ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
__________________________________________________________________
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
«04» липня 2023 року
м. Харків
справа № 626/482/19
провадження № 22ц/818/912/23
Харківський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого - Бурлака І.В. (суддя-доповідач),
суддів – Мальованого Ю. М., Яцини В.Б., 
за участю секретаря – Волобуєва О.О.,
учасники справи:
позивач - керівник Первомайської місцевої прокуратури Харківської області в інтересах держави в особі Красноградської міської ради, представник позивача – Пєскова Ю. В.,
відповідачка -  ОСОБА_1 
розглянув у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу ОСОБА_2 на рішення Красноградського районного суду Харківської області від 16 березня 2023 року в складі судді Рибальченко І.Г.
в с т а н о в и в:
У лютому 2019 року керівник Первомайської місцевої прокуратури Харківської області в інтересах держави в особі Красноградської міської ради звернувся до суду з позовом до ОСОБА_1 про стягнення безпідставно збережених коштів.

Позовна заява мотивована тим, що ОСОБА_1 з 16 травня 2003 року є власницею нежитлового приміщення за адресою: АДРЕСА_1 .

Зазначив, що попереднім власником нерухомості, Товариством з обмеженою відповідальністю «Стара Фортеця», земельна ділянка з кадастровим номером 6323310100:04:001:0250 площею 0,2286 га під цими нежитловими будівлями використовувались без документу, що посвідчує право власності чи право користування нею.

Рішенням сесії Красноградської міської ради № 844-VI від 02 березня 2017 року ОСОБА_1 надано дозвіл на складання проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки для оформлення права користування на умовах оренди на земельну ділянку орієнтовною площею 2372 кв м для обслуговування нежитлової будівлі – магазину за адресою: АДРЕСА_1 .

Рішенням сесії Красноградської міської ради № 1405-VI від 20 грудня 2017 року затверджено проєкт землеустрою щодо відведення земельної ділянки площею 2286 кв м (кадастровий номер 6323310100:04:001:0250) для обслуговування нежитлової будівлі – магазину за адресою: АДРЕСА_1 , передано земельну ділянку ОСОБА_1 в оренду терміном на 10 років та визначено, що ОСОБА_1 необхідно укласти договір оренди земельної ділянки з Красноградською міською радою. Однак, до теперішнього часу договір оренди не укладено.

Вказав, що в подальшому 10 квітня 2018 року ОСОБА_1 звернулася до Красноградської міської ради із заявою про передачу у власність шляхом викупу земельної ділянки, яку розглянуто та надано відповідь.

Рішенням Харківського окружного адміністративного суду від 01 серпня 2018 року у справі № 820/3792/18 зобов`язано Красноградську міську раду повторно розглянути заяву ОСОБА_1 від 10 квітня 2018 року про викуп земельної ділянки та прийняти відповідне рішення.

На сесії Красноградської міської ради з урахуванням рішення Харківського окружного адміністративного суду від 01 серпня 2018 року повторно розглянуто заяву ОСОБА_1 від 10 квітня 2018 року та рішенням сесії № 1882-VІІ від 25 вересня 2018 року відмовлено у викупі зазначеної земельної ділянки.

Зазначив, що рішенням Харківського окружного адміністративного суду від 25 січня 2019 року у справі № 520/9299/18 позовні вимоги ОСОБА_1 задоволено частково. Однак, не зважаючи на це, протягом всього періоду з моменту набуття права власності на нежитлову будівлю, ОСОБА_1 користувалася землею комунальної власності без правовстановлюючих документів.

Посилався на те, що ОСОБА_1 , не сплачуючи орендну плату за користування земельною ділянкою за відсутності укладеного договору, збільшено вартість власного майна, а Красноградською міською радою втрачено належне їй майно, тобто має місце факт безпідставного збереження саме орендної плати відповідачем за рахунок міської ради.

Як вбачається з витягів із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки площею 0,2286 га, кадастровий номер 6323310100:04:001:0250, нормативно грошова оцінка вказаної земельної ділянки станом на 2016 рік становить 2 547 770,08 грн, на 2017 рік та 2018 рік – 2 700 636,28 грн.
Рішенням ХХХVІІІ сесії VІІ скликання Красноградської міської ради від 05 жовтня 2017 року № 1203-VII встановлено ставку орендної плати за користування земельними ділянками для будівництва та обслуговування будівель торгівлі в розмірі 6% від їх нормативної грошової оцінки.

Вказав, що за період з 01 січня 2016 року по 31 грудня 2018 року розмір недоотриманих доходів склав 476 942,54 грн.

Просив стягнути з ОСОБА_1 на користь Красноградської міської ради безпідставно збережені кошти в розмірі 476 942,54 грн, судові витрати покласти на відповідачку.

Рішенням Красноградського районного суду Харківської області від 16 березня 2023 року позов керівника Первомайської місцевої прокуратури Харківської області в інтересах держави в особі Красноградської міської ради – задоволено, стягнуто з ОСОБА_1 на користь Красноградської міської ради безпідставно збережені кошти в розмірі 476 942,54 грн; стягнуто з ОСОБА_1 на користь прокуратури Харківської області суму судового збору - 7154,00 грн.

На вказане рішення ОСОБА_1 до суду апеляційної інстанції подала апеляційну скаргу, в якій просила рішення скасувати та ухвалити нове рішення, яким відмовити у задоволенні позову, судові витрати покласти на позивача.

Апеляційна скарга мотивована тим, що при ухваленні судового рішення суд першої інстанції неправильно застосував норми матеріального права та порушив норми процесуального права, не звернув увагу на те, що земельна ділянка з кадастровим номером 6323310100:04:001:0250 не є сформованим об`єктом цивільних прав протягом усього періоду, зазначеного у позові, а є сформованим об`єктом цивільних прав лише з 28 листопада 2017 року, тому суд першої інстанції мав би однозначно відмовити у стягненні коштів за фактичне користування до 28 листопада 2017 року. Зазначила, що після придбання нерухомого майна між нею та міською радою 30 грудня 2004 року укладено договір оренди земельної ділянки. Аналогічний договір укладено 16 жовтня 2006 року строком на 3 роки. Після його закінчення, вона, як орендар, має переважне право на продовження оренди, однак міська рада почала ухилятися від укладення договорів оренди з нею. В подальшому вона неодноразово зверталася до ради щодо укладення договору оренди, однак їй надавалися відповіді, що на даний час справа знаходиться в суді та до остаточного вирішення спірного питання будь-які дії проводити не можливо. 20 січня 2021 року спірна земельна ділянка закріплена на праві приватної власності за нею. Вказала, що до реєстрації права приватної власності на спірну земельну ділянку сторони перебували в правовому полі в процесі вирішення спору щодо надання в оренду чи викупу земельної ділянки, що ніяк не можна назвати користуванням земельною ділянкою за відсутності правової підстави для набуття чи збереження майна, оскільки весь час сторони узгоджували, в тому числі і в суді, форму такої правової підстави для користування землею.

02 травня 2023 року до суду апеляційної інстанції від Красноградської міської ради надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому міська рада вважала судове рішення – законним, а апеляційну скаргу – безпідставною. Вважала, що судом першої інстанції правильно застосовані норми матеріального права та приписи статті 1212 ЦК України. Зазначила, що ОСОБА_1 , набувши право власності на нежитлові будівлі, належним чином не оформила право користування земельною ділянкою, на яких розташовані ці будівлі.

04 травня 2023 року до суду апеляційної інстанції від позивача надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому позивач вважав рішення суду – законним, а апеляційну скаргу – необгрунтованою. При цьому акцентував увагу суду на те, що сам факт несплати ОСОБА_1 грошових коштів за користування земельною ділянкою, яка знаходиться в комунальній власності, свідчить про втрату Красноградською міською радою майна, яке у спірних правовідносинах підпадає під визначення Європейського суду з прав людини «виправдане очікування» щодо отримання можливості ефективного використання права власності. Зазначив, що земельна ділянка є сформованою, має кадастровий номер та зареєстрована в Державному земельному кадастрі. Вказав, що Красноградська міська рада жодним чином не ухилялася від укладення договору оренди землі із відповідачкою. Суперечності між сторонами виникли щодо відсотка орендної плати (6%). Проте, вказаний відсоток стосується всіх земельних ділянок, які знаходяться в комунальній власності та використовуються для ведення підприємницької діяльності. 

05 травня 2023 року та 29 травня 2023 року електронною поштою до суду апеляційної інстанції надійшли відповіді від відповідачки на відзиви на апеляційну скаргу, в яких, зокрема, зазначено, що земельна ділянка є сформованою тільки з 28 листопада 2017 року. Акцентовано увагу суду на тому, що вона не ухилялася від укладання договору оренди спірної земельної ділянки, а навпаки намагалася у встановлений спосіб врегулювати спірні питання щодо істотних умов договору оренди. Вважав, що позивач не надав доказів існування земельної ділянки як об`єкта плати за землю з 01 квітня 2026 року; приросту майна у відповідачки без достатньої правової підстави, який позивачем не доведений; того, що не укладання договору оренди земельної ділянки відбулося через відповідачку; проведення будь – яких обстежень земельної ділянки в період з 01 квітня 2016 року по 20 вересня 2018 року.

В суді апеляційної інстанції представниця позивача заперечувала проти задоволення апеляційної скарги та просила відмовити в її задоволенні. При цьому посилалася на те, що з урахуванням обставин даної справи, а саме того, що ОСОБА_1 з моменту придбання нежитлового приміщення користувалася земельною ділянкою, яка знаходиться в комунальній власності, без оформлення договору оренди у період з січня 2016 року по грудень 2018 року, для застосування положень статті 1212 ЦК України не є обов`язковим встановлення сформованості земельної ділянки. Тому вважала, що позовні вимоги підлягають задоволенню. На підтвердження такої правової позиції навела постанову Верховного Суду від 14 лютого 2022 року у справі 646/4738/19 (провадження № 61-17197 сво 20). Вказала, що будь – яких дій щодо укладення саме договору оренди ОСОБА_1 не здійснювала.

До суду апеляційної інстанції ОСОБА_1 , будучи належним чином повідомлена про дату, час і місце розгляду справи, до суду апеляційної інстанції не з`явилася. Надала заяви про відкладення розгляду справи від 30 червня 2023 року та 03 липня 2023 року з посиланням на те, що вона знаходиться на амбулаторному лікуванні, і це підтверджується, на її думку, відповідним записом в системі Е-health. Разом з тим, з наданих скрін-шотів не вбачається, з якого часу знаходиться ОСОБА_1 на амбулаторному лікуванні і чи знаходилася вона на амбулаторному лікуванні саме на час розгляду справи. Навіть в них не зазначено число, місяць та рік. Клопотань щодо проведення розгляду справи в режимі відеоконференції вона не надавала. Тому в задоволенні цих заяв судова колегія відмовляє. При цьому судова колегія звертає увагу на тривалість розгляду справи, який відкладався також за заявами ОСОБА_1 з тих самих причин. Крім цих заяв ОСОБА_1 надала додаток до заперечення (пояснення) на відзив на апеляційну скаргу, в якому просила долучити копії письмових документів, а саме, план закріплення спірної земельної ділянки по фактичному користуванню Товариством з обмеженою відповідальністю «Стара Фортеця», акт про закріплення земельної ділянки в натурі, наданої Товариству з обмеженою відповідальністю «Стара Фортеця» площею 2669, 3 кв м, які долучені до матеріалів справи, однак на висновок суду вони не вплинули.

Судова колегія, заслухавши суддю-доповідача, пояснення з`явившихся учасників справи, дослідивши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги вважає, що апеляційну скаргу ОСОБА_1 необхідно залишити без задоволення, рішення суду – залишити без змін.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що оскільки ОСОБА_1 користувалася земельною ділянкою без достатньої правової підстави відповідно до статей 1212-1214 ЦК України вона повинна повернути Красноградській міській раді кошти, які вона зберегла у вигляді несплаченої орендної плати. 

Судом встановлено та підтверджується матеріалами справи, що 16 травня 2003 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Стара Фортеця» та ОСОБА_1 укладено договір купівлі-продажу нежитлого приміщення за адресою: АДРЕСА_1 , що розташована на земельній ділянці площею 2669,3 кв м згідно рішення від 25 вересня 2001 року (а.с.41-42, 198 том 1).

30 грудня 2004 року між Красноградською міською радою та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 укладено договір оренди землі № 24, за умовами якого орендодавцем надано, а орендарем прийнято в строкове платне користування земельну ділянку площею 2521 кв м несільськогосподарського призначення – землі житлової та громадської забудови, яка знаходиться в АДРЕСА_2 зі строком на один рік (а.с.178-181 том 1).

16 жовтня 2006 року між Красноградською міською радою та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 укладено договір оренди землі № 38, за умовами якого орендодавцем надано, а орендарем прийнято в строкове платне користування земельну ділянку площею 2521 кв м несільськогосподарського призначення – землі житлової та громадської забудови, яка знаходиться в АДРЕСА_2 зі строком на 3 роки (а.с.182-185 том 1).

Рішенням ХСІ сесії VІ скликання Красноградської міської ради від 09 вересня 2015 року № 2649-VI, перейменовано АДРЕСА_3 (а.с.67 том 1).

Рішенням ХXVІІІ сесії VIІ скликання Красноградської міської ради від 02 березня 2017 року № 844-VII надано ОСОБА_1 дозвіл на складання проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки для оформлення права користування на умовах оренди на земельну ділянку для обслуговування нежитлової будівлі – магазину, за адресою: АДРЕСА_1 орієнтовною площею 2372 кв м за рахунок земель житлової та громадської забудови (а.с.57 том 1).
Рішенням ХLІ сесії VIІ скликання Красноградської міської ради від 20 грудня 2017 року № 1405-VII затверджено проєкт землеустрою щодо відведення земельної ділянки для оформлення права користування на умовах оренди ОСОБА_1 для обслуговування нежитлових будівель за адресою: АДРЕСА_1 на території Красноградської міської ради. Надано ОСОБА_1 в користування на умовах оренди земельну ділянку площею 0,2286 га для обслуговування нежитлових будівель за адресою: АДРЕСА_1 терміном на 10 років за рахунок земель житлової та громадської забудови. Укладено з міською радою договір оренди та подано його на реєстрацію до державного реєстраційного органу. Встановлено орендну плату за користування земельною ділянкою площею 0,2286 га за адресою: АДРЕСА_1 в розмірі 6% від нормативної грошової оцінки (а.с.60 том 1).

З витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку № НВ-6305298772017 від 28 листопада 2017 року вбачається, що 28 листопада 2017 року зареєстровано земельну ділянку площею 0,2286 га, кадастровий номер 6323310100:04:001:0250, форма власності – комунальна (а.с.61-62 том 1).

Рішенням LVІ сесії VIІ скликання Красноградської міської ради від 25 вересня 2018 року № 1882-VІІ, відмовлено ОСОБА_1 у наданні згоди на продаж земельної ділянки несільськогосподарського призначення за адресою: АДРЕСА_1 у зв`язку з відсутністю договору оренди земельної ділянки і його державної реєстрації та несплатою коштів за використання даної земельної ділянки до міського бюджету протягом тривалого часу (а.с.98 том 1).

Рішенням Харківського окружного адміністративного суду від 01 серпня 2018 року по справі № 820/3792/18 за позовом ОСОБА_1 до Красноградської міської ради Харківської області про зобов`язання вчинити певні дії, адміністративний позов ОСОБА_1 задоволено, зобов`язано Красноградську міську раду повторно розглянути заяву ОСОБА_1 від 10 квітня 2018 року про викуп земельної ділянки площею 2669,3кв.м, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 та прийняти відповідне рішення (а.с.200-201 том 1).

Рішенням Харківського окружного адміністративного суду від 25 січня 2019 року по справі № 520/9299/18 за позовом ОСОБА_1 до Красноградської міської ради Харківської області про скасування рішення та зобов`язання вчинити певні дії, адміністративний позов ОСОБА_1 – задоволено частково, визнано протиправним та скасовано рішення Красноградської міської ради LVI сесії VII скликання №1882-VII від 25 вересня 2018 року, зобов`язано Красноградську міську раду повторно розглянути заяву ОСОБА_1 про продаж земельної ділянки площею 2669,3 кв м, яка знаходиться за адресою АДРЕСА_1 відповідно до вимог частини 3 статті 128 Земельного кодексу України з урахуванням приписів частини 5 зазначеної статті та з урахуванням висновків даного рішення суду; в іншій частині позовних вимог – відмовлено; стягнуто з Красноградської міської ради Харківської області за рахунок бюджетних асигнувань на користь ОСОБА_1 сплачений судовий збір в сумі 1057,20 грн (а.с.202-203 том 1).

За повідомленням Головного управління Державної фіскальної служби у Харківській області № 4038/9/20-40-52-06-21 від 07 лютого 2019 року за земельну ділянку, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 , у період з 2016-2019 роки ОСОБА_1 нарахування та сплата плати за землю не проводились (а.с.101 том 1). 

Як вбачається з витягів з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, сформованих Відділом Держгеокадастру у Красноградському районі Харківської області від 07 червня 2018 року, нормативно грошова оцінка земельної ділянки площею 2286 кв м, кадастровий номер 6323310100:04:001:0250, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 станом на 2016 рік становить 2 547 770,08 грн, станом на 2017-2018 роки – 2 700 636,28 грн (а.с.52-54 том 1).

Рішенням ХХXVІІІ сесії VIІ скликання Красноградської міської ради від 05 жовтня 2017 року № 1203-VIІ «Про затвердження Положення щодо визначення розміру орендної плати при укладанні договорів оренди землі в м. Краснограді» встановлено ставку орендної плати за користування земельними ділянками комерційного призначення для здійснення торгівлі, обслуговування та надання платних послуг в розмірі 6% від їх нормативної грошової оцінки (а.с.44-51 том 1). 

Красноградською міською радою проведено розрахунок безпідставно збережених коштів за фактичне користування земельною ділянкою орієнтовною площею 2286 кв м, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 без оформлення договору оренди земельної ділянки: за 2016 рік – 152 866,20 грн, за 2017 рік – 162 038,17 грн, за 2018 рік – 162 038,17 грн, а всього з цей період – 476 942,54 грн (а.с.40а том 1).

Згідно зі статтею 13 Конституції України земля є об`єктом права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією.

Відповідно до положень статті 80 Земельного кодексу України суб`єктами права на землі комунальної власності є територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування.

За змістом статей 122, 123, 124 ЗК України міські ради передають земельні ділянки у власність або користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.

Не підлягають продажу, передачі в користування на конкурентних засадах (на земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності у разі розташування на земельних ділянках об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.

Особи, які отримують земельну ділянку комунальної власності в користування за договором оренди (договором купівлі-продажу права оренди) зобов`язані сплачувати за неї орендну плату - платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди, як це передбачено частиною першою статті 21 Закону України «Про оренду землі».
Водночас Земельний кодекс України регламентує перехід прав на земельну ділянку, пов`язаний з переходом права на будинок, будівлю або споруду. Так, якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача (частина друга статті 120 Земельного кодексу України).

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18 зазначила, що принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди відомий ще за часів ОСОБА_3 (лат. superficies solo cedit - збудоване приростає до землі). Цей принцип має фундаментальне значення та глибокий зміст. Він продиктований як потребами обороту, так і загалом самою природою речей, невіддільністю об`єкта нерухомості від земельної ділянки, на якій він розташований. Нормальне господарське використання земельної ділянки без використання розташованих на ній об`єктів нерухомості неможливе, як і зворотна ситуація - будь-яке використання об`єктів нерухомості є одночасно і використанням земельної ділянки, на якій ці об`єкти розташовані. Отже, об`єкт нерухомості та земельна ділянка, на якій цей об`єкт розташований, за загальним правилом мають розглядатися як єдиний об`єкт права власності.

Звідси власник нерухомого майна має право на користування земельною ділянкою, на якій воно розташоване. Ніхто інший, окрім власника об`єкта нерухомості, не може претендувати на земельну ділянку, оскільки вона зайнята об`єктом нерухомого майна.
Аналогічну правову позицію викладено Верховним Судом у постанові від 15.12.2021 у справі № 924/856/20.

Статтею 206 ЗК України передбачено, що використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.

Згідно з пунктом в) частини першої статті 96 ЗК України землекористувачі зобов`язані своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату.

Частиною першою статті 93 ЗК України встановлено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Землекористувачі зобов`язані своєчасно сплачувати орендну плату.

У разі надання земельної ділянки в оренду укладається договір оренди земельної ділянки, яким за положенням частини першої статті 21 Закону України «Про оренду землі» визначається орендна плата за землю як платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. При цьому орендна плата справляється у грошовій формі.

У пункті 289.1 статті 289 ПК України передбачено, що для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.

Розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою за розмір земельного податку для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, і не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки (пункт 288.5 статті 288 ПК України).

Частиною другої статті 152 ЗК України передбачено, що власник земельної ділянки може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, а також застосування передбачених законом способів захисту прав.

Відповідно до частин першої та другої статті 1212 ЦК України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. Положення глави 83 ЦК України застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.

Отже, у випадку використання земельної ділянки комунальної власності, якій присвоєно окремий кадастровий номер, без оформлення договору оренди, власник такої земельної ділянки (орган місцевого самоврядування, який представляє інтереси територіальної громади) може захистити своє право на компенсацію розміру неотриманої орендної плати за користування земельною ділянкою в порядку, визначеному статтею 1212 ЦК України.

Кондикційні зобов`язання виникають за наявності одночасно таких умов: набуття чи збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); набуття чи збереження майна відбулося за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала.

Для кондикційних зобов`язань важливим є факт неправомірного набуття (збереження) майна однією особою за рахунок іншої (статті 1212-1214 ЦК України).

Зазначений правовий висновок відповідає висновкам Великої Палати Верховного Суду, які викладені у постановах від 23 травня 2018 року у справі № 629/4628/16-ц (провадження № 14-77цс18), від 20 листопада 2018 року у справі № 922/3412/17 (провадження № 12-182гс18), від 04 грудня 2019 року у справі № 917/1739/17 (провадження № 12-161гс19) та висновку, викладеному у постанові Верховного Суду від 02 червня 2021 року у справі № 201/2956/19 (провадження № 61-2105св20), від 22 вересня 2022 року у справі № 342/117/20 (провадження № 61-20578св21), від 14 грудня 2022 року у справі № 727/9074/21 (провадження № 61-7096св22), від 01 березня 2023 року у справі № 751/1543/19 (провадження № 61-9917св22), від 29 березня 2023 року у справі № 643/8385/21 (провадження № 61-11290св22).

Таким чином, положення глави 15 статей 120, 125 Земельного кодексу України, статті 1212 Цивільного кодексу України дають підстави вважати, що до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об`єкт, ураховуючи принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, особа яка придбала такий об`єкт стає фактичним користувачем тієї земельної ділянки, на якій такий об`єкт нерухомого майна розташований, а відносини з фактичного користування земельною ділянкою без оформлення прав на цю ділянку (без укладення договору оренди тощо) та недоотримання її власником доходів у виді орендної плати є за своїм змістом кондикційними. 

Подібний правовий висновок викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 травня 2018 року у справі № 629/4628/16-ц, від 20 листопада 2018 року у справі № 922/3412/17, від 13 лютого 2019 року у справі № 320/5877/17, у постановах Верховного Суду від 14 січня 2019 року у справі № 912/1188/17, від 21 січня 2019 року у справі № 902/794/17, від 04 лютого 2019 року у справі № 922/3409/17, від 12 березня 2019 року у справі № 916/2948/17, від 09 квітня 2019 року у справі № 922/652/18, від 21 травня 2019 року у справі № 924/552/18, а також у постановах Верховного Суду України від 30 листопада 2016 року у справі № 922/1008/15, від 07 грудня 2016 року у справі № 922/1009/15, від 12 квітня 2017 року у справах № 22/207/15 та № 922/5468/14 та у постанові Верховного Суду від 17 березня 2020 року у справі № 922/2413/19. 

Такий самий правовий висновок викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 вересня 2018 року у справі №925/230/17 та численних постановах Верховного Суду у подібних правовідносинах, прийнятих з їх урахуванням. Зокрема, у постанові від 05 серпня 2022 року у справі №922/2060/20 Верховний Суд у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду зазначив, що із дня набуття права власності на об`єкт нерухомого майна власник цього майна стає фактичним користувачем земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт, а тому саме із цієї дати у власника об`єкта нерухомого майна виникає обов`язок сплати за користування земельною ділянкою, на якій таке майно розташоване. 

При цьому до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об`єкт, такі кошти є безпідставно збереженими.

Матеріали справи свідчать про те, що з 16 травня 2003 року ОСОБА_1 є власницею нежитлого приміщення за адресою: АДРЕСА_1 , яке розміщене на земельній ділянці Красноградської міської ради.

Разом із цим, ані договір оренди, ані додаткова угода по закінченню договору оренди землі № 38 від 16 жовтня 2006 року укладено не було. З жовтня 2009 року ОСОБА_1 користувалася земельною ділянкою без оформлення права користування.

Таким чином, предметом позову у цій справі є стягнення із власника об`єкта нерухомого майна коштів за фактичне користування земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розміщено.

Встановивши, що ОСОБА_1 є власницею нежитлових приміщень, розташованих на земельній ділянці по АДРЕСА_1 , яка належить на праві власності Красноградській міській раді, зокрема, у період з січня 2016 року по грудень 2018 року включно, використовує її без належного оформлення права оренди, не сплачує орендну плату. Отже за рахунок власника цієї земельної ділянки зберегла у себе кошти, які мала сплатити за користування нею, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про наявність у ОСОБА_1 обов`язку повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі частини першої статті 1212 ЦК України.

Основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності є нормативна грошова оцінка земель, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати, який в будь-якому разі не може бути меншим, ніж встановлено положеннями пункту 288.5.1 статті 288 ПК України (аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду у складі палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 10 вересня 2018 року у справі № 920/739/17).

Так, Велика Палата Верховного Суду у постановах від 23 травня 2018 року у справі № 629/4628/16-ц та 13 лютого 2019 року у справі № 320/5877/17 дійшла висновку, що обов`язковими для визначення орендної плати є відомості у витягах з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок. 
Таким чином, витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки є належним та допустимим доказом, що підтверджує дані про нормативну грошову оцінку. 

Визначаючи розмір недоотриманого доходу від користування земельною ділянкою в розмірі 476 942,54 грн, суд першої інстанції, враховуючи площу займаної земельної ділянки в розмірі 0,2286 га, вирахував цю суму шляхом множення нормативно-грошової оцінки земельної ділянки на ставку річної орендної плати. Наведений позивачем розрахунок неотриманого доходу підтверджується належними доказами та належним чином обґрунтований.

Разом із цим матеріали справи не містять належних та допустимих доказів спростування відповідачкою, наданого позивачем розрахунку недоотриманого доходу.
Доказів того, що за визначений позивачем період для стягнення сум, діяла інша ставка річної орендної плати аніж 6%, матеріали справи не містять і відповідачкою на спростування саме цієї ставки належних, достовірних та допустимих доказів не надано. 

Посилання ОСОБА_1 на те, що земельна ділянка з кадастровим номером 6323310100:04:001:0250 не є сформованим об`єктом цивільних прав протягом усього періоду, зазначеного у позові, а є сформованим об`єктом цивільних прав лише з 28 листопада 2017 року, тому суд першої інстанції мав би однозначно відмовити у стягненні коштів за фактичне користування до 28 листопада 2017 року, колегія суддів вважає необґрунтованими, з огляду на таке.

У статті 657 ЦК України передбачено, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Отже, нотаріус, посвідчуючи вказані договори купівлі-продажу, здійснив державну реєстрацію прав власності відповідача.

Відповідно до частин першої та другої статті 120 ЗК України (тут і надалі у редакції, чинній на час укладення зазначених договорів) у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.

Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Згідно з частиною шостою статті 120 ЗК України укладення договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що пов`язане з переходом права на частину земельної ділянки, здійснюється після виділення цієї частини в окрему земельну ділянку та присвоєння їй окремого кадастрового номера.

Таким чином, після укладення договорів купівлі-продажу нежитлових будівель і державної реєстрації нотаріусом прав власності на них у відповідача, як покупця, могло б виникнути право користування земельною ділянкою, на якій розташовані відповідні будівлі. 

Незважаючи на те, що нежитлові будівлі не можуть бути відокремлені від земельних ділянок, на яких вони розташовані, вказаними положеннями закону було врегульовано правовий режим нерухомого майна і правовий режим земельних ділянок, на яких воно розташовано. Отже, користувач земельної ділянки зобов`язаний сплачувати за користування нею певну плату, що відповідає положенням статті 206 ЗК України, та оформити право користування земельною ділянкою. 

Відповідно до частини першої статті 79-1 ЗК України формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об`єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру.

Верховний Суд звертає увагу на те, що до правовідносин, які виникли між сторонами безпосередньо у цій справі щодо виникнення прав у відповідача на земельну ділянку, має застосовуватися спеціальна норма закону, а саме стаття 120 ЗК України у редакції, чинній на час укладення договорів купівлі-продажу, в якій не передбачалося необхідності формування земельної ділянки, як об`єкта цивільних прав при придбанні нежитлових будівель.

Верховний Суд неодноразово викладав правову позицію, згідно з якою для вирішення спору щодо стягнення з власника об`єкта нерухомого майна безпідставно збережених коштів на підставі положень статей 1212 - 1214 Цивільного кодексу України за фактичне користування без належних на те правових підстав земельною ділянкою комунальної власності, на якій цей об`єкт розташований, необхідно, насамперед, з`ясувати: 1) фактичного користувача земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цих ділянок зберіг у себе кошти, які мав заплатити за користування ділянками у відповідний період, або наявність правової підстави для використання земельної ділянки у такого фактичного користувача; 2) площу земельної ділянки; 3) суму, яку мав би отримати власник земельної ділянки за звичайних умов, яка безпосередньо залежить від вартості цієї ділянки (її нормативно-грошової оцінки); 4) період користування земельною ділянкою комунальної власності без належної правової підстави.

Отже, встановлення саме таких обставин входить до предмета доказування у межах вирішення спору у цій справі, що і було зроблено судом першої інстанції. 

Відповідно до частини першої статті 79 Земельного кодексу України земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.

Згідно із частинами першої - четвертої та дев`ятої статті 79-1 Земельного кодексу України формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об`єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру. Формування земельних ділянок здійснюється у порядку відведення земельних ділянок із земель державної та комунальної власності; шляхом поділу чи об`єднання раніше сформованих земельних ділянок; шляхом визначення меж земельних ділянок державної чи комунальної власності за проєктами землеустрою щодо впорядкування територій населених пунктів, проєктами землеустрою щодо впорядкування території для містобудівних потреб, проєктами землеустрою щодо приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій; за проєктами землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв). Сформовані земельні ділянки підлягають державній реєстрації у Державному земельному кадастрі. Земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера. Формування земельних ділянок (крім випадків, визначених у частинах шостій, сьомій цієї статті) здійснюється за проєктами землеустрою щодо відведення земельних ділянок. Земельна ділянка може бути об`єктом цивільних прав виключно з моменту її формування (крім випадків суборенди, сервітуту щодо частин земельних ділянок) та державної реєстрації права власності на неї.

Отже, земельна ділянка є сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера та реєстрації її у Державному земельному кадастрі.

Аналогічну правову позицію викладено, зокрема, у постановах Верховного Суду від 16 червня 2021 року у справі № 922/1646/20 та від 04 березня 2021 року у справі № 922/3463/19.

Як вбачається з матеріалів справи з 16 травня 2003 року ОСОБА_1 є власницею нежилого приміщення за адресою: АДРЕСА_1 , що розташована на земельній ділянці площею 2669,3 кв м.
За умовами договорів оренди землі від 30 грудня 2004 року та 16 жовтня 2006 року ОСОБА_1 орендувала земельну ділянкою площею 2521 кв м.

Як вбачається з витягу з Державного земельного кадастру № НВ-6305298772017 від 28 листопада 2017 року земельній ділянці комунальної форми власності площею 0,2286 га по АДРЕСА_1 присвоєно кадастровий номер 6323310100:04:001:0250 та відомості про неї зареєстровано у Державному земельному кадастрі 28 листопада 2017 року.

Таким чином, колегія суддів приходить до висновку, що спірну земельну ділянку площею 0,2286 га сформовано тільки 28 листопада 2017 року. Такий же розмір земельної ділянки вказано у витягах із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки (а.с.52-54 том 1). Отже, сумніву щодо розміру спірної ділянки, для визначення компенсації недоотриманої орендної плати у порядку статті 1212 Цивільного кодексу України, колегія суддів немає.

Варто зауважити, що Верховний Суд у своїх постановах неодноразово наводив таку правову позицію: у разі користування сформованою земельною ділянкою комунальної власності, якій присвоєно окремий кадастровий номер, без оформлення договору власник такої земельної ділянки може захистити своє право на компенсацію йому недоотриманої орендної плати у порядку статті 1212 Цивільного кодексу України (пункт 27 постанови Верховного Суду від 09 лютого 2022 року у справі № 910/8770/19, пункт 7.10 постанови Верховного Суду від 09 листопада 2021 року у справі № 905/1680/20), а у постанові від 14 лютого 2022 року у справі № 646/4738/19 Верховний Суд навів правовий висновок щодо застосування положень статті 1212 Цивільного кодексу України, згідно з яким необхідність встановлення сформованості земельної ділянки як об`єкта оренди, визначення її меж, кадастрового номера, внесення інформації до Державного земельного кадастру взагалі залежить від конкретних обставин справи.

Частинами першою та другою статті 16 Закону України «Про Державний земельний кадастр» передбачено, що земельній ділянці, відомості про яку внесені до Державного земельного кадастру, присвоюється кадастровий номер.

Кадастровий номер земельної ділянки є її ідентифікатором у Державному земельному кадастрі.

Відповідно до частини першої статті 6 Закону України «Про оренду землі» орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.

Згідно з частиною першою статті 93 ЗК України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Таким чином, колегія суддів дійшла висновку про те, що, з урахуванням конкретних обставин цієї справи, для застосування положень статті 1212 ЦК України не є обов`язковим встановлення сформованості земельної ділянки.

Аналогічний за змістом правовий висновок викладено в постанові Верховного Суду від 14 лютого 2022 року у справі № 646/4738/19 (провадження № 61-17197сво20).

Твердження ОСОБА_1 щодо того, що до реєстрації права приватної власності на спірну земельну ділянку сторони перебували в правовому полі в процесі вирішення спору щодо надання в оренду чи викупу земельної ділянки, що ніяк не можна назвати користуванням земельною ділянкою за відсутності правової підстави для набуття чи збереження майна, оскільки весь час сторони узгоджували, в тому числі і в суді, форму такої правової підстави для користування землею, колегія суддів відхиляє, оскільки неналежне виконання своїх обов`язків Красноградською міською радою не може бути підставою звільнення власника нерухомого майна від обов`язку сплачувати за користування сформованою земельною ділянкою (відповідні правові висновки викладено у постановах Верховного Суду від 02 червня 2020 року у справі № 922/2417/19 та від 10 лютого 2020 року у справі № 922/981/18).

Вирішуючи спір, який виник між сторонами справи, суд першої інстанції правильно визначився з  характером спірних правовідносин та нормами матеріального права, які підлягають застосуванню, повно та всебічно дослідив обставини справи та наявні у справі докази, надав їм належну оцінку, у результаті чого ухвалив законне й обґрунтоване судове рішення, яке відповідає вимогам матеріального та процесуального права.

Докази та обставини, на які посилається  ОСОБА_1 в апеляційній скарзі, були предметом дослідження судом першої інстанції і при їх дослідженні та встановленні судом були дотримані норми матеріального і процесуального права.

Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (рішення у справі «Серявін та інші проти України», заява № 4909/04, від 10 лютого 2010 року).

Оскільки судове рішення перевіряється в межах доводів та вимог апеляційної скарги, судова колегія визнає, що судове рішення судом ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права, що відповідно до статті 375 ЦПК України є підставою для залишення апеляційної скарги без задоволення, а судового рішення без змін.

Відповідно до статті 141 ЦПК України, а також згідно із пунктом 35 постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду України «Про застосування судами законодавства про судові витрати у цивільних справах» № 10 від 17 жовтня 2014 року із змінами зазначено, що, вирішуючи питання про розподіл судових витрат, суд має враховувати положення статті 141 ЦПК України та керуватися тим, що судовий збір та інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи покладаються на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Апеляційну скаргу залишено без задоволення, тому підстав для перерозподілу судових витрат за перегляд справи у апеляційному порядку не вбачається.

Керуючись ст.ст.367, 368, п.1 ч.1 ст.374, ст.375, ст.ст.381, 384, 389 ЦПК України
п о с т а н о в и в:
Апеляційну скаргу ОСОБА_2  – залишити без задоволення. 
Рішення Красноградського районного суду Харківської області від 16 березня 2023 року – залишити без змін.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом 30 днів з дня набрання законної сили.

Головуючий                                                         І.В. Бурлака

Судді                                                                 Ю. М. Мальований

                                                                               В.Б. Яцина

Повний текст постанови складено 06 липня 2023 року.