Номер провадження: 22-ц/813/351/23 
Справа № 522/11225/18
Головуючий у першій інстанції Поліщук І. О.
Доповідач Кострицький В. В.

ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

01.08.2023 року                                                                 м. Одеса

Одеський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати у цивільних справах:
головуючий суддя — Кострицький В.В. (суддя - доповідач),
судді – Назарова М.В., Лозко Ю.П., 
за участю секретаря судового засідання Сінько А.І.,
розглянув у відкритому судовому засіданні апеляційні скарги ОСОБА_1 та Акціонерного товариства “Перший Український міжнародний банк” на рішення Малиновського районного суду м. Одеси від 09 грудня 2019 року, ухвалене у складі судді Поліщук І.О., у приміщенні того ж суду,
у справі за позовом ОСОБА_2 до Державного реєстратора Філії комунального підприємства «Комунально реєстраційні послуги» Великобугаївської сільської ради Київської області Глущенко Андрія Олександровича, Акціонерного товариства «Перший Український міжнародний банк», ОСОБА_1 про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію прав на нерухоме майно, визнання недійсним договору купівлі - продажу та витребування майна із чужого незаконного володіння, -
В С Т А Н О В И В:
Короткий зміст позовних вимог та зустрічних позовних вимог
ОСОБА_2 звернувся до суду з позовом до Державного реєстратора Філії комунального підприємства «Комунально реєстраційні послуги» Великобугаївської сільської ради Київської області Глущенко Андрія Олександровича, Акціонерного товариства «Перший Український міжнародний банк», ОСОБА_1 про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію прав на нерухоме майно, визнання недійсним договору купівлі - продажу та витребування майна із чужого незаконного володіння. З врахуванням заяви про збільшення позовних вимог позивач просив суд визнати протиправним рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), номер запису про право власності: 20264546 від 03.05.2017 року Державного реєстратора Глущенка Андрія Олександровича Філія комунального підприємства «Комунально-реєстраційні послуги» Великобугаївської сільської ради Київської області щодо державної реєстрації права власності на нерухоме майно, двокімнатну квартиру, загальною площею 45,6 кв.м, житлова площа 28,3 кв.м, що розташована в АДРЕСА_1 за Публічним акціонерним товариством «Перший український міжнародний банк» на підставі іпотечного договору від 06.12.2007 року, зареєстрованого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Білик В.В. за № 4291 (індексний номер: 20264546 від 03.05.2017); скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), номер запису про право власності: 20264546 від 03.05.2017 Державного реєстратора Глущенка Андрія Олександровича Філія комунального підприємства «Комунально-реєстраційні послуги» Великобугаївської сільської ради Київської області щодо державної реєстрації права власності на нерухоме майно, двокімнатну квартиру, загальною площею 45,6 кв.м, житлова площа 28,3 кв.м, що розташована в АДРЕСА_1 за Публічним акціонерним товариством «Перший український міжнародний банк» на підставі іпотечного договору від 06.12.2007 року, зареєстрованого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Білик В.В. за № 4291 (індексний номер: 20264546 від 03.05.2017); визнати недійсним договір купівлі-продажу реєстровий №6350 від 27.04.2018 року посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Чуловським В.А. згідно якого ПАТ «Перший український міжнародний банк» продав, а гр. ОСОБА_1 , ІНН НОМЕР_1  придбав двокімнатну квартиру, загальною площею 45,6 кв.м, житлова площа 28,3 кв.м, що розташована в АДРЕСА_1 із застосуванням правових наслідків його недійсності; витребувати з чужого незаконного володіння у ОСОБА_1 , ІНН НОМЕР_1  двокімнатну квартиру, загальною площею 45,6 кв.м, житлова площа 28,3 кв.м, що розташована в АДРЕСА_1 та повернути її у власність ОСОБА_2 , ІНН НОМЕР_2 . Позов обґрунтовано тим, що між Публічним акціонерним товариством «Перший Український міжнародний банк», яке на теперішній час змінило назву на Акціонерне товариство «Перший Український міжнародний банк» та ОСОБА_2 укладено кредитний договір № 5919528, відповідно до умов якого ПАТ «ПУМБ» зобов`язався надати Позичальнику кредит у розмірі 80158,00 доларів США (вісімдесят тисяч сто п`ятдесят вісім дол. США 00 цент.), а Позичальник зобов`язався повернути Банку кредит, використати його за цільовим призначенням, сплатити плату за кредит та повернути Банку кредит у повному обсязі в порядку та у строки, обумовлені Кредитним договором. В якості забезпечення виконання Позичальником зобов`язань за Кредитним договором між ОСОБА_2 та ПАТ «ПУМБ» 06.12.2007 року був укладений іпотечний договір, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Білик В.В. та зареєстрований в реєстрі нотаріальних дій за № 4291, відповідно до якого ОСОБА_2 передав в іпотеку ПАТ «ПУМБ» квартиру АДРЕСА_2 . 03.05.2017 року в порушення вимог діючого законодавства державним реєстратором Глущенко Андрієм Олександровичем, було зареєстровано за ПАТ «ПУМБ» право власності на предмет іпотеки - квартиру АДРЕСА_2 . На теперішній час спірна квартира вже не належить на праві власності ПАТ «ПУМБ», оскільки була переоформлена на підставі договору купівлі-продажу №6350 від 27.04.2018р., посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Чуловським В.А. на гр. ОСОБА_1 , який зареєстрований за адресою:  АДРЕСА_3 , паспорт НОМЕР_3 , ІНН НОМЕР_1 . У зв`язку з цим, позивачем заявлені вимоги щодо визнання недійсним договору купівлі-продажу №6350 від 27.04.2018р., посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Чуловським В.А., на підставі якого ПАТ «ПУМБ» здійснило відчуження двокімнатної квартири, загальною площею 45,6 кв.м, житлова площа 28,3 кв.м, що розташована в АДРЕСА_1 на користь ОСОБА_1 .. Позивач вважає, що у представників ПАТ «ПУМБ», (АТ «ПУМБ») не було прав на розпорядження спірним житлом, а тому договір купівлі-продажу має бути визнаний судом недійсним, а нерухоме майно витребувано у добросовісного набувача на користь позивача, оскільки вибуло з володіння поза його волею. На підставі викладеного позивач звернувся до суду за захистом своїх прав. 

Короткий зміст рішення суду
Рішенням Малиновського районного суду м. Одеси від 09 грудня 2019 року позовні вимоги ОСОБА_2 до Державного реєстратора Глущенко Андрія Олександровича Філії комунального підприємства «Комунально-реєстраційні послуги» Великобугаївської сільської ради Київської області, Акціонерного товариства «Перший український міжнародний банк», ОСОБА_1 про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію прав на нерухоме майно, визнання недійсним договору купівлі - продажу та витребування майна із чужого незаконного володіння - задоволено частково .
Обґрунтовуючи своє рішення суд першої інстанції виходив з того, що в матеріалах справи відсутні відомості про отримання ОСОБА_2 особисто письмової вимоги від іпотекодержателя про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття на нього права власності, інформацію про вартість майна, за якою відбудеться зарахування вимог, оскільки ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна, тобто з ОСОБА_2 , дані оцінки майна не включені в реєстр, як того вимагає діюче законодавство України. Реєструючи право власності за відповідачем, державним реєстратором не взято до уваги відсутність документів, передбачених Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року №1127, а відповідачем, в свою чергу, було передчасно реалізовано своє право на задоволення своїх вимог за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, тобто під час дії Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті». Оцінюючи належність, допустимість і достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності, суд прийняв рішення про визнання недійсним договору купівлі-продажу реєстровий №6350 від 27.04.2018р. посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Чуловським В.А. згідно якого ПАТ «Перший український міжнародний банк» продав, а гр. ОСОБА_1 , ІНН НОМЕР_1  придбав двокімнатну квартиру, загальною площею 45,6 кв.м, житлова площа 28,3 кв.м, що розташована в АДРЕСА_1 із застосуванням правових наслідків його недійсності. Суд також задовольняє позвоні вимоги про витребування з чужого незаконного володіння ОСОБА_1 , ІНН НОМЕР_1  двокімнатну квартиру, загальною площею 45,6 кв.м, житлова площа 28,3 кв.м, що розташована в АДРЕСА_1 на користь ОСОБА_2 , ІНН НОМЕР_2 . 

Короткий зміст вимог і доводів апеляційної скарги ОСОБА_1 .
Не погоджуючись з вказаним рішенням суду, ОСОБА_1 подав апеляційну скаргу, в якій просить скасувати оскаржуване рішення, та ухвалити нове рішення яким відмовити в задоволенні позовних вимог у повному обсязі.
В обґрунтування апеляційної скарги, скаржник зазначив, що в мотивувальній частині рішення, суд приходить до висновку про відсутність представників ПАТ «ПУМБ», (АТ «ПУМБ») прав на розпорядження спірним житлом». Між тим, права особи, яка вважає себе власником майна, не підлягають захисту шляхом задоволення позову до добросовісного набувача з використанням правового механізму, передбаченого статтями 215, 216 ЦК (постанова Верховного Суду від 15.05.2019 року по справі № 522/7636/14-ц). Великої палати
Більш того, суд дійшов також хибного висновку, що «спірна квартира вибула поза волею її власника - Позивача, на підставі рішення державного реєстратора, яке прийняте з порушенням Закону України «Про іпотеку», він має право витребувати це майно від добросовісного набувача на підставі статті 388 ЦК України». Такі (хибні) висновку суду першої інстанції не відповідають фактичним обставинам справи та суперечать діючому в Україні законодавству, практиці ЄСПЛ та порушує конституційні права Апелянта як добровільного набувача. Фактичні обставини справи: 27.04.2018 р. між Відповідачем 3 та АТ "ПУМБ" укладений договір купівлі-продажу реєстровий No 6350 (далі "Договір"), згідно з яким ПАТ "ПУМБ" продав, а Апелянт придбав двокімнатну квартиру, загальною площею 45,6 кв.м, житлова 28.3 кв.м, що розташована за адресою: АДРЕСА_4 (далі — Квартира). Вказаний Договір є оплатним, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Чуловським В.А., жодних обмежень (обтяжень, заборон) на момент укладення договору не існувало, відсутні такі обмеження і на теперішній час. Правові підстави: Згідно положень ст. 41 Конституції України. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним. Згідно зі статтею 387 ЦК України власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним. Статтею 330 ЦК України передбачено, що якщо майно відчужене особою, яка не має на це прав добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 цього Кодексу майно не може бути витребуване у нього. Право власника на витребування майна від добросовісного набувача на підставі частини першої статті 388 ЦК України пов?язується з тим, у який спосіб майно вибуло з його володіння. Ця норма передбачає вичерпне коло підстав, коли за власником зберігається право на витребування свого майна від добросовісного набувача. Одним із випадків, коли майно можливо витребувати від добросовісного набувача, є вибуття такого майна поза волею власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з іхньої волі (пункт 3 частини першої статті 388 ЦК України). Як встановлено судом першої інстанції, Позивач надав власну згоду на відчуження такого майна у позасудовий спосіб шляхом передачі предмету іпотеки у власність іпотекодержателя, у випадку неналежного виконання кредитних зобов`язань, факт порушення кредитних зобов?язань Позивачем не заперечується. Висновок суду першої інстанції про вибуття спірної квартири поза волею протирічить положенню закуну відповідно до якого, оспорюване майно не може бути витребуване в мене (добросовісного набувача) на підставі положень п. 3 ч. 1 ст. 388 ЦК України. По суті вимога про витребування належної квартири скаржника є похідною від вимог про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), номер запису про право власності: 20264546 від 03.05.2017 року Державним реєстратором Глушенко Андрієм Олександровичем Філії комунального підприємства «Комунально-реєстраційні послуги» Великобугаївської сільської ради Київської області щодо державної реєстрації права власності на нерухоме майно Задовольнивши саме похідні вимоги суд першої інстанції порушив обґрунтовану пропорційність між застосованими заходами та переслідуваною метою, якої намагаються посягти шляхом позбавлення особи її власності. Відповідний принцип відображено в структурі статті Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, відповідно до положень якої фізична та юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальним принципами міжнародного права. Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду (частина перша статті 3 Закону України «Про іпотеку»). Вона має похідний характер від основного зобов?язання і, за загальним правилом, є дійсною до припинення основного зобов?язання «Про іпотеку»), або до закінчення строку дії іпотечного договору (частина п?ята статті 3 Закону України Як вбачається із матеріалів справи в Позивача не припинені ні основне зобов?язання (кредитний договір № 5919528) , ні зобов?язання за договором іпотеки від 06.12.2007 року. Кредитний та іпотечний договори не визнані судом недійсними або припиненими. Отже, задовольнивши позовні вимоги про витребування Квартири внаслідок певних (формальних) порушень, що на думку суду першої інстанції припустив Державний реєстратор Глущенко Андрієм Олександровичем під час реєстрації оспорюваної квартири за банком, "справедливий баланс" був порушений: - Позивач (при існуючій заборгованості за основним зобов?язанням (кредитний договір N° 5919528) отримає у власність оспорювану Квартиру, яка все одно є предметом договору Іпотеки та має забезпечувати основне зобов?язання, а добросовісний набувач буде позбавлений придбанного без жодних порушень майна з тих самих (формальних) підстав. Рішення Маліновського районного суду міста Одеси від 09.12.2019 № 522/11225/18 ухвалено за результатом упереджено проведеного розгляду справи, судом порушено норми Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод положення норми матеріального права, зокрема вимоги ст. ст. 203, 215, 216, 382 ЦК України.
Короткий зміст вимог і доводів апеляційної скарги АТ “ПУМБ”
Не погоджуючись з вказаним рішенням суду, АТ “ПУМБ” подав апеляційну скаргу, в якій просить скасувати оскаржуване рішення, та ухвалити нове рішення яким відмовити в задоволенні позовних вимог у повному обсязі.
В обґрунтування апеляційної скарги, скаржник зазначив, що у даному випадку апелянтом доведено надсилання та вручення позивачу вимог, про шо свідчать матеріали реєстраційної справи, а от позивач свій обов?язок з доказування не виконав, проте, суд чомусь на це уваги не звернув та вирішив, що ці обставини має спростовувати апелянт. Отже, суд першої інстанції порушив принципи рівності та диспозитивності сторін, повіривши «на слово» позивачу, який наче б то нічого не отримував від апелянта та визначивши, що обов?язок спростування таких тверджень має спростовувати саме апелянт, а не доводити доказами позивач. Щодо незасвідченої копій матеріалів реєстраційної справи, то слід зазначити, що реєстратору надаються оригінали, які він сканує та сканкопії саме з оригіналів викладаються в реєстр, а не їх копій. Матеріали реєстраційної справи свідчать про те, що реєстратору було надано саме оригінали і ніякі копії не мали бути засвідчені представником банку. Публічне акціонерне товариство «Перший український міжнародний банк» будучи Іпотекодержателем надав всі необхідні документи у відповідності до вищезазначених нормативно-правових актів для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Додатково слід вказати на хибність мотивів суду першої інстанції щодо обов?язку надавати державному реєстратору описів вкладення у цінний лист, фіскальних документів про направлення тощо, оскільки жоден нормативно - правовий акт України не зобов?язує апелянта вчиняти такі дії у цьому конкретному випадку, а за такого, такі мотиви суду є надуманими і не відповідають положенням закону. Слід зауважити, що твердження суду щодо відсутності доказів отримання вимог банку не відповідають дійсності та спростовуються матеріалами справи, зокрема наявними матеріалами реєстраційної справи, отриманими безпосередньо судом на підставі ухвали про-витребування доказів, з яких вбачається, що підставою виникнення права власності епотечний договір, серія та номер № 4291, виданий 06.12.2007, видавник: Приватний нотаріус Білик Вікторія Василівна; вимога про усунення порушень, серія та номер: DON/44-43, виданий 27.02.2015, видавник: ПАТ «ПУМБ»; вимога про усунення порушень, серія та номер: DON/44-42, виданий 27.02.2015, видавник: ПАТ «ПУМБ»; повідомлення про Ні іпотекодержатель, ні державний реєстратор не здійснювали примусового стягнення банк реалізував своє законне та договірне право на позасудове звернення стягнення для задоволення своїх вимог, що передбачає можливість набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки (і позивач не тільки дав на це свою згоду, а і зобов?язався вчиняти всі залежні від себе дії, які можуть стати необхідними для переходу прав власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя - п. 4.7.3. Договору іпотеки), та звернувся до компетентного органу для державної реєстрації права власності, а державний реєстратор здійснив державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень процедуру офіційного визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (ч. 1 ст. 2 3У «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Відповідно до узагальнення судової практики 2015 року наведено наступне: «однією з умов застосування положень вищенаведеного Закону є саме споживчий кредит наданий у іноземній валюті кредитними установами-резидентами України. Згідно з положеннями пунктів 22,23 ст. 1 ЗУ «Про захист прав споживачів» споживачем вважається фізична особа, яка придбаває, замовляє, використовує або має намір придбавати чи замовити продукцію, безпосередньо не пов?язаних з підприємницькою діяльністю або виконанням обов?язків найманого працівника. Тобто, споживчий кредит - це кошти, що надаються кредитодавцем 93 (банком або іншою фінансовою установою) споживачеві на придбавання продукції. Тобто, інші кошти отримані у вигляді кредиту для цілей відмінних від вищевказаних, не захищено законом про введення мораторію». охоплюються терміном споживчого кредиту, а забезпечення таких зобов?язань іпотекою. Окрім того, однією із головних умов дії вищезгаданого закону є примусове стягнення, однак дане місце не знаходить свого підтвердження, адже перехід права власності за банком відбувся не в примусовому порядку, а на підставі умов іпотечного договору. А отже, посилання на ніби-то примусове стягнення є помилковим, хоча сам позивач і зазначає це у своїй позовні заяві. До того ж мораторій є відстроченням виконання зобов?язання, а не звільненням від його виконання. Відповідно п. 61 Постанови КМУ № 1127 від 25.12.2015р. «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» згідно з яким визначено вичерпний перелік, який розширеному тлумаченню не підлягає. А саме для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки державному реєстратору надається: 1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; 2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; 3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу). Даний перелік є вичерпним та розширеному тлумаченню не підлягає. А тому посилання позивача на ненадання оцінки квартири є безпідставним. Окрім того, є вичерпний перелік підстав для відмови в державній реєстрації, зокрема, права власності, визначений у частині першій статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Повноваження державного реєстратора щодо перевірки поданих для проведення державної реєстрації документів обмежені встановленням відповідності заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства та відсутності суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами. Державний реєстратор не може вважатися таким, що порушує права третіх осіб, якщо правомірно приймає рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень і вносить запис про таку реєстрацію на підставі чинного та не скасованого рішення відповідного суб?єкта, який здійснює публічно-владні управлінські функції. Нормативно-правовим актом, який регулює відносини, що виникають у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, і спрямований на забезпечення визнання та захисту державою таких прав, є Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (тут і надалі у редакції, яка діяла станом на момент виникнення спірних правовідносин). Так, у силу п. 1 ч. 1 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Державній реєстрації прав, зокрема, підлягає право власності (п. 1 ч. 1 ст. 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Позивро державну ресстра тю не визначено, яка саме із підстав мала би слугувати як відмова для реєстрації речового права за банком. Відповідно до правової позиції Верховний Суд по справі № 61-155св17 при аналогічних обставинах, дійшов висновку про наступне: «Частиною першою статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі - Закон) передбачено, що державна рестрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - це офіційне визнане підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Відповідно до ч.3 ст. 10 Закону визначено, що державних реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом. Ч.1 ст. 10 Закону визначено, що державним реєстратором є, окрім інших, нотаріус. Згідно з ч. 1 ст. 11 Закону державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв про державну реєстрацію прав та їх обтяжень. Ч.4 ст. 18 Закону передбачено, що державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.» А отже, посилання позивача на відсутність повноважень у реєстратора здійснювати реєстраційну дію не знаходять свого підтвердження. За змістом оскаржуваного рішення суд першої інстанції як на підставу визнання недійсним договору купівлі - продажу та витребування майна з чужого незаконного володіння посилається на те, що квартира вибула поза волею позивача на підставі рішення реєстратора, яке прийнято з порушенням Закону України «Про іпотеку». Неможливо погодитись з такими доводами, оскільки квартира вибула з власності позивача на підставі його волевиявлення, закріпленого умовами Договору іпотеки, з якими останній погодився на позасудовий порядок задоволення вимог іпотекодержателя, про що розписався у договорі. Порушень вимог Закону України «Про іпотеку» банком допущено не було жодного разу, адже, вимоги та попередження позивачу було надіслано та він їх отримав, про що свідчать матеріали реєстраційної справи, а інших належних та допустимих доказів, які б довели, що він не отримував ці вимоги, крім його пояснень, на які суд послався, у справі відсутні. Суд першої інстанції безпідставно вийшов за межі позовних вимог. Так, позивач просив скасувати рішення про державну реєстрацію прав на нерухоме майно, визнати недійсним договір купівлі - продажу та витребувати майно. Разом з тим, суд вказав, що скасування запису є неналежним заходом захисту, а тому відмовив у задоволенні цієї вимоги, натомість додавши порядок виконання оскаржуваного рішення, хоча про таке не заявляла жодна із сторін. Відповідно до ст. 267 ЦПК України суд, який ухвалив рішення, може визначити порядок його виконання. Проте, за змістом цієї норми відсутня можливість таких дій із власної ініціативи суду, а за такого, це є нічим іншим, ніж безпідставним виходом за межі позовних вимог.

Рух провадження у справі
09 грудня 2019 року Малиновським районним судом м. Одеси винесено оскаржуване рішення.
04 лютого 2020 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 зареєстровано в суді першої інстанції .
21 лютого 2020 року апеляційну скаргу АТ “ПУМБ”зареєстровано в суді першої інстанції .
12 лютого 2020 року відповідно протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями розподілено на судову колегію : Гірняк Л.А.-головуючий суддя, Сегеда С.М., О.М., Комлева О.С..
Рішенням Вищої ради правосуддя № 126/0/15-23 від 21 лютого 2023 року суддю ОСОБА_3 звільнено з посади судді у зв`язку з поданням заяви про відставку.
Відповідно до п. 3.9 Тимчасових засад використання автоматизованої системи документообігу суду в Одеському апеляційному суді, затверджених рішенням зборів суддів Одеського апеляційного суду від 28.12.2018 року із змінами та доповненнями, проведено повторний автоматизований розподіл судової справи та визначено склад суду: головуючого суддю (суддю-доповідача) Кострицького В.В..
Відповідно до п. 3.9 Тимчасових засад використання автоматизованої системи документообігу суду в Одеському апеляційному суді, затверджених рішенням зборів суддів Одеського апеляційного суду від 28.12.2018 року із змінами та доповненнями, проведено повторний автоматизований розподіл судової справи та визначено склад суду: головуючого суддю (суддю-доповідача) Кострицького В.В., Назарової М.В., Лозко Ю.П..

Позиція апеляційного суду
Заслухавши суддю-доповідача, позивача, оцінивши доводи апеляційної скарги та заперечень на неї, перевіривши матеріали справи та законність і обґрунтованість рішення в межах позовної заяви та доводів апеляційної скарги та відзиву на апеляційну скаргу, судова колегія приходить наступного.
Відповідно до вимог ст. 367 ЦПК України, - суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.
Відповідно до ст. 263 ЦПК України,- судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Судом апеляційної інстанції та судом першої інстанції встановлено, що 06.12.2007 року між Публічним акціонерним товариством «Перший Український міжнародний банк» (ПАТ «ПУМБ») та ОСОБА_2 укладено кредитний договір № 5919528, відповідно до умов якого ПАТ «ПУМБ» зобов`язався надати Позичальнику кредит у розмірі 80158,00 доларів США (вісімдесят тисяч сто п`ятдесят вісім дол. США 00 цент.), а Позичальник зобов`язався повернути Банку кредит, використати його за цільовим призначенням, сплатити плату за кредит та повернути Банку кредит у повному обсязі в порядку та у строки, обумовлені Кредитним договором. В якості забезпечення виконання Позичальником зобов`язань за Кредитним договором між ОСОБА_2 та ПАТ «ПУМБ» 06.12.2007 року був укладений іпотечний договір, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Білик В.В. та зареєстрований в реєстрі нотаріальних дій за № 4291, відповідно до якого ОСОБА_2 передав в іпотеку ПАТ «ПУМБ» двокімнатну квартиру АДРЕСА_2 , загальною площею 45,6 кв.м, житлова площа 28,3 кв.м, належить йому на підставі угоди купівлі-продажу від 06.12.2007 року, укладеного ОСОБА_2 та ОСОБА_4 , посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Білик В.В. та внесеного до державного реєстру речових прав на нерухоме майно під № 6248922.
Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна 03.05.2017 року право власності на квартиру АДРЕСА_2 зареєстровано за ПАТ «Перший український міжнародний банк» на підставі Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 35055569 від 05.05.2017 року, державний реєстратор Філії комунального підприємства «Комунально реєстраційні послуги» Великобугаївської сільської ради Київської області Глущенко Андрій Олександрович.
При цьому підставою виникнення права власності зазначено: Вимога про усунення порушення основного зобов`язання, серія та номер : DON/44-43, виданий 27.02.2015 року, видавник: ПАТ «ПУМБ Банк»; вимога, серія та номер DON/44-42, виданий 27.02.2015 року, видавник: ПАТ «ПУМБ Банк»; повідомлення про вручення, серія та номер: б/н, виданий 10.03.2015 року, видавник: ПАТ «ПУМБ Банк» які були долучені до матеріалів справи.
З висновком суду першої інстанції, щодо відсутності доказів належного повідомлення позивача Банком про порушення основного зобовязання неможливо погодитись, оскільки обов?язок доказування у даному випадку щодо неотримання покладений саме на позивача по справі, який мав можливість звернутись на поштове відділення для отримання відповідних доказів чи звернутись до суду з заявою про забезпечення доказів щодо витребування з поштового відділення відповідних відомостей, копій довіреності тощо, чим порушено вимоги ст. 81 ЦПК України, крім того, позивачу було достаменно відомо про існування заборгованості тривалий час по кредиту про що позивач не заперечував надаючи пояснення в суді апеляційної інстанції та виходячи зі змісту кредитного договору який містив докладний графік погашення заборгованості та жодних дій позивач з цього приводу не вчиняв знаючи про правові наслідки передавання майна у іпотеку.
Частина 3 ст. 12 ЦПК України передбачає, що кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. 
Відповідно до ч.1 ст.13 ЦПК України, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. 
Згідно з ч.1 ст.76 ЦПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Сторони мають право обґрунтовувати належність конкретного доказу для підтвердження їхніх вимог або заперечень. Суд не бере до розгляду докази, що не стосуються предмета доказування. (ч. 1-4 ст. 77 ЦПК України).
Частина 1 ст. 81 ЦПК України передбачає, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Згідно з ч.6 ст. 81 ЦПК України, доказування не може ґрунтуватися на припущеннях. Відповідно до ч. 1 ст. 89 ЦПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об?єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
У даному випадку скаржником доведено надсилання та вручення позивачу вимог, про що свідчать матеріали реєстраційної справи, а позивач свій обов?язок з доказування належним чином не виконав, проте, суд першої інстанції на це уваги не звернув та вирішив, що ці обставини має спростовувати відповідач. Висновки суду щодо незасвідченої копій матеріалів реєстраційної справи, не є слушним, т.я. реєстратору надаються оригінали, які він сканує та сканкопії саме з оригіналів викладаються в реєстр, а не їх копій. Матеріали реєстраційної справи свідчать про те, що реєстратору було надано саме оригінали і ніякі копії не мали бути засвідчені представником банку. Крім того позивачем не заперечувались зазаначені обставини.
Згідно п. 40 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 р. N° 1127, в редакції чинній на час виникнення спірних відносин, державна реєстрація прав проводиться на підставі документів, необхідних для відповідної реєстрації, передбачених ст. 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та цим Порядком.
За правилами п. 1 ч. 1 ст. 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація прав проводиться на підставі укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації, чи його дубліката.
При цьому згідно із ч. 1 ст. 37 Закону України «Про іпотеку» правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі.
Пункт 61 Порядку передбачає перелік документів необхідних для такої реєстрації, окрім передбачених ст. 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», а саме, що для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: -???копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; - ???документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; - ???заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
Публічне акціонерне товариство «Перший український міжнародний банк» через 2 роки з моменту повідомлення позивача будучи Іпотекодержателем надав всі необхідні документи у відповідності до вищезазначених нормативно-правових актів для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Додатково слід вказати на хибність мотивів суду першої інстанції щодо обов?язку надавати державному реєстратору описів вкладення у цінний лист, фіскальних документів про направлення тощо, оскільки жоден нормативно - правовий акт України не зобов?язує вчиняти такі дії у цьому конкретному випадку, а за такого, такі мотиви суду є надуманими і не відповідають положенням закону.
Твердження суду першої інстанції щодо відсутності доказів отримання вимог банку не відповідають дійсності та спростовуються матеріалами справи, зокрема наявними матеріалами реєстраційної справи, отриманими безпосередньо судом на підставі ухвали про витребування доказів, з яких вбачається, що підставою виникнення права власності є: Іпотечний договір, серія та номер: 4291, виданий 06.12.2007, видавник: Приватний нотаріус Білик Вікторія Василівна; вимога про усунення порушень, серія та номер: DON/44-43, виданий 27.02.2015, видавник: ПАТ «ПУМБ»; вимога про усунення порушень, серія та номер: DON/44-42, виданий 27.02.2015, видавник: ПАТ «ПУМБ»; повідомлення про вручення поштового відправлення, серія та номер: б/н, виданий 10.03.2015, видавник: ПАТ «ПУМБ».
Судова колегія не може погодитись з позицією суду першої інстанції на яку він посилається, як на одну з підстав задоволення вимог на те, що спірні правовідносини підпадають під дію мораторію, з огляду на наступне.
" Згідно п. 4.7. (4.7.1 - 4.7.3.) договору іпотеки у разі виникнення у іпотекодержателя права звернути стягнення на предмет іпотеки, іпотекодержатель може задовільнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки у порядку передбаченому чинним законодавством України. Зазначене застереження вважається договором про задоволення вимог іпотекодержателя і є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що с предметом іпотеки.
Відповідно до положень частин першої, третьої статті 33 Закону України «Про іпотеку», у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов?язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов?язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.
Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Згідно з частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку», у разі порушення основного зобов?язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається зобов`язань, вимога про стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов?язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону.
Згідно з частиною другою статті 36 Закону України «Про іпотеку», договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону.
Відповідно до частини третьої статті 36 Закону України «Про іпотеку», договір про задоволення вимог іпотекодержателя може передбачати, зокрема- передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов?язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону. Згідно із ст. 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу. шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, е договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.
У свою чергу, сторони за договором іпотеки домовилися про можливість звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання спору шляхом викладення у договорі іпотеки п.4.2 (4.7.1. 4173) «Застережень про задоволення вимог «іпотекодержателя». 
Згідно із ч. 3 ст. 33 Закону У країни «Про іпотеку», звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя, яким відповідно до ч.2 ст. 36 закону України «Про іпотеку» також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі.
Відповідно до правової позиції визначеної у постанові Верховного Суду від 18.04.2018 у справі №318/2289/15-ц вказано, «застереження, за своєю правовою природою вважається договором про задоволення вимог іпотекодержателя і є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки».
Наявність договору або застереження у договорі про позасудове врегулювання звернення стягнення на предмет іпотеки не позбавляє іпотекодержателя права звернення стягнення на предмет іпотеки в судовому порядку.». Згідно з Постановою Верховного Суду України у справі № 6-2967 цс 16 від 22.03.2017 року зазначено, що «при цьому згідно із частиною першою статті 37 Закону України «Про іпотеку» правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності.».
Право власності набувається з інших не заборонених законом підстав, зокрема із правочинів (ч. 1 ст.328 ЦК України).
Зазначена правова позиція викладена в постановах Верховного Суду України № 6- 1851цс15 від 30 березня 2016 року, №6-2457 від 02 листопада 2016 року.
У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 13 червня 2018року у справі №645/5280/16-ц (провадження № 61-155св17) зазначено, що «... безпідставними доводи касаційної скарги про те, що суд апеляційної інстанції не застосував до спірних правовідносин закон, який підлягав застосуванню, а саме - Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті». [...] У справі, що переглядається, звернення стягнення на квартиру ОСОБА 9 як предмет іпотеки шляхом прийняття рішення про державну реєстрацію права власності за іпотекодержателем здійснено не у примусовому порядку, оскільки ОСОБА_9 надала іпотекодержателю згоду на перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя за рішенням іпотекодержателя. Так, відповідно до пункту 5.4.1 договору іпотеки рішення про прийняття у власність предмета іпотеки приймається іпотекодержателем одноосібне. Підписанням цього договору іпотекодавець засвідчує, що він надає іпотекодержателю згоду на перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя за рішенням іпотекодержателя. потекодавець засвідчує, що достатньою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки є цей договір та письмове рішення іпотекодержателя про прийняття у власність предмета іпотеки. Цей договір та письмове рішення іпотекодержателя мають силу договору купівлі-продажу предмета іпотеки між іпотекодержателем та іпотекодавцем. Тобто, реєстрація права власності на предмет іпотеки за ТОВ «Кредекс Фінанс» здійснена за згодою ОСОБА_9, що висловлена у пункті 5.4.1 договору іпотеки, а тому Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» не підлягає застосуванню до цих правовідносин».
Аналогічний висновок міститься у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 12 липня 2018 року у справі N° 372/977/16-ц (провадження № 61-30624св18), в якій колегія судців зазначила, що: «Враховуючи заявлені позовні вимоги, суди попередніх інстанцій дійшли обгрунтованого висновку про те, що не є підставою для задоволення позовних вимог і положення Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забез ескону кредитів в іноземній валюті», оскільки за спірним договором від 28 листопада 2012 року, укладеним між ПАТ «Сведбанк» та ТОВ «ФК «Вектор Плюс» не відчужувалось. Вимоги указаного Закону розповсюджуються на примусову реалізацію майна, а стягнення на предмет іпотеки було звернуто у позасудовому порядку у відповідності до умов іпотечного застереження, добровільно погодженого сторонами при укладенні іпотечного договору від 09 вересня 2008 року. Отже, доводи ОСОБИ_9 про те, що вона як іпотекодавець не надавала згоди на перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя за рішенням іпотекодержателя, є безпідставними».
Законом України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» мораторій не передбачає втрати кредитором права на звернення стягнення на предмет іпотеки (застави) у випадку невиконання боржником зобов?язань за договором, оскільки цей Закон не зупиняє ді решти нормативно-правових актів, що регулюють забезпечення зобов?язань, а відтак не може бути підставою для відмови у вчиненні державної реєстрації прав на нерухоме майно на підставі договорів, укладених в порядку, встановленому законом, що узгоджується з правовим висновком Верховного Суду України, викладеним у постанові від 02 березня 2016 року у справі № 6- 1356 цс 15.
Частиною 1 вказаного Закону встановлено, що не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно із статтею 4 Закону України "Про заставу" та/або предметом іпотеки згідно із статтею 5 Закону України "Про іпотеку", якщо таке майно виступає як забезпечення зобов?язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника / майнового поручителя або є об?ектом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно; загальна площа такого нерухомого житлового майна (об?єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. метрів для квартири та 250 кв. Метрів для житлового будинку.
Отже, мораторій на звернення стягнення на нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно із ст. 5 Закону У країни «Про іпотеку», встановлено саме щодо примусового стягнення відчуження такого майна без згоди власника.
Згідно із ст. 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки.
Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження і іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов?язання.
Стаття 627 ЦК України закріплює свободу договору відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Відповідно до ч. 3 ст. 6 ЦК України сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд.
Згідно зі ст. 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які с обов?язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
В укладеному Договорі іпотеки сторони закріпили право іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки та одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки. Одним із способів звернення стягнення Сторони погодили шлях позасудового врегулювання відповідно до передбачених цим Договором застережень про задоволення вимог Іпотекодержателя (пп. 3 п. 4.2.)
В п. 4.7. (4.7.1. - 4.7.3.) Договору іпотеки сторони дійшли згоди, що у разі виникнення у іпотекодержателя права звернути стягнення на предмет іпотеки, іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки у порядку передбаченому чинним законодавством України. Зазначене застереження вважається договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Таким чином ОСОБА_2 , погодивши всі умови договору іпотеки, про що свідчить його підпис на відповідному договорі, надав свою згоду ПАТ «ПУМБ» на прийняття предмету іпотеки у власність в рахунок погашення боргу. Тобто, виходячи з правової природи договору іпотеки та застереження в ньому щодо задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття у власність предмета іпотеки, у даному випадку відсутній факт примусового стягнення на предмет іпотеки. Оскільки прийняття у власність АТ «ПУМБ» в рахунок погашення боргу за кредитним договором нерухомого майна було здійснено на підставі узгоджених сторонами пунктів договору, то відповідно воно було здійснено за згодою власника, а не примусово , отже положення Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого в забезпечення кредитів у іноземній валюті» на дані відносини не розповсюджуються.
За висновками ВСУ від 09.09.2015 у справі № 6-483цс15 вбачається, що «Закон не зупиняє дії решти нормативно-правових актів, що регулюють забезпечення зобов?язань, однак він є правовою підставою, що унеможливлює вжиття органами і посадовими особами, які здійснюють примусове виконання рішень про звернення стягнення на предмет іпотеки та провадять конкретні виконавчі дії, заходів, спрямованих на примусове виконання таких рішень».
Відповідно до ч. 1 Закону України «Про органи та осіб, які здійснюють примусове виконання судових рішень і рішень інших органів» примусове виконання судових рішень і рішень інших органів (посадових осіб) покладається на органи державної виконавчої служби та у визначених Закону України «Про виконавче провадження» випадках - на приватних виконавців.
Ні іпотекодержатель, ні державний реєстратор не здійснювали примусового стягнення банк реалізував своє законне та договірне право на позасудове звернення стягнення для задоволення своїх вимог, що передбачає можливість набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки (і позивач не тільки дав на це свою згоду, а і зобов?язався вчиняти всі залежні від себе дії, які можуть стати необхідними для переходу прав власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя - п. 4.7.3. Договору іпотеки), та звернувся до компетентного органу для державної реєстрації права власності, а державний реєстратор здійснив державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень процедуру офіційного визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (ч. 1 ст. 2 3У «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).
Окрім того, однією із головних умов дії вищезгаданого закону є примусове стягнення, однак дане місце не знаходить свого підтвердження, адже перехід права власності за банком відбувся не в примусовому порядку, а на підставі умов іпотечного договору. А отже, посилання на ніби-то примусове стягнення є помилковим, хоча сам позивач зобов?язанняі зазначає це у своїй позовні заяві. До того ж мораторій є відстроченням виконання, а не звільненням від його виконання.
Відповідно п. 61 Постанови КМУ №1127 від 25.12.2015р. «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» згідно з яким визначено вичерпний перелік, який розширеному тлумаченню не підлягає. А саме для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки державному реєстратору надається: 1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; 2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; 3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
Даний перелік є вичерпним та розширеному тлумаченню не підлягає. А тому посилання позивача на ненадання оцінки квартири є безпідставним.
Окрім того, є вичерпний перелік підстав для відмови в державній реєстрації, зокрема, права власності, визначений у частині першій статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Повноваження державного реєстратора щодо перевірки поданих для проведення державної реєстрації документів обмежені встановленням відповідності заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства та відсутності суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами.
Державний реєстратор не може вважатися таким, що порушує права третіх осіб, якщо правомірно приймає рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень і вносить запис про таку реєстрацію на підставі чинного та не скасованого рішення відповідного суб?єкта, який здійснює публічно-владні управлінські функції.
Нормативно-правовим актом, який регулює відносини, що виникають у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, і спрямований на забезпечення визнання та захисту державою таких прав, є Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (тут і надалі у редакції, яка діяла станом на момент виникнення спірних правовідносин).
Так, у силу п. 1 ч. 1 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Державній реєстрації прав, зокрема, підлягає право власності (п. 1 ч. 1 ст. 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).
Позивачем не встановлено та не визначено, яка саме із підстав мала би слугувати як відмова для реєстрації речового права за банком.
Відповідно до правової позиції Верховний Суд по справі № 61-155св17 при аналогічних обставинах, дійшов висновку про наступне: «Частиною першою статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі - Закон) передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Відповідно до ч.3 ст. 10 Закону визначено, що державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом ч.1 ст.10 Закону визначено, що державним реєстратором є, окрім інших, нотаріус.
Згідно з ч. 1 ст. 11 Закону державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв про державну реєстрацію прав та їх обтяжень. Ч.4 ст. 18 Закону передбачено, що державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.»
А отже, посилання позивача на відсутність повноважень у реєстратора здійснювати реєстраційну дію не знаходять свого підтвердження.
За змістом оскаржуваного рішення суд першої інстанції як на підставу визнання недійсним договору купівлі - продажу та витребування майна з чужого незаконного володіння посилається на те, що квартира вибула поза волею позивача на підставі рішення реєстратора, яке прийнято з порушенням Закону України «Про іпотеку».
Неможливо погодитись з такими висновками, оскільки квартира вибула з власності позивача на підставі його волевиявлення, закріпленого умовами Договору іпотеки, з якими останній погодився на позасудовий порядок задоволення вимог іпотекодержателя, про що розписався у договорі. Порушень вимог Закону України «Про іпотеку» банком допущено не було, адже, вимоги та попередження позивачу було надіслано та він їх отримав, про що свідчать матеріали реєстраційної справи, а інших належних та допустимих доказів, які б довели, що він не отримував ці вимоги, крім його пояснень, на які суд послався, у справі відсутні і позивач їх не надав. З матеріалів справи вбачається, що протягом тривалого часу позивач мав заборгованість за кредитом та до Банку не звертався.
Таким чином, судова колегія дійшла висновку, що суд першої інстанції неповно з`ясував обставини, що мають значення для справи, не довів обставини, що мають значення для справи, які суд вважав встановленими, висновки суду не відповідають обставинам справи, у зв`язку з чим є підстави для скасування рішення суду першої інстанції та постановлення нового судового рішення про відмову в задовленні позову за необгрунтованістю.
Загальний висновок суду за результатами розгляду апеляційної скарги
Відповідно п.2 ч.1 ст.374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право: скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.
Відповідно п.4 ч.1 ст.376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
Керуючись ст.ст.368, 374, 376, 381-384 ЦПК України, апеляційний суд
ПОСТАНОВИВ:
Апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити.
Апеляційну скаргу Акціонерного товариства” Перший Український міжнародний банк” задовольнити.
Рішення Малиновського районного суду м. Одеси від 09 грудня 2019 року скасувати.
Ухвалити нове рішення, яким відмовити в задоволенні позовних вимог ОСОБА_2 до Державного реєстратора Філії комунального підприємства «Комунально реєстраційні послуги» Великобугаївської сільської ради Київської області Глущенко Андрія Олександровича, Акціонерного товариства «Перший Український міжнародний банк», ОСОБА_1 про визнання протиправним рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), номер запису про право власності: 20264546 від 03.05.2017 року Державного реєстратора Глущенка Андрія Олександровича Філія комунального підприємства «Комунально-реєстраційні послуги» Великобугаївської сільської ради Київської області щодо державної реєстрації права власності на нерухоме майно, двокімнатну квартиру, загальною площею 45,6 кв.м, житлова площа 28,3 кв.м, що розташована в АДРЕСА_1 за Публічним акціонерним товариством «Перший український міжнародний банк» на підставі іпотечного договору від 06.12.2007 року, зареєстрованого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Білик В.В. за № 4291 (індексний номер: 20264546 від 03.05.2017); скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), номер запису про право власності: 20264546 від 03.05.2017 Державного реєстратора Глущенка Андрія Олександровича Філія комунального підприємства «Комунально-реєстраційні послуги» Великобугаївської сільської ради Київської області щодо державної реєстрації права власності на нерухоме майно, двокімнатну квартиру, загальною площею 45,6 кв.м, житлова площа 28,3 кв.м, що розташована в АДРЕСА_1 за Публічним акціонерним товариством «Перший український міжнародний банк» на підставі іпотечного договору від 06.12.2007 року, зареєстрованого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Білик В.В. за № 4291 (індексний номер: 20264546 від 03.05.2017); визнати недійсним договір купівлі-продажу реєстровий №6350 від 27.04.2018 року посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Чуловським В.А. згідно якого ПАТ «Перший український міжнародний банк» продав, а ОСОБА_1 , ІНН НОМЕР_1  придбав двокімнатну квартиру, загальною площею 45,6 кв.м, житлова площа 28,3 кв.м, що розташована в АДРЕСА_1 із застосуванням правових наслідків його недійсності; витребувати з чужого незаконного володіння у ОСОБА_1 , ІНН НОМЕР_1  двокімнатну квартиру, загальною площею 45,6 кв.м, житлова площа 28,3 кв.м, що розташована в АДРЕСА_1 та повернути її у власність ОСОБА_2 , ІНН НОМЕР_2 .
Постанова суду набирає законної сили з дня її прийняття.
Постанова може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення.
Повний текст постанови складено 01 серпня 2023 року.

Головуючий суддя В.В. Кострицький

Судді М.В. Назарова

Ю.П. Лозко