КИЇВСЬКИЙ  АПЕЛЯЦІЙНИЙ  СУД

єдиний унікальний номер справи: №759/15076/19 
номер провадження №22-ц/824/1193/2023
 
П О С Т А Н О В А
І М Е Н Е М                            У К Р А Ї Н И
 
05 вересня 2023 року                                                                                   м. Київ
 
Київський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
 
судді - доповідача                                             Білич І.М.
суддів                                                                  Мостова Г.І., Слюсар Т.А.
секретаря                                                            Рагушіній І.В.
за участі: представника позивача                     адвоката Пати С.П.
                     
розглянувши у відкритому судовому засіданні справу за апеляційною скаргою Закладу вищої освіти «Відкритий міжнародний університет розвитку людини «Україна» на рішення Святошинського районного суду міста Києва  від 28 вересня  2022 року, ухвалене  під головуванням судді Святошинського районного суду міста Києва Журибеда О.М.,
у цивільній справі №759/15076/19 за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Офіс Сервіс Люкс» до Благодійної організації «Благодійний фонд «Добробут ХХІ століття», ОСОБА_1 , третя особа: ТОВ «Алтея Компані», Вищий навчальний заклад «Відкритий міжнародний університет розвитку людини «Україна» про визнання недійсним іпотечного договору та за позовом третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору Товариства з обмеженою відповідальністю «Алтея Компані» до Благодійної організації «Благодійний фонд «Добробут ХХІ століття», ОСОБА_1 про визнання недійсним іпотечного договору,
 
в с т а н о в и л а:
 
У серпні 2019 року ТОВ «Офіс Сервіс Люкс» звернулося до суду з позовом до Благодійної організації «Благодійний фонд «Добробут ХХІ століття», ОСОБА_1 , третя особа: ТОВ «Алтея Компані», ВНЗ «Відкритий міжнародний університет розвитку людини «Україна» за результатами розгляду якого просило визнати недійсним іпотечний договір укладений 06 листопада 2017 року між ОСОБА_1 та Благодійною організацією «Благодійний фонд «Добробут ХХІ століття», посвідчений приватним нотаріусом КМНО Дубенко К.Є. та зареєстрований в реєстрі за № 217.
В обґрунтування позовних вимог зазначаючи, що на момент укладення оспорюваного договору Благодійна організація «Благодійний фонд «Добробут ХХІ століття» не була законним власником нерухомого майна, переданого в іпотеку. Правочин укладено без згоди позивача як іпотекодержателя такого майна. На момент укладення оспорюваного договору, ОСОБА_1 був представником Благодійної організації «Благодійний фонд «Добробут ХХІ століття», а саме - займав посаду голови Наглядової ради та був представником за довіреністю від 21 жовтня 2017 року та довіреністю від 25 жовтня 2017 року. Крім того, оспорюваний договір укладено з метою забезпечення неіснуючого договору позики від 06 листопада 2017 року.                                                                
 
У червні 2020 року ТОВ «Алтея Компані» як третя особа, яка заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору звернулося до суду з позовом до Благодійної організації «Благодійний фонд «Добробут ХХІ століття», ОСОБА_1 за результатами розгляду якого, просило визнати недійсним іпотечний договір укладений 06 листопада 2017 року між ОСОБА_1 та Благодійною організацією «Благодійний фонд «Добробут ХХІ століття», посвідчений приватним нотаріусом КМНО Дубенко К.Є. та зареєстрований в реєстрі за № 217.
В обґрунтування позовних вимог зазначаючи, що 12 жовтня 2017 року ТОВ «Офіс Сервіс Люкс» стало власником будівлі літ. Н блок А за адресою: АДРЕСА_1 . Згоди на передачу вказаної будівлі в іпотеку за іпотечним договором від 06 листопада 2017 року, ТОВ «Офіс Сервіс Люкс» не давало. Також вказуючи, що на момент укладення оспорюваного договору, ОСОБА_1 був представником Благодійної організації «Благодійний фонд «Добробут ХХІ століття», що підтверджується наявними в матеріалах справи довіреності. Крім того, оспорюваний іпотечний договір забезпечує вимогу, якої не існує.
 
Рішенням Святошинського районного суду міста Києва  від 28 вересня  2022 року позовні вимоги  ТОВ «Офіс Сервіс Люкс» та позовні вимоги третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору ТОВ «Алтея Компані» задоволено.
Визнано недійсним з моменту укладення іпотечний договір від 06 листопада 2017 року, укладений між Благодійною організацією «Благодійний фонд «Добробут ХХІ століття» та ОСОБА_1 , посвідчений 06 листопада 2017 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дубенко К.Є., номер в реєстрі 217.
Вирішено питання розподілу судових витрат.
 
Не погоджуючись із рішенням суду, Заклад вищої освіти «Відкритий міжнародний університет розвитку людини «Україна» подав апеляційну скаргу за результатами розгляду якої, посилаючись на порушення норм матеріального та процесуального права, просив рішення суду скасувати та ухвалити нове судове рішення яким у задоволенні позовних вимог, відмовити.
В обґрунтування доводів апеляційної скарги зазначаючи, що судом першої інстанції не зазначено підстав відповідно до яких судом не було прийнято до уваги позицію третьої особи, щодо відсутності у позивача порушеного права, оскільки ТОВ  «Офіс Сервіс Люкс» не є власником нерухомого майна, а відтак його майнові  права не порушено. Зазначаючи, що предметом оскаржуваного договору іпотеки була будівля, літ. «К» блок «Б»., загальна площа 4725 кв.м., розташована за адресою: АДРЕСА_2 . Вказана будівля не має ніякого відношення до договору про внесення змін від 25 березня 2015 року до договору іпотеки 24-47/1-08/04 від 12 червня 2008 року, яким позивач обґрунтовує перехід права іпотекодержателя яке перейшло до нього, що також підтверджується самим договором наявним у матеріалах справи.
 
26 січня 2023 року на адресу Київського апеляційного суду надійшов відзив на апеляційну скаргу з якого вбачається, що ТОВ «Офіс Сервіс Люкс» не погоджується з доводами апеляційної скарги та просить залишити її без задоволення, а оскаржуване рішення суду без змін. Зазначаючи, на момент укладення спірного договору, власником нерухомого майна було ТОВ «Офіс Сервіс Люкс». Вказана обставина, відповідачами не спростована. З 18 лютого 2020 року власником будівлі є ТОВ «Алтея Компані», а відтак, останнє має право на захист його прав та інтересів у суді.
 
Представником скаржника подано клопотання щодо можливого здійснення розгляду справи за відсутності їх  представника (том 4 а.с.25).
У судовому засіданні представник позивача заперечував проти доводів апеляційної скарги та просив залишити її без задоволення, а оскаржуване рішення суду без змін.
Інші учасники справи до суду апеляційної інстанції не з`явилися, про дату, час і місце розгляду справи повідомлялися належним чином, у встановленому законом порядку,  поважність причин своєї неявки суду не повідомили (том 4 а.с. 31-45). 
Колегія суддів вважала за можливе розглянути справу у відсутність осіб, що не з`явилися,  в силу вимог передбачених положеннями ст. 372 ЦПК України.
 
Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення осіб, які з`явилися в судове засідання, перевіривши матеріали справи та обговоривши доводи апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що подана апеляційна скарга не підлягає задоволенню, виходячи з наступного.
 
Згідно вимог ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом.
 
Судом при розгляді справи встановлено, що 12 червня 2008 року між ВНЗ «Відкритий міжнародний університет розвитку людини «Україна» як позичальником і іпотекодавцем та ПАТ КБ «Хрещатик», як іпотекодержателем, в забезпечення виконання зобов`язань позичальника, що випливають з кредитних договорів, укладено договір іпотеки. 
25 березня 2015 року між ПАТ КБ «Хрещатик» та ВНЗ «Відкритий міжнародний університет розвитку людини «Україна» укладено договір № 9 про внесення змін до договору іпотеки № 24-47/1-08/04 від 12 червня 2008 року згідно умов якого, іпотекодавець, з метою забезпечення виконання у повному обсязі своїх зобов`язань, що випливають з кредитних договорів: 
№ 40-47/4-07 від 26 червня 2007 року із залишком заборгованості за кредитом у сумі 21 947 355 грн., зі сплатою 21 % річних з терміном повернення до 25 серпня 2017 року;
№ 54-47/4-07 від 10 серпня 2007 року із залишком заборгованості за кредитом у сумі 6 283 033 грн., зі сплатою 21 % річних з терміном повернення до 25 серпня 2017 року;
№ 24-47/1-08/1 від 04 червня 2008 року, що укладено в межах Генерального договору № 24-47/1-08G від 04 червня 2008 року, із залишком заборгованості за кредитом у сумі 17 532 190 грн., зі сплатою 21 % річних з терміном повернення до 25 серпня 2017 року;
№ 58-47/1-13 від 24 грудня 2013 року, що укладено в межах Генерального договору № 24-47/1-08G від 04 червня 2008 року, з діючим лімітом кредитування у сумі 11 633 000 зі сплатою 19% річних з терміном повернення до 25 серпня 2017 року,
передає, а іпотекодержатель приймає в іпотеку нерухоме майно - будівля, загальною площею 3495 кв.м., що розташована за адресою: АДРЕСА_3 . Предмет іпотеки складається з: будівля літ. «Н», блок «А» загальною площею 3495 кв.м. і належить іпотекодавцю на праві власності на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно від 16 травня 2014 року.
Згідно п. 6.1 договору іпотеки, вказаний договір набирає чинності з моменту підписання сторонами та нотаріального посвідчення і діє до повного виконання зобов`язань за кредитними договорами.
Договір іпотеки підписаний іпотекодавцем та іпотекодержателем, та посвідчений приватним нотаріусом КМНО Мельником Р.П. за реєстровим номером №1664 (т. І а.с. 20-25).
Із наявних у матеріалах справи інформаційних довідок вбачається наявність в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запис про іпотеку №5682225 від 12 червня 2008 року, яка виникла на підставі додаткового договору №8 до договору іпотеки №24-47/1-08/04 від 12 червня 2008 року, серія та номер 1333 виданий 30 серпня 2012 року, видавник приватний нотаріус КМНО Мельник Р.П.; додаткового договору №9 до договору іпотеки №24-47/1-08/04 від 12 червня 2008 року, серія та номер 185 виданий 25 березня 2015 року, видавник приватний нотаріус КМНО Мельник Р.П. Згідно запису про іпотеку №5682225 від 12 червня 2008 року боржником є ВНЗ «Відкритий міжнародний університет розвитку людини «Україна»; іпотекодержателем - ТОВ «Офіс Сервіс Люкс» (т. І а.с. 25, а.с. 104-111).
22 вересня 2017 року між ПАТ «КБ Хрещатик» та ТОВ ФК «Фактор Плюс» укладено договір № 2017/2-Ю про відступлення (купівлі-продажу) прав вимоги до ВНЗ «Відкритий міжнародний університет розвитку людини «Україна» за кредитними договорами №24-47/1-08/1 від 04 червня 2008 року, №58-47/1-13 від 24 грудня 2013 року, що укладені в рамках Генерального договору № 24-47/1-08/G від 04 червня 2008 року, за кредитними договорами №40-47/4-07 від 26 червня 2007 року, №54-47/4-07 від 10 серпня 2007 року, та/або договором іпотеки №24-47/1-08/04 від 12 червня 2008 року  та/або договором №58-47/1-13/02 застави рухомого майна (у т.ч. основних засобів) від 25 березня 2015 року, з урахуванням усіх змін, доповнень і додатків до них, згідно реєстру у додатку №1 до цього договору.
22 вересня 2017 року між ПАТ «КБ Хрещатик» та ТОВ «ФК «Фактор Плюс» укладено договір № 2017/2-Ю-1 про відступлення прав вимоги за договором іпотеки № 24-47/1-08/04 від 12 червня 2008 року.
02 жовтня 2017 року між ТОВ ФК «Фактор Плюс» та ТОФ «Офіс Сервіс Люкс» укладено договір відступлення частини прав вимоги №02/10-17/2, відповідно до якого ТОВ ФК «Фактор Плюс» відступило право вимоги на частину боргу Університету «Україна» за кредитними договорами: генеральний договір № 24-47/1-08/G від 04 червня 2008 року; кредитні договори № 24-47/1-08/1 від 04 червня 2008 року, № 58-47/1-13 від 27 грудня 2013 року № 40-47/4-07 від 26 червня 2007 року №54-47/4-07 від 10 серпня 2007 року, договором іпотеки № 24-47/1-08/04 від 12 червня 2008 року з урахуванням усіх змін, доповнень і додатків до них, згідно реєстру у додатку №1 до цього договору.
02 жовтня 2017 року між ТОВ ФК «Фактор Плюс» та ТОФ «Офіс Сервіс Люкс» укладено договір № 02/10-17/3 про відступлення прав вимоги за довго ром іпотеки № 24-47/1-08/04 від 12 червня 2008 року.
Згідно витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, дата та час формування 12 жовтня 2017 року, 12 жовтня 2017 року право власності на будівлю літ «Н» блок «А» загальною площею 3495 кв.м. за адресою: АДРЕСА_3 , зареєстровано за ТОВ «Офіс Сервіс Люкс». Підстава внесення запису: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер №37552659 від 12 жовтня 2017 року, приватний нотаріус КМНО Нотари О.І. Номер запису про право власності 22807479 (т. І. а.с. 17-18).
Згідно інформаційних довідок, наявних у матеріалах справи, 19 жовтня 2017 року запис про реєстрацію 12 жовтня 2017 року за ТОВ «Офіс Сервіс Люкс» права власності на будівлю літ «Н» блок «А» загальною площею 3495 кв.м. за адресою: АДРЕСА_3 , було вилучено (т. І а.с. 26-34).
Рішенням загальних зборів членів Благодійної організації «Благодійний фонд «Добробут ХХІ століття», оформленим протоколом №18 від 20 жовтня 2017 року, прийнято на баланс Благодійної організації «Благодійний фонд «Добробут ХХІ століття» об`єкт нерухомого майна - будівлю, літ. «Н» блок «А» за адресою: АДРЕСА_3 , загальною площею 3495 кв.м., яка належить на праві власності ВНЗ «Відкритий міжнародний університет розвитку людини «Україна». Доповідач на вказаних Зборах - ОСОБА_1 , що є головою Наглядової Ради фонду; голова Зборів - Таланчук П.М. (т. І а.с. 44-45).
21 жовтня 2017 року між ВНЗ «Відкритий міжнародний університет розвитку людини «Україна» (пожертвувач), в особі голови наглядової ради Таланчука П.М. , та Благодійною організацією «Благодійний фонд «Добробут XXI століття» (обдарований), від імені якої діяв ОСОБА_1 , укладено договір про пожертву (дарування), відповідно до умов якого, пожертвувач передає у пожертву (дарує), а обдарований приймає у пожертву будівлю літ. «К» блок «Б», що розташована за адресою: АДРЕСА_2 , загальною площею 4725 кв.м. (т. І а.с. 49-50).
06 листопада 2017 року між ОСОБА_1 та Благодійною організацією «Благодійний фонд «Добробут ХХІ століття» укладено договір позики згідно умов якого, ОСОБА_1 передає Благодійній організації «Благодійний фонд «Добробут ХХІ століття» грошові кошти у сумі 1 500 000 грн., а остання зобов`язується повернуту позику на умовах встановлених договором. Забезпеченням зобов`язання за цим договором передається нерухоме майно: будівля літ. «Н» блок «А», що розташована за адресою: АДРЕСА_3 , загальною площею 3495 кв.м.; будівля літ «К» блок «Б», що розташована за адресою: АДРЕСА_2 , загальною площею 4725 кв.м. Строк повернення позики не пізніше 06 листопада 2018 року (т. І а.с. 40).
06 листопада 2017 року між ОСОБА_1 та Благодійною організацією «Благодійний фонд «Добробут ХХІ століття» укладено іпотечний договір, яким з метою забезпечення виконання зобов`язань за договором позики від 06 листопада 2017 року на суму 1 000 000 грн., передано благодійній організації в іпотеку наступне майно: будівлю літ «Н» блок «А», що розташована за адресою: АДРЕСА_3 , загальною площею 3495 кв.м.; будівлю літ «К» блок «Б», що розташована за адресою: АДРЕСА_2 , загальною площею 4725 кв.м. (т. І а.с. 35-39).
З інформаційної довідки №102796748 від 06 листопада 2017 року вбачається, що 06 листопада 2017 року до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо будівлі літ. «Н» блок «А» за адресою: АДРЕСА_3 , загальною площею 3495 кв.м. на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер 37971706 від 06 листопада 2017 року винесено запис про іпотеку №23213528, згідно з яким основне зобов`язання вказано в розмірі 1 500 000 грн., іпотекодавцем зазначено Благодійну організацію «Благодійний фонд «Добробут ХХІ століття», а іпотекодержателем ОСОБА_1 (т. І а.с. 230-233).
10 листопада 2017 року державним реєстратором Київської філії комунального підприємства «Реєстрація нерухомості та бізнесу» Дідичуком I.A. до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно було внесено реєстраційний запис №23311264 про проведення державної реєстрації права власності на нерухоме майно, а саме: будівлю літ. «Н» блок «А» за адресою: АДРЕСА_3 , загальною площею 3495 кв.м., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 362161380000 за ТОВ «Офіс Сервіс Люкс» (т. І а.с. 26-34).
Наказами Міністерства юстиції України №3525/5 від 09 листопада 2017 року та №1354/5 від 03 травня 2018 року «Про скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень» були скасовані, зокрема: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 21 січня 2017 року №37689364, прийняте приватним нотаріусом КМНО Незнайко Н.М. щодо реєстрації права власності на нерухоме майно за відповідачем Благодійною організацією «Благодійний фонд «Добробут ХХІ століття»; рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 06 листопада 2017 року №№37971908, 37972055, 37971706, 37971997, прийняті приватним нотаріусом КМНО Дубенко К.Є. щодо реєстрації права іпотеки на нерухоме майно за ОСОБА_1 , та щодо реєстрації заборони на нерухоме майно внаслідок укладання між відповідачами оспорюваного договору (т. І а.с. 61, 63). 
18 лютого 2020 року право власності на будівлю літ «Н» блок «А» загальною площею 3495 кв.м. за адресою: АДРЕСА_3 , зареєстровано за ТОВ «Алтея Компані» на підставі договору купівлі-продажу від 18 лютого 2020 року, що підтверджується  відомостями з державного реєстру речових прав на нерухоме майно (т. ІІ а.с. 07-08).
Згідно витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №200677910, 18 лютого 2020 року право власності на будівлю літ. «Н» блок «А», що розташована за адресою: АДРЕСА_3 , загальною площею 3495 кв.м., зареєстровано за ТОВ «Алтея Компані» на підставі договору купівлі-продажу від 18 лютого 2020 року (т. ІІ а.с. 86).
 
Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив з того, що оспорюваний правочин укладено щодо майна, яке не могло бути відчужене Благодійною організацією «Благодійний фонд «Добробут ХХІ століття», оскільки остання, не будучи власником даного нерухомого майна, не наділена повноваженнями ні відчужувати його, ні обтяжувати іпотекою, що відповідає загальновизнаному принципу приватного права. Зміст спірного правочину суперечить ст. 319 ЦК України, ч. 1 ст. 576 ЦК України, ст. 4 Закону України «Про заставу», що є підставою для визнання його недійсним на підставі ч. 1 ст. 203, ч. 1 ст. 215 ЦК України. Крім того, обставини передачі ОСОБА_1 грошових коштів Благодійній організації «Благодійний фонд «Добробут ХХІ століття» у якості позики, не підтверджуються наявними в матеріалах справи доказами, що дають суду підстави для висновку про те, що договір позики від 06 листопада 2017 року є неукладеним, а тому відсутнє дійсне зобов`язання, на забезпечення якого укладено спірний іпотечний договір. З наведеного випливає, що зміст спірного правочину суперечить ч. 3 ст. 3 Закону України «Про заставу», що також є підставою для визнання правочину недійсним на підставі ч. 1 ст. 203, ч. 1 ст. 215 ЦК України. 
Розглядаючи спір, колегія суддів вважає, що суд першої інстанції повно і всебічно дослідив і оцінив обставини по справі, надані сторонами докази, правильно визначив юридичну природу спірних правовідносин і закон який їх регулює, виходячи з наступного.
 
Згідно ч. 4 ст. 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.
Згідно ч. 2 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації.
Право власності (спеціальне майнове право) іпотекодержателя на предмет іпотеки виникає з моменту державної реєстрації права власності (спеціального майнового права) іпотекодержателя на предмет іпотеки на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя чи відповідного застереження в іпотечному договорі (ч. 3 ст. 37 Закону України «Про іпотеку»).
З матеріалів справи вбачається, що 12 жовтня 2017 року право власності на будівлю літ «Н» блок «А» загальною площею 3495 кв.м. за адресою: АДРЕСА_3 , зареєстровано за ТОВ «Офіс Сервіс Люкс».
Однак, при реалізації у період з 19 жовтня 2017 року по 07 червня 2017 року заходів з виведення нерухомого майна у власність інших осіб, з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, поза волею позивача, було вилучено запис про реєстрацію 12 жовтня 2017 року за ТОВ «Офіс Сервіс Люкс» права власності на вищевказану будівлю. 
У зв`язку з тим, що вилучений запис, поновленню не підлягав, з метою повторного внесення запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, 10 листопада 2017 року ТОВ «Офіс Сервіс Люкс» повторно звернулося до державного реєстратора з відповідною заявою, за якою, того ж дня, державним реєстратором Київської філії комунального підприємства «Реєстрація нерухомості та бізнесу» Дідичуком I.A. до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесено реєстраційний запис №23311264 про проведення державної реєстрації права власності на нерухоме майно, а саме: будівлю літ. «Н» блок «А» за адресою: АДРЕСА_3 , загальною площею 3495 кв.м., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 362161380000 за ТОВ «Офіс Сервіс Люкс».
Отже, станом на день звернення ТОВ «Офіс Сервіс Люкс» до суду з даним позовом, власником будівлі літ. «Н» блок «А» загальною площею 3495 кв.м. за адресою: АДРЕСА_3 був ТОВ «Офіс Сервіс Люкс».
18 лютого 2020 року ТОВ «Алтея Компані» придбало у ТОВ «Офіс Сервіс Люкс» зазначену будівлю та того ж дня зареєструвало за собою право власності на неї.
 
Згідно ч.ч. 1-2 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Відповідно до ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.
Статтею 1 Закону України «Про іпотеку» встановлено, що іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном (неподільним об`єктом незавершеного будівництва, майбутнім об`єктом нерухомості), що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання задовольнити свої вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами такого боржника у порядку, встановленому цим Законом.
Іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи, а також застава об`єкта незавершеного будівництва, майбутнього об`єкта нерухомості (ч.1 ст.575 ЦК України).
Згідно ст. 5 Закону України «Про іпотеку» предметом іпотеки можуть бути один або декілька об`єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об`єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом.
Предметом застави може бути будь-яке майно (зокрема річ, цінні папери, майнові права), що може бути відчужене заставодавцем і на яке може бути звернене стягнення (ч. 1 ст. 576 ЦК України).
Згідно ст. 658 ЦК України право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару. Якщо продавець товару не є його власником, покупець набуває право власності лише у випадку, якщо власник не має права вимагати його повернення.
З аналізу наведених норм права вбачається, що право на передачу нерухомого майна в іпотеку за іпотечним договором належить власнику такого майна.
 
Водночас, як вбачається з матеріалів справи, станом на день укладення спірного договору іпотеки (06 листопада 2017 року), власником будівлі літ. «Н» блок «А», що розташована за адресою: АДРЕСА_3 , загальною площею 3495 кв.м., яка передана Благодійною організацією «Благодійний фонд «Добробут ХХІ століття» в іпотеку ОСОБА_1 , було ТОВ «Офіс Сервіс Люкс». При цьому, зазначена обставина, відповідачами не спростована.
Отже, укладення іпотечного договору від 06 листопада 2017 року за наведених обставин, порушує вимоги ст. 576 ЦК України та ст. 5 Закону України «Про іпотеку», що в силу вимог ст. 215 ЦК України, є підставою для визнання його недійсним.  
 
Також, відповідачами не спростовано ту обставину, що зміст спірного правочину суперечить ч. 3 ст. 9 Закону України «Про іпотеку», що також є підставою для визнання спірного правочину недійсним, на підставі ч. 1 ст. 203, ч. 1 ст. 215 ЦК України.
Так, частиною 3 ст. 9 Закону України «Про іпотеку» визначено, що іпотекодавець має право виключно на підставі згоди іпотекодержателя передавати предмет іпотеки у наступну іпотеку.
З наявних у матеріалах справи копій інформаційних довідок з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вбачається наявність запису про іпотеку № 5682225 від 12 червня 2008 року. Іпотекодавець - ТОВ «Офіс Сервіс Люкс».
При цьому, як вказує представник ТОВ «Офіс Сервіс Люкс», останнє дозволу на передачу будівлі літ. «Н» блок «А», що розташована за адресою: АДРЕСА_3 у наступну іпотеку, не надавало. Вказана обставина відповідачами не заперечується.
Зазначені обставини, також є підставою для визнання спірного договору недійсним.
 
Крім того, згідно ст. 3 Закону України «Про заставу» заставою може бути забезпечена будь-яка дійсна існуюча вимога або вимога, яка може виникнути в майбутньому, що не суперечить законодавству України, зокрема така, що випливає з договору позики, кредиту, купівлі-продажу, оренди, перевезення вантажу тощо. Застава може мати місце щодо вимог, які можуть виникнути у майбутньому, за умови, якщо є угода сторін про розмір забезпечення заставою таких вимог, та/або про максимальний розмір вимоги, яка забезпечується заставою. Застава має похідний характер від забезпеченого нею зобов`язання.
З вказаного слідує, що правовідносини щодо забезпечення виконання зобов`язання не можуть існувати самостійно від основного зобов`язання за договором позики. 
В той же час, як вірно встановлено судом першої інстанції, у матеріалах справи відсутні докази на підтвердження реальності правочину позики, а тому, за відсутності основного зобов`язання, не можуть існувати іпотечні правовідносини між ОСОБА_1 та Благодійною організацією «Благодійний фонд «Добробут ХХІ століття».
 
Статтею 238 ЦК України визначено, що представник може бути уповноважений на вчинення лише тих правочинів, право на вчинення яких має особа, яку він представляє. Представник не може вчиняти правочин, який відповідно до його змісту може бути вчинений лише особисто тією особою, яку він представляє. Представник не може вчиняти правочин від імені особи, яку він представляє, у своїх інтересах або в інтересах іншої особи, представником якої він одночасно є, за винятком комерційного представництва, а також щодо інших осіб, встановлених законом.
Так, із протоколу № 18 Загальних зборів членів Благодійного фонду «Добробут ХХІ століття» від 20 жовтня 2017 року вбачається, що ОСОБА_1 був головою Наглядової Ради фонду.
Довіреністю від 21 жовтня 2017 року Благодійна організація «Благодійний фонд «Добробут ХХІ століття» уповноважило ОСОБА_1 підписувати від імені фонду, як пожертву (дарунок) наступне нерухоме майно: будівлю літ. «Н» блок «А», що розташована за адресою: АДРЕСА_3 . Довіреність дійсна до 21 жовтня 2018 року (т. І а.с. 43).
06 листопада 2017 року між ОСОБА_1 та Благодійною організацією «Благодійний фонд «Добробут ХХІ століття» укладено іпотечний договір.
З вказаного вбачається, що станом на дату укладення спірного договору, ОСОБА_1 був представником  Благодійної організація «Благодійний фонд «Добробут ХХІ століття», у зв`язку з чим,  укладення спірного договору порушує приписи ч. 3 ст. 238 ЦК України, що також є підставою для визнання його недійсним.
 
При цьому, доводи апеляційної скарги в частині того, що ТОВ  «Офіс Сервіс Люкс» не є власником нерухомого майна, а відтак, його права не порушені, колегія суддів відхиляє, оскільки станом на день укладення спірного договору та звернення до суду з даним позовом, ТОВ  «Офіс Сервіс Люкс» було власником будівлі літ. «Н» блок «А», що розташована за адресою: АДРЕСА_3 , а відтак, останнє має право на захист свого порушеного права шляхом оспорення в судовому порядку договору іпотеки від 06 листопада 2017 року.
Також, колегія суддів відхиляє доводи апеляційної скарги в частині того, що предметом оскаржуваного договору була будівля, літ. «К» блок «Б»., загальна площа 4725 кв.м., оскільки як вбачається зі спірного договору, благодійній організації в іпотеку передано не лише вищевказану будівлю, а й будівлю літ «Н» блок «А», що розташована за адресою: АДРЕСА_3 , загальною площею 3495 кв.м., право власності на яку, на час укладення спірного договору, було зареєстровано за позивачем.
Посилання скаржника на рішенням Господарського суду міста Києва від 10 лютого 2022 року у справі № 910/17822/19, яке постановою Північного апеляційного господарського суду від 15 вересня 2022 року залишено без змін та яким визнано протиправним та скасовано наказ Міністерства юстиції України №1354/5 від 03 травня 2018 року, колегія суддів відхиляє, оскільки зазначені судові рішення були відсутні у матеріалах справи станом на день ухвалення оскаржуваного рішення. Таким чином, ухвалюючи оскаржуване рішення, суд першої інстанції вірно посилався, зокрема, на наказ Міністерства юстиції України №1354/5 від 03 травня 2018 року. 
До апеляційної скарги Заклад вищої освіти «Відкритий міжнародний університет розвитку людини «Україна» долучив рішення Господарського суду міста Києва від 10 лютого 2022 року та постанову Північного апеляційного господарського суду від 15 вересня 2022 року у справі № 910/17822/19, однак, вони не можуть бути прийняті до уваги судом апеляційної інстанції під час перегляду оскаржуваного рішення суду, виходячи з наступного.
Частиною  1 ст. 81 ЦПК України встановлено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Частинами 1, 3, 4 ст. 83 сторони та інші учасники справи подають докази у справі безпосередньо до суду.  Відповідач, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, повинні подати суду докази разом з поданням відзиву або письмових пояснень третьої особи. Якщо доказ не може бути поданий у встановлений законом строк з об`єктивних причин, учасник справи повинен про це письмово повідомити суд та зазначити: доказ, який не може бути подано; причини, з яких доказ не може бути подано у зазначений строк; докази, які підтверджують, що особа здійснила всі залежні від неї дії, спрямовані на отримання вказаного доказу.
Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій (ч. 4 ст. 12 ЦПК України).
Згідно ч.ч. 1, 3 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього.
Долучаючи до апеляційної скарги рішення Господарського суду міста Києва від 10 лютого 2022 року та постанову Північного апеляційного господарського суду від 15 вересня 2022 року у справі № 910/17822/19, скаржником не наведено обґрунтованих причин неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього, а відтак, вони не можуть бути прийняті до уваги судом апеляційної інстанції під час перегляду оскаржуваного рішення. 
 
Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.
Статтею 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
З урахуванням вищевикладеного, колегія суддів вважає, що рішення суду постановлено з дотриманням норм матеріального та процесуального права і підстав для його скасування з доводів викладених у апеляційній скарзі немає.
 
Керуючись ст.ст. 367, 368, 369, 374, 375, 381-384, 387   ЦПК України, колегія суддів,-
п о с т а н о в и  л а:
 
Апеляційну скаргу Закладу вищої освіти «Відкритий міжнародний університет розвитку людини «Україна» залишити без задоволення.
Рішення Святошинського районного суду міста Києва  від 28 вересня  2022 року залишити без змін.
 
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття. Може бути оскаржена у касаційному порядку шляхом подачі касаційної скарги безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
 
Суддя-доповідач:                                      
 
Судді: