ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД      
вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116, (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
"04" липня 2023 р.           Справа№ 920/1073/22
Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: 
головуючого:           Козир Т.П.
суддів:            Кравчука Г.А. 
          Коробенка Г.П. 
 
 при секретарі Вага В.В.
за участю представників сторін:
від позивача: Якименко О.І. за ордером;
від відповідача: Васюта Д.К. за ордером;
від третьої особи: Васюта Д.К. за ордером;
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м.Києві апеляційну скаргу Великописарівської селищної ради Охтирського району Сумської області 
на рішення Господарського суду Сумської області від 23.03.2023 (повний текст складено 03.04.2023)
у справі № 920/1073/22 (суддя Соп`яненко О.Ю.)
за позовом Великописарівської селищної ради Охтирського району Сумської області 
до Фермерського господарства "ДАС" 
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - ОСОБА_1 
про внесення змін до договору оренди земельної ділянки,

УСТАНОВИВ:
У грудні 2022 року Великописарівська селищна рада Охтирського району Сумської області (далі - позивач, Селищна рада) звернулось у Господарський суд Сумської області з позовом до Фермерського господарства "ДАС" (далі - відповідач, Господарство) про внесення змін до Договору оренди землі від 19.09.2014, укладеного між Головним управлінням Держземагентва у Сумській області в особі начальника Відділу Держземемагентства у Великописарівському районі Сумської області, як Орендодавцем, та громадянином ОСОБА_1 , як Орендарем, земельної ділянки загальною площею 87,5492 га, кадастровий номер 5921255100:08:001:0034, шляхом визнання укладеною додаткової угоди про внесення змін до Договору оренди землі від 19.09.2014 з 02.06.2021 року (моменту прийняття Великописарівською селищною радою рішення від 02.06.2021 №641) у редакції зазначеній позивачем у позові.
Позовні вимоги мотивовані тим, що на підставі вказаного договору земельна ділянка була передана ОСОБА_1 для ведення фермерського господарства і ним 22.09.2014 було зареєстровано Фермерське господарство "ДАС", яке наразі є землекористувачем земельної ділянки. В подальшому, у грудні 2020 року, земельна ділянка була передана у комунальну власність Селищної ради. У договорі було встановлено річну орендну плату у розмірі 4% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, але 02.06.2021 позивачем було прийняте рішення №641, яким затверджено Положення про оренду земельних ділянок комунальної власності по Великописарівській селищній раді та встановлено річну орендну плату у розмірі 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, у зв`язку із чим відповідачу було направлено проект додаткової угоди про внесення змін до договору оренди (в частині зміни інформації щодо орендодавця, зазначення актуальної нормативної грошової оцінки земельної ділянки, збільшення річної орендної плати до 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки та зазначення суми річної орендної плати виходячи із вказаної ставки), однак відповідач ухилився від підписання цієї додаткової угоди. 
Заперечуючи проти позову у суді першої інстанції, відповідач посилався на те, що умовами Договору оренди землі від 19.09.2014 не передбачено такої підстави для внесення змін до договору щодо розміру (ставки) орендної плати, як прийняття відповідного рішення орендодавцем, який є органом місцевого самоврядування. Тому прийняття позивачем 02.06.2021 р. рішення "Про оренду землі у Великописарівській селищній раді" та затвердження Положення про оренду земельних ділянок комунальної власності у Великописарівській селищній раді не може слугувати самостійною підставою для перегляду розміру орендної плати за договором оренди землі від 19 вересня 2014 року та не відповідає нормам Закону України "Про оренду землі" та Цивільному кодексу України.
Рішенням Господарського суду Сумської області від 23 березня 2023 року у позові відмовлено.
Не погоджуючись з прийнятим рішенням суду, Великописарівська селищна рада Охтирського району Сумської області подала апеляційну скаргу, у якій просить скасувати оскаржуване рішення та ухвалити нове, яким задовольнити позовні вимоги.
Апеляційна скарга мотивована тим, що судом порушено норми матеріального та процесуального права, а висновки суду не відповідають фактичним обставинам справи, оскільки умовами Договору оренди землі від 19.09.2014  передбачено, що розмір орендної плати переглядається щорічно, у тому числі, в інших випадках, передбачених законом;  рішенням Селищної ради від 02.06.2021 №641 було встановлено орендну плату в розмірі 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, у зв`язку із чим відповідачу було направлено проект додаткової угоди про внесення змін до договору оренди; позивач правомірно зазначив стороною - орендарем, за  додатковою угодою - ОСОБА_1 , яким було створено Господарство і яке на даний час є землекористувачем; судом не враховано, що у позовній заяві міститься також вимога про внесення змін до договору оренди землі в частині зміни нормативної грошової оцінки землі, яка є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а її зміна є підставою для перегляду розміру орендної плати; рішення позивача від 02.06.2021 №641 є чинним, тому ставка орендної плати має встановлюватись у відповідності до вказаного рішення. Також позивач вказав, що до складу судових витрат ввійшли витрати на професійну правничу допомогу у розмірі 10000,00 грн. 
В процесі розгляду справи апеляційним господарським судом залучено до участі у справі третьою особою, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - ОСОБА_1 , який є орендарем за договором оренди земельної ділянки, до якого позивач просить внести зміни.
За клопотанням представника позивача судове засідання проводилось в режимі відеоконференції.
Представник позивача (апелянта) у судовому засіданні підтримала доводи, викладені в апеляційній скарзі, просила її задовольнити. 
Представник відповідача і третьої особи у судовому засіданні заперечив проти задоволення апеляційної скарги з підстав, викладених у відзиві.
Заслухавши пояснення представників сторін і третьої особи, дослідивши матеріали справи, розглянувши апеляційну скаргу, Північний апеляційний господарський суд вважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню з наступних підстав.
Як вбачається з матеріалів справи та вірно встановлено судом першої інстанції, 19.09.2014 між Головним управлінням Держземагенства у Сумській області в особі начальника Відділу Держземагенства у Великописарівському районі Сумської області, як Орендодавцем, та громадянином ОСОБА_1 , як Орендарем, укладено Договір оренди землі (далі - Договір).
Відповідно до Договору, підставою його укладання є Наказ Головного управління Держземагенства у Сумській області від 13.08.2014 року.
Згідно з пунктом 1 Договору орендар приймає у строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, яка знаходиться на території Великописарівської селищної ради Великописарівського району Сумської області.
Пунктом 2.1 Договору закріплено, що в оренду передається земельна ділянка державної власності (рілля) загальною площею 87,5492 га, кадастровий номер -5921255100:08:001:0034.
Пунктом 2.3 Договору закріплено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки буде визначена після її проведення відповідно до Закону України "Про оцінку земель" з урахуванням Податкового кодексу України.
Пунктом 2.5 Договору встановлено, що станом на день укладення договору оренди землі грошова оцінка земельної ділянки з урахуванням коефіцієнтів індексації (3,2) та 1,756 згідно Витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки Відділу Держемагенства у Великописарівському районі Сумської області становить 2 013 548,42 грн.
Відповідно до пункту 3.1 Договору, договір укладено на 14 років.
Згідно з пунктом 4.1 Договору річна орендна плата вноситься "Орендарем" виключно у грошовій формі незалежно від результатів діяльності орендаря та становить 4 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Пунктом 4.3 Договору закріплено, що на дату укладання договору оренди землі орендна плата відповідно до п. 2.5 та 4.1 Договору становить 80541,94гривень.
Пунктами 4.5 та 4.6 Договору встановлено: сторони дійшли згоди, що у разі якщо розмір орендної плати, визначений за даними затвердженої технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки, проведеної відповідно до Закону України "Про оцінку землі", буде меншим за розмір орендної плати, розрахований під час укладання цього договору, то грошова різниця між зазначеними розмірами орендної плати поверненню Орендарю не підлягає; - у разі якщо розмір орендної плати, визначеної за даними, затвердженої технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки, проведеної відповідно до Закону України "Про оцінку землі", буде більшим за розмір орендної плати, розрахований під час укладання цього договору, то грошова сума різниці між зазначеними розмірами підлягає сплаті орендарем на розподільчий рахунок Великописарівської селищної ради, відкритий в Головному управлінні Державної казначейської служби України у Великописарівському районі Сумської області у 10-ти денний строк з дня набрання чинності додатковою угодою до Договору.
Розмір   орендної   плати   переглядається   щорічно   у   разі:  - зміни   умов господарювання, передбачених договором; - зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; -  погіршення  стану орендованої  земельної ділянки  не  з  вини  орендаря  що підтверджено документами; - в інших випадках, передбачених законом.
Відповідно до п. 5.2 Договору цільове призначення земельної ділянки - для ведення фермерського господарства. 
Відповідно до пункту 12.1 Договору зміна умов договору здійснюється в письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв`язується в судовому порядку.
22.09.2014 ОСОБА_1 (орендар за договором) було створене та  зареєстроване Фермерське господарство "ДАС".
Відповідно до Указу Президента України від 15.10.2020 № 449/2020 "Про деякі заходи щодо прискорення реформ у сфері земельних відносин" та Постанови КМУ від 16.11.2020 № 1113 "Деякі заходи щодо прискорення реформ у сфері земельних відносин", Головне управління Держгеокадастру у Сумській області Наказом  "Про передачу земельних ділянок державної власності у комунальну власність" від 03.12.2020 № 12-ОТГ та на підставі акту приймання-передачі земельних ділянок сільськогосподарського призначення із державної у комунальну власність від 03.12.2020 передало у комунальну власність Великописарівської селищної ради земельні ділянки, у тому числі вищевказану земельну ділянку.
Отже, на даний час Великописарівська селищна рада Охтирського району Сумської області є власником земельної ділянки з кадастровим номером 5921255100:08:001:0034.
02.06.2021 рішенням сьомої сесії восьмого скликання Великописарівської селищної ради №641 "Про оренду землі у Великописарівській селишній раді" затверджено Положення про оренду земельних ділянок комунальної власності у Великописарівській селищній раді та встановлено оренду плату в розмірі 12,0% від нормативної грошової оцінки для земельних ділянок з цільовим призначенням 01.01 - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, 01.02 - для ведення фермерського господарства (укладені договори оренди), 01.13 - для іншого сільськогосподарського призначення.
Також, відповідно до Витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки кадастровий номер 5921255100:08:001:0034, цільове призначення 01.02 для ведення фермерського господарства площею 87,5492 га, нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 1969726,55грн.
Пунктом 2.2.4 рішення Селищної ради від 02.06.2021 №641 було вирішено вжити заходів щодо укладення додаткових угод до договорів оренди землі, які укладені до набрання чинності цього рішення та умови яких не передбачають розрахунок орендної плати із застосуванням ставки (12%) від суми нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
На виконання вказаного пункту рішення позивачем був розроблений та надісланий ОСОБА_1 для підписання проект Додаткової угоди №58 про внесення змін до Договору оренди землі від 19.09.2014, однак останній ухиляється від її підписання. 
Листами за вих. № 2022 від 07.07.2021, вих. № 284 від 14.02.2022 та вих. №776 від 04.08.2022 ОСОБА_1 направлялися Додаткові угоди до Договору оренди землі від 19.09.2014. Вказаними листами позивач просив відповідача: "у тижневий строк з моменту отримання підписати Додаткову угоду до договору оренди, укладеного з Головним управлінням Держгеокадастру у Сумській області, а саме, договір від 19.09.2014 року на земельну ділянку з кадастровим номером 5921255100:08:001:0034 (87,5492 га). У випадку не підписання Додаткової угоди Великописарівська селищна рада має намір звернутися до суду щодо розірвання договорів оренди."
Однак, відповідач на вказані листи не відповів, у зв`язку із чим позивач звернувся до суду із даним позовом та просив суд внести зміни до Договору оренди землі від 19.09.2014, укладеного між Головним управлінням Держземагентва у Сумській області в особі начальника Відділу Держземемагентства у Великописарівському районі Сумської області, як Орендодавцем, та громадянином ОСОБА_1 , як Орендарем, земельної ділянки загальною площею 87,5492 га, кадастровий номер 5921255100:08:001:0034, шляхом визнання укладеною додаткової угоди про внесення змін до Договору оренди землі від 19.09.2014 з 02.06.2021 року (моменту прийняття Великописарівською селищною радою рішення від 02.06.2021 №641) у наступній редакції:
"Додаткова угода про внесення змін до договору оренди землі від 19.09.2014, смт. Велика Писарівка, "___"_________20___року
Ми, що нижче підписалися, Великописарівська селищна рада, в особі селищного голови Бірюкової Людмили Олександрівни (далі - "Орендодавець", яка діє на підставі Закону України "про місцеве самповрядування в Україні" від 21.05.1997 року №280/97-ВР (зі змінами), Закону України "Про оренду землі", з іншого боку, та ОСОБА_1 , (далі - "Орендар"), з іншого боку (далі - Сторони), уклали цю Додаткову угоду про нижче наведене:
1. Орендодавець та Орендар дійшли Згоди внести зміни в преамбулу Договору та викласти її в наступній редакції: 
- "Орендодавець" Великописарівська селищна рада, в особі селищного голови Бірюкової Людмили Олександрівни (далі - "Орендодавець"), яка діє на підставі Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" від 21.05.1997 року № 280/97-ВР (зі зміни), Закону України "Про оренду землі", з однієї сторони, та "Орендар" ОСОБА_1 , з другого боку, уклали цю угоду про нижче наведене:"
2. Внести зміни до п.2.5 Договору та викласти його в наступній редакції: "Нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 87,5492 га, кадастровий номер земельної ділянки 5921255100:08:001:0034, становить 1969726,55 грн. (один мільйон дев`ятсот шістдесят дев`ять тисяч сімсот двадцять шість гривень 55 копійок), яка щороку підлягає індексації на офіційно повідомлений коефіцієнт індексації за поточний рік"
3. Внести зміни до п.4.1 Договору та викласти його в наступній редакції "Річна орендна плата вноситься "Орендарем" виключно в грошовій формі, що становить 12,0% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки".
4. Внести зміни до п.4.3 Договору та викласти його в наступній редакції: "Річна орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та у розмірі 236637,19 грн (двісті тридцять шість тисяч шістдесят сім гривень 99 коп.) на рік".
5. Внести зміни в розділ "Реквізити сторін" та викласти його в настуипній редакції: "ОРЕНДОДАВЕЦЬ: Великописарівська селищна рада, Код ЄРДПОУ 04391262, вул. Незалежності, буд. 9-А,  смт. Велика Писарівка №/р (ІВАN) UA988999980334169315000018546 ГУК Сум.обл/В-Писарівка, код ЄДРПОУ 37970404, код платежу 18010900, (Оренда плата з фізичних осіб).  Юридична адреса: 42800, Сумська обл., Охтирський район, смт. Велика Писарівка, вул.Незалежності буд. 9-А. ОРЕНДРАР: ОСОБА_1 , Реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 . Адреса: АДРЕСА_1 ".
6. Дана Додаткова угода набуває законної сили з моменту її підписання сторонами та реєстрації і є підставою для перерахунку орендної плати.
7. Дана Додаткова угода укладена у двох примірниках, які зберігаються: один в Орендодавця, другий в Орендаря. Невід`ємними частинами додаткової угоди є розрахунок орендної плати за земельну ділянку.» 
Заперечуючи проти позову, відповідач посилався на те, що умовами Договору не передбачено такої підстави для внесення змін до договору щодо розміру (ставки) орендної плати, як прийняття відповідного рішення орендодавцем, який є органом місцевого самоврядування.
Відмовляючи у задоволенні позовних вимог у повному обсязі, першої інстанції прийшов до висновку, що стороною додаткової угоди має бути Фермерське господарство "ДАС", а не громадянин ОСОБА_1 , при цьому прийняття Селищною радою рішення від 02.06.2021 не може слугувати самостійною підставою для перегляду розміру орендної плати за Договором.
Однак, Північний апеляційний господарський суд не може в повній мірі погодитись із вказаними висновками суду першої інстанції, з огляду на наступне.
Відповідно до статті 11 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки.  Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини, інші юридичні факти.
Права та обов`язки сторін у даній справі виникли на підставі Договору оренди землі від 19.09.2014.
Договір укладений належним чином, у встановленому порядку не визнаний недійсним, отже, є обов`язковим для сторін.
Отже, між сторонами виникли договірні правовідносини, на які поширюється дія загальних норм Цивільного кодексу України, Земельного кодексу України, Закону України "Про оренду землі".
Предметом розгляду даного спору є вимоги про внесення змін до договору оренди у зв`язку зі зміною орендодавця, зміною нормативної грошової оцінки земельної ділянки, зміною ставки орендної плати та, відповідно, зміною розміру річної орендної плати.
Матеріалами справи підтверджується, що за Договором земельна ділянка державної власності (рілля) загальною площею 87,5492 га передавалась Головним управлінням Держземагентва у Сумській області в особі начальника Відділу Держземемагентства у Великописарівському районі Сумської області громадянину ОСОБА_1 для ведення фермерського господарства. 
Згідно статті 770 ЦК України у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов`язки наймодавця.
У зв`язку із прийняттям Указу Президента України від 15.10.2020 №449/2020 "Про деякі заходи щодо прискорення реформ у сфері земельних відносин", постанови Кабінету міністрів України від 16.11.2020 № 1113 "Деякі заходи щодо прискорення реформ у сфері земельних відносин", вказана земельна ділянка була передана у комунальну власність і наразі власником земельної ділянки з кадастровим номером 5921255100:08:001:0034 площею 87,5492 га є позивач - Великописарівська селищна рада, отже позивач є правонаступником орендодавця по договору, тому, у договір (в його преамбулу та розділ "Реквізити сторін") мають бути внесені зміни  щодо нового орендодавця за Договором,  таким чином, в цій частині позовні вимоги є обґрунтованими та підлягають задоволенню.
З матеріалів справи також вбачається, що 22.09.2014 ОСОБА_1 було створене та  зареєстроване Фермерське господарство "ДАС".
Згідно правових позицій Великої Палати Верховного Суду в постанові від 11.12.2019 у справі №628/775/18 можливість реалізації громадянином права на створення фермерського господарства безпосередньо пов`язана з наданням (передачею) йому земельних ділянок для ведення фермерського господарства, що є обов`язковою умовою для державної реєстрації фермерського господарства. З аналізу положень статей 1, 5, 7, 8, 12 Закону "Про фермерське господарство" слід дійти висновку про те, що після укладення договору тимчасового користування землею, у тому числі на умовах оренди, фермерське господарство має бути зареєстроване в установленому законом порядку і з дати реєстрації набуває статусу юридичної особи. З цього часу обов`язки землекористувача земельної ділянки здійснює фермерське господарство, а не громадянин, якому вона надавалась.
Таким чином, після створення ОСОБА_1 Фермерського господарства "ДАС" воно набуло прав та обов`язків землекористувача за Договором. 
У відносинах, а також спорах з іншими суб`єктами, голова фермерського господарства, якому була передана у власність, постійне користування чи оренду земельна ділянка, виступає не як самостійна фізична особа, власник, користувач чи орендар земельної ділянки, а як представник (голова, керівник) фермерського господарства. У таких правовідносинах їх суб`єктом є не фізична особа - голова чи керівник фермерського господарства, а фермерське господарство як юридична особа (постанова Великої Палати Верховного Суду від 20.03.2019 у справі №615/2197/15-ц,).
Отже, Селищна рада вірно визначала відповідача у даній справі, яким є Фермерське господарство "ДАС" та обґрунтовано направляла проект додаткової угоди ОСОБА_1 , який є керівником вказаного Господарства та з яким був укладено Договір. 
Щодо внесення змін до пункту 2.5 договору в частині встановлення нормативної грошової оцінки земельної ділянки на рівні 1 969 726,55 грн, апеляційний господарський суд виходить з наступного. 
Частиною 1 статті 3 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) визначено, що земельні відносини регулюються Конституцією України, цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.
Відповідно до частини 9 статті 93 ЗК України відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом.
Згідно зі статтею 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Статтею 627 ЦК України закріплено принцип свободи договору та визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Визначення договору оренди землі містить стаття 792 ЦК України, яка кореспондує статті 13 Закону України "Про оренду землі",  відповідно до якої за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.
За змістом статті 15 Закону України "Про оренду землі" істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
Частиною 1 статті 30 цього ж Закону передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.
Пунктом 4.6 Договору оренди сторони погодили, що розмір   орендної   плати   переглядається   щорічно   у   разі:  зміни   умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; погіршення  стану орендованої  земельної ділянки  не  з  вини  орендаря  що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом.
Відповідно до пункту 12.1 Договору зміна умов договору здійснюється в письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв`язується в судовому порядку.
Так, відповідно до Преамбули Закону України "Про оцінку земель"  цей закон визначає правові засади проведення оцінки земель, професійної оціночної діяльності у сфері оцінки земель в Україні та спрямований на регулювання відносин, пов`язаних з процесом оцінки земель, забезпечення проведення оцінки земель, з метою захисту законних інтересів держави та інших суб`єктів правовідносин у питаннях оцінки земель, інформаційного забезпечення оподаткування та ринку земель.
Стаття 1 згаданого Закону встановлює, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок - капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.
За нормою статті 5 Закону України "Про оцінку земель", нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні (крім випадків спадкування спадкоємцями першої та другої черги за законом (як випадків спадкування ними за законом, так і випадків спадкування ними за заповітом) і за правом представлення, а також випадків спадкування власності, вартість якої оподатковується за нульовою ставкою) та даруванні земельних ділянок згідно із законом, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, вартості земельних ділянок площею понад 50 гектарів для розміщення відкритих спортивних і фізкультурно-оздоровчих споруд, а також при розробці показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель.
Стаття 13 Закону України "Про оцінку земель" визначає випадки обов`язкового проведення грошової оцінки земельних ділянок. Так, нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться, зокрема, у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.
Статтею 12 Закону України "Про оцінку земель" унормовано, що нормативно-методичне регулювання оцінки земель здійснюється у відповідних нормативно-правових актах, що встановлюють порядок проведення оцінки земель, організації і виконання землеоціночних робіт, склад і зміст технічної документації та звітів з експертної грошової оцінки земельних ділянок, вимоги до них, порядок їх виконання.
Як унормовано статтею 18 Закону України "Про оцінку землі, нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності.
Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться: розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років; розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років, а несільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 7-10 років.
У матеріалах справи наявний Витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки з кадастровим номером 5921255100:08:001:0034, сформований 20.08.2021, яка була складена на замовлення Селищної ради, згідно якого нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 1 969 403,55 грн.
Вказаний Витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки за формою відповідає додатку 3 до Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення, затвердженого наказом Мінагрополітики від 23 травня 2017 р. № 262, який був чинний на час формування Витягу.
Відтак, Витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 20.08.2021 підтверджує актуальний розмір нормативної грошової оцінки орендованої земельної ділянки.
Відповідно до частини 1 статті 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.
Статтею 21 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.
Відповідно до пункту 289.1. статті 289 Податкового кодексу України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.
З аналізу наведених норм чинного законодавства вбачається, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок не залежить від волевиявлення сторін договору оренди землі, а є способом регулювання уповноваженими органами плати за користування землею.
При цьому, нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, в зв`язку з чим, зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.
Відтак, орендна плата за земельні ділянки комунальної власності є регульованою ціною, тому здійснення оцінки земель у встановленому законом порядку та затвердження нової нормативної грошової оцінки землі, що підтверджується витягом із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 20.08.2021, вказує на наявність підстав для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору, оскільки відбулась законодавча зміна вихідних даних для розрахунку розміру цієї плати.
У зв`язку з цим наявні підстави для внесення змін до пункту 2.5 Договору з визначенням нової нормативної грошової оцінки земельної ділянки у розмірі, визначеному відповідно до умов законодавства, що помилково  не було враховано судом  першої інстанції, а тому позовні вимоги у цій частині підлягають задоволенню.
Апеляційним господарським судом при цьому враховані правові позиції Верховного Суду, викладені у постанові від 21.02.2023 у справі №925/640/21 щодо необхідності внесення змін до договору оренди землі у разі зміни нормативної грошової оцінки землі.
Щодо позовних вимог про внесення змін до пункту 4.1 Договору (в частині збільшення відсоткової ставки з 4% до 12% від нормативної грошової оцінки землі) та пункту 4.3 Договору (в частині визначення річної орендної плати у розмірі 236 367,19 грн, що становить 12% від нормативної грошової оцінки землі), апеляційний господарський суд виходить з наступного. 
За змістом ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.
Отже, за змістом статті 651 ЦК України та статті 30 Закону України "Про оренду землі", договір оренди може бути змінено у двох випадках: 1) за згодою сторін, тобто у результаті взаємоузгоджених дій та 2) у судовому порядку.
02.06.2021 рішенням сьомої сесії восьмого скликання Великописарівської селищної ради №641 "Про оренду землі у Великописарівській селишній раді" затверджено Положення про оренду земельних ділянок комунальної власності у Великописарівській селищній раді та встановлено оренду плату в розмірі 12,0% від нормативної грошової оцінки для земельних ділянок з цільовим призначенням 01.01 - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, 01.02 - для ведення фермерського господарства (укладені договори оренди), 01.13 - для іншого сільськогосподарського призначення.
За доводами  Селищної ради, ці рішення є підставою для внесення змін до договору у судовому порядку, оскільки Господарство від внесення відповідних змін відмовляється.
Частина 2 ст. 651 ЦК України визначає дві підстави для зміни договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін: 1) істотне порушення договору другою стороною; 2) інші випадки встановлені договором або законом.     
Пунктом 4.6 Договору оренди сторони погодили, що розмір   орендної   плати   переглядається   щорічно   у   разі:  зміни   умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; погіршення  стану орендованої  земельної ділянки  не  з  вини  орендаря  що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом.
Надаючи оцінку пункту 4.6 Договору оренди, апеляційний господарський суд вважає, що прийняте Селищною радою рішення від 02.06.2021 №641 не підпадає під погоджені сторонами умови внесення змін у результаті "…зміни   умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; погіршення  стану орендованої  земельної ділянки  не  з  вини  орендаря  що підтверджено документами…", оскільки вказані умови не містять чіткого формулювання щодо зміни умов договору у результаті зміни відсоткової ставки. За висновком суду встановлення радою нової відсоткової ставки від нормативної грошової оцінки земельної ділянки не є підвищенням цін чи тарифів.
Таким чином, прийняте  Селищною радою рішення, з огляду на норму частини 2 статті 651 ЦК України та пункту 4.6 Договору, може бути підставою для внесення змін до договору виключно у випадках, передбачених законом.
Законодавчо розмір орендної плати за земельні ділянки урегульовано наступним чином. 
Так, згідно з підпунктом 270.1.1 пункту 270.1 статті 270 Податкового кодексу України об`єктами оподаткування земельним податком є земельні ділянки, які перебувають у власності або користуванні.
Пунктом 271.1 статті 271 Податкового кодексу України визначено, що базою оподаткування плати за землю є нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до порядку, встановленого розділом XII Податкового кодексу України, а у разі якщо нормативну грошову оцінку не проведено - площа земельних ділянок.
У пункті 288.1 статті 288 Податкового кодексу України передбачено, що підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки.
У пункті 288.4 статті 288 Податкового кодексу України вказано, що розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем.
Згідно з положеннями підпункту 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 Податкового кодексу України розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою за розмір земельного податку: для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, - у розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки, для земель загального користування - не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки. Для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких не проведено, - у розмірі не більше 5 відсотків нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 5 відсотків нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області.
У підпункті 288.5.2 пункту 288.5 статті 288 Податкового кодексу України передбачено, що річна сума орендної плати не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.
У Договорі оренди землі встановлено річну орендну плату у розмірі 4% від нормативної грошової оцінки, що становило 80541,94 грн на дату укладення договору. При цьому обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції.
Тобто, під час судового розгляду встановлено, що визначена сторонами Договору ставка відповідає граничним розмірам відсоткових ставок, визначених законодавцем у Податковому кодексі України.
Позивачем було прийнято рішення, яким встановлено розмір орендної плати 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки для ведення фермерського господарства (укладені договори оренди).
Однак, з огляду на те, що за змістом пункту 288.5 статті 288 Податкового кодексу України та статті 21 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, то з урахуванням умов договору оренди, підставою для перегляду розміру (ставки) орендної плати має бути саме законодавча зміна граничного (мінімального чи максимального) розміру такої плати або зміна розміру земельного податку та невідповідність у цій частині договору оренди новим умовам, встановленим законом, а не рішення органів місцевого самоврядування.
Такий висновок підтверджується і вимогами законів, наведеними нижче.
Зокрема, єдиним органом законодавчої влади в Україні є парламент - Верховна Рада України (стаття 75 Конституції України).
Виключно законами України встановлюються система оподаткування, податки і збори (пункт 1 частини другої статті 92 Конституції України).
У статті 144 Конституції України передбачено, що органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов`язковими до виконання на відповідній території.
Згідно із частиною першою статті 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень.
За змістом пункту 34 частини першої статті 26 Закону "Про місцеве самоврядування в Україні" виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради вирішуються відповідно до закону питання регулювання земельних відносин.
Стаття 10 Податкового кодексу України: 10.2-1. місцеві ради обов`язково установлюють єдиний податок та податок на майно (в частині транспортного податку та плати за землю, крім земельного податку на лісові землі). Дійсно, Податковим кодексом України передбачено повноваження місцевих рад щодо визначення розміру плати за землю у вигляді визначення відсоткової ставки від нормативної грошової оцінки землі. І для нових землекористувачів, які будуть укладати договори оренди, рішення Великописарівської селищної ради рішення від 02.06.2021 №641 є обов`язковим.
Натомість, для вже існуючих договорів чинною залишається ставка, яка діяла на момент укладення відповідного договору оренди та саме на цих умовах була прийнята орендарем. Тим більше, що така ставка відповідає розмірам, встановленим Податковим кодексом України.
Оскільки ані умовами договору, ані чинними - Податковим кодексом України, Цивільним кодексом України, Законом України "Про оренду землі" не встановлено обов`язку сторін приводити умови договору в частині визначення ставки орендної плати від нормативної оцінки землі у відповідність до нових ставок, визначених органом місцевого самоврядування.     
У зв`язку із наведеним, є вірним висновок суду першої інстанції про те, що  у суду відсутні підстави для зміни розміру орендної плати та покладення на орендаря обов`язку сплачувати оренду плату у збільшеному розмірі, відмінному від того, на який орендар погоджувався, укладаючи договір.
Отже, рішення органу місцевого самоврядування, а в даному випадку - рішення Великописарівської селищної ради, не може вважатися законодавчою підставою для внесення змін до договору оренди землі у частині зміни розміру (ставки) орендної плати, оскільки орган місцевого самоврядування не наділений повноваженнями встановлювати граничні (мінімальний та максимальний) розмір орендної плати за земельні ділянки комунальної власності, бо такі ставки встановлюються, з урахуванням правової природи орендної плати як загальнодержавного податку, у Податковому кодексі України.
Такі рішення селищної ради можуть бути підставою для внесення змін до договору оренди землі, якщо сторони договору оренди безпосередньо в самому договорі передбачили таку підставу для зміни розміру орендної плати, що узгоджується з принципом свободи договору.
Такий висновок викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 у справі №635/4233/19 і суд першої інстанції, розглядаючи вимоги у цій частині, вмотивовано врахував ці правові позиції.
Враховуючи наведені норми чинного законодавства, а також ту обставину, що договором оренди землі не передбачено такої підстави для перегляду розміру орендної плати, як зміна ставки орендної плати згідно із рішенням органу місцевого самоврядування, позовні вимоги в частині внесення змін до пунктів 4.1 та 4.3 Договору не підлягають задоволенню, тому в цій частині рішення суду першої інстанції є обґрунтованим. 
Надаючи оцінку доводам позивача у цій частині, апеляційний господарський суд звертає увагу на те, що поряд із вимогами статті 144 Конституції України, яка встановлює, що органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов`язковими до виконання на відповідній території, та на яку посилається позивач, є ще й норма статті19 Конституції України, за якою правовий порядок в Україні ґрунтується на засадах, відповідно до яких ніхто не може бути примушений робити те, що не передбачено законодавством, органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
Апеляційний господарський суд також звертає увагу на те, що Селищною радою не було враховано, що у цих відносинах остання виступає не як орган місцевої влади, а як власник земель, а тому відносини між сторонами договору є приватноправовими, відповідно під час зміни умов договору мають враховуватись інтереси Селищної ради і Господарства як учасників уже укладеного договору з відповідними обов`язками та правами, а не інтереси інших осіб чи намагання позивача поповнити бюджет громади ти задовольнити свої фінансові потреби.
Стаття 3 ЦК України проголошує свободу договору, справедливість, добросовісність та розумність основними засадами цивільного законодавства, а частини 2,3 статті 13 ЦК України вказують на те, що при здійсненні своїх прав особа зобов`язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, завдати шкоди довкіллю або культурній спадщині та не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах.
Вимагаючи збільшення орендної ставки в чотири рази, Селищна рада не врахувала інтересів Господарства.
При цьому, ні умовами договору, ні чинним законодавством не передбачено можливості однієї із сторін змінювати ціну договору, який уже виконується протягом 9 років, за власним бажанням в односторонньому порядку. На це мають бути відповідні законодавчі умови. Але такі умови позивачем ані у позові, ані в апеляційній скарзі не наведені.
Щодо вимоги позивача внести змін до Договору оренди землі з 02.06.2021 року (моменту прийняття Великописарівською селищною радою рішення від 02.06.2021 №641), то вони також не підлягають задоволенню, оскільки суперечать положенням частини 3 статті 653 ЦК України, якою передбачено, що якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.
Отже, Договір змінюється з моменту набрання законної сили даною постановою, тобто з 04 липня 2023 року.
Згідно зі ст. 86 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.
Згідно з п. 2 ч. 1 ст. 275 ГПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення.
З огляду на невідповідність висновків, викладених в оскаржуваному рішенні в частині повної відмови у задоволенні позову, незастосування судом норм матеріального права, які підлягали застосуванню, а саме наведених положень Закону України "Про оцінку земель", суд апеляційної інстанції дійшов висновку про наявність підстав для часткового задоволення вимог апеляційної скарги та зміни оскаржуваного рішення Господарського суду Сумської області, із викладенням його резолютивної частини у новій редакції, про часткове задоволення позову і внесення змін до Договору оренди землі (у преамбулу, пункт 2.5 та розділ "Реквізити сторін"), та відмову у задоволенні решти позовних вимог.
Відповідно до ч. 14 ст. 129 ГПК України якщо суд апеляційної, касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
У зв`язку із частковим задоволенням апеляційної скарги та позовних вимог  судові витрати по розгляду справи покладаються на відповідача.
Керуючись ст. ст. 267-285 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:
1. Апеляційну скаргу Великописарівської селищної ради Охтирського району Сумської області задовольнити частково. 
2. Змінити рішення Господарського суду Сумської області від  23  березня 2023 року, виклавши його резолютивну частину в наступній редакції:

"1. Позов задовольнити частково. 
2. Внести зміни до договору оренди землі від 19.09.2014 року, укладеного між Головним управлінням Держземагенства у Сумській області в особі начальника Відділу  Держземагенства у Великописарівському районі Сумської області, орендодавцем та громадянином ОСОБА_1 , як орендарем, земельна ділянка загальною площею 87,5492 га, кадастровий номер - 5921255100:08:001:0034, виклавши у наступній редакції преамбулу, пункт 2.5 та розділ "Реквізити сторін":          - "Орендодавець" Великописарівська селищна рада в особі селищного голови Бірюкової Людмили Олександрівни (далі - "Орендодавець"), яка діє на підставі Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" від 21.05.1997 року № 280/97-ВР (зі зміни), Закону України "Про оренду землі", з однієї сторони, та "Орендар" ОСОБА_1, з другого боку, уклали цю угоду про нижче наведене:
- 2.5. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 87,5492 га, кадастровий номер земельної ділянки 5921255100:08:001:0034, становить 1969726,55 грн (один мільйон дев`ятсот шістдесят дев`ять тисяч сімсот двадцять шість гривень 55 копійок), яка щороку підлягає індексації на офіційно повідомлений коефіцієнт індексації за поточний рік;
- ОРЕНДОДАВЕЦЬ: Великописарівська селищна рада, Код ЄРДПОУ 04391262, вул. Незалежності, буд. 9-А,  смт. Велика Писарівка №/р (ІВАN) UA988999980334169315000018546 ГУК Сум.обл/В-Писарівка, код ЄДРПОУ 37970404, код платежу 18010900, (Оренда плата з фізичних осіб).  Юридична адреса: 42800, Сумська обл., Охтирський район, смт. Велика Писарівка, вул.Незалежності буд. 9-А.
3. В іншій частині позову відмовити."

3. Стягнути з Фермерського господарства "ДАС" (Сумська область, Охтирський район, село Ямне, вул. Балкани, буд. 3, ідентифікаційний код 38043590) на користь Великописарівської селищної ради (Сумська область, Охтирський район, смт. Велика Писарівка, вул.Незалежності, буд. 9-А, ідентифікаційний код 04391262) - 2481,00 грн витрат на сплату судового збору за подання позовної заяви та 4  261,50 грн витрат на сплату судового збору за подання апеляційної скарги.
4. Видачу наказу доручити Господарському суду Сумської області. 
5. Справу повернути до Господарського суду Сумської області.
6. Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.
          Повний текст постанови складено 31.07.2023.

Головуючий суддя                                                            Т.П. Козир 

Судді                                                                                Г.А. Кравчук

                                                                                Г.П. Коробенко