ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
79010, м.Львів, вул.Личаківська,81
_________________________________________________________________________________________________________
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
"27" липня 2023 р.                                 Справа №907/395/21
Західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючої судді                                                                      Орищин Г.В.,
суддів                                                                                          Галушко Н.А.,
                                                                                                    Желіка М.Б.
секретар судового засідання Костерева О.А.,
розглянув апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Р.І.Ф Паркет ЛТД» від 22.02.2023
на рішення Господарського суду Закарпатської області від 26.01.2023 (повний текст рішення складено 07.02.2023 суддя Пригара Л.І.) 
у справі № 907/395/21
за позовом Акціонерного товариства «Комерційний інвестиційний банк», м. Ужгород
до відповідача – 1 Товариства з обмеженою відповідальністю «Потестас», с. Розівка
до відповідача – 2 Товариства з обмеженою відповідальністю «Фермент плюс», с. Розівка
до відповідача – 3 Товариства з обмеженою відповідальністю «Р.І.Ф. Паркет ЛТД», с. Розівка
про зобов`язання Товариства з обмеженою відповідальністю «Потестас» звільнити цех з виробництва меблевого щита, загальною площею 2000 кв.м., що знаходиться за адресою: Закарпатська область, Ужгородський район, с. Розівка, вул. Трудова, 2а та 3 (три) сушильно-парові камери «KETRES» загальною площею 155 кв.м.; зобов`язання Товариства з обмеженою відповідальністю «Фермент плюс» звільнити частину щитового цеху, загальною площею 560 кв.м. та 4 (чотири) ферментаційні камери площею: 90 кв.м., 180 кв.м., 180 кв.м., що знаходиться за адресою: Закарпатська область, Ужгородський район, с. Розівка, вул. Трудова, 2а; стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю «Р.І.Ф. Паркет ЛТД» грошових коштів в розмірі 816 158,66 грн,

за участю представників:
від позивача – Мікрюков С.В (в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду)
від відповідача 1 – не з`явились
від відповідача 2 – не з`явились
від відповідача 3 – Чепара В.Ф. (в режимі відеоконференції з Господарським судом Закарпатської області)

26 травня 2021 Акціонерне товариство «Комерційний інвестиційний банк» (далі АТ «Комінвестбанк») звернулося до Господарського суду Закарпатської області з позовом про:
- зобов`язання Товариства з обмеженою відповідальністю (далі ТОВ) «Потестас» звільнити цех з виробництва меблевого щита, загальною площею 2000 м2, що знаходиться за адресою: Закарпатська область, Ужгородський район, с. Розівка, вул. Трудова, 2а та 3 (три) сушильно-парові камери KETRES загальною площею 155 м2; 
- зобов`язання Товариства з обмеженою відповідальністю (далі ТОВ) «Фермент плюс» звільнити частину щитового цеху, загальною площею 560 м2 та 4 (чотири) ферментаційні камери площею: 90 м2, 180 м2, 180 м2, що знаходяться за адресою: Закарпатська область, Ужгородський район, с. Розівка, вул. Трудова, 2а; 
- стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю (ТОВ) «Р.І.Ф. Паркет ЛТД» грошових коштів в сумі  816158,66 грн.
В обґрунтування своїх позовних вимог позивач зазначає, що між ним та ТОВ «Р.І.Ф. Паркет ЛТД» 05.06.2012 було укладено договір кредитної лінії № 02-1/3л-32-12 (зі змінами до нього). В якості забезпечення своїх зобов`язань за кредитним договором між позивачем та ТОВ «Р.І.Ф. Паркет ЛТД» 05.06.2012 було укладено договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Ужгородського міського нотаріального округу Єгер Н.Д. та зареєстрований в реєстрі за номером №1690 (зі змінами до нього). 
Згодом, в 2019 та 2020 роках ТОВ «Р.І.Ф. Паркет ЛТД» уклало з ТОВ «Фермент плюс» та ТОВ «Потестас» договори оренди нежитлових приміщень, відповідно до умов яких ТОВ «Р.І.Ф. Паркет ЛТД», як орендодавець, передало орендарям («Фермент плюс», ТОВ «Потестас») у строкове платне користування  нерухоме майно визначене вказаними договорами оренди.
За змістом підп. 2.1.4 пункту 2.1. договору іпотеки іпотекодавець зобов`язаний без письмової згоди іпотекодержателя не здійснювати дій, пов`язаних із зміною права власності на предмет іпотеки, його обтяження будь-якими зобов`язаннями, що, серед іншого, включає передачу в оренду, спільну діяльність, тощо. За твердженням позивача - АТ «Комінвестбанк» згоду на укладення вищезазначених договорів оренди не надавало, відтак договори оренди, укладені між відповідачами, є нікчемними в силу ст. 12 Закону України «Про іпотеку».
Позивач, з покликанням на рішення Державного реєстратора Реєстраційної служби Баранинської сільської ради Ужгородського району Закарпатської області Мочара І.І. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень №50575958 від 08.01.2020 на земельну ділянку з кадастровим номером 2124887400:01:007:0005, площею 3,2825 га, за адресою: Закарпатська область, Ужгородський район, Холмківська сільська рада, та №50575121 від 08.01.2020 на об`єкт нерухомого майна (реєстраційний номер у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно: 199512321248) комплекс деревообробний, розташований за адресою: Закарпатська область, Ужгородський район, с. Розівка, вул. Трудова, 2а, якими було зареєстровано право власності позивача АТ «Комінвестбанк» на вищевказане нерухоме майно, зазначає, що з 08.01.2020 став законним власником приміщень, переданих в оренду відповідачем-3 ТОВ «Потестас» та ТОВ «Фермент плюс».
Разом з тим, як стверджує позивач, відповідач-3, достеменно знаючи про реєстрацію права власності на орендоване майно за банком, у період із 08.01.2020 до 24.05.2021 продовжував приймати від відповідачів-1,-2 орендні платежі від здавання чужого майна в оренду, тим самим набувши без достатньої правової підстави дохід у розмірі 510000 грн, що, в силу приписів ч. 2 ст. 215 Цивільного кодексу України та ч. 3 ст. 12 Закону України «Про іпотеку», підлягає відшкодуванню позивачу як законному власнику вказаного нерухомого майна.
Водночас, позивач зазначає, що ним із моменту прийняття державним реєстратором рішень про державну реєстрацію права власності на земельну ділянку та об`єкт нерухомого майна (08.01.2020) та станом на дату подання даного позову до суду сплачуються податок на нерухомість та податок на землю, сукупний розмір яких становить 306158,66 грн. Покликаючись на правовий висновок Великої Палати Верховного Суду, викладений у постанові від 23.05.2018 у справі №629/4628/16-ц, позивач вказує на наявність підстав для стягнення з відповідача-3 безпідставно збережених грошових коштів у розмірі 816 158,66 грн. на підставі ч. 1 ст. 1212 Цивільного кодексу України.
В ході розгляду даної справи судом першої інстанції позивач подав суду заяву про відмову від частини позовних вимог, заявлених до відповідачів-1 та -2, в порядку ст. 46 ГПК України.
Рішенням Господарського суду Закарпатської області від 26.01.2023 у даній справі позов АТ «Комінвестбанк» задоволено частково; з Товариства з обмеженою відповідальністю «Р.І.Ф. Паркет ЛТД» на користь позивача стягнуто 510000 грн та судовий збір; в частині позовних вимог, заявлених АТ «Комінвестбанк» до ТОВ «Потестас» та до ТОВ «Ферментплюс», провадження у справі закрито на підставі п. 4 ч.1 ст. 231 ГПК України; в задоволенні решти позовних вимог відмовлено.
При ухваленні вказаного рішення місцевий господарський суд виходив з наступного:
-           в ході судового розгляду позивачем було подано заяву в порядку ст. 46 ГПК України про відмову від частини позовних вимог, заявлених до ТОВ «Потестас» та ТОВ «Фермент плюс». Розглянувши вказану заяву позивача, беручи до уваги гарантоване позивачу право на відмову від позову в частині заявлених позовних вимог на будь-якій стадії судового процесу, з`ясувавши, що вказана заява позивача не зачіпає та не порушує чиї-небудь права та охоронювані законом інтереси, суд дійшов висновку про прийняття відмови позивача від позову в цій частині позовних вимог та закриття провадження у справі в частині заявлених позовних вимог до відповідача 1 та відповідача 2 на підставі п. 4 ч. 1 ст. 231 Господарського процесуального кодексу України;
-          між позивачем та відповідачем-3 існують правовідносини, які виникли з договору кредитування, зобов`язання за яким були забезпечені договором іпотеки. Банк, на підставі рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, з 08.01.2020 став законним власником обумовлених в договорі іпотеки приміщень та земельної ділянки. За змістом ст. 9 Закону України «Про іпотеку» та підпункту 2.1.4 пункту 2.1 договору іпотеки, іпотекодавцю заборонено без згоди іпотекодержателя вчиняти будь-які дії пов`язані зі зміною права власності на предмет іпотеки, передавати предмет іпотеки в спільну діяльність, лізинг, оренду, користування;
-          ТОВ «Р.І.Ф. Паркет ЛТД» в кінці 2019 та на початку 2020 було укладено договори оренди нежитлових приміщень з ТОВ «Фермент плюс» та ТОВ «Потестас».  В матеріалах справи відсутні, а сторонами не подані належні докази на підтвердження факту надання позивачем, як іпотекодержателем, згоди на передачу ТОВ «Р.І.Ф. Паркет ЛТД» нерухомого майна, що є предметом іпотеки, в оренду будь-яким третім особам. З огляду на те, що відповідачем - 3 факт отримання останнім відповідної згоди іпотекодержателя не доведений, відтак договори оренди від 03.01.2020 та від  01.10.2019, укладені ТОВ «Р.І.Ф. Паркет ЛТД» з відповідачем-1 та відповідачем-2, є нікчемними в силу ч. 3 ст. 12 Закону України Про іпотеку та визнання їх недійсними судом не вимагається;
-          отже, ТОВ «Р.І.Ф. Паркет ЛТД» на підставі нікчемних договорів оренди від 01.10.2019 та від 03.01.2020 в період із січня 2020 року (дата реєстрації за позивачем права власності на нерухоме майно (предмет іпотеки) до 24.05.2021 (дата звернення позивача до суду) безпідставно набуло грошові кошти в розмірі 510000 грн, а саме, 170000 грн на підставі договору оренди від 01.10.2019  та 340000 грн на підставі договору оренди від 03.01.2020. З урахуванням наведеного, суд дійшов висновку про те, що орендна плата в сукупному розмірі 510000 грн є доходами, що одержані ТОВ «Р.І.Ф. Паркет ЛТД» без достатньої правової підстави та підлягають відшкодуванню позивачу як власнику нерухомого майна в силу ч. 2 ст. 215 Цивільного кодексу України та ч. 3 ст. 12 Закону України «Про іпотеку»;
-          в задоволенні позовних вимог банку про стягнення з ТОВ «Р.І.Ф. Паркет ЛТД» 306158,66 грн. земельного податку та податку на нерухомість судом відмовлено, з огляду на відсутність в матеріалах справи належних та допустимих доказів, які б свідчили про понесення позивачем таких витрат.
Товариство з обмеженою відповідальністю «Р.І.Ф. Паркет ЛТД», не погодившись з вказаним рішенням місцевого господарського суду оскаржило таке в апеляційному порядку. В своїй апеляційній скарзі відповідач-3 просить суд скасувати рішення Господарського суду Закарпатської області від 26.01.2023 у даній справі та закрити провадження у справі, з огляду на такі обставини:
-           скаржник стверджує, що банком, як обтяжувачем майна на підтвердження вартості предмета іпотеки державному реєстратору було подано недостовірний висновок про вартість майна від 22.11.2019, зроблений ПП «Бізнес-Експерт», який виготовлений на недостовірних даних  про параметри та стан об`єкта нерухомості, розташованого за адресою: Закарпатська область, Ужгородський район, с. Розівка, вул. Трудова, 2А;
-          як слідує із поданого обтяжувачем експертного висновку про вартість майна від 22.11.2019 (за яким і прийнято оскаржуване рішення), вартість переданого в іпотеку майна на момент вчинення реєстраційних дій становила 35193454 грн., що не відображає справедливу об`єктивну ринкову оцінку предмета іпотеки. Натомість, за експертним висновком від 11.05.2020, складеним на замовлення відповідача-3, вартість предмета іпотеки становила 39544910 грн., що набагато більше тієї ціни, яку використав державний реєстратор;
-          на переконання скаржника, внаслідок бездіяльності державного реєстратора і приховання ним своїх реєстраційних дій від власника майна – ТОВ «Р.І.Ф. Паркет ЛТД», предмет іпотеки  передано AT «Комерційний інвестиційний банк» фактично по заниженій, недостовірній ціні, тобто по дискримінаційній ціні на користь банківської установи без врахування принципу справедливої ціни (п.5 ст.37 ЗУ «Про іпотеку) та із використанням недобросовісного конкурування;
-          крім наведеного, в тексті апеляційної скарги апелянтом викладено клопотання про витребування у позивача наступних доказів:
·          Документально підтверджені відомості про те, за якою балансовою вартістю було поставлено на облік банку предмет іпотеки за договором іпотеки від 05.06.2012р. (нотаріальний реєстр №1690) об`єкти нерухомого майна - деревообробного комплексу, який знаходиться за адресою: Закарпатська область, Ужгородський район, с. Розівка, вул. Трудова, 2а та земельна ділянка площею 3,2825 га, кадастровий номер 2124887400:01:007:0005, і, які отримано банком у погашення кредитних зобов`язань ТОВ «Р.I.Ф. Паркет ЛТД» згідно з рішенням реєстраційної служби Баранинської сільської ради в особі державного реєстратора Мочара Івана Івановича (індексний номер 50575121 від 08.01.2020р.);
·          Належним чином завірену копію первинного документа, на підставі якого було визначено балансову вартість предмета іпотеки за договором іпотеки від 05.06.2012р. (нотаріальний реєстр №1690) об`єкта нерухомого майна - деревообробного комплексу, який знаходиться за адресою: Закарпатська область, Ужгородський район, с. Розівка, вул. Трудова, 2а та земельної ділянки площею 3,2825 га, кадастровий номер 2124887400:01:007:0005, і, які отримано банком у погашення кредитних зобов`язань ТОВ «Р.I.Ф. Паркет ЛТД» згідно з рішенням реєстраційної служби Баранинської сільської ради в особі державного реєстратора Мочара Івана Івановича (індексний номер 50575121 від 08.01.2020р.);
·          Документально підтверджені відомості про загальний розмір кредиторської заборгованості ТОВ «Р.І.Ф.Паркет ЛТД» перед АТ «Комінвестбанк» станом на 12.07.2021;
·          Виписку з кредитного рахунку ТОВ «Р.І.Ф. Паркет ЛТД» за період 01.01.2021-12.07.2021.
Скориставшись своїм правом, передбаченим ст. 263 ГПК України, АТ «Комінвестбанк» подав відзив на апеляційну скаргу, в якому заперечив доводи апелянта та зазначив, що представником скаржника в судових засіданнях неодноразово визнався факт передачі в оренду нежитлових приміщень без письмового дозволу  іпотекодержателя відповідачам 1 та 2, а також підтвердив отримання від них оплати на розрахунковий рахунок, на підтвердження чого в матеріалах справи містяться відповідні докази. Водночас, позивач заперечив проти, викладеного в апеляційній скарзі, клопотання апелянта про витребування у позивача доказів щодо вартості предмета іпотеки, з огляду на те, що така вимога відповідача-3 не стосується предмету даної справи, є повторною та їй надавалась оцінка місцевим господарським судом.
Скаржником 17.05.2023 було подано заперечення на відзив на апеляційну скаргу, в якому представник відповідача-3 навів свої міркування щодо вартості предмета іпотеки.
Процесуальний хід розгляду даної справи відображено в ухвалах Західного апеляційного господарського суду від 03.03.2023, від 27.03.2023, від 21.04.2023, від 03.05.2023, від 18.05.2023, від 12.06.2023, від 14.06.2023, від 15.06.2023 та від 10.07.2023.
За клопотаннями сторін розгляд справи відбувався в режимі відеоконференцзв`язку: з представником позивача – поза межами приміщення суду, а з представником відповідача-3 – в приміщенні Господарського суду Закарпатської області. Розгляд справи неодноразово відкладався, у зв`язку з, зокрема, об`єктивною неможливістю встановити належне з`єднання в режимі відеоконференції для участі представників сторін в судовому засіданні.
В дане судове засідання на зв`язок із судом вийшли представники позивача та скаржника, які підтримали свої доводи, міркування, заперечення, викладені в апеляційній скарзі та у відзиві на неї; представник скаржника підтримав своє клопотання, наведене в апеляційній скарзі, про витребування доказів у позивача; представник позивача заперечив проти вказаного клопотання.
Розглянувши заявлене представником відповідача-3 клопотання та заслухавши пояснення представників сторін з цього приводу, судова колегія ухвалила відмовити в задоволенні такого, оскільки такі докази не стосуються обставин, що входять до предмета доказування при розгляді даної справи.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, оцінивши подані сторонами докази на відповідність їх фактичним обставинам і матеріалам справи, судова колегія вважає, що підстави для задоволення апеляційної скарги та скасування оскаржуваного рішення відсутні, з огляду на наступне:

Як вбачається з матеріалів справи, 05.06.2012 між Публічним акціонерним товариством «Комерційний інвестиційний банк» (кредитором) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Р.І.Ф. Паркет ЛТД» (позичальником) було укладено договір кредитної лінії №02-1/3л-32-12, відповідно до п. 1.1. якого кредитор відкриває позичальнику відновлювальну лінію з максимальним лімітом заборгованості в сумі 580000 євро, зі сплатою 10,00% відсотків річних строком від 05 червня 2012 року по 04 червня 2014 року.
За умовами п. 2.1. договору, у якості забезпечення позичальником виконання своїх зобов`язань щодо погашення кредиту, сплати нарахованих відсотків, можливих штрафних санкцій, а також інших витрат на здійснення забезпеченої заставою вимоги, кредитор укладає з позичальником та/або майновим поручителем договір іпотеки. Цей договір набирає чинності з дати його укладення та діє до остаточного виконання сторонами прийнятих на себе зобов`язань (п. 8.5. договору).
Цього ж дня, 05.06.2012 з метою забезпечення належного виконання зобов`язань позичальника за кредитним договором, між ПАТ «Комерційний інвестиційний банк» (іпотекодержатель) та ТОВ «Р.І.Ф. Паркет ЛТД» (іпотекодавець) було укладено договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Ужгородського міського нотаріального округу Єгер Н.Д. та зареєстрований у реєстрі за №1690 (далі - договір іпотеки).
Метою вказаного договору було забезпечення вимог іпотекодержателя, що випливають з договору кредитної лінії №02-1/3л-32-12 від 05.06.2012, а також усіх додаткових договорів до нього, які можуть бути укладені до закінчення строку дії договору кредитної лінії, укладеного між іпотекодержателем та іпотекодавцем, за умовами якого останній зобов`язаний повернути іпотекодержателю суму кредиту у розмірі 580000 євро, відповідно до умов договору кредиту, з кінцевим терміном погашення до 04.06.2014. У відповідності до даного договору іпотекодержатель має право, у випадку невиконання іпотекодавцем своїх зобов`язань за договором кредиту, отримати задоволення за рахунок майна, переданого в іпотеку, на умовах договору іпотеки.
Пунктом 1.2. договору іпотеки визначено предмет іпотеки за цим договором, яким є нерухоме майно іпотекодавця (далі предмет іпотеки), а саме деревообробний комплекс, який знаходиться за адресою: Закарпатська область, Ужгородський район, село Розівка, вулиця Трудова, буд. 2а, та земельна ділянка площею 3,2825 га, яка розташована за межами населених пунктів Холмківської сільської ради Ужгородського району Закарпатської області. Деревообробний комплекс, який передається в іпотеку за цим договором, складається з: 
- літ. А адміністративний корпус загальною площею 1603,2 м2; 
- літ. Бб`ббб виробничий цех загальною площею 3149,3 м2; 
- літ. В котельня загальною площею 148,7 м2; 
- літ. Г насосна загальною площею 10,4 м2; 
- літ. Д щитова загальною площею 106,5 м2; 
- літ. Ж склад загальною площею 373,5 м2; 
- літ. З адміністративний корпус загальною площею 171,4 м2; 
- літ. И сторожова загальною площею 10,1 м2; 
- літ. К виробничий цех загальною площею 916,6 м2; 
- літ. Л котельня загальною площею 108,8 м2; 
- літ. М сушильна камера загальною площею 142,8 м2; 
- літ. Н навіс загальною площею 286,38 м2; 
- літ. О сушильна камера загальною площею 442,2 м2; 
- літ. П навіс загальною площею 835,5 м2; 
- літ. Р навіс загальною площею 974,4 м2; 
- літ. С сторожова загальною площею 10,2 м2; 
- літ. Е будівля очисних споруд загальною площею 24,9 м2; 
- №1-4 огорожа; - 1 споруди (бетонні мощення). 
Земельна ділянка, яка передається в іпотеку за цим договором, має кадастровий номер 2124887400:01:007:0005, її цільове призначення для підприємств іншої промисловості.
На підставі підп. 2.1.4. п. 2.1. договору іпотеки, іпотекодавець зобов`язаний без письмової згоди іпотекодержателя не здійснювати дій, пов`язаних із зміною права власності на предмет іпотеки, його обтяження будь-якими зобов`язаннями, в тому числі: передача в оренду, спільну діяльність і т.п.
Відповідно до п. 7.1. договору іпотеки, цей договір підлягає нотаріальному посвідченню та набуває чинності з моменту його підписання сторонами. Одночасно сторони цього договору дійшли згоди, що разом із нотаріальним посвідченням нотаріус накладає заборону відчуження предмету іпотеки.
За твердженням позивача, після набуття права власності на іпотечне майно, йому стало відомо про те що, між Товариством з обмеженою відповідальністю «Р.І.Ф. Паркет ЛТД» (орендодавцем) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Потестас» (орендарем) було укладено договір оренди нежилого приміщення №01 від 03.01.2020 та між Товариством з обмеженою відповідальністю «Р.І.Ф. Паркет ЛТД» (орендодавцем) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Фермент плюс» (орендарем) договір оренди нежилого приміщення №01 від 01.10.2019.
Отже, з матеріалів справи вбачається, що 01.10.2019 між Товариством ТОВ «Р.І.Ф. Паркет ЛТД» (орендодавцем) та ТОВ «Фермент плюс» (орендарем, відповідачем-2) було укладено договір оренди нежилого приміщення №01 за змістом якого орендодавець передає, а орендар приймає в тимчасове платне користування нежиле приміщення, а саме, частину щитового цеху, загальною площею 560 м2, та 4 (чотири) ферментаційні камери площею 90 м2, 180 м2, 180 м2, 180 м2, що знаходиться за адресою: Закарпатська область, Ужгородський район, с. Розівка, вул. Трудова, 2а; зі строком дії договору до 01.09.2022; орендна плата за даним договором 10000 грн, без ПДВ, на місяць.
Актом приймання передачі від 01.10.2019 до договору оренди нежилого приміщення №01 від 01.10.2019, що підписаний і скріплений печатками ТОВ «Р.І.Ф. Паркет ЛТД» та ТОВ «Фермент плюс», підтверджується передача відповідачем-3 у тимчасове платне користування (оренду) відповідачу-2 вказаного вище нерухомого майна у придатному для використання стані.
Окрім цього, 03.01.2020 між ТОВ «Р.І.Ф. Паркет ЛТД» (орендодавцем, відповідачем-3) та ТОВ «Потестас (орендарем, відповідачем-1) було укладено договір оренди нежилого приміщення №01, за умовами якого орендодавець передав орендарю в тимчасове платне користування нежиле приміщення, а саме, цех з виробництва мебельного щита, загальною площею 2000 м2, що знаходиться за адресою: Закарпатська область, Ужгородський район, с. Розівка, вул. Трудова, 2а (п. 1.1. договору) з орендною платою за договором 20000,00 грн.(п. 4.1 договору).
Згодом, сторони додатковими угодами внесли ряд змін до вказаного договору, які стосувалися порядку здійснення оплати та якими було доповнено предмет договору іпотеки. 
З наявного в матеріалах справи акта приймання-передачі від 03.01.2020 до договору оренди нежилого приміщення №01 від 03.01.2020, підписаного та скріпленого печатками уповноважених представників відповідача-3 та відповідача-1, вбачається, що орендодавцем було передано, а орендарем, у свою чергу, прийнято в тимчасове платне користування (оренду) цех з виробництва меблевого щита, загальною площею 2000 м2, що знаходиться за адресою: Закарпатська область, Ужгородський район, с. Розівка, вул. Трудова, 2а, та 3 (три) сушильно-парові камери KETRES, загальною площею 155 м2 у придатному для використання стані.
Як вбачається із матеріалів справи та не заперечувалось сторонами в ході судового розгляду, відповідач-3, в порядку підп. 2.1.4. пункту 2.1. договору іпотеки, не звертався до позивача, як іпотекодержателя, щодо надання згоди на передачу означеного нерухомого майна в оренду, і така АТ «Комінвестбанк» товариству не надавалась.
Разом з тим, з долучених до матеріалів справи витягів із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (інформаційні довідки №256273511 та №256260925 відповідно) вбачається, що Державним реєстратором Реєстраційної служби Баранинської сільської ради Ужгородського району Мочаром І.І. 03.01.2020 за позивачем зареєстровано право приватної власності на земельну ділянку з кадастровим номером 2124887400:01:007:0005, площею 3,2825 га, за адресою: Закарпатська область, Ужгородський район, Холмківська сільська рада (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1743633212148); підстава внесення запису рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 50575958 від 08.01.2020, та на нерухоме майно комплекс деревообробний (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 199512321248), що знаходиться за адресою: Закарпатська область, Ужгородський район, с. Розівка, вул. Трудова, 2а та складається з адміністративного корпусу (літ. А) загальною площею 1603,2 м2, виробничого цеху (літ. Бб`ббб) загальною площею 3149,3 м2, котельні (літ. В) загальною площею 148,7 м2, насосної (літ. Г) загальною площею 10,4 м2, щитової (літ. Д) загальною площею 106,5 м2, складу (літ. Ж) загальною площею 373,5 м2, адміністративного корпусу (літ. З) загальною площею 171,4 м2, сторожової (літ. И) загальною площею 10,1 м2, виробничого цеху (літ. Кк) загальною площею 916,6 м2, котельні (літ. Л) загальною площею 108,8 м2, сушильної камери (літ. М) загальною площею 142,8 м2, навісу (літ. Н) загальною площею 286,38 м2, сушильної камери (літ. О) загальною площею 442,2 м2, навісу (літ. П) загальною площею 835,5 м2, навісу (літ. Р) загальною площею 974,4 м2, сторожової (літ. С) загальною площею 10,2 м2, будівлі очисних споруд (літ. Е) загальною площею 24,9 м2, огорожі (№1-4) та споруд (бетонних мощень) (І); підстава внесення запису рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 50575121 від 08.01.2020.
Як зазначає позивач, попри те, що з січня 2020 року він став законним власником вищевказаного нерухомого майна, відповідач-3 продовжував приймати від відповідачів-1 та -2 орендні платежі за його використання, у зв`язку з чим, безпідставно набув грошові кошти в розмірі 510000 грн. Водночас, за твердженням позивача ним з моменту прийняття державним реєстратором рішень про державну реєстрацію права власності на земельну ділянку та об`єкт нерухомого майна (січень 2020 року) до моменту звернення до суду з даним позовом було сплачено податок на нерухомість та податок на землю в сукупному розмірі 306158,66 грн.
Вищезазначені суми безпідставно отриманих грошових коштів і складають суму позову - 816158,66 грн., заявлену до стягнення з ТОВ «Р.І.Ф. Паркет ЛТД» на підставі ст. 1212 Цивільного кодексу України, з огляду на нікчемність договорів оренди від 01.10.2019 та від 03.01.2020 в силу ст. 12 Закону України «Про іпотеку». 
Відповідно до с.4 ст. 3 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, чинній на час укладення договору іпотеки) іпотекою може бути забезпечене виконання дійсного зобов`язання або задоволення вимоги, яка може виникнути в майбутньому на підставі договору, що набрав чинності.
За змістом ст. 3, 7, 33 Закону України «Про іпотеку» іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. Взаємні права і обов`язки іпотекодавця та іпотекодержателя за іпотечним договором виникають з моменту його нотаріального посвідчення. У разі порушення боржником основного зобов`язання відповідно до іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити забезпечені нею вимоги за рахунок предмета іпотеки. За рахунок предмета іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити свою вимогу за основним зобов`язанням у повному обсязі або в частині, встановленій іпотечним договором, що визначена на час виконання цієї вимоги, включаючи сплату процентів, неустойки, основної суми боргу та будь якого збільшення цієї суми, яке було прямо передбачене умовами договору, що обумовлює основне зобов`язання. У разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.
Отже, іпотекодержатель набуває права майнової вимоги на підставі іпотечного договору з моменту його нотаріального посвідчення/державної реєстрації. Реалізація цього права іпотекодержателем (задоволення забезпеченої іпотекою вимоги за рахунок предмета іпотеки) у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання відбувається шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.
Відповідно до статті 215 Цивільного кодексу України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Згідно із ч. 1 ст. 203 Цивільного кодексу України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
В силу приписів абз. 4 ч. 3 ст. 9 Закону України «Про іпотеку», іпотекодавець має право виключно на підставі згоди іпотекодержателя передавати предмет іпотеки в спільну діяльність, лізинг, оренду, користування.
Частиною 3 статті 12 Закону України «Про іпотеку» встановлено, що правочин щодо відчуження іпотекодавцем переданого в іпотеку майна або його передачі в наступну іпотеку, спільну діяльність, лізинг, оренду чи користування без згоди іпотекодержателя є недійсним.
Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається (ч. 2 ст. 215 Цивільного кодексу України).
Відповідно до підпункту 2.1.4. пункту 2.1. договору іпотеки іпотекодавець зобов`язаний без письмової згоди іпотекодержателя не здійснювати дій, пов`язаних із зміною права власності на предмет іпотеки, його обтяження будь-якими зобов`язаннями, в тому числі: передача в оренду, спільну діяльність і т.п.
В матеріалах справи відсутні, а сторонами не подані належні та допустимі докази на підтвердження факту надання позивачем, як іпотекодержателем, згоди на передачу ТОВ «Р.І.Ф. Паркет ЛТД» нерухомого майна, що є предметом іпотеки, в оренду будь-яким третім особам. Разом з тим, факт отримання відповідачем-3 відповідної згоди іпотекодержателя ТОВ «Р.І.Ф. Паркет ЛТД» не доведений. Отже, з огляду на наведене, договори оренди від 03.01.2020 та 01.10.2019, укладені ТОВ «Р.І.Ф. Паркет ЛТД» з ТОВ «Потестас» та ТОВ «Фермент плюс» є нікчемними в силу ч. 3 ст. 12 Закону України «Про іпотеку» та визнання їх недійсними судом не вимагається.
В постанові від 04.06.2019 у справі №916/3156/17 (провадження № 12-304гс18) Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку, що визнання нікчемного правочину недійсним за вимогою його сторони не є належним способом захисту прав, оскільки не призведе до реального відновлення порушених прав позивача, адже нікчемний правочин є недійсним у силу закону. За наявності спору щодо правових наслідків недійсного правочину, одна зі сторін якого чи інша заінтересована особа вважає його нікчемним, суд перевіряє відповідні доводи та в мотивувальній частині судового рішення, застосувавши відповідні положення норм матеріального права, підтверджує чи спростовує обставину нікчемності правочину (пункти 95, 96).
Враховуючи викладене, відповідно до частини 3 статті 215 Цивільного кодексу України судом може бути визнаний недійсним лише оспорюваний правочин, тобто, якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом. Натомість якщо недійсність правочину встановлена законом, то визнання недійсним такого правочину судом не вимагається; визнання недійсним нікчемного правочину законом не передбачається, оскільки нікчемним правочин є в силу закону.
Положеннями статті 216 Цивільного кодексу України визначено, що недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю.
У разі недійсності правочину кожна зі сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.
Під реституцією слід розуміти повернення становища сторін недійсного правочину у початковий стан. Реституція є наслідком недійсного правочину.
Реституція як спосіб захисту цивільного права (ч. 1 ст. 216 Цивільного кодексу України) застосовується лише в разі наявності між сторонами укладеного договору, який є нікчемним чи який визнано недійсним.
Вимога про застосування наслідків недійсності правочину може бути заявлена як одночасно з вимогою про визнання оспорюваного правочину недійсним, так і у вигляді самостійної вимоги в разі нікчемності правочину чи наявності рішення суду про визнання правочину недійсним.
Власник майна має право вимагати від особи, яка знала або могла знати, що вона володіє майном незаконно (недобросовісного набувача), передання усіх доходів від майна, які вона одержала або могла одержати за весь час володіння ним (ч.1 ст. 390 Цивільного кодексу України).
Відповідно до статті 1212 Цивільного кодексу України, особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. Положення цієї глави застосовуються також до вимог про повернення виконаного за недійсним правочином.
Згідно з абз. 1 ч. 1 ст. 1214 Цивільного Кодексу України, особа, яка набула майно або зберегла його у себе без достатньої правової підстави, зобов`язана відшкодувати всі доходи, які вона одержала або могла одержати від цього майна з часу, коли ця особа дізналася або могла дізнатися про володіння цим майном без достатньої правової підстави. З цього часу вона відповідає також за допущене нею погіршення майна.
Положення глави 83 Цивільного кодексу України застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб, чи наслідком події.
Кондикційні зобов`язання виникають за наявності одночасно таких умов: набуття чи збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); набуття чи збереження майна відбулося за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала. У разі виникнення спору стосовно набуття майна або його збереження без достатніх правових підстав договірний характер спірних правовідносин унеможливлює застосування до них судом положень глави 83 ЦК України (пункти 28, 29, 30 постанови Великої Палати Верховного Суду від 20.11.2018 у справі №922/3412/17, пункт 27 постанови Верховного Суду від 29.01.2019 у справі №922/536/18).
Характерною особливістю кондиційних зобов`язань є те, що ці зобов`язання можуть виникати і з дій, і з подій, причому з дій як сторін зобов`язання, так і третіх осіб, як запланованих, так і випадкових, як правомірних, так і неправомірних.
Важливо те, що в кондиційному зобов`язанні не має правового значення, чи вибуло майно з володіння власника за його волею чи всупереч його волі, чи є набувач добросовісним чи недобросовісним.
Кондикційне зобов`язання виникає за наявності таких умов: - набуття чи збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої особи (потерпілого); - таке набуття чи збереження відбулося за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала.
Конструкція статті 1212 Цивільного кодексу України, як і загалом норм глави 83 Цивільного кодексу України, свідчить про необхідність встановлення так званої абсолютної безпідставності набуття (збереження) майна не лише в момент його набуття (збереження), а й станом на час розгляду спору.
Ознаки, характерні для кондикції, свідчать про те, що пред`явлення кондикційної вимоги можна визнати належним самостійним способом захисту порушеного права власності, якщо: 1) річ є такою, що визначена родовими ознаками, в тому числі грошовими коштами; 2) потерпілий домагається повернення йому речі, визначеної родовими ознаками (грошових коштів) від тієї особи (набувача), з якою він не пов`язаний договірними правовідносинами щодо речі.
Узагальнюючи викладене, можна дійти висновку про те, що кондикція - позадоговірний зобов`язальний спосіб захисту права власності або іншого речового права, який може бути застосований самостійно. Кондикція також застосовується субсидіарно до реституції та віндикації як спосіб захисту порушеного права у тому випадку, коли певна вимога власника (титульного володільця) майна не охоплюється нормативним урегулюванням основного способу захисту права, але за характерними ознаками, умовами та суб`єктним складом підпадає під визначення зобов`язання з набуття або збереження майна без достатньої правової підстави.
Отже, права особи, яка вважає себе власником майна, підлягають захисту шляхом задоволення позову до володільця з використанням правового механізму, установленого статтею 1212 Цивільного кодексу України, у разі наявності правових відносин речово-правового характеру безпосередньо між власником та володільцем майна.
Подібний правовий висновок викладений у постанові Верховного Суду від 04.07.2018 у справі №757/4040/16-ц.
Обов`язок набувача повернути потерпілому безпідставно набуте (збережене) майно чи відшкодувати його вартість не є заходом відповідальності, оскільки набувач зобов`язується повернути тільки майно, яке він безпідставно набув (зберіг), або вартість цього майна. Такий висновок викладено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.11.2018 у справі №922/3412/17.
Підсумовуючи наведене, ТОВ «Р.І.Ф. Паркет ЛТД» на підставі нікчемних договорів оренди від 01.10.2019 та 03.01.2020 в період із січня 2020 року (дата реєстрації за позивачем права власності на нерухоме майно (предмет іпотеки) до 24.05.2021 (дата звернення позивача до суду) безпідставно набуло грошові кошти в розмірі 510000 грн., що включають 170000 грн на підставі договору оренди від 01.10.2019 та 340000 грн. на підставі договору оренди від 03.01.2020. Відтак, вказана орендна плата в розмір 510000,00 грн. є доходом, отриманим ТОВ «Р.І.Ф. Паркет ЛТД» без достатньої правової підстави, таким чином, в силу ч. 2 ст. 215 Цивільного кодексу України та ч. 3 ст. 12 Закону України «Про іпотеку», підлягає відшкодуванню АТ «Комінвестбанк», як власнику нерухомого майна, про що вірно зазначено місцевим господарським судом.
Щодо позовних вимог в частині стягнення з відповідача-3 сукупного розміру сплачених позивачем податків в розмірі 306158,66 грн, судом правомірно відмовлено в задоволенні таких, позаяк такі документально не підтверджені. 
Разом з тим, доводи апелянта про необхідність встановлення в межах наявного спору балансової вартості предмета іпотеки за договором іпотеки від 05.06.2012, відхиляються судовою колегією, оскільки підстави для дослідження питань і доказів, що стосуються визначення балансової вартості предмета іпотеки за договором іпотеки від 05.06.2012 не входять до предмета та підстав, заявлених в даній справі позовних вимог, які стосуються стягнення грошових коштів за користування нерухомим майном, як безпідставно збережених коштів на підставі ст. 1212 Цивільного кодексу України.
Відповідно до вимог частини 1 статті 73 Господарського процесуального кодексу України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Згідно частини 1 статті 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
У відповідності до статті 76 Господарського процесуального кодексу України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.
Зі змісту статті 77 Господарського процесуального кодексу України вбачається, що обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Докази, одержані з порушенням закону, судом не приймаються.
Згідно статті 78 Господарського процесуального кодексу України достовірними є докази, створені (отримані) за відсутності впливу, спрямованого на формування хибного уявлення про обставини справи, які мають значення для справи.
Статтею 86 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.
Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
З врахуванням викладеного вище в сукупності, колегія суддів дійшла висновку про те, що оскаржуване рішення ухвалене відповідно до норм чинного законодавства, наведених правових позицій Верховного Суду та встановлених обставин справи.
Арґументи, наведені в апеляційній скарзі, не спростовують обґрунтованих та правомірних висновків суду першої інстанції, не доводять порушення або неправильного застосування судом під час розгляду справи норм матеріального та процесуального права, а тому не можуть бути підставою для зміни чи скасування ухваленого у цій справі рішення.
Судові витрати, у відповідності до ст. 129 ГПК України, покладаються на скаржника.
Керуючись ст. 129, 269, 273, 275, 276, 282, 284 ГПК України, Західний апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

Рішення Господарського суду Закарпатської області від 26.01.2023 у справі № 907/395/21 залишити без змін, а апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Р.І.Ф. Паркет ЛТД» - без задоволення.
Судові витрати покласти на скаржника.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена до Верховного Суду протягом двадцяти днів з дня її проголошення.
Справу повернути в Господарський суд Закарпатської області.

Повний текст постанови складено 04.08.2023.

Головуючий суддя                                                  Г.В. Орищин

суддя                                                                                Н.А. Галушко

суддя                                                                                М.Б. Желік