Постанова
Іменем України
 
07 серпня 2023 року
м. Київ
 
справа № 639/5752/20
провадження № 61-3707св23
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду:
Литвиненко І. В. (суддя-доповідач), Грушицького А. І., Петрова Є. В.,
 
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 ,
відповідачі: державний реєстратор Протопопівської сільської ради Дергачівського району Харківської області Тесленко Ігор Анатолійович, Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Прайм Альянс», Товариство з обмеженою відповідальністю «Гленкор Девелопмент», 
третя особа - Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Депт Фінанс»,
 	
розглянув у попередньому судовому засіданні в порядку письмового провадження касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Прайм Альянс» на рішення Жовтневого районного суду міста Харкова від 16 грудня 2021 року у складі судді Труханович В. В. та постанову Полтавського апеляційного суду від 15 лютого 2023 року у складі колегії суддів: Дорош А. І., Лобова О. А., Триголова В. М.
 
у справі за позовом ОСОБА_1 до державного реєстратора Протопопівської сільської ради Дергачівського району Харківської області Тесленка Ігоря Анатолійовича, Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Прайм Альянс», Товариства з обмеженою відповідальністю «Гленкор Девелопмент», третя особа - Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Депт Фінанс», про визнання незаконними рішень державного реєстратора та скасування реєстрації права власності на нерухоме майно, витребування майна із чужого незаконного володіння,
 
ВСТАНОВИВ:
 
ОПИСОВА ЧАСТИНА
Короткий зміст позовних вимог
ОСОБА_1 у вересні 2020 року звернувся до суду з вищевказаним позовом, в якому просив:
- скасувати рішення державного реєстратора Протопопівської сільської ради Дергачівського району Харківської області Тесленка І. А. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 20 липня 2020 року за ТОВ «Фінансова компанія «Прайм Альянс» (далі - ТОВ «ФК «Прайм Альянс») права власності на нерухоме майно - житловий будинок літера «Д-1» загальною площею 339,2 кв. м, житловою площею 133,1 кв. м, з надвірними будівлями: навіс літера. «Е», басейн літера «Ж», погріб літера «З», огорожа №№ 2, 5, 6 , що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ;
- скасувати рішення державного реєстратора Протопопівської сільської ради Дергачівського району Харківської області Тесленка І. А. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 20 липня 2020 року за ТОВ «ФК «Прайм Альянс» права власності на нерухоме майно - земельну ділянку площею 0,0694 га, кадастровий номер 6310137900:07:013:0003, місце розташування: АДРЕСА_1 ;
- витребувати із незаконного володіння Товариства з обмеженою відповідальністю «Гленкор Девелопмент» (далі - ТОВ «Гленкор Девелопмент») вищевказаний житловий будинок та земельну ділянку за адресою: АДРЕСА_1 , який було продано останньому ТОВ «Прайм Альянс» за договором купівлі-продажу, зареєстрованим приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Богданович А. О. за реєстровим № 1197.
На обґрунтування позовних вимог ОСОБА_1 посилався на те, що 29 січня      2014 року між Публічним акціонерним товариством «Всеукраїнський банк розвитку» (далі - ПАТ «ВБР») та ОСОБА_1 було укладено кредитний договір.
Того ж дня з метою забезпечення виконання зобов`язань за вказаним кредитним договором, між ПАТ «ВБР» та ОСОБА_1 було укладено договори іпотеки, за якими в іпотеку банку передано житловий будинок та земельну ділянку.
ОСОБА_1 належним чином виконував взяті на себе зобов`язання щодо виплати кредиту з 2014 року, однак банком була штучно створена заборгованість на підставі, яка станом на 01 жовтня 2019 року становить 630 756,11 грн (мала бути сплачена до 01 січня 2024 року) та поточна заборгованість за процентами за кредитом - 11 743,25 грн, загальна суму заборгованості - 757 165,74 грн.
 
На підставі постанови Правління Національного банку України від 21 грудня              2015 року № 914 розпочалася процедура ліквідації.
Рішенням Фонду гарантування вкладів фізичних осіб від 18 грудня 2019 року № 926 затверджено умови продажу права відступки.
16 січня 2020 року за результатом проведення аукціону ТОВ «ФК «Депт Фінанс» придбало нерухоме майно за ціною нижче стартової - 602 589,65 грн.
31 січня 2020 року між ПАТ «ВБР» та ТОВ «ФК «Депт Фінанс» укладено договори про відступлення прав вимоги за кредитним договором, поруки та іпотеки.
09 червня 2020 року між ТОВ «ФК «Депт Фінанс» та ТОВ «ФК «Прайм Альянс» укладено договір відступлення права вимоги за договором іпотеки, посвідчений приватним нотаріус Київського міського нотаріального округу Івановою О. П., відповідно до якого ТОВ «ФК «Депт Фінанс» відступило, а ТОВ «ФК «Прайм Альянс» набуло усі належні права за іпотечним договором - права іпотекодержателя на предмет іпотеки. При цьому ціна договору дорівнює ціні 603 477,24 грн. Але щомісячні платежі з врахуванням строків зазначених в договорі ОСОБА_1 здійснював вже на реквізити ТОВ «ФК «Депт Фінанс».
На підтвердження умисних маніпуляцій з боку фінансової компанії, 22 червня                    2020 року на відділення № 61176 надійшов лист ТОВ «ФК «Прайм Альянс» на ім`я ОСОБА_1 «щодо перевірки виконання умов іпотечного договору»                                     від 17 червня 2020 року. При цьому адреса зазначена неправильна: АДРЕСА_2 , за якою ОСОБА_1 ніколи не мешкав, проте вказані номера телефонів останнього, за якими працівники пошти й повідомили про факт надсилання листа. На конверті навмисно відірвана накладна з метою неможливості ідентифікації поштового відправлення ОСОБА_1 
02 липня 2020 року до нього прийшли ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 надали оригінали довіреностей від ТОВ «ФК «Прайм Альянс» та провели огляд предмета іпотеки, за результатами огляду якого склали акт огляду наявності та стану предмета іпотеки, де істотних порушень з його боку допущено не було.
19 серпня 2020 року на його адресу від ТОВ «Гленкор Девелопмент» надійшов лист № 17/08-20 від 17 серпня 2020 року з вимогою про звільнення будинку та попереджено про вжиття примусових заходів щодо виселення мешканців будинку - ОСОБА_1 та членів його сім`ї.
В листі було зазначено, що 31 липня 2020 року ТОВ «Гленкор Девелопмент» придбало у ТОВ «ФК «Прайм Альянс» житловий будинок літера «Д-1» загальною площею 339,2 кв. м, житловою площею 133,1 кв. м, з надвірними будівлями навіс  літера «Е», басейн літера «Ж», погріб літера «З», огорожа № № 2, 5, 6, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , та земельну ділянку площею 0,0694 га, кадастровий номер 6310137900:07:013:0003, на якій він розташований.
З витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності індексний номер 218767299 вбачається, що продаж ТОВ «ФК «Прайм Альянс» - ТОВ «Гленкор Девелопмент» зазначеного житлового будинку та земельної ділянки було проведено приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Богданович А. О. на підставі договору купівлі-продажу                           від 31 липня 2020 року, серія та номер 1197, вартість якого складає 562 877,24 грн.
Зі змісту вказаного вбачається, що житловий будинок та земельна ділянка належать ТОВ «ФК «Прайм Альянс» на праві приватної власності без видачі документів, що посвідчує право власності. Право власності зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 20 липня 2020 року.
Вважає, що вказані дії відповідачів не відповідають діючому законодавству оскільки у договорі іпотеки, який став підставою для реєстрації права власності, відсутнє іпотечне застереження, а окремий договір про задоволення вимог іпотекодержателя не укладався; реєстрація предмета іпотеки на ТОВ «ФК «Прайм Альянс» проведена з порушенням порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень; повідомлення про вручення поштового відправлення містить підпис не ОСОБА_1 , а іншої особи, що свідчить про неналежне повідомлення останнього про намір ТОВ «ФК «Прайм Альянс» звернути стягнення на предмет іпотеки; оцінку предмета іпотеки проведено особами без відповідних повноважень та ліцензій; ТОВ «Прайм Альянс» не могло бути кредитором в зв`язку із відсутністю відповідної ліцензії фінансової установи; наявні підстави витребувати предмет іпотеки від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.
 
Короткий зміст судових рішень судів першої та апеляційної інстанцій
Жовтневий районний суд міста Харкова рішенням від 16 грудня 2021 року позов задовольнив.
Скасував рішення державного реєстратора Протопопівської сільської ради Дергачівського району Харківської області Тесленка І. А. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 20 липня 2020 року державного реєстратора Протопопівської сільської ради Дергачівського району Харківської області        Тесленка І. А. про реєстрацію за ТОВ «ФК «Прайм Альянс» права власності на нерухоме майно - житловий будинок літера «Д-1» загальною площею 339,2 кв. м, житловою площею 133,1 кв. м, з надвірними будівлями - навіс літера «Е», басейн літера «Ж», погріб літера «З», огорожа №№ 2, 5, 6, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
Скасував рішення державного реєстратора Протопопівської сільської ради Дергачівського району Харківської області Тесленка І. А. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 20 липня 2020 року державного реєстратора Протопопівської сільської ради Дергачівського району Харківської області          Тесленка І. А. про реєстрацію за ТОВ «ФК «Прайм Альянс» права власності на нерухоме майно - земельну ділянку площею 0,0694 га, кадастровий номер 6310137900:07:013:0003, місце розташування: АДРЕСА_1 .
Витребував із незаконного володіння ТОВ «Гленкор Девелопмент» житловий будинок літера «Д-1» загальною площею 339,2 кв. м, житловою площею 133,1 кв. м, з надвірними будівлями - навіс літера «Е», басейн літера «Ж», погріб літера «З», огорожа №№ 2, 5, 6, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , та земельну ділянку площею 0,0694 га, кадастровий номер 6310137900:07:013:0003, місце розташування: АДРЕСА_1 , які було продано останньому ТОВ «Прайм Альянс» за договором купівлі-продажу, зареєстрованим приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Богданович А. О. за реєстровим номером № 1197.
Стягнув з ТОВ «ФК «Прайм Альянс» на користь ОСОБА_1 судовий збір у розмірі 10 510 грн.
Рішення місцевого суду мотивовано тим, що ТОВ «ФК «Прайм Альянс» реалізувало своє право вимоги дострокового виконання основного зобов`язання, в порядку та з дотриманням процедури встановленої статтею 35 Закону України «Про іпотеку», що стало підставою для звернення стягнення на предмет іпотеки, у зв`язку з неналежним виконанням боржником основного зобов`язання.
ОСОБА_1 порушив терміни виконання зобов`язання за кредитним договором, що і стало підставою для реалізації кредитодавцем свого права на звернення стягнення на предмет іпотеки.
Під час проведення оцінки було порушено вимоги пунктів 50, 52 Національного стандарту № 1 «Загальні положення оцінки майна й майнових прав», затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 10 вересня 2003 року № 1440, що призвело до зниження вартості об`єкта оцінки.
За даними Державного реєстру ОСОБА_5 не перебуває в штатному складі                        ТОВ «Роял Сіті Плюс», оцінювач мала право здійснювати практичну діяльність з оцінки майна у складі зазначеного вище суб`єкта оціночної діяльності за наявності відповідної трудової угоди, у матеріалах справи відсутні належні та допустимі докази на підтвердження того, що між ОСОБА_5 та ТОВ «Роял Сіті Плюс» було укладено трудову угоду, тому Звіт про оцінку майна від 14 липня 2018 року та Звіт про експертну оцінку від 15 липня 2020 року були складені із порушенням вимог діючого законодавства.
Договір іпотеки від 29 січня 2014 року передбачає як підставу реалізації права на звернення стягнення на предмет іпотеки наявність окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя, тому державна реєстрація права власності була проведена з порушенням вимог законодавства, оскільки пункти договору іпотеки від 29 січня 2014 року не можуть вважатися іпотечним застереженням, а договору про задоволення вимог іпотекодержателя між сторонами укладено не було, тому у ТОВ «ФК «Прайм Альянс» були відсутні законодавчо визначені підстави для звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом реєстрації за ним права власності на предмет іпотеки, а тому відповідні записи про реєстрацію права власності підлягають скасуванню.
ТОВ «ФК «Прайм Альянс» без відповідної правової підстави набуло спірне нерухоме майно, яке на праві приватної власності належить ОСОБА_1 , та в подальшому реалізувало його ТОВ «Гленкор Девелопмент» на підставі договору купівлі-продажу, тому зазначене майно вибуло з власності позивача поза його волею, а отже підлягає витребуванню.
Полтавський апеляційний суд постановою від 15 лютого 2023 року апеляційну скаргу  ТОВ «ФК «Прайм Альянс» залишив без задоволення. Рішення Жовтневого районного суду міста Харкова від 16 грудня 2021 року залишив без змін.
Доповнив абзац четвертий резолютивної частини рішення суду першої інстанції словосполученням «у власність ОСОБА_1 ».
Постанова апеляційного суду мотивована тим, що суд першої інстанції правильно визначився з характером спірних правовідносин та нормами матеріального права, які підлягають застосуванню, повно та всебічно дослідив наявні у справі докази і дав їм належну оцінку, правильно встановив обставини справи, внаслідок чого ухвалив законне та обґрунтоване рішення, яке відповідає вимогам матеріального та процесуального права.
Апеляційна скарга не містить нових фактів чи засобів доказування, які б спростовували висновки суду першої інстанції. Наведені в апеляційній скарзі доводи фактично зводяться до переоцінки доказів та незгоди сторони відповідача з висновками суду першої інстанції, а тому не дають підстав для висновку про неправильне застосування судом першої інстанції норм матеріального і процесуального права, яке призвело або могло призвести до неправильного вирішення справи.
Абзац четвертий резолютивної частини рішення суду першої інстанції не містить зазначення особи, на користь якої слід витребувати спірне майно, тому з метою конкретизації рішення суду та уникнення ускладнень його виконання, апеляційний суд вважав за необхідне доповнити цей абзац словосполученням «у власність ОСОБА_1 », що не тягне зміну чи скасування рішення суду першої інстанції.
 
Короткий зміст вимог касаційної скарги 
Від ТОВ «ФК «Прайм Альянс» у березні 2023 року до Верховного Суду надійшла касаційна скарга на рішення Жовтневого районного суду міста Харкова                                від 16 грудня 2021 року та постанову Полтавського апеляційного суду від 15 лютого 2023 року, в якій, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, заявник просить скасувати оскаржувані судові рішення та ухвалити нове рішення про відмову в задоволенні позовних вимог.
 
Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу
У касаційній скарзі заявник вказує, що відсутній висновок Верховного Суду з питання змісту та форми іпотечного застереження, а саме про те, що таке застереження не може бути викладене в декількох пунктах договору. Відсутній висновок про те, що не зазначення оцінювачем у Звіті відомостей про причини невиїзду на об`єкт оцінки свідчить про неправильність оцінки.
Суди неправильно витлумачили зміст іпотечного договору, зокрема пункти 18.1 та 20.13 у взаємозв`язку з пунктом 24; не обґрунтували порушення прав позивача, який добровільно уклав іпотечний договір на чинних умовах та їх не виконав.
Висновки судів попередніх інстанцій про недоведеність порушення позивачем умов іпотечного договору як підставу дострокового звернення стягнення на іпотечне майно, не відповідають матеріалам справи. Зокрема такими доказами порушень є пояснювальна записка техніка-інвентаризатора про виявлені перепланування, довідка про розмір заборгованості за податком на нерухомість, відомості про осіб, що проживають в будинку без відома та згоди іпотекодержателя.
Оцінка предмета іпотеки для цілей позасудового звернення стягнення на іпотечне майно є наперед визначеною сторонами та погодженою самим позивачем без додаткових умов щодо кореляції ціни продажу до ринкової ціни на день продажу.
У ТОВ «ФК «Прайм Альянс» були достатні правові підстави для звернення стягнення на іпотечне майно у обраний спосіб, про що позивач був заздалегідь попереджений у повідомленні-вимозі; вимог до товариства про повернення залишку перевищення вартості іпотечного майна над сумою боргу позивач не заявляв, іпотечний договір в частині умов звернення стягнення на іпотечне майно та визначення його ціни не оскаржував.   
 
Узагальнений виклад позиції інших учасників справи
Від представника ОСОБА_1 - адвоката Лисенка А. О. у травні 2023 року до Верховного Суду надійшов відзив на касаційну скаргу, в якому заявник просить відмовити у її задоволенні, посилаючись на те, що у разі відсутності у договорі іпотеки іпотечного застереження, яке за своє суттю прирівнюється до окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя, позасудове звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється виключно на підставі окремого договору, який між ОСОБА_1 та ТОВ «ФК «Прайм Альянс» не укладався, згода на таке звернення ОСОБА_1 не надавалася.
Аналіз норм чинного законодавства не дає підстави вважати, що сторони можуть заздалегідь погодити вартість предмета іпотеки у самому договорі чи в інший спосіб. Саме законом встановлено обов`язок іпотекодержателя надавати відомості про вартість предмета іпотеки на дату звернення стягнення, тому твердження про заздалегідь погоджену вартість спірного домоволодіння є помилковими. 
ОСОБА_1 не порушив умов договору, сумлінно виконував його умови, а                    ТОВ «ФК «прайм Альянс», зловживаючи правами кредитора з метою отримання у власність спірного домоволодіння, створив штучні умови щодо порушення умов кредитного та іпотечного договорів задля отримання можливості звернути стягнення на предмет іпотеки із численними порушеннями чинного законодавства з метою подальшого перепродажу для отримання прибутку.
Відсутність у матеріалах справи доказів, які підтверджують посилання відповідача про ненадання позивачем договорів страхування, а також відсутність у апеляційній скарзі посилань про необґрунтованого висновку суду першої інстанції підтверджує факт законності рішення суду першої інстанції.
Доводи касаційної скарги ґрунтуються на неправильному тлумаченні заявником норм матеріального та процесуального права і зводяться до переоцінки доказів та незгоди заявника із висновками суду попередніх інстанцій щодо встановлених обставин справи.
 
Рух справи в суді касаційної інстанції
Верховний Суд ухвалою від 19 квітня 2023 року відкрив провадження у цій справі та витребував її матеріали із Жовтневого районного суду міста Харкова.
Справа № 639/5752/20 надійшла до Верховного Суду 05 травня 2023 року.
 
Фактичні обставини справи, встановлені судами
29 січня 2014 року між ПАТ «ВБР» та ОСОБА_1 укладено кредитний договір № IKIZG.218842.001, відповідно до умов якого банк надав ОСОБА_1 у тимчасове, платне користування грошові кошти у сумі 1 000 000 грн під заставу нерухомості із кінцевим терміном повернення 28 січня 2024 року. Процентна ставка становить 22 % річних. Окрім того позичальник сплачує комісію за надання кредитних ресурсів у розмірі 0,10 % від суми кредиту за договором.
Пунктом 2.2. кредитного договору № IKIZG.218842.001 від 29 січня 2014 року передбачено, що в якості забезпечення виконання позичальником своїх зобов`язань щодо повернення кредиту, сплати нарахованих процентів, комісій, можливої неустойки, а також інших витрат виступає житловий будинок загальною площею 339,2 кв. м, житловою площею 133,1 кв. м, з надвірними будівлями та спорудами та земельна ділянка фактичною площею 694 кв. м у АДРЕСА_1 .
З метою забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором, 29 січня 2014 між ПАТ «ВБР» та ОСОБА_1 укладено договір іпотеки житлового будинку та земельної ділянки № ZXK019521.2188, відповідно до якого                      ОСОБА_1 передає в іпотеку житловий будинок під літерою «Д-1» загальною площею 339,2 кв. м, житловою площею 133,1 кв. м з надвірними будівлями - навіс літера «Е», басейн літера «Ж», огорожа №№ 2, 5, 6, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 , оцінений в 1 932 000 грн.
Крім того, передано в іпотеку земельну ділянку площею 0,0694 га, кадастровий номер 6310137900:07:013:003, оцінена в 227 000 грн.
Пунктом 18.10 договору іпотеки передбачено, що у разі звернення стягнення на предмет іпотеки згідно з пунктами 18.6., 18.8., 18.9. цього договору іпотекодержатель має право задовольнити за рахунок предмета іпотеки свої вимоги в повному обсязі, що визначаються на момент фактичного задоволення, включаючи проценти, винагороди та інші платежі, відшкодування збитків, неустойки, витрати на утримання предмету іпотеки, а також на задоволення інших забезпечених іпотекою вимог.
Відповідно до пункту 18.13 договору іпотеки звернення стягнення на предмет застави у випадках, передбачених пунктами 18.6., 18.8., 18.9. цього договору, здійснюється відповідно до чинного законодавства та цього договору. 
У пункті 20.13. договору іпотеки встановлено, що іпотекодавець зобов`язується забезпечити реалізацію прав іпотекодержателя, встановлених статтями 36-38 Закону України «Про іпотеку», не створювати та не чинити протидій іпотекодержателю в реалізації предмета іпотеки.
Пунктом 14.3 договору іпотеки передбачено, що на підставах, передбачених чинним законодавством, на предмет іпотеки може бути звернене стягнення.
Відповідно до пункту 18.1. договору іпотеки іпотекодержатель має право вищого пріоритету на задоволення забезпечених іпотекою вимог за рахунок предмета іпотеки. Сторони погоджуються, що для задоволення своїх вимог з вартості предмету іпотеки банк, реалізуючи свої права, встановлені статтями 36-38 Закону України «Про іпотеку» не зобов`язаний звертатися за захистом своїх прав в судовий або інший орган вирішення спорів. Не застосовуючи судових процедур банк має право на свій розсуд обрати процедуру позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки для задоволення своїх вимог.
Пунктом 24 договору іпотеки передбачено, що звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється у випадках, передбачених пунктами 18.6., 18.8., 18.9. цього договору, відповідно до розділу V Закону України «Про іпотеку» на підставі рішення суду, або на підставі виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Згідно з випискою по особовому рахунку ОСОБА_1 здійснював погашення заборгованості за кредитом. 
Відповідно до розрахунку заборгованості за кредитною угодою № IKIZG.218842.001 від 29 січня 2014 року за ОСОБА_1 обліковується заборгованість, яка станом на 31 січня 2020 року становить 757 1635,74 грн та складається з поточної заборгованості за кредитом в розмірі 630 756,11 грн, поточної заборгованості за процентами за кредитом - 11 743,25 грн, заборгованості за штрафами та/або пенею за кредитним договором - 114 666,38 грн.
Згідно з протоколом електронного аукціону № UA-EA-2019-12-21-000071-b переможця за лотом GL3N015390 «Право вимоги за кредитним договором IKIZG.218842.001 від 29.01.2014, та договорами забезпечення виконання зобов`язань. Забезпечення: житловий будинок загальною площею 339,2 кв. м, житловою площею 133,1 кв. м, з надвірними будівлями та земельна ділянка фактичною площею 694 кв. м в місті Харкові на вулиці Григорівській - порука фізичних осіб» з початковою ціною 669 544,05 грн без ПДВ було визначено  ТОВ «ФК «Депт Фінанс». 
31 січня 2020 року між ПАТ «ВБР» та ТОВ «ФК «Депт Фінанс» укладено договір № 150 про відступлення прав вимоги за кредитним договором та договорами поруки, відповідно до умов якого банк відступив на користь фінансової компанії своє право заборгованості за кредитним договором, забезпеченим поруками двох фізичних осіб. Сума договору склала 602 589, 65 грн. 
31 січня 2020 року між банком та ТОВ «ФК «Депт Фінанс» укладено договір відступлення права вимоги за договором іпотеки, посвідчений 31 січня                               2020 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Івановою О. П., відповідно до умов якого банк відступив, а фінансова компанія набула усі належні банку права за Іпотечним договором - права іпотекодержателя на предмет іпотеки. Договори відступлення права вимоги укладені між банком та фінансовою компанією на підставі протоколу електронних торгів. 
Відповідно до пункту 1.3 вказаного договору відступлення права вимоги за договором іпотеки розповсюджується в повному обсязі та на умовах, які існують на момент відступлення права вимоги, включаючи право звернення стягнення на предмет іпотеки у відповідності до договору іпотеки. 
09 червня 2020 року між ТОВ «ФК «Депт Фінанс» та ТОВ «ФК «Прайм Альянс» укладено договір № 01/06-20 про купівлю-продаж прав вимоги, відповідно до умов якого ТОВ «ФК «Депт Фінанс» відступив на користь ТОВ «ФК «Прайм Альянс» своє право заборгованості за кредитним договором, забезпеченим поруками двох фізичних осіб. Сума договору склала 603 477,24 грн. 
09 червня 2020 року між ТОВ «ФК «Депт Фінанс» та ТОВ «ФК «Прайм Альянс» укладено договір відступлення права вимоги за договором іпотеки, посвідчений                    09 червня 2020 року приватним нотаріус Київського міського нотаріального округу Івановою О. П., відповідно до умов якого ТОВ «ФК «Депт Фінанс» відступило, а                     ТОВ «ФК «Прайм Альянс» набуло усі належні права за іпотечним договором - права іпотекодержателя на предмет «іпотеки. При цьому ціна договору дорівнює ціні                          603 477,24 грн.
Пунктом 1.3. договору передбачено, що відступлення права вимоги за договором іпотеки розповсюджується в повному обсязі та на умовах, які існують на момент відступлення права вимоги, включаючи право звернення стягнення на предмет іпотеки у відповідності до договору іпотеки.
11 червня 2020 року ТОВ «ФК «Прайм Альянс» повідомило ОСОБА_1 про відступлення прав кредитора та іпотекодержателя.
11 червня 2020 року ТОВ «ФК «Прайм Альянс» на адресу ОСОБА_1 направило повідомлення-вимогу в порядку статей 35, 37 Закону України «Про іпотеку» з вимогою сплати протягом 30-денного строку з дня отримання цієї вимоги кредитної заборгованості перед фінансовою компанією в загальній сумі 670 905,74 грн.
Згідно з описом поштового вкладення вказана вимога разом з іншими документами була направлена ОСОБА_1 на адресу: АДРЕСА_1 . (накладна № 6100352930071).
В рекомендованому повідомлені про вручення поштового відправлення                                      № 6100352930071 міститься відмітка про отримання ОСОБА_1 вмісту конверта разом із вимогою - 17 червня 2020 року.
17 червня 2020 року на адресу ОСОБА_1 направлено лист щодо перевірки умов іпотечного договору, відповідно до якого ТОВ «ФК «Прайм Альянс» просило надати копії договорів страхування, відомості щодо наявності проведеного перепланування та надати інформацію щодо проживання інших осіб за адресою, а також забезпечити доступ працівникам ТОВ «ФК «Прайм Альянс» для огляду предмета іпотеки 01 липня 2020 року.
Вказаний лист було направлено за адресою: АДРЕСА_2 , яка не є адресою проживання ОСОБА_1 , однак лист отриманий позивачем.
19 червня 2020 року ОСОБА_1 направив листом на адресу «ФК «Прайм Альянс» дійсний договір страхування нерухомого майна, та повідомив, що кількість осіб, які проживають у будинку з моменту укладення договору іпотеки не змінилася. Окрім того зазначив, що фактичний стан предмета іпотеки не змінився.
02 липня 2020 року представниками ТОВ «ФК «Прайм Альянс» проведено огляд предмета іпотеки, а саме житлового будинку АДРЕСА_1 , в результаті огляду якого встановлено, що відсутні вікна у підвалі та мансарді, встановлені тимчасові перегородки, внутрішнє оздоблення будинку теплоізолюючими матеріалами призвело до змін (незначних) у внутрішніх розмірах будинку (поверхонь стін), проведене незначне перепланування будинку; заборгованості за комунальні послуги не має; заборгованості зі сплати податку за землю немає; договір страхування укладено. Вказане підтверджується актом огляду наявності та стану предмета іпотеки.
Того ж дня на адресу ТОВ «ФК «Прайм Альянс» було надано пояснювальну записку інженера з технічної інвентаризації ОСОБА_2 , який відповідно до кваліфікаційних сертифікатів № 003581, № 003085 має право проводи технічну інвентаризацію об`єктів нерухомого майна та технічне обстеження будівель і споруд, в якій зазначено, що відхилення від планування встановлені під час огляду фактично змінили розміри приміщень та відповідно змінять і підрахунки площ приміщень та площі в цілому по будинку. Таким чином, технічні показники житлового будинку станом на час огляду 02 липня 2020 року відрізняються від технічних показників будинку, вказаних у наданому власником будинку технічному паспорті від 09 січня 2014 року.
Згідно з відповіддю ГУ ДПС у Харківській області від 14 липня 2020 року за  інформацією ІТС «Податковий блок» за ОСОБА_1 обліковується податковий борг у загальній сумі 13 963,02 грн., а саме: податок на нерухоме майно (житлова нерухомість, Новобаварський район міста Харкова) - 10 903,91 грн; податок на землю з фізичних осіб (Новобаварський район міста Харкова) - 1 391,69 грн; податок на нерухоме майно (житлова нерухомість, Немишлянський район міста Харкова) - 1 667,42 грн.
Відповідно до Звіту про експертну оцінку від 14 липня 2020 року, складеного                         ТОВ «Роял Сіті Плюс», ринкова вартість об`єкта оцінки - житловий будинок літера «Д-1» з надвірними будинками, за адресою: АДРЕСА_1 , становить 1 037 900,00 грн.
Відповідно до Звіту про експертну оцінку від 15 липня 2020 року, складеного                          ТОВ «Роял Сіті Плюс», ринкова вартість об`єкта оцінки - земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 , становить 41 6000 грн.
На зазначений Звіт позивачем було надано Рецензію, складену 15 лютого                         2021 Громадською організацією «Українське товариство оцінювачів», згідно з якою звіт про експертну оцінку житлового будинку на АДРЕСА_1 , виконаний станом на 14 липня 2020 ТОВ «Роял Сіті Плюс» - оцінювач     ОСОБА_5 , класифікується як такий, що «не відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, є неякісним і не може бути використаний». 
Відповідно до звіту про оцінку майна від 30 липня 2020 року, складеного суб`єктом оціночної діяльності ФОП ОСОБА_6 на замовлення позивача, ринкова вартість садиби, яка складається з житлового будинку літера «Д-1» загальною площею                   340,6 кв. м з надвірними будівлями та спорудами, розташована за адресою: АДРЕСА_1 складає 4 240 800 грн. 
Згідно із звітом про визначення експертної грошової оцінки земельної ділянки несільськогосподарського призначення від 29 липня 2020 року, складеного суб`єктом оціночної діяльності ФОП ОСОБА_6 , ринкова вартість становить                   833 800 грн.
Державним реєстратором Протопопівської сільської ради Дергачівського району Харківської області було здійснено державну реєстрацію права власності на житловий будинок літера «Д-1» загальною площею 339,2 кв. м житловою площею 133,1 кв. м, з надвірними будівлями: навіс літера «Е», басейн літеар «Ж», погріб літера «3», огорожа №№ 2, 5, 6, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , та земельну ділянку площею 0,0694 га, кадастровий номер 6310137900:07:013:0003, за ТОВ «ФК «Прайм Альянс», що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 20 липня 2020 року.
31 липня 2020 року між ТОВ «ФК «Прайм Альянс» та ТОВ «Гленкор Девелопмент» укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки та житлового будинку, відповідно до умов якого було здійснено продаж ТОВ «ФК «Прайм Альянс»                          ТОВ «Гленкор Девелопмент» житлового будинку літера «Д-1» загальною площею                    339,2 кв. м, житловою площею 133,1 кв. м, з надвірними будівлями: навіс літера «Е», басейн літера «Ж», погріб літера «3», огорожа №№ 2, 5, 6, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , та земельної ділянки площею 0,0694 га, кадастровий номер 6310137900:07:013:0003, на якій він розташований. Вартість житлового будинку 562 877,24 грн. Вартість земельної ділянки 41 600 грн. 
Право власності на житловий будинок та земельну ділянку було зареєстровано за ТОВ «Гленкор Девелопмент», що підтверджується Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
ТОВ «Гленкор Девелопмент» 17 серпня 2020 року на адресу ОСОБА_1 направлено лист з вимогою про звільнення будинку та зазначено про вжиття примусових заходів щодо виселення мешканців будинку - ОСОБА_1 та членів його сім`ї.
 
МОТИВУВАЛЬНА ЧАСТИНА
Позиція Верховного Суду 
Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Згідно з частиною другою статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках:
1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку;
2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні;
3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах;
4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
Підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 2, 3 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
Судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим (частина перша статті 263 ЦПК України).
Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими (частина перша статті 400 ЦПК України).
Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав. 
 
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
Частиною першою статті 509 ЦК України передбачено, що зобов`язання є правовідношення, в яких одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.
Згідно з частиною першою статті 1054 ЦК України за кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов`язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірі та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти.
Відповідно до частини першої статті 1048 ЦК України позикодавець має право на одержання від позичальника процентів від суми позики, якщо інше не встановлено договором або законом. Розмір і порядок одержання процентів встановлюються договором. Якщо договором не встановлений розмір процентів, їх розмір визначається на рівні облікової ставки Національного банку України.
Розмір процентів, тип процентної ставки (фіксована або змінювана) та порядок їх сплати за кредитним договором визначаються в договорі залежно від кредитного ризику, наданого забезпечення, попиту і пропозицій, які склалися на кредитному ринку, строку користування кредитом, розміру облікової ставки та інших факторів (частина друга статті 1056-1 ЦК України).
Відповідно до частини першої статті 1049 ЦК України позичальник зобов`язаний повернути позикодавцеві позику (грошові кошти у такій самій сумі або речі, визначені родовими ознаками, у такій самій кількості, такого самого роду та такої самої якості, що були передані йому позикодавцем) у строк та в порядку, що встановлені договором. 
Якщо договором встановлений обов`язок позичальника повернути позику частинами (з розстроченням), то в разі прострочення повернення чергової частини позикодавець має право вимагати дострокового повернення частини позики, що залишилася, та сплати процентів, належних йому відповідно до статті 1048 цього Кодексу (частина друга статті 1050 ЦК України).
Пунктом 3 частини першої статті 611 ЦК України передбачено, що у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема сплати неустойки.
Відповідно до статті 549 ЦК України неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання. Штрафом є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми невиконаного або неналежно виконаного зобов`язання. Пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов`язання за кожен день прострочення виконання.
ЦК України передбачає спеціальні способи, які забезпечують захист майнових інтересів кредитора на випадок невиконання чи неналежного виконання своїх зобов`язань боржником і які є видами забезпечення виконання зобов`язань.
Таке забезпечувальне зобов`язання має акцесорний, додатковий до основного зобов`язання характер і не може існувати окремо від основного.
Одним з видів акцесорного зобов`язання є іпотека.
Згідно із статтями 1, 17 Закону України «Про іпотеку» іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право у разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
Відповідно до частини першої статті 33 Закону України «Про іпотеку» у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом.
Статтею 35 цього закону передбачено, що у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Положення частини першої цієї статті не є перешкодою для реалізації права іпотекодержателя звернутись у будь-який час за захистом своїх порушених прав до суду у встановленому законом порядку (частина друга статті 35 зазначеного Закону).
Отже, за змістом частини першої статті 33 та частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» реалізації права іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки передує реалізація ним права вимагати дострокового виконання основного зобов`язання. І лише якщо останнє не виконане чи неналежно виконане, іпотекодержатель, якщо інше не передбачено законом, може звертати стягнення на предмет іпотеки. Недотримання цих правил є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки, але не перешкоджає іпотекодержателю звернутися з позовом до боржника про виконання забезпеченого іпотекою зобов`язання відповідно до частини другої статті 35 Закону України «Про іпотеку».
Вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» не перешкоджають іпотекодержателю здійснювати права, визначені цим Законом та/або іпотечним договором, без попереднього повідомлення іпотекодавця тільки тоді, якщо викликана таким повідомленням затримка може спричинити знищення, пошкодження чи втрату предмета іпотеки (частина третя зазначеної статті).
Умови договору іпотеки та вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» пов`язують можливість задоволення вимог кредитора про звернення стягнення на предмет іпотеки з дотриманням іпотекодержателем процедури належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання.
Належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України                 від 05 березня 2009 року № 270.
Належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення також слід вважати також таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.
Направлення такої вимоги іпотекодавцю про усунення порушень основного зобов`язання обґрунтовується саме тим, що іпотекодавець має право замість боржника усунути порушення основного зобов`язання і тим самим убезпечити себе від звернення стягнення на належний йому предмет іпотеки.
В разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку.
За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.
Таким чином, недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя.
При цьому метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання.
В іншому випадку іпотекодержатель не набуває права звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, зокрема не вправі відчужувати предмет іпотеки іншій особі. За таких умов предмет іпотеки, придбаний іншою особою за договором з іпотекодержателем, є майном, придбаним в особи, яка не мала права його відчужувати. При цьому добросовісна особа, яка придбаває майно в особи, яка не є його власником, має пересвідчитися у наявності в останньої права розпоряджатися чужим майном.
Встановивши, що ОСОБА_1 отримав 17 червня 2020 року повідомлення- вимогу в порядку статей 35, 37 Закону України «Про іпотеку» від 11 червня                  2020 року, яке було направлено на його адресу ТОВ «ФК «Прайм Альянс», суд першої інстанції, з яким погодився апеляційний суд, дійшов правильного висновку про реалізацію товариством права вимоги дострокового виконання основного зобов`язання, в порядку та з дотриманням процедури встановленої статтею 35 Закону України «Про іпотеку», що стало підставою для звернення стягнення на предмет іпотеки, у зв`язку з неналежним виконанням боржником основного зобов`язання.
Статтею 33 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону.
Статтею 12 Закону передбачено, що у разі порушення іпотекодавцем обов`язків, встановлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом.
У разі порушення іпотекодавцем обов`язків щодо збереження чи страхування предмета іпотеки іпотекодержатель може скористатися правами, визначеними згідно з частиною першою цієї статті, або вжити заходів для збереження чи страхування предмета іпотеки у власних інтересах та за власний кошт. Іпотекодавець зобов`язаний негайно на вимогу іпотекодержателя відшкодувати останньому всі витрати, понесені у зв`язку з вжиттям заходів щодо збереження та страхування предмета іпотеки.
Правочин щодо відчуження іпотекодавцем переданого в іпотеку майна або його передачі в наступну іпотеку, спільну діяльність, лізинг, оренду чи користування без згоди іпотекодержателя є недійсним.
Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Тобто, положення Закону України «Про іпотеку» передбачають лише три способи звернення стягнення на предмет іпотеки: на підставі рішення суду; виконавчого напису нотаріуса; згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Статтею 36 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до Закону України «Про іпотеку». Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки (частина друга статті 36 цього Закону), а саме на підставі рішення суду або виконавчого напису нотаріуса.
Згідно із частиною третьою зазначеної статті договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати такі способи задоволення вимог іпотекодержателя під час звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору іпотеки: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього ж Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього ж Закону.
ТОВ «ФК «Прайм Альянс» вирішило реалізувати своє право на звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору іпотеки, а саме шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки.
Стаття 37 Закону України «Про іпотеку» передбачає порядок передачі іпотекодержателю прав на предмет іпотеки.
Іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя чи іпотечний договір, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, є документами, що підтверджують перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя та є підставою для внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Право власності іпотекодержателя на предмет іпотеки виникає з моменту державної реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя чи відповідного застереження в іпотечному договорі.
Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді.
Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
Можливість реалізації іпотекодержателем права на звернення стягнення шляхом набуття права власності на предмет іпотеки передбачена у статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», у якій визначено, що загальними засадами державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) є: 1) гарантування державою об`єктивності, достовірності та повноти відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження; 2) обов`язковість державної реєстрації прав у Державному реєстрі прав; 3) публічність державної реєстрації прав;                              4) внесення відомостей до Державного реєстру прав виключно на підставах та в порядку, визначених цим Законом; 5) відкритість та доступність відомостей Державного реєстру прав.
Речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації.
Частиною першою статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Відповідно до частини третьої статті 10 цього Закону визначено, що державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.
Статтею 18 вказаного Закону передбачений порядок проведення державної реєстрації прав.
Перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та процедура державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
Тобто для реалізації іпотекодержателем позасудового способу звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання права власності на нього за загальним правилом необхідні тільки воля та вчинення дій з боку іпотекодержателя, якщо договором не передбачено іншого порядку.
Дослідивши умови договору іпотеки суди дійшли висновку, що сторони погодили три можливі шляхи для звернення стягнення на предмет іпотеки: на підставі рішення суду; на підставі виконавчого напису нотаріуса; згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
При цьому положення Закону України «Про іпотеку» вказують, що позасудовий спосіб реалізації права на звернення стягнення на предмет іпотеки можливий або на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя, або відповідного застереження в іпотечному договорі.
Встановивши, що сторони у договорі іпотеки від 29 січня 2014 року погодили позасудовий спосіб реалізації права на звернення стягнення на предмет іпотеки -             окремий договір про задоволення вимог іпотекодержателя, що прямо передбачено в пункті 24 договору, окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя укладено не було, тому суди правильно зазначили, що пункти  18.6., 18.8., 18.9., 18.10 договору іпотеки не можна вважати іпотечним застереженням.
Також суди правильно зазначили, що на виконання положень статті 37 Закону України «Про іпотеку» ТОВ «ФК «Прайм Альянс» було проведено оцінку предмета іпотеки, про що складено відповідний звіт, в якому оцінювач не навів відповідних пояснень про неможливість особистого огляду об`єкта дослідження, що є порушенням пункту 56 Національного стандарту № 1 та пунктів 1, 6 статті 9 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», а також свідчить порушення вимог закону, оскільки ознайомлення з об`єктом оцінки полягає в дослідженні оцінювачем вихідних даних та іншої інформації, необхідної для здійснення оцінки, та в особистому огляді оцінювачем об`єкта оцінки, тоді як замовники оцінки повинні забезпечити доступ суб`єкта оціночної діяльності до майна, що підлягає оцінці, на законних підставах, отримання ним (замовником) необхідної та достовірної інформації про зазначене майно для проведення оцінки.
Дослідивши Звіті про експертну оцінку від 14 липня 2020 року та Звіт про експертну оцінку від 15 липня 2020 року, а також рецензію, складену 15 лютого 2021 року Громадською організацією «Українське товариство оцінювачів», суди попередніх інстанцій дійшли обґрунтованого висновку, що під час проведення оцінки було порушено вимоги пунктів 50, 52 Національного стандарту № 1 «Загальні положення оцінки майна й майнових прав», затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 10 вересня 2003 року № 1440, що призвело до зниження вартості об`єкта оцінки.
Також суди правильно зазначили, що зазначені звіти були складені із порушенням вимог діючого законодавства, оскільки за даними Державного реєстру ОСОБА_5 , яка складала звіти, не перебуває в штатному складі ТОВ «Роял Сіті Плюс», оцінювач мала право здійснювати практичну діяльність з оцінки майна у складі зазначеного вище суб`єкта оціночної діяльності за наявності відповідної трудової угоди, натомість матеріали справи не містять належних та допустимих доказів на підтвердження того, що між ОСОБА_5 та ТОВ «Роял Сіті Плюс» було укладено трудову угоду.
Частиною першою статті 316 ЦК України передбачено, що правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.
Відповідно до частини першої статті 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.
Згідно із частинами першою, другою статті 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом.
Частинами першою-четвертою статті 319 ЦК України передбачено, що власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. При здійсненні своїх прав та виконанні обов`язків власник зобов`язаний додержуватися моральних засад суспільства. Усім власникам забезпечуються рівні умови здійснення своїх прав. Власність зобов`язує.
Власник не може використовувати право власності на шкоду правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію та природні якості землі. Держава не втручається у здійснення власником права власності. Діяльність власника може бути обмежена чи припинена або власника може бути зобов`язано допустити до користування його майном інших осіб лише у випадках і в порядку, встановлених законом.
За змістом частини першої статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом.
Згідно зі статтею 387 ЦК України власник має необмежене право витребувати майно із чужого незаконного володіння.
ЦК України передбачено як один зі способів захисту порушених прав віндикація або реституція.
Віндикація - це витребування своєї речі неволодіючим власником від володіючого невласника. Віндикація - це передбачений законом основний речово-правовий спосіб захисту цивільних прав та інтересів власника майна чи особи, що має речове право на майно (титульного володільця), який полягає у відновленні становища, що існувало до порушення, шляхом повернення об`єкта права власності у володіння власника (титульного володільця) з метою відновлення права використання власником усього комплексу його правомочностей. Майно може бути витребувано від особи, яка не є стороною недійсного правочину, шляхом подання віндикаційного позову, зокрема від добросовісного набувача - з підстав, передбачених частиною першою статті 388 ЦК України. Витребування майна шляхом віндикації застосовується до відносин речово-правового характеру, зокрема якщо між власником (законним володільцем) і володільцем майна немає договірних відносин і майно перебуває у володільця не на підставі укладеного з власником договору. Право власника на витребування майна від добросовісного набувача на підставі частини першої статті 388 ЦК України залежить від того, в який спосіб майно вибуло з його володіння. Ця норма передбачає вичерпне коло підстав, коли за власником зберігається право на витребування свого майна від добросовісного набувача.
Однією з таких підстав є вибуття майна з володіння власника або особи, якій він передав майно, не з їхньої волі іншим шляхом.
За змістом статті 388 ЦК України випадки витребування майна власником від добросовісного набувача обмежені й можливі за умови, що майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно, поза їх волею.
Наявність у діях власника волі на передачу майна іншій особі унеможливлює витребування майна від добросовісного набувача.
Положення статті 388 ЦК України застосовується як підстава позову про повернення майна від добросовісного набувача, якщо майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно, не з їхньої волі іншим шляхом, яке було відчужене третій особі, якщо між власником та володільцем майна не існує жодних юридичних відносин.
Відповідно до частини першої статті 388 ЦК України власник має право витребувати своє майно із чужого незаконно володіння незалежно від заперечення відповідача про те, що він є добросовісним набувачем, якщо доведе факт вибуття майна з його володіння чи володіння особи, якій він передав майно, не з їхньої волі. 
При цьому суди повинні мати на увазі, що власник має право витребувати майно у добросовісного набувача лише у випадках, вичерпний перелік яких наведено в частині першій статті 388 ЦК України.
Відтак особа, яка вважає, що договором купівлі-продажу рухомого або нерухомого майна порушуються її права як власника або законного користувача цього майна, має право на витребування цього майна від останнього набувача, що і є належним способом захисту її порушеного права.
Отже, правова мета віндикаційного позову полягає у поверненні певного майна законному власнику як фактично, тобто у його фактичне володіння, так і у власність цієї особи, тобто шляхом відновлення відповідних записів у державних реєстрах.
Встановивши, що спірне нерухоме майно вибуло з власності позивача поза його волею суд першої інстанції, з яким погодився апеляційний суд, дійшов обґрунтованого висновку про наявність підстав для задоволення позовних вимог в частині витребування майна з чужого незаконного володіння.
Доповнюючи абзац четвертий резолютивної частини рішення суду першої інстанції апеляційний суд виходив з того, що вказаний абзац не містить зазначення особи, на користь якої слід витребувати спірне майно, тому з метою конкретизації рішення суду та уникнення ускладнень його виконання, вважав за необхідне доповнити його словосполученням «у власність ОСОБА_1 ».
Доводи касаційної скарги про відсутність висновку Верховного Суду щодо питання змісту та форми іпотечного застереження, а саме про те, що таке застереження не може бути викладене в декількох пунктах договору, а також щодо питання про не зазначення оцінювачем у Звіті відомостей про причини невиїзду на об`єкт оцінки свідчить про неправильність оцінки не заслуговують на увагу, з таких підстав.
Відповідно до пункту 3 частини другої статті 389 ЦПК підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у тих випадках, якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах.
Зі змісту вказаної норми права вбачається, що вона спрямована на формування єдиної правозастосовчої практики шляхом висловлення Верховним Судом висновків щодо питань застосування тих чи інших норм права, які регулюють певну категорію правовідносин та підлягають застосуванню судами під час вирішення спору.
Отже, у разі подання касаційної скарги на підставі пункту 3 частини другої статті 389 ЦПК України, крім встановлення відсутності висновку Верховного Суду щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, обов`язковому дослідженню підлягає також питання щодо необхідності застосування таких правових норм для вирішення спору з огляду на встановлені фактичні обставини справи.
Аргументуючи підстави касаційного оскарження, передбачені у пункті 3 частини другої статті 389 ЦПК України, заявник зазначає, що відсутній висновок Верховного Суду щодо наслідків невиконання судом обов`язків оцінювати кожен доказ або мотивувати його відхилення.
Зазначені доводи заявника відхиляються касаційним судом з огляду на те, що рішення суду першої інстанції та постанова суду апеляційної інстанції ухвалені за результатами оцінки у сукупності всіх доказів та обставин справи. Водночас, як свідчить характер доводів заявника, останні фактично зводяться до незгоди із наданою судом оцінкою обставин справи та вказують на переоцінку доказів у справі, що суперечить положенням статті 400 ЦПК України.
Інші доводи касаційної скарги не дають підстав для висновку про неправильне застосування судами норм матеріального права і порушення норм процесуального права, які призвели або могли призвести до неправильного вирішення справи, а спрямовані виключно на доведення необхідності переоцінки доказів і встановлених на їх підставі обставин.
Однакове застосування закону забезпечує загальнообов`язковість закону, рівність перед законом та правову визначеність у державі, яка керується верховенством права. Єдина практика застосування законів поліпшує громадське сприйняття справедливості та правосуддя, а також довіру до відправлення правосуддя.
Відповідно до усталеної практики ЄСПЛ (рішення у справі «Пономарьов проти України») повноваження вищих судових органів стосовно перегляду мають реалізовуватися для виправлення судових помилок та недоліків судочинства, але не для здійснення нового судового розгляду, перегляд не повинен фактично підміняти собою апеляцію. Повноваження вищих судів щодо скасування чи зміни тих судових рішень, які вступили в законну силу та підлягають виконанню, мають використовуватися для виправлення фундаментальних порушень.
Таким чином, наведені в касаційній скарзі доводи не спростовують висновків судів першої та апеляційної інстанцій.
 
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
Відповідно до частини третьої статті 401 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.
Враховуючи наведене, колегія суддів вважає за необхідне залишити касаційну скаргу без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін, оскільки доводи касаційної скарги висновків судів попередніх інстанцій не спростовують.
 
Щодо судових витрат
Відповідно до підпункту «в» пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК України суд касаційної інстанції повинен вирішити питання про розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції.
Оскільки касаційну скаргу залишено без задоволення, то підстав для нового розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з розглядом справи у судах першої та апеляційної інстанцій, а також розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції, немає.
Керуючись статтями 400, 401, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду,
 
ПОСТАНОВИВ:
 
Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Прайм Альянс» залишити без задоволення.
Рішення Жовтневого районного суду міста Харкова від 16 грудня 2021 року та постанову Полтавського апеляційного суду від 15 лютого 2023 року залишити без змін.
Постанова суду касаційної інстанції є остаточною і оскарженню не підлягає.
 
Судді:                                                                                                 І. В. Литвиненко
 
                                                                                                            А. І. Грушицький
 
                                                                                                                Є. В. Петров