджується копією свідоцтва про зміну імені серії НОМЕР_1 від 27 грудня 2011 року (том 1 а.с.14).
19 грудня 2014 року на підставі рішення Печерського районного суду м. Києва від 31 липня 2012 року, що набрало законної сили 25 березня 2014 року, видано виконавчий лист №2-1042/12 (том 1 а.с.84-85) про стягнення з ОСОБА_1 на користь АБ «Укргазбанк» боргу за кредитним договором №12-Ф/2011 від 29 квітня 2011 року в розмірі 1 768 058 гривень 88 копійок.
7 березня 2019 року приватний виконавець виконавчого округу Київської області Трофименко М.М. виніс постанову про відкриття виконавчого провадження №58573201 (том 1 а.с.127-128) з виконання виконавчого листа №2-1042/12, виданого 19 грудня 2014 року Печерським районним судом м. Києва, про стягнення з ОСОБА_1 на користь АБ «Укргазбанк» боргу за кредитним договором №12-Ф/2011 від 29 квітня 2011 року в розмірі 1 768 058 гривень 88 копійок.
25 березня 2019 року приватний виконавець виконавчого округу Київської області Трофименко М.М. виніс постанову про опис та арешт майна (коштів) боржникаОСОБА_1 , якою наклав арешт на садовий будинок з надвірними будівлями та спорудами по АДРЕСА_2 на території Гнідинської сільської ради Бориспільського району, а також на земельну ділянку площею 0,1220 га з кадастровим номером 3220882600:04:002:0368 з цільовим призначенням для ведення садівництва, розташовану в СТ «Святище-2» на території Гнідинської сільської ради Бориспільського району. (том 1 а.с.133- 135)
23 квітня 2019 року приватний виконавець виконавчого округу Київської області Трофименко М.М. виніс постанову про призначення суб`єкта оціночної діяльності - суб`єкта господарювання для участі у виконавчому провадженні, якою призначив ТОВ «Приватна експертна служба» для здійснення оцінки арештованих садового будинку та земельної ділянки.
Зі Звіту про оцінку, складеного 29 жовтня 2019 року ТОВ «Приватна експертна служба», вбачається, що вартість садового будинку з надвірними будівлями та спорудами по АДРЕСА_2 на території Гнідинської сільської ради Бориспільського району була визначена в розмірі 2 189 620 гривень 00 копійок, а вартість земельної ділянки площею 0,1220 га з кадастровим номером 3220882600:04:002:0368 з цільовим призначенням для ведення садівництва, розташованої в СТ «Святище-2» на території Гнідинської сільської ради Бориспільського району, - в розмірі 442 800 гривень 00 копійок. Загальна вартість обох об`єктів нерухомого майна склала 2 632 420 гривень 00 копійок. (том 1 а.с.138-164)
30 жовтня 2019 року, приватний виконавець виконавчого округу Київської області Трофименко М.М. направив ДП «СЕТАМ» заявку вих. №6616 щодо проведення реалізації садового будинку та земельної ділянки в межах виконавчого провадження №58573201 при примусовому виконанні виконавчого листа №2-1042/12 від грудня 2014 року (том 1 а.с.167). 
Ухвалою Печерського районного суду м. Києва від 20 січня 2020 року (том 1 а.с.23-24, 170-172) було зупинено виконання виконавчого листа № 2-1042/12, виданого 19 грудня 2014 року Печерським районним судом міста Києва, про стягнення з ОСОБА_1 на користь ПАТ АБ «Укргазбанк» заборгованості у розмірі 1 768 058 гривень 00 копійок.
23 січня 2020 року приватний виконавець виконавчого округу Київської області Трофименко М.М. виніс постанову про зупинення вчинення виконавчих дій (том 1 а.с.173-174).
Постановою Київського апеляційного суду від 26 січня 2021 року (том 1 а.с.176-182) було скасовано ухвалу Печерського районного суду м. Києва від 20 січня 2020 року та відмовлено у задоволенні заяви про забезпечення розгляду скарги шляхом зупинення за виконавчим документом.
18 лютого 2021 року приватний виконавець виконавчого округу Київської області Трофименко М.М. виніс постанову про поновлення вчинення виконавчих дій (том 1 а.с.183-184).
Встановлено також, що ухвалою Бориспільського міськрайонного суду від 9 квітня 2021 року з метою забезпечення позову, пред`явленого ОСОБА_6 , було оголошено заборону на відчуження садового будинку з надвірними будівлями та спорудами по АДРЕСА_2 на території Гнідинської сільської ради Бориспільського району та земельної ділянки площею 0,1220 га з кадастровим номером 3220882600:04:002:0368 з цільовим призначенням для ведення садівництва, розташованої в СТ «Святище-2» на території Гнідинської сільської ради Бориспільського району. (том 1 а.с.38-41)
Рішеннями приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Михайленка С.А. №57612201 та №57612715 від 13 квітня 2021 року було зареєстровано заборону на вказані об`єкти нерухомого майна. Ці обставини підтверджуються витягами з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №252458133 та №252460684 від 13 квітня 2021 року (том 1 а.с.42-43, 44-45).
14 квітня 2021 року ОСОБА_2 сплатив ДП «СЕТАМ» гарантійний внесок за участь в оспорюваних торгах у розмірі 92134 гривень 70 копійок. Ця обставина підтверджується копією платіжного доручення №1 від 14 квітня 2021 року (том 4 а.с.24).
15 квітня 2021 року були проведені електронні торги з реалізації садового будинку з надвірними будівлями та спорудами по АДРЕСА_2 на території Гнідинської сільської ради Бориспільського району та земельної ділянки площею 0,1220 га з кадастровим номером 3220882600:04:002:0368 з цільовим призначенням для ведення садівництва, розташованої в СТ «Святище-2» на території Гнідинської сільської ради Бориспільського району. Переможцем електронних торгів був оголошений ОСОБА_2 із запропонованою ціною 1 971 683 гривень 00 копійок, на якого був покладений обов`язок сплатити грошові кошти в розмірі 1 873 098 гривень 85 копійок до 29 квітня 2021 року. Ці обставини підтверджуються копією протоколу проведенняелектронних торгів №534579 від 15 квітня 2021 року (том 1 а.с.29-30).
Судом першої інстанції в ході розгляду справи також встановлено, що 26 квітня 2021 року ОСОБА_2 уклав з ТОВ «КАН-Стайл» договір комісії (том 4 а.с.26-28), за яким ТОВ «КАН-Стайл» зобов`язалось здійснити дії, спрямовані на оплату вартості садового будинку та земельної ділянки шляхом перерахування грошових коштів приватному виконавцю виконавчого округу Київської області Трофименку М.М.
27 квітня 2021 року ТОВ «КАН-Стайл» перерахувало приватному виконавцю виконавчого округу Київської області Трофименку М.М. грошові кошти в розмірі 1 775 000 гривень 00 копійок, а 28 квітня 2021 року - грошові кошти в розмірі 98 098 гривень 85 копійок. Ці обставини підтверджуються копіями платіжних доручень №583 від 27 квітня 2021 року (том 4 а.с.23) та №295 від 28 квітня 2021 року (том 4 а.с.22). Загальний розмір грошових коштів, перерахованих ТОВ «КАН-Стайл» приватному виконавцю виконавчого округу Київської області Трофименку М.М., склав 1 873 098 гривень 85 копійок. Вказані грошові кошти надійшли на розрахунковий рахунок приватного виконавця виконавчого округу Київської області Трофименка М.М., що підтверджується випискою з його банківського рахунку (том 3 а.с.223).
28 квітня 2021 року приватний виконавець виконавчого округу Київської області Трофименко М.М. склав Акт про реалізацію предмета іпотеки ( том 1 а.с.191-192), зі змісту якого вбачається, що ОСОБА_2 придбав садовий будинок з надвірними будівлями та спорудами по АДРЕСА_2 на території Гнідинської сільської ради Бориспільського району та земельну ділянку площею 0,1220 га з кадастровим номером 3220882600:04:002:0368 з цільовим призначенням для ведення садівництва, розташовану в СТ «Святище-2» на території Гнідинської сільської ради Бориспільського району.
Встановлено також, що 28 квітня 2021 року до Єдиного реєстру приватних виконавців України були внесені відомості про зупинення діяльності приватного виконавця виконавчого округу Київської області Трофименка М.М. на підставі наказу Міністерства юстиції України №1328/7 від 28 квітня 2021 року. Ці обставини підтверджуються листом директора ДДВС Міністерства юстиції України №91079/114482-33-22/20.5.1 від 4 жовтня 2022 року.
12 травня 2021 року наказом Міністерства юстиції України №1503/7 була поновлена діяльність приватного виконавця виконавчого округу Київської області Трофименка М.М. (том 3 а.с.181). 
16 червня 2021 року представник АБ «Укргазбанк» подав заяву приватному виконавцю виконавчого округу Київської області Трофименку М.М. про повернення виконавчого документу стягувачу (том 1 а.с.195). В цей же день приватним виконавцем виконавчого округу Київської області Трофименком М.М. була винесена постанова про повернення виконавчого документу стягувачу. Вказана обставина підтверджується інформаційною довідкою з АСВП №60056 від 18 червня 2021 року (том 1 а.с.198-205).
Правовідносини у даній справі регулюються положеннями Закону України «Про іпотеку», Законом України «Про виконавче провадження», нормами Цивільного кодексу України та Порядком реалізації арештованого майна, затвердженим наказом Міністерства юстиції України №2831/5 від 29 вересня 2016 року.
За змістом статті 41 Закону України «Про іпотеку» реалізація предмета іпотеки, на який звертається стягнення за рішенням суду, проводиться шляхом продажу на прилюдних торгах у межах процедури виконавчого провадження, передбаченої Законом України «Про виконавче провадження», з дотриманням вимог цього Закону.
Виконавче провадження є процесуальною формою, що гарантує примусову реалізацію рішення суду, яким підтверджені права та обов`язки суб`єктів матеріальних правовідносин цивільної справи.
Закон України «Про виконавче провадження» визначає умови і порядок виконання рішень судів та інших органів (посадових осіб), що відповідно до закону підлягають примусовому виконанню у разі невиконання їх у добровільному порядку.
Розділом VII Закону України «Про виконавче провадження» визначається загальний порядок звернення стягнення на майно боржника. Серед іншого, відповідно до частини першої статті 48 цього Законузвернення стягнення на майно боржника полягає в його арешті, вилученні та примусовій реалізації.
Стаття 48 Закону України «Про виконавче провадження» передбачає черговість задоволення вимог стягувачів, згідно з якою в першу чергу задовольняються забезпечені заставою вимоги щодо стягнення з вартості заставленого майна.
Положеннямистатті 51 Закону України "Про виконавче провадження"визначено особливості звернення стягнення на заставлене майно. Зокрема, згідно із частиною сьомою цієї статті примусове звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється державним виконавцем з урахуванням положеньЗакону України "Про іпотеку".
Отже, за змістом цієї статті підставою для застосування положень Закону України "Про іпотеку" до спірних правовідносин є звернення стягнення на предмет іпотеки, тобто його арешт, вилучення та примусова реалізація в розумінні частини першоїстатті 48 Закону України "Про виконавче провадження".
Таким чином, нормиЗакону України "Про виконавче провадження" допускають звернення стягнення на предмет іпотеки в ході процедури виконавчого провадження без судового рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки, в межах процедури стягнення коштів з іпотекодавця на користь іпотекодержателя.
Якщо за судовим рішенням з відповідача стягнуто кредитну заборгованість, то суд не може змінити спосіб виконання такого рішення суду на звернення стягнення на предмет іпотеки, оскільки виконання рішення суду про стягнення заборгованості має виконуватися за рахунок усього майна, що належить боржнику.
Відповідно до порядку примусового звернення стягнення коштів з боржника, врегульованогоЗаконом України "Про виконавче провадження", першочергово звертається стягнення на відповідні кошти боржника, рухоме майно, а за його відсутності - на об`єкти нерухомості.
Оскільки статтею 575 ЦК Україниіпотеку визначено як окремий вид застави, нормиЗакону України "Про виконавче провадження" дозволяють звернути стягнення на іпотечне майно для задоволення вимог іпотекодержателя.
Таким чином, норми Закону України "Про виконавче провадження" дозволяють державному виконавцю передавати на реалізацію предмет іпотеки в ході примусового виконання рішень судів про стягнення на користь іпотекодержателя заборгованості, яка випливає із забезпечених іпотекою зобов`язань, за таких умов: 
- відсутність у боржника будь-якого іншого майна, на яке можна першочергово звернути стягнення; 
- наявність заборгованості виключно перед іпотекодержателем; 
- дотримання порядку реалізації майна, визначеного Законом України "Про іпотеку".
У даній справі відсутні докази, які підтверджують вчинення приватним виконавцем дій щодо встановлення іншого майна у боржника ОСОБА_1 , на яке можна першочергово звернути стягнення.
За загальним правилом реалізація арештованого майна здійснюється шляхом електронних торгів або за фіксованою ціною (частина перша статті 61 Закону України "Про виконавче провадження").
За приписами розділу ІІ Порядку реалізації арештованого майна, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 29.09.2016 № 2831/5 (далі - Порядку), датою передачі майна на реалізацію вважається дата внесення в Систему інформаційного повідомлення про електронні торги (торги за фіксованою ціною).
Організатор здійснює внесення до Системи інформації про арештоване майно (формування лота) та його реалізацію за заявкою відділу державної виконавчої служби або приватного виконавця.
Заявка на реалізацію арештованого майна повинна містити такі дані:
- повне найменування відділу державної виконавчої служби або прізвище ім`я, по батькові (за наявності) приватного виконавця, виконавчий округ, номер посвідчення приватного виконавця;
- номер виконавчого провадження згідно з автоматизованою системою виконавчих проваджень;
- повні найменування боржника та стягувача, їх адреси, код за ЄДРПОУ - для юридичних осіб;
- форма реалізації арештованого майна (електронні торги чи торги за фіксованою ціною);
- вид майна (зазначається відповідно до категорій, які використовуються на Веб-сайті);
- найменування майна, включаючи назву моделі, модифікації та інші складові найменування, які зазначаються згідно з реєстраційною, технічною та іншою документацією або наявними позначками на самому майні;
- відомості про майно, яке передається на реалізацію, його склад, характеристики, опис, включно з інформацією про явні дефекти, відсутні елементи, обмежену функціональність (додатково зазначається інформація, визначена пунктами 6 - 10 розділу ІІІ цього Порядку);
- місцезнаходження майна (для нерухомого майна - точна поштова адреса, для рухомого - адреса зберігача);
- відомості про зберігача майна (найменування, фактична та юридична адреси, телефон, електронна адреса);
- відомості про чинні обтяження майна, зареєстровані в Державному реєстрі обтяжень рухомого майна та Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (з урахуванням відомостей Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна та Державного реєстру іпотек);
- вартість майна, що передається на реалізацію, визначена рішенням суду або відповідно до статті 57 Закону України «Про виконавче провадження»;
- реквізити рахунку відділу державної виконавчої служби чи приватного виконавця для перерахування коштів;
- адреса офіційної електронної пошти відділу державної виконавчої служби чи приватного виконавця;
- фото- та/або відеоматеріали;
- кваліфікований електронний або власноручний (у випадку, передбаченому пунктом 4 розділу І цього Порядку) підпис начальника відділу державної виконавчої служби, якому безпосередньо підпорядкований державний виконавець. В разі якщо заявку на реалізацію арештованого майна подав приватний виконавець, він підписує її самостійно із дотриманням умов, вказаних у цьому пункті.
Виконавець у строк не пізніше п`яти робочих днів після ознайомлення сторін із результатами визначення вартості чи оцінки арештованого майна готує проект заявки на реалізацію арештованого майна, який містить інформацію, передбачену абзацами третім - шістнадцятим пункту 2 цього розділу.
Державний виконавець направляє заявку на реалізацію арештованого майна начальнику відділу державної виконавчої служби, якому він безпосередньо підпорядкований, для підписання та передачі Організатору.
Заявка на реалізацію арештованого майна подається разом із такими документами (в електронній або паперовий формі):
- копія виконавчого документа, а в разі наявності зведеного виконавчого провадження - довідка виконавця щодо загальної кількості виконавчих документів та суми, що підлягає стягненню за ними;
- копія постанови про опис та арешт майна боржника, а у разі якщо опис та арешт майна проводили до набрання чинності Законом України від 02 червня 2016 року № 1404-VIII «Про виконавче провадження» - копія акта опису та арешту майна боржника;
- копії документів, що підтверджують вартість (оцінку) майна (повідомлення сторін про визначення вартості майна, акт виконавця про визначення вартості майна або звіт суб`єкта оціночної діяльності - суб`єкта господарювання про оцінку майна, строк чинності якого відповідає вимогам частини шостої статті 57 Закону України «Про виконавче провадження»);
- у разі передачі на реалізацію нерухомого майна, право власності на яке або право користування яким мають діти, - копія дозволу органів опіки та піклування або відповідне рішення суду;
- копії документів, що підтверджують наявність (відсутність) чинних обтяжень майна.
Перевірка змісту заявки на відповідність вимогам законодавства Організатором не здійснюється. За відповідність документів, на підставі яких вноситься інформація до Системи, а також за достовірність інформації, зазначеної у заявці, відповідають посадові особи відділу державної виконавчої служби (приватний виконавець).
Організатор перевіряє повноту заповнення заявки. У разі невідповідності заявки вимогам, передбаченим пунктом 2 цього розділу, Організатор через особистий кабінет відділу державної виконавчої служби (приватного виконавця) повідомляє начальника відділу державної виконавчої служби (приватного виконавця) про необхідність усунення недоліків протягом трьох робочих днів.
Виконавець призначає зберігача у порядку, встановленому статтею 58 Закону України «Про виконавче провадження», керуючись принципом забезпечення схоронності та цілісності майна.
Зберігачами можуть бути боржник, члени його сім`ї або інші особи, у тому числі Організатор.
Відповідно до ч.ч. 3 - 5 розділу ІІІ Порядку організатор вносить до Системи інформацію про майно та формує лот торгів (інформаційне повідомлення про електронні торги (торги за фіксованою ціною)) на підставі отриманої ним заявки не пізніше ніж на третій робочий день з дати її отримання. Лот вноситься за типом, найменуванням, категорією відповідно до класифікації, яка підтримується Системою, що забезпечує вільний та прямий пошук за відповідними пошуковими критеріями (вид майна, назва, модель, регіон зберігання, стартова ціна, номер виконавчого провадження згідно з автоматизованою системою виконавчого провадження тощо).
Після внесення лота до Системи автоматично визначається строк для підготовки до проведення торгів, реєстрації учасників, огляду майна, який становить: для торгів за фіксованою ціною - 5 календарних днів; для електронних торгів:для лотів зі стартовою ціною до 5000,00 грн - 10 календарних днів; для лотів зі стартовою ціною від 5000,01 до 1 000 000,00 грн - 20 календарних днів; для лотів зі стартовою ціною від 1 000 000,01 грн - 30 календарних днів.
Дата початку проведення електронних торгів (торгів за фіксованою ціною) призначається на наступний після закінчення зазначених строків день та відображається в інформаційному повідомленні, яке розміщується на Веб-сайті автоматично після внесення інформації про лот у Систему.
Організатор проводить електронні торги (торги за фіксованою ціною), у тому числі повторні, відповідно до строків, визначених цим Порядком.
Інформаційне повідомлення про електронні торги (торги за фіксованою ціною) повинно містити:
1) загальну інформацію про електронні торги (торги за фіксованою ціною):
відомості про Організатора (найменування, контактні телефони, електронна адреса);
відомості про зберігача (найменування та місцезнаходження (для юридичних осіб), прізвище, ім`я, по батькові та місце проживання чи перебування (для фізичних осіб), контактний телефон, електронна адреса (за наявності), фактична адреса зберігання майна);
порядок оформлення участі в електронних торгах (торгах за фіксованою ціною);
дату внесення інформаційного повідомлення про електронні торги (торги за фіксованою ціною) у Систему;
строк підготовки до проведення електронних торгів (торгів за фіксованою ціною);
кінцевий термін прийому заявок, якщо проводяться електронні торги;
дату і час початку електронних торгів (торгів за фіксованою ціною);
дату і час закінчення торгів (зазначаються до хвилин);
строки сплати та розмір гарантійного внеску, реквізити рахунку, на який вноситься гарантійний внесок (найменування банку, МФО банку, номер рахунку, призначення платежу) (крім реалізації майна у випадках, передбачених розділом VІ та пунктом 1 розділу VІІ цього Порядку);
порядок та умови отримання майна переможцем;
найменування, контактні телефони, адресу офіційної електронної пошти та реквізити рахунку відділу державної виконавчої служби (приватного виконавця), на який у разі визначення переможця електронних торгів (торгів за фіксованою ціною) необхідно перерахувати кошти за придбане майно, строки сплати таких коштів, номер виконавчого провадження згідно з даними автоматизованої системи виконавчих проваджень.
Інформація, зазначена у цьому підпункті, автоматично формується Системою;
2) інформацію про майно (лот):
реєстраційний номер лота;
вид майна;
найменування майна;
відомості про майно, що виставляється на електронних торгах (торгах за фіксованою ціною), його склад, характеристики, опис, наявність дефектів;
місцезнаходження майна;
фотографічне зображення майна (відеоматеріали за наявності);
відомості про обтяження та обмеження майна, права третіх осіб;
розмір гарантійного внеску (розмір винагороди за організацію та проведення електронних торгів (торгів за фіксованою ціною) - у разі реалізації майна відповідно до розділу VІ та пункту 1 розділу VІІ цього Порядку);
стартову ціну продажу;
крок електронних торгів;
порядок ознайомлення з майном (фактична адреса зберігача та адреса зберігання майна, час для ознайомлення, контактні телефони та електронна адреса (за наявності)).
Згідно з ч. 1 ст. VІІІ Порядку після закінчення електронних торгів (закінчення строку аукціону з урахуванням його можливого продовження) на Веб-сайті відображаються відомості про завершення електронних торгів. Не пізніше наступного робочого дня Система автоматично формує та розміщує на Веб-сайті протокол електронних торгів за лотом.
Частиною 4 ст. Х Порядку передбачено, що після повного розрахунку переможця за придбане майно (у тому числі сплати винагороди за організацію та проведення електронних торгів) на підставі протоколу про проведення електронних торгів та платіжного документа, що підтверджує сплату додаткової винагороди за організацію та проведення електронних торгів (у випадку, якщо майно реалізувалося за ціною, вищою стартової), виконавець протягом п`яти робочих днів складає акт про проведені електронні торги. Державний виконавець додатково затверджує акт про проведені електронні торги у начальника відділу, якому він безпосередньо підпорядкований.
Правова природа процедур реалізації майна на прилюдних торгах полягає в продажу майна, тобто у вчиненні дій, спрямованих на виникнення у покупця зобов`язання зі сплати коштів за продане майно та передання права власності на майно боржника, на яке звернено стягнення, до покупця - учасника прилюдних торгів. З аналізу ч. 1 ст.650, ч. 1 ст.655 та ч. 4 ст.656 ЦК Україниможна зробити висновок, що процедура набуття майна на прилюдних торгах є різновидом договору купівлі-продажу. Такі висновки сформульовані у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.10.2019 у справі № 922/3537/17, від 15.06.2021 у справі № 922/2416/17, від 22.06.2021 у справі № 200/606/18.
Відповідно ч.1 ст.215 ЦК України до підставою для недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Згідно з ч.1 ст.203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
Водночас з аналізу ст.ст.655, 658 ЦК України, пунктів 4, 5 розділу X Порядку вбачається, що набуття майна за результатами електронних торгів є договором купівлі-продажу, за яким власником відчужуваного майна є боржник, а продавцями, які мають право примусового продажу такого майна, є організатор електронних торгів, який укладає договір, та державна виконавча служба або приватний виконавець, які виконують договір у частині передання права власності на майно покупцю. Покупцем відповідно є переможець електронних торгів.
До предмета доказування у цій категорії справ входять встановлення обставин дотримання вимог, які визначаються Порядком реалізації арештованого майна, посадовими особами відділу державної виконавчої служби (приватним виконавцем), організатором торгів, зокрема, перевірка змісту заявки на відповідність вимогам законодавства, достовірність інформації, зазначена у такій заявці, а також дотримання вимог організатором торгів, зокрема, порядок проведення торгів, оформлення кінцевих результатів; вплив порушень на результати електронних торгів; факти порушення прав і законних інтересів позивача, який оскаржує результати торгів.
Тобто, для застосування наслідків недотримання вказаних вимог при вирішенні спору про визнання електронних торгів недійсними необхідно встановити, чи мало місце порушення вимог Порядку № 2831/5 чи інших норм законодавства при проведенні електронних торгів, чи вплинули ці порушення на результати електронних торгів, чи мало місце порушення прав і законних інтересів позивача.
Головною умовою, яка підлягає встановленню судами при вирішені позовів про визнання недійсними електронних торгів, є наявність порушень, що могли вплинути на результат торгів, тому крім наявності порушення норм закону при проведенні прилюдних торгів, повинні бути й порушення прав і законних інтересів особи, яка їх оспорює.
У даній справі встановлено, що суб`єкт оціночної діяльності на підставі постанови приватного виконавця про призначення суб`єкта оціночної діяльності - суб`єкта господарювання для участі у виконавчому провадженні ВП №58573201 від 23.04.2019 року, здійснив незалежну грошову оцінку садового будинку з надвірними будівлями та спорудами по АДРЕСА_2 на території Гнідинської сільської ради Бориспільського району та земельної ділянки площею 0,1220 га з кадастровим номером 3220882600:04:002:0368 з цільовим призначенням для ведення садівництва, розташованої в СТ «Святище-2» на території Гнідинської сільської ради Бориспільського району, в результаті чого склав звіт, яким визначено ринкову вартість вказаних об`єктів нерухомого майна.
Аналіз висновків про вартість майна свідчить про те, що суб`єкт оціночної діяльності обрав порівняльний метод оцінки та користав методичний підхід зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок при оцінці земельної ділянки, розташованої у садовому товаристві «Святище-2» на території Гнідинської сільської ради Бориспільського району Київської області.
Згідно зі статтею 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» оцінка майна, майнових прав - це процес визначення їх вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами, зазначеними в статті 9 цього Закону і є результатом практичної діяльності суб`єкта оціночної діяльності.
Частиною третьою статті 12 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» встановлено, що акт оцінки майна є документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна, здійсненої суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання, звіт про оцінку такого майна додається до акта оцінки майна.
Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» для з`ясування та роз`яснення питань, що виникають під час здійснення виконавчого провадження і потребують спеціальних знань, державний виконавець із власної ініціативи або за заявою сторін призначає своєю постановою експерта або спеціаліста (у разі необхідності - кількох експертів або спеціалістів), а для оцінки майна - суб`єктів оціночної діяльності - суб`єктів господарювання.
Національний стандарт № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 10 вересня 2003 року № 1440, є обов`язковим для застосування під час проведення оцінки майна та майнових прав суб`єктами оціночної діяльності, а також особами, які відповідно до законодавства здійснюють рецензування звітів про оцінку майна. Поняття, що вживаються у цьому Стандарті, використовуються в інших національних стандартах.
Національним стандартом № 1 (пункти 50-55), зокрема, визначені загальні вимоги до проведення незалежної оцінки майна.
Національний стандарт № 2 «Оцінка нерухомого майна», затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 28 жовтня 2004 року № 1442 (далі - Національний стандарт № 2), є обов`язковим для застосування під час проведення оцінки нерухомого майна (нерухомості) суб`єктами оціночної діяльності, а також особами, які відповідно до законодавства здійснюють рецензування звітів про оцінку майна та проводять державну експертизу звітів з експертної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності у разі їх продажу.
Частиною шостою статті 9 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» унормовано, що положення (національні стандарти) оцінки майна є обов`язковими до виконання суб`єктами оціночної діяльності під час проведення ними оцінки майна всіх форм власності та в будь-яких випадках її проведення.
Таким чином, оцінка нерухомого майна має здійснюватися відповідно до Національного стандарту № 2 та з урахуванням Національного стандарту № 1, яким визначено загальні засади.
Так, згідно з пунктом 50 Національного стандарту № 1 проведенню незалежної оцінки майна передує підготовчий етап, на якому здійснюється, зокрема, ознайомлення з об`єктом оцінки.
Відповідно до пункту 51 Національного стандарту № 1 незалежна оцінка майна проводиться у такій послідовності: укладення договору на проведення оцінки; ознайомлення з об`єктом оцінки, збирання та оброблення вихідних даних та іншої інформації, необхідної для проведення оцінки; ідентифікація об`єкта оцінки та пов`язаних з ним прав, аналіз можливих обмежень та застережень, які можуть супроводжувати процедуру проведення оцінки та використання її результатів; вибір необхідних методичних підходів, методів та оціночних процедур, що найбільш повно відповідають меті оцінки та обраній базі, визначеним у договорі на проведення оцінки, та їх застосування; узгодження результатів оцінки, отриманих із застосуванням різних методичних підходів; складання звіту про оцінку майна та висновку про вартість об`єкта оцінки на дату оцінки; доопрацювання (актуалізація) звіту та висновку про вартість об`єкта оцінки на нову дату (у разі потреби).
Разом із цим відповідно до пункту 56 Національного стандарту № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» звіт про оцінку майна, у тому числі, має містити письмову заяву оцінювача про якість використаних вихідних даних та іншої інформації, особистий огляд об`єкта оцінки (у разі неможливості особистого огляду - відповідні пояснення та обґрунтування застережень і припущень щодо використання результатів оцінки), дотримання національних стандартів оцінки майна та інших нормативно-правових актів з оцінки майна під час її проведення, інші заяви, що є важливими для підтвердження достовірності та об`єктивності оцінки майна і висновку про його вартість.
Крім того, статтею 11 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» визначено, що замовники оцінки повинні забезпечити доступ суб`єкта оціночної діяльності до майна, що підлягає оцінці на законних підставах, отримання ним необхідної та достовірної інформації про зазначене майно для проведення оцінки.
Отже, виходячи з наведених норм, незважаючи на вибір експертом методичного підходу оцінки майна (дохідний, порівняльний), підготовці та проведенню незалежної експертизи майна передує, в будь-якому випадку, ознайомлення з об`єктом оцінки шляхом доступу до нього.
До схожих  за змістом висновків дійшов Верховний Суд у постановах від 19 грудня 2019 року у справі № 211/2171/15, від 01 жовтня 2020 року у справі № 2-2394/10, від 15 жовтня 2020 року у справі  № 917/628/17.
У свою чергу, у висновках про вартість майна відсутні як дані про особистий огляд об`єктів дослідження, так і відомості про підстави неможливості особистого огляду відповідних об`єктів дослідження, не зазначені обґрунтування застережень і припущень щодо використання результатів оцінки, здійсненої без особистого огляду, що є порушенням пункту 56 Національного стандарту № 1 та пунктів 1, 6 статті 9 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні».
Ознайомлення з об`єктом оцінки полягає в дослідженні оцінювачем вихідних даних та іншої інформації, необхідної для здійснення оцінки, та в особистому огляді оцінювачем об`єкта оцінки, тоді як замовники оцінки повинні забезпечити доступ суб`єкта оціночної діяльності до майна, що підлягає оцінці, на законних підставах, отримання ним (замовником) необхідної та достовірної інформації про зазначене майно для проведення оцінки.
Право кожної особи на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу закріплено ст. 16 ЦК України. Суд шляхом вчинення провадження у справах здійснює захист їх прав і охоронюваних законом інтересів, які порушені або оспорюються. Наявність права на пред`явлення позову не є безумовною підставою для здійснення судового захисту, а лише однією з необхідних умов реалізації права, встановленого вищевказаними нормами.
Аналіз наведених норм свідчить про те, що підставою для звернення особи до суду є наявність у неї порушеного права та/або законного інтересу. Таке звернення здійснюється особою, якій це право належить, і саме з метою його захисту. Відсутність обставин, які б підтверджували наявність порушення права та/або законного інтересу особи, за захистом якого вона звернулася, є підставою для відмови у задоволенні такого позову.
У постанові від 09.02.2022 у справі № 910/6939/20 Велика Палата Верховного Суду вказувала, що правом на звернення до суду за захистом наділена особа у разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів. При цьому суд повинен установити, чи були порушені, не визнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні.
Звертаючись до суду із даним позовом, ОСОБА_1 посилалась на порушення її прав у зв`язку із тим, що продаж майна з прилюдних торгів відбувся за ціною, значно нижчою за реальну ринкову вартість нерухомого майна у зв`язку із тим, що оцінка була проведена дистанційно - без огляду нерухомого майна та яка втратила чинність.
Пунктами 15, 16 Національного стандарту № 1 регламентовано, що методи проведення оцінки, що застосовуються під час визначення ринкової вартості об`єкта оцінки в разі використання порівняльного підходу, повинні ґрунтуватись на результатах аналізу цін продажу (пропонування) на подібне майно.
Визначення ринкової вартості об`єкта оцінки за допомогою порівняльного підходу ґрунтується на інформації про ціни продажу (пропонування) подібного майна, достовірність якої не викликає сумнівів в оцінювача. У разі відсутності або недостатності зазначеної інформації у звіті про оцінку майна зазначається, якою мірою це вплинуло на достовірність висновку про ринкову вартість об`єкта оцінки.
За відсутності достовірної інформації про ціни продажу подібного майна ринкова вартість об`єкта оцінки може визначатися на основі інформації про ціни пропонування подібного майна з урахуванням відповідних поправок, які враховують тенденції зміни ціни продажу подібного майна порівняно з ціною їх пропонування.
За наявності істотного впливу зовнішніх факторів (соціально-економічних, політичних, екологічних тощо) на ринок подібного майна, що призводить до фактичної неможливості надання аргументованого та достовірного висновку про ринкову вартість, у звіті про оцінку майна даються додаткові роз`яснення та застереження.
При цьому оцінювач має право надавати висновок про ринкову вартість об`єкта оцінки, що ґрунтується, зокрема, на інформації про попередній рівень цін на ринку подібного майна або на припущенні про відновлення стабільної ситуації на ринку.
Відповідно до статті 36 Національного стандарту № 1 оцінювач застосовує, як правило, кілька методичних підходів, що найбільш повно відповідають визначеним меті оцінки, виду вартості за наявності достовірних інформаційних джерел для її проведення.
У постанові від 12 червня 2019 року у справі № 308/12150/16-ц (провадження № 14-187цс19) Велика Палата Верховного Суду вказала, що реалізація описаного й арештованого майна за заниженою ціною може завдати суттєвих збитків стягувачу у вигляді неотриманого доходу, а боржнику - у вигляді передання майна на реалізацію за суттєво нижчою від ринкової вартістю.
Позивачем до матеріалів справи подано Довідку про оціночну вартість об`єкта нерухомості, сформовану 17 жовтня 2022 року, згідно якої оціночна вартість спірного об`єкта нерухомості становить 5 298 612,77 грн (том 4 а.с. 129).
Встановлені порушення вплинули на результати торгів, адже ціна є істотною умовою договору купівлі-продажу, а тому продаж майна за ціною, визначеною із порушенням вимог Закону, значно нижчою ніж дійсна (ринкова) вартість майна, свідчить порушення майнових прав ОСОБА_1 .
Виходячи з вищезазначеного, електронні торги були проведені з порушенням вимог Закону України «Про виконавче провадження» та розділуV Порядку реалізації арештованого майна. Такі недоліки призвели до порушення законних прав та інтересів  ОСОБА_1 , а тому не можна погодитись із висновком суду першої інстанції про необґрунтованість доводів позивача в цій частині.
Колегія суддів звертає увагу на той факт, що необхідної рівновагине буде досягнуто, якщо через надто формальне застосування процедурних вимог майно позивача реалізовано за нижчою ціною, що зараховується в рахунок погашення його боргу перед кредиторами. Занижена початкова вартість майна на торгах, яка в рази нижча за реальну вартість, порушує справедливу рівновагу, а заявник матиме особистий і надмірний тягар, що є порушенням статті 1 Протоколу №1 до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.
Крім того, колегія суддів апеляційного суду вважає такими, що заслуговують на увагу, доводи апеляційної скарги в частині неналежної перевірки судом першої обставин щодо дотримання положень розділу Х Порядку реалізації арештованого майна, яким врегульовано порядок розрахунків за придбане на електронному аукціоні майно та перехід права власності.
Так, згідно положень пунктів 1, 4 розділу Х Порядку, на підставі копії протоколу переможець електронних торгів протягом десяти банківських днів з дня визначення його переможцем здійснює розрахунки за придбане на електронних торгах майно в такому порядку:
зазначена в протоколі електронних торгів сума коштів, яка дорівнює різниці між ціною продажу придбаного лота і сумою винагороди за організацію та проведення електронних торгів за цим лотом, перераховується переможцем на рахунок відділу державної виконавчої служби (приватного виконавця);
сума гарантійного внеску, зарахованого на рахунок Організатора, визнається частиною оплати переможцем придбаного ним на електронних торгах майна та розподіляється Організатором відповідно до пункту 2 розділу III цього Порядку;
різниця між сумою гарантійного внеску та сумою винагороди за організацію та проведення електронних торгів перераховується переможцем на рахунок Організатора у разі, якщо майно реалізовано за ціною, вищою від стартової.
у разі проведення електронних торгів у порядку, визначеному пунктом 1 розділу VIІ цього Порядку, сума винагороди за організацію та проведення електронних торгів перераховується переможцем на рахунок Організатора.
Виконавець зобов`язаний повідомити Організатора про перерахування переможцем електронних торгів коштів за придбане майно не пізніше наступного робочого дня з дня надходження коштів на рахунок відділу державної виконавчої служби (приватного виконавця) через особистий кабінет.
У разі ненадходження всієї належної грошової суми на рахунок відділу державної виконавчої служби (приватного виконавця) у строки, визначені пунктом 1 цього розділу, відділ державної виконавчої служби (приватний виконавця) не пізніше наступного робочого дня через відповідний особистий кабінет повідомляє Організатора про несплату переможцем електронних торгів належної грошової суми за придбане майно, що є підставою для вжиття відповідних заходів Організатором згідно з пунктом 3 розділу VIIІ цього Порядку. Здійснити дії, передбачені пунктом 3 розділу VIIІ цього Порядку, Організатор також має право у разі несплати переможцем суми додаткової винагороди чи письмового звернення переможця із повідомленням про відмову сплатити додаткову винагороду.
Після повного розрахунку переможця за придбане майно (у тому числі сплати винагороди за організацію та проведення електронних торгів) на підставі протоколу про проведення електронних торгів та платіжного документа, що підтверджує сплату додаткової винагороди за організацію та проведення електронних торгів (у випадку, якщо майно реалізувалося за ціною, вищою стартової), виконавець протягом п`яти робочих днів складає акт про проведені електронні торги. 
У даній справі встановлено, що участь у електронних торгах, які відбулись 15.04.2021 року, взяли три учасники, переможцем торгів визнано учасника 11 - ОСОБА_2 , який зробив цінову пропозицію 1 971 680,00 грн.
Судом першої інстанції встановлено, що грошові кошти в якості оплати  за придбання спірного садового будинку та земельної ділянки на електронних торгах 27 квітня 2021 року були перераховані приватному виконавцю не ОСОБА_2 , а ТОВ «КАН-Стайл».
Поряд із цим, сторонами по справі не заперечувалось тієї обставини, що ТОВ «КАН-Стайл» було іншим учасником електронних торгів (учасник 4), який посів 3 (третє) місце за результатами торгів, що підтверджується інформацією з офіційного веб-сайту ДП «Сетам» щодо проведення торгів.
Відхиляючи доводи позивача про порушення Порядку проведення торгів у цій частині, суд першої інстанції виходив із того, що 26.04.2021 року між ОСОБА_2 та ТОВ «КАН-Стайл» було укладено договір комісії, який не визнано судом недійсним, на підставі якого ТОВ «КАН-Стайл», діючи за рахунок ОСОБА_2 , цілком законно перерахувало приватному виконавцю виконавчого округу Київської області Трофименку М.М. грошові кошти в розмірі 1873098 гривень 85 копійок. 
Колегія суддів апеляційного суду не погоджується із такими висновками, виходячи з наступного.
Згідно зі статтею 1011 ЦК України за договором комісії одна сторона (комісіонер) зобов`язується за дорученням другої сторони (комітента) за плату вчинити один або кілька правочинів від свого імені, але за рахунок комітента.
Відповідно до статті 1012 ЦК України договір комісії може бути укладений на визначений строк або без визначення строку, з визначенням або без визначення території його виконання, з умовою чи без умови щодо асортименту товарів, які є предметом комісії. Комітент може бути зобов`язаний утримуватися від укладення договору комісії з іншими особами. Істотними умовами договору комісії, за якими комісіонер зобов`язується продати або купити майно, є умови про це майно та його ціну.
Згідно зі статтею 1014 ЦК України комісіонер зобов`язаний вчиняти правочини на умовах, найбільш вигідних для комітента, і відповідно до його вказівок. Якщо у договорі комісії таких вказівок немає, комісіонер зобов`язаний вчиняти правочини відповідно до звичаїв ділового обороту або вимог, що звичайно ставляться. Якщо комісіонер вчинив правочин на умовах більш вигідних, ніж ті, що були визначені комітентом, додатково одержана вигода належить комітентові.
Відповідно до частини першої статті 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Згідно з частиною першою статті 656 ЦК України предметом договору купівлі-продажу може бути товар, який є у продавця на момент укладення договору або буде створений (придбаний, набутий) продавцем у майбутньому.
Відповідно до частини першої статті 662 ЦК України продавець зобов`язаний передати покупцеві товар, визначений договором купівлі-продажу.
Згідно з пунктом 1 частини першої статті 664 ЦК України обов`язок продавця передати товар покупцеві вважається виконаним, зокрема у момент вручення товару покупцеві, якщо договором встановлений обов`язок продавця доставити товар.
Відповідно до частини першої статті 691 ЦК України покупець зобов`язаний оплатити товар за ціною, встановленою у договорі купівлі-продажу, або, якщо вона не встановлена у договорі і не може бути визначена виходячи з його умов, - за ціною, що визначається відповідно до статті 632 цього Кодексу, а також вчинити за свій рахунок дії, які відповідно до договору, актів цивільного законодавства або вимог, що звичайно ставляться, необхідні для здійснення платежу.
У даній справі не є предметом дійсність укладеного між  ОСОБА_2 та ТОВ «КАН-Стайл» договору комісії, однак, важливою обставиною, яку мав перевірити суд, є здійснення переможцем електронних торгів розрахунку за придбане майно, а з урахуванням договору комісії, суд мав перевірити внесення оплати саме за рахунок комітента.
При цьому, колегія враховує, що саме по собі укладення між  ОСОБА_2 та ТОВ «КАН-Стайл» договору комісії не свідчить про належне виконання сторонами договору його умов.
Представником позивача у суді першої інстанції було заявлено клопотання щодо витребування від ОСОБА_2 доказів, серед яких документу, що підтверджує сплату ним грошових коштів у якості комітента за договором комісії від 26.04.2021 року, укладеного між ОСОБА_2 та ТОВ «КАН-Стайл».
Ухвалою Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 27.06.2022 року таке клопотання було задоволено, проте ані ОСОБА_8 , ані ТОВ «КАН-Стайл» не було надано доказів, що підтверджують факт сплати комісіонером ціни лоту №471341 саме за рахунок комітента, а не за власні кошти.
Згідно з положеннями ч. 10 ст. 84 ЦПК України, у разі неподання учасником справи з неповажних причин або без повідомлення причин доказів, витребуваних судом, суд залежно від того, яка особа ухиляється від їх подання, а також яке значення мають ці докази, може визнати обставину, для з`ясування якої витребовувався доказ, або відмовити у його визнанні, або може здійснити розгляд справи за наявними в ній доказами.
З огляду на вказані обставини, колегія суддів доходить висновку про те, що ТОВ «КАН-Стайл» виконано доручення ОСОБА_2 зі сплати ціни лоту №471341 за Договором комісії не за рахунок грошових коштів комітента, а тому відсутні правові підстави, передбачені статтею 1018 ЦК України, вважати спірне нерухоме майно власністю комітента.
Таким чином, Акт про реалізацію предмета іпотеки, складений приватним виконавцем Трофімовим М.М. 28.04.2021 року є безпідставним та не може підтверджувати виникнення у ОСОБА_2 права власності на спірне нерухоме майно.
Крім того, колегія суддів вважає також обґрунтованими доводи апеляційної скарги щодо незаконності дій приватного виконавця в частині складення та підписання приватним виконавцем Акту про проведені електронні торги в період зупинення його діяльності відповідно до п. 5 частин 1,3,6 статті 42 Закону України «Про органи та осіб, які здійснюють примусове виконання судових рішень і рішень інших органів».
Так, згідно з положеннями частини 1 статті 42 Закону України «Про органи та осіб, які здійснюють примусове виконання судових рішень і рішень інших органів» в редакції станом на дату виникнення спірних правовідносин, діяльність приватного виконавця може бути зупинена у випадках, передбачених цим Законом.
Зупинення діяльності приватного виконавця за наявності підстав та в порядку, визначеному цією статтею, здійснюється шляхом видання наказу Міністерством юстиції України.
З дня внесення інформації про зупинення діяльності приватного виконавця до Єдиного реєстру приватних виконавців України приватному виконавцю забороняється здійснювати діяльність приватного виконавця, крім дій, пов`язаних із передаванням виконавчих документів іншому приватному виконавцю або відповідному органу державної виконавчої служби. (частини 3, 4 статті 42 вказаного Закону).
По справі встановлено, що 28 квітня 2021 року до Єдиного реєстру приватних виконавців України були внесені відомості про зупинення діяльності приватного виконавця виконавчого округу Київської області Трофименка М.М. на підставі наказу Міністерства юстиції України №1328/7 від 28 квітня 2021 року. 
З огляду на вказане, висновки суду першої інстанції про законність складання приватним виконавцем Трофименко М.М. Акту про проведені електронні торги не відповідають положенням частини 4 статті 42 Закону України «Про органи та осіб, які здійснюють примусове виконання судових рішень і рішень інших органів», оскільки днем зупинення діяльності приватного виконавця є саме 28.04.2021 року.
Згідно з пунктом 8 розділу X Порядку реалізації арештованого майна, акт про проведені електронні торги є документом, що підтверджує виникнення права власності на придбане майно, а у випадку придбання нерухомого майна - документом, на підставі якого нотаріусом видається свідоцтво про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів.
Отже акт про проведені електронні торги стосується оформлення правового результату торгів, наслідком яких є виникнення цивільних прав та обов`язків, у зв`язку з чим торги є правочином у розумінні статті 202 ЦК України.
З огляду на це, недотримання вимог закону та Порядку реалізації арештованого майна при складанні Акту про проведені торги є підставою недійсності прилюдних торгів.
Пунктом 2 ч.1 ст.374 ЦПК України передбачено, що суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.
Частиною 1 ст. 1 ст. 376 ЦПК України встановлено, що підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: 1) неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; 2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; 3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; 4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
 З огляду на вказане, вирішуючи даний спір, суд першої інстанції не в повній мірі дослідив усі обставини, неправильно застосував норми матеріального права, тому колегія суддів вважає, що рішення суду про відмову у задоволенні позовних вимог підлягає скасуванню, а позов підлягає задоволенню.
Керуючись ст. ст. 368, 372, 374, 376, 381*-384 ЦПК України, апеляційний суд,
 
ПОСТАНОВИВ:
 
Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Приянчука Ігора Васильовича задовольнити.
Рішення Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 16 березня 2023 рокускасувати. Ухвалити нове судове рішення.
Позов  ОСОБА_1 до державного підприємства «Сетам», приватного виконавця виконавчого округу Київської області Трофименка Михайла Михайловича, ОСОБА_2 , треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: публічне акціонерне товариство акціонерний банк «Укргазбанк», товариство з обмеженою відповідальністю «КАН-Стайл», про визнання недійсними електронних торгів з реалізації садового будинку та земельної ділянки - задовольнити.
Визнати недійсними електронні торги, проведення яких оформлено протоколом №534579 від 15 квітня 2021 року, з реалізації садового будинку з надвірними будівлями та спорудами по АДРЕСА_2 на території Гнідинської сільської ради Бориспільського району та земельної ділянки площею 0,1220 га з кадастровим номером 3220882600:04:002:0368 з цільовим призначенням для ведення садівництва, розташованої в СТ «Святище-2» на території Гнідинської сільської ради Бориспільського району.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів.
Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Повний текст постанови складений 17 листопада 2023 року.

 

Суддя-доповідач                                                         Таргоній Д.О.
  
  Судді:                                                                         Голуб С.А.
 
                                                                                     Писана Т.О.