ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А
ІМЕНЕМ  УКРАЇНИ

09 серпня 2023 року	  м. Одеса	Справа № 916/3984/21	
Південно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
Головуючого судді: Таран С.В.,
Суддів: Поліщук Л.В., Богатиря К.В.,
при секретарі судового засідання: Колцун В.В.,
за участю представників:
від Департаменту комунальної власності Одеської міської ради – Курлович О.О.,
від Товариства з обмеженою відповідальністю "ЕНЕРТЕК СОЛАР" – участі не брали,
розглянувши апеляційну скаргу Департаменту комунальної власності Одеської міської ради
на рішення Господарського суду Одеської області від 30.01.2023, прийняте суддею Волковим Р.В., м. Одеса, повний текст складено 09.02.2023,
у справі №916/3984/21
за позовом: Департаменту комунальної власності Одеської міської ради
до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю "ЕНЕРТЕК СОЛАР" 
про стягнення 11780,64 грн, розірвання договору та виселення

ВСТАНОВИВ:

У грудні 2021 року Департамент комунальної власності Одеської міської ради звернувся з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "ЕНЕРТЕК СОЛАР", в якому з урахуванням заяви про зменшення позовних вимог №01-13/437 від 16.02.2022 (вх.№4584/22 від 17.02.2022) просив стягнути з відповідача на користь позивача       11780,64 грн заборгованості з витрат на утримання будинку та прибудинкової території, 3400 грн штрафу за порушення умов договору, а також розірвати укладений між сторонами договір оренди №993/19 від 06.12.2019 та виселити відповідача з нежилих приміщень №101 загальною площею 98,5 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 14.
Позовні вимоги обґрунтовані неналежним виконанням відповідачем прийнятих на себе зобов`язань за договором оренди нежилого приміщення №993/19 від 06.12.2019, а також існуванням у Товариства з обмеженою відповідальністю "ЕНЕРТЕК СОЛАР" перед позивачем заборгованості з витрат на утримання будинку та прибудинкової території.
За вказаною позовною заявою місцевим господарським судом 17.01.2022 відкрито провадження у справі №916/3984/21.
Ухвалою Господарського суду Одеської області від 09.01.2023 закрито провадження у справі №916/3984/21 за позовом Департаменту комунальної власності Одеської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю "ЕНЕРТЕК СОЛАР" в частині вимог про стягнення 3400 грн штрафу.
Рішенням Господарського суду Одеської області від 30.01.2023 у справі №916/3984/21 (суддя Волков Р.В.) у задоволенні позовних вимог відмовлено.
Судове рішення мотивоване тим, що з урахуванням покладення договором оренди нежилого приміщення №993/19 від 06.12.2019 на відповідача обов`язку, виконання якого залежало від волі третьої особи – балансоутримувача (Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "ПАРУС"), cтягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю "ЕНЕРТЕК СОЛАР" 11780,64 грн заборгованості з витрат на утримання будинку та прибудинкової території із наведених позивачем підстав не узгоджується з положеннями статей 511, 526 Цивільного кодексу України. Крім того, пославшись на пріоритет застосування імперативної норми частини другої статті 24 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" №157-ІХ від 03.10.2019 (спеціальний закон) над нормами загального закону (частина третя статті 291 Господарського кодексу України, частина друга статті 651 Цивільного кодексу України) та над нормами Закону України "Про оренду державного та комунального майна" №2269-XII від 10.04.1992, який втратив чинність з 01.02.2020, місцевий господарський суд відмовив у задоволенні позовної вимоги про розірвання договору оренди нежилого приміщення №993/19 від 06.12.2019, оскільки позивач не довів за допомогою належних та допустимих доказів наявності підстав, з якими спеціальний закон або умови вищенаведеного договору оренди пов`язують можливість розірвання договорів оренди державного або комунального майна. Водночас, з огляду на те, що позовна вимога про виселення носить похідний характер від вимоги про розірвання договору оренди, у задоволенні вимоги про виселення місцевим господарським судом також було відмовлено.
Не погодившись з прийнятим рішенням, Департамент комунальної власності Одеської міської ради звернувся з апеляційною скаргою, в якій просить рішення Господарського суду Одеської області від 30.01.2023 у справі №916/3984/21 скасувати та ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити у повному обсязі.
Зокрема, в апеляційній скарзі скаржник наголошує на тому, що Товариство з обмеженою відповідальністю "ЕНЕРТЕК СОЛАР" є недобросовісним орендарем, а внаслідок систематичної несвоєчасної сплати орендної плати позивач значною мірою позбавляється того, на що розраховував при укладенні договору оренди нежилого приміщення №993/19 від 06.12.2019, що, в свою чергу, свідчить про істотне у розумінні положень статті 651 Цивільного кодексу України порушення відповідачем вказаного договору та, як наслідок, виступає належною підставою для розірвання цього договору. Крім того, апелянт звертає увагу суду апеляційної інстанції на те, що відповідачем не було укладено з балансоутримувачем договір про відшкодування витрат на утримання приміщень і прибудинкової території, а тому, беручи до уваги те, що до орендної плати не входить плата за комунальні послуги, вартість експлуатаційних витрат та плата за інші послуги, які надаються спеціалізованими організаціями, з Товариства з обмеженою відповідальністю "ЕНЕРТЕК СОЛАР" на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради має бути стягнута заборгованість з витрат на утримання будинку та прибудинкової території.
У відзиві на апеляційну скаргу б/н та б/д (вх.№466/23/Д3 від 07.04.2023) Товариство з обмеженою відповідальністю "ЕНЕРТЕК СОЛАР" просить відмовити у задоволенні апеляційної скарги Департаменту комунальної власності Одеської міської ради, а рішення Господарського суду Одеської області від 30.01.2023 у справі №916/3984/21 – залишити без змін. Зокрема, відповідач зазначає про те, що у нього перед позивачем протягом певного часу дійсно існувала заборгованість за договором оренди нежилого приміщення №993/19 від 06.12.2019, проте Товариство з обмеженою відповідальністю "ЕНЕРТЕК СОЛАР" повністю погасило вказану заборгованість, у зв`язку з чим будь-яких збитків від прострочення орендаря Департамент комунальної власності Одеської міської ради не зазнав та жодним чином не був позбавлений того, на що розраховував за цим договором. Водночас відповідач зауважує на тому, що термін сплати орендних платежів припадав на період запровадження владою карантинних обмежень, а також на відсутності належного повідомлення орендаря про відмову від вищенаведеного договору оренди. Відповідач також стверджує про те, що вимоги Департаменту комунальної власності Одеської міської ради про стягнення заборгованості з витрат на утримання будинку та прибудинкової території суперечать приписам чинного законодавства, а саме: статтям 511, 526 Цивільного кодексу України.
Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду у складі головуючого судді Таран С.В., суддів: Богатиря К.В., Поліщук Л.В. від 21.03.2023 за вказаною апеляційною скаргою відкрито апеляційне провадження.
В подальшому ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 10.04.2023 вирішено розглянути апеляційну скаргу Департаменту комунальної власності Одеської міської ради на рішення Господарського суду Одеської області від 30.01.2023 у справі №916/3984/21 поза межами строку, встановленого частиною першою статті 273 Господарського процесуального кодексу України, у розумний строк, достатній для забезпечення можливості реалізації учасниками процесу відповідних процесуальних прав з урахуванням запровадженого в Україні воєнного стану, а також призначено дану справу до розгляду на 31.05.2023 о 12:00.
31.05.2023 до суду апеляційної інстанції від Товариства з обмеженою відповідальністю "ЕНЕРТЕК СОЛАР" надійшло клопотання б/н від 31.05.2023 (вх.№466/23/Д4 від 31.05.2023) про відкладення розгляду справи №916/3984/21.
Протокольною ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду 31.05.2023 задоволено вищенаведене клопотання Товариства з обмеженою відповідальністю "ЕНЕРТЕК СОЛАР" та відкладено розгляд справи №916/3984/21 на   10:45 год 28.06.2023.
Між тим, з огляду на технічну неможливість проведення судового засідання, призначеного на 28.06.2023 о 10:45, внаслідок відсутності підключення до мережі "Інтернет", вказане судове засідання у справі №916/3984/21 не відбулося, про що складено відповідну довідку від 28.06.2023.
Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 28.06.2023 призначено справу №916/3984/21 до розгляду на 09.08.2023 о 10:30.
У судовому засіданні 09.08.2023 представник Департаменту комунальної власності Одеської міської ради апеляційну скаргу підтримав; представник Товариства з обмеженою відповідальністю "ЕНЕРТЕК СОЛАР" участі не брав, хоча був належним чином сповіщений про дату, час та місце його проведення, що підтверджується матеріалами справи.
Зокрема, з матеріалів справи вбачається, що копію ухвали Південно-західного апеляційного господарського суду від 28.06.2023, якою розгляд справи №916/3984/21 призначено на 09.08.2023 о 10:30, як і всю іншу судову кореспонденцію у даній справі, Товариству з обмеженою відповідальністю "ЕНЕРТЕК СОЛАР" було направлено за адресою, яка значиться в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань і була вказана відповідачем у всіх документах, поданих ним до суду апеляційної інстанції, а саме: 04074, м. Київ, вул. Сім`ї Кульженків, буд. 14Б, прим. 5, між тим вищенаведена ухвала повернулася на адресу апеляційного господарського суду з проставленою на конверті позначкою "адресат відсутній за вказаною адресою" (т.ІІ а.с.57-59).
За умовами частин другої-четвертої статті 120 Господарського процесуального кодексу України суд повідомляє учасників справи про дату, час і місце судового засідання чи вчинення відповідної процесуальної дії, якщо їх явка є не обов`язковою. Виклики і повідомлення здійснюються шляхом вручення ухвали в порядку, передбаченому цим Кодексом для вручення судових рішень. Ухвала господарського суду про дату, час та місце судового засідання чи вчинення відповідної процесуальної дії повинна бути вручена завчасно, з таким розрахунком, щоб особи, які викликаються, мали достатньо часу, але не менше ніж п`ять днів, для явки в суд і підготовки до участі в судовому розгляді справи чи вчинення відповідної процесуальної дії. Цей термін може бути скорочений судом у випадку, коли цього вимагає терміновість вчинення відповідної процесуальної дії (огляд доказів, що швидко псуються, неможливість захисту прав особи у випадку зволікання тощо).
Частиною одинадцятою статті 242 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що у випадку розгляду справи за матеріалами в паперовій формі судові рішення надсилаються в паперовій формі рекомендованим листом з повідомленням про вручення.
У Перехідних положеннях Господарського процесуального кодексу України, а саме: у пункті 17 та підпункті 17.1 передбачено, що до дня початку функціонування Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи подання, реєстрація, надсилання процесуальних та інших документів, доказів, формування, зберігання та надсилання матеріалів справи здійснюються в паперовій формі.
Частинами п`ятою, шостою статті 242 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що учасникам справи, які не були присутні в судовому засіданні, або якщо судове рішення було ухвалено поза межами судового засідання чи без повідомлення (виклику) учасників справи, копія судового рішення надсилається протягом двох днів з дня його складення у повному обсязі в електронній формі у порядку, визначеному законом, - у випадку наявності в особи офіційної електронної адреси, або рекомендованим листом з повідомленням про вручення, якщо така адреса відсутня. Днем вручення судового рішення є: 1) день вручення судового рішення під розписку; 2) день отримання судом повідомлення про доставлення копії судового рішення на офіційну електронну адресу особи; 3) день проставлення у поштовому повідомленні відмітки про вручення судового рішення; 4) день проставлення у поштовому повідомленні відмітки про відмову отримати копію судового рішення чи відмітки про відсутність особи за адресою місцезнаходження, місця проживання чи перебування особи, повідомленою цією особою суду; 5) день проставлення у поштовому повідомленні відмітки про відмову отримати копію судового рішення чи відмітки про відсутність особи за адресою місцезнаходження, місця проживання чи перебування особи, яка зареєстрована у встановленому законом порядку, якщо ця особа не повідомила суду іншої адреси.
Порядок надання послуг поштового зв`язку, права та обов`язки операторів поштового зв`язку і користувачів послуг поштового зв`язку визначають Правила надання послуг поштового зв`язку, затверджені постановою Кабінету Міністрів України №270 від 05.03.2009 (далі – Правила надання послуг поштового зв`язку).
Поштові відправлення залежно від технології приймання, обробки, перевезення, доставки/вручення поділяються на такі категорії: прості, рекомендовані, без оголошеної цінності, з оголошеною цінністю. Рекомендовані поштові картки, листи та бандеролі з позначкою "Вручити особисто", рекомендовані листи з позначкою "Судова повістка" приймаються для пересилання лише з рекомендованим повідомленням про їх вручення (пункти 11 та 17 Правил надання послуг поштового зв`язку).
При цьому до повноважень господарських судів не віднесено визначення фактичного місцезнаходження юридичних осіб або місця проживання фізичних осіб - учасників судового процесу на час вчинення тих чи інших процесуальних дій, відповідні процесуальні документи надсилаються господарським судом згідно з поштовими реквізитами учасників судового процесу, наявними в матеріалах справи. Якщо ж фактичне місцезнаходження учасника судового процесу з якихось причин не відповідає його місцезнаходженню, визначеному згідно з законом, і дана особа своєчасно не довела про це до відома господарського суду, інших учасників процесу, то всі процесуальні наслідки такої невідповідності покладаються на цю юридичну особу.
Встановлений порядок надання послуг поштового зв`язку, доставки та вручення рекомендованих поштових відправлень, строк зберігання поштового відправлення забезпечує адресату можливість вжити заходів для отримання такого поштового відправлення та, відповідно, ознайомлення з судовим рішенням. 
Отже, направлення листа рекомендованою кореспонденцією на дійсну адресу є достатнім для того, щоб вважати повідомлення належним, оскільки отримання зазначеного листа адресатом перебуває поза межами контролю відправника, а, у даному випадку, суду.
Саме така правова позиція Верховного Суду викладена в постанові від 18.03.2021 у справі №911/3142/19.
Праву особи на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку кореспондується обов`язок добросовісно користуватися наданими законом процесуальними правами, утримуватись від дій, що зумовлюють затягування судового процесу, та вживати надані процесуальним законом заходи для скорочення періоду судового провадження (рішення Європейського суду з прав людини у справі "Юніон Еліментарія Сандерс проти Іспанії").
Колегія суддів також зауважує на тому, що сторони в розумні інтервали часу мають вживати заходів, щоб дізнатись про стан відомого їм судового провадження, що узгоджується зі сталою практикою Європейського суду з прав людини, вказаною, зокрема, в рішенні останнього у справі "Пономарьов проти України". 
Інформація про стан судових справ є відкритою і кожна заінтересована особа може дізнатися про прийняті судом рішення в Єдиному державному реєстрі судових рішень, в якому ухвала Південно-західного апеляційного господарського суду від 28.06.2023 у справі №916/3984/21 була оприлюднена 03.07.2023, тим більше, що Товариство з обмеженою відповідальністю "ЕНЕРТЕК СОЛАР" безумовно було обізнане про існування даного судового провадження та, виступаючи відповідачем у цій справі, є безпосередньо зацікавленим вчиняти дії з метою одержання інформації про хід та стан справи і несе ризик настання несприятливих наслідків в результаті невжиття заходів щодо отримання інформації про рух справи.
За таких обставин, суд апеляційної інстанції вжив усіх належних та необхідних заходів для повідомлення відповідача про судовий розгляд даної справи, зокрема, направляючи відповідачу рекомендованою кореспонденцією копію ухвали Південно-західного апеляційного господарського суду від 28.06.2023 у справі №916/3984/21 за адресою, яка значиться в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань і була вказана самим Товариством з обмеженою відповідальністю "ЕНЕРТЕК СОЛАР" у всіх документах, поданих ним до суду апеляційної інстанцій, при цьому враховуючи відсутність у матеріалах справи доказів на підтвердження порушення оператором поштового зв`язку вимог Правил надання послуг поштового зв`язку, колегія суддів зазначає про те, що в силу приписів пункту 5 частини шостої статті 242 Господарського процесуального кодексу України відповідач був належним чином сповіщений про дату, час та місце проведення судового засідання.
За умовами частин першої, другої статті 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
Заслухавши пояснення представника апелянта, обговоривши доводи апеляційної скарги, перевіривши наявні матеріали справи на предмет правильності застосування Господарським судом Одеської області норм матеріального та процесуального права, колегія суддів дійшла наступних висновків.
З матеріалів справи вбачається, що 06.12.2019 між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради ("Орендодавець") та Товариством з обмеженою відповідальністю "ЕНЕРТЕК СОЛАР" ("Орендар") укладено договір оренди нежилого приміщення №993/19 (далі – договір №993/19 від 06.12.2019), за умовами пункту 1.1 якого Орендодавець передає, а Орендар приймає у строкове платне користування нежитлове приміщення загальною площею 98,5 кв.м, що розташоване за адресою: Одеська обл.,          м. Одеса, вул. Дерибасівська, буд. 14, приміщення 101 ("об`єкт оренди").
Згідно з пунктом 1.2 договору №993/19 від 06.12.2019 передача в оренду об`єкту, зазначеного у пункті 1.1 цього договору, здійснюється на підставі Цивільного та Господарського кодексів України, Закону України "Про оренду державного та комунального майна", наказу директора Департаменту комунальної власності Одеської міської ради №993 від 05.12.2019 "Про укладання договору оренди нерухомого майна – нежитлового приміщення загальною площею 98,5 кв.м, що розташоване за адресою:           м. Одеса, вул. Дерибасівська, 14, приміщення 101, з Товариством з обмеженою відповідальністю "ЕНЕРТЕК СОЛАР".
В силу пункту 1.3 договору №993/19 від 06.12.2019 термін дії даного договору –         25 років (до 06.12.2044).
У пункті 2.1 договору №993/19 від 06.12.2019 узгоджено, що орендна плата визначається на підставі статті 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", рішення Одеської міської ради №4214-VII від 30.01.2019 "Про затвердження Методики розрахунку орендної плати за майно комунальної власності територіальної громади м. Одеси".
За орендоване приміщення Орендар зобов`язується сплачувати орендну плату, що становить за перший, після підписання договору оренди, місяць 21292,50 грн (без урахування податку на додану вартість) та є базовою ставкою орендної плати за місяць. Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру орендної плати за минулий місяць на щомісячний індекс інфляції, що друкується Мінстатом України. Податок на додану вартість розраховується відповідно до вимог чинного законодавства. До орендної плати не входить плата за комунальні послуги, вартість експлуатаційних витрат, плата за користування земельною ділянкою та інші послуги, які надаються спеціалізованими організаціями (пункт 2.2, 2.3 договору №993/19 від 06.12.2019).
Положеннями пункту 2.4 договору №993/19 від 06.12.2019 визначено, що Орендар зобов`язаний вносити орендну плату щомісячно до 15 числа поточного місяця незалежно від результатів його господарської діяльності.
Пунктом 2.5 договору №993/19 від 06.12.2019 передбачено, що розмір орендної плати змінюється у випадках зміни методики її розрахунку, цін і тарифів та в інших випадках, передбачених законодавчими актами України та рішеннями міської ради, що набрали чинності, в порядку, передбаченому чинним законодавством.
Відповідно до пункту 3.3 договору №993/19 від 06.12.2019 Орендодавець має право виступати з ініціативою розірвання договору оренди у разі невиконання або неналежного виконання Орендарем обов`язків, передбачених цим договором, у тому числі несплати орендної плати своєчасно та в повному обсязі.
В силу пункту 3.4 договору №993/19 від 06.12.2019 Орендодавець зобов`язується передати Орендарю в оренду нежиле приміщення згідно з пунктом 1.1 цього договору за актом приймання-передачі, який підписується обома сторонами.
Згідно з пунктом 4.1 договору №993/19 від 06.12.2019 вказані у пункті 1.1 цього договору приміщення Орендодавцем передаються Орендарю виключно для розміщення офісу.
У пункті 4.2 договору №993/19 від 06.12.2019 визначено, що Орендар зобов`язаний своєчасно вносити орендну плату та укласти з балансоутримувачем об`єкта оренди договір про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання приміщень і прибудинкової території та надати Орендодавцю копії відповідних документів, що засвідчують виконання зазначеного обов`язку, протягом 30 днів з моменту укладання цього договору.
Після закінчення строку дії договору чи у випадку його дострокового розірвання Орендар зобов`язаний у 15-денний термін передати Орендодавцю приміщення за актом у належному стані, не гіршому ніж на момент передачі їх в оренду, та відшкодувати Орендодавцю збитки у разі погіршення стану або втрати (повної або часткової) об`єкта оренди (пункт 4.7 договору №993/19 від 06.12.2019).
У пункті 5.3 договору №993/19 від 06.12.2019 сторони узгодили, що у разі невнесення Орендарем орендної плати протягом 3-х місяців з дати закінчення терміну платежу Орендодавець має право відмовитися від договору і вимагати повернення об`єкта оренди. Також Орендодавець має право відмовитись від договору оренди у разі невикористання Орендарем приміщення за його профільним призначенням, невиконання поточного та капітального ремонту в порядку, передбаченому цим договором та законодавством України. У разі відмови Орендодавця від договору останній є розірваним з моменту одержання Орендарем повідомлення Орендодавця про відмову від договору.
За умовами пунктів 7.5, 7.6 договору №993/19 від 06.12.2019 зміна або розірвання договору можуть мати місце за погодженням сторін. Зміни та доповнення, що вносяться до договору, розглядаються сторонами протягом 20 днів і вносяться у тій самій формі, в якій укладено цей договір. Договір може бути розірваний на вимогу однієї із сторін за рішенням господарського суду у випадках, передбачених чинним законодавством та зазначеним договором оренди.
В силу пункту 7.11 договору №993/19 від 06.12.2019 дія договору оренди припиняється внаслідок: закінчення строку, на який його було укладено; продажу об`єкта оренди за участю Орендаря; загибелі об`єкта оренди; достроково за згодою сторін або рішенням господарського суду; банкрутства або ліквідації Орендаря; в інших випадках, передбачених чинним законодавством.
Пунктом 7.13 договору №993/19 від 06.12.2019 передбачено, що вступ Орендаря у користування приміщеннями настає одночасно з підписанням акту приймання-передачі вказаних приміщень.
Цей договір набуває чинності з моменту підписання його сторонами (пункт 7.17 договору №993/19 від 06.12.2019).
Даний договір оренди посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Дишлевою Т.В. та зареєстрований в реєстрі за №684.
Додатком до договору №993/19 від 06.12.2019 є підписаний сторонами розрахунок орендної плати.
06.12.2019 між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю "ЕНЕРТЕК СОЛАР" підписано акт приймання-передачі б/н, з якого вбачається, що на виконання договору №993/19 від 06.12.2019 відповідачеві передано нежитлове приміщення загальною площею 98,5 кв.м, що розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, буд. 14, приміщення 101.
В адресованих відповідачу претензіях №01-13/5244 від 24.12.2020 та №01-13/3279 від 10.08.2021 Департамент комунальної власності Одеської міської ради пропонував у місячний строк погасити заборгованість з орендної плати за договором №993/19 від 06.12.2019 та пеню, нараховану у зв`язку з несплатою орендних платежів.
17.01.2022, тобто вже після подання Департаментом комунальної власності Одеської міської ради позову у даній справі, відповідач перерахував на користь позивача заборгованість з орендної плати за договором №993/19 від 06.12.2019 у сумі 641325,96 грн (за період з 06.12.2019 по 30.11.2021) та пеню за прострочення сплати орендних платежів у сумі 19175,63 грн, що підтверджується копіями платіжних доручень №179061 від 17.01.2022 та №179074 від 17.01.2022, а 15.11.2022 – штраф за вказаним договором оренди у сумі   3400 грн, про що свідчить копія дублікату квитанції №Р24А491531425D78151 від 15.11.2022.
Рішенням Господарського суду Одеської області від 07.06.2021 у справі №916/620/21, залишеним без змін постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 29.07.2021, частково задоволено позов Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Парус" до Одеської міської ради про стягнення 39219,70 грн; стягнуто з Одеської міської ради на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Парус" борг з утримання будинку та прибудинкової території у сумі 11780,64 грн та судовий збір у суму 681,85 грн.
Зазначене судове рішення обґрунтоване тим, що, виходячи із загальних підстав виникнення цивільних прав і обов`язків (стаття 11 Цивільного кодексу України), правовідносини щодо сплати орендарем витрат на управління будинком мають бути врегульовані або шляхом укладення окремого договору між орендарем та об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку, або шляхом встановлення обов`язку орендаря з відшкодування відповідних витрат власнику приміщення (орендодавцю) безпосередньо в умовах договору оренди нерухомого майна, відтак, беручи до уваги те, що підпунктом "и" пункту 4.2 договору №993/19 від 06.12.2019 на Товариство з обмеженою відповідальністю "ЕНЕРТЕК СОЛАР" було покладено обов`язок укласти з балансоутримувачем об`єкта оренди договір про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання приміщень і прибудинкової території, між тим докази укладання такого договору між вказаним товариством та Об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку "Парус" відсутні, обов`язок зі сплати платежів з утримання будинку та прибудинкової території несе територіальна громада в особі Одеської міської ради як власник об`єкта нерухомого майна – нежитлового приміщення загальною площею 98,5 кв.м, розташованого за адресою:             м. Одеса, вул. Дерибасівська, буд. 14, приміщення 101.
Предметом спору у даній справі є вимоги про стягнення з відповідача на користь позивача 11780,64 грн заборгованості з витрат на утримання будинку та прибудинкової території, про розірвання укладеного між сторонами договору №993/19 від 06.12.2019 та про виселення Товариства з обмеженою відповідальністю "ЕНЕРТЕК СОЛАР" з нежилих приміщень загальною площею 98,5 кв.м, розташованих за адресою: м. Одеса,                    вул. Дерибасівська, буд. 14, приміщення 101, на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради.
Відмовляючи у задоволенні позову, місцевий господарський суд виходив з відсутності правових підстав для стягнення з відповідача на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради заборгованості з витрат на утримання будинку та прибудинкової території, а також з недоведеності позивачем за допомогою належних та допустимих доказів існування обставин, з якими спеціальний закон (Закон України "Про оренду державного та комунального майна" №157-ІХ від 03.10.2019) або умови договору №993/19 від 06.12.2019 пов`язують можливість розірвання такого договору. Крім того, з огляду на те, що позовна вимога про виселення носить похідний характер від вимоги про розірвання договору оренди, у задоволенні вимоги про виселення судом першої інстанції також було відмовлено.
Колегія суддів частково погоджується з вищенаведеними висновками Господарського суду Одеської області з огляду на наступне.
Стаття 15 Цивільного кодексу України передбачає право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа також має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Під порушенням слід розуміти такий стан суб`єктивного права, за якого воно зазнало протиправного впливу з боку правопорушника, внаслідок чого суб`єктивне право особи зменшилося або зникло як таке, порушення права пов`язано з позбавленням можливості здійснити, реалізувати своє право повністю або частково.
Вказаний вище підхід є загальним і може застосовуватись при розгляді будь-яких категорій спорів, оскільки не доведеність порушення прав, за захистом яких було пред`явлено позов у будь-якому випадку є підставою для відмови у його задоволенні.
Таким чином, у розумінні закону, суб`єктивне право на захист – це юридично закріплена можливість особи використати заходи правоохоронного характеру для поновлення порушеного права і припинення дій, які порушують це право.
Захист, відновлення порушеного або оспорюваного права чи охоронюваного законом інтересу відбувається, в тому числі, шляхом звернення з позовом до суду (частина перша статті 16 Цивільного кодексу України).
Наведена позиція ґрунтується на тому, що під захистом права розуміється державно-примусова діяльність, спрямована на відновлення порушеного права суб`єкта правовідносин та забезпечення виконання юридичного обов`язку зобов`язаною стороною, внаслідок чого реально відбудеться припинення порушення (чи оспорювання) прав цього суб`єкта, він компенсує витрати, що виникли у зв`язку з порушенням його прав, або в інший спосіб нівелює негативні наслідки порушення його прав.
Позивачем є особа, яка подала позов про захист порушеного чи оспорюваного права або охоронюваного законом інтересу. Водночас позивач самостійно визначає і обґрунтовує в позовній заяві у чому саме полягає порушення його прав та інтересів, а суд перевіряє ці доводи, і в залежності від встановленого вирішує питання про наявність чи відсутність підстав для правового захисту, при цьому застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту суб`єктивного права, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення.
Чинне законодавство визначає об`єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язано із позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, спричинена поведінкою іншої особи.
Отже, порушення, невизнання або оспорювання суб`єктивного права є підставою для звернення особи за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту.
Вирішуючи спір, суд повинен надати об`єктивну оцінку наявності порушеного права чи інтересу на момент звернення до господарського суду, а також визначити, чи відповідає обраний позивачем спосіб захисту порушеного права тим, що передбачені законодавством, та чи забезпечить такий спосіб захисту відновлення порушеного права.
Крім того, суди мають виходити із того, що обраний позивачем спосіб захист цивільних прав має бути не тільки ефективним, а й відповідати правовій природі тих правовідносин, що виникли між сторонами, та має бути спрямований на захист порушеного права.
Враховуючи вищевикладене, виходячи із приписів статті 4 Господарського процесуального кодексу України, статей 15, 16 Цивільного кодексу України, можливість задоволення позовних вимог перебуває у залежності від наявності (доведеності) наступної сукупності умов: наявність у позивача певного суб`єктивного права або інтересу, порушення такого суб`єктивного права (інтересу) з боку відповідача та належність (адекватність встановленому порушенню) обраного способу судового захисту. Відсутність (недоведеність) будь-якого з означених елементів унеможливлює задоволення позовних вимог.
Відповідно до частин першої, другої статті 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочин.
Згідно з приписами статті 509 Цивільного кодексу України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку; зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу, у тому числі і з договорів.
Частиною першою статті 173 Господарського кодексу України встановлено, що господарським визнається зобов`язання, що виникає між суб`єктом господарювання та іншим учасником (учасниками) відносин у сфері господарювання з підстав, передбачених Господарським кодексом України, в силу якого один суб`єкт (зобов`язана сторона, у тому числі боржник) зобов`язаний вчинити певну дію господарського чи управлінсько-господарського характеру на користь іншого суб`єкта (виконати роботу, передати майно, сплатити гроші, надати інформацію тощо), або утриматися від певних дій, а інший суб`єкт (управнена сторона, у тому числі кредитор) має право вимагати від зобов`язаної сторони виконання її обов`язку.
Господарські зобов`язання можуть виникати, зокрема, з господарського договору та інших угод, передбачених законом, а також з угод, не передбачених законом, але таких, які йому не суперечать (стаття 174 Господарського кодексу України).
В силу частин першої, четвертої статті 179 Господарського кодексу України майново-господарські зобов`язання, які виникають між суб`єктами господарювання або між суб`єктами господарювання і негосподарюючими суб`єктами - юридичними особами на підставі господарських договорів, є господарсько-договірними зобов`язаннями. При укладенні господарських договорів сторони можуть визначати зміст договору, зокрема, на основі вільного волевиявлення, коли сторони мають право погоджувати на свій розсуд будь-які умови договору, що не суперечать законодавству.
Частиною сьомою статті 179 Господарського кодексу України унормовано, що господарські договори укладаються за правилами, встановленими Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом, іншими нормативно-правовими актами щодо окремих видів договорів.
За умовами частини першої статті 627 Цивільного кодексу України відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (частина перша статті 626 Цивільного кодексу України).
Колегія суддів вбачає, що за своєю юридичною природою договір №993/19 від 06.12.2019 є договором найму (оренди) комунального майна.
Згідно з частиною першою статті 283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.
В силу частини шостої статті 283 Господарського кодексу України до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.
Частиною першою статті 759 Цивільного кодексу України передбачено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
За умовами частин першої, п`ятої статті 762 Цивільного кодексу України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення. Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.
Відповідно до частини третьої статті 285, частин першої та четвертої статті 286 Господарського кодексу України орендар зобов`язаний берегти орендоване майно відповідно до умов договору, запобігаючи його псуванню або пошкодженню, та своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату. Орендна плата – це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством. Строки внесення орендної плати визначаються в договорі.
Правові, економічні та організаційні відносини, що виникають у зв`язку з орендою державного та комунального майна, врегульовано Законом України "Про оренду державного та комунального майна", за умовами якого орендар зобов`язаний вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі незалежно від наслідків господарської діяльності; строки внесення орендної плати визначаються у договорі.
Отже, договір №993/19 від 06.12.2019 став підставою виникнення у сторін господарського зобов`язання відповідно до статей 173, 174 Господарського кодексу України (статті 11, 202, 509 Цивільного кодексу України).
Приписами частини першої статті 193 Господарського кодексу України та статті 526 Цивільного кодексу України унормовано, що зобов`язання мають виконуватися належним чином відповідно до умов закону, інших правових актів, договору, а за відсутністю таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
В силу статті 530 Цивільного кодексу України зобов`язання повинні виконуватись в установлений законом або договором строк.
У пунктах 2.4, 4.2 договору №993/19 від 06.12.2019 узгоджено, що Орендар зобов`язаний своєчасно (щомісячно до 15 числа поточного місяця) вносити орендну плату незалежно від результатів його господарської діяльності.
Згідно з пунктом 3.3 договору №993/19 від 06.12.2019 Орендодавець має право виступати з ініціативою розірвання договору оренди у разі невиконання або неналежного виконання Орендарем обов`язків, передбачених цим договором, у тому числі несплати орендної плати своєчасно та в повному обсязі.
Відповідно до частини третьої статті 291 Господарського кодексу України договір оренди може бути розірваний за згодою сторін; на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.
Зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду (частини перша-четверта статті 188 Господарського кодексу України).
Статтею 783 Цивільного кодексу України визначено, що наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; наймач не приступив до проведення капітального ремонту, якщо обов`язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.
При цьому повинні враховуватися приписи частини другої статті 651 Цивільного кодексу України, які є загальними для розірвання договору та які передбачають можливість розірвання договору за рішенням суду на вимогу однієї з сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, установлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, що вона розраховувала при укладанні договору.
Оцінка істотності порушення договору здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені законом.
Істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. У такому випадку вина сторони, що припустилася порушення договору, (як суб`єктивний чинник) не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини другої статті 651 Цивільного кодексу України.
Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію – значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, – відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 Цивільного кодексу України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.
Положеннями статті 782 Цивільного кодексу України передбачено спеціальний спосіб розірвання договору шляхом вчинення наймодавцем односторонньої відмови від нього, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.
Визначена статтею 782 Цивільного кодексу України можливість розірвати договір найму шляхом відмови від договору в позасудовому порядку є правом, а не обов`язком наймодавця. 
Згідно з рішенням Конституційного Суду України №15-рп/2002 від 09.07.2002 (справа №1-2/2002 про досудове врегулювання спорів) право особи (громадянина України, іноземця, особи без громадянства, юридичної особи) на звернення до суду за вирішенням спору не може бути обмежене законом, іншими нормативно-правовими актами. Встановлення законом або договором досудового врегулювання спору за волевиявленням суб`єктів правовідносин не є обмеженням юрисдикції судів і права на судовий захист.
Отже, норми чинного законодавства України не позбавляють сторону договору права на безпосереднє звернення до суду з вимогою про розірвання договору оренди без дотримання порядку досудового врегулювання спору, а відтак право наймодавця на відмову від договору найму, передбачене частиною першою статті 782 Цивільного кодексу України, не є перешкодою для звернення наймодавця (орендодавця) до суду з вимогою розірвати договір у разі несплати наймачем (орендарем) платежів, якщо вбачається істотне порушення умов договору.
Розірвання договору в судовому порядку з причин істотного порушення договору є правовим наслідком порушення зобов`язання стороною договору відповідно до пункту 2 частини першої статті 611 Цивільного кодексу України, тобто способом реагування та захисту права від порушення договору, яке вже відбулося.
03.10.2019 Верховною Радою України було прийнято Закон України "Про оренду державного та комунального майна" №157-ІХ, у пункті 1 розділу "Прикінцеві та перехідні положення" якого було передбачено, що цей Закон набирає чинності з дня, наступного за днем його опублікування, та вводиться в дію з 01.02.2020 (за виключенням окремих зазначених норм). 
Водночас згідно з пунктом 5 розділу "Прикінцеві та перехідні положення" Закону України "Про оренду державного та комунального майна" №157-ІХ від 03.10.2019 з дня введення в дію цього Закону було визнано таким, що втратив чинність, Закон України "Про оренду державного та комунального майна" №2269-XII від 10.04.1992.
За загальним правилом, якщо прийнятим нормативним актом порівняно з попереднім змінюється правове регулювання відносин в тій чи іншій сфері, то нові норми застосовуються з дати набрання ними чинності, якщо інше не визначено в самому нормативному акті (частина перша статті 5 Цивільного кодексу України).
Закон України "Про оренду державного та комунального майна" №157-ІХ від 03.10.2019 опублікований в офіційному друкованому виданні "Голос України" 26.12.2019, набрав чинності 27.12.2019 і введений в дію з 01.02.2020, а відтак саме з цієї дати підлягають застосуванню його приписи (за винятком окремих норм, наведених у розділі "Прикінцеві та перехідні положення").
В силу частини другої статті 24 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" №157-ІХ від 03.10.2019 договір оренди може бути достроково припинений за рішенням суду та з інших підстав, передбачених цим Законом або договором.
Вказана норма Закону України "Про оренду державного та комунального майна" застосовується з урахуванням наведених вище загальних положень Господарського кодексу України та Цивільного кодексу України.
Отже, оскільки законодавець визначає однією із істотних умов договору оренди комунального майна орендну плату, то основний інтерес особи, яка передає майно в оренду, полягає в отриманні орендної плати за таким договором. Порушення цього інтересу має наслідком завдання шкоди, через що сторона (орендодавець) значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні відповідного договору оренди об`єкта комунальної форми власності.
З огляду на викладене, істотне порушення орендарем (наймачем) такої умови договору оренди державного (комунального) майна, як невнесення орендної плати, є достатньою правовою підставою для дострокового розірвання зазначеного договору оренди в судовому порядку. У разі звернення до суду з вимогою про розірвання договору оренди у зв`язку з несплатою орендарем орендної плати протягом трьох місяців позивачу необхідно довести факт такої несплати та її триваючий характер (протягом трьох місяців).
Саме така правова позиція Верховного Суду викладена в постановах від 21.01.2020 у справі №914/252/19 та від 13.11.2019 у справі №908/1399/17.
За умовами частини першої статті 73 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
В силу частини першої статті 76 Господарського процесуального кодексу України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування.
Відповідно до частини першої статті 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Обов`язок із доказування необхідно розуміти як закріплену в процесуальному та матеріальному законодавстві міру належної поведінки особи, що бере участь у судовому процесі, із збирання та надання доказів для підтвердження свого суб`єктивного права, що має за мету усунення невизначеності, яка виникає в правовідносинах у разі неможливості достовірно з`ясувати обставини, які мають значення для справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Необхідність доводити обставини, на які учасник справи посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, в господарському процесі є складовою обов`язку сприяти всебічному, повному та об`єктивному встановленню усіх обставин справи, що передбачає, зокрема, подання належних доказів, тобто таких, що підтверджують обставини, які входять у предмет доказування у справі, з відповідним посиланням на те, які обставини цей доказ підтверджує.
Збирання доказів у господарських справах не є обов`язком суду, крім випадків, встановлених цим Кодексом (стаття 14 Господарського процесуального кодексу України).
Колегія суддів наголошує на тому, що рішення суду не може ґрунтуватися на припущеннях та містити неточності у встановленні обставин, які мають вирішальне значення для правильного вирішення спору, натомість висновки суду про встановлені обставини і правові наслідки мають бути вичерпними, відповідати дійсності і підтверджуватися достовірними доказами.
Даний висновок Південно-західного апеляційного господарського суду повністю узгоджується з правовою позицією об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду, викладеною в постанові від 05.06.2020 у справі №920/528/19.
Як вбачається з матеріалів справи та не заперечується відповідачем, протягом двох років поспіль з моменту укладення договору №993/19 від 06.12.2019 ( а саме: з грудня місяця 2019 року по грудень місяць 2022 року) Товариство з обмеженою відповідальністю "ЕНЕРТЕК СОЛАР" взагалі не сплачувало орендну плату за вказаним договором, що свідчить про наявність правових підстав для задоволення позовної вимоги Департаменту комунальної власності Одеської міської ради про розірвання даного договору оренди у зв`язку з істотним порушенням відповідачем його умов.
З огляду на викладене, колегія суддів зазначає про необґрунтованість висновку місцевого господарського суду щодо недоведеності позивачем наявності підстав, з якими чинне законодавством та умови договору №993/19 від 06.12.2019 пов`язують можливість розірвання вказаного договору оренди комунального майна.
При цьому сплата заборгованості з орендної плати та інших обов`язків платежів як після відкриття провадження у справі, так і напередодні подання позову не може виправдовувати бездіяльність відповідача, як господарюючого суб`єкта, якщо має місце неодноразове прострочення сплати цих платежів по договору, та бути підставою для висновку про відсутність істотного порушення умови договору оренди, оскільки однією із кваліфікуючих ознак договору оренди є його оплатний характер.
Отже, такі обставина як погашення заборгованості після відкриття провадження у справі, а також систематична несплата орендної плати у визначені строки, є достатньою підставою для дострокового розірвання договору оренди комунального майна.
Саме такий сталий правовий висновок Верховного Суду викладено у постановах останнього від 21.12.2022 у справі № 925/421/21 та від 11.12.2019 у справі №917/28/19.
Доводи відповідача на те, що затримка зі сплати орендних платежів за договором №993/19 від 06.12.2019 зумовлена об`єктивними підставами, а саме: запровадженням загальнодержавного карантину, Південно-західним апеляційним господарським до уваги не приймаються, оскільки сам по собі факт введення карантинних обмежень не звільняє орендаря від обов`язку своєчасно сплачувати орендні платежі незалежно від наслідків його господарської діяльності та, відповідно, не може виправдовувати істотне порушення Товариством з обмеженою відповідальністю "ЕНЕРТЕК СОЛАР" умов договору оренди. При цьому відповідачем не подано до суду доказів звернення орендаря до орендодавця щодо звільнення від орендної плати або зменшення її розміру.
Відповідно до частини першої статті 785 Цивільного кодексу України у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.
Враховуючи вищевикладене, з огляду на припинення між сторонами договірних орендних правовідносин у зв`язку з розірванням договору №993/19 від 06.12.2019, а також беручи до уваги відсутність у матеріалах справи доказів наявності інших правових підстав використання спірного майна відповідачем, суд апеляційної інстанції дійшов висновку щодо задоволення позовної вимоги Департаменту комунальної власності Одеської міської ради про виселення Товариства з обмеженою відповідальністю "ЕНЕРТЕК СОЛАР" з нежилих приміщень №101 загальною площею 98,5 кв.м, що розташовані за адресою:          м. Одеса, вул. Дерибасівська, 14.
Стосовно позовних вимог Департаменту комунальної власності Одеської міської ради про стягнення з відповідача на користь позивача 11780,64 грн заборгованості з витрат на утримання будинку та прибудинкової території апеляційний господарський суд зазначає наступне.
Згідно з частиною четвертою статті 12 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" зобов`язання із здійснення витрат на управління багатоквартирним будинком у разі здачі в найм (оренду) квартир та/або нежитлових приміщень державної або комунальної власності несуть наймачі (орендарі) таких квартир та/або приміщень.
Водночас, визначаючи зобов`язання орендарів зі здійснення витрат на управління багатоквартирним будинком, чинне законодавство не передбачає механізму реалізації такого зобов`язання, у тому числі механізму захисту прав об`єднання співвласників, зокрема, не встановлює для об`єднання співвласників багатоквартирного будинку права примусового стягнення відповідних коштів з орендарів у судовому порядку, передбачаючи таке право лише щодо співвласників майна.
Виходячи із загальних підстав виникнення цивільних прав і обов`язків (стаття 11 Цивільного кодексу України), відповідні правовідносини щодо сплати орендарем витрат на управління будинком мають бути врегульовані або шляхом укладення окремого договору між орендарем та об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку, або шляхом встановлення обов`язку орендаря з відшкодування відповідних витрат власнику приміщення (орендодавцю) безпосередньо в умовах договору оренди нерухомого майна. Тобто обов`язок орендаря зі сплати (відшкодування) внесків на утримання будинку та прибудинкової території у розмірі, встановленому рішенням об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, виникає тільки у разі передбачення такого обов`язку в умовах укладеного ним правочину (договору) з власником майна або з об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку. 
Отже, Товариство з обмеженою відповідальністю "ЕНЕРТЕК СОЛАР", як орендар нежилих приміщень загальною площею 98,5 кв.м, розташованих за адресою: м. Одеса,     вул. Дерибасівська, буд. 14, приміщення 101, зобов`язане сплачувати внески на утримання орендованого ним приміщення тільки за умови, якщо такий обов`язок встановлений відповідним правочином (договором).
За таких обставин, з огляду на те, що підпунктом "и" пункту 4.2. договору №993/19 від 06.12.2019 на відповідача було покладено обов`язок укласти з балансоутримувачем об`єкта оренди договір про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання приміщень і прибудинкової території, між тим доказів укладання окремого договору між Товариство з обмеженою відповідальністю "ЕНЕРТЕК СОЛАР" та балансоутримувачем об`єкта оренди матеріали справи не містять, обов`язок зі сплати платежів з утримання будинку та прибудинкової території несе власник приміщення, а саме: територіальна громада в особі Одеської міської ради.
Зазначене стало підставою для стягнення для стягнення з Одеської міської ради на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Парус" боргу з утримання будинку та прибудинкової території у сумі 11780,64 грн, про що свідчить рішення Господарського суду Одеської області від 07.06.2021 у справі №916/620/21, яке набрало законної сили та є чинним.
За умовами частин першої, третьої статті 147 Господарського кодексу України майнові права суб`єктів господарювання захищаються законом. Збитки, завдані суб`єкту господарювання порушенням його майнових прав громадянами чи юридичними особами, а також органами державної влади чи органами місцевого самоврядування, відшкодовуються йому відповідно до закону.
За приписами частин першої-третьої статті 22 Цивільного кодексу України особа, якій завдано збитків у результаті порушення її цивільного права, має право на їх відшкодування. Збитками є: 1) втрати, яких особа зазнала у зв`язку зі знищенням або пошкодженням речі, а також витрати, які особа зробила або мусить зробити для відновлення свого порушеного права (реальні збитки); 2) доходи, які особа могла б реально одержати за звичайних обставин, якби її право не було порушене (упущена вигода). Збитки відшкодовуються у повному обсязі, якщо договором або законом не передбачено відшкодування у меншому або більшому розмірі. Якщо особа, яка порушила право, одержала у зв`язку з цим доходи, то розмір упущеної вигоди, що має відшкодовуватися особі, право якої порушено, не може бути меншим від доходів, одержаних особою, яка порушила право.
Частиною другою статті 224 Господарського кодексу України встановлено, що під збитками розуміються витрати, зроблені управненою стороною, втрата або пошкодження її майна, а також не одержані нею доходи, які управнена сторона одержала б у разі належного виконання зобов`язання або додержання правил здійснення господарської діяльності другою стороною.
Відповідно до частини першої статті 225 Господарського кодексу України до складу збитків, що підлягають відшкодуванню особою, яка допустила господарське правопорушення, включаються: вартість втраченого, пошкодженого або знищеного майна, визначена відповідно до вимог законодавства; додаткові витрати (штрафні санкції, сплачені іншим суб`єктам, вартість додаткових робіт, додатково витрачених матеріалів тощо), понесені стороною, яка зазнала збитків внаслідок порушення зобов`язання другою стороною; неодержаний прибуток (втрачена вигода), на який сторона, яка зазнала збитків, мала право розраховувати у разі належного виконання зобов`язання другою стороною; матеріальна компенсація моральної шкоди у випадках, передбачених законом.
Відшкодування збитків є однією з форм цивільно-правової відповідальності, яка вважається загальною (універсальною) саме в силу положень статті 22 Цивільного кодексу України, оскільки частиною першою визначено, що особа, якій завдано збитків у результаті порушення її цивільного права, має право на їх відшкодування.
Вирішуючи спори про стягнення заподіяних збитків, господарський суд перш за все повинен з`ясувати правові підстави покладення на винну особу зазначеної майнової відповідальності.
Для застосування такої міри відповідальності як стягнення збитків потрібна наявність усіх елементів складу цивільного правопорушення: 1) протиправна поведінка, 2) збитки,    3) причинний зв`язок між протиправною поведінкою боржника та збитками кредитора,      4) вина боржника.
Протиправна поведінка особи може виявлятися у прийнятті нею неправомірного рішення або у неправомірній поведінці (діях або бездіяльності). Протиправною у цивільному праві вважається поведінка, яка порушує імперативні норми права або санкціоновані законом умови договору, внаслідок чого порушуються права іншої особи. Під шкодою (збитками) розуміється матеріальна шкода, що виражається у зменшенні майна потерпілого в результаті порушення належного йому майнового права, та (або) применшенні немайнового блага (життя, здоров`я тощо). Причинний зв`язок між протиправною поведінкою особи та завданою шкодою є обов`язковою умовою відповідальності, яка передбачає, що шкода стала об`єктивним наслідком поведінки заподіювача шкоди.
Відсутність хоча б одного із зазначених елементів, що утворюють склад правопорушення, не дає підстави кваліфікувати поведінку боржника як правопорушення та, відповідно, не може бути підставою застосування відповідальності за порушення у сфері господарської діяльності.
Отже, позивач повинен довести факт заподіяння йому збитків, розмір зазначених збитків, факт протиправної поведінки відповідача, а також причинно-наслідковий зв`язок між протиправною поведінкою відповідача та заподіяними збитками. Відповідачу, в свою чергу, потрібно довести відсутність його вини у спричиненні збитків позивачу.
Таким чином, беручи до уваги відсутність у матеріалах справи та неподання позивачем до місцевого господарського суду доказів понесення збитків у вигляді витрат на утримання будинку та прибудинкової території у сумі 11780,64 грн (зокрема, доказів перерахування вказаних коштів на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Парус" на виконання рішення Господарського суду Одеської області від 07.06.2021 у справі №916/620/21), Південно-західний апеляційний господарський суд погоджується з висновком суду першої інстанції про відмову у задоволенні позовної вимог про стягнення з відповідача зазначеної суми коштів.
Статтею 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" суди застосовують при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.
Європейський суд з прав людини у рішенні в справі "Серявін та інші проти України" вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.
У справі "Трофимчук проти України" Європейський суд з прав людини також зазначив, що хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довід.
За умовами статті 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним та обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
Отже, рішення з господарського спору повинно прийматись у цілковитій відповідності з нормами матеріального і процесуального права та фактичними обставинами справи, з достовірністю встановленими господарським судом, тобто з`ясованими шляхом дослідження та оцінки судом належних і допустимих доказів у конкретній справі.
Рішення Господарського суду Одеської області від 30.01.2023 у справі №916/3984/21 не повністю відповідає вказаним вище вимогам у зв`язку з неправильним застосуванням норм матеріального права, а тому підлягає скасуванню в частині відмови у задоволенні позовних вимог про розірвання договору та виселення з одночасним ухваленням нового рішення про задоволення позову в цій частині, а також зміні в частині розподілу судових витрат.
Відповідно до положень статті 129 Господарського процесуального кодексу України витрати зі сплати судового збору за подання позовної заяви та за подання апеляційної скарги покладаються на сторони пропорційно задоволенню вказаних позову та скарги.
Керуючись статтями 129, 232, 233, 236, 240, 269, 270, 275, 277, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, Південно-західний апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Департаменту комунальної власності Одеської міської ради задовольнити частково.
Рішення Господарського суду Одеської області від 30.01.2023 у справі №916/3984/21 в частині відмови у задоволенні позовних вимог про розірвання договору та виселення скасувати, позов в цій частині задовольнити, в частині розподілу судових витрат – змінити, в решті рішення залишити без змін, виклавши його резолютивну частину в наступній редакції:
"Позов Департаменту комунальної власності Одеської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю "ЕНЕРТЕК СОЛАР" задовольнити частково.
Розірвати договір оренди №993/19 від 06.12.2019, укладений між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю "ЕНЕРТЕК СОЛАР".
Виселити Товариство з обмеженою відповідальністю "ЕНЕРТЕК СОЛАР" з нежилих приміщень №101 загальною площею 98,5 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса,      вул. Дерибасівська, 14, на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради.
У задоволенні решти позову відмовити.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "ЕНЕРТЕК СОЛАР" на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради 4540 грн витрат зі сплати судового збору за подання позовної заяви".
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "ЕНЕРТЕК СОЛАР" на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради 6810 грн витрат зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги.
Доручити Господарському суду Одеської області видати відповідні накази з зазначенням всіх необхідних реквізитів.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку у строк, який обчислюється відповідно до статті 288 Господарського процесуального кодексу України.
Повний текст постанови складено та підписано 10.08.2023.

Головуючий суддя                                                                      С.В. Таран

Суддя                                                                                          К.В. Богатир

Суддя                                                                                          Л.В. Поліщук