Постанова
Іменем України                         

30 серпня 2023 року
 
м. Київ

справа № 640/364/19
провадження № 61-12248св22
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду: 
 
головуючого - Грушицького А. І., 
 
суддів: Ігнатенка В. М., Петрова Є. В., Пророка В. В., Сердюка В. В. (суддя-доповідач),                  
 
учасники справи: 
 
позивач - ОСОБА_1 ,
 
відповідачі: приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Ємець Іван Олександрович, ОСОБА_2 ,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу  ОСОБА_1 , в інтересах якої діє ОСОБА_3 , на рішення Київського районного суду міста Харкова від 02 листопада 2020 року в складі судді                              Бородіної Н. М. та постанову Полтавського апеляційного суду від 20 жовтня 2022 року в складі колегії суддів: Гальонкіна С. А., Карпушина Г. Л., Хіль Л. М., 
 
ВСТАНОВИВ:
Описова частина
Короткий зміст позовних вимог
 
У лютому 2019 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Ємця І. О., ОСОБА_2 про визнання незаконним та скасування державної реєстрації права власності, визнання іпотеки припиненою та зняття заборони на відчуження майна.
В обґрунтування заявлених вимог ОСОБА_1 зазначила, що 14 листопада 2007 року між Акціонерним комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» (далі - АКБ  СР «Укрсоцбанк») та  ОСОБА_4  був укладений договір кредиту №820/3-27/21/04-7/260, за умовами якого банк надав позичальнику кредит у сумі 120 000,00 грн, а останній зобов`язався повернути його, зі сплатою відсотків. Кінцевим строком погашення кредиту визначено 10 листопада 2014 року.
 
14 листопада 2007 року на забезпечення виконання зобов`язань позичальника за вказаним кредитним договором, між банком та ОСОБА_4 і ОСОБА_5 (у подальшому змінила прізвище на ОСОБА_6 )  укладено договір іпотеки, предметом якого є квартира АДРЕСА_1 .
 
09 лютого 2015 року між ПАТ «Укрсоцбанк», як правонаступником АКБ СР «Укрсоцбанк», та ОСОБА_2 укладений договір поруки, відповідно до якого останній зобов`язався перед банком відповідати за виконання ОСОБА_4 зобов`язань за кредитним договором від 14 листопада 2007 року № 820/3-27/21/04-7/260.
 
10 лютого 2015 року між ПАТ «Укрсоцбанк» та ОСОБА_2 укладений договір про відступлення права вимоги за іпотечним договором № 820-/3-27/21/02-7/505                              від 14 листопада 2007 року, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Ємцем І. О., зареєстрований у реєстрі за № 339.
 
25 лютого 2016 року на підставі рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Ємця І. О. за ОСОБА_2 було зареєстровано право власності на квартиру АДРЕСА_1 . Підставою виникнення права власності зазначені такі документи: іпотечний договір № 820-/3-27/21/02-7/505 від 14 листопада 2007 року, договір про відступлення права вимоги від 10 травня 2015 року, три вимоги про виконання порушеного зобов`язання від 22 лютого 2015 року, три рекомендованих повідомлення про вручення поштового відправлення та чеки.
 
З проведеною реєстрацією права власності позивачка не погоджується, оскільки нею не отримано письмової вимоги про виконання порушеного зобов`язання за договором кредиту; на момент укладання договору іпотеки в Законі України «Про іпотеку» були відсутні положення, які передбачали задоволення вимог іпотекодержателя на підставі застереження в договорі; на час проведення оспорюваної реєстрації була відсутня оцінка іпотечної квартири; також на момент проведення державної реєстрації спливли строки позовної давності для звернення стягнення на предмет іпотеки, внаслідок чого договір іпотеки є недійсним.
 
Враховуючи наведене, з урахуванням уточнених позовних вимог, ОСОБА_1 просила:
визнати незаконною та скасувати державну реєстрацію права власності за ОСОБА_2 на нерухоме майно - двокімнатну квартиру  АДРЕСА_1 , проведену на підставі рішення державного реєстратора прав на нерухоме майно приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Ємця І. О. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень;
 
визнати припиненою іпотеку за іпотечним договором № 820/3-27/21/02-7/505                      від 14 листопада 2007 року та договором від 10 лютого 2015 року про відступлення права вимоги за іпотечним договором № № 820/3-27/21/02-7/505 від 14 листопада       2007 року;
 
зняти заборону на відчуження квартири  АДРЕСА_1 .
 
Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій
 
Рішенням Київського районного суду міста Харкова від 02 листопада 2020 року, залишеним без змін постановою Полтавського апеляційного суду від 20 жовтня                       2022 року, ОСОБА_1 відмовлено у задоволенні позову.
 
Рішення суду першої інстанції, з яким погодився апеляційний суд, мотивовано тим, що реєстрація за ОСОБА_2 права власності на іпотечну квартиру проведена з дотриманням положень Законів України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», «Про іпотеку». 
 
ОСОБА_2 , як добросовісний іпотекодержатель, надіслав вимоги позичальнику ОСОБА_4 та іпотекодавцям - ОСОБА_4 та ОСОБА_7 , які вони отримали 27 лютого та 02 березня 2015 року. Згідно із свідоцтвом про смерть ОСОБА_4 (іпотекодавець) померла ІНФОРМАЦІЯ_1 , проте її дочка ОСОБА_7 , яка отримала за неї вимогу, не повідомила іпотекодержателя про такі обставини, тобто діяла недобросовісно.
 
На момент реєстрації за ОСОБА_2 права власності на іпотечну квартиру була відсутня оцінка предмета іпотеки суб`єкта оціночної діяльності. Водночас закон не передбачає відмови в реєстрації за іпотекодавцем іпотечного майна за відсутності оцінки, а лише встановлює, що іпотекодержатель набуває права власності на майно за встановленою вартістю. Іпотекодавець має право на відшкодування перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром заборгованості.
 
Тобто належним способом захисту прав іпотекодавця, в разі наявності порушення його прав, є стягнення 90 відсотків перевищення вартості предмета іпотеки над розміром заборгованості, а не скасування державної реєстрації права власності на майно за іпотекодержателем. 
 
Проте суду не надано доказів перевищення заборгованості за договором кредиту над вартістю квартири, яка є предметом іпотеки, а є лише припущенням позивача, тоді як судове рішення не може ґрунтуватися на припущеннях.
 
На момент проведення державної реєстрації права власності на іпотечну квартиру за ОСОБА_2 строк позовної давності для звернення стягнення на предмет іпотеки не сплив. Разом із тим, сплив такого строку не є підставою для визнання договору іпотеки недійсним, оскільки така підстава не передбачена законом.
 
Аргументи учасників справи
 
Короткий зміст вимог касаційної скарги та узагальнення її доводів
 
08 грудня 2022 року ОСОБА_1 , в інтересах якої діє ОСОБА_3 , через Єдину судову інформаційно-телекомунікаційну систему, подала до Верховного Суду касаційну скаргу на рішення Київського районного суду міста Харкова від 02 листопада 2020 року та постанову Полтавського апеляційного суду від 20 жовтня 2022 року у цій справі, в якій, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати оскаржувані судові рішення в частині відмови у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 про скасування державної реєстрації права власності за ОСОБА_2 на нерухоме майно - двокімнатну квартиру АДРЕСА_1 , та ухвалити нове рішення, яким задовольнити вказану позовну вимогу.
 
У касаційній скарзі заявниця посилається на пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України.
 
Зазначає, що суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував:
 
- статтю 37 Закону України «Про іпотеку» без урахування висновків щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16 та постановах Верховного Суду від 04 грудня 2019 року у справі № 917/2102/17,                                  від 11 червня 2020 року у справі № 914/953/19, від 12 серпня 2020 року у справі                           № 921/353/19;
 
- статтю 1281 ЦК України без урахування висновків щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду         від 17 квітня 2018 року у справі № 522/407/15-ц;
 
Інші учасники справи не скористалися своїм правом на подання до Верховного Суду відзиву на касаційну скаргу.
 
Провадження в суді касаційної інстанції
 
Ухвалою Верховного Суду від 10 лютого 2023 року відкрито касаційне провадження у справі, витребувано матеріали справи та надано строк для подання відзиву на касаційну скаргу.
 
Підставою відкриття касаційного провадження є пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України.
 
У березні 2023 року до Верховного Суду надійшли матеріали цивільної справи.
 
Ухвалою Верховного Суду від 23 серпня 2023 року справу призначено до судового розгляду.
 
Фактичні обставини справи, встановлені судами
 
Судами встановлено, що 14 листопада 2007 року між АКБ СР «Укрсоцбанк» та  ОСОБА_4  був укладений договір кредиту №820/3-27/21/04-7/260, за умовами якого банк надав кредит в сумі 120 000,00 грн, а позичальник зобов`язався повернути кредитні кошти, зі сплатою відсотків. Кінцевий термін погашення кредиту 10 листопада 2014 року.
 
На забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором 14 листопада               2007 року між банком та  ОСОБА_4 , ОСОБА_7 укладений договір іпотеки № 820/3-27/21/02-7/505, предметом якого є квартира АДРЕСА_1 .
 
09 лютого 2015 року між банком та ОСОБА_2 укладений договір поруки, за яким ОСОБА_2 зобов`язався перед банком відповідати за виконання зобов`язань щодо повернення кредиту та процентів за договором кредиту                                        № 820/3-27/21/04-7/260 від 14 листопада 2007 року.
 
10 лютого 2015 року між ПАТ «Укрсоцбанк», як правонаступником АКБ СР «Укрсоцбанк», та ОСОБА_2 укладений договір про відступлення права вимоги за іпотечним договором № 820-/3-27/21/02-7/505 від 14 листопада 2007 року, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Ємцем І. А., зареєстрований у реєстрі за № 339.
 
25 лютого 2016 року на підставі рішення державного реєстратора приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Ємця І. О. за ОСОБА_2 зареєстровано право власності на квартиру АДРЕСА_1 . 
 
Підставою виникнення права власності вказано такі документи: іпотечний договір                   № 820-/3-27/21/02-7/505 від 14 листопада 2007 року, договір про відступлення права вимоги від 10 травня 2015 року, три вимоги про виконання порушеного зобов`язання від 22 лютого 2015 року, три рекомендованих повідомлення про вручення поштового відправлення та чеки.
 
Мотивувальна частина
 
Позиція Верховного Суду
 
За частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження у цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
 
Відповідно до пункту 1 частини першої статті 389 ЦПК України учасники справи, а також особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, свободи, інтереси та (або) обов`язки, мають право оскаржити у касаційному порядку: рішення суду першої інстанції після апеляційного перегляду справи та постанову суду апеляційної інстанції, крім судових рішень, визначених у частині третій цієї статті.
 
Згідно з абзацом 1 частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими (частина перша статті 400 ЦПК України).
 
Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги у межах, які стали підставою відкриття касаційного провадження, Верховний Суд дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає залишенню без задоволення з таких підстав.
 
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
 
Верховним Судом переглядаються судові рішення в частині вирішення позовної вимоги про скасування державної реєстрації права власності за ОСОБА_2 на нерухоме майно - двокімнатну квартиру АДРЕСА_1 . В іншій частині судові рішення не оскаржуються заявницею.
 
Звертаючись до суду з позовною вимогою про скасування державної реєстрації права власності, проведеної на підставі договору іпотеки, ОСОБА_1 посилалася на те, що іпотечний договір не містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя в позасудовому порядку, іпотекодержатель не надіслав на її ім`я письмову вимогу про усунення порушення та на час проведення оспорюваної реєстрації була відсутня оцінка іпотечної квартири.
 
Враховуючи, що на час вирішення справи спірне майно не було відчужене         ОСОБА_2 іншій особі, то звернення до суду з позовом про визнання незаконної та скасування відповідної державної реєстрації права власності є належним способом захисту порушених прав позивача, оскільки у випадку задоволення вимог буде відновлено становище, яке існувало до порушення.
 
Подібні за змістом висновки викладені в постанові Великої Палати Верховного Суду від 21 грудня 2022 року у справі № 914/2350/18 (914/608/20) (провадження                                   № 12-83гс21).
 
Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
 
Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом (частина перша статті 3 Закону України «Про іпотеку»).
 
За приписами частини першої статті 35 вказаного Закону у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. 
 
Положеннями статті 37 вказаного Закону (в редакції, чинній на час укладення договору іпотеки) визначено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.
 
Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем в суді.
 
З унесенням змін до цієї норми згідно із Законом України від 25 грудня 2008 року                № 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» (далі - Закон № 800-VI) норми статті 37 Закону України «Про іпотеку» передбачають, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.
 
Стаття 36 вказаного Закону (в редакції, яка діяла на час укладення договору іпотеки) передбачала, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений у будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
 
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.
 
Після внесення Законом № 800-VI змін до статті 36 Закону України «Про іпотеку» її нормами передбачено, зокрема, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
 
За пунктом 4.1 іпотечного договору № 820-/3-27/21/02-7/505 від 14 листопада                         2007 року, укладеного між банком та  ОСОБА_4 , ОСОБА_7 ,  у разі невиконання або неналежного виконання позичальником основного зобов`язання, - іпотекодержатель має право задовольнити свої забезпечені іпотекою вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.
 
Іпотекодержатель за своїм вибором звертає стягнення на предмет іпотеки в один із наступних способів: на підставі рішення суду або на підставі виконавчого напису нотаріуса; або шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку»; або шляхом продажу предмета іпотеки іпотекодержателем від свого імені будь-якій особі-покупцеві на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку»; або шляхом організації іпотекодержателем продажу предмета іпотеки через укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки між Іпотекодавцями та відповідним покупцем у порядку, встановленому статтею 6 Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» (пункт 4.5 іпотечного договору).
 
Тобто сторонами іпотечного договору узгоджено задоволення вимог іпотекодержателя шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань у порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку».
 
Разом із тим, відповідно до пункту 57 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 у редакції, чинній на момент реєстрації права власності, (далі - Порядок № 1127), для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:
1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;
2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі;
3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
 
Тобто підставою для задоволення вимог іпотекодержателя шляхом позасудового врегулювання є надсилання іпотекодавцю письмової вимоги про усунення порушення.
 
Визначена у частині першій статті 35 Закону України «Про іпотеку» процедура подання іпотекодержателем вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та (або) умов іпотечного договору передує прийняттю іпотекодержателем рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовий спосіб на підставі договору (постанова Великої Палати Верховного Суду від 02 червня 2019 року у справі                            № 205/578/14-ц, провадження № 14-48цс19).
 
Наведені норми спрямовані на забезпечення фактичного повідомлення боржника, аби надати йому можливість усунути порушення, і цим запобігти зверненню стягнення на майно боржника. Тому повідомлення боржника потрібно вважати здійсненим належним чином за умови, що він одержав або мав одержати повідомлення, але не одержав його з власної вини. Доказом належного здійснення повідомлення може бути, зокрема повідомлення про вручення поштового відправлення з описом вкладення.
Аналогічний висновок зроблено Великою Палатою Верховного Суду у постанові                  від 23 червня 2020 року у справі № 645/1979/15-ц (провадження № 14-706цс19).
 
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 29 вересня 2020 року у справі                                 № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19) звернула увагу на те, що належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення також потрібно вважати таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.
 
Направлення такої вимоги іпотекодавцю про усунення порушень основного зобов`язання обґрунтовується саме тим, що іпотекодавець має право замість боржника усунути порушення основного зобов`язання і тим самим убезпечити себе від звернення стягнення на належний йому предмет іпотеки.
 
У разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку. За відсутності такого належного надсилання вимоги іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.
 
Недотримання вимог щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя.
 
У наведених правових нормах визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і з огляду на закріплені у Законі України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та Законі України «Про іпотеку» порядок державної реєстрації та коло повноважень державного реєстратора у ході її проведення, ця особа приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.
 
За частиною першою статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
 
Відповідно до частини третьої статті 10 вказаного Закону державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.
 
Згідно з частиною першою статті 11 Закону державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.
 
Відповідно до статті 18 цього Закону перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.
 
За пунктом 53 Порядку № 1127 для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.
 
З огляду на зміст положень статей 10, 18 Закону № 1952-IV та статті 37 Закону                          № 898-IV державний реєстратор приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.
 
Як встановлено судами, ОСОБА_4 вимогу про усунення порушення зобов`язання за кредитним договором отримав 27 лютого 2015 року (том 1, а. с. 178), а ОСОБА_4 та ОСОБА_7 відповідні повідомлення отримали 02 березня 2015 року (том 1, а. с. 182, 186). Однак вимогу щодо виконання порушених зобов`язань іпотекодавцями виконано не було.
 
Вказані документи, як це було передбачено підпунктом 1. 2 пункту 57 Порядку № 1127,  у редакції, чинній на момент проведення відповідної державної реєстрації, були надані державному реєстратору.
 
Заставна іпотечним договором передбачена не була.
 
На момент реєстрації за ОСОБА_2 права власності на іпотечну квартиру  була відсутня оцінка предмета іпотеки, проведеної суб`єктом оціночної діяльності. Проте надання такої оцінки державному реєстратору не було передбачено Порядком № 1127 у редакції, чинній на момент проведення відповідної реєстрації, яка також не передбачала і відмову в реєстрації за іпотекодавцем іпотечного майна.
 
Відповідно до частини третьої статті 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
 
Тобто належним захистом прав іпотекодавця, в разі наявності порушення його прав, є стягнення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя, а не скасування державної реєстрації права власності на майно за іпотекодержателем.
 
При цьому, як правильно встановлено судами, позивачкою не надано доказів перевищення заборгованості за договором кредиту над вартістю квартири, яка є предметом іпотеки.
 
Колегія суддів звертає увагу, що право власності на предмет іпотеки набуто ОСОБА_2 02 березня 2016 року, тоді як отримавши 02 березня 2015 року письмову вимогу про усунення порушення основного зобов`язання, позивачка не заявляла про своє бажання дізнатися про вартість, за якою буде реалізований предмет іпотеки, також не намагалася взяти участь у проведенні його оцінки. 
 
Встановивши, що подані державному реєстратору документи відповідали положенням Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та Порядку № 1127, в редакції, чинній на їх час подання, колегія суддів погоджується з висновками судів першої та апеляційної інстанцій про відсутність правових підстав для визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора про реєстрацію права власності на предмет іпотеки.
 
Доводи касаційної скарги про неврахування судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні висновків щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 17 квітня 2018 року у справі № 522/407/15-ц, від 20 березня 2019 року у справі                № 306/2053/16 та постановах Верховного Суду від 04 грудня 2019 року у справі                   № 917/2102/17, від 11 червня 2020 року у справі № 914/953/19, від 12 серпня 2020 року у справі № 921/353/19 не заслуговують на увагу, оскільки висновки щодо застосування норм права, що містяться у вказаних постановах Верховного Суду стосуються правовідносин, які не є подібними до правовідносин у справі, що переглядається, має місце різне матеріально-правове регулювання правовідносин, а обставини, встановлені судами в цій справі, суттєво відрізняються від обставин, встановлених у зазначених вище справах.
 
З урахуванням викладеного колегія суддів Верховного Суду доходить висновків, що доводи касаційної скарги, які були підставою для відкриття касаційного провадження, не знайшли свого підтвердження під час перегляду справи.
 
Переглянувши у касаційному порядку судові рішення у межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіривши правильність застосування судами норм матеріального і процесуального права, з урахуванням неможливості встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені  в рішеннях судів попередніх інстанцій, Верховний Суд дійшов висновку, що доводи касаційної скарги не спростовують правильність висновків судів першої та апеляційної інстанцій і не дають підстав вважати про порушення судами норм матеріального чи процесуального права, тому касаційна скарга є необґрунтованою та підлягає залишенню без задоволення, а оскаржувані судові рішення - залишенню без змін.
 
Наведене свідчить про те, що касаційна скарга є необґрунтованою, а тому не підлягає задоволенню.
 
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
 
Відповідно до частини першої статті 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо рішення, переглянуте в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань (частина друга статті 410 ЦПК України).
 
З огляду на вказане вище колегія суддів вважає, що касаційну скаргу слід залишити без задоволення, а оскаржувані рішення суду першої та постанову суду апеляційної інстанції залишити без змін, оскільки доводи касаційної скарги висновків судів першої та апеляційної інстанцій не спростовують.
 
Щодо судових витрат
 
Відповідно до підпункту «в» пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК України суд касаційної інстанції повинен вирішити питання про розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції.
 
Оскільки касаційну скаргу залишено без задоволення, немає підстав для нового розподілу судових витрат.
 
Керуючись статтями 400, 410, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду
 
ПОСТАНОВИВ:
 
Касаційну скаргу ОСОБА_1 , в інтересах якої діє ОСОБА_3 , залишити без задоволення.
 
Рішення Київського районного суду міста Харкова від 02 листопада 2020 року та постанову Полтавського апеляційного суду від 20 жовтня 2022 року залишити без змін.
 
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
 
  Головуючий                                                                                 А. І. Грушицький   Судді:                                                                                            В. М. Ігнатенко                                                                                                               Є. В. Петров                                                                                                          В. В. Пророк                                                                                                                                                                                                                    В. В. Сердюк