ПОСТАНОВА 
Іменем України

19 липня 2023 року                                                         м. Кропивницький

справа № 396/1523/20
провадження № 22-ц/4809/637/23 

       Кропивницький апеляційний суд у складі: 

               головуючого судді - Письменного О.А., 
               суддів - Мурашка С.І., Чельник О.І.,
               при секретарі -  Федоренко Т.О.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою  ОСОБА_1 на рішення Новоукраїнського районного суду Кіровоградської області у складі судді Русіної А.А. від 15 лютого 2023 року у справі за позовом ОСОБА_1 до Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «СТЕП-АГРО» про розірвання договору оренди землі, -  

встановив:
У жовтні 2020 року ОСОБА_1 звернулася в суд із зазначеним позовом, мотивуючи його тим, що вона є власником земельної ділянки, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, площею 4,4370 га, що розташована на території Новоукраїнської міської ради Кіровоградської області, кадастровий номер 3524010100:02:002:1210. Право власності на зазначену земельну ділянку зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, 29.09.2020 року, номер запису про право власності 38449026, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2182277035240.
Вказала, що восени 2010 року між нею та СТОВ «Степ-Агро» було укладено договір оренди земельної ділянки, однак свій екземпляр договору вона не отримала. Протягом 2010-2018 років, СТОВ «СТЕП-АГРО» не здійснювало їй виплату орендної плати. Про використання відповідачем земельної ділянки та про те, що договір оренди було зареєстровано в Державному реєстрі земель, їй не було відомо. У 2019 році їй надійшли кошти на банківську картку, наче б то, як виплата орендної плати за використання земельної ділянки.
З відділу у Новоукраїнському районі Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області на її запит від 30.01.2019 року, надійшла відповідь від 27.03.2019 року №31-11- 0.31-139/119-9 про те, що за наявними даними відділу 20.12.2010 року за №0410378001051, зареєстровано договір оренди земельної ділянки, укладений між ОСОБА_2 та СТОВ «Степ-Агро» на земельну ділянку площею 4,4370 га, кадастровий номер 3524010100:02:002:1210 та надано ксерокопію зазначеного договору.
Після ознайомлення з умовами вказаного договору їй стало відомо, що спірний договір оренди було зареєстровано ще 20.12.2020, із змісту положень договору оренди земельної ділянки від 15.09.2010 вбачається, що орендодавець надає, а орендар приймає в оренду земельну ділянку для ведення товарного сільського виробництва, яка знаходиться у власності (приватній власності) орендодавця на підставі державного акту на право власності (приватної власності) на землю серії КР № 048583, розташованих на території Новоукраїнської міської ради Новоукраїнського району Кіровоградської області площею 4,4370 га, у тому числі 4,4270 га ріллі на строк сорок дев`ять років починаючи із терміну його державної реєстрації і закінчується 15 листопада 2059 року (у разі укладення договору оренди для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з урахуванням ротації культур згідно з проектом землеустрою).
Відповідно до пунктів 9, 10, 11 Договору орендна плата вноситься Орендарем в грошовій або в натуральній або відробітковій формі за домовленістю сторін у строк до 31 грудня щорічно у розмірі 3 % (три ) відсотки від нормативної грошової оцінки земель, яка складає 1618 гривень 08 копійок, переданих в оренду. Передача продукції та надання послуг в рахунок орендної плати оформляється відповідними актами. Орендну плату в натуральній формі Орендодавець отримує на складах Орендаря само вивозом, орендна плата у відробітковій формі надається Орендарем за замовленням Орендодавця, орендну плату в грошовій формі Орендодавець отримує в касі Орендаря за земельні ділянки приватної власності.
Позивач вказала, що СТОВ «Степ-Агро» систематично, не сплачувало їй орендну плату протягом 2010-2018 роки, істотно порушуючи умови укладеного договору оренди землі від 15.09.2010, що є підставою для його розірвання і повернення їй земельної ділянки власнику. За її розрахунками сума несплаченої з 2010 року орендної плати орієнтовно становить 34 000 гривень.
Крім того, зазначила, що СТОВ «Степ-Агро» було порушено строки виплати орендної плати за 2017-2018 роки, визначених п.11 договору, тобто пізніше 31 грудня.
Посилаючись на ці обставини, позивач просила розірвати укладений 15.09.2010 між ними договір оренди землі.
Рішенням Новоукраїнського районного суду Кіровоградської області від 15 лютого 2023 року у задоволенні позову відмовити.
В апеляційній скарзі скаржник посилаючись на викладені у позовній заяві, на неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення судом норм процесуального права, просить рішення суду скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким позовні вимоги задовольнити.
Розглянувши справу в межах доводів апеляційної скарги, вивчивши матеріали справи, перевіривши законність і обґрунтованість ухваленого рішення, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає з наступних підстав.
Згідно зі статтею 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Частиною першою статті 526 ЦК України передбачено, що зобов`язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких вимог та умов - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).
Частинами першою та другою статті 651 ЦК України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Згідно зі статтею 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).
Стаття 1 Закону України «Про оренду землі» визначає оренду землі  як засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства  (стаття 13 Закону України «Про оренду землі»).
Відповідно до статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний  за рішенням суду у разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, у разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також    на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.
У статті 141 ЗК України серед підстав припинення права користування земельною ділянкою, зокрема в пункті «д» частини першої цієї статті передбачено систематичну несплату земельного податку або орендної плати.
Відповідно до частини першої статті 782 ЦК України наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за її користування протягом трьох місяців підряд.
Зазначеними нормами матеріального права визначено, що систематична (два і більше випадки) несплата орендної плати, передбаченої договором, є підставою для розірвання договору оренди. Разове порушення умов договору оренди у цій частині не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання, але повторне порушення може свідчити про систематичність.
Ураховуючи, що до відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, Верховний Суд виходить з того, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі    за обставин систематичного невнесення орендної плати застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України, згідно   з якими договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду  на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом, або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Стаття 611 ЦК України передбачає різні правові наслідки порушення зобов`язання, до яких належать, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом або розірвання договору, зміна умов зобов`язання, сплата неустойки, відшкодування збитків і моральної шкоди.
Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, що значною мірою позбавляє того, на що особа розраховувала при укладенні договору, відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких згідно  з пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.
Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду   у постанові від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 (касаційне провадження № 61-41932сво18) дійшов висновку, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано  за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична (два та більше випадки) несплата орендної плати.
Судом встановлено, що згідно Державного акту на право приватної власності на землю серії КР №048583 від 26.09.2006 року позивачка ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 4,4370 га, кадастровий номер 3524010100:02:002:1210, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Новоукраїнської міської ради Новоукраїнського району Кіровоградської області (т.1, а.с. 12).
Право власності позивачки на вищевказану земельну ділянку, також підтверджується Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 226318250 від 01.10.2020 (т.1, а.с.17) та Витягом з Державного земельного кадастру про землю № НВ-3511734042020 від 17.09.2020 (т.1, а.с.14).
15 вересня 2010 року між позивачкою та СТОВ «Степ-Агро» був укладений договір оренди земельної ділянки, належної позивачці на праві приватної власності, площею 4,4370 га., яка знаходяться на території Новоукраїнської міської ради Новоукраїнського району Кіровоградської області. Згідно п. 8 договору, договір оренди укладається на строк 49 років, починаючи із терміну його державної реєстрації і закінчується 15 листопада 2059 року. Відповідно п. 9 договору орендна плата вноситься орендарем при взаємній згоді сторін у грошовій формі. В бажання орендодавця орендну плату в натуральній або відробіковій формі, вона здійснюється за згодою сторін за цінами або розцінками, які діють на час розрахунку або надання послуг. Розмір орендної плати становить 3% відсотки від нормативної грошової оцінки земель, яка складає 1618 гривень 08 копійки, переданих в оренду. Пунктом 11 договору передбачено, що орендна плата вноситься орендарем до 31 грудня щорічно. В прикінцевих положеннях договору зазначено, що цей договір набуває чинності після його підписання сторонами та державної реєстрації у Реєстраційній службі Новоукраїнського районного управління юстиції Кіровоградської області (т.1, а.с.13).
Відповідно до заяви від 15.09.2010 року, посвідченої нотаріально ОСОБА_1, перебуваючи при здоровому розумі та ясній пам`яті, діючи добровільно, без будь-якого примусу (фізичного чи психічного), з боку інших осіб, отримала від ОСОБА_3 орендну плату за земельну ділянку сільськогосподарського призначення, що знаходяться на території Новоукраїнської міської ради Новоукраїнського району Кіровоградської області, належну їй на підставі Державного акту серії КР №048583, площею 4,4370 га виданого Новоукраїнською райдержадміністрацією Новоукраїнського району Кіровоградської області 27.09.2006 року, зареєстрованого в книзі записів Державних актів на право приватної власності на землю за № 398 в сумі 25000,00 (двадцять п`ять тисяч) гривень і будь-яких матеріальних (фінансових) претензій я до ОСОБА_3 до 15 вересня 2059 року (п`ятнадцятого вересня дві тисячі п`ятдесят дев`ятого року) не матиме. Дозволяє ОСОБА_3 , до зняття мараторію на дію Закону України про продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення, отримувати орендну плату від СТОВ «Степ-Агро», юридична адреса якого м.Новоукраїнка віл. Кірова, 76, Новоукраїнського району Кіровоградської області. В разі зняття мараторію на розпорядження земельними ділянками сільськогосподарського призначення, по першій вимозі ОСОБА_3 переоформити вказану земельну ділянку на неї, або на вказану нею особу. Всі платежі, які виникнуть в процесі переоформлення вказаної земельної ділянки у приватну власність, сплачують сторони порівну. Вказана заява посвідчена приватним нотаріусом Новоукраїнського районного нотаріального округу Українською Н.М. (т.1, а.с. 122).
Згідно видаткового касового ордеру від 15.09.2010 року ОСОБА_1 отримала 10 000,00 грн. орендної плати за землю за 49 років (т.1, а.с.146), згідно видаткового касового ордеру від 15.10.2010 року ОСОБА_1 отримала 15 000,00 грн. орендної плати за землю за 49 років (т.1, а.с.147), згідно видаткового касового ордеру від 10.06.2011 року ОСОБА_1 отримала 30 000,00 грн. орендної плати за землю за 49 років (т.1, а.с.148), згідно видаткового касового ордеру від 08.02.2018 року ОСОБА_1 отримала 3 428,07 грн орендної плати за 2017 рік за земельну ділянку № 1210 площею 4,4370 га згідно договору № 04103781051 від 20.12.2010 року (т.1, а.с.149), згідно видаткового касового ордеру від 17.01.2019 року ОСОБА_1 отримала 5713,45 грн орендної плати за 2018 рік за земельну ділянку № 1210 площею 4,4370 га згідно договору № 04103781051 від 20.12.2010 року (т.1, а.с.150), згідно платіжного доручення № 767 від 21.12.2019 року СТОВ «Степ-Агро» перерахував ОСОБА_1 орендну плату за землю за 2019 рік згідно з дог. №1210/4,4370 га згідно дог.№041037801051 від 20.12.2010 в розмірі 5903,66 грн (т.1, а.с.153), згідно платіжного доручення № 1415 від 14.07.2020 року СТОВ «Степ-Агро» перерахував ОСОБА_1 орендну плату за землю за 2020 рік згідно з з/д №1210/4,4370 га згідно дог.№041037801051 від 20.12.2010 та №1211/,3411 дог. № 352401004002057 від 20.07.11 в розмірі 11769,4 грн (т.1,а.с.154).
Із Статуту ТОВ «Степ-Агро» (т.1, а.с.124-143) вбачається, що ОСОБА_3 є одним із засновників СТОВ «Степ-Агро», та СТОВ «Степ-Агро» в особі директора Арсірія В.В. уповноважив ОСОБА_3 всіма належними йому правами, що підтверджується довіреностю №5 від 01.09.2009 року, термін дії 10 років (т.1, а.с.145), тобто ОСОБА_3 мала законні повноваження на виплату коштів ОСОБА_1 ..
Відповідно до заповіту від 15.09.2010 року ОСОБА_1 належну їй земельну ділянку площею 4,4370 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Новоукраїнської міської ради Новоукраїнського району Кіровоградської області, належної їй на підставі Державного акту серії КР №048583, виданого Новоукраїнською райдержадміністрацією Новоукраїнського району Кіровоградської області 27.09.2006 року заповідає ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , уродженці села Забріддя, Черняхівського району, Житомирської області (т.1,а.с. 123). Відомостей та підтверджуючих доказів про скасування вказаного заповіту матеріали справи не містять.
09.10.2019 ОСОБА_1 зверталася з заявою до ТОВ «Степ-Агро» про надання їй копії договорів оренди належних їй земельних ділянок укладених між нею та відповідачем, довідку про розмір щорічної орендної плати за весь період дії договорів, копії платіжних доручень чи інших документів про виплату їй орендної плати відповідачем за весь період дії договорів (т.1, а.с.23). Однак, відповіді від відповідача не отримала.
Відділом у Новоукраїнському районі Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області на запити позивачки від 30.01.2019 року, 21.02.2020 року про надання інформації щодо зареєстрованих договорів оренди на земельні ділянки належні їй на праві власності (т.1 а.с.18, т.1, а.с.25), надання їй копій архівних примірників договорів оренди земельних ділянок та державних актів на право приватної власності серія КР № 08632 від 23.02.2005 р., серія КР 048563 від 27.09.2006 р., надана відповідь від 27.03.2019 року №31-11- 0.31-139/119-9 про те, що за наявними даними відділу 20.12.2010 року за №0410378001051, зареєстровано договір оренди земельної ділянки, укладений між ОСОБА_2 та СТОВ «Степ-Агро» на земельну ділянку площею 4,4370 га, кадастровий номер 3524010100:02:002:1210 (т.1, а.с.19) та 03.03.2020 року надано ксерокопію примірників запитуваних документів (т.1, а.с.26).
Також судом встановлено, що між ОСОБА_1 та СТОВ «Степ-Агро» 20 червня 2011 року укладено договір оренди земельної ділянки площею 4,34 га, який зареєстровано в Управлінні Держкомзему у Новоукраїнському районі Кіровоградської області 20.07.2011 року за № 352401004002057 (т.2, а.с.118-119).
Встановивши дані обставини справи, суд першої інстанції дійшов висновку про відсутність підстав для розірвання договору оренди землі, оскільки позивачем не було доведено систематичної несплати СТОВ «Степ-Агро» орендної плати з 2010-2018 рік.
Апеляційний суд погоджується з таким висновком суду з огляду на таке.
Відповідно до частини першої статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Статтею 76 ЦПК України визначено, що доказами, є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Відповідно до статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
У пункті 13 договорів оренди землі від 15 вересня 2010 року сторони визначили, що розмір орендної плати переглядається один раз на три роки у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; погіршення стану земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом.
Нормативна грошова оцінка земель визначена сторонами договорів оренди основою для визначення розміру щорічної орендної плати, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки (коефіцієнтів індексації) є підставою для перегляду розміру орендної плати (подібна позиція висловлена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 09 листопада 2021 року у справі № 635/4233/19).
Зміни до договору  оренди земельної ділянки щодо розміру орендної плати не вносилися.
За розрахунками позивача сума несплаченої з 2010 року орендної плати орієнтовно становить 34000 грн.
Як убачається з матеріалів справи, загальна сума орендної плати за укладеним між сторонами договором з 2010 року по 2017 рік становить 25 202,32 грн. Разом з тим, ОСОБА_1 на день укладення договору отримала 25000 грн в рахунок орендної плати до 15 вересня 2059 року, 15.10.2010 отримала 10000 грн, 15.10.2010- 15 000 грн, 10.06.2011 отримала 30000 грн, а всього 80000 грн. Також позивачці було виплачено орендну плату за 2017 рік в сумі 3428,07 грн та за 2018 рік - 5713,45 грн.
З огляду на те, що у 2010-2011 роках позивач отримала 80 000 грн в рахунок орендної плати за землю за 49 років заборгованість орендаря перед орендодавцем на момент подання позову відсутня. Відповідно підстави для розірвання договору оренди землі теж відсутні.
Також апеляційний суд погоджується з висновком суду першої інстанції, що затримка виплати орендної плати позивачу за 2017 рік та 2018 рік - це не є підставою для розірвання договору оренди в судовому порядку.
Доводи апеляційної скарги не дають підстав для висновку про неправильне застосування судом першої інстанцій норм матеріального права та порушення норм процесуального права, яке призвело або могло призвести до неправильного вирішення справи.
За таких обставин, колегія суддів вважає, що рішення суду першої інстанції ухвалено з додержанням норм матеріального та процесуального права, тому відповідно до  ч.1 ст. 375 ЦПК  України, апеляційна скарга підлягає залишенню без задоволення, а рішення суду першої інстанції залишенню без змін.
Керуючись ст.ст. 367, 374, 375, 381 - 384 ЦПК України, суд, - 

постановив:
Апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення.
Рішення Новоукраїнського районного суду Кіровоградської області від 15 лютого 2023 року залишити без змін.
Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення.
Повний текст постанови складено 02.08.2023.

Судді: 

О.А.Письменний С.І. Мурашко О.І.Чельник