ТЕРНОПІЛЬСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

Справа № 607/19940/20	Головуючий у 1-й інстанції Дзюбич В.Л. 	
Провадження № 22-ц/817/352/23 	Доповідач - Бершадська Г.В.	
Категорія - 	  	

П О С Т А Н О В А
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

13 липня 2023 року         м. Тернопіль
Тернопільський апеляційний суд в складі: 
головуючої - Бершадська Г.В. 
суддів -  Гірський Б. О., Дикун С. І., 
з участю секретаря - Панькевич Т.І. 
                                       представника апелянта та позивача
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Тернополі цивільну справу № 607/19940/20 за апеляційною скаргою Акціонерного Товариства “Сенс Банк” (попереднє найменування банку АТ “Альфа Банк”) на рішення Тернопільського міськрайонного суду Тернопільської області від 18.10.2022 року, ухваленого суддею Дзюбич В.Л., дату складення повного тексту не зазначено у справі за позовом ОСОБА_1 , яка діє в інтересах малолітньої дитини ОСОБА_2 до державного реєстратора Козлівської селищної ради Козівського району Тернопільської області Грималюка Богдана Івановича, акціонерного товариства «Альфа-Банк» (зараз АкціонернеТовариство “Сенс Банк”), приватного підприємства «Кондитер-В» з участю третіх осіб Першої Тернопільської державної нотаріальної контори, Управління сім`ї, молодіжної політики та захисту дітей служби у справах дітей Тернопільської міської ради про визнання недійсним та скасування рішення державного реєстратора, скасування та виключення з реєстрів записів щодо об`єкту нерухомого майна, визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлового приміщення, витребування приміщення магазину та офісу та поновлення відомостей у державних реєстрах, що передували скасованим записам,

В С Т А Н О В И В:

У листопаді 2020 року ОСОБА_1 , яка діє в інтересах малолітньої дочки ОСОБА_2 звернулась із позовом до державного реєстратора Козлівської селищної ради Козівського району Тернопільської області Грималюка Богдана Івановича, акціонерного товариства «Альфа-Банк», приватного підприємства «Кондитер-В» з участю третіх осіб Першої Тернопільської державної нотаріальної контори, Управління сім`ї, молодіжної політики та захисту дітей служби у справах дітей Тернопільської міської ради про визнання недійсним та скасування рішення державного реєстратора, скасування та виключення з реєстрів записів щодо об`єкту нерухомого майна, визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлового приміщення, витребування приміщення магазину та офісу та поновлення відомостей у державних реєстрах, що передували скасованим записам.
Свої вимоги обґрунтовувала тим, що 20 серпня 2008 року її чоловік ОСОБА_3 уклав з АКБСР «УКРСОЦБАНК» Договір про надання відновлювальної кредитної лінії в межах максимального ліміту заборгованості до 40000 доларів США. На забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором ним цього ж числа було укладено іпотечний договір згідно якого предметом іпотеки є – нежиле приміщення за адресою: АДРЕСА_1 .        
21.05.2015 року між нею, ОСОБА_4 , та ОСОБА_3 був укладений шлюб, в якому у них ІНФОРМАЦІЯ_1 народилася донька ОСОБА_5 в інтересах якої вона діє.
ІНФОРМАЦІЯ_2 ОСОБА_3 помер. Саном на день смерті її чоловіка ОСОБА_3 банком не пред`являлися вимоги щодо погашення будь якої заборгованості відповідно до цього договору, а тому їй жодним чином не було відомо про існування будь-яких претензій банку до її покійного чоловіка.
Після смерті ОСОБА_3 заведено спадкову справу № 58650676 (номер у нотаріуса 167/2016), відповідно до матеріалів якої єдиним спадкоємцем є їхня донька ОСОБА_2 . В матеріалах спадкової справи наявна вимога – повідомлення банку про наявність заборгованості у спадкодавця перед банком.
Позивач вказала, що 17.11.2020 року приміщення, що зареєстроване за адресою АДРЕСА_1 було заблоковане невідомими особами, один з яких представився працівником АТ «Альфа-Банк», який пред`явив їй Витяг з єдиного реєстру речових прав на нерухоме майно із якого вбачалось, що 04.11.2020 року державним реєстратором Грималюком Богданом Івановичем здійснено перереєстрацію цього майна в користь банку.
Позивач ОСОБА_1 вказала, що банку було достеменно відомо про наявність спадкової справи, про наявність неповнолітньої спадкоємниці, а також про те, що будь-які дії щодо спадкового майна повинні вчинятися в межах спадкової справи.
Згідно вищевказаного витягу з єдиного реєстру речових прав на нерухоме майно підставою для здійснення реєстрації нерухомого іпотечного майна за банком стали наступні відомості та документи: свідоцтво про право власності на нерухоме майно, оригінал якого знаходиться у позивача, іпотечний договір від 20.08.2008 року АКБСР «УКРСОЦБАНК», договір про надання відновлювальної кредитної лінії від 20.08.2008 року АКБСР «УКРСОЦБАНК», вимога від 10.06.2020 року АТ «Альфа Банк», звіт про оцінку майна від 07.10.2020 року, повідомлення від 10.06.2020 року АТ «Альфа Банк».
Позивач зауважила, що у вказаних документах жодним чином не відображена інформація про наявність прав малолітньої особи на іпотечне майно, а також відсутня інформація про факт смерті іпотекодавця ОСОБА_3 .
Також, в обґрунтування позовних вимог позивач вказала, що заміна сторони в Договорі іпотеки не відбулася, оскільки жодних документів від кредиторів чи іпотекодержателя як позивачу, так і реєстратору не дано, а тому невідомо в який момент відбулась передача прав вимоги щодо вказаних договорів до АТ « Альфа-Банк». Жодних відомостей про заміну кредитора у зобов`язанні, про відступлення прав вимоги позивач не отримувала. Крім того, такі відомості відсутні і в державного реєстратора, так як вони не стали підставою для здійснення реєстраційних дій, перелік яких міститься в зазначеному витязі. 
Позивач вказала, що відповідно до п.4.5.3 Іпотечного договору, сторони дійшли згоди, що задоволення вимог іпотекодержателя може здійснюватися шляхом: передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотек в рахунок виконання зобов`язань за кредитним договором у порядку, встановленому статтею 37 Закону України "Про іпотеку"; п.4.5.4. передбачає продаж іпотекодержателем від свого імені предмета іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому статтею 38 Закону України "Про іпотеку". 
Позивачка вказала, що при укладенні у 2008 році іпотечного договору, вона не узгоджувала з іпотекодержателем умови про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття ним права власності у порядку реєстрації такого права державним реєстратором, а значить така згода не надавалась, в зв`язку із чим реєстрація права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем могла відбутись у порядку визначеному ст. 37 Закону України «Про іпотеку», тобто в порядку укладення окремого договору про задоволення таких вимог, який і міг бути єдиною підставою для реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем.
На час вчинення реєстраційних дій державним реєстратором Грималюком Б.І. відносно спірного приміщення, договору про добровільну передачу у власність акціонерного товариства «Альфа-Банку» не було, а позивач, як іпотекодавець, не надавала своєї згоди на передачу предмета іпотеки у власність іпотекодержателю.
Позивачка вважає, що перехід права власності на нерухоме майно, реєстрація якого відбулась на підставі зазначеного вище рішення державного реєстратора від 04.11.2020 року, є незаконною, в зв`язку із чим рішення та записи про право власності банку на спірне іпотечне нерухоме майно повинні бути скасовані як такі, що суперечать Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», Закону України «Про іпотеку» та іпотечному договору.
Крім цього, позивачка вказала, що згідно матеріалів спадкової справи, після смерті ОСОБА_3 єдиним спадкоємцем є його донька ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_3 , яка є малолітньою дитиною. Однак, акціонерне товариство «Альфа-Банк», реєструючи за собою права власності на спірне іпотечне майно, не зверталося до органу опіки та піклування з метою отримання дозволу на реєстрацію права власності за іпотекодержателем.
Також, в обґрунтування заявлених вимог позивачка вказала, що спірне іпотечне майно має статус спадкового майна, спадкоємцем якого є малолітня особа, а тому усі питання пов`язані із погашенням кредитної заборгованості, яка забезпечена вказаним майном, повинні були вирішуватись в рамках спадкової справи та у судовому порядку, відповідно до вимог ст. 1218 ЦК України, чого не було дотримано відповідачами. 
Позивачка вказала, що державним реєстратором не було дотримано вимог ч. 3 ст. 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» відповідно до яких державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, а також не дотримано вимог ч. 4 ст. 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» відповідно до яких державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим/отриманим документам.
Так, державним реєстратором не взято до уваги відсутність укладеного між сторонами договору про задоволення вимог іпотекодержателя, відсутність відомостей про відступлення права вимоги, відсутність повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки, відсутність доказів повідомлення позивачки про позасудове задоволення вимог іпотекодержателя, тобто у спосіб, визначений іпотечним договором, та залишення ним без перевірки наявності чи відсутності факту виконання відповідних умов правочину, з яким закон пов`язує можливість переходу права власності, а тому дії державного реєстратора щодо реєстрації за АТ «Альфа-Банк» права власності на спірне приміщення, не можна вважати законними.
З огляду на викладене, прийняття державним реєстратором рішення про державну реєстрацію права власності на нежиле приміщення за адресою: АДРЕСА_1 , площею –37 кв.м. за АТ «Альфа-Банк" яке виникає на підставі договору іпотеки, є протиправним.
На підставі наведеного позивач просила визнати недійсним та скасувати рішення Державного реєстратора Козлівської селищної ради Козівського району Тернопільської області Грималюка Богдана Івановича про реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 04.11.2020 року, скасувати та виключити з реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборони відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкту нерухомого майна запис від 04.11.2020 року про реєстрацію приміщення магазину та офісу за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 37 кв.м., за АТ «Альфа-Банк», код ЄДРПОУ – 23494714; витребувати приміщення магазину та офісу за адресою: АДРЕСА_1 , площею –37 кв.м. із незаконного володіння АТ «Альфа-банк». 
В подальшому позивачкою було подано заяву про збільшення позовних вимог, в якій вона зазначала що ухвалою Тернопільського міськрайонного суду від 19.11.2020 було забезпечено позов та вирішено: «Заборонити всім суб`єктам державної реєстрації прав на нерухоме майно здійснювати будь-які реєстраційні дії щодо приміщення магазину та офісу за адресою: АДРЕСА_1 ». 23.11.2020 року, відповідно до відмітки у супровідній, яка міститься в матеріалах даної справи, Тернопільський міський відділ державної виконавчої служби Південно-Західного міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м.Івано-Франківськ) отримав дану ухвалу суду для виконання.
Однак, 25.11.2020 відповідач у даній справі, АТ ”Альфа-Банк", в порушення вимог вище зазначеної ухвали, якою заборонено усім суб`єктам державної реєстрації прав на нерухоме майно здійснювати будь-які реєстраційні дії щодо спірного нежитлового приміщення, уклав договір купівлі-продажу із приватним підприємством «Кондитер-В», відповідно до якого, останній набув право власності на приміщення магазину та офісу за адресою: АДРЕСА_1 , що є неправомірним, оскільки в період дії ухвали суду про вжиття заходів забезпечення позову жодні правочини щодо спірного нерухомого іпотечного майна не могли вчинятись. 
З урахування заяви представника позивачки про збільшення позовних вимог сторона позивача просила визнати недійсним та скасувати рішення Державного реєстратора Козлівської селищної ради Козівського району Тернопільської області Грималюка Богдана Івановича про реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 04.11.2020 року, скасувати та виключити з реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборони відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкту нерухомого майна запис від 04.11.2020 року, про реєстрацію приміщення магазину та офісу за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 37 кв.м., за АТ «Альфа-Банк», код ЄДРПОУ – 2349471; визнати недійсним Договір купівлі-продажу нежитлового приміщення, серія та номер 2119, виданий 25.11.2020 року, виданий приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Малим О.С., витребувати приміщення магазину та офісу із незаконного володіння у ПП «КОНДИТЕР-В», код ЄДРПОУ 37749238 та поновити відомості у державних реєстрах речових прав не нерухоме майно про об`єкт нерухомого майна, що передували скасованим записам.
Рішенням Тернопільського міськрайонного суду від 18 жовтня 2022 року позов задоволено. Вирішено:
Визнати недійсним та скасувати рішення Державного реєстратора Козлівської селищної ради Козівського району Тернопільської області Грималюка Богдана Івановича про реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 04.11.2020 року про реєстрацію приміщення магазину та офісу за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 37 кв.м. за акціонерним товариством «Альфа-Банк».
Скасувати та виключити з реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборони відчуження об`єктів нерухомого майна запис щодо об`єкту нерухомого майна від 04.11.2020 про реєстрацію приміщення магазину та офісу за адресом: АДРЕСА_1 , загальною площею 37 кв.м. за акціонерним товариством «Альфа-Банк».
Визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлового приміщення від 25.11.2020 року, укладений між акціонерним товариством «Альфа-Банк» та приватним підприємством «Кондитер-В», посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Малим Олексієм Сергійовичем, зареєстрований в реєстрі за № 2119.
Припинити право власності приватного підприємства «Кондитер-В» на приміщення магазину та офісу за адресом: АДРЕСА_1 , площею 37 кв.м., що зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер запису про право власності/довірчої власності 39363632.
Витребувати у приватного підприємства «Кондитер-В» приміщення магазину та офісу за адресом: АДРЕСА_1 , площею 37 кв.м. та поновити відомості у державних реєстрах речових прав на нерухоме майно про об`єкт нерухомого майна: приміщення магазину та офісу за адресом: АДРЕСА_1 , площею 37 кв.м., що передували скасованим записам. 
Стягнути із акціонерного товариства «Альфа-Банк» в користь ОСОБА_1 3527 гривень сплаченого позивачем судового збору. 
Не погоджуючись з рішенням суду АТ “Сенс Банк” (попередня назва АТ «Альфа-Банк») звернулось з апеляційною скаргою, в якій просило рішення суду скасувати та постановити нове про відмову у задоволенні позовних вимог посилаючись на те, що воно постановлено з порушенням норм матеріального та процесуального права.
Апелянт зазначив, що банком було вчинено всі дії необхідні для реєстрації права власності на нежитлове приміщення за іпотекодержателем та державному реєстратору надано належні документи передбачені ст. 61 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Банк направляв позивачці вимогу про усунення порушень, яка особисто була вручена 11.06.2020 року та дотримався процедури щодо визначення вартості предмета іпотеки на який зверталося стягнення шляхом набуття права власності іпотекодержателем. Зазначає, що на підставі ст. 23 Закону України “Про іпотеку” у разі переходу права власності на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна, тому особа до якої перейшло право власності на предмет іпотеки набула статусу іпотекодавця. В п. 4.5.3 іпотечного договору укладеного з ОСОБА_3 є іпотечне застереження, яке передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань в порядку передбаченому ст. 37 ЗУ “Про іпотеку”. Оскільки банк направляв законному представнику спадкоємця дві письмові вимоги про усунення порушень, тому спадкоємці знали про порушення зобов`язань, однак не усунули їх. 
Вказало, що державна реєстрація права власності на предмет іпотеки на підставі договору іпотеки є визнанням державою набуття особою права власності, рішення державного реєстратора є актом індивідуальної дії і не може вважатись правочином, тому згода органу опіки та піклування для державної реєстрації речових прав не вимагається.
Зазначило, що суб`єктом оціночної діяльності ТзОВ “Бізнес Ассіст” проведено оцінку предмета іпотеки і звіт про оцінку надавався державному реєстратору. На даний час заборгованість за кредитом відсутня.
Щодо розміру заборгованості за кредитом зазначило, що банк повідомляв нотаріальну контору та просив довести до спадкоємців про наявність обов`язків спадкоємців перед банком та вказував, що борг за кредитним договором станом на 22.02.2016 року становить 54112,62 дол. США, а в подальшому в повідомленнях ОСОБА_1 зазначався борг станом на 02.03.2020 року в розмірі 63141,12 дол. США, тому що банк не врахував припинення нарахування відсотків по кредиту. Розмір заборгованості за кредитом є більшим за вартість предмета іпотеки, тому права позивача не порушені.
Зазначив, що позивачем обрано невірно спосіб захисту, оскільки з 16.01.2020 року такого способу захисту порушених речових прав як скасування запису про проведену державну реєстрацію права закон не передбачає.
У відзиві на апеляційну скаргу ОСОБА_1 , яка діє в інтересах неповнолітньої доньки ОСОБА_6 , просить в задоволенні апеляційної скарги відмовити і оскаржуване рішення залишити без змін посилаючись на його законність та обґрунтованість. 
Зазначила, що в договорі іпотеки відсутнє іпотечне застереження і відсутній укладений між сторонами договір про задоволення вимог іпотекодержателя. В повідомленні про усунення порушень та державним реєстратором жодним чином не відображено інформацію про смерть іпотекодавця та про наявність прав малолітньої особи. Відбулась заміна кредитора, однак жодних документів з приводу заміни кредитора державному реєстратору не було надано. Повідомлення про усунення порушення не містило вимоги про звернення стягнення на предмет іпотеки із зазначенням інформації про його вартість за якою відбудеться зарахування вимог. Після смерті позичальника відповідач заявляв різні розміри заборгованості за кредитним договором: в рамках справи про визнання спадщини відумерлою — 41000,00 дол. США, в рамках спадкової справи — 54000,00 дол.США, а в даній справі сума заборгованості більша за 64000,00 дол.США. ЇЇ прохання з`ясувати суму заборгованості та отримати звіт про оцінку майна ігнорувались. Вважає, що відповідач не вправі був вчиняти будь-які реєстраційні дії щодо спірного майна , яке входить до складу спадщини в позасудовому порядку. Оскільки малолітня особа набула у власність предмет іпотеки, тому відповідач повинен був звертатись до органу опіки і піклування з метою отримання згоди на реєстрацію права власності на нерухоме майно за іпотекодержателем, яка відбувалась на підставі правочину — іпотечного договору. Зазначила, що договір купівлі-продажу між АТ “Альфа Банк” та ПП “Кондитер В” було укладено під час існування заборони здійснення будь-яких реєстраційних дій, тому є підстави вважати такий договір недійсним.
В судовому засіданні представник апелянта апеляційну скаргу підтримав та додатково пояснив, що внаслідок реорганізації шляхом приєднання АТ «Укрсоцбанк» до АТ «Альфа-Банк», правонаступником усього його майна, майнових прав та обов`язків за передавальним актом є АТ «Альфа-Банк», назву якого на даний час змінено на АТ “Сенс Банк”. Йому не відомо який розмір заборгованості за кредитним договором існував на час перереєстрації права власності. 
Представник АТ «Альфа-Банк» після оголошеної судом перерви надіслав звіт незалежної оцінки вартості приміщення магазину та офісу за адресою: АДРЕСА_1 , площею 37 кв.м., згідно якого станом на 07.10.2020 року вартість даного об`єкту становить 1585487,00грн.
Представник позивачки апеляційну скаргу не визнала та додатково пояснила, що позивачка отримала від банку лише одне повідомлення в червні 2020 року, в якому було зазначено про розмір заборгованості за кредитним договором 63141,12 дол. США і володіючи інформацією про претензію банку направлену банком нотаріальній конторі з розміром боргу 54112,62 дол. США, а також дізнавшись про звернення банку з позовом про визнання спадщини після смерті ОСОБА_7 відумерлою, в якому заявленим був розмір боргу 41201,56 дол.США станом на 26.07.2019 року, вона намагалась з`ясувати розмір заборгованості за кредитним договором, оскільки проценти та штрафні санкції з дня смерті позичальника не нараховуються. Про смерть позичальника вона повідомила банк у лютому 2016 року після чого банк зразу звернувся з претензією до нотаріально контори. В склад спадкового майна входить також інше майно, зокрема земельна ділянка, яку позивач могла продати та сплатити борг і на яку банк може претендувати в разі недостатності вилученої суми. Вона також намагалася з`ясувати вартість нежитлового приміщення за якою банк мав намір зареєструвати право власності на себе. Банк відмовлявся надавати будь-яку інформацію. Лише у суді апеляційної інстанції їй стало відомо про вартість спірного приміщення з якою вона категорично не погоджується, оскільки така вартість становить значно більше (близько 70000,00 дол.США), висновок експерта не повний, предметом порівняння були торгові площі, а не окремі приміщення. Позивач мала можливість по значно більшій вартості продати приміщення, однак банк відмовлявся вести переговори, у жовтні 2020 року провів оцінку майна, не повідомив їй про визначену вартість, 04.11.2020 року перереєстрував на себе об`єкт за ціною 1585487 грн., що еквівалентно більше 55000,00 до. США та зразу ж 25.11.2020 року під час дії заборони відчуження продав його ПП”Кондитор-В” за значно нижчою ціною 1220086,30 грн. Вважає дії банку недобросовісними.
Представник ПП”Кондитор-В”, будучи належним чином повідомленим про місце та час розгляду справи в судове засідання не з`явився та не повідомив про причини своєї неявки, тому відповідно до вимог статті 372 ЦПК України колегія суддів вважає можливим розглядати справу у його відсутності. Відповідач знаючи про судове провадження, оскільки надавав відзив на позовну заяву не повідомляв суд про зміну своєї юридичної адреси (а.с.185—194 т.1).
Заслухавши суддю-доповідача, пояснення учасників справи, перевіривши доводи апеляційної скарги та вивчивши матеріали справи колегія суддів приходить до висновку, що апеляційна скарга не підлягає до задоволення. 
Судом першої інстанції встановлено, що 20.08.2008 між Акціонерним-комерційним банком соціального розвитку «УКРСОЦБАНК» (далі АКБСР«УКРСОЦБАНК» ), як Кредитором та фізичною особою ОСОБА_3 , як Позичальником укладено договір про надання відновлювальної кредитної лінії №770/38-859-08 згідно умов якого Кредитор надає Позичальнику грошові кошти на умовах забезпеченості, повернення, строковості, платності та цільового використання на умовах визначених кредитним договором. Надання кредиту здійснюється окремими частинами, траншами, в розмірі та порядку визначеному у Додатку №1 до Кредитного договору, в межах максимального ліміту заборгованості до 40000 доларів США. 
Цього ж числа на забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором між АКБСР «УКРСОЦБАНК», як Іпотекодержателем та ОСОБА_3 , як Іпотекодавцем укладено Іпотечний договір №770/76-618-08 згідно умов якого Іпотекодавець передає в іпотеку Іпотекодержателю у якості забезпечення виконання всіх своїх зобов`язань за договором відновлювальної кредитної лінії №770/38-859-08 від 20.08.2008, укладений між Іпотекодержателем та Іпотекодавцем, наступне нерухоме майно: нежитлове приміщення магазину та офісу загальною площею 37 кв.м., що знаходиться за адресом: АДРЕСА_1 . 
21.05.2015 ОСОБА_3 та ОСОБА_8 зареєстрували шлюб у якому у них ІНФОРМАЦІЯ_1 народилась дочка ОСОБА_2 . 
ІНФОРМАЦІЯ_4 ОСОБА_3 помер. 
Згідно Витягу із державного реєстру речових прав на нерухоме майно 04.11.20201 державним реєстратором Козлівської селищної ради Козівського району Тернопільської області Грималюк Б.І. 04.11.2020 здійснено реєстрацію права власності за АТ «Альфа-Банк» на приміщення магазину та офісу за адресом: АДРЕСА_1 . Для державної реєстрації права власності державному реєстратору було надано наступні документи: свідоцтво про право власності серії та номер НОМЕР_1 , видане 20.07.2007 виконкомом Тернопільської міської ради; іпотечний договір серія та номер 770/76-618-08 виданий 20.08.2008 Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «УКРСОЦБАНК»; Договір про надання відновлювальної кредитної лінії серія та номер: 770/38-859-08, виданий 20.08.2008 Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «УКРСОЦБАНК»; вимога серія та номер: 8266995/2-а, виданий 10.06.2020 АТ «Альфа-Банк»; звіт про оцінку майна серія та номер: ВА201007-001, виданий 07.10.2020, видавник товариство з обмеженою відповідальністю «БІЗНЕС АССІСТ»; довідка, серія та номер: - виданий 03.11.2020, видавник АТ «Альфа-Банк»; повідомлення, серія та номер 7900602461072, видане 10.06.2020, видавник: Укрпошта. 
19.11.2020 Тернопільським міськрайонним судом і у даній цивільній справі поставлено ухвалу, якою заяву ОСОБА_1 про вжиття заходів забезпечення позову задоволено частково та заборонено всім суб`єктам державної реєстрації прав на нерухоме майно здійснювати будь-які реєстраційні дії щодо приміщення магазину та офісу за адресом: АДРЕСА_1 .
25.11.2020 між АТ «Альфа-Банк» та ПП «КОНДИТЕР-В» укладено договір купівлі-продажу нежитлового приміщення відповідно до якого АТ «Альфа-Банк» продало, а ПП «КОНДИТЕР-В» придбало (купило) нерухоме майно – нежитлове приміщення магазину та офісу, що знаходиться за адресом: АДРЕСА_1 . Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 01.12.202 за приватним підприємством «Кондитер-В» 25.11.2020 зареєстроване право власності на приміщення магазину та офісу загальною площею 37 кв.м. за адресом: АДРЕСА_1 . 
Перша Тернопільська державна нотаріальна контора листом №4521/01-16 від 19.12.2019 повідомила, що 01.03.2016 заведено спадкову справу за №167/2015 до майна померлого ІНФОРМАЦІЯ_4 ОСОБА_3 , який проживав та був зареєстрований за адресом: АДРЕСА_2 , за заявою-претензією ПАТ «Укрсоцбанк». Згідно Витягу зі спадкового реєстру за №43121178 від 01.03.2019 заповіти від імені померлого відсутні. Батько померлого – ОСОБА_9 подав заяву про відмову від прийняття спадщини 15.03.2016 за №469. Згідно заяви ОСОБА_10 у померлого ОСОБА_3 є дружина – ОСОБА_1 , яка проживає за адресою: АДРЕСА_3 , а також малолітня дочка – ОСОБА_2 , 2015 року народження, яка спадщину прийняла згідно п.4 ст. 1268 ЦК України. Про інших спадкоємців Першій Тернопільській державній нотаріальній конторі невідомо. 
Згідно повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням АТ «Альфа-Банк» №8266995/1-а від 06.04.2020, який адресований ОСОБА_1 , яка є законним представником ОСОБА_2 , банк повідомив, що є правонаступником АТ «Укрсоцбанк». Також повідомив, що 20.08.2008 між ПАТ «УКРСОЦБАНК» та ОСОБА_3 було укладено договір про надання відновлювальної кредитної лінії №770/38-859-08. З метою забезпечення виконання зобов`язань за вказаним договором 20.08.2020 між ПАТ «УКРСОЦБАНК» та ОСОБА_3 був укладений договір іпотеки №770/76-618-08 згідно якого банку було передано наступне нерухоме майно: нежитлове приміщення магазину та офісу в будинку АДРЕСА_1 . Цим листом банк вимагав сплатити борг за Договром про надання відновлювальної кредитної лінії №770/38-859-08 від 20.08.2008, розмір якого станом на 02.03.2020 складає 63141,12 доларів США, з яких: сума заборгованості за кредитом – 31016,40 доларів США, сума заборгованості по відсотках – 10184,96 доларів США, пеня за несвоєчасне погашення кредиту – 21939,76 доларів США. Також, банк повідомив, що у випадку невиконання вказаної вимоги у зазначений строк, АТ «Альфа-Банк» повідомляє про свій намір застосувати право визначене у ст. 35, 36, 37 Закону України «Про іпотеку» на позасудове врегулювання шляхом прийняття у власність предмету іпотеки – приміщення магазину та офісу в будинку АДРЕСА_1 загальною площею 37 кв.м. Також, банк повідомив, що у випадку задоволення вимог іпотекодержателя в порядку передбаченому ст. 37 Закону України «Про іпотеку», буде прощено (анульовано) залишок непогашеної заборгованості за Кредитом, у зв`язку із чим буде існувати обов`язок сплатити 18% податку на доходи фізичних осіб та 1,5 % військового збору з доходу у вигляді основної суми боргу, анульованого кредиту. 
Згідно опису вкладення у цінний лист на ім`я ОСОБА_1 , 06.04.2020 останній направлялось АТ «Альфа-Банк» повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. 
Аналогічне повідомлення №8266995/2-а від 10.06.2020 про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням АТ «Альфа-Банк» адресував ОСОБА_1 , яке направлялось ОСОБА_1 цінним листом з описом.
26.02.2016 публічне акціонерне товариство «Укрсоцбанк» звернулось до Першої Тернопільської державної нотаріальної контори із вимогою (претензією) у якій вказало, що 20.08.2008 між ПАТ «УКРСОЦБАНК» та ОСОБА_3 було укладено договір про надання відновлювальної кредитної лінії №770/38-859-08. З метою забезпечення виконання зобов`язань за вказаним договором 20.08.2020 між ПАТ «УКРСОЦБАНК» та ОСОБА_3 був укладений договір іпотеки №770/76-618-08 згідно якого банку було передано наступне нерухоме майно: нежитлове приміщення магазину та офісу в будинку АДРЕСА_1 . 29 січня 2016 року дружина позичальника ОСОБА_1 звернулась із заявою до начальника Тернопільського відділення ПАТ «Укрсоцбанк» про припинення нарахування відсотків за кредитом її чоловіка у зв`язку із його смертю. Остання подала до банку копію свідоцтва про смерть ОСОБА_3 . Також, у вимозі (претензії) зазначено, що з моменту отримання свідоцтва про смерть ПАТ «Укрсоцбанк» стало відомо, що позичальник ОСОБА_3 помер ІНФОРМАЦІЯ_4 у зв`язку із цим його майно в даний час успадковується його спадкоємцями. Загальна сума заборгованості (основний борг, відсотки, пеня та штрафні нарахування) ОСОБА_3 перед ПАТ «Укрсоцбанк» за Договором кредиту від 20.08.2008 станом на 22 лютого 2016 року становить 54112,62 долари США. 
Задовольняючи позов суд першої інстанції виходив з того, що у державного реєстратора не було законних підстав для реєстрації права власності на приміщення магазину та офісу за АТ “Альфа Банк”, оскільки для вчинення реєстраційної дії банком був поданий пакет документів, який не давав змоги встановити набуття прав на нерухоме майно, а також зі змісту поданих документів вбачались суперечності між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно. Суд також вважав, що перехід права власності відбувся на підставі правочину, зокрема іпотечного договору, тому наявність дозволу органу опіки і піклування для реєстрації права власності є обов`язковою. Задовольняючи вимоги про визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлового приміщення укладеного між АТ “Альфа Банк” та ПП “Кондитер — В” суд виходив з того, що банк неправомірно набув право власності на нежитлове приміщення та відчужив його під час чинної судової заборони всім суб`єктам державної реєстрації прав на нерухоме майно здійснювати будь-які реєстраційні дії щодо спірного приміщення.
Колегія погоджується з такими висновками суду першої інстанції. 
Відповідно до статті 23 Закону України «Про іпотеку» у разі переходу права власності (права господарського відання) на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна, навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою. Особа, до якої перейшло право власності на предмет іпотеки, набуває статус іпотекодавця і має всі його права і несе всі його обов`язки за іпотечним договором у тому обсязі і на тих умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки. Якщо право власності на предмет іпотеки переходить до спадкоємця фізичної особи – іпотекодавця, такий спадкоємець не несе відповідальність перед іпотекодержателем за виконання основного зобов`язання, але в разі його порушення боржником він відповідає за задоволення вимоги іпотекодержателя в межах вартості предмета іпотеки (частини перша – третя статті 23). 
Статтею 1218 ЦК України передбачено, що до складу спадщини входять усі права та обов`язки, що належали спадкодавцеві на момент відкриття спадщини і не припинилися внаслідок його смерті.
Частинами першою, другою статті 1220 ЦК України визначено, що спадщина відкривається внаслідок смерті особи або оголошення її померлою. Часом відкриття спадщини є день смерті особи або день, з якого вона оголошується померлою (частина третя статті 46 цього Кодексу).
Зі смертю позичальника зобов`язання з повернення кредиту включаються до складу спадщини, строки пред`явлення кредитодавцем вимог до спадкоємців позичальника, а також порядок задоволення цих вимог регламентуються статтями 1281 і 1282 ЦК України.
Згідно зі статтею 1282 ЦК України спадкоємці зобов`язані задовольнити вимоги кредитора повністю, але в межах вартості майна, одержаного у спадщину. Кожен зі спадкоємців зобов`язаний задовольнити вимоги кредитора особисто, у розмірі, який відповідає його частці у спадщині. Вимоги кредитора вони зобов`язані задовольнити шляхом одноразового платежу, якщо домовленістю між спадкоємцями і кредитором не встановлено інше. У разі відмови від одноразового платежу суд за позовом кредитора накладає стягнення на майно, яке було передано спадкоємцям у натурі.
У разі смерті фізичної особи, боржника за зобов`язанням у правовідносинах, що допускають правонаступництво у порядку спадкування, обов`язки померлої особи (боржника) за загальним правилом переходять до іншої особи її спадкоємця, тобто відбувається передбачена законом заміна боржника у зобов`язанні, який несе відповідальність у межах вартості майна, одержаного у спадщину.
Таким чином, правовідносини, що виникли між банком та боржником (який помер), після його смерті трансформуються у зобов`язальні правовідносини, що виникли між кредитодавцем і спадкоємцями боржника, та вирішуються у порядку визначеному статтею 1282 ЦК України.
Спадкоємці зобов`язані повідомити кредитора спадкодавця про відкриття спадщини, якщо їм відомо про його борги. Кредиторові спадкодавця належить протягом шести місяців від дня, коли він дізнався або міг дізнатися про відкриття спадщини, пред`явити свої вимоги до спадкоємців, які прийняли спадщину, незалежно від настання строку вимоги. Якщо кредитор спадкодавця не знав і не міг знати про відкриття спадщини, він має право пред`явити свої вимоги до спадкоємців, які прийняли спадщину, протягом одного року від настання строку вимоги. Кредитор спадкодавця, який не пред`явив вимоги до спадкоємців, що прийняли спадщину, у строки, встановлені частинами другою і третьою цієї статті, позбавляється права вимоги (стаття 1281 у тій же редакції).
Оскільки зі смертю позичальника зобов`язання з повернення кредиту включаються до складу спадщини, строки пред`явлення кредитодавцем вимог до спадкоємців позичальника, а також порядок задоволення цих вимог регламентуються статтями 1281 і 1282 ЦК України. 
Аналіз приписів статті 33 Закону України «Про іпотеку» дозволяє дійти висновку, що законодавцем передбачено право іпотекодержателя захистити свої майнові права у зв`язку з невиконанням (неналежним виконанням) боржником основного зобов`язання шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки одним із таких способів: в позасудовому порядку (згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя, на підставі виконавчого напису нотаріуса) або в судовому порядку за рішенням суду.
Частина перша статті 36 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, що діяла на час укладення договору іпотеки, далі - Закон № 898-ІV) передбачала право сторін іпотечного договору на позасудове вирішення питання про звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі договору іпотеки, що містить відповідне застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, або окремого договору про задоволення його вимог.
Статтею 37 зазначеного Закону (у цій же редакції) визначено, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, (до якого згідно з частиною другою статті 36 прирівнюється відповідне застереження в договорі іпотеки), є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.
З аналізу змісту наведених норм у їх поєднанні вбачається, що за Законом застереження в іпотечному договорі прирівнюється за своїми правовими наслідками до договору про задоволення вимог іпотекодержателя, який є правовстановлюючим документом.
Відповідно до частини 3 статті 36 Закону України «Про іпотеку» в редакції Закону України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» № 800-VI (далі -Закон № 800-VI), який набрав чинності 14 січня 2009 року, договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати передачу іпотекодержателю права власності на предмети іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку».
Нова редакція статей 36, 37 Закону України «Про іпотеку», викладена у підпункті 17 пункту 4 розділу ІІІ «Перехідні положення» Закону № 800-VI, не змінює встановлений раніше цими статтями порядок позасудового врегулювання звернення стягнення на предмет іпотеки та підстави переходу права власності на нього до іпотекодержателя, а лише уточнює їх.
Аналіз наведених норм, як і Закон № 800-VI в цілому, не дає підстав вважати, що законодавець із прийняттям названого закону обмежив коло іпотечних договорів із застереженням про задоволення вимог кредитора, на підставі яких за іпотекодержателем може бути зареєстровано право власності на предмет іпотеки, лише тими договорами, які укладені після набрання чинності цим Законом.
Аналогічна правова позиція викладена в постановах Верховного Суду України від 10 жовтня 2011 року у справі № 21-131а11 та від 18 вересня2012 року у справі № 21-236а12. Таких же висновків дійшов Верховний Суд у постановах від 21 лютого2018 року у справі № 915/297/17 та від 31 липня 2018 року у справі № 826/9658/15 (адміністративне провадження № К/9901/3238/18).
Частиною першою статті 35 Закону «України «Про іпотеку» передбачено, що у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Відповідно до частини третьої статті 37 Закону України «Про іпотеку», яка має назву «Передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки» іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. 
Частиною першою статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі Закон № 1952-IV) передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Відповідно до частини третьої статті 10 цього Закону визначено, що державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.
За змістом статті 18 Закону № 1952-IV перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.
Згідно з пунктом 57 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.
Відповідно до пункту 61 вказаного Порядку Для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:
1) засвідчена іпотекодержателем копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;
2) засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з відміткою про вручення адресату, або засвідчена іпотекодержателем копія рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з позначкою про відмову адресата від одержання такого відправлення, або засвідчені іпотекодержателем копії рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв`язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення, або засвідчені іпотекодержателем паперові копії електронного листа, яким за допомогою засобів інформаційної, телекомунікаційної або інформаційно-телекомунікаційної системи, що забезпечує обмін електронними документами, надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, та електронного службового повідомлення відповідної системи, яким підтверджується доставка відповідного електронного листа за адресою електронної пошти адресата (у разі коли договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, передбачено можливість обміну електронними документами);
3) довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації.
У наведених правових нормах визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і з огляду на закріплені у статтях 9,15 Закону № 1952-IV в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин, та статті 37 Закону № 898-IV порядок державної реєстрації та коло повноважень державного реєстратора у ході її проведення ця особа приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.
Cудом першої інстанції встановлено, що АТ «Альфа-Банк» державному реєстратору для реєстрації права власності на спірне іпотечне майно були надані наступні документи: свідоцтво про право власності серії та номер НОМЕР_1 , видане 20.07.2007 виконкомом Тернопільської міської ради; іпотечний договір серія та номер 770/76-618-08 виданий 20.08.2008 АКБСР «УКРСОЦБАНК»; Договір про надання відновлювальної кредитної лінії серія та номер: 770/38-859-08, виданий 20.08.2008 АКБСР «УКРСОЦБАНК»; вимога серія та номер: 8266995/2-а, виданий 10.06.2020 АТ «Альфа-Банк»; звіт про оцінку майна серія та номер: ВА201007-001, виданий 07.10.2020, видавник товариство з обмеженою відповідальністю «БІЗНЕС АССІСТ»; довідка, серія та номер: - виданий 03.11.2020, видавник АТ «Альфа-Банк»; повідомлення, серія та номер 7900602461072, видане 10.06.2020, видавник: Укрпошта.
Із змісту вказаних документів вбачалось, що власником приміщення магазину та офісу за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 37 кв.м. є ОСОБА_3 , в той час як вимоги банком про погашення заборгованості направлялись ОСОБА_1 , отже у документах, які надавались реєстратору відсутні документи, які б засвідчували факт смерті ОСОБА_3 , а також відсутня повна та достовірна інформація щодо його спадкоємців.
Судом також встановлено, що у повідомленнях АТ «Альфа-Банк» від 06.04.2020 року та 10.06.2020 року про необхідність погашення заборгованості, які направлялись ОСОБА_1 , банк вимагав сплатити борг за Договором про надання відновлювальної кредитної лінії №770/38-859-08 від 20.08.2008, розмір якого станом на 02.03.2020 складав 63141,12 доларів США, з яких: сума заборгованості за кредитом – 31016,40 доларів США, сума заборгованості по відсотках – 10184,96 доларів США, пеня за несвоєчасне погашення кредиту – 21939,76 доларів США, однак такі повідомлення не містили інформації про вартість приміщення магазину та офісу за адресою: АДРЕСА_1 , за якою відбулось зарахування вимог, оскільки ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватись власником майна. Жодної інформації про вартість майна, за якою мало відбутись зарахування вимог, з урахуванням того, що ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватись з власником майна, повідомлення від 06.04.2020 та 10.06.2020 не містили. 
Верховний Суд у постанові від 31.07.2020 року у справі №607/11516/18 зробив висновок, що іпотекодавцю повинна направлятись письмова вимога про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття на нього права власності та інформація про вартість майна, за якою відбудеться зарахування вимог, оскільки ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватись з власником. Жодної інформації про вартість майна, за якою мало відбуватися зарахування вимог, з урахуванням того, що ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна, повідомлення не містили.
Крім цього, судом встановлено, що ПАТ «Уксоцбанк» 22 лютого 2016 року звертався до Першої Тернопільської державної нотаріальної контори із вимогою (претензією) кредитора до спадкоємців майна ОСОБА_3 у якій повідомив нотаріальну контору та просив довести до відома спадкоємців про наявність обов`язків спадкоємців перед банком, зокрема банк повідомив, що загальна сума заборгованості (основний борг, відсотки, пеня та штрафні нарахування) ОСОБА_3 перед ПАТ «Укрсоцбанк» за Договором кредиту №770/38-859-08 від 20.08.2008 станом на 22.02.2016 становить 54112,62 доларів США. 
Також, у повідомленнях до ОСОБА_1 , яка є законним представником малолітньої ОСОБА_2 від 06.04.2020 та 10.06.2020 АТ «Альфа-Банк» вимагав сплати борг ОСОБА_3 за кредитним договором №770/38-859-08 від 20.08.2008 розмір якого станом на 02.03.2020 становить 63141,12 доларів США з яких: сума заборгованості за кредитом – 31016,40 доларів США, сума заборгованості по відсотках – 10184,96 доларів США, пеня за несвоєчасне погашення кредиту – 21939,76 доларів США.
З матеріалів справи вбачається, що банк звертався до Тернопільського міськрайонного суду із заявою про визнання спадкового майна, а саме приміщення магазину та офісу за адресою: АДРЕСА_1 та земельної ділянки кадастровий номер 6125286700:01:001:1943, які належали померлому ОСОБА_3 відумерлою спадщиною, в якій зазначав, що розмір заборгованості за кредитним договором укладеним з ОСОБА_3 20.08.2008 року станом на 26.07.2019 року становить 41201,56 дол.США (а.с.210-215 т.1).
Наведені документи підтверджують , що банком по різному визначалась сума заборгованості ОСОБА_3 , зокрема: нотаріальній конторі повідомлялась сума боргу станом на 22.02.2016 - 54112,62 доларів США, спадкоємцям боржника доводилась сума боргу станом на 02.03.2020 - 63141,12 доларів США, а суду у заяві про визнання спадщини відумерлою станом на 26.07.2019 року - 41201,56 дол.США. 
Отже, банк не визначився із сумою заборгованості, яка підлягала погашенню, а також суду першої інстанції та суду апеляційної інстанції не обґрунтував та не подав доказів того, яка сума заборгованості підлягала погашенню на момент реєстрації за АТ «Альфа-Банк» права власності на іпотечне майно. Банк задовольнив свої вимоги щодо погашення кредитної заборгованості за рахунок іпотечного майна з урахуванням сум заборгованості по відсотках та пені, розмір яких нараховувався після смерті ОСОБА_3 , що є неправомірним та порушило права малолітньої особи ОСОБА_2 . 
Встановивши, що банк не надав державному реєстратору довідку що містить суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації, як це передбачено підпунктом 3 пункту 61 Порядку №1127 та що вимоги про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття на нього права власності не містили інформації про вартість майна, за якою відбулось зарахування вимог, суд першої інстанції прийшов до вірного висновку що іпотекодержатель ухилився від виконання свого обов`язку, передбаченого як Законом України «Про іпотеку», так і Порядком №1127, та що в державного реєстратора не було достатньо документів для реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем, тому правильним є висновок що державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за АТ «Альфа-Банк» проведена з порушенням норм чинного законодавства, що є підставою для визнання недійсним та скасування рішення державного реєстратора Козлівської селищної ради Козівського району Тернопільської області Грималюка Богдана Івановича про реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 04.11.2020 року про реєстрацію приміщення магазину та офісу за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 37 кв.м. за акціонерним товариством «Альфа-Банк». 
Крім цього, на час реєстрації права власності на спірне нежитлове приміщення за АТ«Альфа-Банк» майнове право власності на це приміщення належало малолітній дитині, в інтересах якої діє позивачка. 
Колегія погоджується, що перехід права власності на іпотечне майно до АТ «Альфа-Банк» відбувся на підставі правочину, зокрема положень іпотечного договору, а тому наявність дозволу органу опіки та піклування для реєстрації права власності на іпотечне майно за банком є обов`язковою.
Таку позицію висловив Верховний Суд у постанові від 18.05.2020 року у справі №643/11784/17-ц.
Судом також встановлено, що АТ «Альфа-Банк», зареєструвавши 04.11.2020 року за собою право власності на приміщення магазину та офісу за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 37 кв.м. (ринковою вартістю 1585487,00 грн), 25.11.2020 року відчужив вказане нерухоме майно на підставі договору купівлі-продажу приватному підприємству «Кондитер-В» (по ціні 1220086,30 грн) .
Відповідно до положень ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Положеннями ст. 203 ЦК України встановлено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності.
Згідно положень смт. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом. 
Відповідно до положень ст. 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Положеннями ст. 658 ЦК України визначено, що право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару. Якщо продавець товару не є його власником, покупець набуває право власності лише у випадку, якщо власник не має права вимагати його повернення.
Встановивши, що АТ «Альфа-Банк» набуло право власності на приміщення магазину та офісу за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 37 кв.м. неправомірно та що воно відповідно не було законним власником приміщення, місцевий суд прийшов до вірного висновку що укладений ним договір купівлі-продажу спірного нежитлового приміщення з ПП«Кондитер-В» є недійсним, оскільки вказаний договір суперечить положенням ЦК України. Суд також обґрунтовано взяв до уваги той факт, що вказаний договір купівлі-продажу укладався під час чинної судової заборони всім суб`єктам державної реєстрації прав на нерухоме майно здійснювати будь-які реєстраційні дії щодо приміщення магазину та офісу за адресою: АДРЕСА_1 , що є неправомірним та є безумовною підставою для визнання недійсним вказаного договору. 
Відповідно до положень ст. 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування. Вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути пред`явлена будь-якою заінтересованою особою. Суд може застосувати наслідки недійсності нікчемного правочину з власної ініціативи.
Враховуючи те, що суд законно та обґрунтовано визнав неправомірною реєстрацію права власності на приміщення магазину та офісу за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 37 кв.м. за АТ “Альфа- Банк”, тому вимоги позивача про витребування у ПП «Кондитер-В» приміщення магазину та офісу та поновлення відомостей у державних реєстрах речових прав на нерухоме майно про об`єкт нерухомого майна, що передували скасованим записам, а також вимога про припинення права власності приватного підприємства «Кондитер-В» на приміщення магазину та офісу за адресом: АДРЕСА_1 , площею 37 кв.м., що зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер запису про право власності/довірчої власності 39363632 є похідними від задоволених судом вимог, та підлягають до задоволення у повному обсязі, як законні та обґрунтовані. 
Згідно із Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», який набрав чинності з 16 січня 2020 року, статтю 26 Закону України № 1952 викладено у новій редакції.
Так, відповідно до пунктів 1, 2, 3 частини третьої статті 26 Закону України № 1952 (у редакції, чинній із 16 січня 2020 року) відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню. У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону. Ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).
Викладене свідчить, що з 16 січня 2020 року, тобто на час ухвалення оскаржуваного рішення такого способу захисту порушених речових прав як скасування запису про проведену державну реєстрацію права закон не передбачав, тому доводи скаржника про незаконність рішення суду у вказаній частині є слушними, тому рішення суду в частині скасування та виключення з реєстру речових прав на нерухоме майно запису щодо спірного нерухомого майна від 04.11.2020 року про реєстрацію нежитлового приміщення магазину та офісу за АТ “Альфа-Банк” слід скасувати та ухвалити в цій частині нове рішення яким у задоволенні таких вимог відмовити.
Доводи апелянта про те, що АТ “Альфа-Банк” набуло право власності на спірне нежитлове приміщення законно, оскільки державним реєстратором , згідно з положеннями ЗУ “Про іпотеку” та Порядку №1127 було зареєстровано перехід права власності на підставі поданих необхідних для вчинення реєстраційної дії документів колегія суддів оцінює критично з наведених вище мотивів. 
Питання про судові витрати слід вирішити відповідно до статті 141 ЦПК України поклавши їх на апелянта.
Керуючись ст.ст. 374, 376, 389, 390, 141 ЦПК України, суд апеляційної інстанції,

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу Акціонерного Товариства “Сенс Банк” (попереднє найменування банку АТ “Альфа Банк”) задовольнити частково.
Скасувати рішення Тернопільського міськрайонного суду від 18 жовтня 2022 року в частині скасування та виключення з реєстру речових прав на нерухоме майно, реєстру права власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек запису щодо об`єкту нерухомого майна від 4 листопада 2020 року про реєстрацію приміщення магазину та офісу за адресою АДРЕСА_1 загальною площею 37 кв.м. за АТ “Альфа-Банк”.
В решті, рішення Тернопільського міськрайонного суду від 18 жовтня 2022 року залишити без змін.
Судові витрати покласти на сторони в межах ними понесених.
Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення.
Повний текст постанови складено 20.07.2023 року.

Головуюча

Судді