ЧЕРНІВЕЦЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
П О С Т А Н О В А
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И 

       06 вересня 2023 року                м. Чернівці                Справа № 727/11346/22

       Чернівецький апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
       головуючого Лисака І.Н.,
       суддів: Височанської Н.К., Одинака О.О., 
секретар: Тодоряк Г.Д.,
позивачі: ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 ,
відповідач: акціонерне товариство «Альфа-Банк», правонаступником якого є акціонерне товариство «Сенс Банк»,
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору: приватний нотаріус Чернівецького міського нотаріального округу Козлова Наталія Володимирівна, 
при розгляді справи за апеляційною скаргою Матвійчука Михайла Зеноновича, який діє в інтересах акціонерного товариства «Сенс Банк», на рішення Шевченківського районного суду м. Чернівці від 06 червня 2023 року, ухваленого під головуванням судді Бойко М.Є., дата складання повного тексту рішення 09 червня 2023 року, -

В С Т А Н О В И В:
У грудні 2022 року ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 та ОСОБА_4 звернулися до суду з позовом до АТ «Альфа-Банк», яке перейменовано в АТ «Сенс Банк», а в подальшому подавши заяви про зміну підстави позову та зменшення позовних вимог просили скасувати рішення про державну реєстрацію права власності, індексний номер 60627491 від 28.09.2021 року, прийняте приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Козловою Н.В. про реєстрацію права власності на квартиру по АДРЕСА_1 , загальною площею 44,5 кв.м., житловою площею 27,5 кв.м, реєстраційний номер обєкта нерухомого майна 2466290873060 за АТ «Альфа-Банк» (т.1 а.с.2-5, 214-217, 226). 
В обґрунтування вимог вказували, що 23.11.2007 року між АКБСР «Укрсоцбанк» та ОСОБА_1 було укладено кредитний договір №5, згідно якого останній отримав у тимчасове користування на умовах забезпеченості, повернення, строковості, платності та цільового використання грошові кошти в розмірі 35 000 дол.США, зі сплатою 13,25% річних.

Провадження №22-ц/822/668/23

У забезпечення зобов`язань за кредитним договором між ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 і ОСОБА_4 та АТ «Укрсоцбанк» укладено іпотечний договір (з майновими поручителями), посвідчений приватним нотаріусом ЧМНО Балацьким О.О. 23.11.2007 року за реєстровим №9291, згідно з яким іпотекодавці передали банку в іпотеку квартиру, що знаходиться за адресою АДРЕСА_1 .
Вказує, що в жовтні 2020 року АТ «Альфа-Банк» звернувся в суд з позовом до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 та ОСОБА_4 про звернення стягнення на предмет іпотеки, однак не дочекавшись рішення суду, у вересні 2021 року АТ «Альфа-Банк» зареєстрував за собою право власності на спірну квартиру АДРЕСА_1 .
В подальшому, рішенням Шевченківського районного суду м. Чернівці від 12.10.2021 року у задоволенні вимог банку до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 та ОСОБА_4 про звернення стягнення на предмет іпотеки було відмовлено, що, в свою чергу, свідчить про безпідставність дій відповідача у цій справі.
Звертали увагу суду на те, що під час вчинення реєстраційних дій було вчинено ряд порушень, а саме належним чином не повідомлено іпотекодавців про наміри банку звернути стягнення на спірну квартиру в позасудовий спосіб, що, в свою чергу, унеможливлювало вчинення нотаріусом відповідних реєстраційних дій.
Крім того, вважали, що банк обравши в жовтні 2020 року судовий спосіб захисту порушеного права, не в праві був звернути стягнення на предмет іпотеки в позасудовий спосіб до ухвалення рішення суду по суті спору.
Рішенням Шевченківського районного суду м. Чернівці від 06 червня 2023 року позовні вимоги задоволено.
Скасовано рішення приватного нотаріуса Чернівецького міського нотаріального округу Козлової Н.В. про державну реєстрацію права власності (номер запису 60627491) за АТ «Альфа Банк на квартиру АДРЕСА_2 .
Вирішено питання щодо розподілу судових витрат.
Не погодившись із наведеним рішенням суду першої інстанції АТ «Сенс Банк» оскаржило його в апеляційному порядку.
Щодо спірності розміру заборгованості зазначало, що предметом цього спору не було питання суми боргу чи стягнення різниці вартості майна щодо суми боргу, а спір виник відносно правомірності рішення державного реєстратора.
Щодо правомірності дій державного реєстратора та направлення вимоги про усунення порушень, апелянт вказує, що банком з метою виконання вимог законодавства надано повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням та решта необхідних документів для вчинення реєстраційних дій, які двічі 09.06.2020 року та 01.12.2020 року направлялися іпотекодавцям за адресою їх реєстрації та місцем знаходження предмету іпотеки, однак останніми не отримано, про що свідчить відмітка пошти «за закінченням терміну зберігання». Сама реєстраційна дія була вчинена більш як через пів року з дати повторного направлення вимоги кредитора.
Щодо способу захисту порушеного права, то банк вважає, що позивачами обрано неналежний спосіб захисту, а належним може бути позов про витребування нерухомого майна.
У відзиві на апеляційну скаргу ОСОБА_5 , яка діє в інтересах позивачів, просить рішення суду залишити без змін, апеляційну скаргу без задоволення з мотивів обґрунтувань позовної заяви. 
Колегія суддів, заслухавши суддю-доповідача, осіб, які беруть участь у справі, обговоривши доводи апеляційної скарги та перевіривши матеріали справи в межах їх обґрунтувань та заявлених в суді першої інстанції вимог приходить до наступних висновків.
Під час розгляду справи в апеляційному порядку суд апеляційної інстанції керуючись ст.367 ЦПК України переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
На підставі ст.12 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій. Суд, зберігаючи об`єктивність і неупередженість: 1) керує ходом судового процесу; 2) сприяє врегулюванню спору шляхом досягнення угоди між сторонами; 3) роз`яснює у випадку необхідності учасникам судового процесу їхні процесуальні права та обов`язки, наслідки вчинення або невчинення процесуальних дій; 4) сприяє учасникам судового процесу в реалізації ними прав, передбачених цим Кодексом; 5) запобігає зловживанню учасниками судового процесу їхніми правами та вживає заходів для виконання ними їхніх обов`язків.
В силу ст.13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Збирання доказів у цивільних справах не є обов`язком суду, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Суд має право збирати докази, що стосуються предмета спору, з власної ініціативи лише у випадках, коли це необхідно для захисту малолітніх чи неповнолітніх осіб або осіб, які визнані судом недієздатними чи дієздатність яких обмежена, а також в інших випадках, передбачених цим Кодексом. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд. Таке право мають також особи, в інтересах яких заявлено вимоги, за винятком тих осіб, які не мають процесуальної дієздатності.
Згідно ч.1 ст.81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Відповідно до вимог ст.263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Оскаржуване судове рішення не відповідає зазначеним вимогам закону. 
Ухвалюючи рішення про задоволення позовних вимог суд першої інстанції виходив з того, що на момент проведення державної реєстрації права власності за АТ «Альфа-Банк» 28.09.2021 року на предмет іпотеки - квартиру АДРЕСА_2 та на момент надсилання повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору між сторонами основного зобов`язання існував спір щодо заборгованості, а тому були відсутні підстави для державної реєстрації права власності на спірну квартиру у позасудовий спосіб і звернення стягнення на спірне майно, а нотаріус не мала підстав для вчинення оспорюваної реєстраційної дії.
Крім того, судом вказано, що 09.06.2020 року та 01.12.2020 року ПАТ «Альфа-Банк» направило повідомлення за двома адресами ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , ОСОБА_2 , ОСОБА_4 : АДРЕСА_3 та АДРЕСА_1 про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням, проте, відповідачем не надано доказів належного вручення зазначених повідомлень, оскільки не надано суду, зокрема, повідомлення про вручення поштового відправлення з описом вкладення або іншого доказу, що підтверджувало отримання вказаного повідомлення або доказів ухилення від отримання такої вимоги, що свідчить про порушення вимог закону щодо належного повідомлення іпотекодавців.
Колегія суддів не погоджується з вказаними висновками суду, виходячи з наступного.
Так, судом першої інстанції встановлено та підтверджується матеріалами справи, що 23.11.2007 року між АКБСР «Укрсоцбанк» та ОСОБА_1 було укладено кредитний договір №5, згідно якого останній отримав у тимчасове користування на умовах забезпеченості, повернення, строковості, платності та цільового використання грошові кошти в розмірі 35 000 дол.США на споживчі цілі, зі сплатою 13,25% річних та кінцевим терміном повернення заборгованості 07.11.2022 року (т.1 а.с.73-76).
У забезпечення зобов`язань за кредитним договором між ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 і ОСОБА_4 та АТ «Укрсоцбанк» укладено іпотечний договір №4 (з майновими поручителями), посвідчений приватним нотаріусом ЧМНО Балацьким О.О. 23.11.2007 року за реєстровим №9291, згідно з яким іпотекодавці передали банку в іпотеку квартиру, що знаходиться за адресою АДРЕСА_1 (т.1 а.с.77-80).
Рішенням Шевченківського районного суду м. Чернівці від 12.10.2021 року у задоволені позовних вимог АТ «Альфа-Банк» до ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , ОСОБА_2 , ОСОБА_4 про звернення стягнення на предмет іпотеки відмовлено (т.1 а.с.13-16). 
Приватним нотаріусом Козловою Н. В. на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 60627491 від 28.09.2021 року, здійснено державну реєстрацію права власності на квартиру, яка складається з двох кімнат, загальною площею 44,4 кв.м, житловою площею 27,5 кв.м, , що розташована по АДРЕСА_1 за АТ «Альфа-Банк» на підставі договору іпотеки №4 від 23.11.2007 року, що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (т.1 а.с.6-12).
Згідно висновку про вартість майна ТОВ «Незалежна експертна компанія» від 15.09.2021 року вартість об`єкта оцінки, а саме квартири по АДРЕСА_1 , становить 774 000 грн (т.1 а.с.130).
Згідно з ч.1 ст.526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору і вимог Цивільного кодексу України, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Частиною 1 ст.546 ЦК України передбачено, що виконання зобов`язання може забезпечуватися заставою (іпотекою).
У силу застави кредитор (заставодержатель) має право у разі невиконання боржником (заставодавцем) зобов`язання, забезпеченого заставою, одержати задоволення за рахунок заставленого майна переважно перед іншими кредиторами цього боржника, якщо інше не встановлено законом (право застави) (ст.572 ЦК України).
За змістом ч.1 ст.575 ЦК України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи.
Частиною 1 ст.1 ЗУ «Про іпотеку» визначено, що іпотека – це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду.
Відповідно до статей 12, 33 ЗУ «Про іпотеку» одним із способів захисту прав та інтересів іпотекодержателя є звернення стягнення на предмет іпотеки.
Статтею 33 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, передбачених статтею 12 вказаного Закону.
Відповідно до ч.1 ст.35 ЗУ «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Згідно з частинами 1 та 3 ст.36 ЗУ «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону.
Відповідно до ч.1 ст.37 ЗУ «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.
Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.
Після внесення ЗУ «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» змін до статті 36 Закону України «Про іпотеку» її нормами передбачено, зокрема, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Згідно з п.57 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою КМУ від 25 грудня 2015 року №1127, для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, подається, зокрема, документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.
Відповідно до п. 61 цього Порядку для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:
1) засвідчена іпотекодержателем копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;
2) засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з відміткою про вручення адресату, або засвідчена іпотекодержателем копія рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з позначкою про відмову адресата від одержання такого відправлення, або засвідчені іпотекодержателем копії рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв`язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення, або засвідчені іпотекодержателем паперові копії електронного листа, яким за допомогою засобів інформаційної, телекомунікаційної або інформаційно-телекомунікаційної системи, що забезпечує обмін електронними документами, надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, та електронного службового повідомлення відповідної системи, яким підтверджується доставка відповідного електронного листа за адресою електронної пошти адресата (у разі коли договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, передбачено можливість обміну електронними документами);
3) довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації;
4) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
У разі подання документа, зазначеного в абзаці першому або четвертому підпункту 2 цього пункту, державна реєстрація проводиться після спливу тридцятиденного строку з моменту отримання адресатом вимоги, зазначеної у підпункті 1 цього пункту, якщо у такій вимозі не зазначений більш тривалий строк.
У наведених правових нормах визначено перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і з огляду на закріплені у статтях 10, 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та статті 37 Закону України «Про іпотеку» № 898-IV порядок державної реєстрації та коло повноважень державного реєстратора у ході її проведення ця особа приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.
Вказаний висновок висловлено в постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 січня 2019 року у справі №306/1224/16-ц та від 20 березня 2019 року у справі №306/2053/16-ц.
Згідно з пунктами 2.4.4, 3.1, 4.1 Іпотечного договору №4 (з майновими поручителями) від 23.11.2007 року у разі невиконання іпотекодавцями хоча б одного із своїх обов`язків, у разі порушення іпотекодавцями умов, визначених пунктами 2.1.1 – 2.1.10 цього договору іпотекодержатель має право достроково звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку, визначеному пунктом 2.4.4 цього договору.
Відповідно до п.4.5 вказаного договору іпотекодержатель за своїм вибором звертає стягнення на предмет іпотеки, зокрема шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок забезпечених іпотекою зобов`язань в порядку, встановленому ст.37 ЗУ «Про іпотеку».
Пунктом 4.8 договору встановлено, що у випадку невиконання іпотекодавцями та/або позичальником письмової вимоги іпотекодержателя про усунення порушень зобов`язань за цим та/або основним зобов`язанням у встановлений іпотекодержателем строк, такі вимоги іпотекодержателя задовольняються за рахунок предмета іпотеки. Це застереження згідно ЗУ «Про іпотеку» вважається договором про задоволення вимого іпотекодержателя, який є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки на підставі цього іпотечного договору, який в цьому випадку є правовстановлюючим документом.
Наявність відповідного застереження в іпотечному договорі, яке за своїми правовими наслідками прирівнюється до договору про задоволення вимог іпотекодержателя та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки (правовий висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18).
Що стосується письмової вимоги про усунення порушень та належного надіслання іпотекодержателем такої вимоги іпотекодавцям, колегія суддів зазначає наступне.
У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 11 серпня 2021 року в справі №715/1788/19 зазначено, що: «в разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку. За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 ЗУ «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Таким чином, недотримання вимог частини першої статті 35 ЗУ «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя. При цьому метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання».
Аналогічний висновок зроблено у постанові Верховного Суду від 01 березня 2023 року у справі №522/19144/19.
Згідно з пунктом 6.2 іпотечного договору №4 від 23.11.2007 року усі повідомлення за цим договором будуть вважатися зробленими належним чином, у випадку якщо вони здійснені у письмовому вигляді та надіслані рекомендованим листом, кур`єром, телеграфом, або вручені особисто за зазначеними адресами сторін. Датою отримання таких повідомлень буде вважатися дата їх особистого вручення або дата поштового штемпеля відділення зв`язку одержувача.
Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (ч.1 ст.626 ЦК України).
Пунктом 3 частини першої статті 3 ЦК України до загальних засад цивільного законодавства віднесено свобода договору.
Разом із тим відповідно до ч.1 ст.627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента, визначенні умов договору з урахуванням вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Згідно зі ст.204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року в справі №757/13243/17 зазначено, що умови договору іпотеки та вимоги ч.1 ст.35 ЗУ «Про іпотеку» пов`язують можливість задоволення вимог кредитора про звернення стягнення на предмет іпотеки з дотриманням іпотекодержателем процедури належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання. Належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270.
Системний аналіз пункту 6.2 іпотечного договору у взаємному зв`язку з положеннями ст.627 ЦК України дає підстави для висновку, що сторони у договорі за взаємною домовленістю встановили порядок надсилання повідомлень за цим договором, зокрема вимоги, передбаченої ч.1 ст.35 ЗУ «Про іпотеку», та визначили, що таку вимогу потрібно вважати зробленою належним чином у випадку, якщо вона здійснена у письмовій формі та надіслана рекомендованим листом, кур`єром, телеграфом, або вручена особисто за зазначеними адресами сторін. Датою отримання такої письмової вимоги потрібно вважати дату її особистого вручення або дату поштового штемпеля відділення одержувача.
Схожі висновки викладені у постанові Верховного Суду від 06 жовтня 2021 року у справі №206/6043/19.
Також, колегія суддів відзначає, що відповідно до частин 2-4 ст.13 ЦК України при здійсненні своїх прав особа зобов`язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб. Не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах. При здійсненні цивільних прав особа повинна додержуватися моральних засад суспільства. Отже, якщо іпотекодавець узгодив з іпотекодержателем процедуру надсилання повідомлень, які необхідні будуть при виконанні умов договору іпотеки, він повинен діяти добросовісно, а інша сторона договору має право очікувати від нього таких дій. Будь-яка зміна сторонами адреси листування має бути здійснена у спосіб направлення письмового повідомлення іншій стороні.
Тобто, повернення іпотекодержателю вимог про усунення порушення, направлених іпотекодавцю за місцем реєстрації проживання та місцезнаходженням предмета іпотеки, узгодженою в договорі, з відміткою пошти «за закінченням терміну зберігання» свідчить про недобросовісність іпотекодавця та порушення прав іпотекодержателя в очікуванні таких дій.
04.06.2020 року банком позивачам були направлені письмові повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням рекомендованими поштовими відправленнями на адреси, які зазначені в іпотечному та кредитному договорах та адреси проживання позивачів. Такі повідомлення не були вручені позивачам. Зокрема повідомлення, яке було направлено на адресу проживання позивачів, повернулося за закінченням терміну зберігання (т.1 а.с.183-192).
19.11.2020 року банком на адресу позивачів були повторно (через кур`єрську доставку) направлені письмові повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням рекомендованими поштовими відправленнями на адреси, які зазначені в іпотечному та кредитному договорах та адреси проживання позивачів. Такі повідомлення не були вручені позивачам та повернулися за закінченням терміну зберігання (т.1 а.с.169-182).
Відповідач також на підтвердження обставин направлення позивачам вказаного повідомлення надав копії опису вкладення цінного листа на ім`я ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , ОСОБА_2 та ОСОБА_4 , список (реєстр) згрупованих відправлень рекомендованих листів, де, у тому числі, зазначено одержувачами позивачів за адресами: АДРЕСА_1 та АДРЕСА_3 з трек-номерами (т.1 а.с.82-84).
Неотримання позивачами вимог про усунення порушень у зв`язку з закінченням терміну зберігання не є відповідно до пункту 61 Порядку перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання за іпотекодержателем права власності на спірне майно.
Подібний висновок Верховний Суд зазначив у постановах від 12 червня 2023 року у справі №759/1512/21 та від 26 липня 2023 року у справі №753/7146/21.
Таким чином, іпотекодержателем було дотримано процедуру належного надсилання іпотекодавцям вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та повідомлення про намір звернути стягнення на предмет іпотеки, оскільки повернення вказаної кореспоненції з відмітками «за закінченням встановленого строку зберігання» свідчить про недбалість чи ухилення іпотекодавця та боржника від такого отримання.
У зв`язку з чим помилковим є також аргумент позивачів про те, що згідно ЗУ «Про іпотеку» іпотекодержатель міг скористатися лише одним із наведених у п.4.5. Іпотечного договору способів звернення стягнення, так як у разі, якщо в договорі сторони передбачили декілька способів звернення стягнення на предмет іпотеки, то їх наявність не перешкоджає іпотекодержателю застосувати судовий або позасудовий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки.
Крім того, рішенням суду, на яке посилається позивач АТ «Альфа-Банк», було відмовлено в задоволенні позову про звернення стягнення на предмет іпотеки. 
Щодо спірності розміру заборгованості, що стало однією з підстав для задоволення позовної вимоги, то суд апеляційної інстанції зазначає наступне. 
Верховний Суд у постанові від 31 травня 2023 року у справі №752/24748/18 вказав, що при здійсненні державної реєстрації безспірність заборгованості не перевіряється. Таке передбачено у разі вчинення приватним нотаріусом виконавчого напису, а не здійснення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем. Крім того, за змістом частини третьої статті 37 Закону України «Про іпотеку» у разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
Колегія суддів вважає, що повідомлення із зазначенням розміру заборгованості можуть бути визнані як докази (із наданням їм відповідної оцінки судом під час вирішення іншого спору), зокрема щодо стягнення заборгованості чи звернення стягнення на предмет іпотеки, тощо, при вирішенні яких суд зобов`язаний дати оцінку щодо правильності нарахування такого боргу.
Визначений банком розмір заборгованості у вимозі про усунення порушень основного зобов`язання не встановлює для боржника обов`язку сплати саме такого її розміру та у разі незгоди з ним, боржник вправі захищати свої права, у тому числі, у відповідній цивільній справі.
Такий висновок апеляційного суду узгоджується з правовою позицією, яку Верховний Суд виклав у постанові від 21 червня 2023 року у справі №715/1572/21.
Щодо правомірності дій державного реєстратора при здійсненні реєстрації права власності на предмет іпотеки.
Позивачами не доведено ту обставину, що іпотекодержателем не було подано державному реєстратору всіх обов`язкових для подання документів, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя.
Зокрема, позивачі посилаються на те, що відповідні документи відсутні у витребуваній судом першої інстанції реєстраційній справі.
В матеріалах справи наявні копії рекомендованих поштових відправлень, якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалися письмові повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням які повернулися відправнику у зв`язку із закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення.
Згідно з третім абзацом частини 2 статті 17 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 1 липня 2004 року, №1952-IV документи, подані заявником для проведення реєстраційних дій в паперовій формі, підлягають поверненню такому заявнику. Заява, подана в паперовій формі, документ про сплату адміністративного збору, запити державного реєстратора в паперовій формі та документи, отримані із паперових носіїв інформації, що містять відомості про зареєстровані речові права до 1 січня 2013 року, за результатом проведення реєстраційних дій заявнику не повертаються та зберігаються державним реєстратором, яким проведено реєстраційну дію, протягом трьох років.
Відповідно до пункту 7 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою КМУ від 25 грудня 2015 року, №1127 (в редакції на час державної реєстрації права власності банку) (далі - Порядку) для державної реєстрації прав заявник подає оригінали документів, необхідних для відповідної реєстрації, передбачені ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», іншими законами України та цим Порядком.
Згідно з пунктом 24 Порядку за результатами розгляду заяви державний реєстратор невідкладно повертає заявникові документи, подані для державної реєстрації прав у паперовій формі (крім випадків, коли такі документи було повернуто заявнику під час прийняття заяви після виготовлення їх електронних копій шляхом сканування або коли такі документи відповідно до закону не повертаються заявнику), та за наявності бажання заявника отримати результати державної реєстрації прав у паперовій формі - видає витяг з Державного реєстру прав про проведену державну реєстрацію прав чи (у разі відмови у проведенні державної реєстрації прав) рішення щодо відмови в державній реєстрації прав.
Отже, з огляду на обов`язок державного реєстратора повернути заявникові документи, подані для державної реєстрації прав у паперовій формі, витребувана судом першої інстанції реєстраційна справа може не містити всіх паперових документів, на підставі яких проводилась державна реєстрація права власності на предмет іпотеки.
Отже, рішення суду першої інстанції ухвалено з порушенням норм матеріального та процесуального права, а тому його слід скасувати та ухвалити нове судове рішення про відмову в позові.
В силу ч.1 ст.376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: 1) неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; 2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; 3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; 4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
Щодо розподілу судових витрат.
Відповідно до п.п.«в» п.4 ч.1 ст.382 ЦПК України в резолютивній частині постанови суду апеляційної інстанції має бути зазначено розподіл судових витрат, понесених в зв`язку з переглядом справи в суді апеляційної інстанції.
Згідно ч.13 ст.141 ЦПК України якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
З мотивувальної частини постанови вбачається, що суд апеляційної інстанції прийшов до висновку про скасування рішення суду першої інстанції та ухвалення нового судового рішення про відмову в позові.
З меморіального ордера №1753266548 від 19 травня 2023 року вбачається, що відповідач за подання до суду апеляційної скарги сплатив судовий збір в сумі 1488, 60 грн (т.2 а.с.19).
Отже, з позивачів на користь АТ «Сенс Банк» слід стягнути по 372 грн 15 коп з кожного в рахунок відшкодування судових витрат, понесених на оплату судового збору за подання до суду апеляційної скарги.
Керуючись ст.ст.367, 368, 374, 376, 381, 382 ЦПК України, апеляційний суд, -

П О С Т А Н О В И В:
Апеляційну скаргу Матвійчука Михайла Зеноновича, який діє в інтересах акціонерного товариства «Сенс Банк», задовольнити.
Рішення Шевченківського районного суду міста Чернівці від 06 червня 2023 року скасувати та ухвалити нову постанову.
В задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , ОСОБА_2 , ОСОБА_4 до акціонерного товариства «Сенс Банк», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору: приватний нотаріус Чернівецького міського нотаріального округу Козлова Наталія Володимирівна, про відновлення права власності шляхом скасування рішення реєстратора, - відмовити.
Стягнути з ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , ОСОБА_2 , ОСОБА_4 на користь акціонерного товариства «Сенс Банк» по 372 (триста сімдесят дві) гривні 15 копійок з кожного в рахунок відшкодування судових витрат.
Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскаржена у касаційному порядку шляхом подачі касаційної скарги безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повної постанови.

Головуючий                                                 Лисак І.Н.

Судді:                                                        Височанська Н.К.

                                                                       Одинак О.О.