Постанова                                                  
Іменем  України
 
19 липня 2023 року
м. Київ
 
справа № 359/4432/19  
 
провадження № 61-2874 св 23
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
 
головуючого - Луспеника Д. Д.,
суддів: Гулька Б. І. (суддя-доповідач), Коломієць Г. В., Лідовця Р. А., 
Хопти С. Ф., 
 
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 ;
відповідачі: ОСОБА_2 , приватний виконавець виконавчого округу Київської області Говоров Павло Володимирович, публічне акціонерне товариство «Укрсоцбанк», правонаступником якого є акціонерне товариство «Альфа-Банк»;
третя особа - державне підприємство «Сетам»;
 
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційні скарги акціонерного товариства «Сенс Банк» та  ОСОБА_2 на рішення Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 01 червня 2022 року у складі судді Муранової-Лесів І. В. та постанову Київського апеляційного суду від 02 лютого 2023 року у складі колегії суддів: Савченка С. І., Ігнатченко Н. В., Мережко М. В.,
ВСТАНОВИВ:
1.                 Описова частина 
Короткий зміст позовних вимог
У травні 2019 року  ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до  ОСОБА_2 , приватного виконавця виконавчого округу Київської області Говорова П. В. (далі - приватний виконавець), публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» (далі - ПАТ «Укрсоцбанк»), правонаступником якого є акціонерне товариство «Альфа-Банк»               (далі - АТ «Альфа-Банк»), третя особа - державне підприємство «Сетам» (далі - ДП «Сетам»), про визнання прилюдних торгів з реалізації нерухомого майна недійсними.
Позовна заява мотивована тим, що 17 травня 2019 року з сайту «Автоматизована система виконавчого провадження» їй стало відомо про виконавче провадження № НОМЕР_1, у якому вона є боржником, а стягувачем - ПАТ «Укрсоцбанк». Виконавче провадження відкрите постановою приватного виконавця від 29 серпня 2018 року на підставі виконавчого напису № 11041, виданого 23 липня 2018 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Чуловським В. А. У цей самий день 17 травня 2019 року з офіційного сайту ДП «СЕТАМ»      вона дізналася, що належне їй майно у вигляді земельної ділянки,     площею 0,2344 га, кадастровий номер 3220884001:01:004:0010, цільове призначення - будівництво та обслуговування житлового будинку, що розташована у с. Іванків Бориспільського району Київської області, було виставлене 11 квітня 2019 року на прилюдні торги. Згідно з інформації на вказаному сайті належна їй земельна ділянка, загальною площею 0,2344 га, яка була передана нею в іпотеку ПАТ «Укрсоцбанк» за іпотечним договором від 10 жовтня 2007 року, реалізовувалася за початковою ціною у розмірі 653 730 грн. Відповідно до протоколу проведення електронних торгів від 11 січня 2019 року № 381733 за результатами проведення електронних торгів визначено їх переможця - ОСОБА_2 , яка виступила з ціновою пропозицією у розмірі 653 730 грн, їй надано строк для проведення розрахунків до 25 січня 2019 року.
Позивачка зазначала, що 10 жовтня 2007 року між нею та               акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк», правонаступником якого є ПАТ «Укрсоцбанк», було укладено договір про надання відновлювальної кредитної лінії, згідно з умовами якого їй було надано кредитні кошти у розмірі 37 500 доларів США строком до 21 серпня 2027 року зі сплатою 13,5% річних. Цього самого дня на забезпечення виконання зобов`язань за вказаним кредитним договором між нею та банком було укладено іпотечний договір № 04/1-755, за умовами якого вона передала банку в іпотеку належну їй на праві приватної власності вищевказану земельну ділянку. Вартість предмета іпотеки відповідно         до звіту про експертну грошову оцінку земельної ділянки становила          344 460 грн (пункт 1.3 договору).
У квітні 2019 року вона дізналася, що на примусовому виконанні у приватного виконавця Говорова П. В. знаходиться виконавчий напис від 23 липня 2018 року № 11041, вчинений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Чуловським В. А., про звернення стягнення на земельну ділянку на підставі іпотечного договору від 10 жовтня 2007 року, яким запропоновано за рахунок коштів, отриманих від реалізації предмета іпотеки, задовольнити частину вимог стягувача у розмірі боргу за кредитним договором, що виник за період з 03 березня 2016 року по 03 березня 2018 року у розмірі 123 022,46 грн, з яких: строкова заборгованість - 90 212,65 грн; строкова заборгованість по нарахованих процентах - 272,89 грн; прострочена заборгованість по нарахованих процентах - 32 536,92 грн.
Позивачка вказувала, що жодних вимог про погашення заборгованості від ПАТ «Укрсоцбанк», а також повідомлень від приватного виконавця   щодо вчинення виконавчих дій з виконання виконавчого напису від 23 липня 2018 року № 11041 вона не отримувала, про всі обставини вона дізналася лише після ознайомлення з матеріалами виконавчого провадження № НОМЕР_1. Вважала, що проведені електронні торги є незаконними і такими, що порушують її права та законні інтереси. Зокрема, у порушення вимог Закону України «Про виконавче провадження» їй не було надіслано постанову приватного виконавця Говорова П. В. від 29 серпня 2018 року про відкриття виконавчого провадження № НОМЕР_1 з примусового виконання виконавчого напису нотаріуса від 23 липня 2018 року № 11041, а тому їй не було відомо про його існування. Крім того, належна їй земельна ділянка, площею 0,2344 га, з кадастровим номером 3220884001:01:004:0010, яка була передана нею в іпотеку банку, реалізовувалися за початковою ціною у розмірі 653 730 грн. Проте, вона не отримувала результатів оцінки земельної ділянки, а тому не могла реалізувати свої права та висловити заперечення стосовно вартості земельної ділянки. Проведення прилюдних торгів з реалізації майна за ціною, визначеною звітом про оцінку майна, є підставою для визнання цих торгів недійсними за умови порушення прав і законних інтересів особи, яка їх оспорює. Ні приватний виконавець Говоров П. В., ні стягувач - ПАТ «Укрсоцбанк», ні суб`єкт оціночної діяльності не зверталися до неї з проханням надати доступ до предмета іпотеки для проведення оцінки його ринкової вартості. Вважала, що звіт про оцінку майна складено без безпосереднього дослідження об`єкта оцінювання, без участі та повідомлення іпотекодавця. При цьому, не було враховано, що на належній їй земельній ділянці побудований, проте не введений до експлуатації, житловий будинок, площею 280 кв. м. У порушення вимог пункту 3 розділу 7 Порядку про реалізацію арештованого майна шляхом проведення електронних торгів, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 29 вересня 2016 року № 2831/5 (далі - Порядок № 2831/5), публікація про реалізацію предмета іпотеки не була розміщена у місцевих друкованих засобах масової інформації.
Внаслідок зазначених порушень вона була позбавлена права погасити заборгованість у повному обсязі або оскаржити у судовому порядку оцінку вартості іпотечного майна та встановити реальну його вартість, а також прийняти участь у торгах. Зазначені порушення призвели до втрати нею майна.
Крім того, вказана у виконавчому написі сума заборгованості за кредитом є такою, що потребує ретельної перевірки і вона з нею не погоджується, оскільки банком не надано нотаріусу доказів на підтвердження розрахунку суми боргу, обґрунтований розрахунок їй не надавався, підстави для звернення стягнення на предмет іпотеки саме з урахуванням зазначеної        у виконавчому написі суми є незрозумілими та нічим не підтвердженими. При цьому, вона не отримувала від банку вимог щодо оплати боргу за кредитним договором, так само як і не отримувала будь-яких вимог про добровільне погашення боргу з урахуванням можливого звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до умов іпотечного договору та законодавства про іпотеку. Вважала, що у нотаріуса були відсутні правові підстави вчиняти виконавчий напис, який повинен бути визнаний таким, що не підлягає виконанню.
З огляду на викладене,  ОСОБА_1 просила суд визнати недійсними:  - електронні (прилюдні) торги з реалізації арештованого майна - земельної ділянки, загальною площею 0,2344 га, цільове призначення - для будівництва та обслуговування жилого будинку, кадастровий номер 3220884001:01:004:0010, що розташована за адресою: с. Іванків Бориспільського району Київської області, які відбулися 11 січня 2019 року (лот № 321466).
- протокол проведення електронних торгів від 11 січня 2019 року № 318733 за наслідками примусового виконання виконавчого напису № 11041, виданого 23 липня 2018 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Чуловським В. А.
Короткий зміст рішення суду першої інстанції 
Рішенням Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 01 червня 2022 року позов ОСОБА_1 задоволено. 
Визнано недійсними електронні (прилюдні) торги з реалізації арештованого майна - земельної ділянки, загальною площею 0,2344 га, цільове призначення - для будівництва та обслуговування жилого будинку, кадастровий номер 3220884001:01:004:0010, що знаходиться за адресою: с. Іванків Бориспільського району Київської області, що відбулися 11 січня 2019 року (лот № 321466, протокол проведення електронних торгів від 11 січня 2019 року № 318733) у процесі примусового виконання виконавчого напису № 11041, виданого 23 липня 2018 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Чуловським В. А. Вирішено питання розподілу судових витрат. 
Задовольняючи позов, суд першої інстанції виходив із того, що приватним виконавцем Говоровим П. В. під час опису та решту нерухомого майна - земельної ділянки із зведеним на ній житловим будинком, який не введено до експлуатації, та іншими позитивними поліпшеннями, а також під час оцінки нерухомого майна, призначенні та проведенні торгів були порушені права та законні інтереси позивачки, з порушенням численних норм Закону України «Про виконавче провадження». Унаслідок чого відбулася реалізація належної їй на праві власності земельної ділянки із збудованим на ній житловим будинком за істотно заниженою ціною. При цьому сума боргу за виконавчим написом (123 022,46 грн) є очевидно неспівмірною з вартістю предмета іпотеки (7 146 517 грн - житловий будинок + 1 397 841 грн - земельна ділянка), а тому дотримання відповідачами вимог чинного законодавства щодо повідомлення боржника про результати оцінки та прилюдні торги мали б запобігти порушенням її прав.
Крім того, вчинені ОСОБА_2 дії, яка є переможницею оспорених торгів, спростовають її твердження про те, що вона є добросовісним набувачем, оскільки ще до набуття права власності на придбане на електронних торгах майно - земельну ділянку вона була обізнана, що фактично набуває право власності на нерухоме майно, що має інший склад, ніж те, на яке було звернуто стягнення, зокрема, на житловий будинок, який не введено до експлуатації і який не був предметом іпотеки. 
Відмовляючи у застосуванні спеціального строку позовної давності, про яку заявила ОСОБА_2 , суд першої інстанції виходив із того, що позивачка звернулася до суду з позовом 23 травня 2019 року, тобто після спливу трьох місяців з дати проведення електронних торгів, оскільки не була обізнана про те, що належне їй майно було передано для реалізації на прилюдних торгах, а також про проведення електронних торгів, проте у строк протягом трьох місяців з моменту, коли їй стало відомо про своє порушене право, а тому таке право позивачки підлягає захисту.
Короткий зміст судового рішення суду апеляційної інстанції
Постановою Київського апеляційного суду від 02 лютого 2023 року апеляційну скаргу ОСОБА_2 залишено без задоволення. Рішення Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 01 червня 2022 року залишено без змін. 
Погоджуючись із висновками суду першої інстанції, апеляційний суд вказав, що приватним виконавцем Говоровим П. В. під час опису та решту нерухомого майна - земельної ділянки із зведеними на ній будівлями і спорудами (житловим будинком, не введеним до експлуатації, загальною площею 280 кв. м та іншими позитивними поліпшеннями), а також під час оцінки нерухомого майна було допущено порушення вимог Закону України «Про виконавче провадження», унаслідок чого з прилюдних торгів було реалізоване належне позивачці майно, яке було виставлено на продаж за заниженою (більш ніж у дев`ять разів) ціною, що безумовно порушує права позивачки, яка у разі реалізації майна з прилюдних торгів мала право на отримання залишку отриманих від продажу коштів. З огляду на розмір заборгованості за виконавчим написом нотаріуса - 123 022,46 грн, дотримання приватним виконавцем вимог законодавства щодо повідомлення боржника про результати оцінки та призначення прилюдних торгів мали б запобігти порушенням прав позивачки, як власника переданого в іпотеку арештованого майна, у процесі його реалізації з електронних торгів.
Вчинені ОСОБА_2 дії спростовають її посилання на те, що вона є добросовісним набувачем, оскільки ще до здійснення повної оплати за придбану з прилюдних торгів земельну ділянку, фактично в день проведення торгів, відповідачка замовила і отримала Технічний паспорт на будинок садибного типу з господарськими будівлями і спорудами по  АДРЕСА_1 , виготовлений 10 січня 2019 року товариством з обмеженою відповідальністю «БТІ «Альтернатива» (далі - ТОВ «БТІ «Альтернатива»). Отже, ОСОБА_2 була обізнана, що реалізоване на електронних торгах нерухоме майно істотно відрізняється від складу та опису майна, на яке було звернуто стягнення, наведеному у повідомленні про електронні торги, проте здійснила оформлення та реєстрацію права власності на таке нерухоме майно. 
Таким чином, допущені порушення при підготовці та проведенні електронних торгів вплинули на їх результат. Зокрема, у випадку врахування вартості зведеного на спірній земельній ділянці будинку і, відповідно, визначення іншої стартової ціни, наслідки щодо участі і придбання цього майна були б іншими.
Реалізація земельної ділянки без урахування вартості будинку призвела до неправомірного позбавлення позивачки майна, а саме зведеного на цій земельній ділянці у встановленому законом порядку на підставі відповідних дозволів будинку. 
Позивачкою не пропущено спеціальний строк позовної давності (три місяці відповідно до статті 48 Закону України «Про Іпотеку), оскільки позивачка звернулася до суду з цим позовом 23 травня 2019 року, тобто в межах трьох місяців з дня, коли їй стало відомо про проведені електроні торги і, як наслідок, про порушення свого права, яке підлягає захисту. 
Короткий зміст вимог касаційних скарг 
У касаційних скаргах акціонерне товариство «Сенс Банк» (далі - АТ «Сенс Банк»), яке є правонаступником АТ «Альфа-Банк»,та  ОСОБА_2 , посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просять оскаржувані судові рішення скасувати й ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позову  ОСОБА_1 відмовити. 
Надходження касаційних скарг до суду касаційної інстанції 
Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 08 березня 2023 року за касаційною скаргою АТ «Сенс Банк» на рішення Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 01 червня 2022 року та постанову Київського апеляційного суду від 02 лютого 2023 року відкрито касаційне провадження у вищевказаній справі та витребувано її матеріали з Бориспільського міськрайонного суду Київської області.
Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 15 березня 2023 року клопотання  ОСОБА_2 про поновлення строку на касаційне оскарження судових рішень задоволено. Поновлено ОСОБА_2 строк на касаційне оскарження рішення Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 01 червня 2022 року та постанови Київського апеляційного суду від 02 лютого 2023 року. Відкрито касаційне провадження у вищевказаній справі за касаційною скаргою  ОСОБА_2 .
У зазначених ухвалах Верховного Суду про відкриття касаційного провадження у справі зазначено підставу касаційного оскарження пункти 1, 4 частини другої статті 389 ЦПК України. 
У березні 2023 року справа надійшла до Верховного Суду.
Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 03 липня 2023 року справу за позовом  ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , приватного виконавця Говорова П. В., ПАТ «Укрсоцбанк», правонаступником якого є АТ «Альфа-Банк», третя особа - ДП «Сетам», про визнання прилюдних торгів з реалізації нерухомого майна недійсними, за касаційними скаргами АТ «Сенс Банк» та ОСОБА_2  на рішення Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 01 червня 2022 року та постанову Київського апеляційного суду від 02 лютого 2023 року призначено до судового розгляду.
Аргументи учасників справи
Доводи осіб, які подали касаційні скарги
Касаційна скарга АТ «Сенс Банк»мотивована тим, що суди попередніх інстанцій дійшли помилкового висновку про те, що позивачкою не пропущено спеціальний тримісячний строк позовної давності з оскарження результатів прилюдних торгів, який визначений статтею 48 Закону України «Про іпотеку». Електронні торги щодо майна, яке перебувало в іпотеці, були проведені 11 січня 2019 року, а з позовом про визнання їх недійсними,  ОСОБА_1 звернулася до суду лише у травні 2019 року. Отже нею пропущено тримісячний строк позовної давності з оскарження результатів прилюдних торгів. Посилання позивачки на те, що вона не була обізнана, що належне їй майно було передано на реалізацію на прилюдних торгах, а також про проведення електронних торгів, є необґрунтованими, враховуючи публічний характер проведення такого виду торгів. Позивачкою не доведено, що вона не могла раніше дізнатися про проведення оспорюваних електронних торгів. Зазначені правові висновки узгоджуються із висновками Верховного Суду, викладеними у постановах: від 10 червня 2020 року у справі № 207/1194/17, провадження № 61-42060св18; від 26 вересня 2022 року у справі № 372/3235/20, провадження                      № 61-6797св22, на які суди безпідставно не звернули уваги. 
Касаційна скарга ОСОБА_2  мотивована тим, що суди попередніх інстанцій належним чином не дослідили усіх обставин справи, не врахували, що позивачка була обізнана про відкриття виконавчого провадження, а також про інші вчиненні приватним виконавцем виконавчі дії. Позивачка мала можливість оскаржити звіт про оцінку майна навіть після передання приватним виконавцем майна на реалізацію, проте таким правом вона не скористалася. Електронні торги відбулися відповідно до вимог Порядку № 2831/5, зокрема, організатор торгів у встановленому законом порядку опублікував на веб-сайті проведення електронних торгів усю, передбачену законодавством, інформацію щодо проведення електронних торгів та щодо нерухомого майна, яке виставлялося на продаж. Суди, встановивши на твердженнях позивачки порушення приватним виконавцем вимог Закону України «Про виконавче провадження», не перевірили, чи вплинули ці порушення на результати торгів, а також чи мало місце порушення прав і законних інтересів позивачки, яка оспорює результати цих торгів. Посилання апеляційного суду на те, що позивачкою не заявлялося вимоги про витребування майна, а предметом спору є визнання недійсним правочину, укладеного при проведені електронних торгів, є помилковими, оскільки зазначене порушує положення статті 216 ЦК України, згідно з якою, у разі недійсності правочину кожнаіз сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а отже, вимога про визнання правочину недійсним передбачає реституцію у вигляді витребування майна. 
Посилається на відповідні правові висновки Верховного Суду України та Верховного Суду. 
Доводи особи, яка подала відзиви на касаційні скарги
У квітні 2023 року до Верховного Суду надійшли відзиви ОСОБА_1 на касаційні скарги АТ «Сенс Банк» та  ОСОБА_2 , в яких зазначено, що оскаржувані судові рішення є законними та обґрунтованими, а доводи касаційних скарг - безпідставними. Нею не пропущено спеціальний тримісячний строк позовної давності на оскарження результатів електронних торгів, оскільки вона звернулася до суду з цим позовом 23 травня 2019 року, тобто в межах трьох місяців з дня, коли їй стало відомо про проведені електроні торги і, як наслідок, про порушення свого права. ОСОБА_2 не є добросовісним набувачем, оскільки вчиненні нею дії свідчать про зворотнє.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
10 жовтня 2007 року між ОСОБА_1 та акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк», правонаступником якого є ПАТ «Укрсоцбанк», було укладено договір про надання відновлювальної кредитної лінії, відповідно до умов якого ОСОБА_1 було надано кредит у сумі 37 500 доларів США, строком до 21 серпня 2027 року зі сплатою 13,5 % річних (т. 1, а. с.106-108, справа № 359/4435/19).
10 жовтня 2007 року між банком та ОСОБА_1 було укладено іпотечний договір № 04/1-755, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Ковальчуком С. П. та зареєстрований у реєстрі за № 5107з (т. 1, а. с. 41-43, 97-99, справа № 359/4435/19).
Згідно з пунктом 1.1. іпотечного договору на забезпечення виконання іпотекодавцем зобов`язань перед іпотекодержателем за договором про надання відновлювальної кредитної лінії від 10 жовтня 2007 року іпотекодавцем передано нерухоме майно: земельну ділянку, загальною площею 0.2344 га, цільове призначення - будівництво та обслуговування житлового будинку, кадастровий номер 3220884001:01:004:0010, що знаходиться за адресою: с. Іванків, Бориспільський район, Київська область.
За змістом пункту 1.2. іпотечного договору вартість предмету іпотеки за згодою сторін становила - 236 744 грн. (пункт 1.2.) та відповідно до пункту 1.3. договору вартість предмету іпотеки відповідно до звіту про експертну грошову оцінку земельної ділянки становила 344 460 грн.
23 липня 2018 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Чуловським В. А. вчинено виконавчий напис, який зареєстрований у реєстрі за № 11041, про звернення стягнення на земельну ділянку, загальною площею 0,2344 га, цільове призначення - будівництво та обслуговування жилого будинку, кадастровий номер 3220884001:01:004:0010, що знаходиться за адресою: с. Іванків, Бориспільський район, Київська область, яке було передано в іпотеку на забезпечення зобов`язань по договору про надання відновлювальної кредитної лінії від 10 жовтня 2007 року ПАТ «Укрсоцбанк» (т. 1, а. с. 109).
За змістом вказаного виконавчого напису нотаріуса, за рахунок коштів, отриманих від реалізації предмету іпотеки, запропоновано задовольнити частину вимог стягувача у розмірі заборгованості, що виникла внаслідок невиконання/неналежного виконання боржником умов кредитного договору за період з 03 березня 2016 року по 03 березня 2018 року, а саме: строкова заборгованість - 90 212,65 грн, строкова заборгованість по нарахованих відсотках - 272,89 грн., прострочена заборгованість по нарахованих відсотках - 32 536,92 грн. Сума частини боргу становить 123 022,46 грн, сума плати, що здійснена стягувачем за вчинення виконавчого напису (т. 1, а. с. 109).
Постановою Київського апеляційного суду від 10 грудня 2020 року у справі № 359/4435/19, залишеною без змін постановою Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 14 квітня 2021 року (провадження        № 61-527св21), апеляційну скаргу ОСОБА_2 задоволено, рішення Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 06 серпня      2020 року скасовано та ухвалено нове судове рішення, яким у задоволенні позову ОСОБА_1 про визнання виконавчого напису таким, що не підлягає виконанню, відмовлено (т. 2, а. с. 47-51, т 2, а. с. 38-44 справа № 359/4435/19). 
У цивільній справі № 359/4435/19 встановлено, що 28 серпня 2018 року ПАТ «Укрсоцбанк», правонаступником якого є АТ «Альфа-Банк»,    приватному виконавцю Говорову П. В. подано заяву про відкриття виконавчого провадження з долученими документами: оригінал виконавчого напису від 23 липня 2018 року № 11041; квитанція про       сплату авансового внеску у розмірі 2% від суми стягнення; копії правовстановлюючих документів; засвідчена копія довіреності представника (т. 1, а. с. 95-96, т. 2, а. с. 26-27, 28-39).
29 серпня 2018 року постановою приватного виконавця Говорова П. В. відкрито виконавче провадження № НОМЕР_1 про примусове виконання виконавчого напису від 23 липня 2018 року № 11041, виданого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Чуловським В. А.         (т. 1, а. с. 34, т. 2, а. с. 43).
Постановою приватного виконавця Говорова П. В. від 29 серпня 2018 року накладено арешт на земельну ділянку, загальною площею 0,2344 га, цільове призначення - будівництво та обслуговування жилого будинку, кадастровий номер 3220884001:01:004:0010, що знаходиться за адресою: с. Іванків, Бориспільський район, Київська область (т. 1, а. с. 118, т. 2, а. с. 51, 55).
Постановою приватного виконавця Говоровим П. В. від 03 вересня 2018 року описано та накладено арешт на вказане нерухоме майно              (т. 1, а. с. 121-122, т. 2, а. с. 57-58).
За змістом цієї постанови опис та арешт проводився у с. Іванків Бориспільського району Київської області за участі представника стягувача, двох понятих, а також залученого та призначеного приватним виконавцем відповідального зберігача - ОСОБА_3 .
Відомості про повідомлення боржника (іпотекодавця) ОСОБА_1 про проведення виконавчої дії - опису та арешту земельної ділянки у матеріалах виконавчого провадження відсутні.
Крім того, за змістом вищевказаної постанови про опис та арешт майна боржника від 03 вересня 2018 року зазначено, що було описано та накладено арешт на земельну ділянку, площею 0,2344 га, цільове призначення - будівництво та обслуговування жилого будинку, кадастровий номер 3220884001:01:004:0010, земельна ділянка з поліпшеннями, місцезнаходження: с. Іванків, Бориспільський район, Київська область. Які саме поліпшення, їх детальний опис у постанові не вказано.
Суд першої інстанції констатував, що із долучених до матеріалів виконавчого провадження супровідних листів, списків згрупованих відправлень, за відсутності опису вкладень, не можливо встановити, які саме повідомлення направлялися виконавцем боржнику - ОСОБА_1 (т. 1, а. с. 112, 125, 127, т. 2, а. с. 192, 193, 194). При цьому, при примусовому виконанні виконавцем було вчинено такі дії: 
- постанова про відкриття виконавчого провадження № НОМЕР_1 від 29 серпня 2018 року (т. 1, а. с. 111);
 - виклик приватного виконавця від 29 серпня 2018 року № 2889 про виклик ОСОБА_1 з`явитися до виконавця 14 вересня 2018 року на         09:30 год. (т. 1, а. с. 114).
 - постанова про арешт майна боржника від 29 серпня 2018 року                   (т. 1, а. с. 118);
 - виклик приватного виконавця від 03 вересня 2018 року № 3027 про виклик ОСОБА_1 до виконавця 14 вересня 2018 року на 11.30 год. (т. 1, а. с. 119).
 - постанова про опис та арешт майна боржника від 03 вересня 2018 року   (т. 1, а. с. 121-122);
 - постанова про призначення суб`єкта оціночної діяльності - суб`єкта господарювання для участі у виконавчому провадженні № НОМЕР_1            від 03 вересня 2018 року (т. 1, а. с. 124);
 - повідомлення від 12 вересня 2018 року про направлення звіту про оцінку арештованого майна - земельна ділянка з поліпшеними умовами, площею 0,2344 га, кадастровий номер 3220884001:01:004:0010, що розташована за адресою: с. Іванків, Бориспільський район, Київська область (т. 1, а. с. 126).
Докази їх отримання позивачкою у матеріалах виконавчого провадження відсутні.
У матеріалах виконавчого провадження наявний лист, адресований ОСОБА_1 за № 0820501821753, який був відправлений боржнику 30 серпня 2018 року та повернувся до виконавця з відміткою «за закінченням встановленого терміну зберігання» (т. 1, а. с. 112, 113).
Постановою приватного виконавця Говорова П. В. від 03 вересня 2018 року призначено суб`єкта оціночної діяльності - суб`єкта господарювання товариство з обмеженою діяльністю «Меркурій Партнерс» (далі - ТОВ «Меркурій Партнерс» у виконавчому провадженні № НОМЕР_1                        (т. 1, а. с. 124, т. 2, а. с. 60, 63, 65).
Відповідно до звіту про оцінку експертно-грошову оцінку земельної ділянки з поліпшеними умовами, загальною площею 0,2344 га, кадастровий номер: 3220884001:01:004:0010, що розташована за адресою: с. Іванків, Бориспільський район, Київська область, проведену ТОВ «Меркурій Партнерс», ринкова вартість станом на 10 вересня 2018 року становить 933 900 грн (т. 2, а. с. 67-77).
На сторінці 4 звіту зазначено, що оцінювачем візуальний огляд оцінки не проводиться, дані отримані зі слів замовника, тобто приватного виконавця Говорова П. В.
На сторінці 5 звіту вказано про наявність приміщень, будівель, споруд, розміщених на земельній ділянці - «на дату натурного огляду на ділянці розташовано незавершене будівництво житлового будинку». На сторінці 11 звіту зазначено про те, що «оцінювачем проведено безпосередню інспекцію об`єкта».
Звіт зареєстрований приватним виконавцем Говоровим П. В. 11 вересня 2018 року (т. 2, а. с. 67), та 12 вересня 2018 року приватним виконавцем Говоровим П. В. створено заявку № НОМЕР_1 на реалізацію арештованого майна, за змістом якої на підставі «Порядку реалізації арештованого майна», зареєстрованого в Мінюсті України 30.09.2016 за № 1301/29431», він надсилає пакет документів для організації і проведення електронних торгів з реалізації арештованого майна (т. 1, а. с. 130, т. 2, а. с. 104).
При цьому в переліку документів, що додаються до заяви значаться: копія технічного паспорту, а також договір іпотеки.
Разом із з цим, як встановлено в судовому засіданні в матеріалах виконавчого провадження, що було витребувано судом, відсутній повний текст іпотечного договору, як і відсутні технічний паспорт на домоволодіння з датою виготовлення, яка б відповідала даті складання вказаного повідомлення (не пізніше 12 вересня 2018 року).
Єдиний Технічний паспорт на будинок садибного типу з господарськими будівлями і спорудами по АДРЕСА_1 , що міститься в матеріалах виконавчого провадження, виготовлений 10 січня 2019 року ТОВ «БТІ «Альтернатива» (замовник ОСОБА_2 ), відповідно до якого на земельній ділянці знаходяться житловий будинок, загальною площею 280,0 кв. м, житловою 83,6 кв. м, 1990 року побудови, хвіртка, ворота, огорожа - все 1990 року побудови (т. 2, а. с. 319-322).
З наданих ДП «СЕТАМ» документів вбачається, що на сторінці підприємства (https://setam.net.ua)міститься інформація про те, що спірна земельна ділянка тричі виставлялась на торги: 19 жовтня 2018 року зі стартовою ціною 933 900 грн - торги не відбулися, 30 листопада 2018 року                       зі стартовою ціною 747 120 грн - торги не відбулися, а також 11 січня 2019 року зі стартовою ціною 653 730 грн - торги відбулися                             (т. 1, а. с. 175, 178, 181).
Докази розміщення оголошення про проведення торгів надані щодо останніх торгів: у газеті «Передмістя» № 50 (649) від 21 грудня 2018 року та «Майдан-Брок» № 52 (939) від 27 грудня 2018 року (т. 1, а. с. 189-194).
ДП «СЕТАМ» надано лист-повідомлення про призначені електронні торги на 11січня 2019 року о 09:00 год., датований 19 грудня 2018 року за вих. №12469/18-18-18, адресований приватному виконавцю Говорову П. В., ПАТ «Укрсоцбанк» та ОСОБА_1 (т. 1, а. с. 195). Доказів фактичного відправлення листів, зокрема, боржнику у виконавчому провадженні та власнику арештованого нерухомого майна - ОСОБА_1 суду не надано.
Долучений до пояснень третьої особи скриншот з екрану монітору - Журналу реєстрації вихідної кореспонденції за 2018 рік (т. 1, а. с. 196) не є таким належним, достатнім і допустимим доказом, оскільки не містить інформації, яка б підтверджувала фактичне направлення листів, або їх отримання позивачкою.
Встановлено, що відповідно до протоколу про проведені електронні        торги від 11 січня 2019 року № 381733 ДП «СЕТАМ» переможцем         визнано ОСОБА_2 , яка придбала за ціною - 653 730 грн                 вище зазначену земельну ділянку, що належала ОСОБА_1                         (т. 1, а. с. 145-146, т. 2, а. с. 113-114).
За змістом вказаного протоколу сума сплаченого покупцем             ОСОБА_2 гарантійного внеску становила 32 685,50 грн, сума, яку необхідно перерахувати на рахунок продавця - 621 043,50 грн, зазначені суми мають бути сплачені переможцем до 25 січня 2019 року      (т. 1, а. с. 145-146).
На підставі вказаного протоколу приватним Говоровим П. В. складеного акт про реалізацію предмета іпотеки від 25 січня 2019 року, який є документом, що підтверджує виникнення у ОСОБА_2 права власності на придбане майно, а саме земельну ділянку, загальною площею 0,2344 га, цільове призначення - будівництво та обслуговування жилого будинку, кадастровий номер 3220884001:01:004:0010, що знаходиться за адресою:с. Іванків, Бориспільський район, Київська область                       (т. 1, а. с. 141, т. 2, а. с. 118).
Постановою приватного виконавця Говорова П. В. від 25 січня 2019 року знято арешт з вказаної земельної ділянки (т. 1, а. с. 143, т. 2, а. с. 120).
01 лютого 2019 року на підставі свідоцтва про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів № 44, виданого 01 лютого 2019 року приватним нотаріусом Бориспільського районного нотаріального округу Дідок С. І., 01 лютого 2019 року зареєстровано право власності на вказану земельну ділянку за ОСОБА_2 , що підтверджується інформацією                          з Державного реєстру речових правна нерухоме майно (т. 1, а. с. 147,                т. 2, а. с. 123, 324).
Постановою приватного виконавця Говорова П. В. від 19 березня 2019 року стягнуто з ОСОБА_1 витрати на проведення виконавчих дій у сумі 212 592,37 грн (т. 1, а. с. 150, т. 2, а. с. 125). За змістом вказаної постанови витрати складаються з витрат на АСВП, офісний папір, рекомендовані листи з поштовими марками, ПММ (бензин), канцелярські товари, друк документів, витрати на залучення суб`єкта оціночної діяльності для визначення вартості арештованого майна, витрати, пов`язані зі зберіганням майна.
19 березня 2019 року приватним виконавцем Говоровим П. В. винесено постанову про закінчено виконання провадження № НОМЕР_2 з примусового виконання виконавчого напису від 23 липня 2018 року № 11041, виданого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Чуловським В. А. про звернення стягнення на вказану земельну ділянку (т. 1, а. с. 152, т. 2, а. с. 127).
 
2. Мотивувальна частина 
Позиція Верховного Суду
Частиною третьою статті 3 ЦПК України передбачено, що провадження 
у цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Згідно з пунктами 1, 4 частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу. 
Встановлено й це вбачається із матеріалів справи, що оскаржувані судові рішення ухвалено з додержанням норм матеріального та процесуального права, а доводи касаційних скарг цих висновків не спростовують. 
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права 
Відповідно до вимог частин першої і другої статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
Надаючи правову оцінку встановленим судами обставинам справи та доводам касаційної скарги, а також виходячи з меж касаційного перегляду справи, визначених статтею 400 ЦПК України, колегія суддів зазначає наступне.
Відповідно до частин першої, другої та п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. 
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. 
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог 
і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Відповідно до частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.
Згідно з частиною першою статті 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.
Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси
у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон
або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи,
яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги
такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту,
який не суперечить закону (стаття 5 ЦПК України).
Відповідно до частини першої та другої статті 10 ЦПК України суд при розгляді справи керується принципом верховенства права. Суд розглядає справи відповідно до Конституції України, законів України, міжнародних договорів, згода на обов`язковість яких надана Верховною Радою України.
Згідно з положеннями статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Згідно статті 1 Закону України «Про виконавче провадження» виконавче провадження як завершальна стадія судового провадження і примусове виконання судових рішень та рішень інших органів (посадових осіб) - це сукупність дій визначених у цьому Законі органів і осіб, що спрямовані на примусове виконання рішень і проводяться на підставах, у межах повноважень та у спосіб, що визначені Конституцією України, цим Законом, іншими законами та нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до цього Закону, а також рішеннями, які відповідно до цього Закону підлягають примусовому виконанню.
Згідно з частиною п`ятою статті 57 Закону України «Про виконавче провадження» виконавець повідомляє про результати визначення вартості чи оцінки майна сторонам не пізніше наступного робочого дня після дня визначення вартості чи отримання звіту про оцінку. У разі якщо сторони не згодні з результатами визначення вартості чи оцінки майна, вони мають право оскаржити їх у судовому порядку в 10-денний строк з дня отримання відповідного повідомлення. Сторона вважається ознайомленою з результатами визначення вартості чи оцінки арештованого майна, якщо їй надіслано повідомлення про результати визначення вартості чи оцінки майна за адресою, зазначеною у виконавчому документі, або за місцем фактичного проживання чи перебування такої сторони, достовірно встановленим виконавцем.
Відповідно до статті 28 Закону України «Про виконавче провадження» копії постанов виконавця та інші документи виконавчого провадження доводяться виконавцем до відома сторін та інших учасників виконавчого провадження, надсилаються адресатам простою кореспонденцією або доставляються кур`єром, крім постанов про відкриття виконавчого провадження, про повернення виконавчого документа стягувачу, повідомлення стягувачу про повернення виконавчого документа без прийняття до виконання, які надсилаються рекомендованим листом з повідомленням про вручення. Боржник вважається повідомленим про початок примусового виконання рішень, якщо йому надіслано постанову про відкриття виконавчого провадження за адресою, зазначеною у виконавчому документі. Документи виконавчого провадження надсилаються стягувачу та боржнику за їхніми адресами, зазначеними у виконавчому документі. У разі зміни стороною місця проживання чи перебування або місцезнаходження документи виконавчого провадження надсилаються за адресою, зазначеною у відповідній заяві сторони виконавчого провадження.
У відповідності до статті 19 Закону України «Про виконавче провадження» сторони виконавчого провадження та прокурор як учасник виконавчого провадження мають право ознайомлюватися з матеріалами виконавчого провадження, робити з них виписки, знімати копії, заявляти відводи у випадках, передбачених цим Законом, мають право доступу до автоматизованої системи виконавчого провадження, право оскаржувати рішення, дії або бездіяльність виконавця у порядку, встановленому цим Законом, надавати додаткові матеріали, заявляти клопотання, брати участь у вчиненні виконавчих дій, надавати усні та письмові пояснення, заперечувати проти клопотань інших учасників виконавчого провадження та користуватися іншими правами, наданими законом.
За змістом статей 48, 56, 57, 61 Закону України «Про виконавче провадження» заходами примусового виконання рішень є, зокрема, звернення стягнення на майно боржника, що полягає в його арешті, вилученні та примусовій реалізації. 
За загальним правилом реалізація арештованого майна здійснюється шляхом електронних торгів або за фіксованою ціною (частина перша 
статті 61 Закону України «Про виконавче провадження»).
Правова природа процедури реалізації майна на електронних торгах полягає в продажі майна, тобто в забезпеченні переходу права власності на майно боржника, на яке звернено стягнення, до покупця - учасника торгів, та складанні за результатами їх проведення акта про проведення торгів, що підтверджує виникнення права власності на придбане майно у випадках, визначених законодавством. Вказаний акт є оформленням договірних відносин купівлі-продажу майна на прилюдних торгах, а отже, є договором.
Особливості укладення договорів на біржах, аукціонах, конкурсах тощо встановлюються відповідними актами цивільного законодавства 
(стаття 650 Цивільного кодексу України).
Згідно із частиною першою статті 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. 
Частина перша статті 656 ЦК України передбачено, що предметом договору купівлі-продажу може бути товар, який є у продавця на момент укладення договору або буде створений (придбаний, набутий) продавцем у майбутньому.
З аналізу частини першої статті 650, частини першої статті 655 та частини четвертої статті 656 ЦК України можна зробити висновок, що процедура набуття майна на електронних торгах є різновидом договору купівлі-продажу. Сторонами в договорі купівлі-продажу є продавець і покупець.
Право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару (частина перша статті 658 ЦК України).
Набуття майна за результатами електронних торгів є особливим видом договору купівлі-продажу, за яким власником відчужуваного майна є боржник, а продавцями, які мають право примусового продажу такого майна, є державна виконавча служба та організатор електронних торгів. Покупцем відповідно є переможець електронних торгів. 
Отже, відчуження майна з електронних торгів відноситься до угод купівлі-продажу, тому така угода може визнаватись недійсною в судовому порядку з підстав недодержання в момент її вчинення вимог, які встановлені частинами першою-третьою та шостою статті 203 ЦК України (частина перша статті 215 цього Кодексу). 
Подібний правовий висновок міститься у постанові Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 910/856/17, провадження № 12-128гс18.
Згідно із частиною другою статті 16, частиною першою статті 215 ЦК України одним зі способів захисту порушеного права є визнання недійсним правочину, укладеного з недодержанням стороною (сторонами) вимог, установлених частинами першою-третьою, п`ятою, шостою статті 203 цього Кодексу, зокрема у зв`язку з невідповідністю змісту правочину цьому Кодексу та іншим актам цивільного законодавства.
Наведене узгоджується з нормами частини четвертої статті 656 ЦК України, за якою до договору купівлі-продажу на біржах, аукціонах (публічних торгах) застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не встановлено законом про ці види договорів купівлі-продажу або не випливає з їхньої суті.
Таким чином, правова природа продажу майна з публічних торгів дає можливість визнання торгів недійсними за правилами визнання недійсними правочинів, зокрема на підставі норм цивільного законодавства (статей 203, 215 ЦК України) про недійсність правочину як такого, що не відповідає вимогам закону.
При вирішенні спору про визнання електронних торгів недійсними судам необхідно встановити, чи мало місце порушення вимог Порядку реалізації арештованого майна, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 29 вересня 2016 року № 2831/5 (далі - Порядок) та інших норм законодавства при проведенні електронних торгів; чи вплинули ці порушення на результати електронних торгів; чи мало місце порушення прав і законних інтересів позивачів, які оспорюють результати електронних торгів.
Верховний Суд погоджується із доводами касаційної скарги про те, що порушення, допущені виконавцем при здійсненні своїх повноважень, передбачених Законом України «Про виконавче провадження», вчинені       до призначення прилюдних торгів, підлягають оскарженню у порядку, передбаченому цим Законом. Це є сталою судовою практикою. Проте, у цій конкретній справі виконавцем допущено порушення законодавства при проведенні прилюдних торгів, які суттєво вплинули на їх результат, порушили права й законні інтереси особи, яка їх оспорює. 
Пунктом 4 Розділу Х Порядку передбачено, що після повного розрахунку переможця за придбане майно (у тому числі сплати винагороди організатору) на підставі протоколу про проведення електронних торгів та платіжного документа, що підтверджує сплату додаткової винагороди організатору (у випадку, якщо майно реалізувалося за ціною, вищою стартової), виконавець протягом п`яти робочих днів складає акт про проведені електронні торги. Державний виконавець додатково затверджує акт про проведені електронні торги у начальника відділу, якому він безпосередньо підпорядкований.
У постанові Верховного Суду України від 18 листопада 2015 року 
у справі № 6-1884 цс 15 зроблено висновок, що сам по собі факт неналежного повідомлення боржника про проведення прилюдних торгів не може бути підставою для визнання таких недійсними. Головна умова, яка повинна бути встановлена судами, це наявність порушень, що могли вплинути на результат торгів, а тому окрім наявності порушення норм закону при проведенні прилюдних торгів повинно бути присутнє порушення прав і законних інтересів особи, яка їх оспорює, способом захисту яких є визнання прилюдних торгів недійсними.
Верховний Суд погоджується із висновками судів попередніх інстанцій про те, що приватним виконавцем Говоровим П. В. під час опису та решту нерухомого майна - земельної ділянки із зведеними на ній будівлями і спорудами (житловим будинком, не введеним до експлуатації, загальною площею 280 кв. м та іншими позитивними поліпшеннями), а також під час оцінки нерухомого майна було допущено ряд порушень вимог чинного законодавства, внаслідок чого з прилюдних торгів було реалізоване належне позивачці майно, яке було виставлено на продаж за значно заниженою (більш ніж у дев`ять разів) ціною, що безумовно порушує права позивачки, яка у разі реалізації майна з прилюдних торгів мала право на отримання залишку отриманих від продажу коштів. З огляду на розмір заборгованості за виконавчим написом нотаріуса - 123 022,46 грн, дотримання відповідачами вимог чинного законодавства щодо повідомлення боржника про результати оцінки та призначення прилюдних торгів мали б запобігти порушенням прав позивачки, як власника переданого в іпотеку арештованого майна, у процесі його реалізації з електронних торгів.
Посилання касаційних скарг на відповідні висновки Верховного Суду України та Верховного Суду про те, що при вирішенні спору про визнання електронних торгів недійсними судам необхідно встановити, чи мало місце порушення вимог Порядку № 2831/5 та інших норм законодавства при проведенні електронних торгів; чи вплинули ці порушення на результати електронних торгів; чи мало місце порушення прав і законних інтересів позивачів, які оспорюють результати електронних торгів, є правильними та підтверджують висновки судів у цій справі, так як саме ці обставини є доведеними. 
Судами встановлено, що на земельній ділянці, загальною площею         0,2344 га, кадастровий номер: 3220884001:01:004:0010, розташований житловий будинок, загальною площею 280 кв. м, житловою площею        83,60 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 , що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 01 квітня 2021 року № 250970152.
Сторонами визнано, що на момент проведення торгів 11 січня 2019 року право власності на житловий будинок не було зареєстровано.
Разом з тим, встановлено, що рішенням виконавчого комітету Іванківської сільської ради Бориспільського району Київської області від 19 червня 2007 року № 180, надано дозвіл ОСОБА_1 на будівництво індивідуального будинку ц АДРЕСА_1 .
Рішенням виконавчого комітету Іванківської сільської ради Бориспільського району Київської області від 19 липня 2011 року № 274 надано поштову адресу на належну ОСОБА_1 земельну ділянку: АДРЕСА_1 .
Рішенням виконавчого комітету Іванківської сільської ради Бориспільського району Київської області від 19 липня 2012 року № 192 надано дозвіл на підключення природного газу до вказаної земельної ділянки.
Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав ОСОБА_2 після набуття права власності на земельну ділянку здійснила 18 квітня 2019 року державну реєстрацію права власності на своє ім`я на вищевказаний житловий будинок на підставі довідки Іванківської сільської ради Бориспільського району Київської області від 25 березня 2019 року, витягу з Державного реєстру речових прав серія та номер 154796132, виданого 01 лютого 2019 року приватним нотаріусом Дідок С. І., а також технічного паспорту, виданого 10 січня 2019, видавник ТОВ «БТІ «Альтернатива».
Водночас із наданого позивачкою звіту з ретроспективної оцінки майна, об`єкт оцінки: житловий будинок, загальною площею 280 кв. м (83,60 кв. м житлова площа), який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , власник - ОСОБА_2 , виконаний приватним підприємством «АСПЕКТ», ринкова вартість житлового будинку станом на 10 вересня 2018 року становить 252 840 доларів США, що за курсом Національного банку України станом на дату оцінки складає 7 146 517 грн.
Відповідно до звіту з ретроспективної грошової оцінки земельної ділянки, площею 0,2344 га, (з цільовим призначенням - для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , власник - ОСОБА_2 , виконаний приватним підприємством «АСПЕКТ», оціночна вартість земельної ділянки станом на 10 вересня 2018 року становить 1 397 841 грн., що станом на дату оцінки складає 49 458 доларів США.
Відповідно до рецензії на звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки (рецензент приватне підприємство «СВ Девелопмент», оцінювач ОСОБА_5 ) суб`єкт оціночної діяльності ТОВ «МЕРКУРІЙ ПАРТНЕРС», дата оцінки - 10 вересня 2021 року, отриманий результат: -ринкова вартість земельної ділянки, площею 0,2344 га, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , становить 933 900 грн; - застосована ринкова база не відповідає нормативно-правовим актам з оцінки майна, а аналоги не відповідають дійсним фізичним і локальним характеристикам земельної ділянки; вихідні дані та інформація, зібрані суб`єктом оціночної діяльності, не дозволяють ідентифікувати об`єкти оцінки та не достатні для проведення якісної і професійної оцінки майна (відсутня інформація про поліпшення земельної ділянки, а саме, що на ній збудований житловий будинок, який не введений до експлуатації), та інші позитивні поліпшення землі (свердловина, огорожа, благоустрій).
Висновок про достовірність оцінки майна: звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки, площею 0,2344 га (з цільовим призначенням - для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , і є власністю ОСОБА_2 , не відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, та має значні недоліки при підборі аналогів (земельних ділянок) для визначення ринкової вартості об`єкта оцінки, що суттєво впливають на достовірність оцінки.
Отже, допущені порушення при проведенні електронних торгів вплинули на їх результат. Зокрема, у випадку врахування вартості зведеного на спірній земельній ділянці будинку і, відповідно, визначення іншої стартової ціни, наслідки щодо участі і придбання цього майна були б іншими. Реалізація земельної ділянки без урахування вартості будинку призвела до неправомірного позбавлення позивачки майна, а саме зведеного на цій земельній ділянці у встановленому законом порядку на підставі відповідних дозволів будинку. 
Таким чином, суди встановили, що допущені приватним виконавцем порушення вплинули на результати торгів, а також порушують права та законні інтереси позивачки, яка оспорює результати цих торгів.
При цьому, за наслідками встановлених порушень законодавства з боку приватного виконавця Говорова П. В. при примусовому виконанні виконавчого напису нотаріуса від 23 липня 2018 року № 11041 Бориспільським міськрайонним судом Київської області 01 червня 2022 року постановлено окрему ухвалу, яка залишена без змін постановою Київського апеляційного суду від 02 лютого 2023 року, про що повідомлено Міністерство юстиції України, зобов`язавши вжити заходів щодо усунення виявлених порушень у діяльності приватного виконавця Говорова П. В., а також причин та умов, що сприяли їх вчиненню.
Зазначеним спростовуються доводи касаційної скарги у відповідній частині
Крім того, Верховний Суд погоджується, із висновками судів попередніх інстанцій про те, що вчиненні  ОСОБА_2 дії спростовають її твердження про те, що вона є добросовісним набувачем, оскільки ще до здійснення повної оплати за придбану з прилюдних торгів земельну ділянку, фактично в день проведення торгів, ОСОБА_2 замовила і отримала технічний паспорт на будинок садибного типу з господарськими будівлями і спорудами по АДРЕСА_1 , виготовлений 10 січня 2019 року ТОВ «БТІ «Альтернатива». Отже, ОСОБА_2 була обізнана, що реалізоване на електронних торгах нерухоме майно істотно відрізняється від складу та опису майна, на яке було звернуто стягнення, наведеному у повідомленні про електронні торги, проте здійснила оформлення та реєстрацію права власності на таке нерухоме майно. 
Отже, доводи касаційної скарги ОСОБА_2 не спростовують висновки судів у відповідній частині і на законність оскаржуваних судових рішень не впливають. 
Посилання касаційної скарги АТ «Сенс Банк» на те, що судами не враховано спеціальний тримісячний строк позовної давності за вимогами про визнання торгів недійсними, встановлений статтею 48 Закону України «Про іпотеку», є безпідставними, так як згідно з частиною першою статті 261 ЦК України перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила. Отже, позивачкою не пропущено тримісячний строк позовної давності, оскільки з позовом до суду вона звернулася 23 травня 2019 року, тобто в межах трьох місяців з дня, коли їй стало відомо про проведені 11 січня 2019 року електроні торги і, як наслідок, про порушення свого права, яке підлягає захисту. 
Доводи касаційної скарги АТ «Сенс Банк» про те, що судами не враховано правові висновки Верховного Суду, викладені у постановах: від 10 червня 2020 року у справі № 207/1194/17, провадження № 61-42060св18; від 26 вересня 2022 року у справі № 372/3235/20, провадження                       № 61-6797св22, не заслуговують на увагу, оскільки у справі, яка переглядається, інші фактичні обставини. 
При цьому колегія суддів враховує висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені у пунктах 103-105 постанови від 15 вересня 2022 року у справі № 910/12525/20, провадження № 12-61гс21, згідно з якими належним способом судового захисту при оспорені торгів є вимога про визнання договору купівлі-продажу недійсним, проте у цій конкретній справі встановлено, що такий договір не укладався. Крім того, суди вірно виходили із того, що торги є правочином і правильно застосували положення статей 203, 215, 656 ЦК України. 
Інші доводи касаційних скарг висновків судів не спростовують, на законність судових рішень не впливають, а направлені на переоцінку доказів, що знаходиться поза межами повноважень суду касаційної інстанції. Крім того, вони були предметом дослідження у судах попередніх інстанцій із наданням відповідної правової оцінки всім фактичним обставинам справи, яка ґрунтується на вимогах законодавства. 
Відповідно до частини першої статті 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо визнає, що рішення ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Враховуючи наведене, колегія суддів вважає за необхідне залишити касаційні скарги без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін, оскільки доводи касаційних скарг висновків судів не спростовують.
Щодо судових витрат
Відповідно до підпункту «в» пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК України суд касаційної інстанції повинен вирішити питання про розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції.
Оскільки касаційні скарги залишено без задоволення, то підстав для нового розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з розглядом справи у судах першої та апеляційної інстанцій, а також розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції, немає.
Керуючись статтями 400, 410, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду
 
ПОСТАНОВИВ:
 
Касаційні скарги акціонерного товариства «Сенс Банк» та  ОСОБА_2 залишити без задоволення.
Рішення Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 01 червня 2022 року та постанову Київського апеляційного суду від 02 лютого 2023 року залишити без змін.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
 
Головуючий                                                                                    Д. Д. Луспеник
 
Судді:                                                                                               Б. І. Гулько
 
                                                                                                            Г. В. Коломієць
 
                                                                                                            Р. А. Лідовець
 
                                                                                                            С. Ф. Хопта