ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

19 вересня 2023 року 
м. Київ
cправа №  910/11425/21 
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Могил С.К. - головуючий, Волковицька Н.О., Случ О.В.,
за участю секретаря судового засідання Кравчук О.І.
та представників
позивача: Банцер О.В.,
відповідача: Іванов О.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Соул"
на постанову Північного апеляційного господарського суду від 24.05.2022 
у справі № 910/11425/21 
за позовом Приватного підприємства "Альянс Новобуд"
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Соул"
про визнання договору недійсним,
В С Т А Н О В И В:
Приватне підприємство "Альянс-Новобуд" (далі - ПП "Альянс Новобуд") звернулось до Господарського суду міста Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Соул" (далі - ТОВ "Соул") про визнання інвестиційного договору № 1-03 ПФЗ від 16.03.2020 недійсним як такого, що суперечить ст. 8, п. 4, 5 ст. 26, ч. 3 ст. 30, ч. 3 ст. 33 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», ст.ст. 93, 123. 124, 125 Земельного кодексу України, ст. 8-1 Закону України «Про оренду землі», ч. 3 ст. 413 ЦК України та ч. 3 ст. 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність».
В обґрунтування позовних вимог ПП "Альянс Новобуд" зазначало про те, що спірним договором відповідачем позивачу фактично передані передбачені Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності» правомочності      замовника будівництва, які нерозривно пов`язані з правом власності та/або правом користування земельною ділянкою, наданою для будівництва та можуть перейти до іншої особи лише за умови отримання належним чином оформленого права на використання під будівництво земельної ділянки та/або право на забудову чужої земельної ділянки (суперфіцій), проте земельна ділянка, на якій має проводитись будівництво,   у встановленому законом порядку позивачу не передавалася. Крім того позивач послався на те, що умови спірного договору не відповідають та суперечить ч. 3 ст. 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» в частині визначення механізму фінансування будівництва.
Рішенням Господарського суду міста Києва від 09.11.2021 (суддя Кирилюк Т.Ю.) у задоволенні позову відмовлено повністю.
Постановою Північного апеляційного господарського суду від 24.05.2022 (колегія суддів у складі: головуючий - Руденко М.А., Пономаренко Є.Ю., Барсук М.А.) рішення місцевого господарського суду скасовано та прийнято нове, яким позов задоволено. Визнано недійсним Інвестиційний договір №1-03 ПФЗ від 16.03.2020, укладений між ПП «Альянс Новобуд» та   ТОВ «Соул». 
Судами обох інстанцій встановлено, що 16.03.2020 позивач (сторона-2) та відповідач (сторона-1) уклали договір №1-03 ПФЗ Інвестиційний договір, у п. 2.1 якого погодили, що предметом цього договору є зобов`язання та права сторін по проектуванню та будівництву об`єкта на земельній ділянці, шляхом передачі повноважень (функцій) замовника будівництва стороні-2 та отримання кожною зі сторін своєї частини в збудованому об`єкті та/або іншої вигоди (майна та/або коштів, та/або майнових прав, та/або результатів виконаних робіт чи наданих послуг) в порядку та на умовах, визначених в договорі.
За змістом розділу 1 договору визначення термінів:
- Земельна ділянка -      визначена в Додатку №1 (План земельної ділянки) до договору земельна ділянка площею: 9      376,00 кв.м, розташована на проспекті Героїв Сталінграду, 44-Б в Оболонському районі міста Києва, з цільовим призначенням - для будівництва житлового комплексу з вбудовано-прибудованими приміщеннями підземною автостоянкою;
- Будівельний майданчик - територія земельної ділянки, щодо якої у встановленому чинним законодавством України порядку оформлено договір оренди земельної ділянки та всі дозволи та погодження, необхідні для будівництва об`єкта;
- Договір оренди земельної ділянки - договір оренди земельної ділянки площею 9      376,00 кв.м квадратних метрів на проспекті Героїв Сталінграду, 44-Б в Оболонському районі міста Києва, укладений між відповідачем та Київською міською радою 28.03.2005 №228, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В.З., зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (КМДА), про що зроблено запис у книзі записів державної реєстрації договорів від 01.04.2005 за №78-6-00268, в редакції, встановленій рішенням господарського суду міста Києва від 06.05.2015 №910/8109/15-г (витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 31.08.2015 №43019764, номер запису про інше речове право 10978622, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 31.08.2015 №24023204);
- Об`єкт, об`єкт будівництва - житловий комплекс з вбудовано-прибудованими приміщеннями та підземною автостоянкою, що має бути збудований на земельній ділянці з усім необхідним устаткуванням, інженерними мережами, благоустроєм та іншими необхідними згідно з проектом роботами;
- Проект, Проектно-кошторисна документація - узгоджені позивачем текстові та графічні матеріали для будівництва об`єкта, погоджені компетентними органами в установленому порядку та затверджені відповідачем, якими визначаються містобудівні, об`ємно-планувальні, архітектурні, конструктивні, технічні та технологічні вирішення, а також кошториси об`єкта.
- Функції замовника - передбачені законодавством права та обов`язки, дії замовника будівництва об`єкта (юридичної особи, яка має намір щодо забудови земельної ділянки, укладає всі необхідні для будівництва об`єкта договори, контролює вартість, терміни, якість виконаних робіт та здійснює їх оплату, а також здійснює інші функції замовника), що за цим договором передаються позивачу, включаючи, але не обмежуючись цим: організація та фінансування в повному обсязі, отримання вихідних даних для проектування об`єкта, в тому числі містобудівних умов та обмежень; договору на розробку проекту та його погодження з компетентними органами відповідно до вимог законодавства; в разі потреби внесення та погодження будь-яких коригувань проекту, фінансування експертизи проекту, в межах своєї компетенції забезпечення отримання вихідних даних, дозвільної документації, технічних умов, погоджень та дозволів від відповідних державних органів та організацій та позитивних експертних висновків, що є необхідними для розробки або коригування проекту та для будівництва об`єкта відповідно до законодавства; організація та фінансування в повному обсязі будівництва об`єкта, а також всіх інших витрат, пов`язаних з будівництвом об`єкта та прийняттям його в експлуатацію, укладення договору генерального підряду на будівництво об`єкта, договорів з виконавцями робіт та послуг, договорів на постачання будівництва об`єкта матеріалами та обладнанням, засобами, інструментами та будівельною технікою, транспортом, машинами і механізмами та пальним, договорів на електропостачання та водопостачання будівництва об`єкта тощо, проведення розрахунків з контрагентами за вказаними договорами та прийняття результатів виконання цих договорів; вирішення та узгодження з громадськістю питання будівництва об`єкта, забезпечення фінансування авторського та технічного наглядів при будівництві об`єкта, права та обов`язки, а також дії щодо отримання необхідних дозволів на будівництво об`єкта, розробки та погодження проектно-кошторисної документації, будівництва об`єкта, виконання інших дій, визначених цим договором та законодавством, необхідних для будівництва об`єкта.
Пунктом 2.1.1 договору сторони погодили, що відповідач передає позивачу з дати підписання цього договору на період проектування та будівництва об`єкта виконання функцій замовника щодо проектування та будівництва об`єкта (окрім тих, що відповідно до умов даного договору та законодавства покладено на відповідача), що розташований на проспекті Героїв Сталінграду, 44-Б в Оболонському районі міста Києва, а позивач приймає та зобов`язується належним чином виконувати зазначені функції замовника та відповідні зобов`язання на умовах, визначених цим договором.
Цей договір, якщо це необхідно, становитиме достатній доказ повноважень позивача щодо виконання юридичних дій та своїх обов`язків, передбачених цим договором, а також щодо представництва інтересів сторін перед будь-якими третіми сторонами стосовно будь-яких питань, пов`язаних      із виконанням цього договору. В окремих випадках, в разі неможливості відповідача діяти від свого імені при виконанні функцій замовника на підставі цього договору, позивач      вправі звертатися до відповідача за отриманням відповідної довіреності, що надається відповідачем      протягом      трьох робочих днів з дня отримання відповідного звернення від позивача (п. 2.2 договору).
Згідно з п. 2.4 договору підписанням цього договору відповідач передає позивачу функції замовника з правами та зобов`язаннями, визначеними цим договором.
Звертаючись до суду з цим позовом, позивач просив визнати договір   недійсним як такий, що суперечить   положенням законодавства, а саме ст. 8, п. 4, 5 ст. 26, ч. 3 ст. 30, ч. 3 ст. 33 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», ст.ст. 93, 123. 124, 125 Земельного кодексу України, ст. 8-1 Закону України «Про оренду землі», ч. 3 ст. 413 ЦК України та ч. 3 ст. 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність».
Суд першої інстанції дійшов висновку про відсутність фактичних та правових підстав для задоволення позовних вимог, оскільки відповідач, як особа, що отримала земельну ділянку в оренду, користуючись можливістю вибору форм організації будівництва, його фінансування уклав з позивачем оспорюваний договір, за яким передав позивачу окремі функції замовника будівництва. Зазначив, що положення спірного інвестиційного договору не містять умов щодо продажу або передачі земельної ділянки на праві користування позивачу, тому останній не породжує, не змінює і не припиняє право на цю ділянку у сторін. Укладання цього договору не є підставою для переходу права власності або користування на земельну ділянку. Також суд вказав на те, що відсутність у позивача відповідної ліцензії на здійснення функцій фінансування будівництва не свідчить про незаконність п. 4.3.8 та інвестиційного договору в цілому, оскільки набуття статусу управителя коштами для здійснення фінансування будівництва чи залучення інших управителів залежить виключно від позивача, включення у оскаржуваний інвестиційний договір п. 4.3.8 про обов`язок позивача здійснювати фінансування будівництва не порушує вимог законодавства.
Скасовуючи рішення суду першої інстанції та постановляючи нове - про задоволення позову, апеляційний господарський суд дійшов висновків, що договір фактично передбачав відчуження за плату права користування та права забудови земельної ділянки комунальної власності відповідачем, як користувачем земельної ділянки, наданої йому для забудови, позивачу, який не є користувачем земельної ділянки, що суперечить вимогам закону. Водночас суд вважав безпідставними послання позивача на те, що умови договору суперечать положенням ч. 3 ст. 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність», оскільки відсутність у позивача відповідної ліцензії на здійснення функцій фінансування будівництва не свідчить про незаконність п. 4.3.8 договору в цілому, а набуття статусу управителя коштами для здійснення фінансування будівництва чи залучення інших управителів залежить виключно від позивача, і включення у договір п. 4.3.8 про обов`язок позивача здійснювати фінансування будівництва не порушує вимог закону.
Не погоджуючись з постановою апеляційного господарського суду, відповідач звернувся до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить її скасувати, а рішення місцевого господарського суду залишити в силі.
В обґрунтування своїх вимог скаржник посилається на те, що суд апеляційної інстанції проаналізував лише положення ст.ст. 1, 8, 26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», ст. 413 ЦК України, ст. 8-1 Закону України «Про оренду землі», однак не взяв до уваги ст.ст. 93, 123-125 Земельного кодексу України, ст. 8-1 Закону України «Про оренду землі», ч. 3 ст. 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність», ст.ст. 23, 27 Закону України «Про архітектурну діяльність» у яких прямо передбачено можливість передачі функцій замовника будівництва. З огляду на те, що положення інвестиційного договору №1-03 ПФЗ від 16.03.2020 не містять умов щодо продажу або передачі земельної ділянки на праві користування позивачу, даний договір не породжує, не змінює і не припиняє право на цю ділянку у сторін, а укладення цього договору не є підставою для переходу права власності або користування на земельну ділянку, що свідчить про обґрунтованість тверджень відповідача про те, що право на забудову земельної ділянки реалізується саме її користувачем (відповідачем) шляхом укладення інвестиційного договору №1-03 ПФЗ від 16.03.2020. При цьому скаржник зазначає, що замовником будівництва та законним користувачем земельної ділянки виступає саме він, тоді як позивач має виконувати лише окремі функції замовника будівництва. Також заявник вказує на відсутність порушеного права позивача, за захистом якого він звернувся до суду.
Скаржником вмотивовано подання касаційної скарги на підставі п. 1 ч. 2 ст. 287 ГПК України, а саме - апеляційним судом не враховано висновків щодо застосування норм права, викладених у постановах Верховного Суду від 01.08.2019 у справі № 921/1204/15-г/6 та від 20.11.2018 у справі № 921/7/18.
Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 21.07.2022 відкрито провадження за касаційною скаргою з підстави, передбаченої п. 1 ч. 2 ст. 287 ГПК України, призначено останню до розгляду у відкритому судовому засіданні на 06.09.2022 та надано строк на подання відзивів на касаційну скаргу до 10.08.2022.
До Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду 08.08.2022 від позивача надійшов відзив на касаційну скаргу, у якому представник вказує на помилковість доводів скаржника та правильність висновків суду апеляційної інстанції, і просить касаційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржену постанову апеляційного господарського суду - без змін.
У судовому засіданні 06.09.2022 оголошено перерву у справі до 27.09.2022.
В судовому засіданні 27.09.022 зупинено касаційне провадження у справі № 910/11425/21 до закінчення перегляду в касаційному порядку судовою палатою для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду справи № 910/7975/21.
Ухвалою від 11.07.2023, у зв`язку з тим, що судовою палатою для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду 18.05.2023 прийнято постанову у справі № 910/7975/21, яку було оприлюднено в Єдиному державному реєстрі судових рішень 26.06.2023, поновлено провадження у справі № 910/11425/21 та призначено касаційну скаргу до розгляду на 05.09.2023.
У судовому засіданні 05.09.2023 оголошено перерву у справі до 19.09.2023.
Переглянувши в касаційному порядку постанову апеляційного господарського суду, колегія суддів Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду дійшла висновку про наявність підстав для часткового задоволення касаційної скарги, з огляду на таке.
Відповідно до ч. 1 ст. 300 ГПК України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. 
Пунктом 1 ч. 2 ст. 287 ГПК України підставою касаційного оскарження судових рішень визначено застосування судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні норми права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду.
Суд враховує, що судовими рішеннями в подібних правовідносинах є такі рішення, де подібними є (1) предмети спору, (2) підстави позову, (3) зміст позовних вимог та встановлені судом фактичні обставини, а також має місце (4) однакове матеріально-правове регулювання спірних правовідносин (аналогічна позиція викладена у постановах ВП ВС від 05.06.2018 у справі № 523/6003/14-ц, від 19.06.2018 у справі № 922/2383/16, від 20.06.2018 у справі № 755/7957/16-ц, від 26.06.2018 у справі № 2/1712/783/2011, від 26.06.2018 у справі № 727/1256/16-ц, від 04.07.2018 у справі № 522/2732/16-ц).
Зміст правовідносин з метою з`ясування їх подібності в різних судових рішеннях суду (судів) касаційної інстанції визначається обставинами кожної конкретної справи ((див. постанови Верховного Суду від 27.03.2018 у справі № 910/17999/16 (пункт 32); від 25.04.2018 у справі № 925/3/17 (пункт 38); від 16.05.2018 року у справі № 910/24257/16 (пункт 40); від 05.06.2018 у справі № 243/10982/15-ц (пункт 22); від 31.10.2018 у справі № 372/1988/15-ц (пункт 24); від 05.12.2018 у справах № 522/2202/15-ц (пункт 22) і № 522/2110/15-ц (пункт 22); від 30.01.2019 у справі № 706/1272/14-ц (пункт 22)).)
При цьому колегія суддів враховує позицію, викладену у постанові Великої Палати Верховного Суду від 12.10.2021 у справі № 233/2021/19 (провадження №14-16цс20), відповідно до якої у кожному випадку порівняння правовідносин і їхнього оцінювання на предмет подібності слід насамперед визначити, які правовідносини є спірними. А тоді порівнювати права й обов`язки сторін саме цих відносин згідно з відповідним правовим регулюванням (змістовий критерій) і у разі необхідності, зумовленої цим регулюванням, - суб`єктний склад спірних правовідносин (види суб`єктів, які є сторонами спору) й об`єкти спорів. Тому з метою застосування відповідних приписів процесуального закону не будь-які обставини справ є важливими для визначення подібності правовідносин.
На предмет подібності слід оцінювати саме ті правовідносини, які є спірними у порівнюваних ситуаціях. Встановивши учасників спірних правовідносин, об`єкт спору (які можуть не відповідати складу сторін справи та предмету позову) і зміст цих відносин (права й обов`язки сторін спору), суд має визначити, чи є певні спільні риси між спірними правовідносинами насамперед за їхнім змістом. А якщо правове регулювання цих відносин залежить від складу їх учасників або об`єкта, з приводу якого вони вступають у правовідносини, то у такому разі подібність слід також визначати за суб`єктним і об`єктним критеріями відповідно. Для встановлення подібності спірних правовідносин у порівнюваних ситуаціях суб`єктний склад цих відносин, предмети, підстави позовів і відповідне правове регулювання не обов`язково мають бути тотожними, тобто однаковими.
Водночас колегія суддів зазначає, що слід виходити також з того, що підставою для касаційного оскарження є неврахування висновку Верховного Суду саме щодо застосування норми права, а не будь-якого висновку, зробленого судом касаційної інстанції в обґрунтування мотивувальної частини постанови. Саме лише зазначення у постанові Верховного Суду норми права також не є його правовим висновком про те, як саме повинна застосовуватися норма права у подібних правовідносинах.
В обґрунтування своїх вимог скаржник посилається на те, що суд апеляційної інстанції не врахував висновків щодо застосування норм права, викладених у постановах Верховного Суду від 01.08.2019 у справі № 921/1204/15-г/6 та від 20.11.2018 у справі № 921/7/18.
Так у справі № 921/1204/15-г/6 ТОВ "Комунсервіс-Серет" звернулось до суду з позовом до ЖБК "Файне місто 2" про визнання недійсним договору забудови земельної ділянки.  Позовні вимоги були обґрунтовані невідповідністю укладеного з відповідачем договору забудови земельної ділянки від 26.09.2015 вимогам законодавства, а саме: статті 238 ЦК України, Закону України "Про інвестиційну діяльність", Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", Закону України "Про оренду землі", у зв`язку з чим на підставі статей 203, 215 ЦК України позивач просив визнати його недійсним.
Справа розглядалася судами неодноразово. Останнім рішенням Господарського суду Тернопільської області, залишеним без змін постановою Західного апеляційного господарського суду, позов задоволено. Рішення судів першої та апеляційної інстанцій обґрунтовано тим, що всупереч вимогам закону, пунктом 4.1.4 договору від 26.09.2015 фактично передбачено передачу відповідачу функцій замовника будівництва та при здійсненні забудови земельної ділянки, яка перебуває у користуванні позивача, відповідач діє у власних інтересах. Оспорюваний договір фактично передбачає відчуження позивачем за плату права користування та права забудови земельної ділянки комунальної власності відповідачу, який не є користувачем цієї земельної ділянки, що суперечить вимогам закону.
Скасовуючи рішення судів попередніх інстанцій Верховний Суд у постанові від 01.08.2019 зазначив, що суди попередніх інстанцій, визнаючи недійсним договір забудови земельної ділянки, з мотивів, що пункт 4.1.4 суперечить вимогам закону, не надали йому належної правової оцінки, не дослідили зазначений пункт договору у системному зв`язку з іншими його положеннями, зокрема пунктами 4.1.5, 4.2.6, не з`ясували чи був би вчинений правочин і без включення пункту 4.1.4 договору.
Також судами попередніх інстанцій не надано відповідної правової оцінки обставинам пов`язаним з укладенням договору, його виконанням, а також діями сторін в процесі його виконання. При цьому Верховний Суд звернув увагу, що відповідно до ст. 3 ЦК України до загальних засад цивільного законодавства віднесено свободу договору; свободу підприємницької діяльності, яка не заборонена законом; судовий захист цивільного права та інтересу; справедливість, добросовісність та розумність.
У пунктах 4.32- 4.38 постанови Верховний Суд вказав, що   положеннями ч. 3 ст. 102-1 ЗК України, ч. 3 ст. 413 ЦК України передбачено, що право користування земельною ділянкою державної або комунальної власності для забудови не може бути відчужено її землекористувачем іншим особам (крім випадків переходу права власності на будівлі та споруди, що розміщені на такій земельній ділянці), внесено до статутного фонду, передано у заставу.
Частиною 2 ст. 8-1 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що право на оренду земельної ділянки державної або комунальної власності, наданої для будівництва житлового будинку, може бути відчужене орендарем за згодою орендодавця у разі, якщо таке будівництво розпочате, на строк та на умовах, визначених первинним договором оренди, або якщо таке відчуження передбачено первинним договором оренди.
Відповідно до ч. 4 ст. 26 та п. 2 ч. 3 ст. 33 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації. Функції замовника комплексної забудови території може виконувати власник (користувач) відповідної земельної ділянки в межах такої земельної ділянки, переданої (наданої) йому в установленому законом порядку.
Разом з тим, як встановлено судами попередніх інстанцій, об`єктом забудови є земельна ділянка, яка отримана позивачем для житлової та громадської забудови, а саме будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку. При цьому законодавством не встановлено виключного переліку форм організації такого будівництва, його фінансування тощо. Зазначені питання можуть бути вирішені особою, що отримала земельну ділянку в оренду в тому числі шляхом укладення різних за своєю юридичною природою видів договорів з різними суб`єктами, які не тягнуть за собою передачу прав на земельну ділянку (договір доручення, договір про спільну діяльність, інвестиційний договір тощо).
Подібна позиція була висловлена у постанові Верховного Суду від 20.11.2018 у справі № 921/7/18.
Верховний Суд у постанові від 05.06.2018 звертав увагу на вищезазначені обставини. Зокрема, скасовуючи рішення судів попередніх інстанцій та направляючи справу на новий розгляд, зазначив про передчасність висновків судів про те, що сторонами фактично ототожнено будівельний майданчик та орендовану позивачем земельну ділянку, а також щодо її передачі відповідачу у користування з метою забудови за відсутності відповідних доказів у матеріалах справи.
Крім того, як зазначив Верховний Суд, суди попередніх інстанцій не врахували зазначених вище положень законодавства та умов договору, з яких вбачається, що замовником будівництва та законним користувачем земельної ділянки виступає саме позивач, тоді як відповідач має виконувати функції замовника від імені та в інтересах позивача саме як повірений на підставі довіреності від 26.09.2015, що також підтверджується встановленими судами обставинами про те, що містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки від 28.05.2015 №523 видавалися позивачу як замовнику будівництва, так само як і при реєстрації декларації 15.10.2015 про початок виконання будівельних робіт з будівництва багатоквартирних житлових будинків на земельній ділянці по вул. Микулинецькій, 116 у м. Тернополі в якості замовника будівництва зазначено позивача, яким і підписано декларацію від імені замовника.
Отже, суди не виконали викладених у постанові Верховного Суду вказівок щодо правильного застосування, зокрема, ст. 26 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" і встановлення всіх фактичних обставин справи та оцінки всіх доказів, оскільки не встановили наявність у матеріалах справи відповідних доказів про передання відповідачу земельної ділянки у користування з метою забудови, обмежившись лише висновком, зробленим на підставі умов договору від 26.09.2015, яким таке право не передбачалося.
Суд також звертає увагу на те, що ч. 2 ст. 152 ЗК України закріплено, що власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.
Згідно з пунктом "в" ч. 3 ст. 152 ЗК України захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом визнання угоди недійсною, визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування, застосування інших, передбачених законом, способів.
Отже, передумовами та матеріальними підставами для захисту права власності або права користування земельною ділянкою у судовому порядку, зокрема у визначений спосіб, є наявність підтвердженого належними доказами права особи (власності або користування) щодо земельної ділянки, а також підтверджений належними доказами факт порушення цього права на земельну ділянку (невизнання, оспорювання або чинення перешкод у користуванні, користування з порушенням законодавства, користування з порушенням прав власника або землекористувача тощо). Зазначена позиція висловлювалась Верховним Судом неодноразово (постанови Верховного Суду від 20.03.2018 у справі № 910/1016/17, від 17.04.2018 у справі № 914/1521/17, від 04.09.2018 у справах № 915/1279/17, № 915/1284/17, від 20.11.2018 у справі № 921/7/18.)
Водночас судами попередніх інстанцій не надано відповідної правової оцінки обставинам та доводам сторін щодо наявності або відсутності порушення права на земельну ділянку, на захист якого спрямовано позов про визнання договору недійсним.
Вказане стало підставою для направлення Верховним Судом справи № 921/1204/15-г/6 на новий розгляд до суду першої інстанції.
З приводу наявності або відсутності порушення права на земельну ділянку, на захист якого спрямовано позов про визнання договору недійсним у справі № 910/11425/21, колегія суддів зазначає таке.
Визнання правочину (господарського договору) недійсним господарським судом є наслідком його вчинення з порушенням закону, а не заходом відповідальності сторін. Тому для такого визнання, як правило, не має значення, чи усвідомлювали (або повинні були усвідомлювати) сторони протиправність своєї поведінки під час вчинення правочину. Таким чином відповідність чи невідповідність правочину вимогам закону має оцінюватися господарським судом стосовно вимог законодавства, а не в розрізі порушених прав чи законних інтересів. 
Відтак, колегія суддів не погоджується з доводами скаржника про відсутність у позивача порушеного права, за захистом якого він звернувся до суду з позовом у даній справі.
Що ж до інших доводів касаційної скарги, то ч. 1    ст. 627 ЦК України   встановлено, що відповідно до   ст. 6 цього Кодексу   сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього   Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Відповідно до   ст. 6 ЦК України   сторони мають право укласти договір, який не передбачений актами цивільного законодавства, але відповідає загальним засадам цивільного законодавства. Сторони мають право врегулювати у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами. Сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд. Сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов`язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами.
Згідно з ч. 2   ст. 628 ЦК України   сторони мають право укласти договір, в якому містяться елементи різних договорів (змішаний договір). До відносин сторін у змішаному договорі застосовуються у відповідних частинах положення актів цивільного законодавства про договори, елементи яких містяться у змішаному договорі, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті змішаного договору.
Колегія суддів погоджується з висновком судів попередніх інстанцій, що укладений між сторонами договір містить елементи різних договорів і за своєю правовою природою є змішаним договором, тому до таких договірних відносин застосовуються у відповідних частинах положення актів цивільного законодавства про договори, елементи яких містяться у змішаному договорі.
Відповідно до ч. 2 ст. 8 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» (тут і далі в редакції, яка діяла станом на дату укладення договору) планування та забудова земельних ділянок здійснюється їх власниками чи користувачами в установленому законодавством порядку.
Частиною 4 ст. 26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» встановлено, що право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації.
Відповідно до приписів ч. 5 ст. 26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» (тут і далі в редакції, яка діяла станом на дату укладення договору) проектування та будівництво об`єктів здійснюється власниками або користувачами земельних ділянок у такому порядку: 1) отримання замовником або проектувальником вихідних даних; 2) розроблення проектної документації та проведення у випадках, передбачених статтею цього Закону, її експертизи; 3) затвердження проектної документації; 4) виконання підготовчих та будівельних робіт; 5) прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів; 6) реєстрація права власності на об`єкт містобудування.
Замовник - фізична або юридична особа, яка має намір щодо забудови території (однієї чи декількох земельних ділянок) і подала в установленому законодавством порядку відповідну заяву (п. 4 ч. 1 ст. 1 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності»).
Згідно з вимогами ч. 3 ст. 413 ЦК України передбачено, що право користування земельною ділянкою державної або комунальної власності для забудови не може бути відчужено її землекористувачем іншим особам (крім випадків переходу права власності на будівлі та споруди, що розміщені на такій земельній ділянці), внесено до статутного фонду, передано у заставу.
За змістом положень ч.ч. 1, 2 ст. 8-1 Закону України «Про оренду землі» право на оренду земельної ділянки державної або комунальної власності не може бути відчужено її орендарем іншим особам, внесено до статутного капіталу, передано у заставу, крім передбачених частиною другою цієї статті випадків. Право на оренду земельної ділянки державної або комунальної власності, наданої для будівництва житлового будинку, може бути відчужене орендарем за згодою орендодавця у разі, якщо таке будівництво розпочате, на строк та на умовах, визначених первинним договором оренди, або якщо таке відчуження передбачено первинним договором оренди.
З аналізу названих норм випливає, що: право на забудову земельної ділянки та функції замовника будівництва нерозривно пов`язані з правом власності особи на земельну ділянку або правом користування земельною ділянкою, наданою для будівництва; функції замовника будівництва можуть перейти до іншої особи у разі набуття такою особою статусу замовника будівництва, а для цього необхідно отримати належним чином оформлене право на використання під будівництво земельної ділянки, або право на забудову чужої земельної ділянки (суперфіцій);  делегування функцій замовника будівництва без набуття права користування земельною ділянкою можливе лише у випадках, прямо передбачених законом.
Звертаючись до суду з позовом у цій справі позивач зазначав про те, що за договором йому фактично було передано всі функції замовника спірного будівництва, в той час як відповідач стверджує, що позивачу було передані частину      функції замовника вказаного будівництва, окрім тієї, що законом не передається про що свідчить те, що положення договору      не містять умов щодо продажу або передачі земельної ділянки на праві користування позивачу, а тому даний договір не породжує, не змінює і не припиняє право на цю ділянку у сторін, а відтак      право на забудову земельної ділянки реалізується саме її користувачем (відповідачем).
В той же час апеляційним господарським судом встановлено, що умови договору фактично передбачають передачу відповідачем позивачу всіх функцій замовника будівництва. 
Проте Верховний Суд вважає вказаний висновок суду апеляційної інстанції передчасним, оскільки ним оцінено відповідні пункти договору без урахування позиції Верховного Суду, викладеної у постанові від 01.08.2019 у справі № 921/1204/15-г/6, відповідно до якого законодавством не встановлено виключного переліку форм організації такого будівництва, його фінансування тощо. Зазначені питання можуть бути вирішені особою, що отримала земельну ділянку в оренду в тому числі шляхом укладення різних за своєю юридичною природою видів договорів з різними суб`єктами, які не тягнуть за собою передачу прав на земельну ділянку (договір доручення, договір про спільну діяльність, інвестиційний договір тощо).
Відтак, апеляційний господарський суд дійшов передчасного висновку про наявність підстав для визнання інвестиційного договору недійсним.
Відповідно до ст. 129 Конституції України до основних засад судочинства віднесено, зокрема, забезпечення права на апеляційний перегляд справи.
Так само і ч. 3 ст. 2 ГПК України до основних засад (принципів) господарського судочинства віднесено забезпечення права на апеляційний перегляд справи.
Вказані норми не є суто декларативними - їх необхідно розуміти не лише як положення законодавства, які надають особам безумовне право подавати апеляційну скаргу на рішення судів, які розглянули відповідну справу як суди першої інстанції, але і враховувати, що вони визначають принципи самого судочинства, які покладають на суд певні обов`язки з розгляду таких скарг і перегляду відповідних судових рішень (з урахуванням обмежень інстанційного перегляду).
Зокрема, ч. 1 ст. 269 ГПК України визначає, що суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
При цьому законодавець у ст. 282 ГПК України закріпив, що постанова суду апеляційної інстанції складається, зокрема, з мотивувальної частини із зазначенням: а) встановлених судом першої інстанції та неоспорених обставин, а також обставин, встановлених судом апеляційної інстанції, і визначених відповідно до них правовідносин; б) доводів, за якими суд апеляційної інстанції погодився або не погодився з висновками суду першої інстанції; в) мотивів прийняття або відхилення кожного аргументу, викладеного учасниками справи в апеляційній скарзі та відзиві на апеляційну скаргу; г) чи були і ким порушені, невизнані або оспорені права чи інтереси, за захистом яких особа звернулася до суду.
Рішення господарського суду, як акт правосуддя та кінцевий результат розгляду справи, повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Відповідно до положень ст. 236 ГПК України законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
Рішення господарського суду має ґрунтуватись на оцінці наданих учасниками справи доказів в підтвердження своїх вимог або заперечень, та на повному з`ясуванні такого: чи мали місце обставини, на які посилаються особи, що беруть участь у процесі, та якими доказами вони підтверджуються; чи не виявлено у процесі розгляду справи інших фактичних обставин, що мають суттєве значення для правильного вирішення спору, і доказів на підтвердження цих обставин; яка правова кваліфікація відносин сторін, виходячи з фактів, установлених у процесі розгляду справи, та яка правова норма підлягає застосуванню для вирішення спору.
Верховний Суд звертає увагу на те, що хоча поняття "обґрунтованого" рішення не можна тлумачити як таке, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент учасників справи, а міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення, проте суд у будь-якому випадку, навіть без відображення окремих аргументів у своєму рішенні (якщо він вважає їх такими, що не впливають на правильне рішення спору або не відносяться до суті справи), повинен, під час розгляду справи, надати оцінку всім аргументам учасників справи в силу імперативних приписів ст. 236 ГПК України, особливо тим, оцінка яких є необхідною для правильного вирішення спору.
Вказані порушення не можуть бути усунуті Верховним Судом в силу меж перегляду справи судом касаційної інстанції, однак оцінка викладених вище обставин та доводів є необхідною для правильного вирішення спору по суті.
Оскільки положення ГПК України не дають Верховному Суду права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази, суд дійшов висновку, що постанова апеляційного у даній справі підлягає скасуванню, а справа - направленню на новий розгляд суду апеляційної інстанції. Велика Палата Верховного Суду у постанові від 16.01.2019 у справі № 373/2054/16-ц вказала, що встановлення обставин справи, дослідження та оцінка доказів є прерогативою судів першої та апеляційної інстанцій. 
Під час нового розгляду справи суду необхідно врахувати викладене, всебічно і повно перевірити доводи, на яких ґрунтуються вимоги та заперечення сторін, надати належну правову оцінку наявним у матеріалах справи доказам та аргументам учасників справи, і, в залежності від встановлених обставин, вирішити спір відповідно до норм матеріального та процесуального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин. 
Оскільки постанова апеляційного господарського суду підлягає скасуванню з направленням справи на новий розгляд, розподіл судових витрат, відповідно до ст. 129 ГПК України, не здійснюється. 
Керуючись ст.ст. 300, 301, 308, 310, 314, 315, 317 ГПК України, Верховний Суд, -
П О С Т А Н О В И В:
Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Соул" задовольнити частково.
Постанову Північного апеляційного господарського суду від 24.05.2022 у справі                                   № 910/11425/21 скасувати.
Справу № 910/11425/21 направити на новий розгляд до Північного апеляційного господарського суду.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.
Головуючий  суддя                                                                             Могил С.К.   
Судді:                                                                                                     Волковицька Н.О.
                                                                                                               Случ О.В.