Номер провадження: 22-ц/813/2511/23 
Справа № 501/753/21
Головуючий у першій інстанції Смирнов  В. В.
Доповідач Громік Р. Д.

ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22.06.2023 року                                                                 м. Одеса
Одеський апеляційний суд у складі:
головуючого – Громіка Р.Д.,
суддів – Сегеди С.М., Дришлюка А.І.,
за участю секретаря – Триколіч І.Б.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Акціонерного товариства «Альфа-Банк» (наразі Акціонерне товариство «СенсБанк») на рішення Іллічівського міського суду Одеської області від 29 листопада 2021 року у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до Акціонерного товариства «Альфа-Банк», Державного реєстратора Іскрова Олега Вікторовича, Одеська обласна філія КП «Центр державної реєстрації», Приватного нотаріуса Чапського Артема Едуардовича, третя особа - Відділ державної реєстрації речових прав на нерухоме майно управління державної реєстрації прав та правового забезпечення виконавчого комітету Чорноморської міської ради, про визнання противоправним та скасування рішення про державну реєстрацію права власності,

ВСТАНОВИВ:
1. ОПИСОВА ЧАСТИНА
Короткий зміст позовних вимог.
12 березня 2021 року позивач ОСОБА_1 звернулася до суду із позовом до АТ «Альфа-Банк», Державного реєстратора Іскрова О.В., Одеська обласна філія КП «Центр державної реєстрації», Приватного нотаріуса Чапського А.Е., третя особа - Відділ державної реєстрації речових прав на нерухоме майно управління державної реєстрації прав та правового забезпечення виконавчого комітету Чорноморської міської ради про визнання противоправним та скасування рішення про державну реєстрацію права власності (а.с. 2-8, згодом уточнила а.с. 92-97).
Позовна заява вмотивована тим, що 27 грудня 2005 року між АКБСР «Укрсоцбанк», код ЄДРПОУ 00039019 та ОСОБА_1 , був укладений кредитний договір № 2005/08- 1111, за умовами якого банк надав ОСОБА_1 у тимчасове користування на умовах забезпеченості, повернення, строковості, платності та цільового характеру використання грошові кошти у розмірі 20 000,00 доларів зі сплатою 13%, з кінцевим терміном повернення листопад місяць 2012 рік.
В забезпечення виконання кредитного договору, між сторонами 28 грудня 2005 року був укладений іпотечний договір, предметом якого є перукарня, загальною площею 42,2 кв.м, що розташована в АДРЕСА_1 . Іпотечний договір на підставі того, що ОСОБА_1 на праві особистої приватної власності на підставі Договору дарування, посвідченого приватним нотаріусом Іллічівського міського нотаріального округу Одеської області Славою Р.К. 18.04.1998 року за реєстраційним номером: 2119, право власності на яку зареєстроване в Іллічівському БТІ 28.05.1998 року.
11 травня 2007 року між АКБСР «Укрсоцбанк» та ОСОБА_1 , був укладений кредитний договір № 661/06-514, за умовами якого банк надав ОСОБА_1 у тимчасове користування на умовах забезпеченості, повернення, строковості, платності та цільового характеру використання грошові кошти у розмірі 20 000, 00 доларів зі сплатою 13%, з кінцевим терміном повернення 10.05.2017 року.

В забезпечення виконання кредитного договору, між сторонами 11 травня 2007 року був укладений іпотечний договір, предметом якого є перукарня, загальною площею 42,2 кв.м, що розташована в АДРЕСА_1 . Іпотечний договір на підставі того, що ОСОБА_1 на праві особистої приватної власності на підставі Договору дарування, посвідченого приватним нотаріусом Іллічівського міського нотаріального округу Одеської області Славою Р.К. 18.04.1998 року за реєстраційним номером: 2119, право власності на яку зареєстроване в Іллічівському БТІ 28.05.1998 року.
27 жовтня 2010 року Виконавчий комітет Іллічівської міської ради видав ОСОБА_1 нове Свідоцтво про право власності № НОМЕР_1 на приміщення пекарні загальною площею 17,40 кв.м, що розташована в АДРЕСА_1 , замість договору дарування від 18.04.1998 року № 2119.
04 листопада 2010 року на підставі вищезазначеного Свідоцтво про право власності на приміщення пекарні загальною площею 17,40 кв.м, в Комунальному підприємстві «Бюро технічної інвентаризації» за реєстраційним номером:31970909 проведено Державну реєстрацію приміщення пекарні загальною площею 17,40 кв.м, що розташована в АДРЕСА_1 .
Таким чином вбачається, що з 04 листопада 2010 року ОСОБА_1 втратила право власності на перукарню, загальною площею 42,2 кв.м, та стає власницею перукарні загальною площею 17,40 кв.м.. З цього часу договір дарування від 18.04.1998 року № 2119 на перукарню, загальною площею 42,2 кв.м. втратив чинність, та діє нове право власності на цей же об`єкт але з меншими квадратними метрами 17,40 кв.м.
Про зазначені обставини ОСОБА_1 повідомляла представників Акціонерно-комерційний банку соціального розвитку «Укрсоцбанк» та надавала копії нового свідоцтва права власності.
14 червня 2012 року було змінено найменування Акціонерно - комерційний банк соціального розвитку «Укрсоцбанк» на ПАТ «Укрсоцбанк», а далі на АТ «Укрсоцбанк».
19 березня 2018 року до ОСОБА_1 прийшли співробітники ПАТ "Укрсоцбанк» та повідомили, що ПАТ «Укрсоцбанк» вже є власником її майна, а також надали їй копію інформаційної-довідки з якої вбачається, що дійсно ПАТ «Укрсоцбанк» звернувся до державного реєстратора Іскрова Олега Вікторовича в Одеській філії КП «Центр державної реєстрації» з заявою про проведення державної реєстрації прав та їх обтяжень.
30 жовтня 2017 року державним реєстратором Іскровим Олегом Вікторовичем в Одеській філії КП «Центр державної реєстрації» було прийнято рішення № 37896255 від 02.11.2017 року, на підставі якого було внесено відповідний запис до реєстру та ПАТ «Укрсоцбанк» став власником майна заявника, яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , зальною площею 42.2 кв.м.
03 березня 2021 року до приміщення пекарні за адресою: АДРЕСА_1 прийшли невідомі чотири особи та стали погрожувати виселення та вимагати у ОСОБА_1 добровільно виселитися, або викупити пекарною загальною площею 42,2 кв.м. за 19 тисяч доларів США. Підставою для таких дій, як повідомили ці невідомі особи начебто є право власності за АТ «Альфа-Банк» та вони є представниками банку. Через деякий вони пішли та попередили що прийдуть та виселять ОСОБА_1 .
03 березня 2021 року з інформації Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно стало відомо, що 27.02.2020 року приватний нотаріус Чапський Артем Едуардович прийняв рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 51423874 від 02.03.2020, на підставі якого було внесено відповідний запис до реєстру та АТ «Альфа-Банк» став власником майна заявника, яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , зальною площею 42.2 кв.м.
Згідно із відомостей Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань АТ «Альфа-Банк» є правонаступником АТ «Укрсоцбанк».
Тому позивач змушена звернутись до суду, та просить суд:
- визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора Іскрова Олега Вікторовича (Одеської обласної філії КП "Центр державної реєстрації») про державну реєстрацію права та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 37896255 від 02.11.2017 року, яким проведено державну реєстрацію права власності на приміщення перукарні, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , зальною площею 42.2 кв.м., за ПАТ «Укрсоцбанк».
- скасувати запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про проведення державної реєстрації права власності № 37896255 від 02.11.2017 року про реєстрацію за ПАТ «Укрсоцбанк» права власності на приміщення перукарні, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , зальною площею 42.2 кв.м.
- визнати протиправним та скасувати рішення приватного нотаріуса Чапського Артема Едуардовича про державну реєстрацію права та їх обтяжень, індексний номер 51423874 від 02.03.2020 року, яким проведено державну реєстрацію права власності на приміщення перукарні, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , зальною площею 42.2 кв.м., за АТ «Альфа-Банк».
- скасувати запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про проведення державної реєстрації права власності №51423874 від 02.03.2020 року про реєстрацію за АТ «Альфа-Банк» права власності на приміщення перукарні, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , зальною площею 42.2 кв.м..

Короткий зміст рішення суду першої інстанції.
Рішенням Іллічівського міського суду Одеської області від 29 листопада 2021 року позовну заяву ОСОБА_1 до АТ «Альфа-Банк», Державного реєстратора Іскрова Олега Вікторовича, Одеська обласна філія КП «Центр державної реєстрації», Приватного нотаріуса Чапського А.Е., третя особа - Відділ державної реєстрації речових прав на нерухоме майно управління державної реєстрації прав та правового забезпечення виконавчого комітету Чорноморської міської ради про визнання противоправним та скасування рішення про державну реєстрацію права власності задоволено частково. Скасовано рішення державного реєстратора Іскрова О.В. (Одеської обласної філії КП "Центр державної реєстрації») про державну реєстрацію права та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 37896255 від 02.11.2017 року, яким проведено державну реєстрацію права власності на приміщення перукарні, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , зальною площею 42.2 кв.м., за ПАТ «Укрсоцбанк». Скасовано запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про проведення державної реєстрації права власності № 37896255 від 02.11.2017 року про реєстрацію за ПАТ «Укрсоцбанк» права власності на приміщення перукарні, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , зальною площею 42.2 кв.м. Скасовано рішення приватного нотаріуса Чапського Артема Едуардовича про державну реєстрацію права та їх обтяжень, індексний номер 51423874 від 02.03.2020 року, яким проведено державну реєстрацію права власності на приміщення перукарні, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , зальною площею 42.2 кв.м., за АТ «Альфа-Банк». Скасовано запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про проведення державної реєстрації права власності №51423874 від 02.03.2020 року про реєстрацію за АТ «Альфа-Банк» права власності на приміщення перукарні, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , зальною площею 42.2 кв.м.. В іншій частині позовних вимог відмовлено.

Короткий зміст та доводи апеляційної скарги. 
В апеляційній скарзі АТ «Альфа-Банк» просить скасувати оскаржуване рішення суду та ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити повністю, посилаючись на порушення судом норм процесуального та матеріального права.
Апеляційна скарга мотивована тим, що суд першої інстанції не досліджував матеріали справи та дійшов помилкових висновків про часткове задоволення позову, оскільки не врахував правову позицію, викладену у постанові Одеського апеляційного суду від 23 лютого 2021 року у справі №501/1581/18.

Короткий зміст відзиву ОСОБА_1 на апеляційну скаргу. 
У відзиві ОСОБА_1 зазначає, що рішення суду першої інстанції є законним та обґрунтованим, а тому апеляційну скаргу необхідно залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції – без змін. Фактично відзив на апеляційну скаргу повністю дублює позовну заяву.

2. МОТИВУВАЛЬНА ЧАСТИНА
Позиція апеляційного суду
Заслухавши доповідача, доводи апеляційної скарги, перевіривши матеріали справи, законність і обґрунтованість рішення суду в межах позовних вимог та доводів апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню, рішення суду першої інстанції скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову у задоволенні позову.

Фактичні обставини справи.
На підставі матеріалів справи встановлено, що 11 травня 2007 року між заявником та банком АКБСР «Укрсоцбанк» був укладений договір про надання кредиту № 661/06-514, за яким банк надав грошові кошти у розмірі 20 000 доларів США, зі сплатою 13 % за користування кредитом, строком до 10.05.2017 року (а.с. 14-15).
У забезпечення цього договору був укладений іпотечний договір від 11.05.2007 року, за умовами якого заявник передав в іпотеку нерухоме майно, а саме: перукарню, загальною площею 42,2 кв.м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , вартість предмета іпотеки за згодою сторін становить 554086 гривень, що складає еквівалент 109 720 доларів США по курсу НБУ на день укладення угоди (а.с. 16-20).
14 червня 2012 року було змінено найменування Акціонерно-комерційний банк соціального розвитку «Укрсоцбанк» на ПАТ «Укрсоцбанк», який є його правонаступником.
Відповідно свідоцтва про право власності на приміщення перукарні, за адресою: АДРЕСА_1 належить ОСОБА_1 (а.с. 21-23).

Мотиви, з яких виходить апеляційний суд, та застосовані норми права.
У частині третій статті 3 ЦПК України передбачено, що провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Відповідно до ч. 1 п. 2 ст. 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.
Відповідно до ч. 1 п. 2 ст. 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.
Згідно до ч. 1 п. 1 ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
Так, задовольняючи частково позовні вимоги, суд першої інстанції послався на те, що для реалізації статті 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержателю необхідно в порядку, передбаченому статтею 35 цього Закону, направити іпотекодавцю вимогу про усунення порушень основного зобов`язання (іпотечне повідомлення), яке повинно бути виконано протягом 30 (тридцяти) днів (за споживчими кредитами - 60 ( шістдесят) днів) з моменту отримання. Потім з цим повідомленням і відповідним застереженням в договорі іпотеки кредитор може звернутися до державного реєстратора (нотаріуса) для перереєстрації права власності на свою користь. Тільки при наявності двох вищезгаданих елементів державний реєстратор може здійснити реєстрацію права власності за іпотекодержателем. Однак, банком не було дотримано відповідних вимог, що свідчить про незаконість оскаржуваного рішення та внесеного на його підставі записку про реєстрацію права власності за відповідачем на спірне майно.
Однак з такими висновками суду першої інстанції погодитись не можна з огляду на таке.
Відповідно до статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 04 листопада 1950 року (далі – Конвенція) кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом.
Частиною першою статті 8 Конституції України передбачено, що в Україні визнається і діє принцип верховенства права. Суддя, здійснюючи правосуддя, керується верховенством права (частина перша статті 129 Конституції України).
Суд, здійснюючи правосуддя на засадах верховенства права, забезпечує кожному право на справедливий суд та повагу до інших прав і свобод, гарантованих Конституцією і законами України, а також міжнародними договорами, згода на обов`язковість яких надана Верховною Радою України (стаття 2 Закону України «Про судоустрій і статус суддів»).
Статтею 15 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) визначено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Згідно з частиною першою статті 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
Відповідно до частини першої статті 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном. Отже, за загальним правилом право розпоряджатися майном належить власнику, а особа, яка не є власником, таким правом не наділена.
Особа, яка не є власником майна, вправі розпоряджатися цим майном лише у випадках, встановлених законом.
Відповідно до частини першої статті 33 Закону України «Про іпотеку» у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом.
Згідно із частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Положення частини першої цієї статті не є перешкодою для реалізації права іпотекодержателя звернутись у будь-який час за захистом своїх порушених прав до суду у встановленому законом порядку (частина друга статті 35 зазначеного Закону).
Отже, за змістом частини першої статті 33 та частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» реалізації права іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки передує реалізація ним права вимагати дострокового виконання основного зобов`язання. І лише якщо останнє не виконане чи неналежно виконане, іпотекодержатель, якщо інше не передбачено законом, може звертати стягнення на предмет іпотеки. Недотримання цих правил є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки, але не перешкоджає іпотекодержателю звернутися з позовом до боржника про виконання забезпеченого іпотекою зобов`язання відповідно до частини другої статті 35 Закону України «Про іпотеку».
Вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» не перешкоджають іпотекодержателю здійснювати права, визначені цим Законом та/або іпотечним договором, без попереднього повідомлення іпотекодавця тільки тоді, якщо викликана таким повідомленням затримка може спричинити знищення, пошкодження чи втрату предмета іпотеки (частина третя зазначеної статті).
Умови договору іпотеки та вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» пов`язують можливість задоволення вимог кредитора про звернення стягнення на предмет іпотеки з дотриманням іпотекодержателем процедури належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання.
Належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів Українивід 05 березня 2009 року № 270.
В разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку.
За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.
Таким чином, недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя.
При цьому метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання. В іншому випадку іпотекодержатель не набуває права звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. У разі направлення іпотекодержателем іпотекодавцю вимоги про усунення порушення основного зобов`язання відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» з одночасним повідомленням про обраний спосіб задоволення вимог іпотекодержателя відповідно до частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку» (одним документом) слід виходити з пріоритету дотримання саме частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку».
Подібна позиція висловлена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року в справі № 757/13243/17.
Відповідно до п. 3.1 іпотечного договору, у разі порушення іпотекодавцем умов, визначених п.п. 2.1.1-2.1.10 договору іпотеки, іпотекодержатель має право достроково звернути стягнення на предмет іпотеки.
Зокрема, у разі невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем основного зобов`язання, іпотекодержатель має право задовольнити свої, забезпечені іпотекою вимоги, шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки (п. 4.1. договору іпотеки).
Пунктом 4.5. передбачено, що за вибором іпотекодержателя застосовується один із наведених нижче способів звернення стягнення на предмет іпотеки та задоволення вимог іпотекодержателя, в тому числі: на підставі виконавчого напису нотаріуса або шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок забезпечених іпотекою зобов`язань, встановлених статті 37 Закону «Про іпотеку».
02 листопада 2017 року державним реєстратором Іскровим О. В. на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень здійснено реєстрацію права власності за ПАТ «Укрсоцбанк» на предмет іпотеки, а саме на нежитлове приміщення (перукарню), загальною площею 42,2 кв. м, розташоване за адресою: АДРЕСА_1 .
02 березня 2020 року приватний нотаріус Чапським А.Е. прийняв рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 51423874 від 02.03.2020, на підставі якого було внесено відповідний запис до реєстру та АТ «Альфа-Банк» став власником майна заявника, яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , зальною площею 42.2 кв.м.
Згідно з пунктом 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
За статтею 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.
Відповідно до пункту 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; документ, що підтверджує наявність факту завершення тридцятиденного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
Отже, на державного реєстратора під час вчинення такої реєстраційної дії законом покладено обов`язок не тільки формально перевірити наявність поданих документів за переліком, передбаченим пунктом 57 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (у редакції, чинній на момент вчинення реєстраційної дії), необхідних для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, а й, передусім, встановити відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства. Такий обов`язок покладено на нотаріуса як державного реєстратора згідно з правилом частини третьої статті 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
У наведених правових нормах визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і з огляду на закріплені у статтях 10, 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та статті 37 Закону України «Про іпотеку» порядок державної реєстрації та коло повноважень державного реєстратора у ході її проведення, ця особа приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.
Така позиція викладена у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16-ц, від 24 квітня 2019 року у справі № 521/18393/16-ц, постановах Верховного Суду від 11 вересня 2020 року у справі № 127/17399/19-ц, від 22 січня 2020 року у справі № 201/6233/17-ц.

Апеляційним судом встановлено, що в провадженні судів перебувала справа №501/1581/18 за позовом ОСОБА_1 до державного реєстратора Іскрова О. В., Одеської обласної філії комунального підприємства «Центр державної реєстрації», публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» (далі – ПАТ «Укрсоцбанк»), третя особа – відділ державної реєстрації речових прав на нерухоме майно управління державної реєстрації прав та правового забезпечення виконавчого комітету Чорноморської міської ради про визнання противоправним та скасування рішення про реєстрацію права власності.
У постанові Одеського апеляційного суду від 23 лютого 2021 року у цій справі, яка залишена буз змін постановою Верховного Суду від 29 червня 2022 року, апеляційний суд встановив, що ПАТ «Укрсоцбанк» надсилав позивачу ОСОБА_1 письмові вимоги від 18 серпня 2017 року про усунення порушень, а саме, необхідності погашення заборгованості за кредитним договором № 661/06-514 від 11 травня 2007 року у сумі 34 863,62 доларів США, що еквівалентно 907 538,80 грн та попередив, що у разі невиконання цієї вимоги, банк має намір звернути стягнення на предмет іпотеки згідно статті 37 Закону України «Про іпотеку».
Ці повідомлення були надіслані на адресу проживання ОСОБА_1 , яка зазначена у договорі кредиту та договорі іпотеки ( АДРЕСА_2 ) та за місцем знаходження предмета іпотеки ( АДРЕСА_1 ) рекомендованими листами. Відповідно до рекомендованих повідомлень про вручення поштових відправлень № 1400036511550 та № 1400036511038, позивач ОСОБА_1 09 вересня 2017 року отримала відповідні повідомлення (попередження) банку особисто (а. с. 81-83). Це також підтверджується інформацією із реєстру відстеження поштових відправлень сайту АТ «Укрпошта» (а. с. 64-65).
Такий порядок надсилання відповідає вимогам пункту 7.2. договору кредиту та пункту 6.2 договору іпотеки, укладеного між сторонами (позивачем та банком).
Враховуючи вищезазначене, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що відповідним рекомендованим повідомлення про вручення № 1400036511550 та № 1400036511038 підтверджується вручення попередження (вимоги) банку від 18 серпня 2017 року про усунення порушень за кредитним договором №661/06-514 адресату ОСОБА_1 .
Вказане дає підстави дійти висновку, що ОСОБА_1 була повідомлена про усунення порушення за кредитним договором №661/06-514, а тому іпотекодержатель мав право звернути стягнення на предмет іпотеки у передбаченим законом спосіб.

У позовній заяві ОСОБА_1 , яка наразі перебуває у провадженні апеляційного суд, посилається на те, що з 27 жовтня 2010 року Виконавчий комітет Іллічівської міської ради видав ОСОБА_1 нове Свідоцтво про право власності № НОМЕР_1 на приміщення пекарні загальною площею 17,40 кв.м, що розташована в АДРЕСА_1 , замість договору дарування від 18.04.1998 року № 2119.
04 листопада 2010 року на підставі вищезазначеного Свідоцтво про право власності на приміщення пекарні загальною площею 17,40 кв.м, в Комунальному підприємстві «Бюро технічної інвентаризації» за реєстраційним номером:31970909 проведено Державну реєстрацію приміщення пекарні загальною площею 17,40 кв.м, що розташована в АДРЕСА_1 .
Таким чином, не було враховано, що з 04 листопада 2010 року ОСОБА_1 втратила право власності на перукарню, загальною площею 42,2 кв.м., та стає власником перукарні, загальною площею 17,40 кв.м. 
Колегія суддів зауважує, що предметом іпотеки є нежитлове приміщення (перукарня), площею 42,2 кв. м, розташована у будинку АДРЕСА_1 та належить на праві власності ОСОБА_1 (на підставі договору дарування від 18 квітня 1998 року), тобто об`єкт нерухомості, який на момент укладання іпотечного договору вже було збудовано та прийнято в експлуатацію. 
Даних щодо зміни його технічних характеристик (зменшення/збільшення площі, зміни призначення) на момент реєстрації права власності за іпотекодержателем не було і протилежного не доведено позивачем. Зокрема, не надано позивачем доказів виконання нею передбаченого пунктом 2.1. договору іпотеки обов`язку повідомлення банку (іпотекодержателя) про зміну вартості предмета іпотеки з відповідних підстав, погодження з іпотекодержателем перебудови/перепланування предмета іпотеки, не здійснювати дії, що викликають погіршення (пошкодження) предмета іпотеки.
Враховуючи вищевикладене, апеляційний суд дійшов висновку, що ОСОБА_1 порушила виконання цивільних зобов`язань, які передбачені кредитним та іпотечним договором, змінивши геометричні показники предмета іпотеки.
Згідно з частиною третьою статті 12, частиною першою статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: 1) письмовими, речовими і електронними доказами; 2) висновками експертів; 3) показаннями свідків (стаття 76 ЦПК України).
Відповідно до статті 80 ЦПК України достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування. Питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів) (частини перша-третя статті 89 ЦПК України).
Встановивши, що ОСОБА_1 не доведено заявлених позовних вимог, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про відмову в задоволенні заявлених нею позовних вимог.

Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги.
Таким чином, судова колегія дійшла висновку, що суд першої інстанції неповно з`ясував обставини, що мають значення для справи, не довів обставини, що мають значення для справи, які суд вважав встановленими, висновки районного суду не відповідають обставинам справи, у зв`язку з чим є підстави для скасування рішення суду першої інстанції та постановлення нового судового рішення про відмову у задоволенні позову.
Керуючись ст. ст. 367, 368, 374, 376, 381-384, 389-391 ЦПК України, апеляційний суд, 

ПОСТАНОВИВ:
Апеляційну скаргу Акціонерного товариства «Альфа-Банк» (наразі Акціонерне товариство «СенсБанк») задовольнити частково.
Рішення Іллічівського міського суду Одеської області від 29 листопада 2021 року скасувати.
Постановити у справі нове судове рішення.
У задоволенні позову ОСОБА_1 до Акціонерного товариства «Альфа-Банк», Державного реєстратора Іскрова Олега Вікторовича, Одеська обласна філія КП «Центр державної реєстрації», Приватного нотаріуса Чапського Артема Едуардовича, третя особа - Відділ державної реєстрації речових прав на нерухоме майно управління державної реєстрації прав та правового забезпечення виконавчого комітету Чорноморської міської ради, про визнання противоправним та скасування рішення про державну реєстрацію права власності відмовити.
Постанова суду набирає законної сили з моменту її прийняття, проте може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Повний текст судового рішення складено 03 липня 2023 року.

Головуючий                                                        Р.Д. Громік

Судді:                                                        С.М. Сегеда

                                                                       А.І. Дришлюк