СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

13 грудня 2023 року                                   м. Харків                        Справа № 922/2200/23 

          Східний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючий суддя Тарасова І.В., суддя Білоусова Я.О. , суддя  Пуль О.А.

за участю серкетаря Андерс О.К.
за участю представників  сторін:
позивачів - Залеської А.С., ордери серії АН від 11.10.2023 № № 1268579, 1268580,1268581;  
відповідача -  Захарова П.В., ордер серії ВІ від 30.06.2023 № 1067162 (в режимі відеоконференції);

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Східного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу позивачів: Товариства з обмеженою відповідальністю "Ріал Кепітал Груп", м. Харків, Товариства з обмеженою відповідальністю "Альфа Сіті", Харківська обл., Харківський р-н, с.м.т. Бабаї, Товариства з обмеженою відповідальністю "ІНБІКО", м. Харків (вх. № 2116 Х/2-5) на рішення господарського суду Харківської області від 27.09.23 (ухвалене у приміщенні господарського суду Харківської області суддею  Присяжнюком О.О., повний текст складено  29.09.2023) у справі № 922/2200/23
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Ріал Кепітал Груп", м. Харків, Товариства з обмеженою відповідальністю "Альфа Сіті", Харківська обл., Харківський р-н, с.м.т. Бабаї, Товариства з обмеженою відповідальністю "ІНБІКО",м. Харків, 
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Юкрейніен Кепітел Білдинг", м. Харків
про визнання права власності

ВСТАНОВИВ:

     Товариство з обмеженою відповідальністю "Ріал Кепітал Груп", Товариство з обмеженою відповідальністю "Альфа Сіті", Товариство з обмеженою відповідальністю "ІНБІКО" звернулось до господарського суду Харківської області із позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю "Юкрейніен Кепітел Білдинг", в якій просило суд визнати об`єкт незавершеного будівництва – шестиповерхову нежитлову будівлю з підвалом за адресою: м. Харків, вул. Серпова, 4, що будувалась як блок громадського призначення у складі комплексу житлових будинків та об`єктів торгово-адміністративного та соціально-культурного призначення з підземною парковкою (II, III черги будівництва) по вулиці Серповій, 4 в місті Харкові (II черга) на земельних ділянках кадастровий номер: 6310136300:07:006:0050 та 6310136300:07:006:0051, об`єктом права спільної часткової власності Товариства з обмеженою відповідальністю "Альфа Сіті", Товариства з обмеженою відповідальністю "Ріал Кепітал Груп" та Товариства з обмеженою відповідальністю “ІНБІКО”.
Ухвалою Господарського суду Харківської області від 29.05.2023  позовну заяву Товариства з обмеженою відповідальністю "Ріал Кепітал Груп", Товариства з обмеженою відповідальністю "Альфа Сіті", Товариства з обмеженою відповідальністю "ІНБІКО" залишено без руху.
14.06.2023 року від представника позивачів, через канцелярію суду (вх.№15289) надійшла заява про усунення недоліків, зокрема, позивач надав уточнену позовну заяву, в якій просить суд визнати право спільної часткової власності на об`єкт незавершеного будівництва - шестиповерхову нежитлову будівлю з підвалом за адресою: м. Харків, вул. Серпова, 4, що будувалась як блок громадського призначення у складі комплексу житлових будинків та об`єктів торгово-адміністративного та соціально-культурного призначення з підземною парковкою (II, III черги будівництва) по вулиці Серповій, 4 в місті Харкові (II черга) на земельних ділянках із кадастровими номерами: 6310136300:07:006:0050 та 6310136300:07:006:0051, за Товариством з обмеженою відповідальністю “Альфа Сіті"  (ідентифікаційний код юридичної особи 39655917), Товариством з обмеженою відповідальністю “Ріал Кепітал Груп” (ідентифікаційний код юридичної особи 42663027) та Товариством з обмеженою відповідальністю “Ріал Кепітал Груп” Товариством з обмеженою відповідальністю “ІНБІКО” (ідентифікаційний код юридичної особи 20177445) із наступним розподілом часток: Товариство з обмеженою відповідальністю "Альфа Сіті" (ідентифікаційний код юридичної особи 39655917) - 51 % (п`ятдесят один відсоток) у праві спільної часткової власності, Товариство з обмеженою відповідальністю "Ріал Кепітал Груп"  (ідентифікаційний код юридичної особи 42663027) - 33 % (тридцять три відсотки) у праві спільної часткової власності, Товариство з обмеженою відповідальністю  “ІНБІКО” (ідентифікаційний код юридичної особи 20177445) - 16 % (шістнадцять відсотків) у праві спільної часткової власності на об`єкт незавершеного будівництва - шестиповерхову нежитлову будівлю з підвалом за адресою: м. Харків, вул. Серпова, 4, що будувалась як блок громадського призначення у складі комплексу житлових будинків та об`єктів торгово- адміністративного та соціально-культурного призначення з підземною парковкою (ІІ, III будівництва) по вулиці Серповій, 4 в місті Харкові (II черга) на земельних ділянках за         кадастровим номером: 6310136300:07:006:0050 та за кадастровим номером 6310136300:07:006:0051 за адресою: м. Харків, вул. Серпова, 4.
Вказану уточнену позовну заяву прийнято ухвалою Господарського суду Харківської області від 15.06.2023  як позовну заяву зі зміною  предмету позову та відкрито за нею провадження у справі  № 922/2200/23 за правилами   загального позовного провадження. 
В обґрунтування позову позивачі послались на те, що відповідно до договору  купівлі-продажу майнових прав від 28.08.2018 № 52/2, укладеного ТОВ «Альфа Сіті» з відповідачем, договору купівлі-продажу майнових прав від 28.08.2018 № 52/1, укладеногоТОВ “Східноукраїнська  будівельна компанія»  з відповідачем, договору про відступлення права вимоги від 10.09.18, укладеного ТОВ “Східноукраїнська  будівельна компанія» з ТОВ "Ріал Кепітал Груп", договору  купівлі- продажу майнових прав від 07.09.2019 № 52/3, укладеного ТОВ «ІНБІКО» з відповідачем, позивачі набули майнові права на певні частини об`єкта будівництва -  блоку громадського призначення у складі комплексу житлових будинків та об`єктів торгово-адміністративного та соціально-культурного призначення з підземною парковкою (II, III черги будівництва) по вулиці Серповій, 4 в місті Харкові, які за ними визнано рішеннями Господарського суду Харківської області від  13.09.2021 у справі № 922/2144/21, від 11.10.2021 у справі № 922/2626/21 та  від 29.12.2021 у справі №922/4183/21, проте, станом на  момент подання позову у даній справі, в порушення умов зазначених договорів купівлі-продажу майнових прав, відповідач не здійснив будівництво  вказаного об`єкта нерухомості у встановлені строки із прийняттям його в експлуатацію у встановленому порядку, у зв`язку з чим позивачі, як інвестори, які вклали грошові кошти в будівництво такого об`єкта нерухомого майна, не мають можливості отримати кінцевий результат  свого інвестування – відповідний завершений будівництвом об`єкт нерухомості, оскільки  майнові права на нього  не були кінцевою метою інвестування, з чого вбачається істотне порушення  їх права  щодо вільного володіння, користування та розпорядження власністю. 
      Крім цього позивачі зазначили про те, що у відповідача відсутнє право оренди на земельні ділянки, на яких проводилось будівництво спірного нерухомого майна, оскільки право    оренди  на земельну ділянку із кадастровим номером 6310136300:07:006:0050 зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, термін оренди - 01.03.2021, і  відповідне право зі строком дії після цієї дати не зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, у зв`язку з чим відповідач на сьогодні втратив право бути замовником будівництва відповідного об`єкта будівництва, оскільки речове право на зазначену земельну ділянку в нього відсутнє, а майнові права на Об`єкт будівництва, який на даний час не створений,  належать позивачам на підставі наведених вище судових рішень, а оформлення за позивачами права власності  на об`єкт незавершеного будівництва дозволить в майбутньому завершити  процес будівництва самостійно  у встановленому порядку.   
    При цьому позивачі зазначили, що відповідні  договори купівлі-продажу майнових прав, укладені ТОВ “ Юкрейніен кепітел Білдинг” із позивачами, мають змішану правову природу, а саме містять в собі ознаки договору купівлі-продажу та будівельного підряду, а тому позивачі як замовники будівництва у відповідності до статті 876 Цивільного кодексу України є власниками результату будівельних робіт.
     Рішенням господарського суду Харківської області від 27.09.23 у справі № 922/2200/23 в позові відмовлено.
      В обгрунтування рішення суд послався на недоведення позивачами  наявності встановлених законом підстав виникнення права спільної часткової власності на спірне майно , з огляду на те, що:
    - аналіз положень статті 331 Цивільного кодексу України у системному зв`язку з нормами статей 177-179, 182 цього Кодексу, частини третьої статті 3 Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень” дає підстави для висновку про те, що право власності на новостворене нерухоме майно як об`єкт цивільних прав виникає з моменту його державної реєстрації, а державній реєстрації підлягає право власності тільки на ті об`єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийняті в експлуатацію у встановленому порядку, в той час як визнання права власності на об`єкт незавершеного будівництва, не прийнятий до експлуатації, в судовому порядку нормами Цивільного кодексу  України чи іншими нормативними актами не передбачено;
    - відповідно до п.13.8.7. Договорів купівлі-продажу майнових прав їх невід`ємною частиною є Договір генерального підряду на будівництво Об`єкту будівництва від 12.01.2015 року No 12-1/01/15 укладений між ТОВ “Юкрейніен кепітел білдинг” та Приватним акціонерним товариством “ФЛАС”, відповідно до умов якого  право власності на об`єкт будівництва до завершення будівництва належить генеральному підряднику ПрАТ “ФЛАС”, а не ТОВ “ЮКБ”, а в тексті Договорів купівлі-продажу майнових прав є посилання саме на договір генпідряду з ПрАТ “ФЛАС”, що спростовує доводи позивачів щодо того, що Договори купівлі-продажу майнових прав містять елементи договору  підряду, а ТОВ “ Юкрейніен Кепітел Білдинг” виступає у якості підрядника;
- права, які передані позивачам за Договорами купівлі-продажу майнових прав, є правами на окремі приміщення в складі об`єкту будівництва які виникнуть в майбутньому ТОВ “ЮКБ”, але  тільки після здачі об`єкту в експлуатацію;
- відповідно до технічних характеристик вказаних в проектній документації блок громадського призначення має площу 64604 кв.м, в той же час позивач просить визнати право власності на об`єкт площею 7623,10 кв.м.;
- до позову  не додано жодних доказів існування об`єкту незавершеного будівництва, законності будівництва та відповідності об`єкту будівництва та його окремої частини блоку громадського призначення будівельним нормам, зокрема, матеріалів технічної інвентаризації об`єкту незавершеного будівництва, а отже не доведено статус будівництва як законного незавершеного будівництва, опис та технічні характеристики об`єкту нерухомого майна, що виключає визнання права власності на об`єкт. 
   Позивачі подали на зазначене рішення до Східного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на неправильне застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просять це рішення скасувати та прийняти нове рішення, яким  позов задовольнити.
      В обґрунтування апеляційної скарги позивачі послались,зокрема,  на те, що:
     - судом першої інстанції не надано належної правової оцінки доданим  до позовної заяви договорам  купівлі-продажу майнових прав, які за своєю правовою природою є змішаними договорами, що містять елементи договору купівлі-продажу та договору будівельного підряду, а тому позивачі як замовники будівництва у відповідності до статті 876 Цивільного кодексу України є власниками результату будівельних робіт;
     - висновок суду першої інстанції про неможливість визнаня за позивачами права спільної часткової власності на спірний об`єкт незавершеного будівництво через відсутність  на це правових підстав та недоведеність позивачами існування такого об`єкта незавершеного будівництва є безпідставним з огляду на те, що за договорами  купівлі-продажу майнових прав позивачі придбали майнові права на нежитлові приміщення загальною будівельною площею  7623,10 кв.м., які  всі в сукупності  складають блок громадського призначення  у складі комплексу житлових будинків та об`єктів торгово-адміністративного та соціально-культурного призначення з підземною парковкою (II, III черги будівництва) по вулиці Серповій, 4 в місті Харкові, що підтверджується технічним висновком спеціалістів у вигляді інформаційної довідки від 09.01.2023 за  вих. № 2022/13307, наданої ПП «Міський центр нерухомості», в якому зазначені частки позивачів у будівництві вказаного об`єкту нерухомості: а саме: позивачу 1 належить 51%  Об`єкта будівництва, позивачу 2 - 33% Об`єкта будівництва, а позивачу 3 - 16% Об`єкта будівництва. При цьому скаржники зазначили, що з огляду на відсутність  у відповідача речових прав на земельні ділянки, на яких здійснювалось вказане будівництво, позивачі як власники майнових прав  на зазначені приміщення завідомо позбавлені можливості очікувати виконання  відповідачем своїх обов`язків за вказаними договорами купівлі-продажу майнових прав щодо завершення будівництва Об`єкта  із прийняттям його до експлуатації, однак  право позивачів  самостійно завершити відповідне будівництво Об`єкта із прийняттям його до експлуатації може виникнути у них лише в разі визнання за ними права власності на спірний об`єкт незавершеного будівництва.
   Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 11.10.2023 для розгляду справи №922/2200/23 визначено колегію суддів у складі: Тарасова І.В.              – головуючий суддя-доповідач, суддя Білоусова Я.О., суддя Пуль О.А.
Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 06.11.23 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою позивачів: Товариства з обмеженою відповідальністю "Ріал Кепітал Груп", Товариства з обмеженою відповідальністю "Альфа Сіті",  Товариства з обмеженою відповідальністю "ІНБІКО", (вх. № 2116 Х/2-5) на рішення Господарського суду Харківської області від 27.09.23  у справі № 922/2200/23 та її розгляд призначено в судове засідання з повідомленням сторін на 13.12.2023 о 12:00 годині у приміщенні Східного апеляційного господарського суду за адресою: 61058, місто Харків, проспект Незалежності, 13, 1-й поверх, в залі засідань № 104. 
В судовому засідані представник позивачів підтримала апеляційну скаргу, а представник відповідача проти її задоволення заперечив.
     Відповідно до статті 269 Господарського процесуального кодексу України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
      Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього. 
       Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.
   Колегія суддів, заслухавши доповідь судді-доповідача, дослідивши матеріали справи, що стосуються фактів, на які позивачі посилаються в апеляційній скарзі, проаналізувавши  доводи апеляційної скарги, заслухавши пояснення представників сторін, з`ясувавши обставини справи та перевіривши їх доказами в межах, встановлених статтею 269 ГПК України, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, а також повноту встановлення обставин справи та відповідність їх наданим доказам, дійшла висновку про відсутність підстав для задоволення апеляційної скарги, з огляду на наступне.
    З матеріалів справи вбачається, що 28.08.2018 між Товариством з обмеженою відповідальністю «Альфа Сіті» (надалі - Позивач 1) та Відповідачем укладено договір купівлі-продажу майнових прав № 52/2. Відповідно до предмета  даного договору відповідач передає  у власність  Позивача 1  Майнові права на Об`єкт нерухомості. З урахуванням додаткової угоди від 10.05.2019 до даного договору  ТОВ “Альфа Сіті” набуває у власність Майнові права на весь Об`єкт нерухомості, визначений в п. 2.1 Договору, Додатку № 1 та Додатку № 2 до Договору загальною вартістю 42 571 615,40 грн., у тому числі ПДВ.
      Відповідно до характеристик об`єкту нерухомості, викладених в Додатку № 1 до Договору купівлі-продажу майнових прав № 52/2 від 28.08.2018 з урахуванням додаткової угоди № 1 від 10.05.2019 ТОВ “Альфа Сіті” набуває у власність за вказаним договором майнові права на перший під`їзд блоку громадського призначення у складі комплексу житлових будинків та об`єктів торгово-адміністративного та соціально-культурного призначення з підземною парковкою (II, III черги будівництва) по вул. Серповій, 4 у м. Харкові (II черга) на земельних ділянках (кадастровий номер 6310136300:07:006:0050 та 6310136300:07:006:0051) у складі усіх нежитлових приміщень підвалу загальною проектною площею 694,05 кв.м., усіх нежитлових приміщень 1 поверху загальною проектною площею 540,30 кв.м., усіх нежитлових приміщень 2 поверху загальною проектною площею 677,80 кв.м.,  усіх нежитлових приміщень   3  поверху  загальною  проектною  площею541.45кв.м.,   усіх   нежитлових  приміщень   4  поверху загальною проектною  площею 541.45  в.м.,  усіх   нежитлових  приміщень   5  поверху  загальною  проектною  площею 541.45  в.м.,  усіх  нежитлових  приміщень   6  поверху загальною проектною  площею 344,55 кв.м.
      Оскільки відповідач, незважаючи на повну оплату Позивачем 1 вартості майнових прав за вищевказаним договором, відмовився передати Позивачу 1 належні йому майнові права, Позивач 1 звернувся до Господарського суду Харківської області із відповідною позовною заявою про визнання права власності на майнові права.
       Рішенням Господарського суду Харківської області від 13.09.2021 у справі № 922/2144/21 за Позивачем 1 визнано право власності на майнові права на перший під`їзд блоку громадського призначення у складі комплексу житлових будинків та об`єктів торгово-адміністративного та соціально-культурного призначення з підземною парковкою (II, III черги будівництва) по вул. Серповій, 4 у м. Харкові (II черга) на земельних ділянках (кадастровий номер 6310136300:07:006:0050 та 6310136300:07:006:0051) у складі усіх нежитлових приміщень підвалу загальною проектною площею 694,05 кв.м., усіх нежитлових приміщень 1 поверху загальною проектною  площею   540,30  кв.м.,  усіх нежитлових приміщень   2  поверху  загальною  проектною  площею 77,80  кв.м.,  усіх нежитлових приміщень   3  поверху загальною  проектною  площею   541,45  кв.м.,  усіх нежитлових приміщень   4  поверху  загальною  проектною  площею 541,45 кв.м.,  усіх нежитлових приміщень 5 поверху загальною проектною площею 541,45 кв.м., усіх нежитлових приміщень 6 поверху загальною проектною площею 344,55 кв.м., загальна вартість яких становить 42 571 615,40 грн.
      28.08.2018 між Товариством з обмеженою відповідальністю “Юкрейніен кепітел Білдинг” та Товариством з обмеженою відповідальністю “Східноукраїнська будівельна компанія” (код ЄДРПОУ 32898963) було укладено договір купівлі-продажу майнових прав № 52/1, відповідно до предмету якого відповідач- Товариство з обмеженою відповідальністю “Юкрейніен кепітел Білдинг” передає у власність Східноукраїнської будівельної компанії майнові прав на нежитлові приміщення та інші об`єкти нерухомого майна у блоці громадського призначення у складі комплексу будівництва житлових будинків та об`єктів торгово-адміністративного та соціально-культурного призначення з підземною парковкою (II, III черги будівництва) по вул. Серповій, 4 у м. Харкові (II черга) на земельних ділянках (кадастровий номер 6310136300:07:006:0050 та 6310136300:07:006:0051). Нежитлові приміщення та інші об`єкти нерухомого майна конкретизовані сторонами в додатку № 1 та в додатку № 2 до вищевказаного договору.
    Відповідно до Характеристик об`єкту нерухомості, викладених в Додатку № 1 до Договору купівлі-продажу майнових прав № 52/1 від 28.08.2018 (в редакції від 10.09.2019) ТОВ “Ріал Кепітал Груп” набуває у власність за вказаним договором майнові права на другий під`їзд блоку громадського призначення у складі комплексу житлових будинків та об`єктів торгово-адміністративного та соціально- культурного призначення з підземною парковкою (II, III черги будівництва) по вул. Серповій, 4 у м. Харкові (II черга) на земельних ділянках (кадастровий номер 6310136300:07:006:0050 та 6310136300:07:006:0051) у складі усіх нежитлових приміщень 2 поверху загальною проектною площею 538,8 кв.м., усіх нежитлових приміщень 3 поверху загальною проектною площею 541.45          кв.м., усіх нежитлових приміщень 4 поверху загальною проектною площею 541.45           кв.м., усіх нежитлових приміщень 5 поверху загальною проектною площею 541.45           кв.м., усіх нежитлових приміщень 6 поверху загальною проектною площею 344,55 кв.м.
     Загальна вартість Майнових прав за вищевказаним договором з урахуванням додаткової угоди № 1 від 08.09.2018 становила 19 480 800, у тому числі ПДВ. 
   10.09.2019 ТОВ “Східноукраїнська будівельна компанія” відступлено право вимоги за договором купівлі-продажу майнових прав № 52/1 від 28.08.2018, укладеним із ТОВ “Юкрейніен кепітел Білдинг”, Товариству з обмеженою відповідальністю “Ріал Кепітал Груп” (надалі - Позивач 2), на підтвердження чого укладено договір про відступлення права вимоги від 10.09.2019.
10.09.2019 між ТОВ“Юкрейніен кепітел Білдинг”та Позивачем 2 укладено додаток №1 до додаткової угоди № 2 до договору купівлі-продажу майнових прав № 52/1 від 28.08.2018, в якому викладено договір купівлі-продажу майнових прав в новій редакції з урахуванням заміни кредитора у зобов`язанні (копія додатку № 1 додається). 
На момент відступлення права вимоги за договором купівлі-продажу майнових прав №52/1 від 28.08.2018 ТОВ “ Східноукраїнська будівельна компанія ” було виконано всі грошові зобов`язання перед ТОВ “ Юкрейніен кепітел Білдинг ” за вказаним договором.
      Оскільки відповідач, незважаючи на повну оплату вартості майнових прав за вищевказаним договором, відмовився передати Позивачу 2 належні йому майнові права, Позивач 2 звернувся до Господарського суду Харківської області із відповідною позовною заявою про визнання права власності на майнові права.
     Рішенням Господарського суду Харківської області від 11.10.2021 у справі № 922/2626/21 за Позивачем 2 визнано право власності на майнові права на другий під`їзд блоку громадського призначення у складі комплексу житлових будинків та об`єктів торгово- адміністративного та соціально-культурного призначення з підземною парковкою (II, III черги будівництва) по вул. Серповій, 4 у м. Харкові (II черга) на земельних ділянках (кадастровий номер 6310136300:07:006:0050 та 6310136300:07:006:0051) у складі усіх нежитлових приміщень 2   поверху   загальною   проектною   площею    538,80   кв.м.,   усіх    нежитлових приміщень 3   поверху   загальною   проектною   площею    41,45   кв.м.,   усіх   нежитлових приміщень 4   поверху   загальною   проектною   площею   541,45   кв.м.,   усіх   нежитлових приміщень 5   поверху   загальною   проектною площею    541,45   кв.м.,   усіх   нежитлових приміщень 6 поверху загальною проектною площею 344,55 кв.м., загальна вартість яких становить 19 480 800,00 грн.
   07.09.2019 між ТОВ “Юкрейніен кепітел Білдинг” та Товариством з обмеженою відповідальністю “ІНБІКО” (надалі - Позивач 3) було укладено договір купівлі- продажу майнових прав № 52/3, відповідно до предмету якого відповідач передає  у власність Позивача 3  майнові права на нежитлові приміщення та інші об`єкти нерухомого майна у блоці громадського призначення у складі комплексу будівництва житлових будинків та об`єктів торгово-адміністративного та соціально-культурного призначення з підземною парковкою (II, III черги будівництва) по вул. Серповій, 4 у м. Харкові (II черга) на земельних ділянках (кадастровий номер 6310136300:07:006:0050 та 6310136300:07:006:0051). Нежитлові приміщення та інші об`єкти нерухомого майна конкретизовані сторонами в додатку № 1 та в додатку № 2 до вищевказаного договору. Загальна вартість Майнових прав за вищевказаним договором становила 14 233 822,60 (чотирнадцять мільйонів двісті тридцять три тисячі вісімсот двадцять дві гривні 60 копійок) у тому числі ПДВ. 
Відповідно до характеристик об`єкту нерухомості, викладених в Додатку № 1 до Договору купівлі-продажу майнових прав № 52/3 від 07.09.2019 ТОВ “ІНБІКО” набуває у власність за вказаним договором майнові права на другий під`їзд  блоку громадського призначення у складі комплексу житлових будинків та об`єктів торгово-адміністративного та соціально-культурного призначення з підземною парковкою (II, III черги будівництва) по вул. Серповій, 4 у м. Харкові (II черга) на земельних ділянках (кадастровий номер 6310136300:07:006:0050 та 6310136300:07:006:0051) у складі усіх нежитлових приміщень підвалу загальною проектною площею 694,05 кв.м., усіх нежитлових приміщень 1-го поверху загальною проектною площею 540.30           кв.м. 
       Оскільки, незважаючи на повну оплату вартості майнових прав Позивачем 3 за вищевказаним договором, Відповідач відмовився передати Позивачу 3 належні йому майнові права, Позивач 3 звернувся до Господарського суду Харківської області із відповідною позовною заявою про визнання права власності на майнові права.
       Рішенням Господарського суду Харківської області від 29.12.2021 у справі №922/4183/21 з урахуванням ухвали від 03.04.2023 визнано за Позивачем 3 право власності на майнові права Об`єкту нерухомості - другий під`їзд блоку громадського призначення у складі комплексу житлових будинків та об`єктів торгово-адміністративного та соціально-культурного призначення з підземною парковкою (II, III черги будівництва) по вулиці Серповій, 4 в місті Харкові (II черга) на земельних ділянках за кадастровим номером: 6310136300:07:006:0050 та за кадастровим номером: 6310136300:07:006:0051 (складові елементи Об`єкту нерухомості: усі нежитлові приміщення підвалу, загальною проектною площею 694,05 кв.м.; усі нежитлові приміщення першого поверху, загальною проектною площею 540,30 кв. м.), загальна вартість яких становить 14 233 822,60 грн.
    Пунктами 3.1.2 кожного із вищевказаних Договорів передбачається, що Продавець зобов`язаний за власний рахунок здійснити будівництво Об`єкта нерухомості та Об`єкта будівництва у строки, визначені в Договорі. Будівництво Об`єкта будівництва може здійснюватися, як безпосередньо Продавцем, так і третіми особами, залученими Продавцем.
Пунктами 3.1.3 Договорів  передбачено обов`язок Продавця забезпечувати будівництво Об`єкта будівництва та введення його в експлуатацію в порядку, встановленому  чинним законодавством України.
В пункті  4  статті 1 Договорів зазначено, що замовником Об`єкта будівництва виступає Продавець, який особисто несе відповідальність перед підрядниками та іншими третіми особами.
Пунктом  6.1. Договорів передбачено, що будівельні роботи  на Об`єкті будівництва мають бути  виконані  не пізніше 31.07.2020.
Натомість в пунктах 2.1,2.1.1., 2.1.1.1., 2.1.1.2  статті 2 Договорів, яка має назву «Предмет договору», зазначено, що Продавець продає, а покупець купує майнові права  на Об`єкт нерухомості  у порядку  та на умовах, що передбачені Договором та у відповідності  до норм Цивільного кодексу України та інших актів законодавства України.
      Майнові права  на визначений в п. 2.1. та конкретизований в  Додатку № 1 та Додатку № 2 до Договорів Об`єкт нерухомості належить Продавцю відповідно до договору генерального підряду на будівництво Об`єкту будівництва від 12.01.2015  № 12-1/01/15, укладеного з Приватним акціонерним товариством «ФЛАС», а також договорів оренди землі від 25.07.2013.
      Відповідно до п.13.8.7. Договорів їх невід`ємною частиною є Договір генерального підряду на будівництво Об`єкту будівництва від 12.01.2015 N 12-1/01/15, укладений між ТОВ “Юкрейніен кепітел білдинг” та Приватним акціонерним товариством “ФЛАС”. 
     В інформаційній довідці вих. № 2022/13307 від 09 січня 2023, наданій ПП “Міський центр нерухомості”, зазначено, що: усі нежитлові приміщення підвалу загальною проектною площею 694,05 кв.м., усі нежитлові приміщення 1 поверху загальною проектною площею 540,30 кв.м., усі нежитлові приміщення 2 поверху загальною проектною площею 677,80 кв.м., усі нежитлові приміщення 3 поверху загальною проектною площею 541,45 кв.м., усі нежитлові приміщення 4 поверху загальною проектною площею 541,45 кв.м., усі нежитлові приміщення 5 поверху загальною проектною площею 541,45 кв.м., усі нежитлові приміщення 6 поверху загальною проектною площею 344,55 кв.м., загальна вартість яких становить 42 571 615,40 грн, першого під`їзду блоку громадського призначення у складі комплексу житлових будинків та об`єктів торгово- адміністративного та соціально-культурного призначення з підземною парковкою (II, III черги будівництва) по вул. Серповій, 4 у м. Харкові (II черга) на земельних ділянках (кадастровий номер 6310136300:07:006:0050 та 6310136300:07:006:0051), право власності на майнові права на які визнано за Позивачем 1; усі нежитлові приміщення 2 поверху загальною проектною площею 538,80 кв.м., усі нежитлові приміщення 3 поверху загальною проектною площею 541,45 кв.м., усі нежитлові приміщення 4 поверху загальною проектною площею 541,45 кв.м., усі нежитлові приміщення 5 поверху загальною проектною площею 541,45 кв.м., усі нежитлові приміщення 6 поверху загальною проектною площею 344,55 кв.м., загальна вартість яких становить 19 480 800,00 грн, другого під`їзду блоку громадського призначення у складі комплексу житлових будинків та об`єктів торгово-адміністративного та соціально-культурного призначення з підземною парковкою (II, III черги будівництва) по вул. Серповій, 4 у м. Харкові (II черга) на земельних ділянках (кадастровий номер 6310136300:07:006:0050 та 6310136300:07:006:0051), право власності на майнові права на які визнано за Позивачем 2; усі нежитлові приміщення підвалу, загальною проектною площею 694,05 кв.м.; усі нежитлові приміщення 1 поверху, загальною проектною площею 540,30 кв. м., загальна вартість яких становить 14 233 822,60 грн, другого під`їзду блоку громадського призначення у складі комплексу житлових будинків та об`єктів торгово-адміністративного та соціально-культурного призначення з підземною парковкою (II, III черги будівництва) по вулиці Серповій, 4 в місті Харкові (II черга)  на земельних ділянках за кадастровим номером: 6310136300:07:006:0050 та за кадастровим номером: 6310136300:07:006:0051, право власності на майнові права на які визнано за Позивачем 3, складають спільно блок громадського призначення у складі комплексу будівництва житлових будинків та об`єктів торгово-адміністративного та соціально-культурного призначення з підземною парковкою (II, III черги будівництва) по вул. Серповій, 4 у м. Харкові (II черга) на земельних ділянках (кадастровий номер 6310136300:07:006:0050 та 6310136300:07:006:0051), а саме цілісну шестиповерхову нежитлову будівлю з підвалом загальною будівельною площею 7 623,10 кв.м. 
Крім того,  у  вказаній Довідці зазначено, що долі позивачів у будівництві вказаного Об`єкту співвідносяться наступним чином: Позивачу 1 належить 51 % частки Об`єкта будівництва, Позивачу 2 - 33 % частки Об`єкта будівництва, а Позивачу 3 - 16 % частки Об`єкта будівництва.
Позивачі в позовній заяві зазначили, що, незважаючи на той факт, що за вищевказаними Договорами купівлі-продажу майнових прав відповідач зобов`язувався завершити будівництво нежитлової будівлі по вул. Серповій, 4 у місті Харкові у термін до 31.07.2020 та передати позивачам прийнятий до експлуатації Об`єкт нерухомого майна, станом на момент подання цього позову будівництво Об`єкту будівництва не завершено, у зв`язку із чим позивачі, як інвестори, які вклали грошові кошти в будівництво об`єкта нерухомого майна, не мають можливості отримати кінцевий результат свого інвестування - відповідний об`єкт нерухомості, оскільки відповідні майнові права не були кінцевою метою інвестування. Така бездіяльність відповідача,  на думку позивача, істотно порушує права та інтереси позивачів щодо вільного володіння, користування та розпорядження їх власністю.
    Крім того, відповідно до наданої позивачами до позовної заяви  Інформації з Єдиного державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень станом на 08.06.23 право    оренди на  земельні    ділянку   із  кадастровим  номером 6310136300:07:006:0050 зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, термін оренди - 01.03.2021, а право оренди на земельну ділянку із кадастровим номером 6310136300:07:006:0051 не зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
      Зважаючи на наведене, позивачі в обґрунтування позову зазначили, що оскільки   відповідач на сьогодні втратив право бути замовником Об`єкта будівництва, через те, що  речове право на земельні ділянки, на яких  проводилось будівництво, в нього відсутнє, а майнові права на Об`єкт будівництва належать позивачам на підставі наведених вище судових рішень, позивачі набули право власності на об`єкт незавершеного будівництва - шестиповерхову нежитлову будівлю з підвалом по вул. Серповій, 4 у місті Харкові на підставі спільної часткової власності із наступним співвідношенням часток: Позивачу 1 належить 51 % частки об`єкта незавершеного будівництва. Позивачу 2 - 33 % частки об`єкта незавершеного будівництва, Позивачу 3 - 16 % частки об`єкта незавершеного будівництва.
    При цьому позивачі зазначили, що відповідні  договори купівлі-продажу майнових прав, укладені ТОВ “ Юкрейніен кепітел Білдинг” із позивачами, мають змішану правову природу, а саме містять в собі елементи договору купівлі-продажу та будівельного підряду, а тому позивачі, як замовники будівництва, у відповідності до статті 876 Цивільного кодексу України, є власниками результату будівельних робіт.
      Отже, як стверджують позивачі у позові, правовою підставою звернення з позовом позивачів є виникнення права спільної часткової власності позивачів на вказаний об`єкт незавершеного будівництва на підставі статтей 331 та 876 Цивільного кодексу України. Право власності позивачів на цей об`єкт Відповідачем не визнається, як ним і не визнавалось право власності позивачів на відповідні майнові права. Невизнання права власності позивачів зі сторони відповідача обумовлено незгодою із тим, що позивачами виконані всі умови договору, зокрема, в частині оплати. Вказане, за твердженням позивачів, підтверджується рішеннями про визнання права власності позивачів на майнові права.
В свою чергу відповідач  не визнає усі вимоги позивачів, а також не визнає обставини та правову оцінку цих обставин на яку посилаються позивачі.
Зокрема, в обґрунтування своїх заперечень відповідач у відзиві на позов зазначив, що  доводи позивача щодо того, що договори купівлі-продажу майнових прав містять елементи  договору будівельного підряду, а тому відповідно до цих договорів він є забудовником, а відповідач є генеральним підрядником з будівництва, є безпідставними, з огляду на те, що за змістом цих Договорів відповідач не зобов`язувався здійснювати будівельні роботи, саме відповідач є забудовником, який має право на виконання будівельних робіт (що є імперативною умовою виникнення права на об`єкт незавершеного будівництва), генеральним підрядником є ПрАТ “ФЛАС”, а позивач інвестором частини об`єкту будівництва - комплексу житлових будинків та об`єктів торгово-адміністративного та соціально-культурного призначення з підземною парковкою (II, III черги будівництва) по вулиці Серповій, 4 в місті Харкові (II черга).
      Право власності на об`єкт будівництва за умовами договору підряду на будівництво Об`єкту будівництва від 12.01.2015 року No 12-1/01/15, укладеного між ТОВ “Юкрейніен кепітел білдинг” та Приватним акціонерним товариством “ФЛАС”до завершення будівництва належить генеральному підряднику - ПрАТ “ФЛАС”, а не відповідачу. В тексті Договорів купівлі-продажу майнових прав є посилання саме на зазначений договір генпідряду, укладений відповідачем  з ПрАТ “ФЛАС”, що спростовує доводи позивачів щодо того, що Договори купівлі-продажу майнових прав містять елементи договору підряду, а ТОВ “Юкрейніен кепітел білдинг ” виступає у якості підрядника. Права, які передані Позивачам, є правами на окремі приміщення в складі Об`єкту будівництва, які виникнуть в майбутньому в ТОВ “ Юкрейніен кепітел білдинг ” та тільки після здачі об`єкту в експлуатацію. Відповідно до технічних характеристик вказаних в проектній документації блок громадського призначення 64604 кв.м, в той же час позивач просить визнати право власності на об`єкт площею 7623,10 кв.м. 
    Об`єктом будівництва з точки зору містобудівного законодавства є “Нове будівництво житлових будинків та об`єктів торгово-адміністративного та соціально- культурного призначення з підземною парковкою (ІІ, ІІІ черги будівництва) по вул. Серповій, 4 у м. Харкові (ІІ черга)”.
Окремі квартири, нежитлові приміщення, будинки або споруди, які входять до його складу, не є самостійними об`єктами будівництва, оскільки благоустрій, інженерні мережі та інші об`єкти будуються, в тому числі за межами земельної ділянки спільно для усього об`єкту.
Таким чином об`єктом незавершеного будівництва може бути тільки увесь комплекс на який би було отримано дозвіл, а не окремі його частини.
Позивачам в майбутньому мають належати саме приміщення як особливий вид об`єктів нерухомості. Щодо нежитлових приміщень чинне законодавство не містить норм, аналогічних нормам для житлових будинків, а тому власник нежитлового приміщення не є співвласником усього обладнання та матеріалів які знаходяться поза межами його приміщення в самій будівлі, а тому позивачі не можуть вимагати визнання права власності на об`єкт незавершеного будівництва в цілому (з усіма матеріалами та устаткуванням) навіть якщо усі приміщення Позивача є 100% приміщень будинку.
Інформаційна довідка що приміщення позивачів складають 100% будівлі видана неналежною особою. Інженери інвентаризації здійснюють інвентаризацію, а не надають висновки щодо проектної документації тим більше за “результатами зовнішнього візуального обстеження”, тобто висновок наданий шляхом огляду з вулиці об`єкту площею 7 623,10 м2.
Крім цього, у відзиві на позов відповідач зазначив, що позивачами  до позову не додано жодних доказів існування об`єкту незавершеного будівництва, право власності на який просять визнати позивачі, законності будівництва та відповідності такого об`єкту будівництва та його окремої частини блоку громадського призначення будівельним нормам,  зокрема, не надано матеріалів технічної інвентаризації об`єкту незавершеного будівництва, тобто не доведений опис та технічні характеристики об`єкту нерухомого майна, що виключає визнання права власності на об`єкт.
Надаючи в процесі апеляційного перегляду оцінку обставинам справи, колегія суддів погоджується з висновком господарського суду першої інстанції про відсутність підстав для задоволення позовних вимог, з огляду на наступне.
Як зазначено вище, предмет позову  у даній справі складє матеріально-правова вимога про визнання права часткової власності позивачів на об`єкт незавершеного будівництва.
Відповідно до статті 328 Цивільного кодексу України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. 
Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із     закону            або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
За правилами статей  15,  16 Цивільного кодексу України    кожна особа має право на захист свого порушеного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого права. Одним зі способів захисту права та інтересу є, зокрема, визнання права.
З огляду на те, що відповідно до  статті 328 Цивільного кодексу України  набуття права власності - це певний юридичний склад, з яким  закон пов`язує виникнення в особи суб`єктивного права власності на певні об`єкти, суд при застосуванні цієї норми повинен встановити, з яких саме передбачених законом     підстав та у який передбачений      законом     спосіб позивач набув право власності на спірний об`єкт і чи підлягає це право захисту в порядку, передбаченому   статтею 392 Цивільного кодексу України.
      Аналогічну правову позицію висловив Верховний Суд України у постанові № 6-318цс15 від 24.06.2015 та Верховний Суд у постановах від 21.11.2018 у справі № 920/615/16, від 07.08.2019 у справі №902/869/17.
     Статтею 392 Цивільного кодексу України передбачено, що власник майна може пред`явити позов про визнання  його права власності, якщо  це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує  його право власності.
Відповідно до статті 355 Цивільного кодексу України, майно, що є у власності двох або більше осіб (співвласників), належить їм на праві спільної власності (спільне майно).
    Майно може належати особам на праві спільної часткової або на праві спільної сумісної власності.
 Право спільної власності виникає з підстав, не заборонених законом.
 Спільна власність вважається частковою, якщо договором або законом не встановлена спільна сумісна власність на майно.
 Статтею 356 Цивільного кодексу України передбачено, що власність двох чи більше осіб із визначенням часток кожного з них у праві власності є спільною частковою власністю.
 Суб`єктами права спільної часткової власності можуть бути фізичні особи, юридичні особи, держава, територіальні громади.
Статтею 181 Цивільного кодексу України до нерухомих речей (нерухомого майна, нерухомості)  віднесено  земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці , переміщення яких є неможливим без їх знецінення  та зміни їх призначення.
       Статтею 182 Цивільного кодексу України передбачено, що право власності та інші ресові права  на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід  і припинення підлягають державній реєстрації.
   Державна реєстрація прав на нерухомість і правочинів щодо нерухомості є публічною, здійснюється відповідним органом, який зобов`язаний  надавати інформацію про реєстрацію та зареєстровані права в порядку, встановленому законом.
      Статтею 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено обов`язковість державної реєстрації речових права на нерухоме майно та їх обтяження, та зазначено, що такі права  виникають з моменту такої реєстрації.
 Статтею 5 цього Закону передбачено, що у Державному реєстрі прав реєструються речові права та їх обтяження на земельні ділянки, а також на об`єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення, а саме: підприємства як єдині майнові комплекси, житлові будинки, будівлі, споруди, а також їх окремі частини, квартири, житлові та нежитлові приміщення.
Якщо законодавством передбачено прийняття в експлуатацію нерухомого майна, державна реєстрація прав на таке майно проводиться після прийняття його в експлуатацію в установленому законодавством порядку, крім випадків, передбачених статтею 31 цього Закону.
Статтею 331 Цивільного кодексу України в редакції, яка діяла  на час спірних правовідносин,  (на час строку дії Договорів купівлі-продажу майнових прав) передбачено, що право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна).
Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації.
Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).
     У разі необхідності особа, зазначена в абзаці першому цієї частини, може укласти договір щодо об`єкта незавершеного будівництва, право власності на який реєструється органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно на підставі документів, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою для створення об`єкта нерухомого майна, дозволу на виконання будівельних робіт, а також документів, що містять опис об`єкта незавершеного будівництва.
     Виходячи зі змісту наведених норм, чинне законодавство відносить до об`єктів нерухомого майна речі за такими критеріями як міцний  зв`язок із землею (стаціонарність, капітальний характер),  яка може забезпечуватися зокрема наявністю такої несучої конструкції як фундамент, та неможливість переміщення речі  без її знецінення та зміни цільового призначення, а  державна реєстрація проводиться щодо прав на майно, яке вже має ознаки нерухомості і така реєстрація за прямою вказівкою закону визначає момент виникнення прав саме на нерухоме майно, а тому не може бути критерієм віднесення його до нерухомості, оскільки за законом первинним є об`єкт, а виникнення прав щодо нього є похідним.  
    Тобто за чинним законодавством майно визнається нерухомістю у силу своїх природних властивостей (міцний зв`язок із земельною ділянкою), капітального характеру  та неможливістю переміщення без його знецінення та зміни призначення, а державна реєстрація виступає наслідком створення об`єкта нерухомості, умовою виникнення прав на нього та відповідно засобом введення його до цивільного обороту.   
    За змістом статті 331 Цивільного кодексу України об`єкт незавершеного будівництва є особливим нерухомим майном, оскільки маючи відповідні фізичні ознаки нерухомості, знаходиться в процесі створення (його фізичне створення розпочато, однак не завершене, тобто не виконані всі передбачені проектно-звітною документацією роботи) та не введений в експлуатацію у встановленому порядку.
      При цьому об`єкт незавершеного будівництва може бути введений до цивільного обороту із реєстрацією речових прав на нього  за певних умов, зазначених в абз. 2 ч. 3 статті 331 Цивільного кодексу України (укладення  договір щодо об`єкта незавершеного будівництва, наявність документів, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою для створення об`єкта нерухомого майна, дозволу на виконання будівельних робіт, а також документів, що містять опис об`єкта незавершеного будівництва).  
    Таке нерухоме майно в процесі його будівництва існує як окремий об`єкт нерухомості незалежно від факту прийняття його в експлуатацію та державної реєстрації прав на нього, а тому  має значну економічну цінність, яка не зводиться до сукупності будівельних матеріалів, використаних в процесі його будівництва, які  втрачають свою ідентичність як речі  внаслідок створення вже нової нерухомої речі, і право власності на ці матеріали як на окремі речі припиняється через їх знищення в процесі перетворення в нерухому річ (ст. 349 ЦК України).
      При цьому необхідно  також враховувати, що економічна  цінність такого об`єкта нерухомості як об`єкт незавершеного будівництва не вичерпується  лише вартістю будівельних матеріалів, використаних в процесі будівництва, сюди входить також вартість проектування, будівельних робіт, оплати певних дозвільних процедур та виготовлення документації, страхування транспортування та ін.
    Отже, об`єкт незавершеного будівництва не можна розглядати як сукупність будівельних матеріалів, а не як об`єкт нерухомого майна. 
     При цьому, серед правовстановлювальних документів, на підставі яких проводиться державна реєстрація  права власності п. 9 ч. 1 статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено судове  рішення, що набрало законної сили, щодо набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно, об`єкт незавершеного будівництва, майбутній об`єкт нерухомості.
Зазначений пункт в редакції, яка передбачає реєстрацію речового права  на підставі рішення суду про визнання права власності на об`єкт незавершеного будівництва, майбутній об`єкт нерухомості, внесено Законом  № 2518-ІХ від 15.08.2022.
До вказаних змін зазначений пункт серед правовстановлювальних документів, на підставі яких проводиться державна реєстрація  права власності, визначав судове рішення, що набрало законної сили, щодо набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно
Таким чином, на даний час  законодавством прямо передбачено  можливість визнання  права власності на об`єкт незавершеного будівництва на підставі рішення суду.
Натомість судова практика, на яку послався  відповідач, в якій висловлено правову позицію щодо того, що законодавством не передбачено визнання права власності  на об`єкт незавершеного будівництва (зокрема, постанови Великої Палати Верховного Суду від  18.12.2019  у справі №  200/22329/14-ц, Верховного Суду у складі  Касаційного господарського суду від 18.04.2018  у справі № 910/25314/13, Верховного Суду України від 30.01.2013   у справі №  6-168-цс12) є нерелевантними щодо розгляду даної справи, оскільки стосуються законодавства, яке діяло до внесення зазначених змін, які передбачають  проведення державної реєстрації права власності на підставі рішення суду про визнання права власності на об`єкт незавершеного будівництва.
Так само є нерелевантною щодо розгляду даної справи й судова практика, на яку послалися позивачі в позовній заяві та в апеляційній скарзі, а саме: постанови Великої Палати  Верховного Суду від 05.06.2018 у справі №  338/180/17, від 19.05.2020 у справі №  916/1608/18, постанови Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду   від 16.02.2021  у справі № 914/2070/19, від 18.12.2019 у справі №  916/633/19, від 21.11.2018 у справі № 920/615/16,   постанова Верховного Суду у складі  колегії суддів  Другої судової палати  Касаційного  цивільного суду від 18.08.2021  у справі № 359/3859/17, оскільки вони прийняті у спорах, що виникли з  правовідносин, які не є подібними до правовідносин у даній справі, як  за змістовним критерієм - через  інше матеріально-правове регулювання, так і за  об`єктним  критеріями -  інші  підстави, предмет позовів та зміст позовних вимог, а також встановлені фактичні обставини, і суб`єктним критерієм - інші учасники правовідносин.    
Разом із тим, слід зазначити, що відповідно до частини п`ятої      статті 11 Цивільного кодексу України, цивільні права і обов`язки можуть виникати з рішення суду лише у випадках, встановлених актами цивільного законодавства. Можливість виникнення права власності за рішенням суду   ЦК передбачає лише у статтях 335 і 376. У всіх інших випадках право власності набувається з інших не заборонених законом підстав, зокрема із правочинів (частина перша   статті 328 Цивільного кодексу України).      Відповідно, судове рішення про визнання права власності відповідно до способу захисту, передбаченого статтею  392 Цивільного кодексу України, не породжує, а підтверджує наявне у позивача право власності, набуте раніше на законних підставах, у тому випадку, якщо відповідач не визнає, заперечує або оспорює наявне у позивача право власності, а також у разі втрати позивачем документа, який посвідчує його право власності.
    Таким чином, передумовами та матеріальними підставами для захисту права власності за            статтею 392 Цивільного кодексу України     у судовому порядку є наявність підтвердженого належними доказами права власності особи щодо майна, право власності на яке оспорюється або не визнається іншою особою, а також підтверджене належними доказами порушення (невизнання або оспорювання) цього права на спірне майно, оскільки підставою для звернення до суду з позовом про визнання права власності відповідно до  статті 392 ивільного кодексу України  є саме оспорення або невизнання існуючого права, а не намір набути таке право за рішенням суду.
      Вказана правова позиція викладена  в постановах  Верховного Суду від 02.05.2018 у справі № 914/904/17, від 07.06.2018 у справі № 912/111/14 від 07.06.2018, від 27.03.2019 у справі № 27/193, від 11.06.2019 у справі № 918/1400/14, від 05.12.2019 у справі № 914/73/18.
При цьому слід враховувати, що Державна реєстрація речового права є похідною технічною дією,  яка може проводиться лише на підставі правовстановлювального документа, який   підтверджує факт набуття  речового права,  а отже така реєстрація  безпосередньо не створює  такий факт та не має самостійного правовстановлювального характеру. При цьому державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним з юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для виникнення права власності, а самостійного значення щодо підстав виникнення права власності не має, а тому сама  по собі  не є підставою та способом  набуття права власності, є лише офіційним визнанням з боку держави вже набутого особою права. З урахуванням наведеного, сама по собі державна реєстрація права власності за певною особою не є безспірним підтвердженням наявності в цієї особи права власності, але створює спростовувану презумпцію права власності такої особи.
Відповідна правова позиція щодо відсутності самостійного правовстановлювального характеру державної реєстрації узгоджується з правовою позицією Верховного Суду, викладеною в постановах: Верховного Суду у складі  колегії суддів Касаційного господарського суду від 09.02.2018 у справі № 906/538/16 та від 21.01.21  у справі №  910/27779/14;Об`єднаної Палати Верховного Суду від 24.01.2020 у справі № 910/10987/18;  Великої Палати Верховного Суду від 07.04.20   у справі № 916/2791/13 та від 12.03.2019 у справі №  911/3594/17.
   Отже, для визнання права власності за позивачами на спірний об`єкт незавершеного будівництва позивачі повинні довести обставини, з якими законодавство, яке діяло на час виникнення  спірних правовідносин, пов`язувало підстави набуття права власності на спірне нерухоме майно - об`єкт незавершеного будівництва.
   Як зазначено вище, позивачі як на підставу набуття права часткової власності на спірне нерухоме майно - об`єкт незавершеного будівництва послались на укладені ними з відповідачем договори купівлі-продажу  майнових прав від 28.08.2018 №№ 52/1, 52/2 та від 07.09.2019 № 52/3 (далі Договори купівлі-продажу майнових прав).
   Проте, відповідно до норм законодавство, чинного на час їх укладення та строку їх дії, враховуючи зміст та правову природу вказаних Договорів,  вони не  можуть бути  підставою для набуття права власності на спірний об`єкт  незавершеного будівництва.
      Абзацем 2 частини 3 статті 331 Цивільного кодексу України,  в редакції, яка була чинна на час укладення та протягом строку дії Договорів купівлі-продажу майнових прав, протягом якого позивачі набули майнові права шляхом сплати їх вартості, що було  підтверджено вищевказаними судовими рішеннями, було передбачено, що у разі необхідності особа, зазначена в абзаці першому цієї частини, може укласти договір щодо об`єкта незавершеного будівництва, право власності на який реєструється органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно на підставі документів, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою для створення об`єкта нерухомого майна, дозволу на виконання будівельних робіт, а також документів, що містять опис об`єкта незавершеного будівництва.
    Згідно з ч. 1  ст. 27-1 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень",  у відповідній редакції,  для державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва подаються такі документи:
    1) документ, що посвідчує речове право на земельну ділянку під таким об`єктом (у разі відсутності у Державному реєстрі прав зареєстрованого відповідного речового права на земельну ділянку);
     2) документ, що відповідно до законодавства надає право на виконання будівельних робіт (крім випадків, коли реєстрація такого документа здійснювалася в Єдиному реєстрі документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт, засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, відомостей про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування та анулювання зазначених документів);
      3) документ, що містить опис об`єкта незавершеного будівництва за результатами технічної інвентаризації такого об`єкта.
    Частиною 3 ціє статті передбачено, що державна реєстрація права власності на об`єкт незавершеного будівництва, набутого на підставі договору, здійснюється  на підставі такого договору.
  Пунктом 81 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 17.10.2013  № 868 у відповідній редакції було  передбачено, що державна реєстрація права власності на об`єкт незавершеного будівництва проводиться у порядку, встановленому для державної реєстрації прав щодо нерухомого майна, право власності на яке заявлено вперше, з урахуванням особливостей, визначених цим розділом.
Згідно з п 82 Порядку, у разі проведення державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва заінтересованою особою є особа, яка здійснює його будівництво.
 Пуктом 83 Порядку було передбачено, що для проведення державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва заявник також подає:
 документ, що підтверджує виникнення, перехід та припинення речових прав на земельну ділянку;
 документ, що відповідно до законодавства надає право на виконання будівельних робіт;
 технічний паспорт на об`єкт незавершеного будівництва.
 Якщо відповідно до законодавства право на виконання будівельних робіт виникає з моменту повідомлення уповноважених органів, заявник також подає копію документа, що відповідно до законодавства підтверджує факт повідомлення.
     З наведених норм вбачається, що суб`єктом первинного  набуття права власності на спірний Об`єкт незавершеного будівництва могла бути лише особа, яка здійснює його будівництво на підставі документа, який надає право на виконання будівельних робіт, тобто забудовник, а суб`єктом похідного набуття - особа, якій попередній власник передав право власності на відповідне майно за відповідним договором.
    Проте, зі змісту Договорів купівлі-продажу майнових прав вбачається, що позивачі не є забудовниками визначеного вказаними договорами Об`єкта будівництва та до предмету цих  Договорів взагалі не належить передання права власності на об`єкт незавершеного будівництва.
 Так, предметом Договорів купівлі-продажу майнових прав визначено передання відповідачем, як продавцем, позивачам, як покупцям,  майнових прав, в тому числі права власності на індивідуально визначену річ, яка має бути сворена в майбутньому - відповідні Об`єкти нерухомості (нежитлові приміщення та інші об`єкти нерухомого майна як складові та невід`ємні частини  Об`єкта  будівництва-блоку громадського призначення у складі комплексу житлових будинків та об`єктів торгово-адміністративного та соціально-культурного призначення з підземною парковкою (II, III черги будівництва) по вулиці Серповій, 4 в місті Харкові), які мають бути збудований не пізніше  31.07.2020 та прийняті в експлуатацію індивідуальні ознаки якого чітко визначені в Додатках № 1,2 до Договорів (характеристика Об`єкту нерухомості та Опис Об`єкта нерухомості та Об`єкта нерухомості).
     Тобто за змістом вказаних Договорів, їх предмет передбачає передання відповідачем права власності  позивачам  на майнові права не на спірний об`єкт незавершеного будівництва, а на інше індивідуально визначене нерухоме майно - завершені будівництвом та прийняті до експлуатації у складі Об`єкта будівництва Об`єкти нерухомості, які  мають бути створені у майбутньому, ознаки яких конкретизовано в Додатках 1,2 до Договорів.
    У матеріалах справи відсутні докази того, що позивачі мають статус забудовника блоку громадського призначення у складі комплексу житлових будинків та об`єктів торгово-адміністративного та соціально-культурного призначення з підземною парковкою (II, III черги будівництва) по вулиці Серповій, 4 в місті Харкові.
     Крім цього, в листі Державної інспекції архітектури та містобудування України (ДІАМ)  від 18.08.2023  № 8022/05/13-23 на звернення позивачів, вказаним органом,серед іншого повідомлено, що відповідно до інформації з  архівної складової Реєстру будівельної діяльності  стосовно об`єкта: "Нове  будівництво житлових будинків та  об`єктів торгово-адміністративного та соціально-культурного призначення з підземною парковкою (II, III черги будівництва) по вулиці Серповій, 4 в місті Харков" ДАБІ видано дозвіл на будівельні роботи  від 20.07.2018 № УІ113182011656 замовнику-Товариству з обмеженою відповідальністю "Юкрейніен Кепітел Білдинг"(т. 1 а.с. 214,215).
      Разом з цим, за змістом вищенаведених пунктів  2.1., 3.1.2, 3.1.3, 4, 13.8.7.  Договорів купівлі-продажу майнових прав позивач зобов`язаний забезпечити  будівництво Об`єкта будівництва та введення його в експлуатацію, виступивши замовником за  договором генерального підряду на будівництво Об`єкту будівництва від 12.01.2015  № 12-1/01/15, укладеного ним з Приватним акціонерним товариством «ФЛАС», який невід`ємною частиною Договору купівлі-продажу майнових прав.
      Відповідно до предмету договору генерального підряду на будівництво Об`єкту будівництва від 12.01.2015 № 12-1/01/15, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю «Юкрейніен кепітел Білдинг»,  як замовником, та Приватним акціонерним товариством «ФЛАС», як генпідрядником, останній зобов`язується виконати роботи з будівництва Об`єкта - Блок громадського призначення, вбудовано-прибудовані установи обслуговування та житловий будинок у складі комплексу житлових будинків та об`єктів  торгово-адміністративного та соціально-культурного призначення з підземною парковкою (І,ІІІ черги будівництва по вул. Серповій, 4 в м. Харкові (ІІ черга) на земельних ділянках з кадастровим номером  6310136300:07:006:0050 та 6310136300:07:006:0051, згідно із затвердженою проектно-кошторисною документацією та здати  його в експлуатацію  у встановлений термін.
При цьому колегія суддів відхиляє як такі, що суперечать чинному законодавству та матеріалам справи доводи  позивачів щодо того, що  Договори  купівлі-продажу майнових прав за своєю правовою природою є змішаними договорами, що містять елементи договору купівлі-продажу та договору будівельного підряду, за якими позивачі як замовники будівництва у відповідності до статті 876 Цивільного кодексу України є власниками результату будівельних робіт.       
Статтею 6 Цивільного кодексу України передбачено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього               Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (стаття 627 Цивільного кодексу України).
    Статтею 628 Цивільного кодексу України передбачено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
    Сторони мають право укласти договір, в якому містяться елементи різних договорів (змішаний договір). До відносин сторін у змішаному договорі застосовуються у відповідних частинах положення актів цивільного законодавства про договори, елементи яких містяться у змішаному договорі, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті змішаного договору.
Як предмет договору цивільно-правова теорія розуміє необхідні за цим договором дії, що призводять до бажаного для сторін результату, тобто такий результат визначає, про що саме домовилися сторони.
У розумінні положень цивільного законодавства договір спрямований на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків, тобто виникнення цивільного правовідношення, яке, у свою чергу, може включати певні права та обов`язки, виконання яких призводить до бажаного для сторін результату. Однак усі вони (права та обов`язки) не можуть охоплюватися предметом договору, оскільки можуть стосуватися як різноманітних умов договору, так і бути наслідком укладення договору, який є підставою їх виникнення. При цьому значення предмета договору може набувати основна дія (дії), що вчинятиметься сторонами і забезпечить досягнення мети договору.
      За змістом статті 638 Цивільного кодексу України,   договір є укладеним, якщо сторони у належній формі досягли згоди з усіх істотних умов до яких серед іншого, віднесено умови про предмет договору.
Отже, предмет договору визначається у момент його укладення, без нього не може існувати договору, а тому не може виникати зобов`язання; предмет договору має відображати головну сутність договору даного виду.
     Відповідно до  статті 875 Цивільного кодексу України   (де наведено нормативне визначення поняття договору будівельного підряду) за договором будівельного підряду підрядник зобов`язується збудувати і здати у встановлений строк об`єкт або виконати інші будівельні роботи відповідно до проектно-кошторисної документації, а замовник зобов`язується надати підрядникові будівельний майданчик (фронт робіт), передати затверджену проектно-кошторисну документацію, якщо цей обов`язок не покладається на підрядника, прийняти об`єкт або закінчені будівельні роботи та оплатити їх.
   У розумінні наведеної норми предмет договору будівельного підряду є унітарним та складається з двох елементів - роботи (процес виконання робіт та діяльність підрядника,спрямована  на створення об`єкта та його здачу діяльності із створенні об`’єкта будівництва)   та їх матеріалізованого результату - завершений будівництвом об`єкт відповідно до проектно-кошторисної документації на замовлення замовника.
Натомість статтею 656 Цивільного кодексу України передбачено, що предметом договору купівлі-продажу може бути майно (товар), яке є у продавця на момент укладення договору або буде створене (придбане, набуте) продавцем у майбутньому.
Предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав.
  Умови Договорів купівлі-продажу майнових прав не містять жодних положень, які регламентують виконання позивачем робіт зі створення Об`єкта будівництва та/або Об`єктів нерухомості як його складових, а встановлюють його обов`язок із забезпечення будівництва, тобто  створення Об`єкта будівництва, невід`ємними складовими частинами якого є відповідні Об`єкти нерухомості,  у статусі замовника  в рамках іншого Договору, яким прямо визначено Договір генерального підряду на будівництво Об`єкту будівництва від 12.01.2015  № 12-1/01/15 укладений позивачем  з Приватним акціонерним товариством «ФЛАС», текст якого  при цьому сторони визначили Додатком до вказаних Договорів купівлі-продажу майнових прав.  
   За змістом Договорів купівлі-продажу майнових прав обов`язок Продавця з передання майнових прав передбачає  також передання   у майбутньому у власність Покупцям  за актом приймання-передач самих Об`єктів нерухомості після завершення будівництва та прийняття в експлаутацію.   
     Зазначені положення Договорів купівлі-продажу майнових прав узгоджуються  з положеннями статті 656 Цивільного кодексу України, якими до предмету договору купівлі-продажу віднесено  також передання продавцем  у власність покупцю  предмету, якого на час укладення  договору ще не існує і який має бути створений, набутий чи придбаний  продавцем в майбутньому, а тому сама по собі вказівка в Договорах купівлі-продажу майнових прав на обов`язок Продавця забезпечити створення  Об`єктів нерухомості та після цього передати його у власність Покупцям не може свідчити про наявність в предметах  цих Договорів елементів договору підряду.  
      З наведеного вбачається, що позивачі не довели наявність правових підстав для набуття ними права власності на спірне нерухоме майно - об`єкт незавершеного будівництва, як  в первісний, так і в похідний спосіб.
      З   огляду на викладене, колегія суддів погоджується з висновком господарського суду першої інстанції про відсутність підстав для задоволення позову,  у зв`язку з чим апеляційна скарга підлягає залишенню без задоволення,  а оскаржуване рішення - залишенню  без змін.
Керуючись статтями 129, 269, 270, п.1 статті 275, статтями 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, суд

ПОСТАНОВИВ:
          
    Апеляційну скаргу позивачів: Товариства з обмеженою відповідальністю "Ріал Кепітал Груп", Товариства з обмеженою відповідальністю "Альфа Сіті", Товариства з обмеженою відповідальністю "ІНБІКО" залишити без задоволення.
       Рішення Господарського суду Харківської області від 27.09.2023 у справі № 922/2200/23
залишити без змін.
   Постанова набирає законної сили з дня її прийняття. Порядок і строки оскарження до Верховного Суду передбачені статтями 286 - 289 Господарського процесуального кодексу України.
     Повний текст постанови складено 21.12.2023.

Головуючий суддя                                                                    І.В. Тарасова

Суддя                                                                                           Я.О. Білоусова  

Суддя                                                                                           О.А. Пуль