Справа № 752/6717/20
Апеляційне провадження №22-ц/824/5674/2023

 
П О С Т А Н О В А
І М Е Н Е М  У К Р А Ї Н И

20 липня  2023  року                                                                                      місто Київ
 
Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ: 
головуючого судді     Журби С.О., 
суддів                           Писаної Т.О., Приходька К.П., 
за участю секретаря             Михайлюк Ю.В.,
розглянувши справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Голосіївського районного суду міста Києва від 08 грудня 2022 року за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Мегаінвест Сервіс», ОСОБА_2 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Золотих Олександр Олександрович про визнання недійсним договором купівлі-продажу та скасування державної реєстрації права власності, припинення права власності, витребування з незаконного володіння,
 
В С Т А Н О В И В:
 
В квітні 2020 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом про визнання недійсним договором купівлі-продажу та скасування державної реєстрації права власності, припинення права власності, витребування з незаконного володіння.
В обґрунтування позову зазначив, що між ОСОБА_1 як позичальником та ПАТ «АСТРА БАНК» як кредитором було укладено кредитний договір № 400102029356901 від 16.09.2011 року. З метою забезпечення виконання зобов`язань за вказаним кредитним договором сторони уклали Іпотечний договір від 16.09.2011. Строк виконання зобов`язань за кредитним договором - до 16.09.2021. Позивач виконував свої зобов`язання по кредитному договору належним чином. 
08.06.2014 року іпотекодержатель був змінений з ПАТ «АСТРА БАНК» на Публічне акціонерне товариство «Дельта Банк». 
04.02.2020 року ПАТ «ДЕЛЬТА БАНК» відступає своє право вимоги до позивача по кредитному договору № 400102029356901 від 16.09.2011 року та іпотечному договору ТОВ «МЕГАІНВЕСТ СЕРВІС». При цьому в порушення ч. 2 ст. 518 ЦК України позивача не було повідомлено про відступлення права вимоги. 
14.02.2020 року на підставі договору купівлі-продажу було незаконно зареєстровано право власності на вказану квартиру за ОСОБА_2 .
З врахуванням заяви про збільшення позовних вимог просив суд визнати договір купівлі-продажу, серія та номер: 12, виданий 14.02.2020, видавник: Золотих О.О., приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу, недійсним; скасувати державну реєстрацію права власності ОСОБА_2 на квартиру АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта: 2031694980000, реєстраційний номер майна: 34395672, вчинену приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Золотих О.О. на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого вказаним приватним нотаріусом, з поновленням реєстрації права власності за ОСОБА_1 ; припинити право власності ОСОБА_2 на квартиру АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта: 2031694980000, реєстраційний номер майна: 34395672; витребувати з незаконного володіння ОСОБА_2 квартиру АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта: 2031694980000, реєстраційний номер майна: 34395672 на користь ОСОБА_1 ; судовий збір та витрати на професійну правничу допомогу покласти на відповідачів.
Рішенням Голосіївського районного суду міста Києва від 08 грудня 2022 року в задоволені позову відмовлено. 
Не погоджуючись із вказаним рішенням суду, позивач направив апеляційну скаргу, в якій зазначив, що оскаржуване рішення вважає незаконним та таким, що ухвалене з порушенням норм процесуального права та з неправильним застосуванням норм матеріального права. Вказує на те, що висновки суду першої інстанції не відповідають обставинам справи та є помилковими. У зв`язку з цим апелянт просив апеляційний суд оскаржуване рішення скасувати та ухвалити по справі нове судове рішення, яким позов задовольнити.
31.03.2023 року до Київського апеляційного суду від ТОВ «Мегаінвест Сервіс» надійшов відзив на апеляційну скаргу.
03.05.2023 року на електронну адресу  Київського апеляційного суду від ТОВ «Мегаінвест Сервіс» надійшли додаткові письмові пояснення. 
07.06.2023 року до Київського апеляційного суду від ТОВ «Мегаінвест Сервіс» надійшло клопотання про долучення письмових доказів. 
07.06.2023 року до Київського апеляційного суду від позивача надійшли додаткові пояснення.
18.07.2023 року на електронну адресу Київського апеляційного суду від ТОВ «Мегаінвест Сервіс» надійшли додаткові письмові пояснення.
20.07.2023 року до Київського апеляційного суду від ТОВ «Мегаінвест Сервіс» надійшло клопотання про долучення письмових  доказів. 
В судове засідання 20.07.2023 року приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Золотих Олександр Олександрович не з`явився, про розгляд справи належним чином повідомлявся, про причини неявки суд не повідомив, клопотання про відкладення розгляду справи до суду не надав. 
Згідно вимог ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими (за умови дотримання відповідної процедури та наявності передбачених законом підстав) доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. 
Положеннями ст. 263 ЦПК України встановлено, що судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні. 
Перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, колегія суддів прийшла до висновку про наявність підстав для скасування рішення суду першої інстанції.
В ході розгляду справи судом встановлено, що між ОСОБА_1 та ПАТ «Астра Банк» було укладено кредитний договір №400102029356901 від 16.09.2021.
Згідно п. 1.1. кредитного договору Кредитор надає Позичальнику на умовах забезпеченості, повернення, строковості, платності і цільового характеру використання у кредит у розмірі 302 871 грн. Строк користування кредитом - з «16» вересня 2011 року по «16» вересня 2021 року (включно). 
Пунктом 2 кредитного договору передбачено, що Кредит надається Позичальнику на оплату за нерухоме майно (надалі майно): однокімнатна квартира, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , загальною площею 31,7 квадратних метрів, надалі за текстом - «Квартира».
Відповідно до п. 1.4. кредитного договору передбачена процентна винагорода: щомісячно, в розмірі 16,9 % річних за користування кредитом, яка нараховується та сплачується у валюті кредиту, починаючи з дня надання кредиту до моменту повного погашення заборгованості за цим Договором. Одноразово - за надання кредиту в розмірі 1,5% від суми кредиту, зазначеної в п. 1.1. цього Договору, а саме 5245 грн. на рахунок № НОМЕР_1 у АТ АСТРА БАНК, МФО 380548.
З метою забезпечення виконання зобов`язань за вказаним кредитний договором між ПАТ «Астра Банк» та ОСОБА_1 укладено Іпотечний договір від 16.09.2011, посвідчений приватним нотаріусом Дудко Ю.А., зареєстровано в реєстрі за № 2059.
Пунктом 1.1. іпотечного договору встановлено, що Іпотекодавець зобов`язаний: повернути Іпотекодержателю до 16 вересня 2011 року включно (а в разі пролонгації Кредитного договору - в строк, визначений відповідним Договором про внесення змін та доповнень до Кредитного договору) фактично отримані у відповідності до умов Кредитного договору кредитні кошти у розмірі 302 871 грн., причому 16 вересня 2021 року (а в разі пролонгації дії Кредитного договору - термін, визначений відповідним Договором про внесення змін та доповнень до Кредитного договору) вважається граничним терміном повернення кредитних коштів. У відповідності до Закону України «Про іпотеку» та інших нормативно-правових актів України, Іпотекодавець передає Іпотекодержателю в іпотеку в якості забезпечення виконання Іпотекодавцем зобов`язань за Кредитним договором належний йому на праві власності об`єкт нерухомості, а саме: квартиру номер АДРЕСА_1 (тридцять дріб два).
Згідно п. 2.10. іпотечного договору Сторони встановлюють, що Іпотекодержавтель може відступити права за цим договором третій особі без отримання згоди Іпотекодержателя. Іпотекодержатель у такому випадку зобов`язаний письмово у п`ятиденний строк повідомити Іпотекодавця про відступлення прав за цим Договором і права вимоги за основним зобов`язанням.
Пунктом 3.3.1. кредитного договору встановлено, що боржник має погашати суму кредиту (частину кредиту) та нарахованих процентів на умовах цього договору в порядку, визначеному п.п. 2.5, 2.6 цього договору.
Відповідно до п. 3.3.6. кредитного договору боржник повинен застрахувати майно, що буде передано в іпотеку, в повному обсязі в страховій компанії ТДВ «Страхова Компанія «АКСОР», страхування майна від настання збитків здійснюється згідно ризиків, вказаних в п. 1.3.2.1. кредитного договору. Строк дії договору страхування повинен дорівнювати строку дії кредитного договору плюс 90 днів. Періодичність поновлення страхування повинна бути узгоджена з Банком. 
Умовами кредитного договору передбачено, що протягом п`яти робочих днів боржник зобов`язаний повідомляти кредитора про настання таких обставин: зміна фактичного місця проживання або місця прописки (реєстрації), зміна місця роботи, посади або заробітної плати, зміна номерів контактних телефонів, прізвища та/або імені, одруження або розлучення, народження або усиновлення дітей, виїзд за межі місця проживання на термін більше трьох тижнів, а також інших обставин, що можуть вплинути на виконання зобов`язань за цим договором, з наданням відповідних документів, що їх підтверджують (п. 3.3.11. кредитного договору).
Строк виконання зобов`язань за вказаним кредитним договором до 16.09.2021.
08.06.2014 іпотекодержатель був змінений з ПАТ «Астра Банк» на ПАТ «Дельта Банк».
03.03.2015 року на підставі постанови Правління Національного банку України про віднесення ПАТ «Дельта Банк» до категорії неплатоспроможних Фондом гарантування вкладів фізичних осіб запроваджено тимчасову адміністрацію і розпочато процедуру виведення ПАТ «Дельта Банк» з ринку.
Відповідно до постанови Правління НБУ від 02.10.2015 р. № 664 «Про відкликання банківської ліцензії та ліквідацію Публічного акціонерного товариства «Дельта Банк» виконавчою дирекцією Фонду гарантування вкладів фізичних осіб (далі - Фонд гарантування) прийнято рішення від 02.10.2015 № 181 «Про початок процедури ліквідації АТ «Дельта Банк» та делегування повноважень ліквідатора банку».
04.02.2020 року між ПАТ «Дельта Банк» та ТОВ «Мегаінвест Сервіс» укладено договір № 2148/к про відступлення (купівлі-продажу) прав вимоги до позивача по кредитному договору № 400102029356901 від 16.09.2011 року та іпотечному договору.
Згідно договору купівлі-продажу квартири від 14.02.2020 р. ТОВ «Мегаінвест Сервіс» в порядку ст. 38 Закону України «Про іпотеку» продав ОСОБА_2 квартиру АДРЕСА_1 .
 
Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив із того, що при укладанні спірного договору купівлі-продажу іпотечної квартири ТОВ «Мегаінвест Сервіс» як іпотекодержатель мало право на відчуження вказаного об`єкту, а порушень вимог законодавства при вчиненні даного правочину встановлено не було. 
Колегія суддів апеляційного суду не погоджується із таким висновком суду першої інстанції з огляду на наступне:
Суть позовних вимог полягала а тому, що для звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку чинним законодавством передбачена чітко регламентована процедура, яка з точки зору позивача дотримана не була. 
Підставою для звернення стягнення на предмет іпотеки відповідач зазначив факт  порушення іпотекодавцем умов договору, а саме нездійснення страхування об`єкту іпотеки, хоча такий обов`язок було передбачено таким договором. 
Апелянт  заперечував порушення ним договірних  умов, а також зазначав, що не отримував повідомлення від іпотекодержателя з вимогою про дострокове погашення кредитного зобов`язання,  тому не був обізнаний про звернення стягнення на квартиру та не мав можливості для збереження у власності іпотечної квартири.  Іпотекодержатель не мав заборгованості за кредитним договором, навпаки, сплачував платежі з надлишком, а частка залишку платежів за кредитним договором була незначна в порівнянні з сумою кредиту. 
Колегія суддів апеляційного суду погоджується із висновком суду першої інстанції, який відхилив посилання позивача на відсутність з його боку договірних умов.
Як вже зазначалося вище, позивач відповідно до п. 3.3.6. кредитного договору прийняв на себе зобов`язання застрахувати предмет іпотеки (спірну квартиру) в страховій компанії ТДВ «Страхова Компанія «АКСОР» зі строком дії договору страхування, який строку дії кредитного договору плюс 90 днів.
Оскільки до матеріалів справи не було надано доказів здійснення такого страхування предмета іпотеки, суд першої інстанції цілком обґрунтовано прийшов до висновку про порушення позичальником зазначеної умови. 
Відповідно до положень п. 3.1 договору Іпотеки у разі порушення іпотекодавцем обов`язків щодо збереження чи страхування предмету іпотеки, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки або вжити заходів для збереження чи страхування предмета іпотеки у власних інтересах та за власний кошт з наступним обов`язком іпотекодавця відшкодувати витрати іпотекодержателя. 
 Зважаючи на наведене, у зв`язку з невиконанням позичальником вимоги про страхування предмета іпотеки іпотекодержатель набув права заявити вимогу про дострокове погашення залишку кредиту. В подальшому, виключно у разі, якщо така вимога у встановленому порядку та строки виконана не буде, іпотекодаржатель міг розпочати процедуру звернення стягнення на предмет іпотеки (п.5.5. договору Іпотеки). 
Відповідно положень ч. 1 ст. 33 Закону України «Про іпотеку» у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом.
Згідно із ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового стягнення на підставі договору. 
Отже, за змістом наведених норм та договірних умов між сторонами, реалізації права іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки передує реалізація ним процедури направлення відповідної вимоги боржнику/іпотекодавцю. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про усунення порушення не пізніше тридцятиденного строку та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Лише якщо така вимога не виконана чи неналежно виконана після сплину встановленого законом чи договором строку, іпотекодержатель набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки. Недотримання цих правил є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки.
Умови договору іпотеки та вимоги ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку» пов`язують можливість задоволення вимог кредитора про звернення стягнення на предмет іпотеки з дотриманням іпотекодержателем процедури належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання. 
Належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого порядку на офіційну адресу боржника/іпотекодавця. За відсутності такого належного надсилання вимоги іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.
Недотримання вимог ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку» щодо пред`явлення іпотекодавцю та боржнику вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя.
При цьому метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. 
Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання. В іншому випадку іпотекодержатель не набуває права звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.
Вищевказана правова позиція була висловлена Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19).
У своєму відзиві ТОВ «Мегаінвест Сервіс» зазначало, що Верховний Суд неодноразово висловлював позицію (постанова від 29.09.2020 року у справі №757/13243/17, від 02.07.2020 року у справі №761/21540/16-ц, від 24.06.2020 року у справі №459/3382/16-ц, від 10.06.2020 року у справі №442/4416/16-ц) щодо того, що недотримання 30-денного строку попередження при зверненні стягнення на предмет іпотеки шляхом його продажу третій особі не має наслідком недійсності такого договору а може слугувати лише підставою для відшкодування збитків, що виключає можливість задоволення позову у даній справі. 
Колегія суддів апеляційного суду не може погодитися з такою позицією відповідача, оскільки вона не ґрунтується на вимогах Закону, а самим відповідачм здійснюється при цьому підміна понять. 
Згідно із ч.5 ст. 38 Закону України «Про іпотеку» дії щодо продажу предмета іпотеки та укладення договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця.
Відповідно до ч. 1 ст.  38 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.
У разі дотримання іпотекодержателем вимог ч. 1 ст.  35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання  подальше недотримання вимог ч. 1 ст. 38 Закону України «Про іпотеку» щодо повідомлення про намір укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві не має наслідком настання нікчемності такого правочину та не є підставою, за умови дотримання інших вимог закону щодо такого виду правочину, для визнання такого договору недійсним, однак може бути підставою для відшкодування іпотекодавцю завданих збитків.
У разі ж направлення іпотекодержателем іпотекодавцю вимоги про усунення порушення основного зобов`язання відповідно до ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку» з одночасним повідомленням про обраний спосіб задоволення вимог іпотекодержателя відповідно до ч. 1 ст. 38 Закону України «Про іпотеку» (одним документом) необхідно виходити з пріоритету дотримання саме ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку» (пункти 70, 71 Постанови Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17).
Зважаючи на наведене, початку реалізації процедури позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки має передувати направлення боржнику вимоги про усунення порушення у не менш ніж тридцятиденний строк (ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку»). Недотримання такого строку має наслідком можливість визнання усіх подальших дій іпотекодержателя недійсними. 
Після сплину передбаченого ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку» строку і неотримання задоволення своїх вимог іпотекодержатель набуває право на звернення стягнення в позасудовому порядку. У разі, якщо він обирає спосіб такого звернення стягнення шляхом продажу предмету іпотеки будь-якому покупцю, згідно вимог ч. 1 ст. 38 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель повідомляє усіх осіб, які мають зареєстроване право на предмет іпотеки про такий наступний продаж не менш ніж за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу, а у разі недотримання такого строку несе відповідальність перед такими третіми особами шляхом відшкодування завданих збитків.
У даній справі позивач посилався саме на недотримання іпотеко держателем саме строку, передбаченого ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку», що може мати наслідком визнання подальших дій та правочинів іпотекодержателя щодо предмета іпотеки недійсними. 
Ухвалюючи оскаржуване рішення, суд першої інстанції зазначав, що іпотеко держателем було направлено на адресу ОСОБА_1 повідомлення про дострокове погашення заборгованості, відтак в даному випадку не було порушено встановлену законом процедуру. 
Зазначений висновок суду першої інстанції не відповідає матеріалам справи. 
Ст. 12 ЦПК України встановлено принцип змагальності сторін в цивільному процесі, який полягає в тому, що кожна сторона повинна довести ті обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, прямо встановлених Законом. При цьому сторона самостійно несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій. Обов`язок доведення своєї позиції за допомогою належних та допустимих доказів  міститься і в ст. 81 ЦПК України. Доказуванню підлягають обставини, які мають значення  для ухвалення рішення у справі і щодо яких у сторін та інших осіб, які беруть участь у справі, виникає спір. Докази  подаються сторонами та іншими особами,  які беруть участь у справі. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях. За таких умов суд може приймати та покладати в основу рішення по справі лише ті обставини, які були доведені сторонами. При цьому сторона сама визначає обсяг та достатність доказів, що надає до суду, а витребування таких доказів судом самостійно без наявності передбачених законом підстав у чітко визначених випадках було б порушення принципу змагальності сторін в судовому процесі, що є неприпустимим.
Заявляючи про дотримання вимоги про належне пред`явлення вимоги позивачу щодо усунення порушення договірних умов, відповідач тим не менш такого свого посилання належним чином не довів. 
За загальноприйнятим у світовій практиці є застосування щодо юридично-значимих повідомлень принципу «доставки (одержання)» повідомлень. Зокрема: (а) у підпункті 3 пункту I.-1:109 Принципів, визначень і модельних правил європейського приватного права вказано, що повідомлення вступає в силу у момент досягнення адресата, якщо з нього не слідує більш пізній момент вступу у силу; (б) згідно пунктів 2, 3 Принципів європейського контрактного права з урахуванням положень пунктів (4) та (5), будь-які повідомлення набирають чинності з моменту, коли вони отримані адресатом. Повідомлення вважається одержаним адресатом, коли його вручено їй за місцем його діяльності або за поштовою адресою, або, якщо він не має місця діяльності або поштової адреси, - за місцем його постійного проживання. Письмове повідомлення вважається наданим, коли воно отримане адресатом. Підхід стосовно застосування принципу «доставки (одержання)» юридично-значимих повідомлень висловлений і в українській судовій практиці. При цьому під письмовим повідомленням слід розуміти не тільки направлення відповідних відомостей зазначеним особам у письмовому вигляді, а й отримання цими особами необхідних відомостей. 
Зазначена позиція відповідає позиції Верховного Суду, висловленій у постанові від 12 червня 2019 року у справі № 344/3627/16-ц (провадження № 61-21032св18).
Матеріали справи не містять доказів отримання ОСОБА_1 повідомлення від іпотекодержателя про дострокове погашення заборгованості, відтак колегія суддів апеляційного суду не може вважати, що ОСОБА_1 було належним чином повідомлено про звернення стягнення на предмет іпотеки. В свою чергу це веде до констатації факту порушення іподекодержателем визначеної законом процедури. 
Не може прийняти колегія суддів й позицію відповідача щодо відсутності у іпотекодаржателя обов`язку дотримання передбаченої ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку» процедури у зв`язку з наявністю ситуації, врегульованої ч. 3 ст. 35 Закону України «Про іпотеку».
Дійсно, зазначеною нормою передбачено, що вимога, встановлена частиною першою цієї статті, не перешкоджає іпотекодержателю здійснювати свої права, визначені цим Законом та/або іпотечним договором, без попереднього повідомлення іпотекодавця, якщо викликана таким повідомленням затримка може спричинити знищення, пошкодження чи втрату предмета іпотеки.
Посилаючись на вказану норму, ТОВ «Мегаінвест Сервіс» зазначало про існування такої небезпеки, оскільки  спірне майно не було застраховано.
Колегія суддів апеляційного суду не погоджується із такими твердженнями ТОВ «Мегаінвест Сервіс». 
Застосування положень ч. 3 ст. 35 Закону України «Про іпотеку» передбачає обов`язок іпотекодержателя довести наявність ризику знищення, пошкодження чи втрату предмета іпотеки. При цьому такий ризик має бути не гіпотетичним, а реальним, що має бути підтверджене відповідними доказами, чого в даному випадку здійснено не було.  Саме по собі посилання відповідача на те, що предмет іпотеки не був застрахований жодним чином не свідчить про реальність ризику для іпотечного майна. За таких умов з точки зору колегії суддів апеляційного суду вказана норма не підлягає до застосуванню у даній справі.
З урахуванням викладеного колегія суддів апеляційного суду приходить до висновку про те, що іподекодержателем було порушено процедуру звернення стягнення на іпотечне майно в позасудовому порядку. В свою чергу це  означає, що іпотекодавець не набував права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом продажу спірної квартири іншій особі, відтак такий правочин підлягає визнанню недійсним.
Згідно положень ч. 2 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав). За таких умов підлягає поновленню реєстрація права власності на спірний об`єкт за позивачем, яка існувала до внесення до реєстру незаконної  реєстрації за відповідачем.
Оскільки апеляційний суд дійшов висновку про задоволення позовних вимог, щодо  визнання недійсним договору купівлі-продажу спірної квартири, задоволенню підлягають також і вимоги про припинення права власності покупця на квартиру та витребування її на користь  належного власника, оскільки вони набуті на підставі договору, який суд визнав недійсними, а недійсність правочину не створює юридичних наслідків. 
У відповідності до положень  ч. 1 ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині є неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
Враховуючи вищевикладене, колегія суддів апеляційного суду приходить до висновку про наявність підстав для скасування оскаржуваного рішення суду першої інстанції та ухвалення нового судового рішення про задоволення позовних вимог. 
Згідно положень ч. 1 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Оскільки суд прийшов до висновку про задоволення апеляційної скарги, сплачена ОСОБА_1   сума судового збору підлягає їй відшкодуванню. З огляду на вищевказане, з ТОВ «Мегаінвест Сервіс» та ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 підлягає стягненню судовий збір у розмірі по 2 182, 60 з кожного. 
Керуючись ст.ст. 374, 376, 382-384 ЦПК України, апеляційний суд
 
П О С Т А Н О В И В :
 
Апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити.
Рішення Голосіївського районного суду міста Києва від 08 грудня 2022 року скасувати та ухвалити по справі нове судове рішення про задоволення позову.
Визнати договір купівлі-продажу, серія та номер: 12, виданий 14.02.2020, видавник: Золотих О.О., приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу, недійсним.
Скасувати державну реєстрацію права власності ОСОБА_2 на квартиру АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта: 2031694980000, реєстраційний номер майна: 34395672, вчинену приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Золотих О.О. на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого вказаним приватним нотаріусом, з поновленням реєстрації права власності за ОСОБА_1 .
Припинити право власності ОСОБА_2 на квартиру АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта: 2031694980000, реєстраційний номер майна: 34395672.
Витребувати з незаконного володіння ОСОБА_2 на квартиру АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта: 2031694980000, реєстраційний номер майна: 34395672 на користь ОСОБА_1 .
Стягнути Товариства з обмеженою відповідальністю «Мегаінвест Сервіс» (01001, м. Київ, вул. Велика Житомирська, буд. 4, офіс 9, код ЄДРПОУ 42237969)  та  ОСОБА_2 ( АДРЕСА_3 , РНОКПП НОМЕР_2 ) на користь ОСОБА_1 ( АДРЕСА_4 , РНОКПП НОМЕР_3 )  по 2 182 (дві тисячі сто вісімдесят дві) гривні 60 коп. судового збору.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів.

Головуючий                                                                                                С.О. Журба
 
Судді                                                                                                            Т.О. Писана 
 
                                                                                                                     К.П. Приходько