Постанова 
Іменем України 
 
19 липня 2023 року 
м. Київ
 
справа № 290/697/21
провадження № 61-409св23
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
 
головуючого -	Ступак О. В.,	 	
суддів:	Гулейкова І. Ю. (суддя-доповідач), Погрібного С. О.,	Олійник А. С., Яремка В. В.,	
 
учасники справи:
позивач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Полонне-Агро», 
відповідачі: Товариство з обмеженою відповідальністю «Біг Даймонд», ОСОБА_1 , 
 
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Біг Даймонд» на постанову Житомирського апеляційного суду від 06 грудня 2022 року у складі колегії суддів: Борисюка Р. М., Галацевич О. М., Григорусь Н. Й.,
 
ВСТАНОВИВ:
 
Короткий зміст позовних вимог і рішень судів
 
У липні 2021 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Полонне-Агро»     (далі - ТОВ «Полонне-Агро») звернулося до суду з позовом, у якому просило визнати недійсним договір оренди земельної ділянки площею 1,1873 га, кадастровий номер 1821481500:04:000:0514, що укладений 26 квітня 2021 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Біг Даймонд» (далі - ТОВ «Біг Даймонд») та ОСОБА_1 , як спадкоємцем ОСОБА_2 , з одночасним припиненням права оренди земельної ділянки за ТОВ «Біг Даймонд» та вирішити питання судових витрат.
 
Позовну заяву обґрунтовано тим, що 12 квітня 2011 року ОСОБА_2 уклала з ТОВ «Полонне-Агро» договір оренди вищевказаної земельної ділянки № 101В, строком на десять років, який зареєстрований у Відділі Держкомзему у Романівському районі Житомирської області 18 травня 2011 року за № 182140004001251. 27 червня 2018 року сторони цього договору уклали додаткову угоду, за умовами якої продовжено строк оренди земельної ділянки до 17 травня 2031 року та збільшено розмір орендної плати до 2 800,00 грн. 10  вересня 2019 року ТОВ «Полонне-Агро»  дізналося, що в період дії чинного договору оренди землі, стороною якого є ТОВ «Полонне-Агро», діючи всупереч вимогам законодавства, 30 липня 2019 року ОСОБА_1 , яка є                     спадкоємцем ОСОБА_2 , уклала новий договір оренди спірної земельної ділянки із сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю імені Б. Хмельницького (далі - СТОВ ім. Б. Хмельницького), який за рішенням суду був розірваний. На той час наявність зареєстрованого права оренди земельної ділянки за СТОВ ім. Б. Хмельницького порушило право позивача на проведення державної реєстрації додаткової угоди до договору оренди землі від 12 квітня 2011 року № 101В. 26 квітня 2021 року ОСОБА_1 уклала новий договір оренди землі з ТОВ «Біг Даймонд», який зареєстровано у Реєстрі речових прав на нерухоме майно 01 липня 2021 року. Позивач стверджував, що оскільки зазначений договір укладено та зареєстровано в період дії договору оренди землі, укладеного між ОСОБА_2 та ТОВ «Полонне-Агро, тому такий договір порушує права первинного орендаря, отже, є недійсним. Посилаючись на наведене, ТОВ «Полонне-Агро» просило задовольнити позовні вимоги.
 
Рішенням Романівського районного суду Житомирської області від 08 червня 2022 року у задоволенні позову відмовлено.
 
Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, що після підписання додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки, який був укладений 12 квітня 2011 року між ОСОБА_2 та ТОВ «Полонне-Агро», останнє не вчинило жодних дій щодо проведення реєстрації своїх прав у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Водночас, відповідно до пункту 6.4  оспорюваного договору, земельна ділянка вважається переданою орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди в порядку, передбаченому законодавством. Договір між ОСОБА_1 і ТОВ «Біг Даймонд» був зареєстрований 01 липня 2021 року, коли договір оренди землі від 12 квітня 2011  року, згідно з його пунктом 12.2, втратив свою чинність у зв`язку із закінченням строку оренди за відсутності його поновлення у встановленому законом порядку.
 
Постановою Житомирського апеляційного суду від 06 грудня 2022 року апеляційну скаргу ТОВ «Полонне-Агро» задоволено. Рішення Романівського районного суду Житомирської області від 08 червня 2022 року скасовано та ухвалено нове судове рішення про задоволення позову. Визнано недійсним договір оренди землі від 26 квітня 2021 року № 1, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Біг Даймонд», з одночасним припиненням права оренди щодо земельної ділянки площею 1,1873 га, кадастровий номер 1821481500:04:000:0514, розташованої на території Врублівської сільської ради Романівського району Житомирської області, зареєстрований державним нотаріусом Назарцем Д. В., індексний номер 59080273 від 03 липня 2021 року, номер запису про інше речове право 42801179 від 01 липня 2021 року. Стягнуто на користь ТОВ «Полонне-Агро» із ТОВ «Біг Даймонд» та ОСОБА_1 в рівних частинах, з кожного по 2 043,00 грн сплаченого судового збору. Стягнуто з ТОВ «Біг Даймонд» та ОСОБА_1 у дохід держави в рівних частках, з кожного по 794,50 грн судового збору.
 
Скасовуючи рішення суду першої інстанції та ухвалюючи нове судове рішення про задоволення позову, апеляційний суд виходив із того, що укладення 26 квітня 2021  року орендодавцем нового договору оренди спірної  земельної ділянки із ТОВ «Біг Даймонд» під час дії договору оренди цієї земельної ділянки від  12  квітня 2011 року суперечить законодавству та порушує право та інтереси ТОВ «Полонне-Агро» як первинного орендаря щодо поновлення договору оренди.
 
Також апеляційний суд дійшов висновку про те, що до 18 травня 2021 року не існувало обов`язку у ТОВ «Полоне-Агро» здійснювати реєстрацію права оренди безпосередньо після укладення додаткової угоди від 27 червня 2018 року.                      А надалі позивач був позбавлений можливості внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, оскільки щодо спірної земельної ділянки незаконно була здійснена реєстрація за іншими орендарями.
 
Короткий зміст та узагальнені доводи касаційної скарги, позиції інших учасників справи
 
У січні 2023 року ТОВ «Біг Даймонд» через підсистему «Електронний Суд» звернулося до Верховного Суду із касаційною скаргою на постанову Житомирського апеляційного суду від 06 грудня 2022 року, в якій, посилаючись на неправильне застосування апеляційним судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить оскаржуване судове рішення скасувати та залишити в силі рішення суду першої інстанції.
 
Як на підставу касаційного оскарження заявник посилається на неврахування апеляційним судом правових висновків, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 01 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18, постанові Верховного Суду від 10 червня 2019 року у справі № 313/435/17 (пункт 1 частини другої статті 389 Цивільного процесуального кодексу України, далі - ЦПК України). 
 
Касаційна скарга мотивована тим, що апеляційний суд:
 
-  помилково скасував законне та обґрунтоване рішення суду першої інстанції;
 
-  не оцінив наявність або відсутність добросовісності заявника як зареєстрованого володільця спірного нерухомого майна;
 
-  не надав належної оцінки тому, що добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність) з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно;
 
-  не звернув увагу на те, що договір оренди землі від 12 квітня 2011 року № 101B, укладений між ТОВ «Полонне-Агро» та колишнім власником спірної землі ОСОБА_2 , не поновлювався та не укладався на новий строк, що підтверджується відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно на дату укладання оспорюваного договору оренди земельної ділянки від 26 квітня  2021 року № 1, між ТОВ «Біг Даймонд» та чинним власником спірної землі ОСОБА_1 ;
 
-  проігнорував, що на підставі додаткової угоди від 27 червня 2018 року до договору оренди землі від 12 квітня 2011 року № 101В за ТОВ «Полонне-Агро» не були зареєстровані речові права щодо продовження права оренди на спірну земельну ділянку, а тому позивач втратив право оренди спірної земельної ділянки у день закінчення строку дії основного договору, а саме 18 травня 2021 року;
 
-  не врахував, що зазначення в договорі оренди землі, укладеному між ОСОБА_1 та заявником, дати його підписання - 26 квітня 2021 року, жодним чином не порушувало права позивача на оренду спірної земельної ділянки, оскільки право оренди, передача земельної ділянки і право користування нею виникло у заявника фактично лише після реєстрації права оренди за договором оренди земельної ділянки, тобто 17 липня 2021 року;
 
-  не звернув увагу на те, що заявник користується спірною земельною ділянкою, що підтверджується наявними у справі доказами.
 
У лютому 2023 року від ТОВ «Полонне-Агро» до Верховного Суду через підсистему «Електронний Суд» надійшли відзиви на касаційну скаргу ТОВ «Біг Даймонд»,  у яких заявник, посилаючись на необґрунтованість касаційної скарги, просить залишити її без задоволення, а оскаржувану постанову суду апеляційної інстанції - без змін.
 
Рух справи у суді касаційної інстанції
 
Згідно з протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями Верховного Суду від 09 січня 2023 року касаційну скаргу ТОВ «Біг Даймонд» на постанову Житомирського апеляційного суду від 06 грудня 2022 року передано на розгляд судді-доповідачу Гулейкову І. Ю. 
 
Ухвалою Верховного Суду від 17 січня 2023 року відкрито касаційне провадження з підстав, передбачених пунктом 1 частини другої статті 389 ЦПК України; витребувано матеріали справи № 290/697/21 з Романівського районного суду Житомирської області; встановлено учасникам справи строк для подачі відзиву на касаційну скаргу.
 
У січні 2023 року матеріали справи № 290/697/21 надійшли до Верховного Суду.
 
Ухвалою Верховного Суду від 28 червня 2023 року справу № 290/697/21 призначено до судового розгляду колегією суддів у складі п`яти суддів у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення (виклику) сторін. 
 
Позиція Верховного Суду
 
Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
 
Частиною другою статті 389 ЦПК України передбачено, що підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті,                         є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411  цього Кодексу. Підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 2, 3 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
 
Згідно з частиною першою статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
 
Відповідно до частини першої статті 402 ЦПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи                                 з урахуванням статті 400 цього Кодексу.
 
Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню частково з огляду на таке.
 
Фактичні обставини справи, встановлені судами першої та апеляційної інстанцій
 
Суди попередніх інстанцій встановили, що 12 квітня 2011 року між ОСОБА_2 та ТОВ «Полонне-Агро» укладено договір оренди земельної ділянки площею 1,1873 га, кадастровий номер 1821481500:04:000:0514, призначеної для ведення особистого селянського господарства, строком на 10 років.
 
Відповідно до пункту 14.1 прикінцевих положень цього договору сторони домовились, що договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. 
 
Вказаний договір оренди земельної ділянки зареєстрований у відділі Держкомзему у Романівському районі Житомирської області 18 травня 2011 року.
 
Земельна ділянка передана позивачу в користування за актом приймання-передачі від 18 травня 2011 року.
 
27 червня 2018 року між ТОВ «Полонне-Агро» та ОСОБА_2 укладено додаткову угоду до згаданого договору оренди земельної ділянки, за умовами якої сторони узгодили продовжити строк оренди земельної ділянки до 17 травня 2031 року та збільшили розмір орендної плати до 2 800,00 грн.
 
Згідно з пункту 4 додаткової угоди, ця додаткова угода вступає в силу з моменту її підписання сторонами. Зміни до права оренди земельної ділянки оформляються відповідно до чинного законодавства України.
 
Реєстрацію права користування вказаною земельною ділянкою за ТОВ «Полонне-Агро» на підставі додаткової угоди від 27 червня 2018 року до договору оренди землі від 12 квітня 2011 року проведено не було.
 
ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_2 померла. Після її смерті відкрилася спадщина на земельну ділянку площею 1,1873 га, що знаходиться на території Врублівської сільської ради Романівського району Житомирської області.
 
23 липня 2019 року державний нотаріус Романівської державної нотаріальної контори Назарець Д. В., після смерті ОСОБА_2 , видав ОСОБА_1 свідоцтво про право на спадщину за законом на земельну ділянку площею 1,1873 га, з кадастровий номер 1821481500:04:000:0514, що знаходиться на території Врублівської сільської ради Романівського району Житомирської області.
 
30 липня 2019 року, до закінчення дії договору оренди від 12 квітня 2011 року, між ОСОБА_1 та  СТОВ ім. Б. Хмельницькогоукладено договір оренди спірної земельної ділянку з кадастровим номером 1821481500:04:000:0514, площею 1,1873 га. 
 
Цей правочин зареєстровано державним реєстратором відділу економічного розвитку, інфраструктури та торгівлі Романівської районної державної адміністрації Житомирської області Харковиною А. І. 30 липня 2019 року.
 
Рішенням Романівського районного суду Житомирської області від 15 лютого 2021 року у справі № 290/602/20 за позовом ТОВ «Полонне-Агро» до СТОВ ім. Б. Хмельницького, ОСОБА_1 про визнання договору оренди недійсним, залишеним без змін постановою Житомирського апеляційного суду від 15 червня 2021 року, договір оренди земельної ділянки площею 1,1873 га, кадастровий номер 1821481500:04:000:0514, що укладений 30 липня 2019 року між ОСОБА_1 та  СТОВ ім. Б. Хмельницького, який зареєстрований державним реєстратором Харковиною А. І. 30 липня 2019 року, визнано недійсним. 
 
Додатковим рішенням Романівського районного суду Житомирської області від  23  лютого 2021 року у справі № 290/602/20 припинено право оренди СТОВ  ім.  Б. Хмельницького на спірну земельну ділянку, що зареєстроване державним реєстратором згідно з рішенням про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 48059950 від 01 серпня 2019 року.
 
26 квітня 2021 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Біг Даймонд» укладено договір оренди землі, відповідно до якого ОСОБА_1 передала в оренду ТОВ «Біг Даймонд» строком на 15 років спірну земельну ділянку.
 
На підставі цього договору оренди землі 01 липня 2021 року проведено державну реєстрацію речового права (права оренди) ТОВ «Біг Даймонд» на спірну земельну ділянку, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 28 липня 2021 року № 267982070.
 
Також судами встановлено, що строк дії договору оренди землі від 12 квітня 2011 року № 101В, укладеного між ОСОБА_2 та ТОВ «Полонне-Агро», сплив 18 травня 2021 року.
 
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
 
Суд першої інстанції відмовив у задоволенні позову, оскільки дійшов висновку, що укладення 26 квітня 2021 року ОСОБА_1 оспорюваного договору оренди земельної ділянки з ТОВ «Біг Даймонд» узгоджуються з основними засадами цивільного законодавства та принципом свободи договору. Земельна ділянка, що належить ОСОБА_1 , перебуває у законному користуванні ТОВ «Біг Даймонд».
 
Також суд першої інстанції встановив, що після підписання 27 червня 2018 року додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки, який укладений 12 квітня 2011 року між ОСОБА_2 та ТОВ «Полонне-Агро», останнє не вчинило жодних дій щодо проведення реєстрації своїх прав у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. 
 
Крім того, суд першої інстанції встановив, що відповідно до пункту 6.4 оспорюваного договору, земельна ділянка вважається переданою орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди в порядку, передбаченому законодавством. Договір оренди землі, укладений  між ОСОБА_1 і ТОВ «Біг Даймонд», був зареєстрований 01 липня 2021 року, коли договір оренди землі від 12 квітня 2011 року, згідно з його пунктом 12.2, втратив свою чинність у зв`язку із закінченням строку оренди за відсутності його поновлення у встановленому законом порядку.
 
У свою чергу апеляційний суд, скасовуючи рішення суду першої інстанції та ухвалюючи нове судове рішення про задоволення позову, дійшов висновку про те, що укладення 26 квітня 2021  року орендодавцем ОСОБА_1 нового договору оренди спірної  земельної ділянки із ТОВ «Біг Даймонд» під час дії договору оренди цієї земельної ділянки від 12  квітня 2011 року суперечить законодавству та порушує право та інтереси ТОВ «Полонне-Агро» як первинного орендаря щодо поновлення договору оренди. Також апеляційний суд дійшов висновку і про те, що до 18 травня 2021 року у ТОВ «Полоне-Агро» не існувало обов`язку здійснювати реєстрацію права оренди зокрема, після укладення додаткової угоди  від 27 червня 2018 року.  
 
Згідно з частинами першою, другою та п`ятою статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним
і обґрунтованим.
 
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
 
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
 
Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
 
Колегія суддів Верховного Суду, перевіривши матеріали справи, в межах доводів касаційної скарги, вважає, що оскаржувана постанова апеляційного суду не відповідає вимогам закону, а рішення суду першої інстанції відповідає не в повній мірі, виходячи із такого.
 
Відповідно до статей 4, 5 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.
 
Стаття 15 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) передбачає право кожної особи на захист свого цивільного права в разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
 
Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Вимога захисту цивільного права чи інтересу має забезпечити їх поновлення, а у разі неможливості такого поновлення - гарантувати особі отримання відповідного відшкодування (постанови Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 та від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16).
 
Отже, указана норма визначає об`єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права полягає в позбавленні його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. За оспорювання або невизнання права виникає невизначеність у праві, викликана поведінкою іншої особи.
 
Тож порушення, невизнання або оспорювання суб`єктивного права є підставою для звернення особи до суду за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту.  
 
Звертаючись до суду із цим позовом, ТОВ «Полонне-Агро» посилалося на те, що договір оренди землі від 12 квітня 2011 року № 101В з укладеною додатковою угодою від 27 червня 2018 року є чинним до 17 травня 2031 року, в судовому порядку недійсним не визнаний. Натомість оспорюваний договір, сторонами якого є відповідачі, укладений та зареєстрований у період дії первинного договору, є недійсним та порушує права позивача як орендаря, тому позивач просив суд визнати його недійсним з одночасним припиненням права оренди земельної ділянки ТОВ «Біг Даймонд».
 
Отже, предметом цього спору є договір оренди землі від 26 квітня 2021 року № 1, укладений міжОСОБА_1 і ТОВ «Біг Даймонд».
 
Згідно з частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. 
 
Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України). 
 
Відповідно до частини першої статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
 
Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян та юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем (частина четверта статті 124 Земельного кодексу України  (далі - ЗК України).
 
Правові відносини сторін за договором оренди землі регулюються спеціальним Законом України «Про оренду землі», ЗК України, загальними правилами ЦК України та іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
 
За договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату (частина перша статті 792 ЦК України).
 
Згідно із частиною першою статті 93 ЗК України право оренди земельної ділянки  -це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
 
Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
 
Згідно з матеріалами справи 12 квітня 2011 року між ТОВ «Полонне-Агро» та колишньою власницею спірної земельної ділянки ОСОБА_2 укладено договір оренди землі № 101В строком на 10 років.
 
На час укладення вказаного договору оренди землі стаття 18  Закону України «Про оренду землі»  та  частина третя статті 640 ЦК України передбачали, що договір оренди  землі  набирає  чинності після його державної реєстрації.  
 
Статтею 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
 
Державна реєстрація прав проводиться реєстратором на підставі заяви власника, іншого правонабувача (орендаря, суб`єкта іншого права, похідного від права власності, іпотекодержателя, спадкоємця), сторони правочину, у яких виникло речове право, або уповноваженої ним особи у разі подання документів для проведення державної реєстрації набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав.
 
На виконання вказаних положень закону, 18 травня 2011 року договір оренди земельної ділянки від 12 квітня 2011 року № 101В бувзареєстрований у відділі Держкомзему у Романівському районі Житомирської області. Земельна ділянка передана позивачу в користування за актом приймання-передачі від 18 травня 2011 року.
 
Тобто строк дії такого договору встановлено з моменту державної реєстрації до 18 травня 2021 року.
 
Відповідно до статті 30 Закону України «Про оренду землі» зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін.
 
Зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту (частина перша статті 654 ЦК України).
 
27 червня 2018 року між ТОВ «Полонне-Агро» та ОСОБА_2 укладено додаткову угоду до згаданого договору оренди земельної ділянки, за умовами якої сторони узгодили продовжити строк оренди земельної ділянки до 17 травня 2031 року та збільшили розмір орендної плати до 2 800,00 грн.
 
Оскільки на момент укладення договору оренди від 12 квітня 2011 року № 101В цей договір підлягав державній реєстрації та був зареєстрований, то відповідно до частини першої статті 654 ЦК України і додаткова угода від 27 червня 2018 року також мала б підлягати державній реєстрації.
 
Однак з урахуванням змін до законодавства з 01 січня 2013 року державна реєстрація договорів оренди скасована, а за такими договорами підлягає реєстрації саме речове право на оренду в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, а не сам договір оренди.
 
Відповідно договір оренди земельної ділянки є укладеним з моменту досягнення сторонами згоди з усіх його істотних умов та його підписання у встановленій простій письмовій формі, якщо інше не узгоджено між сторонами, тобто дотримання сторонами вимог статей 638, 759 та 792 ЦК України та статті 15 Закону України «Про оренду землі».
 
Водночас згідно з абзацом другим частини другої статті 25 Закону України «Про оренду землі» орендар земельної ділянки зобов`язаний приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, але не раніше державної реєстрації відповідного права оренди.
 
Тобто використання земельної ділянки неможливе без державної реєстрації права оренди, оскільки відсутні правові підстави для цього.
 
Метою укладення будь-якого цивільного правочину є отримання певних правових наслідків через реалізацію сторонами своїх суб`єктивних прав та обов`язків. Правочин, укладений без наміру створення правових наслідків, які ним обумовлені, є фіктивним.
 
Подібних висновків дійшли Велика Палата Верховного Суду у постанові 18 квітня 2023 року у справі № 357/8277/19 та Верховний Суд у постанові від 10 червня 2019 року у справі № 313/435/17.
 
Натомість у справі, яка переглядається, після підписання додаткової угоди ТОВ «Полонне-Агро» не вчинило жодних дій щодо проведення реєстрації його речового права на земельну ділянку у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
 
Позивач не скористався і визначеним статтею 33 Закону України «Про оренду землі» переважним правом на поновлення права оренди землі, не дотримався встановленої цією нормою процедури.
 
Також позивач не надав суду належних та допустимих доказів продовження користування спірною земельно ділянкою, а також факту оплати орендної плати за періоди користування цією земельною ділянкою дійсному її власнику ( ОСОБА_1 ).
 
Отже, право позивача на оренду спірної земельної ділянки продовжено не було і припинено 18 травня 2021 року.
 
З цього моменту припинилися і права та обов`язки ТОВ «Полонне-Агро» як орендаря спірної земельної ділянки.  
 
Припинила свою дію і визначена ЦК України та статтею 27 Закону України «Про оренду землі» гарантія захисту права на орендовану земельну ділянку на рівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.
 
Водночас Верховний Суд звертає увагу на те, що у пункті 14.1 прикінцевих положень оспорюваного договору оренди земельної ділянки від 26 квітня 2021 року № 1, укладеного між ОСОБА_1 і ТОВ «Біг Даймонд», визначено, що цей договір набирає чинності з моменту його укладення, а право оренди за цим договором виникає саме з моменту державної реєстрації.
 
Пунктом 6.4 вказаного договору передбачено, що земельна ділянка вважається переданою орендарем орендодавцеві з моменту державної реєстрації права оренди в порядку, передбаченому законодавством.
 
Право оренди на земельну ділянку зареєстровано за ТОВ «Біг Даймонд» 17 липня 2021 року, тобто поза межами строку дії договору оренди землі від 12 квітня 2011 року, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «Полонне-Агро», який настав 18 травня 2021 року.
 
Отже, підписання 26 квітня 2021 року ОСОБА_1 нового договору оренди землі з ТОВ «Біг Даймонд» не могло порушити жодні права позивача, оскільки фактично право оренди виникло у ТОВ «Біг Даймонд» лише після реєстрації права оренди - 17 липня 2021 року і з цієї дати відповідно йому передано для обробітку спірну земельну ділянку.
 
Водночас ТОВ «Полонне-Агро» фактично здійснювало користування спірною земельною ділянкою до дати закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки від 12 квітня 2011 року (18 травня 2021 року).
 
Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
 
Згідно з вимогами частини першої статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам, а згідно з вимогами частини третьої цієї ж статті волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.
 
Системний аналіз статей 203, 215, 217 ЦК України свідчить про те, що оспорювати правочин у суді може одна зі сторін правочину або інша заінтересована особа. За відсутності визначення поняття «заінтересована особа» такою особою є кожен, хто має конкретний майновий інтерес в оспорюваному договорі. Вимоги заінтересованої особи, яка в судовому порядку домагається визнання правочину недійсним, спрямовані на приведення сторін недійсного правочину до того стану, який вони мали до вчинення правочину.
 
Самі по собі дії осіб щодо вчинення правочинів, навіть якщо вони здаються іншим особам неправомірними, не можуть бути оспорені в суді, допоки ці особи не доведуть, що такі дії порушують їхні права.
 
У постановах від 20 березня 2019 року у справі № 587/2110/16-ц, від 10 квітня 2019 року у справі № 587/2135/16-ц, від 02 жовтня 2019 року у справі № 587/2331/16-ц, від 15 січня 2020 року у справі № 587/2326/16-ц, від 01 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18 Велика Палата Верховного Суду зазначила про те, що орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою (частина друга статті 24 Закону України «Про оренду землі»); укладення договору оренди земельної ділянки під час дії іншого договору оренди цього ж об`єкта може перешкоджати первинному орендареві реалізувати його право користування відповідною ділянкою.
 
Водночас у постанові від 01 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18 Велика Палата Верховного Суду конкретизувала власний правовий висновок щодо права орендаря за первинним договором оренди земельної ділянки на захист свого права, визначивши, що якщо під час дії першого договору оренди земельної ділянки був укладений другий договір з іншим орендарем і право останнього зареєстроване, то суд зможе захистити право первинного орендаря тоді, коли на підставі відповідного судового рішення цей орендар зможе зареєструвати своє право оренди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Проте таку можливість первинний орендар матиме лише тоді, коли на момент набрання судовим рішенням про задоволення відповідного позову законної сили цей орендар матиме чинне право оренди, зокрема якщо не спливе строк оренди чи буде поновленим первинний договір оренди. За відсутності реєстрації права оренди первинного орендаря у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно позовні вимоги про скасування рішення про державну реєстрацію права оренди землі за договором оренди, укладеним у період дії первинного договору, підлягають задоволенню, якщо на час ухвалення рішення суду первинний орендар матиме чинне право оренди та зможе його зареєструвати.
 
Ураховуючи викладене, колегія суддів Верховного Суду вважає, що суд апеляційної інстанції помилково скасував законне і обґрунтоване рішення суду першої інстанції про відмову у задоволенні позову ТОВ «Полонне-Агро», не врахував                   висновків Верховного Суду щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, не звернув увагу на те, що позивач не надав суду належних та допустимих доказів наявності порушеного права оренди спірної земельної ділянки чи майнового інтересу щодо цього об`єкта нерухомості, а отже, і права на подання позову.
 
У свою чергу суд першої інстанції дійшов правильного висновку про відмову у задоволенні позову  ТОВ «Полонне-Агро»,  проте допустив помилку щодо мотивів ухвалення рішення. 
 
Так суд першої інстанції виходив із того, що позов ТОВ «Полонне-Агро» є по суті недоведеним, та вважав, що укладення 26 квітня 2021 року ОСОБА_1 оспорюваного договору оренди земельної ділянки з ТОВ «Біг Даймонд» узгоджуються з основними засадами цивільного законодавства та принципом свободи договору. Земельна ділянка, що належить ОСОБА_1 , перебуває у законному користуванні ТОВ «Біг Даймонд».
 
Однак суд першої інстанції мав відмовити у задоволенні позову у зв`язку з відсутністю порушеного права чи майнового інтересу ТОВ «Полонне-Агро» щодо оренди спірної земельної ділянки.
 
Тож наведені заявником підстави касаційного оскарження судового рішення, передбачені частиною другою статті 389 ЦПК України, та відповідні доводи касаційної скарги частково підтвердилися. 
 
Висновки Верховного Суду за результатами розгляду касаційної скарги
 
Відповідно до статті 412 ЦПК України суд скасовує судове рішення повністю або частково і ухвалює нове рішення у відповідній частині або змінює його, якщо таке судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах, ухвалено з неправильним застосуванням норм матеріального права або порушенням норм процесуального права.
 
Згідно зі статтею 413 ЦПК України суд касаційної інстанції скасовує постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишає в силі судове рішення суду першої інстанції у відповідній частині, якщо встановить, що судом апеляційної інстанції скасовано судове рішення, яке відповідає закону.
 
Отже, оскільки у справі не вимагається збирання або додаткова перевірка чи оцінка доказів, апеляційним судом допущено неправильне застосування норм матеріального права, Верховний Суд дійшов висновку про скасування постанови апеляційного суду та зміну рішення суду першої інстанції шляхом викладення його мотивувальної частини щодо підстав відмови у задоволенні позову ТОВ «Полонне-Агро» в редакції цієї постанови.
 
Європейський суд з прав людини (далі - ЄСПЛ) зазначав, що пункт перший статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними, залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Отже, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (§ 23 рішення ЄСПЛ від 18 липня 2006 року у справі «Проніна проти України», заява № 63566/00).
 
Щодо розподілу судових витрат
 
Статтею 416 ЦПК України передбачено, що постанова суду касаційної інстанції складається, в тому числі, із розподілу судових витрат.
 
Відповідно до частин першої-другої статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються: 1) у разі задоволення позову - на відповідача; 2) у разі відмови в позові - на позивача; 3) у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
 
Якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат (частина тринадцята статті 141 ЦПК України).
 
Ураховуючи висновки Верховного Суду, скасування постанови апеляційного суду і залишення в силі рішення суду першої інстанції про відмову у задоволенні позову зі зміною мотивів, відповідно до частин першої та другої статті 141 ЦПК України, з ТОВ «Полонне-Агро» на користь ТОВ «Біг Даймонд» підлягають стягненню судові витрати зі сплати судового збору за подання касаційної скарги у розмірі 4 540,00 грн.
 
Керуючись статтями 141, 400, 409, 412, 413, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду
 
ПОСТАНОВИВ:
 
Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Біг Даймонд» задовольнити частково.
 
Постанову Житомирського апеляційного суду від 06 грудня 2022 року скасувати.
 
Рішення Романівського районного суду Житомирської області від 08 червня 2022 року змінити шляхом викладення його мотивувальної частини у редакції цієї постанови. 
 
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Полонне-Агро» на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Біг Даймонд» 4 540,00 грн на відшкодування витрат зі сплати судового збору за подання касаційної скарги.
 
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття,                 є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий	О. В. Ступак        	
Судді:	І. Ю. Гулейков        	
 	А. С. Олійник        	
 	С. О. Погрібний        	
 	В. В. Яремко